江蘇現(xiàn)代風(fēng)格商業(yè)辦公+公寓建筑方案設(shè)計

目錄CONTEPT1.項目解讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃策略PlanningStrategy3.商業(yè)策略CommerceStrategy4.辦公策略O(shè)fficeStrategy5.公寓策略ApartmentStrategy6.技術(shù)圖紙Drawings目錄CONTEPT1.項目解讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃策略PlanningStrategy3.商業(yè)策略CommerceStrategy4.辦公策略O(shè)fficeStrategy5.公寓策略ApartmentStrategy6.技術(shù)圖紙Drawings

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蕪湖

環(huán)渤海方向徐州南陽

SITE118°46′43"E32°02′38"N項目解讀區(qū)位分析基地位于南南京市區(qū)位位地理區(qū)位城市區(qū)位基地SITE江寧區(qū)浦口區(qū)建鄴區(qū)秦淮區(qū)鼓樓區(qū)棲霞鎮(zhèn)鐘山風(fēng)景名名勝區(qū)項目解讀區(qū)域交通分分析南京南站南京站南京東站大校場機場南京橋北汽車客運站南京北站南京西站5.6KM14.0KM7.4KM8.4KM10.5KM地鐵2號線項目解讀發(fā)展?jié)撃芑?00m1km喜來登酒店店南京醫(yī)科大大學(xué)南京中醫(yī)藥藥大學(xué)漢庭快捷酒酒店秦淮河秦淮河莫愁湖公園園朝天宮漢西門城墻墻遺址石鼓路小區(qū)區(qū)江蘇省中醫(yī)醫(yī)院南京世界貿(mào)貿(mào)易中心金陵飯店南京國際貿(mào)貿(mào)易中心丁香御品大大酒店德基廣場一一期新街口商圈圈1.4km漢中路虎踞南路漢西門大街街石鼓路樓牌巷上海路中山路王府大街秣陵路項目解讀基地周邊現(xiàn)現(xiàn)狀實景南京金絲喜喜來登酒店店新街口商圈圈漢庭快捷酒酒店南京中醫(yī)藥藥大學(xué)南京醫(yī)科大大學(xué)項目解讀漢中門廣場場漢中門甕城城城墻漢中門廣場場活動區(qū)漢中門城墻墻漢中門廣場場漢中門廣場場是通過城城市設(shè)計實實現(xiàn)綜合性性文物古跡跡保護與IB城更新的成成功范例之之一。廣場內(nèi)廣場場內(nèi)有全國國重點文物物保護單位位——城門。又稱稱漢西門。。城門始建建于南唐(公元937—975年)。為南京現(xiàn)現(xiàn)存歷史最最為悠久的的城門。項目解讀基地可達性性從南面來的的交通從東面來的的交通從北面來的的交通從西面來的的交通漢中路石鼓路漢中路漢中路漢中路漢中路漢西門大街街漢西門大街街漢西門大街街漢西門大街街虎踞南路虎踞南路石鼓路項目解讀基地四至道道路實景漢中路方向向?qū)嵕笆穆贩较蛳驅(qū)嵕爱Y城門往漢漢西門大街街方向?qū)嵕熬绊椖拷庾x基地退界及及指標要求求規(guī)劃設(shè)計要要點：注：出自地地塊規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點業(yè)態(tài)配比：：總用地紅線建筑退讓線漢西門甕城城墻100米城市開放空間高層位置車行入口人行入口禁止開口帶圖例：用地性質(zhì)Bb商辦混合用地用地面積12013.4㎡容積率6.0建筑密度50%綠地率-限高95米計容建筑面積72080.4㎡停車位要求950輛1、酒店公寓寓：2.5萬平米，占占比35%，公寓戶型型段40㎡-60㎡，其中60%-70%要求為loft；2、辦公及商商業(yè)：4.6萬平米，其其中辦公50%自持，50%出租，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)考慮慮為輕餐飲飲。漢中路漢西門大街街石鼓路項目解讀基地人流達達到分析動線主入口口圖例：人流量2號線地鐵口口公交車停車車場基地SITE項目解讀價值分析商業(yè)關(guān)鍵詞：由外及內(nèi)的的引導(dǎo)基地沿城市市道路界面面具備較高高的商業(yè)價價值，外圈圈用足周邊邊資源，使使其價值最最大化；基基地內(nèi)部則則通過外部部的引導(dǎo)，，挖掘其最最大價值。。基地SITE￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥項目解讀價值分析漢中門廣場基地SITE景觀關(guān)鍵詞：漢中門廣場場基地西南側(cè)臨近近漢西門城城墻遺址文文化景區(qū)，具備較好好的外部景景觀資源，，在設(shè)計過過程中除了了充分利用漢西門門城墻遺址址的文化景景觀資源，還應(yīng)應(yīng)結(jié)合城市市道路綠化化積極營造造城市展示示的景觀界界面。項目解讀價值分析公共性私密性半開放性氣質(zhì)關(guān)鍵詞：從公共到私私密根據(jù)場地特特性，結(jié)合合商業(yè)、辦辦公和酒店店公寓的空空間氣質(zhì)需需求，將商商業(yè)、辦公公的開放性性和酒店公公寓的私密密組團進行行區(qū)分和串串聯(lián)。項目解讀日照棒影圖圖分析高于60M區(qū)域高于56M區(qū)域高99M高99M1#住宅50M高度線南京日照分分析參數(shù)：：1、日照分析析采用2011年為日照基基準年；2、計算起止止時間為大大寒日上午午8時至下午16時，冬至日日上午9時至下午15時；3、采樣點間間距建筑按按0.3米，場地按按1米，采樣時時間間隔按按一分鐘執(zhí)執(zhí)行；4、有效日照照時間可以以分段累積積計算，累累計時間段段不超超過過兩兩段段，每每個個有有效效時時間間段段不應(yīng)應(yīng)低低于于30分鐘鐘。受日照影響建筑南側(cè)影響日照建筑南側(cè)影響日照建筑有效日照時間段圖例：南京京日日照照要要求求：：大寒寒日日有有效效日日照照時時間間不不低低于于2小時時。方案案強強排排推推演演項目目解解讀讀1.容積積率率：：6.0/建筑筑密密度度：：50%=12層高高50m4.轉(zhuǎn)角角街街口口打打開開，，與與漢漢中中門門廣廣場場形形成成互互動動2.日照照不不利利因因素素，，城城墻墻遺遺址址100m內(nèi)開開放放空空間間3.基地地內(nèi)內(nèi)部部開開放放形形成成內(nèi)內(nèi)聚聚院院落落5.公寓寓高高層層增增加加退退臺臺處處理理，，規(guī)規(guī)避避日日照照不不利利因因素素6.建筑筑空空間間形形態(tài)態(tài)深深化化處處理理地鐵鐵2號線線漢漢西西門門站站地鐵鐵口口基地地內(nèi)內(nèi)部部景景觀觀休休閑閑院院落落甕城城城城墻墻遺遺址址景觀觀休休閑閑區(qū)區(qū)甕城城城城墻墻遺遺址址100米城城市市開開放放空空間間商業(yè)業(yè)次次入入口口廣廣場場漢中中門門廣廣場場漢中中門門廣廣場場方案案生生成成項目目解解讀讀方案案生生成成項目目解解讀讀建筑筑形形態(tài)態(tài)生生成成目錄錄CONTEPT1.項目目解解讀讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃劃策策略略PlanningStrategy3.商業(yè)業(yè)策策略略CommerceStrategy4.辦公公策策略略O(shè)fficeStrategy5.公寓寓策策略略ApartmentStrategy6.技術(shù)術(shù)圖圖紙紙Drawings沿漢漢中中路路透透視視圖圖沿漢漢中中路路透透視視圖圖沿漢漢西西門門大大街街透透視視圖圖漢中中門門商商業(yè)業(yè)入入口口透透視視圖圖中央央內(nèi)內(nèi)庭庭院院透透視視圖圖甕城城城城墻墻遺遺址址方方向向入入口口透透視視圖圖往甕甕城城城城墻墻遺遺址址方方向向透透視視圖圖漢西門2015G02地塊項目用地面積A12013.39㎡B2175.93㎡總建筑面積96180.46㎡其中地上總建筑面積72080.34㎡計容地上計容建筑面積72080.34㎡其中商業(yè)面積9512.23㎡辦公面積37355.00㎡公寓面積25213.11㎡地下建筑面積24100.12㎡容積率6.0-建筑基地面積5048.33㎡建筑密度42%-綠化率15%-限高95m機動車停車數(shù)954輛其中地面停車20輛地下停車934輛非機動車位

2388輛規(guī)劃劃策策略略場地地景景觀觀節(jié)節(jié)點點1324商業(yè)主入口廣場1文化景觀入口廣場2中央內(nèi)庭院3商業(yè)次入口廣場41根據(jù)據(jù)城城市市界界面面的的昭昭示示性性及及完完整整性性，，采采用用現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡潔潔的的設(shè)設(shè)計計手手法法，，與與城城市市干干道道的的建建筑筑統(tǒng)統(tǒng)一一。。規(guī)劃劃策策略略場地地景景觀觀節(jié)節(jié)點點商業(yè)業(yè)主主入入口口廣廣場場12充分分利利用用漢漢西西門門城城墻墻遺遺址址的的文文化化景景觀觀資資源源，，基基地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角位位置置完完全全打打開開，，形形成成開開放放型型空空間間；；建建筑筑造造型型考考慮慮提提取取遺遺址址傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化元元素素，，使使古古典典與與現(xiàn)現(xiàn)代代相相碰碰撞撞。。文化化景景觀觀入入口口廣廣場場規(guī)劃劃策策略略場地地景景觀觀節(jié)節(jié)點點23規(guī)劃劃策策略略場地地景景觀觀節(jié)節(jié)點點基地地內(nèi)內(nèi)部部通通過過建建筑筑的的圍圍合合形形成成內(nèi)內(nèi)聚聚性性空空間間，，便便于于人人流流聚聚集集、、停停留留以以及及餐餐飲飲外外擺擺位位的的設(shè)設(shè)置置，，建建筑筑立立面面采采用用傳傳統(tǒng)統(tǒng)與與現(xiàn)現(xiàn)代代相相結(jié)結(jié)合合。。中央央內(nèi)內(nèi)庭庭院院34規(guī)劃劃策策略略場地地景景觀觀節(jié)節(jié)點點商業(yè)業(yè)次次入入口口設(shè)設(shè)置置主主要要便便于于基基地地內(nèi)內(nèi)部部人人流流導(dǎo)導(dǎo)入入和和導(dǎo)導(dǎo)出出，，便便捷捷行行走走。。商業(yè)業(yè)次次入入口口廣廣場場4至地下車庫規(guī)劃劃策策略略交通通規(guī)規(guī)劃劃分分析析至地下車庫至地下車庫商業(yè)公寓辦公圖例：地下車庫出入口基地外部車輛行駛流線基地內(nèi)部車輛行駛流線步行流線辦公公出出入入口口公寓寓出出入入口口至地下車庫規(guī)劃劃策策略略規(guī)劃劃停停車車分分析析至地下車庫至地下車庫辦公公地地下下車車庫庫出入入口口公寓寓地地下下車車庫庫出入入口口商業(yè)業(yè)地地下下車車庫庫出入入口口商業(yè)公寓辦公圖例：地下車庫出入口地面機動車停車區(qū)域地面非機動車停車區(qū)域出租車落客點規(guī)劃劃策策略略消防防分分析析消防登高場地消防流線圖例：辦公公寓規(guī)劃劃策策略略生態(tài)態(tài)車車庫庫結(jié)合合建建筑筑造造型型形形態(tài)態(tài)考考慮慮設(shè)設(shè)置置生生態(tài)態(tài)車車庫庫設(shè)設(shè)計計點點位位，，在在頂頂板板或或側(cè)側(cè)墻墻開開洞洞，，確確保保地地下下室室通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光的的需需求求。。生態(tài)態(tài)車車庫庫設(shè)設(shè)計計規(guī)劃劃策策略略日照照分分析析5小小時時日日照照4小小時時日日照照3小小時時日日照照2小小時時日日照照1小小時時日日照照不足足1小小時時日日照照日照照輸輸入入條條件件：：使用用軟軟件件：：天天正正日日照照地點點：南南京京時間間：：大大寒寒日日08:00-16:00目錄CONTEPT1.項目解讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃策略PlanningStrategy3.商業(yè)策略CommerceStrategy4.辦公策略O(shè)fficeStrategy5.公寓策略ApartmentStrategy6.技術(shù)圖紙Drawings城市道路城市道路城市道路城市道路城市道路城市道路城市道路城市道路商業(yè)銷售強排排模式成熟商業(yè)動線線模式控制店鋪開間、進進深及走道寬寬度進行強排排，全部銷售售，追求貨值最大化。充分考慮顧客真正參與購物活動所能能產(chǎn)生的消費費行為，對商業(yè)業(yè)空間進行合合適的收放，，盡可能延長長顧客停留時間。商業(yè)策略商業(yè)設(shè)計原理理商業(yè)量商業(yè)邏輯？$$$盲目追求商業(yè)業(yè)量是沒有用用的！?。∥覀冃枰w驗驗感、參與感感！?。∩逃梦飿I(yè)貨值值=商業(yè)規(guī)律契合合度x獨特性系數(shù)=（地段+招商商成果）x獨特性系數(shù)物業(yè)易達可視=（++）xx周邊人口產(chǎn)業(yè)歷史文化口碑業(yè)主招商能力獨特系數(shù)自選動作：設(shè)計專長規(guī)定動作：招商專長商業(yè)策略貨值溢價影影響要素商業(yè)特色商辦容量4.7萬方商業(yè)辦公單位（萬方）0.45萬方4.25萬方任務(wù)書要求商業(yè)策略商業(yè)設(shè)計目標標0.45萬方<商業(yè)<1.4萬方商業(yè)邏輯-----活商業(yè)量-----錢商業(yè)特色-----溢價挖掘地塊最大的商業(yè)價價值，商辦總貨值最最大化！?。?！商業(yè)占比？地塊商業(yè)價值值量分析商業(yè)策略漢中路石鼓路漢西門大街居住小區(qū)基地SITE$$$$$$$$$$$$$$$$$$基地沿漢中路界面具備較高的商業(yè)價價值，占足外沿街街商業(yè)價值面面，使其商業(yè)總貨值最最大化；商業(yè)策略商業(yè):0.7萬㎡商業(yè):1.8萬㎡辦公:2.9萬㎡辦公:4.0萬㎡類MALL三層覆蓋率50%全外街鋪，鋪子進深18M覆蓋率34%內(nèi)院雙邊鋪模式，進深15米覆蓋率45%商業(yè):0.95萬㎡辦公:3.75萬㎡商業(yè)區(qū)域能級級不足打開街角導(dǎo)入入人流，商辦辦總貨值最大大化街角人流方向向受阻,商辦總貨值低低商業(yè)貨值測算算漢中路石鼓路漢西門大街居住小區(qū)道路寬度圖例：商業(yè)策略商業(yè)邏輯周邊道路通行行能力40M20M18M漢中路：車流量大，商商業(yè)價值高，，廣告價值高高漢西門大街：：車流量次之，，商業(yè)價值較較高商業(yè)邏輯動線主入口圖例：人流量2號線地鐵口公交車停車場場基地SITE商業(yè)策略漢中門地鐵出出口漢中門地鐵出出口公交站南京中醫(yī)藥大大學(xué)商業(yè)人流導(dǎo)入入方式強排的銷售模式=紙上貨幣模式成熟商業(yè)動線=顧客真正參與購物物活動所能產(chǎn)產(chǎn)生的消費商業(yè)量、商業(yè)業(yè)邏輯二者缺一不可商業(yè)策略商業(yè)邏輯漢中路石鼓路漢西門大街居住小區(qū)動線主入口A：人流導(dǎo)入，產(chǎn)產(chǎn)生消費AB商業(yè)內(nèi)院：體驗街區(qū)，人人流停留，產(chǎn)產(chǎn)生消費成熟商業(yè)動線線打造商業(yè)策略商業(yè)邏輯商業(yè)節(jié)點及動動線尺度分析析輕餐飲商鋪商業(yè)門廳垂直交通銀行打開商業(yè)動線線主入口空間間，導(dǎo)入人流流，同時營造造適宜商業(yè)內(nèi)內(nèi)院空間尺度度，停駐人流流時行消費。。22M37M16M9M28M15M15M36M8M商業(yè)策策略商業(yè)邏邏輯輕餐飲飲店鋪鋪劃分分模式式輕餐飲飲商鋪鋪商業(yè)門門廳垂直交交通銀行首二層層商鋪鋪進行行“一一拖二二”設(shè)設(shè)計，，商鋪鋪面積積段300-600平方米米，商商業(yè)定定位為為輕餐餐飲。。銀行正正對漢漢中路路，上上下兩兩層共共計580平方米米。首層平平面圖圖沿漢中中路界界面設(shè)設(shè)置三三層主主力餐餐飲商商業(yè)門門廳，，具有有良好好的界界面，，垂直直拉動動人流流至三三層。。商業(yè)策策略商業(yè)邏邏輯輕餐飲飲店鋪鋪劃分分模式式輕餐飲飲商鋪鋪物業(yè)用用房垂直交交通銀行二層平平面圖圖首二層層商鋪鋪進行行“一一拖二二”設(shè)設(shè)計，，商鋪鋪面積積段300-600平方米米，商商業(yè)定定位為為輕餐餐飲。。銀行正正對漢漢中路路，上上下兩兩層共共計580平方米米。二層商商業(yè)價價值不不高位位置布布置物物業(yè)用用房。。商業(yè)策策略商業(yè)邏邏輯輕餐飲飲店鋪鋪劃分分模式式輕餐飲飲商鋪鋪物業(yè)用用房垂直交交通銀行三層平平面圖圖由漢中中路界界面設(shè)設(shè)置的的三層層主力力餐飲飲商業(yè)業(yè)門廳廳垂直直拉動動人流流至三三層，，每個個門廳廳各向向兩側(cè)側(cè)布置置主力力餐飲飲店。。業(yè)態(tài)建建議？新街口口漢中門門地鐵莫愁湖湖秦淮河河漢中門門廣場獨特性性商業(yè)業(yè)如何打打造商業(yè)策策略商業(yè)特特色打造漢漢中門門獨一無無二的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)：招商﹒漢中古古匯沉淀歷歷史文文化，，匯集集當代代思潮潮，一次人人與自自然、、文化化與藝藝術(shù)的的交融?。?！!商業(yè)策策略特色商商業(yè)人意向塑造場所體驗行為秩序功能業(yè)態(tài)布局流線交通公共空間形態(tài)規(guī)劃結(jié)構(gòu)建筑形式場地景觀商業(yè)步行街區(qū)空間南京1912成都太太古里里BLOCK街區(qū)單單元BLOCK街區(qū)單單元招商.漢中古古匯BLOCK街區(qū)單單元道具BLOCK街區(qū)單單元商業(yè)策策略特色商商業(yè)立面形形態(tài)設(shè)設(shè)計邏邏輯古今現(xiàn)代演繹提煉雕琢南京老街多彩南南京精采無無限D(zhuǎn)ISCOVERTHEHISTORYOFNanJing漢中古匯招商地產(chǎn)Su導(dǎo)圖N張商業(yè)策策略平面設(shè)設(shè)計邏邏輯立面概念設(shè)計漢中路路漢西門門大街街石鼓街街建筑沿沿漢西西門大大街及及商業(yè)業(yè)城市市主入入口設(shè)設(shè)計現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)價價值感感立面面，內(nèi)內(nèi)部與與漢中中門古古城墻墻遺址址一并并打造造成現(xiàn)現(xiàn)代歷歷史文文化街街區(qū)。。在總平平面圖圖位置置現(xiàn)代商商業(yè)界界面文化街街區(qū)界界面廣告價價值立立面商業(yè)策策略廣告位位設(shè)計計商業(yè)策策略立面節(jié)節(jié)點構(gòu)構(gòu)造及及材質(zhì)質(zhì)意向向LOW-E玻璃超白玻玻璃一層二層三層屋面層層玻璃肋肋黑色鋁鋁板屋頂花花園參參考沿街商商業(yè)參參考商業(yè)策策略立面節(jié)節(jié)點構(gòu)構(gòu)造及及材質(zhì)質(zhì)意向向LOW-E玻璃超白玻玻璃一層二層屋面層層銀白色色鋁板板黑色鋁鋁板青磚墻墻面參參考超白玻玻璃參參考玻璃肋肋仿古面面磚商業(yè)策策略立面節(jié)節(jié)點構(gòu)構(gòu)造及及材質(zhì)質(zhì)意向向仿古面面磚一層二層玻璃肋肋超白玻玻璃全玻璃璃幕墻墻參考考商業(yè)參參考三層目錄CONTEPT1.項目解解讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃策策略PlanningStrategy3.商業(yè)策策略CommerceStrategy4.辦公策策略O(shè)fficeStrategy5.公寓策策略ApartmentStrategy6.技術(shù)圖圖紙Drawings打造現(xiàn)現(xiàn)代高高端、、綠色色、智智慧化化甲級級辦公公辦公策策略冠名標標識獨立冠冠名標標識極富城城市昭昭示性性，企企業(yè)整整體形形象展展示Extremelydisplayofthecity,andtheenterprisedisplayoftheoverallimage企業(yè)形形象及及識別別度辦公策策略落客系系統(tǒng)企業(yè)形形象及及識別別度獨立入入口及及落客客系統(tǒng)統(tǒng)酒店店式式落落客客，，打打造造賓賓至至如如歸歸的的感感受受Hotelguest,maketheguestfeelsathome首層層平平面面圖圖落客客區(qū)區(qū)辦公公策策略略辦公公大大堂堂企業(yè)業(yè)形形象象及及識識別別度大堂堂系系統(tǒng)統(tǒng)公司司第第一一印印象象，，為為訪訪客客提提供供便便捷捷及及優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的服服務(wù)務(wù)Firstimpressionoftheenterprise,toprovideconvenientandhighqualityofservicesforvisitors大堂堂首層層平平面面圖圖辦公公策策略略電梯梯廳廳電梯梯廳廳電梯梯廳廳企業(yè)業(yè)形形象象的的提提升升，，氣氣派派體體面面Firstimpressionoftheenterprise,toprovideconvenientandhighqualityofservicesforvisitors首層層平平面面圖圖辦公公策策略略辦公公空空示示意意辦公公空空間間辦公公策策略略綠色色生生態(tài)態(tài)辦辦公公呼吸吸breathe辦公公策策略略綠色色生生態(tài)態(tài)辦辦公公———屋項項花花園園交流流communication02.智智能能快快遞遞管管理理視屏屏確確認認、、安安全全保保管管、、二二維維碼碼收收件件辦公公增增值值服服務(wù)務(wù)———智慧慧化化辦辦公公辦公公策策略略01.超超級級前前臺臺訪客客管管理理、、門門禁禁考考勤勤、、呼呼吸吸電電梯梯04.展展示示接接待待資源源共共享享、、展展廳廳租租賃賃、、高高端端接接待待03.集集中中會會議議提前前預(yù)預(yù)約約、、智智能能控控制制、、科科學(xué)學(xué)計計費費辦公公增增值值服服務(wù)務(wù)———智慧慧化化辦辦公公辦公公策策略略06.睡睡眠眠中中心心睡眠眠倉倉、、半半小小時時、、自自助助預(yù)預(yù)約約05.移移動動辦辦公公虛擬擬桌桌面面、、移移動動工工位位、、移移動動考考勤勤辦公公增增值值服服務(wù)務(wù)———智慧慧化化辦辦公公辦公公策策略略辦公公策策略略節(jié)能能環(huán)環(huán)保保系系統(tǒng)統(tǒng)垃圾圾分分類類回回收收利利用用健康康新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)環(huán)保保建建材材光導(dǎo)導(dǎo)照照明明透水水地地面面鋪鋪設(shè)設(shè)方案案設(shè)設(shè)計計從從建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，建建筑筑空空間間，，建建筑筑立立面面，，屋屋頂頂處處理理。。水水資資料料利利用用等等各各方方面面來來考考慮慮節(jié)節(jié)能能設(shè)設(shè)計計，，運運用用生生態(tài)態(tài)學(xué)學(xué)原原理理，，設(shè)設(shè)計計組組織織建建筑筑內(nèi)內(nèi)外外空空間間中中的的各各種種資資源源因因素素。。使使物物質(zhì)質(zhì)能能源源在在建建筑筑系系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)有有次次序序地地循循環(huán)環(huán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換。。以以實實現(xiàn)現(xiàn)健健康康舒舒適適環(huán)環(huán)境境，，資資源源有有效效利利用用以以及及與與自自然然環(huán)環(huán)境境相相融融共共生生的的和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一。。盡盡量量追追求求消消耗耗最最小小的的能能源源，，資資源源，，環(huán)環(huán)境境負負荷荷的的付付出出和和綜綜合合經(jīng)經(jīng)濟濟全全壽壽命命的的造造價價。。而而獲獲得得最最高高的的建建筑筑環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量和和為為使使用用者者提提供供服服務(wù)務(wù)水水平平。。Low-E中空空玻玻璃璃自然然通通風(fēng)風(fēng)高效效照照明明屋頂頂綠綠化化節(jié)能能空空調(diào)調(diào)設(shè)設(shè)備備地方方材材料料外遮遮陽陽設(shè)設(shè)備備可回回收收材材料料外墻墻保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)可滲滲透透地地面面橫向向幕幕墻墻辦公公策策略略平面面設(shè)設(shè)計計邏邏輯輯建筑筑沿沿漢漢西西門門大大街街及及漢漢中中路路橫向向沿沿展展面面寬寬較較寬寬，，采采用用橫橫向向明明框框幕幕墻墻處理理，，守守住住主主要要城城市市界界面面，，其其他他為為同同一一豎豎向向隱隱框框幕幕墻墻體體系系。。在總總平平面面圖圖位位置置平面面邏邏輯輯立立面面生生成成模模式式立面面設(shè)設(shè)計計橫向向幕幕墻墻豎向向幕幕墻墻豎向向幕墻墻橫向向幕幕墻墻辦公公策策略略立面面節(jié)節(jié)點點構(gòu)構(gòu)造造及及材材質(zhì)質(zhì)意意向向LOW-E玻璃璃標準準層層銀白白色色鋁鋁板板室內(nèi)內(nèi)效效果果參參考考目錄錄CONTEPT1.項目目解解讀讀ProgectAnalysis2.規(guī)劃劃策策略略PlanningStrategy3.商業(yè)業(yè)策策略略CommerceStrategy4.辦公公策策略略O(shè)fficeStrategy5.公寓寓策策略略ApartmentStrategy6.技術(shù)術(shù)圖圖紙紙Drawings我們們的的目目標標不不只只是是古景而是最高品質(zhì)的LOFT公寓策略略設(shè)計愿景景6:30am當清晨的的第一縷縷陽光無無遮擋地地傾瀉在漫跑花花園里……帶著心愛愛的狗狗狗奔跑在在朝陽里里，呼吸吸著最新新鮮的空空氣8:00am西餐廳里里的熱牛奶、、烤面包包…..俱樂部里里----卡布奇諾諾的香氣氣彌漫著著四周……..9：30am屋頂泳池旁已有人人做著熱熱身…..高爾夫教教練在果果嶺指導(dǎo)導(dǎo)著初練練的學(xué)員員…….LOFT策略LOFTStrategy漢中門古古城氧吧吧漢中古匯匯.星吧克精英公寓寓.屋項花園園12：30pm---Michael帶著他的的客戶來來到樓下下的西餐廳廳，它的商務(wù)務(wù)簡餐和和環(huán)境讓讓他覺得得棒極………3：00pm…..聽說公司司這個月月的Teatime安排在會會所旁邊邊的樓下的的SegafredoIanetti咖啡店…….6：00pm7：00pm---結(jié)束一天天的工作作，她信信步閑庭庭，在MINIMALL中挑選著自自己的新新衣……---他和她牽牽著手，，在屋頂平平臺的涼涼風(fēng)中漫步……10：00pm8:00pm當他斜靠靠在露臺前欣欣賞黃浦江江的美景、華燈燈初上時……心是那么靜靜、那么美美，一切都都那么值得得。LOFT策略LOFTStrategy精英公寓.屋項花園招商.漢中古匯歷史文化商商業(yè)街區(qū)生活追求：私密和安靜專享和獨有內(nèi)斂和沉穩(wěn)我們的LOFT私密入戶花園居住獨棟公寓，，專屬配套套，私密性性最高!專享花園專享運動設(shè)設(shè)施LOFT策略LOFTStrategy社交生活：高端社交圈圈尊貴、豪華華的專屬聚會場場所保持低調(diào)、不被打擾擾私密入戶花花園專享的社交交場所和圈圈層專屬社交圈圈居住奢華聚會場場所高端社交圈圈LOFT策略LOFTStrategy我們的LOFT服務(wù)需求：酒店式的貼心管理理管家級的生活服務(wù)務(wù)獨一無二的的私人訂制專屬服務(wù)配配套居住享受的服務(wù)務(wù)和配套貼心的服務(wù)務(wù)私人訂制LOFT策略LOFTStrategy我們的LOFT1.樂基廣場2.金潤國際廣廣場3.東方萬匯城城總面積:1000000㎡容積率:5.0在售辦公+公寓+商業(yè)主打戶型：：40-80㎡售價：均價0.9萬/㎡1.樂基廣場總面積:78694㎡容積率:3.0在售商業(yè)+公寓主打戶型：：54-96㎡售價：均價3.1萬/㎡2.金潤國際廣廣場總面積:167439㎡容積率:2.2在售辦公+公寓+商業(yè)主打戶型：：47-115㎡售價：均價2.8萬/㎡3.東方萬匯城城SITE競品分析COMPETITORSANALYSI35戶型產(chǎn)品周邊競品loft——35㎡樂基廣場58㎡2房2廳1衛(wèi)金潤國際廣廣場47㎡2房2廳1衛(wèi)東方萬匯城城33㎡1房1廳1衛(wèi)柏濤35㎡1+1房1廳2衛(wèi)競品分析COMPETITORSANALYSI45戶型產(chǎn)品周邊競品loft——45㎡樂基廣場63㎡3房2廳2衛(wèi)金潤國際廣廣場68㎡2房2廳1衛(wèi)東方萬匯城城49㎡2房1廳1衛(wèi)柏濤45㎡2+1房1廳2衛(wèi)競品分析COMPETITORSANALYSI453555利潤來自單單價的提高高,銷售速度來來自總價的的控制傳統(tǒng)市場主主流產(chǎn)品我們的產(chǎn)品品選擇可變LOFT684796我們的戶型型商辦產(chǎn)權(quán)可變LOFT35-55㎡4.8M層高特色性多樣性戶型選擇高區(qū)常規(guī)產(chǎn)品(2層)35-55㎡超級獨家景景觀溢價LOFT公寓4.8M2.4M2.4M走廊贈送走廊上方4.8M2.4M2.4M露臺贈送大露臺LOFT公寓端戶我們的優(yōu)勢勢??！精品公寓偷走廊上方臥室區(qū)公共區(qū)域舒適感強走廊走廊2.2M3.6M3.6M2.5M2.5M35m245m255m2產(chǎn)品分布PROPOSALCOMPARISON戶型配比表

戶型面積套數(shù)套數(shù)比例總面積面積比LOFT35㎡16433.2%6740㎡27.6%45㎡29860.4%15370㎡61.7%55㎡326.4%2590㎡10.7%小計

494

25200㎡

LOFT策略LOFTStrategy設(shè)計任務(wù)要要求60％Loft通過設(shè)計使使價值得到到一次提升？精品公寓197戶297戶Loft產(chǎn)品精品公寓20戶474戶設(shè)計產(chǎn)品成成果產(chǎn)品分布PROPOSALCOMPARISON4.8層高loft風(fēng)情商業(yè)地下車庫精品公寓高區(qū)景觀視視野開闊易易銷售放放置精品品公寓低區(qū)4.8米層高loft溢價高底區(qū)風(fēng)情商商業(yè)街公寓策略基地周邊景景觀資源秦淮河秦淮河莫愁湖公園漢西門城墻遺址基地漢西門城墻墻遺址秦淮河莫愁湖公園園秦淮河LOFT亮點——屋頂花園案例：新加加坡金沙酒酒店LOFT策略LOFTStrategy公寓策略屋頂露臺打打造LOFT標準層平面面(得房率：79.3%)LOFT策略LOFTStrategy面積段：35-55㎡層高：4.8M層數(shù)：6層標標準層面面積：1785.37㎡35m245m255m2LOFT標準層平面面(得房率：76.8%)面積段：35-55㎡層高：4.8M層數(shù)：2層標標準層面面積：1290.17㎡LOFT亮點——AirbarLOFT策略LOFTStrategyAirbar的多可能性性小型健身房房休閑娛樂區(qū)區(qū)迷你閱覽室室自助咖啡吧吧藝術(shù)展示區(qū)區(qū)3D打印區(qū)LOFT策略LOFTStrategy沙發(fā)床LOFT策略LOFTStrategy可伸縮桌板板樓梯收納LOFT戶型精細化設(shè)計計LOFT戶型多樣化設(shè)計計LOFT策略LOFTStrategyLOFT客群青年群體中老年人中產(chǎn)階級觀念保守需要安靜、舒適經(jīng)濟能力較較弱需要價格低低的租房渴望交流，，追求個性性需更多住房房空間追求高端住住宅私密、享受受LOFT策略LOFTStrategy青年群體的成長階段段玩創(chuàng)愛子1234LOFT策略LOFTStrategy青年群體的空間需求求合租夜跑陶藝手作小組工作室寵物網(wǎng)絡(luò)游戲廚藝比拼烘焙創(chuàng)業(yè)動漫時尚圈視頻驢友party派對運動刷微博游戲機交流小家庭夜跑陶藝兒童活動收納寵物廚房浴缸烘焙格調(diào)私密性萌娃溫馨起居室地毯客房安靜智能家居空間類型：共享的、開放的有專門的興趣活動空空間或工作區(qū)域空間類型：家庭的、私密的有兒童活動的空間同性異性LOFT策略LOFTStrategy合租模式居家模式創(chuàng)業(yè)模式淘寶模式萌娃模式45㎡戶型可變變模式LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型面寬：4.2m進深：8.0m層高：4.8m冰箱電磁爐淋浴間掛墻板沙發(fā)空間設(shè)計形形式可變：沙發(fā)+床整合：臺面+冰箱+洗衣機緊湊：吊柜+電視柜洗衣機馬桶陽光房鞋柜臺盆儲存洗手臺電視柜合租模式45㎡LOFT策略LOFTStrategy單人床空間設(shè)計形形式疊加：床+床底收納緊湊：到頂式吊柜柜+電視柜夾層平面圖圖送夾層45㎡戶型淋浴間馬桶單人床書桌衣柜沙發(fā)洗手臺書桌衣柜衣柜書桌單人床鞋柜合租模式45㎡LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型合租模式LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型合租模式LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型辦公桌淋浴間會議桌空間設(shè)計形形式可變：沙發(fā)+床整合：臺面+冰箱+洗衣機緊湊：吊柜+電視柜馬桶儲存洗手臺面寬：4.2m進深：8.0m層高：4.8m創(chuàng)業(yè)模式45㎡LOFT策略LOFTStrategy辦公桌空間設(shè)計形形式疊加：床+床底收納緊湊：到頂式吊柜柜+電視柜夾層平面圖圖送夾層45㎡戶型淋浴間馬桶儲物柜單人床辦公桌沙發(fā)儲物柜銀幕洗手臺創(chuàng)業(yè)模式45㎡LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型創(chuàng)業(yè)模式LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型創(chuàng)業(yè)模式LOFT策略LOFTStrategy45㎡戶型面寬：4.2m進深：8.0m層高：4.8m辦公桌儲物柜淋浴間空間設(shè)計形形式可變：沙發(fā)+床整合：臺面+冰箱+洗衣機緊湊：吊柜+電視柜馬桶儲存洗手臺淘寶模式45㎡LOFT策略LOFTStrategy單人床空間