知名地產(chǎn)地產(chǎn)知名地產(chǎn)地產(chǎn)成本控制管理（共65）

保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本控控制制管管理理講義義提提綱綱一、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的重重要要性性二、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的特特點(diǎn)點(diǎn)三、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理要要樹樹立立的的觀觀念念四、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系的的建建立立五、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理每每個(gè)個(gè)階階段段控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)和和知知識(shí)識(shí)積積累累一、、保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的重重要要性性1、形形勢(shì)勢(shì)回回顧顧———我們們?cè)踉趺疵礃訕右灰宦仿纷咦邅韥黻P(guān)鍵鍵詞詞：：溫暖暖的的春春天天：：觀觀念念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變、、政政策策支支持持、、協(xié)協(xié)議議出出讓讓火爆爆的的夏夏天天：：排排隊(duì)隊(duì)、、炒炒房房、、調(diào)調(diào)控控、、地地王王、、樓樓王王、、面面粉粉貴貴過過面面包包轉(zhuǎn)冷冷的的秋秋天天：：觀觀望望、、資資金金斷斷鏈鏈、、拐拐點(diǎn)點(diǎn)、、雙雙限限房房、、經(jīng)經(jīng)適適房房、、廉廉租租房房嚴(yán)冬的到來：：降價(jià)、流標(biāo)標(biāo)、還會(huì)降嗎嗎、崩盤、利利潤下降2、保利地產(chǎn)面面臨的最大困困難是什么？？投入增加了、、收入降低了了、利潤壓縮縮了利潤=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤率下下降和無利潤潤是目前面臨臨的最大困難難！未來一段時(shí)間間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)場(chǎng)最重要的因因素，從而低低成本的公司司將成為未來來的勝者！成本管理顯得得尤為重要??！企業(yè)未來的的生命線！二、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理的的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期期來看2、從銷售形態(tài)態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)態(tài)來看4、從地域來看看5、從財(cái)務(wù)角度度來看6、從價(jià)值鏈來來看三、做好保利利地產(chǎn)成本管管理要樹立的的觀念1、全員全程成成本控制觀念念成本是可控制制的。成本控控制不光是成成本控制部的的事，需要全全體員工的共共同參與，要要在工作中注注意節(jié)約成本本和深入挖掘掘降低成本的的各種潛能。。只有全體員員工養(yǎng)成良好好的成本意識(shí)識(shí)，才能使降降低成本的各各種措施方法法和要求有力力貫徹。2、要樹立高度度重視計(jì)劃管管理的觀念公司計(jì)劃一旦旦確定，竣工工日期就必須須保證。如果果計(jì)劃性不強(qiáng)強(qiáng)，就會(huì)把正正常工期變成成趕工工期，，質(zhì)量難以保保證，信譽(yù)下下降，趕工費(fèi)費(fèi)用增加，成成本違約金難難以估計(jì)。3、要樹立保利利地產(chǎn)公司要要做產(chǎn)品，而而不是做作品品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不不能太超前。。只要符合市市場(chǎng)需要就是是好產(chǎn)品，追追求創(chuàng)新時(shí)，，要注意創(chuàng)新新的幅度和價(jià)價(jià)值，防止產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新超過過市場(chǎng)預(yù)期而而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，，即創(chuàng)新要符符合項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況。4、賺錢錢的項(xiàng)項(xiàng)目才才是好好項(xiàng)目目的觀觀念。。站在保保利地地產(chǎn)商商的角角度看看，只只有賺賺錢的的項(xiàng)目目才是是好項(xiàng)項(xiàng)目。。四、保保利地地產(chǎn)成成本管管理體體系的的建立立1、保利利地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理體系系成本管管理體體系，，即按按照成成本管管理職職能，，建立立科學(xué)學(xué)的成成本目目標(biāo)體體系、、成本本核算算體系系、成成本決決策體體系、、成本本控制制體系系和成成本考考核體體系。。實(shí)行行統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、分分級(jí)管管理的的原則則，建建立成成本責(zé)責(zé)任制制度，，保證證目標(biāo)標(biāo)成本本的順順利實(shí)實(shí)現(xiàn)。。2、保利利地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)包包含三三個(gè)層層面的的內(nèi)容容：成本管管理的的流程程與制制度體體系。。從管管理層層面而而言，，這是是最基基礎(chǔ)的的管理理工作作；每一個(gè)個(gè)階段段的控控制要要點(diǎn)和和知識(shí)識(shí)積累累；從戰(zhàn)略略角度度優(yōu)化化成本本結(jié)構(gòu)構(gòu)。關(guān)于成成本管管理的的流程程與制制度體體系包包括：：（分分別從從事前前、事事中、、事后后反饋饋，以以及責(zé)責(zé)任與與激勵(lì)勵(lì)機(jī)制制方面面管理理）目標(biāo)成成本管管理體體系動(dòng)態(tài)成成本管管理體體系責(zé)任成成本管管理體體系成本后后評(píng)估估關(guān)于成成本控控制要要點(diǎn)和和成本本數(shù)據(jù)據(jù)的積積累則則是建建立在在一定定流程程的規(guī)規(guī)范之之上的的對(duì)開開發(fā)過過程的的每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成成本控控制的的知識(shí)識(shí)與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的傳承承。如如：對(duì)對(duì)規(guī)劃劃的嚴(yán)嚴(yán)格審審批、、工程程招投投標(biāo)的的控制制、售售樓價(jià)價(jià)格的的審定定、成成本利利潤的的考核核等等等。從戰(zhàn)略略角度度所進(jìn)進(jìn)行的的成本本優(yōu)化化則往往往是是伴隨隨著公公司的的重大大戰(zhàn)略略措施施，如如根據(jù)據(jù)客戶戶細(xì)分分而進(jìn)進(jìn)行的的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、品牌牌模塊塊化、、集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略略采購購等等等。3、如何何建立立成本本管理理體系系（1）目前前公司司的成成本管管理現(xiàn)現(xiàn)狀：：成本目目標(biāo)管管理較較粗放放；責(zé)任體體系不不完善善；成本績績效考考核力力度不不夠；；動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)監(jiān)控分分析、、反饋饋、指指導(dǎo)力力度不不夠。。（2）保利利地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的四四步法法：制定目目標(biāo)→→明確確崗位位職責(zé)責(zé)→跟跟蹤執(zhí)執(zhí)行→→業(yè)績績?cè)u(píng)估估第一步步：如如何建建立目目標(biāo)成成本體體系（（制定定目標(biāo)標(biāo)）1、目標(biāo)標(biāo)成本本的定定義目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的，，在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本目標(biāo)標(biāo)，是是成本本的控控制線線，是是成本本管理理的基基礎(chǔ)。。目標(biāo)成成本的的形成成1、投資資決策策《項(xiàng)目投投資可可行性性報(bào)告告》目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算1（立項(xiàng)項(xiàng)成本本）2、項(xiàng)目目策劃劃項(xiàng)目定定位：：概念念性方方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算2（定位位成本本）3、方案案設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算34、初步步設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品各各分部部、各各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算44、施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)確定目目標(biāo)成成本投資估估算概念性性方案案設(shè)計(jì)計(jì)概算算方案設(shè)設(shè)計(jì)概概算初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項(xiàng)成本審批批表》《定位成本審批批表》《價(jià)格材料成本本合理性評(píng)估估》《目標(biāo)成本指導(dǎo)導(dǎo)書》《部品標(biāo)準(zhǔn)選擇擇審批表》2、目標(biāo)成本的管管理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成本建建立的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不不準(zhǔn)怎么辦？？相關(guān)部門參加加了嗎？——全成本！目標(biāo)成本規(guī)劃劃深度夠嗎？？各項(xiàng)成本有依依據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、、測(cè)算能力數(shù)據(jù)庫建立起起來了嗎？目標(biāo)成本夠深深度嗎？專業(yè)端口成本本清單（政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。。。。）建造成本清單單及依據(jù)——合同清單：合合同范圍與技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)/（材料表）設(shè)計(jì)委托與設(shè)設(shè)計(jì)深度（任任務(wù)書）設(shè)計(jì)能做什么么？合同分判的策策劃第二步：明確確崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體體系。（鏈接保利地地產(chǎn)成本控制制指導(dǎo)書）責(zé)任成本體系系目標(biāo)是明確確專業(yè)職能部部門的成本管管理職責(zé)，并并借助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋饋，考核評(píng)價(jià)價(jià)各職能履行行情況。“責(zé)責(zé)任成本”回回答的是在成成本管理相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什什么的問題。我們有哪些些崗位與成本本控制有關(guān)？？做什么？這這些崗位分別別對(duì)哪些成本本控制指標(biāo)負(fù)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)負(fù)責(zé)？如何評(píng)評(píng)價(jià)？責(zé)任成成本體系包含含四大要素：：即責(zé)任范圍、、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)評(píng)價(jià)部門。完成上述要要素的定義，，我們就可以以建立起責(zé)任任成本體系的的基本框架，，從而在組織織架構(gòu)的層面面保證目標(biāo)成成本的準(zhǔn)確執(zhí)執(zhí)行。落實(shí)責(zé)責(zé)任到崗位，，落實(shí)到責(zé)任任人，最大程程度的減少目目標(biāo)與執(zhí)行脫脫鉤的現(xiàn)象，，真正做到““權(quán)責(zé)明晰””有據(jù)可依。。責(zé)任成本的分分解思路各部門各司其其職1、本部門費(fèi)用用2、本專業(yè)端口口成本----土地成本----投資管理中心心----政府收費(fèi)----開發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)----技術(shù)部----營銷費(fèi)----營銷中心----財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部----建造成本----技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目目標(biāo)，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)量2、作業(yè)過程管管理——我們需要什么么樣的制度流流程？明確了“責(zé)任任成本體系””，按部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)責(zé)的責(zé)任范圍圍進(jìn)行合并，，我們就可以以得到部門/崗位的成本、、目標(biāo)集合。。但如何保證證部門/崗位的成本目目標(biāo)能夠順利利完成呢？為為此我們要定定義一整套完完善的“作業(yè)業(yè)過程指導(dǎo)書書”來對(duì)部門門/崗位的行為進(jìn)進(jìn)行規(guī)范，也也就是說必須須從“制度流流程”的層面面保證對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本的執(zhí)行行，保證對(duì)成成本的控制，，這就是“作作業(yè)過程管理理”。保利地地產(chǎn)開發(fā)全過過程中的成本本管理分為若若干個(gè)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的作業(yè)過過程，并為每每個(gè)作業(yè)過程程定義相應(yīng)的的流程制度規(guī)規(guī)范，同時(shí)定定義每個(gè)作業(yè)業(yè)過程中與成成本控制相關(guān)關(guān)的要點(diǎn)，包包括量化的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，這樣樣我們就可以以在日常業(yè)務(wù)務(wù)這個(gè)層面實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過過程控制，真真正將成本控控制的執(zhí)行力力滲透到基層層一線。保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理制制度度文文件件（鏈鏈接接））制度度流流程程體體系系-----專業(yè)業(yè)集集成成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三三步步：：跟跟蹤蹤執(zhí)執(zhí)行行———即動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本體體系系經(jīng)過過前前兩兩個(gè)個(gè)步步驟驟，，““目目標(biāo)標(biāo)明明確確，，責(zé)責(zé)任任清清晰晰””之之后后，，我我們們便便進(jìn)進(jìn)入入：：目標(biāo)標(biāo)成成本本執(zhí)執(zhí)行行過過程程跟跟蹤蹤———?jiǎng)討B(tài)態(tài)成成本本。動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本是是項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施過過程程中中的的預(yù)預(yù)期期成成本本，，通通過過實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)反反映映目目標(biāo)標(biāo)成成本本與與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本的的差差異異，，幫幫助助有有關(guān)關(guān)部部門門及及時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題并并解解決決問問題題，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)成成本本的的控控制制。。動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本的的核核心心是是““實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)性性””，，動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指的的是是在在整整個(gè)個(gè)過過程程中中每每一一點(diǎn)點(diǎn)都都能能實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)掌掌握握項(xiàng)項(xiàng)目目最最新新成成本本狀狀態(tài)態(tài)。。我們們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)在在項(xiàng)項(xiàng)目目執(zhí)執(zhí)行行過過程程中中，，能能對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)測(cè)測(cè)算算，，只只有有這這樣樣才才能能控控制制成成本本，，幫幫助助決決策策。。如如果果只只能能在在項(xiàng)項(xiàng)目目結(jié)結(jié)束束時(shí)時(shí)才才得得到到數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，實(shí)實(shí)際際上上只只有有基基本本的的成成本本核核算算功功能能，，對(duì)對(duì)成成本本控控制制都都沒沒有有任任何何幫幫助助。。木木已已成成舟舟，，談?wù)効乜刂浦贫级纪硗砹肆?。。如何何?shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本監(jiān)監(jiān)控控？？概括括為為：：““一一個(gè)個(gè)中中心心，，三三條條線線””。。一個(gè)個(gè)中中心心———以合合同同為為中中心心三條條線線———?jiǎng)討B(tài)態(tài)成成本本實(shí)際際發(fā)發(fā)生生成成本本實(shí)付付成成本本動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本=合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待發(fā)發(fā)生生成成本本合同同性性成成本本是是動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本中中變變動(dòng)動(dòng)性性最最大大的的部部分分。。其其““高高變變性性””決決定定了了它它是是成成本本控控制制的的重重中中之之重重。。而而非非合合同同性性成成本本，，如如政政府府收收費(fèi)費(fèi)等等則則容容易易控控制制。。合合同同不不確確定定性性表表現(xiàn)現(xiàn)為為““變變更更黑黑洞洞””、、““款款項(xiàng)項(xiàng)超超付付””等等成成本本失失控控現(xiàn)現(xiàn)象象頻頻現(xiàn)現(xiàn)。。必必須須要要以以合合同同為為中中心心。。把把目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解到到合合同同中中去去，，形形成成合合同同目目標(biāo)標(biāo)成成本本。。三條線：“動(dòng)態(tài)成本本”反映任任意時(shí)段項(xiàng)項(xiàng)目的綜合合成本及結(jié)結(jié)構(gòu)分布。?！皩?shí)際發(fā)發(fā)生成本””指的是項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前已已審定的工工程量與動(dòng)動(dòng)態(tài)成本對(duì)對(duì)比，可反反映出項(xiàng)目目整體進(jìn)度度。“實(shí)付付成本”指指實(shí)際已支支付的款項(xiàng)項(xiàng)與實(shí)際發(fā)發(fā)生成本對(duì)對(duì)比，反映映出款項(xiàng)的的支付進(jìn)度度。做到動(dòng)動(dòng)態(tài)成本一一月一清，，設(shè)計(jì)變更更、工程簽簽證均當(dāng)月月結(jié)清，填填報(bào)成本月月報(bào)表，形形成動(dòng)態(tài)管管理的好習(xí)習(xí)慣。用工具管人人：成本管理涉涉及領(lǐng)域多多，管理環(huán)環(huán)節(jié)復(fù)雜，，通過信息息化手段將將投資測(cè)算算目標(biāo)、合合同預(yù)算、、合同結(jié)算算、付款等等業(yè)務(wù)集合合在一起進(jìn)進(jìn)行預(yù)算控控制、全程程預(yù)警、匯匯總分析。。并且通過過多個(gè)項(xiàng)目目積累，形形成企業(yè)成成本管理知知識(shí)庫沉淀淀下來，不不因人員的的流動(dòng)而流流失。成本數(shù)據(jù)庫庫建立方法法與意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫庫的數(shù)據(jù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)據(jù)引用與置置換。成本數(shù)據(jù)積積累，是反反擊串標(biāo)的的有力武器器，是各部部門成本控控制溝通的的平臺(tái)，是是對(duì)手研究究的執(zhí)行沉沉淀。成本數(shù)據(jù)庫庫是一個(gè)企企業(yè)的財(cái)富富。第四步：成成本業(yè)績?cè)u(píng)評(píng)估（績效效考核）制定定了了目目標(biāo)標(biāo)成成本本，，明明確確了了責(zé)責(zé)任任體體系系，，同同時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)作作業(yè)業(yè)過過程程進(jìn)進(jìn)行行了了實(shí)實(shí)際際的的跟跟蹤蹤控控制制，，在在完完成成了了前前面面三三個(gè)個(gè)步步驟驟后后，，最最后后我我們們就就可可以以根根據(jù)據(jù)執(zhí)執(zhí)行行結(jié)結(jié)果果對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)績績進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估和和考考核核。。成本本管管理理體體系系的的梳梳理理圖圖1作業(yè)過程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理體系系的建立與實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基基礎(chǔ)成本管理之實(shí)實(shí)現(xiàn)成本管理體系系的梳理圖2成本管理之目目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績效考核管控體系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利實(shí)現(xiàn)五、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理每每個(gè)階段控制制要點(diǎn)成本控制最終達(dá)到利潤潤最大化交付階段服務(wù)務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)（一）誰是對(duì)對(duì)保利地產(chǎn)投投資影響最大大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立立項(xiàng)決策是主主要因素，設(shè)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化化是關(guān)鍵因素素！1009575603525101/4影響投資的程程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)計(jì)變更、發(fā)包包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、平面布置置等）項(xiàng)目立項(xiàng)決策策階段需要注注意的問題：：1、定位是關(guān)鍵鍵。不要為立項(xiàng)而而立項(xiàng)，應(yīng)建建立在認(rèn)真、、客觀的調(diào)研研和分析之上上，選擇有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行行準(zhǔn)確的調(diào)查查判斷，確定定目標(biāo)售價(jià)。。2、技術(shù)可行性性分析是前提提。對(duì)產(chǎn)品定位要要建立在技術(shù)術(shù)方案可行的的基礎(chǔ)之上。。3、土地獲取成成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)項(xiàng)目成功之本本。土地價(jià)格無論論以何種方式式取得，均應(yīng)應(yīng)事先做到心心中有數(shù)。（二）關(guān)于設(shè)設(shè)計(jì)階段的成成本控制科學(xué)合理的設(shè)設(shè)計(jì)可以降低低10%的工程造價(jià)，，以下是控制制設(shè)計(jì)的五大大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方方案的招投標(biāo)標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)。2、實(shí)行限額設(shè)設(shè)計(jì)，有效控控制造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的會(huì)審審與審查。4、深入應(yīng)用價(jià)價(jià)值工程原理理。5、采用合同措措施，有效控控制造價(jià)。這個(gè)階段要特特別注意以下下幾點(diǎn)：保利地產(chǎn)首先先是做產(chǎn)品，，不是做作品品，要以掙錢錢為目的?？丝朔丶夹g(shù)、、輕經(jīng)濟(jì)的思思想。成本型城市（（如武漢、長長沙、南昌等等）要永遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注核算和控控制，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)成本優(yōu)化要要放在第一位位。產(chǎn)品型城市（（如北京、上上海、廣州、、深圳等）在在關(guān)注核算和和控制的前提提下，可以進(jìn)進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新新。在同一城市也也應(yīng)特別注意意產(chǎn)品型地塊塊（如珠江新新城）和成本本型地塊（如如西子灣）的的差別。正確確運(yùn)運(yùn)用用限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)所謂謂限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，就就是是按按照照批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的投投資資估估算算控控制制初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。按按照照批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)概概算算控控制制技技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，同同時(shí)時(shí)各各專專業(yè)業(yè)在在保保證證達(dá)達(dá)到到使使用用功功能能的的前前提提下下按按分分配配的的投投資資限限額額控控制制設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制不不合合理理變變更更，，保保證證總總投投資資不不突突破破。。（國際廣廣場(chǎng)案例例）限額設(shè)計(jì)計(jì)的對(duì)象象：它可可將上階階段的設(shè)設(shè)計(jì)審定定的投資資額和工工程量先先分解到到各專業(yè)業(yè)，后分分解到各各單位工工程和分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程，，通過層層層分解解，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)投資資限額的的控制管管理。同同時(shí)也實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程程量與概概算指標(biāo)標(biāo)等各方方面的控控制。正確認(rèn)識(shí)識(shí)設(shè)計(jì)階階段成本本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑筑設(shè)計(jì)院院，并不不能幫助助保利地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面控控制設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本??！中國大大陸設(shè)計(jì)計(jì)管理?xiàng)l條塊分割割嚴(yán)重，，保利地地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理范范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳傳統(tǒng)的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)院。保利地地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管管理思思路：：作為為保利利地產(chǎn)產(chǎn)公司司從事事規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)管理理的工工程師師，除除了要要完成成傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的工作作外，，還要要向二二個(gè)方方向延延伸，，一是是土地地規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)性性質(zhì)的的整合合，二二是甲甲方另另行委委托的的二次次設(shè)計(jì)計(jì)和選選材用用料。。保利地地產(chǎn)企企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在需需要的的是精精細(xì)的的設(shè)計(jì)計(jì)管理理優(yōu)化化。設(shè)計(jì)階階段的的造價(jià)價(jià)控制制和知知識(shí)積積累1、合理確定地地下室面積積比例：天津項(xiàng)目目：原設(shè)計(jì)計(jì)地下室建建筑面積約約15萬平米。經(jīng)經(jīng)優(yōu)化后地地下室部分分減少建筑筑面積約2.5萬平米，按按每平米2500元估算，總總價(jià)減少約約6250萬元，現(xiàn)正正進(jìn)行進(jìn)一一步優(yōu)化，，通過抬高高地下室標(biāo)標(biāo)高等方法法，減少支支護(hù)和土方方工程量進(jìn)進(jìn)一步節(jié)約約造價(jià)。2、方案選擇和和優(yōu)化：國際廣場(chǎng)場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：：SOM設(shè)計(jì)方案約約1.4萬噸，經(jīng)過過優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，總用鋼鋼量減少為為7000噸。主要優(yōu)優(yōu)化工作為為：對(duì)從底底到頂保持持同樣截面面尺寸的柱柱按受力不不同分段選選擇截面，，減少鋼材材約5000噸，在鋼支支撐的設(shè)計(jì)計(jì)中，通過過復(fù)核SOM提供的計(jì)算算，在國家家規(guī)范許可可的范圍內(nèi)內(nèi)降低部分分安全系數(shù)數(shù)，減少鋼鋼材用量約約2000噸，合計(jì)約約7000噸，按每噸噸約1萬元計(jì)算，，減少造價(jià)價(jià)約七千萬萬元。3、結(jié)合公司已已有結(jié)算、、材料設(shè)備備選用的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。。中環(huán)廣場(chǎng)鋁鋁合金門窗窗定位及材材料選擇：：鋁合金門窗窗價(jià)格主要要由鋁型材材、玻璃及及五金配件件組成，其其中鋁型材表表面處理理有陽極氧氧化、電電泳、粉粉末噴涂涂、氟碳碳噴涂、、噴涂料料是否加加金屬粉粉等不同同，前三三種價(jià)格格差別不不大，氟氟碳噴涂涂增加約約6000元/噸，按門門窗面積積每平米米6kg計(jì)算，增增加造價(jià)價(jià)約36元/平米。使用經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)復(fù)核設(shè)計(jì)計(jì)及施工工管理：：例如中環(huán)環(huán)廣場(chǎng)的的市政排排水管，，圖紙標(biāo)標(biāo)識(shí)為塑塑鋼纏繞繞管，經(jīng)經(jīng)了解雙雙壁波紋紋管和塑塑鋼纏繞繞管，價(jià)價(jià)格相差差約4倍，公司司也很少少在小區(qū)區(qū)內(nèi)使用用，項(xiàng)目目部在圖圖紙審查查時(shí)將設(shè)設(shè)計(jì)變更更修改為為雙壁波波紋管。。再如干掛石材材和濕貼石材材的費(fèi)用差異異：因干掛對(duì)石材材剛度的要求求，濕貼對(duì)石石材重量的限制，兩種墻墻面裝飾方式式存在面材厚厚度不同引起起造價(jià)不同以以及干掛時(shí)鋼鋼骨架與濕貼貼時(shí)砂漿的價(jià)價(jià)格差異（可可達(dá)200-300元/平米）等。通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比比進(jìn)行一些設(shè)設(shè)計(jì)選擇，通通過材料設(shè)備備價(jià)格比較進(jìn)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)設(shè)計(jì)修正和完完善是提高設(shè)設(shè)計(jì)效率的基基礎(chǔ)。人防工程：人人防面積，因人防區(qū)的工工程費(fèi)用比非非人防區(qū)高，，在規(guī)范允許許的范圍內(nèi)盡盡量減少人防防面積，因人人防面積的計(jì)計(jì)算方法較為為繁瑣，需要要仔細(xì)核查。。設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)盡盡量量選選用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備備，非標(biāo)準(zhǔn)門因因需要重新開開模較標(biāo)準(zhǔn)門門費(fèi)用高出較較多。（三）工程投投標(biāo)階段的成成本控制1、項(xiàng)目建設(shè)階階段控制的六六大渠道：通過招標(biāo)方式式選擇好施工工隊(duì)伍。加強(qiáng)合同管理理，完善合同同條款。對(duì)大宗材料和和大型設(shè)備實(shí)實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)標(biāo)采購。嚴(yán)格履行工程程發(fā)包合同。。按合同約定實(shí)實(shí)際完成工作作量支付工程程進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單單位的管理，，主動(dòng)防范施施工單位索賠賠。2、如何在招標(biāo)標(biāo)階段有效控控制工程造價(jià)價(jià)①形成有效競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。保利公司司是一塊金字字招牌，因良良好的付款信信譽(yù)和社會(huì)聲聲譽(yù)，絕大多多數(shù)企業(yè)愿意意與我們合作作。保證足夠數(shù)量量，新增合格格供方保持適適當(dāng)比例。公公司招投標(biāo)管管理規(guī)定中要要求，單項(xiàng)目目投標(biāo)單位至至少3家以上。年度標(biāo)因使用用方便、工程程量增加可以以有效提高效效率，降低成成本。對(duì)于價(jià)格受市市場(chǎng)變化影響響不大的項(xiàng)目目，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例如如白蟻防治、、土壤氡濃度度、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基坑坑監(jiān)測(cè)、沉降降觀測(cè)、工程程樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)對(duì)于對(duì)外觀要要求不高、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡單的材料料設(shè)備可以進(jìn)進(jìn)行年度招標(biāo)標(biāo)，例如防火火門、不銹鋼鋼水箱、戶內(nèi)內(nèi)配電箱等材材料，若受市市場(chǎng)變化影響響較大的材料料設(shè)備，注意意招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)注注市場(chǎng)變化。。②管理程程序到到位選選擇有有實(shí)力力守信信用的的施工工或供供貨單單位。。組織對(duì)對(duì)施工工及供供貨單單位考考察，，填寫寫合格格供方方考察察表（（公司司ISO文件））。同同時(shí)認(rèn)認(rèn)真組組織考考察評(píng)評(píng)審，，以項(xiàng)項(xiàng)目管管理組組織認(rèn)認(rèn)定為為主，，公司司資質(zhì)質(zhì)為次次的考考察觀觀念。。③標(biāo)底是是對(duì)擬擬招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目造價(jià)價(jià)的預(yù)預(yù)期，，標(biāo)底底的準(zhǔn)準(zhǔn)確確確定需需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條條件準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握，，通過過標(biāo)底底的編編制還還可以以提前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)不足足，防防止施施工單單位串串標(biāo)。。使用經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)作作為標(biāo)標(biāo)底。。例如,基本同同期招招標(biāo)的的天利利廣場(chǎng)場(chǎng)和科科貿(mào)園園均為為按定定額計(jì)計(jì)價(jià)，，但一一為上上浮約約3%，一為為下浮浮5%，我們們均認(rèn)認(rèn)為其其合理理。需要重重新編編制標(biāo)標(biāo)底的的情況況。例如，，西子子灣外外電項(xiàng)項(xiàng)目招招標(biāo)時(shí)時(shí)，各各家報(bào)報(bào)價(jià)與與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)相比比有較較大差差異，，為澄澄清事事實(shí)，，請(qǐng)專專業(yè)公公司做做標(biāo)底底，使使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目由原原來投投標(biāo)約約2300萬減少少至1718.5萬元簽簽訂合合同，，保證證了公公司的的利益益不受受損害害。④根據(jù)各各種承承包方方式的的優(yōu)缺缺點(diǎn)和和項(xiàng)目目的具具體情情況合合理選選擇承承包方方式，，重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮施工工推進(jìn)進(jìn)和成成本控控制之之間的的矛盾盾和平平衡。按定額額（定標(biāo)標(biāo)最快快、不不需要要完善善的圖圖紙、、增加加工程程施工工單位位易于于接受受，缺缺點(diǎn)是是實(shí)際際施工工時(shí)需需定價(jià)價(jià)材料料較多多，結(jié)結(jié)算最最復(fù)雜雜，造造價(jià)受受政府府政策策文件件影響響）、、總價(jià)包包干（定標(biāo)標(biāo)最慢慢，但但造價(jià)價(jià)明確確，施施工期期長時(shí)時(shí)雙方方風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，，特別別是施施工方方）、、綜合單單價(jià)包包干（有施施工圖圖，但但工程程量無無法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)計(jì)算或或變更更較大大時(shí)可可采用用，例例如涂涂料、、鋁合合金門門窗等等，或或總價(jià)價(jià)包干干的項(xiàng)項(xiàng)目采采用綜綜合單單價(jià)報(bào)報(bào)價(jià)，，設(shè)計(jì)計(jì)變更更時(shí)采采用報(bào)報(bào)價(jià)單單價(jià)，，此時(shí)時(shí)需防防止不不平衡衡報(bào)價(jià)價(jià)，損損害公公司利利益，，結(jié)算算較簡簡單，，無施施工圖圖且清清單項(xiàng)項(xiàng)目多多時(shí)不不易評(píng)評(píng)標(biāo)））條件具備時(shí)時(shí)盡量總價(jià)價(jià)包干。例如保利中中心設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求較較高的項(xiàng)目目采用按定定額計(jì)價(jià)，，而西子灣灣東區(qū)或石石樓項(xiàng)目采采用總價(jià)包包干?；蚩缈缧袠I(yè)工程程，外電、、外水等，，可防止其其提出我們們不了解的的理由在施施工過程中中要求增加加造價(jià)?？們r(jià)包干但但留個(gè)別活活口。例如鉆孔樁樁中的鋼筋筋價(jià)格漲跌跌超過10％后，超出出（或低于于）10％部分由甲甲方承擔(dān)（（或退還甲甲方）。按定額報(bào)下下浮率。對(duì)于沒有圖圖紙或預(yù)計(jì)計(jì)圖紙變化化較大的工工程，為趕趕工程進(jìn)度度，建議承承包方式選選擇社會(huì)公公認(rèn)的計(jì)算算方法，例例如按定額額，投標(biāo)時(shí)時(shí)報(bào)下浮比比例。每種方式均均有利有弊弊，一旦確確定，就應(yīng)應(yīng)該揚(yáng)長避避短，精心心組織和管管理，減少少不必要的的費(fèi)用發(fā)生生，可以工工程使甲乙乙雙方得到到雙贏。⑤合同條款款：嚴(yán)格格、準(zhǔn)確確、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、保護(hù)護(hù)公司利利益要求使用用公司標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本本合同，，補(bǔ)充條條款盡量量自己編編寫。合同中對(duì)對(duì)價(jià)格組組成及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的約約定應(yīng)全全面，防防止施工工或結(jié)算算時(shí)要求求調(diào)價(jià)，，同時(shí)為為防止因因風(fēng)險(xiǎn)考考慮過高高致使造造價(jià)增高高，需要要認(rèn)真分分析報(bào)價(jià)價(jià)，核定定施工單單位所報(bào)報(bào)措施及及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的合理理性。例如基坑坑支護(hù)及及土石方方工程合合同：乙方已清清楚并考考慮工地地現(xiàn)場(chǎng)條條件，包包括周圍圍環(huán)境、、交通道道路、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)質(zhì)條件、、施工水水電、施施工場(chǎng)地地及周圍圍地下管管網(wǎng)、承承包范圍圍、施工工圖紙、、施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)，并已已考慮施施工技術(shù)術(shù)措施、、文明施施工、安安全生產(chǎn)產(chǎn)維護(hù)、、工期內(nèi)內(nèi)趕工等等因素。。乙方為為完成本本合同規(guī)規(guī)定的工工作所需需考慮上上述費(fèi)用用及施工工組織中中的所有有費(fèi)用均均已在本本合同價(jià)價(jià)款內(nèi)，，不再另另外計(jì)取取。對(duì)于招標(biāo)標(biāo)文件和和圖紙以以外的特特殊地質(zhì)質(zhì)條件和和公用管管線的維維護(hù)，反反映在施施工措施施費(fèi)和搶搶險(xiǎn)費(fèi)中中。付款方式式：為調(diào)動(dòng)施施工單位位的工作作積極性性，建議議工程進(jìn)進(jìn)度達(dá)到到雙方約約定的形形象時(shí)支支付工程程款，而而不是按按每月完完成工作作量的85%支付。對(duì)增加零零星工程程結(jié)算方方法的約約定，參參考行業(yè)業(yè)情況在在招標(biāo)文文件中直直接寫明明，避免免施工和和結(jié)算時(shí)時(shí)扯皮。。合同在執(zhí)執(zhí)行過程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鑒鑒的地方方，及時(shí)時(shí)迅速修修改反映映到新的的招標(biāo)文文件和合合同中。。⑥招標(biāo)組織織中的重重要環(huán)節(jié)節(jié)招標(biāo)方式式和范圍圍的確定定千變?nèi)f萬化，建建議認(rèn)真真思考，，制定利利于我司司的游戲戲規(guī)則。。重視和和珍惜游游戲規(guī)則則的制定定權(quán)，保保護(hù)公司司利益。。招標(biāo)范圍圍和標(biāo)段段的劃分分需要視視工程具具體情況況確定：：科貿(mào)園總總包，因工程量量少，將將地錨，，市政工工程等列列入詢價(jià)價(jià)范圍。。石樓市政政工程招標(biāo)標(biāo)時(shí)，將將不銹鋼鋼水箱和和水泵列列為招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容，，從報(bào)價(jià)價(jià)結(jié)果看看，不銹銹鋼水箱箱價(jià)高于于我年度度招標(biāo)價(jià)價(jià)，水泵泵價(jià)格略略低于我我司經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)，，故最終終合同范范圍未包包含不銹銹鋼水箱箱。香雪雪山園林林綠化工工程，因因雕塑報(bào)報(bào)價(jià)各家家差別較較多，擬擬定中標(biāo)標(biāo)單位該該項(xiàng)費(fèi)用用較高，，故要求求其承諾諾該項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容可由由甲方定定價(jià)。評(píng)標(biāo)：技技術(shù)標(biāo)和和經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)分步評(píng)評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注注重技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、施工措措施、施施工組織織、管理理班組、、制度等等的評(píng)定定。經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)注重重工程數(shù)數(shù)量是否否合理，，材料價(jià)價(jià)格是否否合理等等。中標(biāo)通知書是是否一定要發(fā)發(fā)。向擬定中標(biāo)單單位發(fā)中標(biāo)通通知書，意味味著在法律上上認(rèn)可其為中中標(biāo)單位，其其余投標(biāo)單位位未中標(biāo)，若若合同尚未簽簽訂，特別是是招標(biāo)文件中中未附合同的的項(xiàng)目，在簽簽訂合同時(shí)擬擬定中標(biāo)單位位往往會(huì)提出出一些困難，，增加合同簽簽訂的難度，，影響工程付付款和進(jìn)展。。⑦合理低價(jià)中標(biāo)標(biāo)如何執(zhí)行：：先評(píng)技術(shù)標(biāo)標(biāo)，可修改完完善，標(biāo)準(zhǔn)一一致技術(shù)標(biāo)均均合格后再開開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是是對(duì)低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。綜綜合評(píng)分法也也有缺陷，評(píng)評(píng)價(jià)體系的科科學(xué)性和合理理性無標(biāo)準(zhǔn)。。定標(biāo)報(bào)告隱藏藏次低價(jià)，但但投標(biāo)資料應(yīng)應(yīng)完整存放至至資料室備查查。例如石樓樓項(xiàng)目總包招招標(biāo)時(shí)，最低低價(jià)較次低價(jià)價(jià)低約2000萬，致使合同同簽訂時(shí)遭遇遇較大困難。。對(duì)于擬定中標(biāo)標(biāo)價(jià)低于或接接近經(jīng)驗(yàn)值的的項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)，工程數(shù)數(shù)量統(tǒng)一的基基礎(chǔ)上，分析析其材料、人人工及管理費(fèi)費(fèi)水平。避免免報(bào)價(jià)中不合合理的地方，，例如數(shù)量少少報(bào)，價(jià)格偏偏高。分析項(xiàng)目情況況（包含現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、施工工條件、地質(zhì)質(zhì)條件等）是是否有特殊性性，市場(chǎng)價(jià)格格水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相符符（包含市場(chǎng)場(chǎng)人工、材料料、機(jī)械等的的價(jià)格水平）），擬定中標(biāo)標(biāo)人的任務(wù)飽飽滿度等。（四四））材材料料采采購購成成本本控控制制1、加加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目采采購購計(jì)計(jì)劃劃管管理理。。及及時(shí)時(shí)填填報(bào)報(bào)《項(xiàng)目目材材料料設(shè)設(shè)備備一一覽覽表表》，招招標(biāo)標(biāo)前前明明確確采采購購標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。對(duì)對(duì)技技術(shù)術(shù)含含量量高高的的要要盡盡早早落落實(shí)實(shí)評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，充充分分了了解解市市場(chǎng)場(chǎng)和和行行業(yè)業(yè)特特性性，，做做到到心心中中有有數(shù)數(shù)。。2、供供應(yīng)應(yīng)商商的的選選擇擇，，選選擇擇3-4家供供應(yīng)應(yīng)商商，，貨貨比比三三家家、、低低價(jià)價(jià)中中標(biāo)標(biāo)，，集集中中采采購購、、批批量量供供貨貨，，降降低低價(jià)價(jià)格格和和采采購購成成本本。。3、選選擇擇供供應(yīng)應(yīng)商商的的四四種種方方式式：：公開開競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性招招標(biāo)標(biāo)采采購購有限限競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性招招標(biāo)標(biāo)采采購購詢價(jià)價(jià)采采購購直接接簽簽訂訂合合同同采采購購4、供供應(yīng)應(yīng)商商的的管管理理建立立直直接接伙伙伴伴戰(zhàn)戰(zhàn)略略關(guān)關(guān)系系。?！啊袄嬉婀补蚕硐恚?，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共共擔(dān)擔(dān)””例例：：科科勒勒、、歐歐派派對(duì)供供應(yīng)應(yīng)商商行行為為進(jìn)進(jìn)行行績績效效管管理理。。評(píng)評(píng)級(jí)級(jí)、、建建立立量量化化指指標(biāo)標(biāo)。。（保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)供供方方評(píng)評(píng)估估表表鏈鏈接接））5、供供應(yīng)應(yīng)方方式式探探討討哪些些材材料料乙乙供供？？哪些些材材料料甲甲限限乙乙供供（（甲甲方方限限價(jià)價(jià)））？？哪些些材材料料甲甲定定乙乙供供？？哪些些材材料料甲甲供供？？6、加加強(qiáng)強(qiáng)采采購購合合同同管管理理（五五））施施工工階階段段的的成成本本控控制制策策略略施工工階階段段由由于于設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)已已完完成成，，工工程程量量已已完完全全具具體體化化，，因因而而影影響響工工程程投投資資的的可可能能性性只只有有5%-10%，節(jié)節(jié)約約投投資資的的可可能能性性已已經(jīng)經(jīng)很很小小，，但但工工程程投投資資都都主主要要發(fā)發(fā)生生在在這這一一階階段段，，浪浪費(fèi)費(fèi)投投資資的的可可能能性性很很大大。。主主要要從從以以下下五五個(gè)個(gè)方方面面進(jìn)進(jìn)行行成成本本控控制制。。加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理：：選擇擇有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的管管理理人人員員做做工工程程負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人，，嚴(yán)嚴(yán)格格督督促促按按圖圖施施工工，，嚴(yán)嚴(yán)格格進(jìn)進(jìn)料料抽抽查查，，嚴(yán)嚴(yán)格格材材料料代代用用和和變變更更。?？蓪?duì)對(duì)管管理理人人員員實(shí)實(shí)行行獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)：：在施施工工過過程程中中，，應(yīng)應(yīng)鼓鼓勵(lì)勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理人人員員發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤誤或或提提出出優(yōu)優(yōu)化化意意見見，，可可設(shè)設(shè)立立節(jié)節(jié)約約合合理理建建議議獎(jiǎng)獎(jiǎng)。。嚴(yán)格格控控制制進(jìn)進(jìn)度度撥撥款款：：要主動(dòng)動(dòng)控制制工程程量核核算。。合理確確定工工程變變更價(jià)價(jià)款：：變更后后要主主動(dòng)管管理變變更價(jià)價(jià)款。。合理規(guī)規(guī)避索索賠風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：：在合同同簽定定時(shí)就就應(yīng)約約定細(xì)細(xì)致。。在執(zhí)執(zhí)行中中對(duì)合合同偏偏差值值要及及時(shí)簽簽定補(bǔ)補(bǔ)充合合同，，避免免因時(shí)時(shí)間長長、人人員變變動(dòng)等等出現(xiàn)現(xiàn)相互互之間間分不不清責(zé)責(zé)任而而扯皮皮的現(xiàn)現(xiàn)象。。如何在工工程實(shí)施施階段減減少不必必要的費(fèi)費(fèi)用，達(dá)達(dá)到雙贏贏。1、簽證中需需要注意意的地方方，嚴(yán)格執(zhí)行行公司《簽證管理理規(guī)定》，考慮是是否需要要簽，如如何簽。。土石方工工程、零零星工程程、隱蔽蔽工程是是易簽證證的內(nèi)容容，建議議重點(diǎn)核核查。是否需要要簽：責(zé)任界定定，是否否屬于甲甲方責(zé)任任、或其其他設(shè)計(jì)計(jì)或施工工單位責(zé)責(zé)任。簽證時(shí)結(jié)結(jié)合總包包合同及及其他合合同，是是否措施施費(fèi)、預(yù)預(yù)算包干干費(fèi)中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重復(fù)簽簽。2、細(xì)化工工程，盡盡量做到到一次成成型，少少返工、、少破壞壞。特別別是四大大配套工工程進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)配合、、綠化圍圍墻工程程的盲目目施工、、道路及及下水道道工程的的經(jīng)濟(jì)合合理性等等。3、簽證和變變更的審審批和流流程公司《簽證管理理規(guī)定》：審批權(quán)權(quán)限，5000元以下經(jīng)經(jīng)辦部門門簽認(rèn)，，5000-10000由經(jīng)辦部部門、技技術(shù)部和和預(yù)結(jié)算算部共同同協(xié)商處處理，超超過1萬元的要要公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批批。各公公司不應(yīng)應(yīng)放棄這這一管理理責(zé)任和和權(quán)利。。4、結(jié)算階段段任何合同同都會(huì)有有不完善善的地方方，認(rèn)真真研究仔仔細(xì)分析析合同條條款和相相關(guān)資料料，找出出利于我我司的方方面，可可在結(jié)算算爭(zhēng)議時(shí)時(shí)占主動(dòng)動(dòng)。當(dāng)然然，最好好是在招招標(biāo)及合合同簽訂訂時(shí)對(duì)哪哪些條款款有利于于我們、、哪些條條款可能能存在隱隱患就能能夠做到到心中有有數(shù)。國際廣場(chǎng)鋼結(jié)結(jié)構(gòu)工程結(jié)算算：鋼材價(jià)差差和栓接改焊焊接，該工