五星級酒店的投資預(yù)算及管理模式項目可行性報告

五星級酒店的投資預(yù)算及管理模式可行性報告灑店的投資目的：1、 平臺與橋梁的作用：高星級灑店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。2、 樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級灑店，通過這個最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。3、 投資新建高星級灑店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然灑店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。灑店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要，正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多灑店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。灑店的投資及發(fā)展優(yōu)勢：1）灑店采購中的高折扣一般來說，高星級灑店的房間數(shù)量都比較多，對于灑店日常運營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級灑店。2） 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展灑店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。3） 管理擴張，向灑店管理集團發(fā)展五星級灑店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發(fā)展方面，五星級灑店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。通過管理其他灑店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升灑店品牌和形象。4） 土地儲備的升值效益五星級灑店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屆設(shè)施，從而占地面積很大。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級灑店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級灑店投資商瞄準的主要收益點之一。灑店的投資成本分析:每平方米的平均造價 每問客房的平均造價 每問客房的平均分攤面積1、按照建筑單位面積的價格（不含土地成本）：五星級灑店一般為:9000?10000元/m2,（四星級灑店一般為：7000?9000元/m2;）2、 按照客房總數(shù)計算：五星級總造價=房間數(shù)X120-150萬元/問四星級總造價=房間數(shù)X80~100萬元/問3、 以灑店總建筑面積/客房，貝U每間客房占建筑面積為：五星為120m2?180m2,（四星為90m2?110m2）。4投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%;5中國的五星級灑店投資回報率能達到 8%~9%,一般投資回報周期為15-20年五星級灑店內(nèi)裝飾投資估算表功能分區(qū)建筑面積單位造價/M2總投資備注餐飲區(qū)5700m2中餐廳1000m25500元400萬含活動家具西餐廳300m25500元120萬含活動家具宴會廳1500m26000元525萬含活動家具風(fēng)味餐廳300m25000元120萬含活動家具

自助餐廳500m26000元200萬含活動家具沽真餐廳300m25000元105萬含活動家具灑吧400m26500元180萬含活動家具雞尾灑吧300m26000元88萬含活動家具公廚房1400m21000元140萬含活動家具健保齡球場600m24500元（6道X100萬）810萬含活動家具彈子場200m24000元80萬含活動家具共壁球室120m24500元18萬含活動家具身健身房250m23000元（設(shè)備50萬）125萬含活動家具健身舞室250m24000元63萬含活動家具區(qū)健身醫(yī)療部150m23000元45萬含活動家具部2220游藝部200m23000元120萬含活動家具m2乒乓球室200m23500元50萬含活動家具臺球室200m26500元90萬含活動家具棋牌室50m23000元10萬含活動家具

分12780m2桑拿區(qū)1500m2桑拿水池150m22000萬30萬按摩室20問3萬60萬含活動家具桑拿室3問2萬50萬含活動家具蒸汽房2個2萬40萬更衣室120m23000元36萬含活動家具休息區(qū)300m23000元90萬含活動家具美容美發(fā)廳200m23500元70萬含活動家具歌舞表演廳400m25000元180萬含活動家具卡拉OK部450m23500元194萬含活動家具游泳池300m23000元90萬含活動家具網(wǎng)球場（室外或天面）500m22000元100萬含活動家具大堂及門廳1810m2小件行李寄存處60m23500元21萬含活動家具行李寄存處90m23500元31.5萬含活動家具存衣處30m24000元12萬含活動家具貴重物品存放處30m24000元12萬含活動家具郵政外50m24000元20萬含活動家具銀行50m24500元22.5含活動家具

萬書店50m24000元20萬含活動家具冏場400m24500元180萬含活動家具總臺450m27000元315萬含活動家具交通及公共空間600m26500元390萬含活動家具功能分區(qū)建筑面積單位造價/M2總投資備注客房400問（含常包房、標準房、套房蒙華房、總統(tǒng)房等）20000m2400問7萬/問2800萬含活動家具后勤、行政辦公5060m23000元1518萬含活動家具工程5060m2500元253萬含活動家具花房30m23500元11萬含活動家具會議廳800m24500元360萬含活動家具

它3730m2多功能廳500m24500元225萬含活動家具冏務(wù)中心200m24500元90萬含活動家具停車場車庫1500m2200元30萬含活動家具洗衣房600m22500元150萬含活動家具殘疾人服務(wù)100m23500元35萬含活動家具合計：11029萬五星級灑店機電工程費用估算名稱數(shù)量單位金額/萬元所占比例空調(diào)系統(tǒng)229527%1.冷熱源（直燃機）3臺6002.風(fēng)機盤管（客房走道餐廳包房按摩卡拉OK包房辦公室750臺1053.溫控開關(guān)750個404.空調(diào)柜機（1000m2）/臺18臺2305.冷卻塔80

6.空調(diào)工程（材料安裝）10507.空調(diào)水系統(tǒng)泵8臺308.消防送排風(fēng)設(shè)施1套160B.配電系統(tǒng)132015.80%1.變壓器2000KVA4臺1202.局低壓開乂柜3003.增容費3504.動力配電箱605.電源傳輸（電纜和母線橋架線槽）2506.發(fā)電機800KW1507.工程安裝90C.給排水系統(tǒng)111513.30%1.蓄水設(shè)施（蓄水池水箱熱水罐水處理）1302.水泵（含生活冷熱水消防栓噴淋污水泵）25臺803.水系統(tǒng)工程（消防生活冷熱水管道閥門安裝）7504.游泳池設(shè)備（凈化熱交換）855.污水處理設(shè)施70D.弱電系統(tǒng)145013.00%1.電話（含中繼線）800門1702.電腦系統(tǒng)1403.收銀系統(tǒng)704.消防報警250

5.綜合布線1006.衛(wèi)視系統(tǒng)1207.音響廣播系統(tǒng)1108.保安監(jiān)控系統(tǒng)1309.樓宇自控系統(tǒng)19010.內(nèi)部尋呼對講系統(tǒng)170E.電梯系統(tǒng)166019.80%1.客梯6臺9602.員工梯3臺3503.貨梯2臺1004.安裝費250名稱數(shù)量單位金額/萬元所占比例F.其它90019.80%1.油罐（含2次油罐）602.鍋爐（洗衣場廚房）2臺2003.煤氣工程704.1211滅火設(shè)備605.避富接地系統(tǒng)1106.市政外管線費用（污水電信供電供水煤氣）400

合計：8740萬五星級灑店輔助設(shè)施投資估算表名稱數(shù)量單位金額（萬元）所占比例廚房及灑吧設(shè)備（1400m2）180034.00%洗衣場（100m2）55010.40%健身設(shè)備4507.60%保齡球（4道）4002）健身設(shè)備50康樂設(shè)施78014.70%1）醫(yī)療設(shè)施152）游藝設(shè)施703）桑拿游水池（150m2）設(shè)施1704）桑拿房3套505）蒸汽房2套406）美容美發(fā)1507）歌舞廳設(shè)施2508）卡拉OK設(shè)施20問35隔客房設(shè)施111021.00%1）衛(wèi)生潔具（1萬/問）400套4002）燈飾/家電（1萬/問）400套4003）電子門鎖（0.3萬/問）400套1704）床控系統(tǒng)（0.35萬/問）400套140灑店燈具65012.30%合計：5290萬灑店的投資管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營、管理灑店，不與其它灑店產(chǎn)生關(guān)系。優(yōu)點在丁灑店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對灑店進行嚴格的控制，如果灑店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，灑店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使灑店投資者得到灑店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。缺點在丁這種單體灑店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟， 在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的灑店集團的發(fā)展，大型灑店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體灑店施加了巨大的壓力，大量單體灑店紛紛加入某個灑店集團的系統(tǒng)。在歐美等灑店業(yè)發(fā)達的國家，單體灑店在灑店業(yè)中的比重不斷降低。模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持。國外的一些灑店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流灑店組織、世界小型豪華灑店組織等灑店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入灑店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且灑店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫毩⑿浴５怯捎跒⒌曷?lián)盟不像灑店聯(lián)號那樣給灑店全面的營銷支持， 灑店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的灑店成功與否的關(guān)鍵因素。 此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類灑店的發(fā)展會受到很大的限制。模式三：投資者把灑店交給專業(yè)的灑店管理公司管理這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理灑店的先進經(jīng)驗以及其它資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將灑店的管理權(quán)讓渡給灑店管理公司， 對灑店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的灑店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使灑店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了灑店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大灑店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入灑店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。模式四：投資者自己經(jīng)營管理灑店,但是通過特許經(jīng)營等方式,加入一個更大的灑店集團這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名灑店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種灑店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對灑店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是灑店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與灑店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用， 不會隨灑店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的灑店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。這種模式的缺點在于灑店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理+特許經(jīng)