上海局門路老廠房調(diào)查研究與產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造

1項(xiàng)目目背背景景局門門路路項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目目背背景景服務(wù)務(wù)外外包包在在上上海海盧灣灣的的優(yōu)優(yōu)勢勢區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃局門門路路發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿ακ啦┎C(jī)機(jī)遇遇廠房房資資源源區(qū)域域改改造造整體體改改造造方方案案基地地研研究究案例例研研究究方案案功能能分分區(qū)區(qū)本次次項(xiàng)項(xiàng)目目改改造造436號項(xiàng)項(xiàng)目目550號項(xiàng)項(xiàng)目目定義義通過過購購買買第第三三方方提提供供的的服服務(wù)務(wù)或或者者產(chǎn)產(chǎn)品品來來完完成成原原來來由由企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部完完成成的的工工作作,包括括IT系統(tǒng)統(tǒng)構(gòu)構(gòu)架架,應(yīng)用用管管理理以以及及業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程優(yōu)優(yōu)化化在在內(nèi)內(nèi)的的產(chǎn)產(chǎn)品品支支持持與與服服務(wù)務(wù),以達(dá)達(dá)到到后后者者的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)目目標(biāo)標(biāo)。。發(fā)展展重重點(diǎn)點(diǎn)主動動承承接接跨跨國國公公司司內(nèi)內(nèi)部部的的離離岸岸外外包包重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展軟軟件件開開發(fā)發(fā)，，研研發(fā)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，物物流流和和金金融融后后臺臺服服務(wù)務(wù)的的外外包包大力力培培育育若若干干個個知知名名的的本本土土服服務(wù)務(wù)外外包包企企業(yè)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀已具具備備發(fā)發(fā)展展服服務(wù)務(wù)外外包包的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)且且擁擁有有良良好好的的國國際際投投資資與與合合作作環(huán)環(huán)境境一批批國國際際著著名名的的服服務(wù)務(wù)外外包包公公司司已已登登陸陸上上海海，，如如：：惠惠普普，，IBM，埃埃森森哲哲等等已經(jīng)經(jīng)形形成成了了幾幾個個具具有有集集聚聚效效應(yīng)應(yīng)的的示示范范區(qū)區(qū)，，如如：：浦浦東東新新區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)外外包包示示范范區(qū)區(qū)，，盧盧灣灣服服務(wù)務(wù)外外包包示示范范區(qū)區(qū)等等服務(wù)務(wù)外外包包在在上上海海服務(wù)務(wù)外外包包在在上上海海虹橋臨空科技園區(qū)長寧信息園上海多媒體軟件園漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)淮海中路服務(wù)外包區(qū)人民廣場陸家嘴服務(wù)外包區(qū)上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地浦東軟件園上海市銀行卡產(chǎn)業(yè)園金橋現(xiàn)代科技園外高橋物流園區(qū)上海主要服務(wù)外包園區(qū)分布圖示范區(qū)名稱特色面積租金入住率入住企業(yè)代表浦東新區(qū)上海銀行卡產(chǎn)業(yè)園金融信息服務(wù)TBC1.8元/㎡/天100%銀聯(lián)、太平人壽、交銀浦東軟件園軟件開發(fā)74.2萬㎡3.5元/㎡/天100%花旗、索尼、畢博上海生物醫(yī)藥基地生物醫(yī)藥研發(fā)25平方米公里2-4元/㎡/天95%北斗星、艾瑞生物技術(shù)盧灣區(qū)淮海中路、太平橋總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)150萬㎡8-10元/㎡/天95%麥肯錫、摩根斯坦利局門路（規(guī)劃中）專業(yè)性服務(wù)社區(qū)約13萬㎡N/AN/AN/A長寧區(qū)上海多媒體產(chǎn)業(yè)園國家數(shù)字媒體技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地35萬㎡5元/㎡/天95%戴爾、分眾傳媒長寧信息園軟件開發(fā)6萬㎡2.7元/㎡/天80%住友軟件虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)信息科技、IT物流274萬㎡2-2.5元/㎡/天N/A神州數(shù)碼、北大青島等漕河涇開發(fā)區(qū)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)與出口加工區(qū)80萬㎡3.8元/㎡/天N/AN/A（08年4月入駐）上海海服服務(wù)務(wù)外外包包示示范范區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主要要園園區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)外外包包在在上上海海優(yōu)越越的的地地理理位位置置盧灣灣區(qū)區(qū)位位于于上上海海市市區(qū)區(qū)的的核核心心區(qū)區(qū)域域，，面面積積8.02平方方公公里里，，多多條條高高架架、、隧隧道道通通過過區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，數(shù)數(shù)條條軌軌道道交交通通及及幾幾十十條條公公交交線線路路，，構(gòu)構(gòu)成成了了四四通通八八達(dá)達(dá)的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。。深厚厚的的人人文文底底蘊(yùn)蘊(yùn)歷史史文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)深深厚厚，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)歷歷史史建建筑筑、、名名人人故故居居眾眾多多，，并并集集聚聚了了一一批批文文化化、、時時尚尚的的標(biāo)標(biāo)志志性性區(qū)區(qū)域域。。虹橋橋機(jī)機(jī)場場徐家家匯匯上海海火火車車站站陸家家嘴嘴浦東東國國際際機(jī)機(jī)場場新天天地地局門門路路8號橋橋世博博園園區(qū)區(qū)盧灣灣區(qū)區(qū)盧灣灣的的優(yōu)優(yōu)勢勢田子子坊坊盧灣灣的的優(yōu)優(yōu)勢勢發(fā)達(dá)達(dá)的的商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境成成熟熟，，淮淮海海中中路路是是市市中中心心商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)活活動動的的核核心心集集聚聚區(qū)區(qū)專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)體體系系齊齊全全，，投投資資、、會會計(jì)計(jì)、、咨咨詢詢?nèi)齻€個行行業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢突突出出，，集集聚聚了了普普華華永永道道、、麥麥肯肯錫錫等等一一批批業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)著著名名企企業(yè)業(yè)。。難得得的的世世博博契契機(jī)機(jī)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有0.85平方方公公里里納納入入世世博博園園區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃。。隨著著世世博博會會建建設(shè)設(shè)的的推推進(jìn)進(jìn)，，盧盧灣灣將將在在發(fā)發(fā)展展服服務(wù)務(wù)外外包包的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，將將全全力力打打造造以以““六六個個地地””為為特特色色的的新新城城區(qū)區(qū)，，包包括括：：總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)集集聚聚地地、、專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地、、創(chuàng)創(chuàng)意意經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)示示范范地地和和會會展展旅旅游游休休閑閑地地等等。。在在依依托托““世世博博””的的同同時時，，服服務(wù)務(wù)““世世博博””，，形形成成有有盧盧灣灣特特色色的的服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)。。東起起制制造造局局路路，，南南到到中中山山南南路路，，西西至至魯魯班班路路，，北北到到徐徐家家匯匯路路的的區(qū)區(qū)域域被被定定位位為為一一個個以以商商務(wù)務(wù)辦辦公公為為核核心心，，并并配配套套以以各各類類輔輔助助功功能能的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化國國際際服服務(wù)務(wù)外外包包產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集區(qū)區(qū)，，局局門門路路也也位位于于此此區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)。。但項(xiàng)項(xiàng)目目在在實(shí)實(shí)施施過過程程中中進(jìn)進(jìn)行行了了調(diào)調(diào)整整，，時時尚尚生生活活中中心心在在此此期期間間接接手手了了局局門門路路436號及550號的改改造項(xiàng)項(xiàng)目。。在對局局門路路區(qū)域域做了了整體體的調(diào)調(diào)研后后，我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)該該地區(qū)區(qū)地理理位置置優(yōu)越越、交交通便便利，，廠房房集聚聚，周周邊擁擁有一一定基基礎(chǔ)的的商業(yè)業(yè)氛圍圍，并并與世世博浦浦西園園區(qū)僅僅一街街之隔隔，因因而具具備了了打造造成為為現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)外包包業(yè)集集聚區(qū)區(qū)的條條件。。區(qū)域規(guī)規(guī)劃徐家匯路魯班路中山南一路制造局路局門路局門路550號局門路436號2局門路路發(fā)展展?jié)摿α珠T路路項(xiàng)目目項(xiàng)目背背景服務(wù)外外包在在上海海盧灣的的優(yōu)勢勢區(qū)域規(guī)規(guī)劃局門路路發(fā)展展?jié)摿ακ啦C(jī)機(jī)遇廠房資資源區(qū)域改改造整體改改造方方案基地研研究案例研研究方案功能分分區(qū)本次項(xiàng)項(xiàng)目改改造436號項(xiàng)目目550號項(xiàng)目目世博機(jī)機(jī)遇本次更更新改改造區(qū)區(qū)域由由麗園園路、、制造造局路路、中中山南南一路路以及及蒙自自路圍圍合而而成。。該區(qū)域域地處處盧灣灣區(qū)南南部，，世博博園區(qū)區(qū)外圍圍。將將會成成為盧盧灣區(qū)區(qū)重要要的面面向世世博的的窗口口。若改造造成功功，該該區(qū)域域成為為將世世博的的商機(jī)機(jī)和人人流引引入盧盧灣中中心地地區(qū)（（淮海海路—新天地地地區(qū)區(qū)）的的重要要通道道?；春Ｖ新坊匚恢弥圃炀致访勺月肪珠T路麗園公園黃陂南路世博園區(qū)一大會址新天地太平橋公園上海世世博會會推薦薦參展展服務(wù)務(wù)供應(yīng)應(yīng)商共共232家企業(yè)業(yè)，包包括十十四大大類：：世博期期間參觀者者所需需服務(wù)務(wù)1）酒店店2）購物物3）娛樂樂、餐餐飲4）票務(wù)務(wù)5）旅游游世博期期間展會所所需服服務(wù)世博機(jī)機(jī)遇世博會會舉行行前后后，將將會有有大量量的國國內(nèi)外外展覽覽服務(wù)務(wù)供應(yīng)應(yīng)商以以及外外包服服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在世博博園內(nèi)內(nèi)工作作、服服務(wù)，，其中中部分分企業(yè)業(yè)將會會進(jìn)駐駐世博博園周周圍地地區(qū)進(jìn)進(jìn)行日日常的的辦公公。這為將將局門門路地地區(qū)打打造成成服務(wù)務(wù)外包包也集集聚地地提供供了有有利條條件。。1）建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)類（（9家）2）建筑筑咨詢詢類（（12家）3）商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)類（（11家）4）展覽覽設(shè)計(jì)計(jì)策劃劃類（（22家）5）建筑筑工程程（20家）6）裝飾飾裝修修（34家）7）展示示工程程（25家）8）物流流服務(wù)務(wù)（19家）9）設(shè)備備租賃賃（5家）10）人力力資源源（5家）11）場館館運(yùn)營營管理理（15家）12）安全全保衛(wèi)衛(wèi)（10家）13）活動動公關(guān)關(guān)和廣廣告（（25家）14）法律律服務(wù)務(wù)（20家）香港新新世類型：住宅、辦公面積：40萬平方米開發(fā)商：上海局一房地產(chǎn)開發(fā)公司（香港新世界+Morgan）耀江花園類型：住宅宅面積：13萬平方米開發(fā)商：上南花城類型：住宅宅面積：TBC開發(fā)商：上上海浦東上上南房產(chǎn)有有限公司雪野家園類型：住宅宅面積：10萬平方米開發(fā)商：上上海中星集集團(tuán)申城物物業(yè)有限公公司世博村類型：住宅宅、辦公面積：54萬平方米開發(fā)商：上上海世博土土地控股5432115432世博園內(nèi)主主要配套發(fā)發(fā)展項(xiàng)目世博機(jī)遇遇開發(fā)商：：上海局局一房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司（（香港新新世界+MorganStanley）南至龍華華東路，，北至中中山南一一路，東東至制造造局路，，西至蒙蒙自路東東西兩側(cè)側(cè)，總用用地面積積約125,178平方米。?？偨ㄖ婷娣e:499,965平方米其中住宅：343,181平方米社區(qū)配套套：31,100平方米教育配套套：6,500平方米商業(yè)辦公公：15,000平方米酒店辦公公：52,000平方米公寓式辦辦公：49,市政配套：3,036平方米居住用地商辦用地變電站用地公寓辦公用地酒店商辦公用地教育配套用地已建公寓辦公已建住宅已建變電站香港新世世界花園園世博機(jī)遇遇廠房資源源基本概況況：局門路地地區(qū)內(nèi)廠廠房集聚聚度高，，周邊范范圍內(nèi)（（麗園路路、蒙政府提供了15處廠房的資料。其中包括5個已經(jīng)改建的廠房以及目前我們正在改建的2個項(xiàng)目。時尚現(xiàn)場踏勘發(fā)現(xiàn)有改建潛力的廠房和用地共12處。（具體見下頁）436及550已改建項(xiàng)項(xiàng)目政府提供供資料地地塊時尚現(xiàn)場場踏勘地地塊廠房資源源編號1：局門路路436號申申貝辦公公機(jī)械有有限公本次改建建項(xiàng)目編號2：局門路占地面積積：5,792平方米建筑面積積：13,896平方米占地面積積：5,308平方米建筑面積積：9,939平方米廠房資源源編號3：智造局局一期編編號4：千羽創(chuàng)創(chuàng)意園已改建項(xiàng)項(xiàng)目編號5：制造局局占地面積積：8,661建筑面積：14,593平方米占地面積積：1,665平方米建筑面積積：4,000平方米占地面建筑面積：16,500平方米占地面積積：1,782平方米建筑面積積：4,200平方米編號7：羽毛球球廠占地面積積：1,000平方米建筑面積現(xiàn)為雁蕩賓館廠房資源源編號8：上海刃刃具廠編編號9未改建廠廠房編號10：達(dá)新印印染廠編占地面積積：8,661平方米建筑面積積：14,593平方米占地面積積：8,758平方米建筑面積積：15,867平方米占地面積積：5,371平方米建筑面積積：3,954平方米現(xiàn)為文具批發(fā)發(fā)市場占地面積：1,159平方米建筑面積：5,023平方米廠房資源編號12：汽車制動器器公司編編號13：互感器公司司未改建廠房編號14：上海色織三三廠編號號15：色織研究所所占地面積：6,890平方米建筑面積：11,000平方米占地面積：1,165平方米建筑面積：1,504平方米占地面積：12,654平方米建筑面積：13,000平方米占地面積：1,466平方米建筑筑面面積積：：3,558平方方米米廠房資源源編號16：師大附附小門面面房編編號17：廠房未改建地地塊編號18：易初通通用機(jī)器器編編號19：華麗針針織廠占地面積積：453平方米建筑面積積：998平方米占地面積積：7,706平方米建筑面積積：1,528平方米占地面積積：1,671平方米建筑面積積：1,769平方米占地面積積：1,452平方米建筑面積積：2,518平方米廠房資源源編號20：三槍針針織九廠廠未改建廠廠房編號21：三好中中學(xué)編編號22：海闊天天空浴場場占地面積積：10,632平方米建筑面積積：14,699平方米部分廠房房已改造造占地面積積：1,671平方米建筑面積積：1,769平方米占地面積積：5,596平方米建筑面積積：10,890平方米廠房資源源編號23：襄陽賓館編編號24：銀色港灣福福利院未改建廠房編號26：編編號27：廠房萬里塑料廠+金山電器廠制制造局局路754號占地面積：908平方米建筑面積：6,352平方米占地面積：2,956平方米建筑面積：4,796平方米占地面積：2,225平方米建筑面積：2,943平方米占地面積：1,020平方米建筑面積：2,462平方米編號25：盧工郵市占地面積：3,503平方米建筑面積：6,305平方米廠房資源資料匯總注：黑色字體體表示未改造造地塊；藍(lán)色字體表示示已改造項(xiàng)目目；橙色字體表示示本次改造項(xiàng)項(xiàng)目436及550已改建項(xiàng)目建議改造地塊塊區(qū)域改造要使得區(qū)域的的整體功能和和風(fēng)貌得到提提升，形成具具吸引力的服服務(wù)外包集聚聚區(qū)，必須要要形成規(guī)模效效應(yīng)。在整個區(qū)域內(nèi)內(nèi)選取廠房較較為集中的地地塊，對這些些建筑和廠房房進(jìn)行改造，，形成四個片片區(qū)，并通過過綠化、街道道等將這些片片區(qū)聯(lián)系起來來，形成由世世博園區(qū)到淮淮海—新天地的通道道。將本次改建的的兩個地塊作作為區(qū)域整體體改造的契機(jī)機(jī)，我方希望望能夠在各方方支持下，同同時對一些對對整體有較大大影響的項(xiàng)目目進(jìn)行改造。。擬改建地塊公園綠地往世博園往淮海路3整體改造方案案局門路項(xiàng)目項(xiàng)目背景服務(wù)外包在上上海盧灣的優(yōu)勢區(qū)域規(guī)劃局門路發(fā)展?jié)摑摿κ啦C(jī)遇廠房資源區(qū)域改造整體改造方案案基地研究案例研究方案功能布局本次項(xiàng)目改造造436號項(xiàng)目550號項(xiàng)目案例研究【位置】東京都澀谷區(qū)區(qū)猿樂町。從從東急東橫線線代官山車站站步行3分鐘。由土地地的所有者——（株）朝倉不不動產(chǎn)公司在在1968～1998年間分階段開開發(fā)。面積3.3公頃?！揪坝^特征】該地塊是業(yè)主主家族祖?zhèn)飨孪聛淼耐恋?，，自?968年以來就一直直委托了同一一位建筑家（（槙文彥）規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，，不斷建設(shè)了了統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格的建筑。?！就恋乩蒙系牡奶攸c(diǎn)】該土地由（株株）朝倉不動動產(chǎn)公司一元元化經(jīng)營、由由（株）新都都市研究開發(fā)發(fā)公司承擔(dān)物物業(yè)管理。另另外，在小區(qū)區(qū)設(shè)施內(nèi)也經(jīng)經(jīng)常舉辦各種種文化活動、、儀式等，開開展了根植于于社區(qū)的活動動及信息發(fā)布布?！酒渌磕呐碌却鲎庾獾淖∈一蛏躺啼佊锌沼?，，對于與Hillside小區(qū)不相稱的的店家或居住住者，管理者者也一概予以以拒絕入租。。HILLSIDETERRACE+HILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEPLAZADAIKANYAMAHILLSIDETERRACE用地面積:26186sqm總建筑面積:20214sqmPLADACARTIERYOKUMOKUNEZUMUSEUMOMOTESANDOSTATIONLACOLLEZIONECOMMEdesGARCONSFROM1stPLADAYOKUMOKULACOLLEZIONENEZUMUSEUMCOMMEdesGARSONSFROM1stCARTIERMINAMIAOYAMAMIYUKISTREETAOYAMASTREETOMTESANDOMIYUKISTREET0.5kmWOONERFJAPANUSANETHERLNADSSERPENTINEPATHWAYVARIOUSBLICKPAVEMENTSOPENCAFESHOPPINGSTREETRESIDENTIALAREA方案PROJECT局門路地地區(qū)項(xiàng)目目范圍對象建筑筑周圍建筑筑局門路對對象區(qū)域域900MOUTSOURCING服務(wù)外包包業(yè)財(cái)務(wù)外包包法務(wù)外包包業(yè)務(wù)咨詢詢服務(wù)外外包軟件及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)發(fā)外包項(xiàng)目管理及建建筑工程外包包平面設(shè)計(jì)及多多媒體展示外外包撰稿,翻譯及采編業(yè)業(yè)務(wù)外包銷售及市場推推廣服務(wù)外包包EXPOSUPPORTOFFICE世博有關(guān)公司司PRESSCENTER報(bào)道中心EVENTCOMPANY文娛活動制作作公司VOLUNTEERGROUP社會福利志愿愿團(tuán)體TARGET對象TEMPORARYOFFICE諸外國臨時事事務(wù)所TEMPORARYSHOPFOREXPO世博有關(guān)的店店鋪ZONING區(qū)域劃分1CREATIVEGATE創(chuàng)意門234CREATIVECLUSTER1創(chuàng)意集合體１１CREATIVESTREET創(chuàng)意街CREATIVECLUSTER２創(chuàng)意集合體２２功能布局：1STREET,2CLUSTER一條街，兩個個聚集區(qū)JUMENSTREET1STREET,2CLUSTER一條街，兩個個聚集區(qū)CLUSTER1創(chuàng)意聚集區(qū)1CLUSTER2創(chuàng)意聚集區(qū)2局門路BUILDINGDEMOLITION／CONVERSION拆毀／改建FA?ADEREDECORETIONONLY外立面修改LANDSCAPEONLY景觀配備RELOCATION移動DESIGNELEMENTS設(shè)計(jì)要素CREATIVESTREET創(chuàng)意步行街JUMENROAD局門路CREATIVESTREET創(chuàng)意步行街CREATIVESTREET創(chuàng)意步行街CHANGETOWOONERF;NOGAPBETWEENROADANDSIDEWALKUSESOMEDIFFERENTPAVEMENTSREMOVEGUARDRAILREMOVEPOWERPOLEINTOTHEGROUNDFA?ADE;REDBLICKCLEANTHELAUNDRYUPCONTROLA/CPOSITIONMOVETREESSHOPFA?ADE;R