恒基蘇州別墅市場(chǎng)專(zhuān)題研究報(bào)告課件

蘇州別墅市場(chǎng)專(zhuān)題研究報(bào)告蘇州別墅市場(chǎng)專(zhuān)題研究報(bào)告別墅市場(chǎng)發(fā)展篇?jiǎng)e墅市場(chǎng)現(xiàn)狀篇區(qū)域板塊特征篇?jiǎng)e墅市場(chǎng)總結(jié)篇專(zhuān)題框架別墅市場(chǎng)發(fā)展篇專(zhuān)題框架別墅市場(chǎng)發(fā)展篇

別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程別墅承載的價(jià)值體系別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變別墅市場(chǎng)的客群演變別墅市場(chǎng)發(fā)展篇?jiǎng)e墅市場(chǎng)發(fā)展歷程別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：

別墅市場(chǎng)的起步階段（1994年-1998年）特征表現(xiàn)：開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目以高檔外銷(xiāo)別墅為主，主要有金閶區(qū)的白蓮花園、高新區(qū)的御花園和太湖湖畔山莊。第二階段：

經(jīng)濟(jì)型別墅占主流（1998年-2000年）特征表現(xiàn)：從1998年起，蘇州出現(xiàn)了以TOWNHOUSE為主流的新別墅形態(tài)，如獨(dú)墅苑、美墅緣、國(guó)貿(mào)萊茵花園，其間也開(kāi)始出現(xiàn)大量的獨(dú)立別墅如美之國(guó)，基本上是屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。第三階段：

高檔別墅步入市場(chǎng)（2000年-2004年）

特征表現(xiàn)：始于2000年初，自然生態(tài)豪宅開(kāi)始出現(xiàn)，到2003年，以風(fēng)景為主要賣(mài)點(diǎn)的蘇州別墅就其分布之勢(shì)，已經(jīng)形成“一木”即木瀆，靠近靈隱山、天平山附近；“二湖”即太湖及其周邊地區(qū)；“三園”即工業(yè)園區(qū)金雞湖畔的格局。第四階段：

品牌開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代（2004年開(kāi)始—至今）

特征表現(xiàn)：從2004年開(kāi)始，伴隨外來(lái)的品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的到來(lái)，一些有著鮮明個(gè)性、注重人性化設(shè)計(jì)和高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品依次出現(xiàn)，并且取得不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，如中海御湖熙岸、蘇州庭院、萬(wàn)科中糧本岸等項(xiàng)目，受到蘇州市場(chǎng)的追捧。別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：別墅市場(chǎng)的起步階段（1994年-別墅承載的價(jià)值體系價(jià)值評(píng)判的平衡點(diǎn)：“適銷(xiāo)對(duì)路”，也是別墅價(jià)值評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，所謂“適銷(xiāo)對(duì)路”必須滿足的兩個(gè)條件：一、“人群適合”；二、“產(chǎn)品適合”。別墅是從生活開(kāi)始的，這是別墅價(jià)值判斷的基礎(chǔ)。人們選擇別墅生活就是選擇一種不同于公寓和普通住宅的空間生活方式。因此別墅價(jià)值的考量因素有：別墅的居住價(jià)值，別墅的投資價(jià)值，別墅未來(lái)預(yù)期升值空間價(jià)值三部分組成。別墅承載的價(jià)值體系價(jià)值評(píng)判的平衡點(diǎn)：“適銷(xiāo)對(duì)路”，也是別別墅承載的價(jià)值體系五大核心價(jià)值人文價(jià)值歷史價(jià)值環(huán)境價(jià)值建筑價(jià)值居住價(jià)值區(qū)域地段的人文底蘊(yùn)特定階層的業(yè)主構(gòu)成管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)上乘是否“承上啟下”時(shí)代性與標(biāo)志性別墅環(huán)境的生態(tài)效應(yīng)別墅環(huán)境的景觀資源建筑的藝術(shù)性建筑的民族性建筑的地域性室外空間設(shè)計(jì)室內(nèi)空間設(shè)計(jì)相應(yīng)設(shè)施、功能配置別墅承載的價(jià)值體系五大核心價(jià)值人文價(jià)值歷史價(jià)值環(huán)境價(jià)值建筑價(jià)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按建筑形式分：

獨(dú)棟別墅：獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅。

聯(lián)排別墅：幾幢低于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅。雙拼別墅：由兩個(gè)單元拼聯(lián)而成。疊加別墅：多層復(fù)式住宅上下疊加而成，一般為四層帶閣樓。別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按建筑形式分：獨(dú)棟別墅：獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅。別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按產(chǎn)品形態(tài)及容積率分：

頂級(jí)別墅：整體規(guī)模不會(huì)太大，容積率在0.2以下，建筑面積通常在800平方米以上，層數(shù)為1層或2層，景觀資源優(yōu)越。

普通別墅：容積率在0.2-0.34之間，建筑面積在400-500平方米左右，層數(shù)為1-3層，同樣需要相當(dāng)?shù)沫h(huán)境資源。經(jīng)濟(jì)型別墅：別墅平民化的標(biāo)志，包括小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，共同特點(diǎn)是每戶有天有地。獨(dú)棟：容積率0.4左右，建筑面積300平方米左右，層數(shù)2-3層。雙拼：容積率0.4-0.5，建筑面積300平方米左右，層數(shù)2-3層。聯(lián)排：容積率0.5-0.7，建筑面積200-300平方米，層數(shù)2-3層。

類(lèi)別墅（亞別墅）：也稱(chēng)疊拼別墅，顯著特征為每戶不能同時(shí)有天有地。一般為兩戶疊加而成，容積率0.7-1，3層或5層，面積200-300平方米，居住品質(zhì)更接近于花園洋房。別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按產(chǎn)品形態(tài)及容積率分：頂級(jí)別墅：整體規(guī)模別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按建筑風(fēng)格分：歐式風(fēng)格中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格地中海風(fēng)格英倫風(fēng)格美式風(fēng)格德式風(fēng)格傳統(tǒng)中式風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按建筑風(fēng)格分：歐式風(fēng)格中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格地中海別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)建筑特色：建筑的形態(tài)上具有很多不對(duì)稱(chēng)的設(shè)計(jì)，彌漫陽(yáng)光下的浪漫激情（尤其是西班牙風(fēng)格的建筑，采用了很多圓弧形結(jié)構(gòu)，包括墻體、護(hù)欄、門(mén)窗框架）；稍大些的房子都有一個(gè)環(huán)繞的庭院或天井，形成一個(gè)圍合式的群落（尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長(zhǎng)廊、天井等“灰空間”的運(yùn)用，將室內(nèi)與室外融為一體，是地中海式風(fēng)格建筑最重要的一筆）；在細(xì)節(jié)的處理上特別的細(xì)膩精巧，又貼近自然的脈動(dòng)，使其擁有永恒的生命力（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾）地中海風(fēng)格有西班牙式、意大利式、希臘式、法式之分尼盛·西城中金·玫瑰灣別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)建筑特色：建筑的形態(tài)上具有很多不對(duì)稱(chēng)的設(shè)計(jì)，英倫風(fēng)格別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)建筑特色：住宅的坡屋頂坡度較陡，窗戶的尺寸一般都比較小，主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊。

君地上郡中惠·愛(ài)丁堡英倫風(fēng)格別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)建筑特色：住宅的坡屋頂坡度較陡，窗戶別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)美式風(fēng)格建筑特色：北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來(lái)的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡(jiǎn)潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。

三江尊園別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)美式風(fēng)格建筑特色：北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)德式風(fēng)格建筑特色：最明顯的特點(diǎn)就是——簡(jiǎn)約、美觀、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線條，色調(diào)，建筑氣質(zhì)，都表現(xiàn)出了簡(jiǎn)約、硬朗、粗匡的氣質(zhì)，非常吸引人。它對(duì)人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內(nèi)部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿足人的需要。同時(shí)追求工業(yè)設(shè)計(jì)的工藝高度甚至是藝術(shù)高度，對(duì)精確、尺寸性的到位有極高的要求。得邑太湖·天闕別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)德式風(fēng)格建筑特色：最明顯的特點(diǎn)就是——簡(jiǎn)約、別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑特色：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。集中表現(xiàn)在整體建筑色彩感覺(jué)沉穩(wěn)、大氣、寧?kù)o，大量采用北京的傳統(tǒng)灰與國(guó)際流行的高級(jí)灰，既具中國(guó)內(nèi)涵，又具時(shí)尚感。建筑布局上注重南北朝向，更注重圍合的院落，或引入中式庭院生活理念，再現(xiàn)深藏中國(guó)人心中的最高生活境界。粉墻、黛瓦、飛檐、障壁、院落等傳統(tǒng)中式元素運(yùn)用較多，為了適應(yīng)現(xiàn)代人的生活進(jìn)行了部分改進(jìn)，景觀營(yíng)造傳統(tǒng)私家園林氛圍。

福園福園景觀別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑特色：北京的四合院與蘇州園林別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)現(xiàn)代中式風(fēng)格建筑特色：不僅在文脈上與中國(guó)傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。融入部分中式元素，如粉墻、黛瓦、院落等，更多的借鑒西方的居住理念，注重居住空間的舒適性與創(chuàng)新，景觀上也只是借鑒私家園林的亭、臺(tái)、樓、閣等部分元素，更具現(xiàn)代氣息。水墨江南萬(wàn)科中糧·本岸別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)現(xiàn)代中式風(fēng)格建筑特色：不僅在文脈上與中國(guó)傳統(tǒng)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑特色：現(xiàn)代主義風(fēng)格在形式特征上多表現(xiàn)為平屋頂、不對(duì)稱(chēng)的布局、大面積的玻璃、光潔的白墻面，簡(jiǎn)單的檐部處理、寬敞的露臺(tái)等。大氣、簡(jiǎn)潔是對(duì)現(xiàn)代主義風(fēng)格的簡(jiǎn)要概括。依云水岸香溪琴谷星島仁恒別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑特色：現(xiàn)代主義風(fēng)格在形式特征別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按消費(fèi)需求分：居家生活型別墅是指把別墅作為第一居所需求。主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，有些為開(kāi)發(fā)商按照客戶要求建造。度假型別墅也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，5天在市區(qū)，2天在郊區(qū)。出租型別墅此種類(lèi)型在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多，主要出租給具有高額住房補(bǔ)貼的外國(guó)公司的高級(jí)主管或外企員工。會(huì)所型別墅是指公司購(gòu)買(mǎi)面積較大的獨(dú)棟別墅作為公司會(huì)所，主要注重娛樂(lè)功能的布置。別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)按消費(fèi)需求分：居家生活型別墅別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)旅游型別墅是指在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅，國(guó)外較多。許多專(zhuān)業(yè)的旅游投資公司從事這種開(kāi)發(fā)，業(yè)主只需買(mǎi)下這座別墅的時(shí)段使用權(quán)，即可在之指定時(shí)間享受在此居住的待遇。辦公型別墅一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買(mǎi)下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。在上海市區(qū)不少老洋房就被一些大公司作為辦公之用。投資型別墅別墅作為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品，如果選擇得當(dāng)，具有很高的投資價(jià)值，因此也成為部分投資人士的首選。按消費(fèi)需求分：別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類(lèi)旅游型別墅按消費(fèi)需求分：別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變可以停放私家車(chē)的獨(dú)門(mén)獨(dú)院模仿或照搬照抄西式別墅各類(lèi)風(fēng)格加入中式元素的中西合璧別墅因地制宜具有本土區(qū)域性特征的別墅從別墅的商品化進(jìn)程可以看出：別墅市場(chǎng)的建筑話語(yǔ)權(quán)正在被喚醒，中國(guó)別墅的自我意識(shí)、本土意識(shí)、民族文化意識(shí)正在增強(qiáng)。別墅越來(lái)越意識(shí)到時(shí)代性、社會(huì)性、地域性對(duì)于別墅發(fā)展的意義。別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變可以停放私家車(chē)的獨(dú)門(mén)獨(dú)院模仿或照搬照抄西式別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變從別墅的市場(chǎng)化進(jìn)程看：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了財(cái)富階層的壯大和消費(fèi)能力的提升，人們的需求呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)形成各種風(fēng)格款式、不同層次檔次、錯(cuò)落高、中、低端的各類(lèi)等級(jí)的別墅應(yīng)聲入市。表現(xiàn)出別墅以市場(chǎng)為導(dǎo)向的市場(chǎng)意識(shí)、客戶意識(shí)、市場(chǎng)定位意識(shí)正在增強(qiáng)。別墅越來(lái)越意識(shí)到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，走細(xì)分市場(chǎng)，走個(gè)性化特色品牌之路對(duì)于贏得市場(chǎng)的意義。從別墅的文化意識(shí)看：別墅已經(jīng)從單純滿足于追求別墅的外在風(fēng)格款式向生活內(nèi)涵營(yíng)造，別墅社區(qū)的人文環(huán)境定位探索。表現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，生活方式的主張，選擇別墅就是選擇一種生活方式，選擇別墅就是融入一種生活環(huán)境和人文環(huán)境的語(yǔ)境越來(lái)越明晰。別墅越來(lái)越意識(shí)到人文環(huán)境的定位與營(yíng)造，別墅生活的品味、品級(jí)、品質(zhì)細(xì)節(jié)的“軟環(huán)境”對(duì)于形成不同的別墅生活環(huán)境和精神空間的重要性。別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變從別墅的市場(chǎng)化進(jìn)程看：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了財(cái)富別墅市場(chǎng)的客群演變蘇州市區(qū)已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的快速發(fā)展期城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律

城市化郊區(qū)化大都市城市群蘇州所處階段郊區(qū)化發(fā)展規(guī)律

當(dāng)一個(gè)城市或地區(qū)的城市化水平達(dá)到70%及人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，郊區(qū)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。2007年蘇州市區(qū)人均GDP突破12500美元，城市化率為66％左右別墅市場(chǎng)的客群演變蘇州市區(qū)已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的快速發(fā)展期城市發(fā)別墅市場(chǎng)的客群演變郊區(qū)化的發(fā)展階段城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律

被動(dòng)式郊區(qū)化主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段完全主動(dòng)式郊區(qū)化蘇州所處階段別墅市場(chǎng)的客群演變郊區(qū)化的發(fā)展階段城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律被房行東方房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)交流平臺(tái)/房行東方別墅市場(chǎng)的客群演變郊區(qū)化的三個(gè)階段及典型案例

郊區(qū)化的發(fā)展階段序號(hào)發(fā)展階段產(chǎn)品功能及需求典型案例1城市化自住需求，注重配套、交通，強(qiáng)調(diào)人文景觀以寒舍、江楓園為代表的城市別墅2被動(dòng)式郊區(qū)化疏散城區(qū)居住壓力、產(chǎn)品以中低端為主近郊的拆遷安置房及目前唯亭、滸通板塊3主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段自住向度假需求轉(zhuǎn)變，注重自然景觀、配套并且對(duì)品牌有了一定的認(rèn)知以木瀆、太湖別墅區(qū)為代表的近郊別墅4完全的郊區(qū)化品牌認(rèn)知度提高，注重產(chǎn)品品質(zhì)，度假需求上升歐美國(guó)家的郊區(qū)化我國(guó)的郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程的特點(diǎn)：主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段比被動(dòng)式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象受價(jià)格影響程度遞減對(duì)附加值敏感度遞增別墅市場(chǎng)的客群演變郊區(qū)化的三個(gè)階段及典型案例郊區(qū)化的別墅市場(chǎng)的客群演變發(fā)展階段客戶組成變化1994-19981998-20022002至今港澳臺(tái)、外籍人士外籍人士向本土人士轉(zhuǎn)變本地客戶為主，外籍較少營(yíng)銷(xiāo)方式外銷(xiāo)為主外銷(xiāo)和內(nèi)銷(xiāo)并存主要為內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)的客群演變發(fā)展階段客戶組成變化1994-199819別墅市場(chǎng)的客群演變客戶群演變特征：外銷(xiāo)向內(nèi)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變，自住向度假需求過(guò)渡，并且呈現(xiàn)郊區(qū)化的發(fā)展模式，“以本地客源為主，外地客源為輔”已經(jīng)成為蘇州別墅市場(chǎng)的主流訴求別墅需求主流化客群逐步本土化1997年之前，持有外國(guó)護(hù)照的客戶占到70％，其中港、澳、臺(tái)客戶約占50％，以自住和投資客戶為主；東南亞、歐美等客戶20％左右，多數(shù)為機(jī)構(gòu)客戶1997年以后，別墅的購(gòu)買(mǎi)群體逐步本土化，國(guó)內(nèi)客戶已經(jīng)占到自用型客戶的80％，并且有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力

別墅客戶群層面擴(kuò)大，從少數(shù)人彰顯身份的專(zhuān)屬品走向追求引領(lǐng)居住時(shí)尚的生活方式

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)使中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷壯大價(jià)格適中的亞別墅以及小獨(dú)棟等產(chǎn)品的出現(xiàn)使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能別墅市場(chǎng)的客群演變客戶群演變特征：外銷(xiāo)向內(nèi)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變，自住向度假別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀篇

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境別墅市場(chǎng)分布格局各板塊市場(chǎng)特征概括別墅市場(chǎng)供求分析別墅市場(chǎng)價(jià)格分析別墅市場(chǎng)客群分析別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀篇當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：2008年前五個(gè)月的CPI指數(shù)均在7.1-8.7%之間，物價(jià)上漲，全球性通貨膨脹。土地政策：2006年停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)；2007年國(guó)土資源部39號(hào)令，付清全款方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。金融政策：央行多次提高存款準(zhǔn)備金率，目前存款準(zhǔn)備金率已達(dá)歷史新高17.5%；央行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，目前一年期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%；多套房貸提高首付比例，貸款利率上浮一個(gè)百分點(diǎn)（9.27新政）。財(cái)稅政策：調(diào)整房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（以五年為限），實(shí)行土地增值稅清算制度（四級(jí)累進(jìn)稅率）。調(diào)控效果：投資性需求大量推出市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，廣州、深圳等個(gè)別城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。大的市場(chǎng)環(huán)境下，別墅市場(chǎng)也受到較大的影響，銷(xiāo)售速度緩慢，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著別墅產(chǎn)品的日益稀缺，別墅市場(chǎng)形勢(shì)良好。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：2008年前五個(gè)月的別墅市場(chǎng)分布格局陽(yáng)澄湖板塊春申湖板塊古城區(qū)板塊太湖板塊雙湖板塊澄湖板塊木瀆板塊石湖板塊青劍湖板塊六大熱點(diǎn)板塊/三大新興板塊注：紅色代表熱點(diǎn)板塊藍(lán)色代表新興板塊別墅市場(chǎng)分布格局陽(yáng)澄湖板塊春申湖板塊古城區(qū)板塊太湖板塊雙湖板各板塊市場(chǎng)特征概括板塊板塊特點(diǎn)主要樓盤(pán)古城區(qū)板塊蘇式庭院別墅，主打人文概念早期的寒舍、江楓園、世家留園，現(xiàn)在的拙政東園、庭園、桃塢巷、姑蘇人家、平門(mén)府等木瀆板塊以天平山為依托，聯(lián)排產(chǎn)品為主前期的天鄰風(fēng)景、天倫隨園，現(xiàn)在的姑蘇·桃花源、香溪琴谷、御景花園、尼盛西城太湖板塊現(xiàn)代中式風(fēng)格為主，頂級(jí)山水豪宅與普通經(jīng)濟(jì)型別墅并存環(huán)太湖：太湖·天闕、溫泉1858、太湖高爾夫山莊、中信·太湖城/東山：東山景園、東山會(huì)/西山：古北雅園、西山恬園/光福：福園、錦澤苑/胥口：太湖·胥香園雙湖板塊聯(lián)排為主，多為經(jīng)濟(jì)型別墅前期的金水灣、綠洲半島，現(xiàn)在的星島仁恒、御湖熙岸、水墨江南、萬(wàn)科·中糧·本岸陽(yáng)澄湖板塊居住型別墅為主早期的天亞水景城、聆湖麗墅、中興高爾夫，現(xiàn)在的依云水岸、陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅、中惠·愛(ài)丁堡、三江尊園、朗月灣澄湖板塊度假型別墅為主早期的金澄明珠，現(xiàn)在的澄湖水岸、天鄰湖景石湖板塊聯(lián)排與疊加并存，經(jīng)濟(jì)型別墅占主流早期的石湖之韻，現(xiàn)在的水岸清華、石湖華城、現(xiàn)代原墅、山水印象青劍湖板塊歐式風(fēng)格君地上郡、觀瀾麗宮、巴堤蘭灣春申湖板塊居住型、經(jīng)濟(jì)型別墅半島名墅、建邦唯園、香域各板塊市場(chǎng)特征概括板塊板塊特點(diǎn)主要樓盤(pán)古城區(qū)板塊蘇式庭院別墅別墅市場(chǎng)供求分析區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析數(shù)據(jù)截至日期：2008.5.28別墅市場(chǎng)供求分析區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析數(shù)據(jù)截至日期：2008.5.從總體來(lái)看，目前整體供應(yīng)量充足：目前蘇州別墅市場(chǎng)聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品的供應(yīng)量為2399套，其中聯(lián)排1780套，獨(dú)棟619套。且75％來(lái)自近兩年推出的樓盤(pán)，各區(qū)域老盤(pán)逐漸退出市場(chǎng)，供應(yīng)量減少。吳中區(qū)別墅供應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)：吳中區(qū)憑借遼闊的土地及優(yōu)美的自然環(huán)境，在別墅市場(chǎng)中起主導(dǎo)地位，其供應(yīng)量占比39.7%，相城區(qū)緊隨其后，占比為27.2%。從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)主要傾向于聯(lián)排產(chǎn)品：除吳中區(qū)以外，其他各區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品的供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獨(dú)棟產(chǎn)品的供應(yīng)；吳中區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)和聯(lián)排產(chǎn)品相當(dāng)，獨(dú)棟產(chǎn)品主要集中在太湖板塊，其山水豪宅支撐了整個(gè)吳中獨(dú)棟市場(chǎng)。別墅市場(chǎng)供求分析從總體來(lái)看，目前整體供應(yīng)量充足：別墅市場(chǎng)供求分析各面積區(qū)間供應(yīng)分布別墅市場(chǎng)供求分析數(shù)據(jù)截至日期：2008.5.28各面積區(qū)間供應(yīng)分布別墅市場(chǎng)供求分析數(shù)據(jù)截至日期：2008.5聯(lián)排的產(chǎn)品面積區(qū)間分布基本呈“橄欖型”。250－300㎡、300－350㎡平米的中等戶型是主力供應(yīng)。

獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)隨面積的增大呈階梯型增加。400㎡以上的豪華戶型為主力供應(yīng)。聯(lián)排別墅的面積集中在350平米以下，并以250－300平米居多，主力面積在280平米左右，占比32.9%。獨(dú)棟別墅面積集中在400平米以上。300平米以下的“小獨(dú)棟”產(chǎn)品不是市場(chǎng)主流，一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求。別墅市場(chǎng)供求分析聯(lián)排的產(chǎn)品面積區(qū)間分布基本呈“橄欖型”。別墅市場(chǎng)供求分析區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售分析別墅市場(chǎng)供求分析區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售分析別墅市場(chǎng)供求分析別墅市場(chǎng)供求分析受整個(gè)房產(chǎn)形勢(shì)影響，成交量嚴(yán)重萎縮。2006年，蘇州別墅市場(chǎng)總?cè)セ繛?480套，月均成交206.7套；2007年蘇州別墅市場(chǎng)總成交面積約99萬(wàn)㎡，合計(jì)約3300套，月均成交275套。

2008年6月蘇州市別墅市場(chǎng)共成交94套，較往年同期有很大下降。其中聯(lián)排產(chǎn)品成交71套，獨(dú)棟產(chǎn)品成交23套，可以看出聯(lián)排產(chǎn)品比較受市場(chǎng)歡迎，當(dāng)然與人們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是息息相關(guān)的。

成交區(qū)域以吳中區(qū)和園區(qū)為主，這與別墅產(chǎn)品的區(qū)域供應(yīng)也是相吻合的，可供選擇的產(chǎn)品多，成交量相應(yīng)也大。別墅市場(chǎng)供求分析受整個(gè)房產(chǎn)形勢(shì)影響，成交量嚴(yán)重萎縮。別墅市場(chǎng)供求分析各面積區(qū)間銷(xiāo)售分析別墅市場(chǎng)供求分析各面積區(qū)間銷(xiāo)售分析別墅市場(chǎng)供求分析整個(gè)蘇州別墅產(chǎn)品中聯(lián)排自住經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)熱點(diǎn)

聯(lián)排別墅中250-300㎡、300-350㎡兩個(gè)面積段產(chǎn)品去化情況較好，2008年6月總共分別去化掉18套、29套，分別占聯(lián)排產(chǎn)品總體去化量的25.4%和40.8%。

400㎡以上的豪華獨(dú)棟產(chǎn)品受政策影響較小。

獨(dú)棟別墅中400㎡以上戶型去化情況較好，2008年6月份共去化19套，占整體去化量的82.6%。目前獨(dú)棟產(chǎn)品政府已經(jīng)停止審批，產(chǎn)品的稀缺性決定了產(chǎn)品的價(jià)值，客戶也看到了該種產(chǎn)品未來(lái)的價(jià)值所在，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行生活的享受。

300-350㎡的戶型產(chǎn)品去化出現(xiàn)了負(fù)值

有兩種情況可以解釋這一現(xiàn)象，一是有部分樓盤(pán)退房，一是開(kāi)發(fā)商將之前保留的房源推出，從5套的數(shù)量來(lái)看，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商拿出保留房源進(jìn)行銷(xiāo)售。別墅市場(chǎng)供求分析整個(gè)蘇州別墅產(chǎn)品中聯(lián)排自住經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品仍是別墅市場(chǎng)價(jià)格分析聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格分析數(shù)據(jù)為0表明該板塊無(wú)該產(chǎn)品類(lèi)型存在別墅市場(chǎng)價(jià)格分析聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格分析數(shù)據(jù)為0表明該板塊無(wú)該產(chǎn)品類(lèi)別墅市場(chǎng)價(jià)格分析從上圖可以看出，澄湖板塊聯(lián)排產(chǎn)品出現(xiàn)了空白點(diǎn)。聯(lián)排別墅產(chǎn)品的價(jià)格高點(diǎn)出現(xiàn)在古城區(qū)板塊和雙湖板塊，地段的稀缺性使得古城區(qū)板塊的價(jià)格領(lǐng)先于蘇州，雙湖板塊憑借其優(yōu)越的湖景資源和園區(qū)良好的規(guī)劃和發(fā)展前景，價(jià)格緊隨古城區(qū)板塊之后。

春申湖板塊由于起步較晚，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，目前在蘇州處于價(jià)格的低谷，相信隨著該板塊交通的日漸完善，定將迅速發(fā)展起來(lái)，趕超陽(yáng)澄湖板塊。

其他各板塊距離市中心的距離相當(dāng)，發(fā)展時(shí)間也差不多，其聯(lián)排產(chǎn)品多為經(jīng)濟(jì)型、居住型別墅，價(jià)格差別不大，均在11000元/㎡左右，這也反映了目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)的整體行情。別墅市場(chǎng)價(jià)格分析從上圖可以看出，澄湖板塊聯(lián)排產(chǎn)品出現(xiàn)了空別墅市場(chǎng)價(jià)格分析獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格分析數(shù)據(jù)為0表明該板塊無(wú)該產(chǎn)品類(lèi)型存在別墅市場(chǎng)價(jià)格分析獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格分析數(shù)據(jù)為0表明該板塊無(wú)該產(chǎn)品類(lèi)別墅市場(chǎng)價(jià)格分析

雙湖板塊目前在售的只有聯(lián)排產(chǎn)品，中海御湖熙岸有部分獨(dú)棟產(chǎn)品，目前尚未推出，水墨江南有零星幾棟超大面積的獨(dú)棟，也已售出。獨(dú)棟產(chǎn)品的價(jià)格高點(diǎn)仍然是古城區(qū)板塊，價(jià)格低點(diǎn)是春申湖板塊，在產(chǎn)品價(jià)格方面地段依然占據(jù)著主導(dǎo)地位。其他各板塊的獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格基本上在14000-18000元/㎡之間。其中澄湖板塊全部為獨(dú)棟產(chǎn)品，太湖板塊獨(dú)棟產(chǎn)品居多，憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美的自然環(huán)境，蘇州的度假型產(chǎn)品主要集中于這兩個(gè)板塊。別墅市場(chǎng)價(jià)格分析雙湖板塊目前在售的只有聯(lián)排產(chǎn)品，中海御湖熙別墅市場(chǎng)價(jià)格分析各板塊價(jià)格對(duì)比古城區(qū)板塊雙湖板塊青劍湖板塊陽(yáng)澄湖板塊、太湖板塊、石湖板塊澄湖板塊春申湖湖板塊根據(jù)其自身占有的資源和市場(chǎng)接受度，各板塊產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)以上差別；其中青劍湖板塊發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，是其贈(zèng)送地下室的銷(xiāo)售策略提高了該板塊的單價(jià)；太湖、陽(yáng)澄湖、石湖板塊價(jià)格相當(dāng)，各有千秋，難分高下。木瀆板塊別墅市場(chǎng)價(jià)格分析各板塊價(jià)格對(duì)比古城區(qū)板塊雙湖板塊青劍湖板塊陽(yáng)別墅市場(chǎng)客群分析客戶區(qū)域：各板塊別墅的客戶群主要以項(xiàng)目周邊為主，進(jìn)而擴(kuò)散到項(xiàng)目所在行政區(qū)及蘇州古城區(qū)，澄湖、太湖板塊度假型客戶較多，會(huì)有部分上海、浙江等外地客戶。客戶職業(yè)：多為私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管，部分項(xiàng)目公務(wù)員占有較大的比例。家庭構(gòu)成：別墅客戶的年齡更加趨于年輕化，30-50歲為主，多為三口之家，部分會(huì)有老人一起。置業(yè)目的：除澄湖和太湖板塊客戶購(gòu)房以度假為主外，其他板塊以自住為主。置業(yè)特征：自住型別墅主要看重生活、工作的便利性，度假型別墅主要看重其優(yōu)美的自然環(huán)境?？蛻絷P(guān)注：客戶普遍對(duì)價(jià)格最為關(guān)注，其次為產(chǎn)品、戶型，老人比較關(guān)注社區(qū)景觀。別墅市場(chǎng)客群分析客戶區(qū)域：各板塊別墅的客戶群主要以項(xiàng)目周邊為別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析近期別墅市場(chǎng)活動(dòng)一覽項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間地點(diǎn)活動(dòng)形式蘇州樓市、蘇州廣播電視報(bào)主辦，多家別墅樓盤(pán)承辦2007.7.14金雞湖大酒店2007蘇州別墅建筑文化論壇2007.9.24各參與樓盤(pán)蘇州房地產(chǎn)專(zhuān)家走訪參與別墅樓盤(pán)招商依云水岸2007.11.10依云水岸國(guó)際會(huì)館如何操盤(pán)2008—財(cái)富大講壇2007.11.11蘇州農(nóng)林大世界招商·童子軍參觀農(nóng)林大世界2007.11.25依云水岸國(guó)際會(huì)館“冬季滋補(bǔ)與中華養(yǎng)生”名家大講壇2007.12.1依云水岸國(guó)際會(huì)館艾卡拉2008春夏國(guó)際彩妝趨勢(shì)發(fā)布會(huì)2008.12.16依云水岸國(guó)際會(huì)館依云水岸二期戶型裝飾與建材選購(gòu)講座2008.12.23依云水岸國(guó)際會(huì)館依云水岸攜手業(yè)主共度圣誕佳節(jié)2008.6.7依云水岸國(guó)際會(huì)館2008蘇州企業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)星島仁恒2008.4.2獨(dú)墅湖畔“濱湖璀璨之夜”客戶答謝Party2008.6.1一期實(shí)景別墅區(qū)豪車(chē)美墅巡展姑蘇人家2008.3.30蘇州吳都會(huì)館大會(huì)議室“中式建筑的創(chuàng)新與發(fā)展”論壇——暨“姑蘇人家”新聞發(fā)布會(huì)別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析近期別墅市場(chǎng)活動(dòng)一覽項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間地點(diǎn)活動(dòng)別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間地點(diǎn)活動(dòng)形式萬(wàn)科中糧本岸2008.3.22-3.30本岸主題藝術(shù)會(huì)所“春風(fēng)又綠江南岸”花卉展2008.5周末晚亞歷山大會(huì)館聽(tīng)昆曲、品好茶、玩陶藝2008.5.25“風(fēng)生水起論宜居“大師專(zhuān)項(xiàng)講座2008.5.24-5.25本岸售樓處現(xiàn)場(chǎng)“奔馳”Benz岸CLUB巡展2008.531-6.1“雷克薩斯”Lexus岸CLUB巡展，試乘試駕2008.6.1本岸新樣板間公開(kāi)旭輝芭堤蘭灣2008.3.20建屋國(guó)際酒店“中西合璧，靜湖友墅”旭輝芭堤蘭灣專(zhuān)家研討會(huì)榮獲“2007-2008中國(guó)十大特色別墅”獎(jiǎng)姑蘇桃花源2006蘇州科文藝術(shù)中心“暗戀桃花源”2008蘇州演出季君地上郡2008.10.27青劍湖畔君地上郡“客戶答謝酒會(huì)”2008.11.23高爾夫場(chǎng)“君地上郡杯”高爾夫邀請(qǐng)賽朗悅灣2008.3下旬廣州“合景泰富2008媒體廣州體驗(yàn)行”活動(dòng)華潤(rùn)置地2008.3.1蘇州會(huì)議中心2008蘇州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高層論壇建邦唯園2007.12.23唯園綠寶廣場(chǎng)“情系建邦唯園圣誕狂歡夜”活動(dòng)別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間地點(diǎn)活動(dòng)形式萬(wàn)科中糧本岸20別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析恒基觀點(diǎn)：在目前戶外、報(bào)紙廣告、電視廣告等推廣方式費(fèi)用日漸增加，而媒體效果卻有限的情況下，SP活動(dòng)自然成了一種費(fèi)用合理，效果明顯的推廣方式，同時(shí)也表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的無(wú)限關(guān)懷。

項(xiàng)目形象期，多以“與項(xiàng)目相關(guān)的各種論壇，獲得某項(xiàng)房產(chǎn)界的獎(jiǎng)項(xiàng)，媒體對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體驗(yàn)游覽”等活動(dòng)來(lái)宣傳造勢(shì)，加深項(xiàng)目在市場(chǎng)上的印象，提高開(kāi)發(fā)商品牌及項(xiàng)目知名度。

項(xiàng)目銷(xiāo)售期，多針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行“高爾夫邀請(qǐng)賽”、“客戶答謝酒會(huì)”等活動(dòng)維系老客戶，利用口碑行銷(xiāo)積累新客戶。樣板間開(kāi)放期，對(duì)配合車(chē)展及試乘試駕吸引新老客戶前來(lái)參觀，積累客戶，聚集人氣。別墅市場(chǎng)SP活動(dòng)分析恒基觀點(diǎn)：區(qū)域板塊特征篇古城區(qū)板塊木瀆板塊太湖板塊石湖板塊澄湖板塊雙湖板塊青劍湖板塊陽(yáng)澄湖板塊春申湖板塊區(qū)域板塊特征篇古城區(qū)板塊古城區(qū)板塊別墅樓盤(pán)分布圖江南人家拙政東園庭園留園姑蘇人家觀前庭院MOMA美墅桃塢小筑蘭亭苑桃塢巷金帝城市別墅注：紅色字為在售項(xiàng)目黑色字為售完項(xiàng)目平門(mén)府古城區(qū)板塊別墅樓盤(pán)分布圖江南人家拙政東園庭園留園姑蘇人家觀前古城區(qū)在售別墅樓盤(pán)列表古城區(qū)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）拙政東園1萬(wàn)傳統(tǒng)中式0.3530套獨(dú)棟：35000-50000315—3741500—2000庭園8萬(wàn)傳統(tǒng)中式0.6256套聯(lián)排：20000-25000209—278400—700桃塢巷5.6萬(wàn)傳統(tǒng)中式0.8160套獨(dú)棟：17000聯(lián)排：14000聯(lián)排248-300獨(dú)棟350、1306聯(lián)排330-425獨(dú)棟595-2200姑蘇人家2萬(wàn)傳統(tǒng)中式0.7123套獨(dú)棟：24000-30000700-12001680-3500平門(mén)府10萬(wàn)傳統(tǒng)中式0.5270套獨(dú)棟：預(yù)計(jì)20000280-450600-1500古城區(qū)在售別墅樓盤(pán)列表古城區(qū)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積古城區(qū)板塊板塊特征：土地的稀缺性使得古城區(qū)板塊的樓盤(pán)體量都不大，土地的人文底蘊(yùn)賦予各樓盤(pán)濃郁的中國(guó)風(fēng)情，與現(xiàn)代生活相結(jié)合營(yíng)造大家風(fēng)范。建筑風(fēng)格：傳統(tǒng)中式配套環(huán)境：觀前和石路商業(yè)圈交通條件：蘇州環(huán)線、滬寧高速、人民路價(jià)格因素：聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在14000-25000元/㎡，獨(dú)棟的價(jià)格已突破30000元/㎡，直逼50000元/㎡客源情況：蘇州本地私營(yíng)業(yè)主對(duì)老城區(qū)有很深的歸屬感，他們是市

場(chǎng)的主力客源。來(lái)自于上海、港臺(tái)和海外華人等客戶，

非常喜歡蘇州的深厚文化底蘊(yùn)。發(fā)展趨勢(shì)：隨著土地的稀缺，該板塊別墅的價(jià)值將日益凸顯，升值潛力較大。古城區(qū)板塊板塊特征：土地的稀缺性使得古城區(qū)板塊的樓盤(pán)體量都不古城區(qū)板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析庭園開(kāi)發(fā)商：蘇州庭園房屋開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江南方建筑勘察有限公司產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排建筑面積：8萬(wàn)㎡總戶數(shù)：256戶主力價(jià)格：聯(lián)排20000－25000元/㎡主力面積區(qū)間：聯(lián)排209-278㎡古城區(qū)板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析庭園開(kāi)發(fā)商：蘇州庭園房屋開(kāi)發(fā)古城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)次序：典型個(gè)案分析庭園項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)為2005年9月，當(dāng)時(shí)均價(jià)為12000元/平方米，之后根據(jù)工程進(jìn)度分批次推出，每批次推出30套左右，2008年推出項(xiàng)目的最后兩批，分別為第十批和第十一批。第十批于2008年1月推出，推出30余套，第十一批于2008年6月15日推出，推出40余套，主力戶型為200-260平方米，目前均價(jià)為20000-25300元/平方米。第十批第十一批古城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)次序：典型個(gè)案分析庭園項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)為2005年古城區(qū)板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析庭園項(xiàng)目建筑風(fēng)格為傳統(tǒng)中式，粉墻黛瓦，采用多進(jìn)式院落住宅布局。其最大特色是巷弄規(guī)劃，它東西為“巷”，南北為“弄”，重現(xiàn)了蘇州古城風(fēng)貌的空間肌理，兩條一縱一橫的水陸并行的街道形成對(duì)蘇州雙棋盤(pán)格局的隱喻。古城區(qū)板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析庭園項(xiàng)目建筑風(fēng)格為傳統(tǒng)中式，古城區(qū)板塊戶型設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析庭園

項(xiàng)目多為兩層設(shè)計(jì)，通過(guò)前庭、中庭、后院、天井等景觀空間，以不同的大小尺度，營(yíng)造濃郁的蘇式庭園氛圍。采用借景、對(duì)景、框景等造景技法，營(yíng)造一個(gè)多層次的立體綠色空間。于兩戶之間設(shè)置一個(gè)公共的活動(dòng)空間，為現(xiàn)代人的交流與溝通提供方便。古城區(qū)板塊戶型設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析庭園項(xiàng)目多為兩層設(shè)計(jì)，通過(guò)古城區(qū)板塊客戶分析：典型個(gè)案分析庭園客戶區(qū)域：蘇州本地為主，少量的上海、港臺(tái)等客戶職業(yè)：企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主，公務(wù)員占有很大比例置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、以自住為主要置業(yè)目的置業(yè)特征：對(duì)古城區(qū)的生活有著美好的向往和喜好，有很深的歸屬感，喜歡其深厚的歷史人文底蘊(yùn)。古城區(qū)板塊客戶分析：典型個(gè)案分析庭園客戶區(qū)域：蘇州本地為主，木瀆板塊木瀆樓盤(pán)分布圖注：紅色字為在售項(xiàng)目黑色字為售完項(xiàng)目姑蘇·桃花源御景花園香溪琴谷山雨墅天鄰風(fēng)景泉景花園蘇園天倫隨園木瀆板塊木瀆樓盤(pán)分布圖注：紅色字為在售項(xiàng)目姑蘇·桃花源御景花木瀆板塊木瀆板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）姑蘇·桃花源19萬(wàn)中式0.961089套聯(lián)排11000－12000雙拼11000－13000聯(lián)排310雙拼350聯(lián)排350－370雙拼400－450香溪琴谷18萬(wàn)現(xiàn)代0.7250套聯(lián)排11000合院16000獨(dú)棟14500203－332220-530御景花園1.6萬(wàn)美式0.5943套雙拼：17000獨(dú)棟：20000262－487400－1000木瀆板塊木瀆板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積木瀆板塊板塊特征：是較早發(fā)展起來(lái)的別墅聚集區(qū)域，主要依托天平山及靈巖山的山景資源，區(qū)域發(fā)展成熟。建筑風(fēng)格：風(fēng)格較多，早期以歐美風(fēng)格為主，近期出現(xiàn)中式及現(xiàn)代風(fēng)格。配套環(huán)境：木瀆鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)交通條件：竹園路、蘇福路、金山路、未來(lái)輕軌1號(hào)線主力戶型：主力面積控制合理，聯(lián)排別墅在200平米左右價(jià)格因素：聯(lián)排及雙拼的均價(jià)基本在12000元/平米左右，獨(dú)棟均價(jià)在15000-20000元/平米左右客源情況：客源基本以新區(qū)及市區(qū)的外企高管、私企老板為主發(fā)展趨勢(shì)：區(qū)域以良好的山景資源為依托，隨著輕軌1號(hào)線的站點(diǎn)設(shè)置，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步的發(fā)展成熟。木瀆板塊板塊特征：是較早發(fā)展起來(lái)的別墅聚集區(qū)域，主要依托天平木瀆板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：姑蘇·桃花源開(kāi)發(fā)商：江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海東方建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：英國(guó)GFS&上海貽貝景觀產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、雙拼建筑面積：19萬(wàn)㎡總戶數(shù)：1089戶主力價(jià)格：聯(lián)排11000－12000元/㎡雙拼11000－13000元/㎡主力面積區(qū)間：聯(lián)排310㎡

、雙拼350㎡木瀆板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：姑蘇·桃花源開(kāi)發(fā)商：江蘇吳中地木瀆板塊典型個(gè)案分析開(kāi)發(fā)次序：一期07年4月開(kāi)盤(pán)，推出約200套，主力面積170平米，總價(jià)約250－399萬(wàn)（不含地下室）

。二期07年10月開(kāi)盤(pán)，推出約400套，分批次推出，聯(lián)排別墅主力面積210+100平米，總價(jià)約350－370萬(wàn)（含地下室），雙拼別墅主力面積350平米，總價(jià)400－450萬(wàn)（含地下室）。姑蘇·桃花源一期二期三期木瀆板塊典型個(gè)案分析開(kāi)發(fā)次序：一期07年4月開(kāi)盤(pán)，推出約20木瀆板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：中式風(fēng)格，主力面積為175-220平米，每套宅院均附有70-100平米的陽(yáng)光地下室及下沉式庭院，由前庭、天井、后院和露臺(tái)共同組成四度空間

。姑蘇·桃花源木瀆板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：中式風(fēng)格，主力面積為175-2木瀆板塊典型個(gè)案分析景觀設(shè)計(jì)：以南北中心軸線貫穿的綠化水系及庭院組團(tuán)植物構(gòu)成的生態(tài)景觀，運(yùn)用了中國(guó)傳統(tǒng)造園的隔、抑、曲手法，采用5重遞進(jìn)的景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了步移景異的效果，同時(shí)首創(chuàng)了六合一的合院別墅，營(yíng)造蘇式別墅生活意境

。姑蘇·桃花源木瀆板塊典型個(gè)案分析景觀設(shè)計(jì)：以南北中心軸線貫穿的綠化水系及木瀆板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：姑蘇·桃花源戶型面積控制合理，戶型采用前庭、后院、中庭的設(shè)計(jì)，緊湊實(shí)用，功能分區(qū)明顯。木瀆板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：姑蘇·桃花源戶型面積控制合理，木瀆板塊典型個(gè)案分析客戶分析：姑蘇·桃花源客戶區(qū)域：木瀆周邊區(qū)域客戶為主，其他區(qū)域?yàn)檩o客戶職業(yè)：大型企業(yè)的高層管理者及私營(yíng)企業(yè)主置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、度假兼投資置業(yè)特征：追求生活品質(zhì)，注重生態(tài)環(huán)境，鐘愛(ài)中式產(chǎn)品木瀆板塊典型個(gè)案分析客戶分析：姑蘇·桃花源客戶區(qū)域：木瀆周邊太湖板塊太湖樓盤(pán)分布圖西山恬園翠峰山莊太湖·胥香園中信太湖城溫泉1858福園東山景園東山會(huì)太湖板塊太湖樓盤(pán)分布圖西山恬園翠峰山莊太湖·胥香園中信太湖城太湖板塊太湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）西山恬園1.5萬(wàn)蘇式0.2660獨(dú)棟：20000-30000230—280450—850東山會(huì)1.9萬(wàn)現(xiàn)代中式0.2550獨(dú)棟：15000-18000300—700550—1000東山景園4.1萬(wàn)蘇式0.4129獨(dú)棟：10000246—364260—380福園6.3萬(wàn)蘇式0.69136聯(lián)排：8000-9000435—465390—420翠峰山莊1.7萬(wàn)英倫0.245獨(dú)棟：9000-11000580—720500—850溫泉18582.3萬(wàn)新蘇式0.883聯(lián)排：11000-13000174—220200—300中信太湖城76萬(wàn)現(xiàn)代中式1.168聯(lián)排：10000雙拼：12000獨(dú)棟：15000聯(lián)排305、雙拼400、獨(dú)棟356聯(lián)排：300雙拼：500獨(dú)棟：500-600太湖板塊太湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積太湖板塊板塊特征：依靠太湖風(fēng)景區(qū)，早期的別墅產(chǎn)品一般為超大面積的度假型豪宅，當(dāng)前的產(chǎn)品度假型別墅在中等面積發(fā)展，產(chǎn)品在出現(xiàn)雙拼別墅和聯(lián)排別墅，范圍從西山發(fā)展到東山，并逐步向太湖邊上的胥口鎮(zhèn)發(fā)展。建筑風(fēng)格：中式、蘇式、歐式產(chǎn)品配套環(huán)境：太湖、西山、東山、胥口原有生活配套，山水資源豐富。交通條件：太湖大道、繞城高速等主力戶型：面積區(qū)間兩極化較明顯，超大戶型與經(jīng)濟(jì)型戶型共存價(jià)格因素：聯(lián)排均價(jià)基本在11000－13000元/平米，獨(dú)棟均價(jià)在18000元/平米左右客源情況：客源基本以吳中區(qū)私企老板為主，其次為市區(qū)度假型客群，再次為上海等外地投資兼度假客戶。發(fā)展趨勢(shì)：環(huán)太湖區(qū)域別墅市場(chǎng)日趨成熟，別墅市場(chǎng)前景看好。太湖板塊板塊特征：依靠太湖風(fēng)景區(qū)，早期的別墅產(chǎn)品一般為超大面太湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：西山恬園開(kāi)發(fā)商：蘇州市天能房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟建筑面積：1.5萬(wàn)㎡總戶數(shù)：60戶主力價(jià)格：約500萬(wàn)/棟；主力面積區(qū)間：450—600㎡太湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：西山恬園開(kāi)發(fā)商：蘇州市天能房太湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：西山恬園西山恬園，純蘇中園林別墅，除了大山大水的大氣，更有以淡雅相尚的秀氣。連綿的中式院落，布局自由，亭榭廊檻，宛轉(zhuǎn)其間，清新灑脫，將中國(guó)園林的精巧靈秀、虛實(shí)掩映、移步換景等特色融于一體，創(chuàng)造出人與自然，與水、石最親近的接觸。太湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：西山恬園西山恬園，純蘇中園林太湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：西山恬園太湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：西山恬園太湖板塊典型個(gè)案分析客戶分析：西山恬園客戶區(qū)域：蘇州地區(qū)約60%，上海、浙江等外地客戶約40%。（其中該項(xiàng)目一、二期投資性客戶較多，三期由于近期國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，自住型客戶增多。）客戶職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主為主，少量在華投資臺(tái)商。置業(yè)目的：多為度假兼養(yǎng)老型客戶，輔以少量投資性客客戶。太湖板塊典型個(gè)案分析客戶分析：西山恬園客戶區(qū)域：蘇州地區(qū)約太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城開(kāi)發(fā)商：蘇州中信投資有限公司產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排建筑面積：76萬(wàn)㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)：整個(gè)社區(qū)以水系為組團(tuán)，糅合現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格與蘇州園林的精華，以太湖為原點(diǎn)，向外伸展，用商業(yè)水街和文化水街兩條主軸，由近及遠(yuǎn)，有機(jī)串聯(lián)起論壇廣場(chǎng)、文化論壇、度假賓館、商務(wù)區(qū)、酒店公寓區(qū)。主力價(jià)格：獨(dú)棟約600萬(wàn)/棟；雙拼500萬(wàn)/棟；聯(lián)排300萬(wàn)/棟主力面積區(qū)間：300—420㎡太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城開(kāi)發(fā)商：蘇州中信投資有限公司太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城建筑設(shè)計(jì)：從經(jīng)濟(jì)型別墅到獨(dú)棟別墅，都帶有蘇式園林的風(fēng)范，并兼有“兩進(jìn)三院”的傳統(tǒng)家族布局。整個(gè)社區(qū)以水為靈魂，糅合現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，萃取蘇州園林的精華，以太湖為原點(diǎn)，向外伸展，用商業(yè)水街和文化水街兩條主軸。太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城建筑設(shè)計(jì)：從經(jīng)濟(jì)太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城戶型設(shè)計(jì)：入戶挑高空間，并納用大型玄關(guān)設(shè)計(jì)；下沉式客廳，層層遞進(jìn)中式布局；二層三室全主臥設(shè)計(jì)；別具一個(gè)的屋頂設(shè)計(jì)，凸顯中式建筑特色，更為一層庭院花園提供了一個(gè)遮陽(yáng)避雨的小空間。太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城戶型設(shè)計(jì)：入戶太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城客戶分析：客戶區(qū)域：蘇州本地與深圳、上海等外地客戶為主。客戶職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主與投資型客戶為主。置業(yè)目的：多為度假型客戶，輔以少量投資性客客戶。太湖板塊典型個(gè)案分析中信太湖城客戶分析：客戶區(qū)域：蘇州本地與石湖板塊石湖別墅項(xiàng)目分布圖行政中心水岸清華石湖華城現(xiàn)代園墅石湖板塊石湖別墅項(xiàng)目分布圖行政中心水岸清華石湖華城現(xiàn)代園墅石湖板塊石湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）石湖華城3.3萬(wàn)平米英式10611000278—348260—350水岸清華30萬(wàn)平米新中式約40011000220—280250—300現(xiàn)代園墅28萬(wàn)平米新亞洲921獨(dú)棟：13000聯(lián)排：11000疊加：7000獨(dú)棟400—600聯(lián)排300—380疊加170、210獨(dú)棟500—600聯(lián)排300—400疊加110—150石湖板塊石湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格總套石湖板塊板塊特征：石湖板塊的崛起始于2004年，當(dāng)時(shí)吳中地產(chǎn)以“石湖之韻”項(xiàng)目首先進(jìn)軍石湖板塊，該板塊發(fā)展至今已具備較好的居住環(huán)境。建筑風(fēng)格：產(chǎn)品建筑風(fēng)格以中式為主，其中“錦和加州”則以地中海建筑風(fēng)格吸引了不少眼球。配套環(huán)境：城市副中心、石湖、小石湖、森林公園、上方山等。交通條件：越湖路（吳中大道）、友新高架、輕軌4號(hào)線（待建）主力戶型：主力面積控制合理，聯(lián)排別墅在200—250平米左右價(jià)格因素：聯(lián)排的均價(jià)基本在11000元/平米左右，獨(dú)棟均價(jià)在13000—16000元/平米左右。客源情況：客源基本以吳中區(qū)及市區(qū)的私企老板為主發(fā)展趨勢(shì)：區(qū)域以得天獨(dú)厚的吳中山水資源，已于打造宜居型片區(qū)。石湖板塊板塊特征：石湖板塊的崛起始于2004年，當(dāng)時(shí)吳中地產(chǎn)石湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于現(xiàn)代園墅開(kāi)發(fā)商：蘇州上投置業(yè)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加建筑面積：28萬(wàn)平米規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格：該項(xiàng)目為新亞洲主義自然別墅，體量較大，但小區(qū)內(nèi)并無(wú)中央景觀帶，而景觀則主要依靠項(xiàng)目西側(cè)的小石湖景觀帶，項(xiàng)目以兵營(yíng)式排布為主。主力價(jià)格：1、獨(dú)棟：約400萬(wàn)/棟；2、聯(lián)排：9000—12000元/平米主力面積區(qū)間：1、獨(dú)棟：400—600平米2、聯(lián)排：300—380石湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于現(xiàn)代園墅開(kāi)發(fā)商：蘇州石湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代園墅該項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用了新亞洲主義的建筑風(fēng)格，它是一種中西文化與古今文化相結(jié)合，主要特點(diǎn)有：特色內(nèi)庭（部分別墅）；采用大量木格柵和條窗；水泥瓦斜坡屋頂；采光天井；地下室；局部石材等幾個(gè)方面，進(jìn)一步突出臨水而立的自然美墅和國(guó)際現(xiàn)代的高尚氣質(zhì)。石湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代園墅該項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用石湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：現(xiàn)代園墅地下一層地上一層地上二層地上三層該戶型采用全明戶型，一層大尺度開(kāi)放式廚房，可以直達(dá)私家花園，餐廳與廚房個(gè)字獨(dú)立，并巧妙連接，客臥設(shè)大景觀窗；二層大面積露臺(tái)，南北雙臥設(shè)計(jì)；三層獨(dú)立主臥，私密性較好，儲(chǔ)存空間較大，特色陽(yáng)光書(shū)房連接大露臺(tái)。石湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：現(xiàn)代園墅地下一層地上一層地上石湖板塊典型個(gè)案分析推廣分析：現(xiàn)代園墅打出“新亞洲主義自然院墅”的產(chǎn)品定位，提出“蘇州首席·純別墅·灣岸生活”主題口號(hào)，在推廣上主要著力于小石湖景觀和項(xiàng)目本身產(chǎn)品，以較高的性價(jià)比來(lái)吸引客戶，也取得了不菲的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。石湖板塊典型個(gè)案分析推廣分析：現(xiàn)代園墅打出“新亞洲主義自然澄湖板塊澄湖樓盤(pán)分布圖紫園高爾夫澄湖水岸天鄰湖景澄湖水岸澄湖板塊澄湖樓盤(pán)分布圖紫園高爾夫澄湖水岸天鄰湖景澄湖水岸澄湖板塊澄湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）天鄰湖景5.4萬(wàn)平米南加州0.3180279—346300—400萬(wàn)/棟紫園（三期）1.6萬(wàn)平米歐式0.4948307—436230—330元/棟澄湖水岸7.5萬(wàn)平米美式0.3286190—370

250—400萬(wàn)/棟澄湖板塊澄湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積澄湖板塊板塊特征：地處蘇州東南部，緊靠蘇州市工業(yè)園區(qū)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里，北靠昆山18公里。北有甪直南有周莊，配有高爾夫球場(chǎng)。

建筑風(fēng)格：國(guó)際化的歐美風(fēng)格配套環(huán)境：澄湖、三陽(yáng)高爾夫球場(chǎng)、甪直景區(qū)等交通條件：東方大道、新機(jī)場(chǎng)路、蘇州繞城高速、蘇滬高速主力戶型：面積設(shè)置較大，280—350平米的獨(dú)棟戶型為主價(jià)格因素：獨(dú)棟套面積約300—400萬(wàn)/套客源情況：客源主要有上海度假型客戶、蘇州本地度假兼養(yǎng)老型客戶，以及部分外籍人士及少量的投資客。發(fā)展趨勢(shì)：隨著澄湖、和甪直區(qū)域的整體規(guī)劃發(fā)展，將成為一個(gè)具有較完備生活配套的居住區(qū)域。澄湖板塊板塊特征：地處蘇州東南部，緊靠蘇州市工業(yè)園區(qū)，距上海澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景開(kāi)發(fā)商：蘇州久陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟建筑面積：5.4萬(wàn)平米總戶數(shù)：180套建筑風(fēng)格：南加州主力價(jià)格：約350萬(wàn)/棟；主力面積區(qū)間：獨(dú)棟：300—400平米澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景開(kāi)發(fā)商：蘇州久陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景總體規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃風(fēng)格南加州風(fēng)格為基調(diào)，融合了托斯卡納及普羅旺斯風(fēng)格布局建筑采取組團(tuán)式布置，二至四棟為一個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)間景觀綠化相對(duì)圍合設(shè)計(jì)特點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)上異域風(fēng)情濃厚，外立面設(shè)計(jì)上體現(xiàn)了南加州風(fēng)格元素車(chē)位一戶一庫(kù)景觀規(guī)劃布局充分利用了高爾夫球場(chǎng)、金澄湖資源，塑造湖景、球景及房景的三景交融特點(diǎn)沿金澄湖設(shè)計(jì)沿湖景觀帶，并引湖水進(jìn)社區(qū)，塑造社區(qū)水景澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景總體規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃風(fēng)格南加州風(fēng)格澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景建筑設(shè)計(jì)：天鄰湖景為南加州典型風(fēng)格，純小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，融合了托斯卡納和普羅旺斯風(fēng)格，既傳承地中海建筑華貴、細(xì)膩、藝術(shù)、經(jīng)典的氣質(zhì)，又體現(xiàn)了加州建筑簡(jiǎn)約、灑脫陽(yáng)光、向上的現(xiàn)代個(gè)性。

澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景建筑設(shè)計(jì)：天鄰湖景為南加州典澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景戶型設(shè)計(jì)：五房五廳設(shè)計(jì)，客廳與家庭室分設(shè)，主臥與書(shū)房兼容，南北露臺(tái)，超大入口門(mén)廊設(shè)計(jì)；室內(nèi)半錯(cuò)層靈動(dòng)布置，人性化功能區(qū)隔，空間使用率較高；下沉式庭院設(shè)計(jì)，解決地下空間采光通風(fēng)；中式庭院設(shè)計(jì)，現(xiàn)代空間圍繞內(nèi)庭院展開(kāi)。地下一層地上一層地上二層澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景戶型設(shè)計(jì)：五房五澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景戶型配比：戶型面積配比戶型元素279.89M216.3%1、五房四廳設(shè)計(jì)；2、客廳與家庭室分設(shè)；3、大入口門(mén)廊設(shè)計(jì)；4、錯(cuò)半層布局；5、下沉式庭院設(shè)計(jì)；6、內(nèi)嵌式庭院景觀布局；7、陽(yáng)光地下室設(shè)計(jì)；282.95M224.5%298.65M216.3%311.27M210.2%312.6M212.3%313.89M26.1%323.83M24.1%330.32M210.2%澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景戶型配比：戶型面積配比戶型元素2澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景推盤(pán)節(jié)奏：期數(shù)時(shí)間推盤(pán)類(lèi)型推盤(pán)量面積推盤(pán)價(jià)格一期一批2007-10-13獨(dú)棟別墅44279－330㎡330－430萬(wàn)一期二批未正式上市獨(dú)棟別墅21279－330㎡340－440萬(wàn)一期二期澄湖板塊典型個(gè)案分析天鄰湖景推盤(pán)節(jié)奏：期數(shù)時(shí)間推盤(pán)類(lèi)型推盤(pán)量澄湖板塊客戶分析：典型個(gè)案分析天鄰湖景客戶區(qū)域：上?？蛻魹橹?，輔以在甪直經(jīng)商臺(tái)灣籍人士?？蛻袈殬I(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)階層及其他的高薪階層置業(yè)目的：多為度假兼養(yǎng)老型客戶，輔以少量投資性客客戶。澄湖板塊客戶分析：典型個(gè)案分析天鄰湖景客戶區(qū)域：上?？蛻魹橹麟p湖板塊別墅樓盤(pán)分布圖中海御湖熙岸星島·仁恒水墨江南水云居巴黎印象德邑玫瑰灣伊頓小鎮(zhèn)本岸注：紅色字為在售項(xiàng)目黑色字為售完項(xiàng)目雙湖板塊別墅樓盤(pán)分布圖中海御湖熙岸星島·仁恒水墨江南水云居巴雙湖板塊雙湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）星島仁恒10.6萬(wàn)現(xiàn)代0.56350套聯(lián)排：18000-20000聯(lián)排：230—290雙拼：300-400400—600中海御湖熙岸20萬(wàn)（含高層）地中海0.78300套聯(lián)排：20000聯(lián)排：280—370560-740水墨江南6.6萬(wàn)現(xiàn)代中式0.58166套聯(lián)排：15000聯(lián)排200—290獨(dú)棟：370、900300-400萬(wàn)科·中糧本岸12萬(wàn)現(xiàn)代中式0.8300套聯(lián)排：19000聯(lián)排：236-286450-540玫瑰灣9萬(wàn)西班牙0.8205套聯(lián)排：13000雙拼：17000聯(lián)排：270—320雙拼：350350-600巴黎印象13.6萬(wàn)（含高層）法式1.268套聯(lián)排：15000聯(lián)排：180/220/240270-360雙湖板塊雙湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積雙湖板塊板塊特征：相對(duì)成熟的城市湖泊居住區(qū)，全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商的精心之作，產(chǎn)品各具特色（全部為聯(lián)排產(chǎn)品），并具有一定的代表性。建筑風(fēng)格：風(fēng)格較多，地中海、現(xiàn)代中式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格并存配套環(huán)境：金雞湖、獨(dú)墅湖、園區(qū)CBD中心、高爾夫球場(chǎng)交通條件：滬寧高速、機(jī)場(chǎng)路、獨(dú)墅湖隧道主力戶型：以聯(lián)排產(chǎn)品為主，聯(lián)排主力面積在230-290㎡，

雙拼或獨(dú)棟在350㎡以上。價(jià)格因素：聯(lián)排價(jià)格主要在15000-20000元/㎡客源情況：客源基本以園區(qū)外企高管、私企老板為主，其次為市區(qū)私企老板，以及部分外籍人士及少量的投資客。發(fā)展趨勢(shì)：金雞湖區(qū)域的開(kāi)發(fā)日漸成熟，獨(dú)墅湖區(qū)域具有較大的

開(kāi)發(fā)空間，新一代的精品將會(huì)在這里出現(xiàn)。雙湖板塊板塊特征：相對(duì)成熟的城市湖泊居住區(qū)，全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商的雙湖板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：北京標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造景觀設(shè)計(jì)：日本和計(jì)畫(huà)產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排別墅占地面積：15萬(wàn)㎡建筑面積：12萬(wàn)㎡總戶數(shù)：300戶主力價(jià)格：聯(lián)排19000元/㎡主力面積：聯(lián)排：236-286㎡其二期產(chǎn)品將于8月份推出，為電梯入戶的創(chuàng)新類(lèi)別墅產(chǎn)品。

雙湖板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科中雙湖板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸本岸是萬(wàn)科原創(chuàng)別墅第四代創(chuàng)新作品，現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，首創(chuàng)別墅社區(qū)組團(tuán)地庫(kù)，很好的實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流，車(chē)庫(kù)內(nèi)部配有組團(tuán)綠化，使業(yè)主能夠在車(chē)庫(kù)內(nèi)自由呼吸新鮮空氣。前庭、中庭、后院兩進(jìn)三院建筑結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了全朝南居住空間設(shè)計(jì)，保證了充足的通風(fēng)和采光。由墻體圍成的會(huì)所涵蓋有多功能廳、室內(nèi)游泳池等功能，也是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。雙湖板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸本岸是萬(wàn)科原創(chuàng)戶型設(shè)計(jì)：雙湖板塊典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸前庭、中庭、后院三個(gè)庭院的設(shè)計(jì)，既擁有了更多的接觸陽(yáng)光的空間，又解決了長(zhǎng)進(jìn)深造成的通風(fēng)問(wèn)題，使得每個(gè)房間都能夠戶戶朝南，其獨(dú)特的戶型表現(xiàn)形式，在市場(chǎng)上也是首創(chuàng)，讓客戶更加深入的了解項(xiàng)目。戶型設(shè)計(jì)：雙湖板塊典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸前庭、中庭、后雙湖板塊客戶分析：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸客戶區(qū)域：蘇州本地為主，約占70%，本地以園區(qū)為主，少量市區(qū)、新區(qū)客戶，上海等外省市客戶也占有相當(dāng)?shù)谋壤s30%左右。客戶職業(yè)：企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主，約占50%左右，其次為園區(qū)中高層管理人員，

約占50%。置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、以自住為主要置業(yè)目的置業(yè)特征：喜愛(ài)現(xiàn)代中式建筑，看中萬(wàn)科的品牌，在園區(qū)工作或看好園區(qū)金雞湖區(qū)域的發(fā)展，追求生活品質(zhì)。雙湖板塊客戶分析：典型個(gè)案分析萬(wàn)科·中糧·本岸客戶區(qū)域：蘇州青劍湖板塊青劍湖樓盤(pán)分布圖注：紅色字為在售項(xiàng)目黑色字為售完項(xiàng)目君地上郡芭堤蘭灣觀瀾麗宮青湖麗苑青劍湖板塊青劍湖樓盤(pán)分布圖注：紅色字為在售項(xiàng)目君地上郡芭堤蘭青劍湖板塊青劍湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）君地上郡14萬(wàn)英式0.63358套聯(lián)排12500聯(lián)排195-240（不含地下室）240-300芭堤蘭灣5萬(wàn)西班牙0.6227套聯(lián)排10000獨(dú)棟20000聯(lián)排：195－208獨(dú)棟：244-272（不含地下室）聯(lián)排200－230獨(dú)棟450－540觀瀾麗宮6萬(wàn)北美0.9230套小獨(dú)棟12000小獨(dú)棟190-300（不含地下室）獨(dú)棟230-360青劍湖板塊青劍湖板塊在售別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格青劍湖板塊板塊特征：起步較晚的新興區(qū)域，但是發(fā)展迅速，園區(qū)后花園的位置是其發(fā)展的主要原因，青劍湖周邊良好的生態(tài)景觀吸引了較多高檔項(xiàng)目的進(jìn)駐。建筑風(fēng)格：國(guó)際化的歐美風(fēng)格配套環(huán)境：未來(lái)青劍湖商業(yè)區(qū)、園區(qū)的商業(yè)配套交通條件：星湖街、現(xiàn)代大道、312國(guó)道主力戶型：面積設(shè)置偏大，250平米為主力面積價(jià)格因素：聯(lián)排均價(jià)基本在11000－12500元/平米，獨(dú)棟均價(jià)在12000-20000元/平米之間客源情況：客源基本以園區(qū)外企高管、私企老板為主，其次為市區(qū)私企老板，以及部分外籍人士及少量的投資客。發(fā)展趨勢(shì)：隨著青劍湖區(qū)域的整體規(guī)劃發(fā)展，將形成一個(gè)高檔的居住片區(qū)，未來(lái)將有大量的新盤(pán)上市，必將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展成熟。青劍湖板塊板塊特征：起步較晚的新興區(qū)域，但是發(fā)展迅速，園區(qū)后青劍湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：芭堤蘭灣開(kāi)發(fā)商：蘇州旭輝置業(yè)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅占地面積：8萬(wàn)㎡建筑面積：5萬(wàn)㎡總戶數(shù)：227戶主力價(jià)格：聯(lián)排10000元/㎡獨(dú)棟：20000元/㎡主力面積：聯(lián)排：195-208㎡獨(dú)棟：244-272㎡青劍湖板塊典型個(gè)案分析項(xiàng)目概況：芭堤蘭灣開(kāi)發(fā)商：蘇州旭輝置業(yè)青劍湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣建筑風(fēng)格為西班牙圣芭芭拉風(fēng)情，運(yùn)用“組院圍合式”布局，每棟聯(lián)排別墅都有整體地下停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)辟了下沉式庭院。青劍湖板塊典型個(gè)案分析建筑設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣建筑風(fēng)格為西班牙圣芭青劍湖板塊典型個(gè)案分析景觀設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣采用20世紀(jì)美國(guó)平原風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)理念，將水系、生態(tài)與景觀自然散落在社區(qū)中，布置了大型綠化、水景、兒童樂(lè)園的中央景觀帶，同時(shí)在項(xiàng)目?jī)蓚?cè)規(guī)劃了800米的湖濱小道。青劍湖板塊典型個(gè)案分析景觀設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣采用20世紀(jì)美國(guó)平原青劍湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣戶型多采用兩層帶地下室設(shè)計(jì)，面積控制合理，聯(lián)排戶型面積在190－210平米，獨(dú)棟戶型面積在250－290平米，緊湊實(shí)用，是區(qū)域同類(lèi)型別墅中面積最小的。青劍湖板塊典型個(gè)案分析戶型設(shè)計(jì)：芭堤蘭灣戶型多采用兩層帶地下青劍湖板塊典型個(gè)案分析芭堤蘭灣客戶分析：客戶區(qū)域：主要為園區(qū)客戶，其他區(qū)域客戶數(shù)量較少客戶職業(yè)：園區(qū)大型企業(yè)的高層管理者及部分私營(yíng)企業(yè)主置業(yè)目的：改善居住環(huán)境置業(yè)特征：追求生活品質(zhì)，向往異域風(fēng)情，關(guān)注區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程，對(duì)周邊配套較為關(guān)注青劍湖板塊典型個(gè)案分析芭堤蘭灣客戶分析：客戶區(qū)域：主要為園區(qū)陽(yáng)澄湖板塊別墅樓盤(pán)分布圖中惠愛(ài)丁堡陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅天亞水景城招商依云水岸中興高爾夫別墅行政中心三江尊園朗悅灣湖畔明珠注：紅色字為在售項(xiàng)目黑色字為售完項(xiàng)目德鑫麗晶星河陽(yáng)澄湖板塊別墅樓盤(pán)分布圖中惠愛(ài)丁堡陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅天亞水景城招商陽(yáng)澄湖板塊陽(yáng)澄湖板塊別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積率總套數(shù)均價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）中興高爾夫（二期）7.2萬(wàn)北美0.25207套獨(dú)棟：15000-18000獨(dú)棟：400-700600-1200招商依云水岸19萬(wàn)現(xiàn)代0.861078聯(lián)排：13000聯(lián)排：230-320300-450中惠愛(ài)丁堡10萬(wàn)（含小高層）英式1.4867（含公寓）聯(lián)排：7500聯(lián)排：220、250110-125陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅8萬(wàn)地中海0.36246雙拼：7500獨(dú)棟：9500雙拼：270-310獨(dú)棟：310-360雙拼：200-230獨(dú)棟：290-340三江尊園6.3萬(wàn)北美0.71186未定疊加：182聯(lián)排：220-250未定朗悅灣21萬(wàn)（含公寓）現(xiàn)代1.1204聯(lián)排：10000269-341195-300陽(yáng)澄湖板塊陽(yáng)澄湖板塊別墅樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑風(fēng)格容積陽(yáng)澄湖板塊板塊特征：項(xiàng)目主要沿東白塘和和陽(yáng)澄湖分布，且靠近相城中心區(qū)，多種產(chǎn)品類(lèi)型并存的綜合性項(xiàng)目較多。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、英式、美式、地中海多種風(fēng)格并存配套環(huán)境：陽(yáng)澄湖、相城體育中心會(huì)展中心、四星級(jí)酒店等完善配套交通條件：京滬高鐵、滬寧高速、繞城高速、相城大道主力戶型：聯(lián)排主要為偏小經(jīng)濟(jì)型戶型，面積主要在220-300㎡之間，獨(dú)棟300多㎡的經(jīng)濟(jì)戶型于500㎡以上的豪華戶型并存價(jià)格因素：由于該板塊分布區(qū)域較大，價(jià)格差距也較大，聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在7500-13000元/㎡之間，獨(dú)棟產(chǎn)品在9500-18000元/㎡之間?？驮辞闆r：相城區(qū)占50%，市區(qū)占25%，少量園區(qū)及投資客，客源的職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和外企高級(jí)管理人員為主發(fā)展趨勢(shì)：目前相城板塊迅速崛起，必然帶來(lái)陽(yáng)澄湖區(qū)域的迅速發(fā)展，招商、合景大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入也會(huì)帶來(lái)該區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)的迅速提高，陽(yáng)澄湖板塊板塊特征：項(xiàng)目主要沿東白塘和和陽(yáng)澄湖分布，且靠近相陽(yáng)澄湖板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析招商·依云水岸開(kāi)發(fā)商：招商局地產(chǎn)（蘇州）有限公司建筑設(shè)計(jì)：RMJM（羅麥莊馬·香港）園林設(shè)計(jì)：泛亞國(guó)際產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、疊加別墅建筑面積：19萬(wàn)㎡總戶數(shù)：1078戶主力價(jià)格：聯(lián)排13000元/㎡主力面積：聯(lián)排：230—320㎡陽(yáng)澄湖板塊項(xiàng)目概況：典型個(gè)案分析招商·依云水岸開(kāi)發(fā)商：招商局陽(yáng)澄湖板塊開(kāi)發(fā)次序：典型個(gè)案分析招商·依云水岸一期二期三期項(xiàng)目一期于2005年開(kāi)盤(pán)，共推出221套，戶型面積為聯(lián)排230-320㎡，單價(jià)為7000-8000元/㎡，總價(jià)在160-250萬(wàn)。項(xiàng)目二期于2007年初開(kāi)盤(pán)，共推出222套，戶型面積為聯(lián)排230-320㎡，疊加180㎡，單價(jià)為11000-14000元/㎡，總價(jià)在190-450萬(wàn)。項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)將于7月底開(kāi)盤(pán)，共333套。陽(yáng)澄湖板塊開(kāi)發(fā)次序：典型個(gè)案分析招商·依云水岸一期二期三期項(xiàng)陽(yáng)澄湖板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析招商·依云水岸整體為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，項(xiàng)目特色：一宅數(shù)院（前花園、后花園、中庭花園、下層花園、平臺(tái)花園），最大12米超大面寬，7.5米開(kāi)間客廳，通過(guò)下沉式花園的設(shè)計(jì)，將陽(yáng)光引入地下，滿足了地下室的充分采光。陽(yáng)澄湖板塊建筑設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析招商·依云水岸整體為現(xiàn)代簡(jiǎn)約陽(yáng)澄湖板塊戶型設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析招商·依云水岸底層平面圖頂層平面圖設(shè)計(jì)有南花園、北花園、中庭、下沉式花園、平臺(tái)花園多個(gè)庭院，主臥創(chuàng)意設(shè)計(jì)了“一步陽(yáng)臺(tái)”，由于地下室及頂層觀景房的層高都控制在2.2米以下，使得這些房間都屬于贈(zèng)送面積，客戶擁有超值享受。陽(yáng)澄湖板塊戶型設(shè)計(jì)：典型個(gè)案分析招商·依云水岸底層平面圖頂層陽(yáng)澄湖板塊典型個(gè)案分析招商·依云水岸推廣分析：項(xiàng)目推廣上除了戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信等常規(guī)推廣方式外，最大的特點(diǎn)就是圍繞招商地產(chǎn)“家在·情在”的企業(yè)文化，不定期的針對(duì)業(yè)主組織一些SP活動(dòng)，例如“冬季滋補(bǔ)與中華養(yǎng)生”名家大講壇，招商局·童子軍參觀蘇州