住宅設計偷面積實例講解

■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方方法■“偷面積”·經(jīng)典案例例本文綱要要：一、何為為“偷面面積”【概念詮釋釋】：依據(jù)：《建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范》偷法：把把只計計算半建建筑面積積（比如如未封閉閉的陽臺臺，挑梁梁等）和不計算算建筑面面積的各各類建筑筑（比如如層高小小于2.20m以下的夾夾層，插插層，技術術層和層層高小于于2.20m的地下室室和半地地下室，，房屋的的天面，，挑臺，飄窗窗等)的面積盡盡量的放放大；增加層高高，一層層產(chǎn)權(quán)兩兩層實用用（多為為頂樓復復式），，通過減減少分攤攤，增加加實惠，促促進銷售售。不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗

(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)4、兩層高以上的普通大露臺

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設計的”地下空間”

(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積)二、““偷面面積”的的幾種常常用方法法＄8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術層(增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積)2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積)房地產(chǎn)商商“偷面面積”慣慣用手法法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園房地產(chǎn)商商“偷面面積”慣慣用手法法匯總計一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內(nèi)陽臺一層普通大陽臺不計算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計算建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法三、深圳圳◎偷面面積由來來背景：典典型移民民城市，，置業(yè)需需求旺盛盛；地根緊縮縮，寸土土寸金，，樓面地地價日益益飆升，，銷售單單價水漲船高，，高容積積率、高高土地使使用率、、高得房房實用率率的產(chǎn)品成為市市場不二二選擇，，偷面積積的各類類有效辦辦法成為為深圳所有開發(fā)發(fā)商贏得得市場的的利器；；利用凸窗窗“偷面面積”是是地產(chǎn)商商的常用用手法(一）其主要的的技巧是是把帶窗窗外墻向向外推移移，把窗窗臺放到到最低，，做成大大玻璃窗窗，這樣樣在外立立面上會會凸出一一部分。。由于現(xiàn)現(xiàn)行建筑筑設計規(guī)規(guī)范規(guī)定定2.2米以下空空間不計計入建筑筑面積，，只要凸凸窗部分分層高不不超過2.2米，便可可有效““偷”到到面積。。在在設計計中，為為了層高高不超過過2.2米，通常常開發(fā)商商會做一一個較低低的平臺臺，這稱稱為低臺臺凸窗，，這是最最早的““偷”面面積辦法法。發(fā)展展到現(xiàn)在在已有改改進，開開發(fā)商在在設計圖圖紙中和和毛坯房房交付時時可能會會有“低低臺”，，但客戶戶裝修時時，這個個“低臺臺”往往往可以打打掉。由由于本身身凸窗有有2.2米的層高高，加上上打掉的的那部分分“低臺臺”，凸凸窗部分分的層高高可以達達到2.3米甚至更更高。這樣通過過低臺凸凸窗變落落地凸窗窗的做法法，使得得房屋的的空間更更舒適，，有效地地內(nèi)部空空間結(jié)合合起來。。缺點：大大凸窗設設計也會會帶來諸諸如外墻墻保溫、、外墻滲滲漏等問問題，需需要開發(fā)發(fā)商在材材料、建建筑設計計上下功功夫?！熬G洲豐和和”凸窗窗經(jīng)典案案例創(chuàng)新戶型之凸窗運用：通風采光佳，實用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點實在。綠洲豐和和的臥室室基本上上都有1.5米深的落落地凸窗窗,就是衛(wèi)生生間也有有0.9米深的凸凸窗，衛(wèi)衛(wèi)生間的的凈高要要求低，，落地凸凸窗的應應用最為為理想“綠洲豐和和”凸窗窗經(jīng)典案案例利用凸窗窗“偷面面積”是是地產(chǎn)商商的常用用手法(二）可可拆卸凸凸窗和可可打掉步步入式凸凸窗梁開發(fā)商為為了“偷偷”面積積，故意意將樓盤盤凸窗部部分設計計出一道道橫梁，，使得凸凸窗層高高不高于于2.2米。而客客戶在拿拿到房子子后，這這樣一道道專為““打掉””設計的的橫梁便便可“拆拆卸”掉掉，使原原本2.2米的層高高變成2.8米，與正正常房屋屋層高一一致。將將這種種“偷””面積方方式發(fā)揮揮到極致致的是，，開發(fā)商商在屋內(nèi)內(nèi)做一道道假梁，，將部分分空間隔隔成兩層層，下層層空間不不超過2.2米，上層層空間0.6米左右用用于儲藏藏室。在在裝修的的時候，，購房者者可以將將故意設設計的那那道假梁梁打掉，，使得房房屋空間間變大。。缺點：拆拆卸后如如何保證證墻體的的隔熱、、保溫。?！肮鸱紙@””凸窗經(jīng)經(jīng)典案例例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個獨立空間，實現(xiàn)了凸窗的盡量擴大?！俺鞘兄鲌鰣觥蓖勾按敖?jīng)典案案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標準高進深的足夠大，可以把這個凸窗空間隔離成一個獨立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點：給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生局限。這一點，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實惠，于是，另外一種“偷法”誕生。隱藏式衣衣櫥的設設計方法法有點類類似于低低臺凸窗窗，通過過外墻外外移并將將其做成成凸窗完完成，只只是這里里的凸窗窗改成了了“衣櫥櫥”。和和凸窗一一樣，隱隱藏式衣衣櫥的高高度通常常也在2.2米以下，，不用計計入建筑筑面積，，但業(yè)主主卻可以以使用。。缺點：外外墻的保保溫和整整個小區(qū)區(qū)的外立立面的協(xié)協(xié)調(diào)性。。隱藏式衣衣柜，落落地衣柜柜“偷面面積”的的無微不不至利用超大大入戶花花園和大大陽臺““偷面面積”由于入戶戶花園和和陽臺只只計一半半建筑面面積，開開發(fā)商通通過做大大入戶花花園和陽陽臺也屬屬“偷面面積”之之舉。此此方法一一般只在在大戶型型單元且且自然資資源景觀觀較好的的樓盤中中使用。。缺點：作作為購房房者，由由于入戶戶花園要要計一半半建筑面面積，在在規(guī)定面面積內(nèi)，，大的入入戶花園園必然造造成室內(nèi)內(nèi)空間的的變小。。另還必必須考慮慮到底多多大的入入戶花園園和陽臺臺適合多多大的戶戶型。利用超大大入戶花花園和大大陽臺““偷面面積”入戶花園園可以隔隔成一個個小書房房，非常常實用利用超大大入戶花花園和大大陽臺““偷面面積”大陽臺設設計，陽陽臺面積積12㎡錯層雙層層高露臺臺或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”雙層高露露臺首先先在從室室內(nèi)空間間向外界界的自然然延伸上上，對居居住的舒舒適性肯肯定有所所幫助。。對于錯錯層大露露臺（或或入戶花花園）如如果是可可以用玻玻璃窗封封上，或或加樓層層板使上上下兩家家都增加加面積，，對偷面面積提高高實用率率有非常常大的幫幫助。但但要考慮慮上下層層對視的的問題，，如采用用內(nèi)封閉閉的方式式。錯層雙層層高露臺臺或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”奇數(shù)層露露臺可能能有對視視問題露臺經(jīng)典典案例亮點【錯層】有效解決了平層中送出不計面積的露臺?！緝?yōu)勢】：“偷”出更大實惠。增加有力賣點。滿足客戶與室外大接觸心愿。露臺經(jīng)典典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯層“西岸官邸”的錯層露臺的設計更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點，從而提高了每平米的價格。而奇數(shù)層則能得到相對偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實惠。“京地海世世界”露露臺經(jīng)典典案例相對于前二者的錯層大露臺，“京地海世界”的露臺在設計上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺更加強調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時故意留出一個兩層高的洞口，在交房時可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間?！叭霊艋▓@園”—全新設計計理念從以上幾個案例可以看出,露臺得到地產(chǎn)商廣泛應用主要基于下面幾個理由：對業(yè)主：1.“獲贈面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機的結(jié)合，露臺成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對地產(chǎn)商:靈活多變的露臺設計帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點，減少了銷售壓力。露臺的出現(xiàn)，在買房者求實惠的心理與深圳的高房價之間，找到了一個很好的平衡點。同樣，入戶花園的設計，亦滿足了客戶求實惠的心理，同時以另一種設計理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。6米高入戶戶花園”采用左右右錯層設設計，將將入戶花花園設計計成兩層層高度，，可以100%的“偷面積”。左右錯層層的入戶戶花園（（兩層高高度），，使得業(yè)業(yè)主得到到了實惠惠?！?米高入戶戶花園”由于上層層被封閉閉，在使使用中甚甚至可以以再作一一層閣樓樓（見下下頁圖片片）。入戶花園園經(jīng)典案案例入戶花園園經(jīng)典案案例空中院館館“偷面面積”電電梯廳電梯廳花花園由兩兩層高露露臺組成成，即每每兩層電電梯廳均均有一個個近30—40平方米的的露臺，，形成了了可供兩兩層業(yè)主主共同使使用梯廳廳花園。?？罩谢ɑ▓@，，一般般是兩兩層或或者三三層做做一個個。由于電電梯廳廳露臺臺兩層層高度度，按按照建建筑計計算有有關規(guī)規(guī)定，，不計計入容容積率率部分分，因因此這這部分分面積積沒計計入公公攤面面積，，給業(yè)業(yè)主帶帶來了了實惠惠電梯廳廳露臺臺是兩兩層高高度，，可以以不計計算建建筑面面積空中院院館““偷面面積””電電梯廳廳空中院院館空空中過過道在兩個個單元元之間間做一一個連連接的的空中中過道道，使使得業(yè)業(yè)主多多出一一部分分空空間。。業(yè)主主既可可以分分隔開開，作作為自自己的的私人人空間間；也也可以以作為為空中中院館館，供供業(yè)主主共用用，多多出一一個休休閑空空間。。50空中院院館空空中過過道萬科.城市風景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽光房設計的一大瓶頸。陽光房房“偷偷面積積”◆“陽光房”因為不能完全保障業(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室，相對能完善的保護業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷?！舻叵率液桶氲叵率业目蓱玫摹巴得娣e”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積?！糁灰谡咴试S的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地地下室室和半半地下下室““偷面面積””“17英里””地下下室，，半地地下室室經(jīng)典典案例例

兩圖均為萬科“偷”的半地下室。但是萬科應用在了別墅和大戶型上。不計算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應用空間；【萬科“17英里”應用依據(jù)】：“住宅建筑正負零以下不計算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標準層高。沒有壓抑感的空間，實用面積可以更大拓展?！?7英里””地下下室，，半地地下室室經(jīng)典典案例例夾層的的層高高低于于2.2米，可可以不不計算算建筑筑面積積?？涂蛷d設設計成成3.9-4米，標標準層層高2.8-3米，夾夾層一一般為為2.15-2.19米。標標準層層和夾夾層不不在同同一水水平位位置上上，內(nèi)內(nèi)部通通過樓樓梯連連接。。夾夾層處處于兩兩個標標準層層之間間，一一般來來說，，如果果一層層4戶，就就兩層層的夾夾層處處于標標準層層下面面，另另兩層層的夾夾層在在標準準層的的上面面；一一層兩兩戶就就奇數(shù)數(shù)層的的夾層層在標標準層層的上上面，，偶數(shù)數(shù)層的的夾層層在標標準層層的下下面，，同時時夾層層在標標準層層下面面的一一般客客廳、、夾層層、標標準層層不在在同一一水平平面上上，形形成三三錯層層的格格局。。該結(jié)結(jié)構(gòu)比比較復復雜，，沒有有基本本的透透視圖圖，現(xiàn)現(xiàn)場圖圖片資資料