居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)范圍

居住小區(qū)物業(yè)管理方案居住小區(qū)物業(yè)管理方案頁腳內(nèi)容頁腳內(nèi)容6頁腳內(nèi)容頁腳內(nèi)容6北京市住宅物亞管理服務(wù)標準、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標準項目范圍工作內(nèi)容及要求（一）綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；（2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃J,組織實施；（3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合冋等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；（7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；（8）全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；（9）每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。（10）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一日發(fā)生，能隨時投入運行。(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；負責小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；定期清洗外墻。(三)綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《一級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。(四)保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。（六）停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；（3）保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案；（4）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。（七）消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災(zāi)消防預(yù)案；（2）消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；（3）定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。（4）發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

(八)高壓供水養(yǎng)護、運行、維修保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字［1998］第799號文件規(guī)定。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。(電6P)梯九養(yǎng)護、運行、維護主梯6：00—24：00不間斷運行，0：00—6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；凡有咼峰梯的，在咼峰期6點一8點、17點一19點與主梯同時運行；主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案；維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字［1998］第799號文件規(guī)定。(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。(十)裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過二天。二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標準項目范圍工作內(nèi)容及要求居住小區(qū)物業(yè)管理方案居住小區(qū)物業(yè)管理方案居住小區(qū)物業(yè)管理方案居住小區(qū)物業(yè)管理方案頁腳內(nèi)容頁腳內(nèi)容6頁腳內(nèi)容頁腳內(nèi)容6(一)綜合口管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃J,組織實施；白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合冋等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60%。建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一日發(fā)生，能隨時投入運行。(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件―:共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。(三)綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

(四)保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。(五)公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。(六)存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的看管有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；(4)長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。(七)消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理有消防管理制度，建立消防責任制；消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。(八)高壓供水養(yǎng)護、運行、維修保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字［1998］第799號文件規(guī)定。(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

(九)電梯養(yǎng)護、運行、維護主梯6：00—24：00不間斷運行，0：06—6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；凡有咼峰梯的，在咼峰期6點一8點、17點一19點與主梯同時運行；主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案；維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字［1998］第799號文件規(guī)定。一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險