土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析(PPT)

土地地開開發(fā)發(fā)融融資資體體系系建建立立及及融融資資渠渠道道分分析析融資資目錄錄土地一級開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234一、、土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)綜綜述述土地一級開發(fā)特點土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)定義7123土地地一一級級開開發(fā)發(fā)是指指政政府府在在出出讓讓土土地地前前，，對對土土地地進(jìn)進(jìn)行行整整理理、、投投資資和和開開發(fā)發(fā)，，將將生生地地變變?yōu)闉槭焓斓氐氐牡倪^過程程。。其目的的是是““生生地地做做熟熟、、毛毛地地做做凈凈””，使使土土地地具具備備可可建建設(shè)設(shè)的的條條件件，，具具備備高高投投入入的的屬屬性性。。由于于政政策策環(huán)環(huán)境境不不完完善善，，項項目目開開發(fā)發(fā)鏈鏈條條較較長長、、涉涉及及面面較較廣廣，，資資金金投投入入大大，，使使得得土土地地開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險也也很很大大。。而由由于于對對資資金金需需求求量量大大，，土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)融資資問問題題已經(jīng)經(jīng)成成為為土土地地開開發(fā)發(fā)的的瓶瓶頸頸。。1.定義義落實實擔(dān)擔(dān)保保落實實擔(dān)擔(dān)保保申請請2.成本本《北京京市市土土地地儲儲備備和和一一級級開開發(fā)發(fā)暫暫行行辦辦法法》京國土市市〔2005〕540號文件對對土地儲儲備開發(fā)發(fā)成本的的構(gòu)成明明確規(guī)定定如下：：征地、拆拆遷補償償費及有有關(guān)稅費費；收購、收收回和置置換過程程中發(fā)生生的有關(guān)關(guān)補償費費用；市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)有關(guān)關(guān)費用；；招標(biāo)、拍拍賣和掛掛牌交易易中發(fā)生生的費用用；貸款利息息；土地儲備備開發(fā)供供應(yīng)過程程中發(fā)生生的審計計、律師師、工程程監(jiān)理理等費用用，不可可預(yù)見費費以及經(jīng)經(jīng)同級財財政和土土地主管管部門核核準(zhǔn)的其其它支出出。征地拆遷遷安置費費用、市市政道路路及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用用是最主要要的兩部部分費用用，占到到了總成成本的80%以上。近年來，，征地拆遷遷安置費費用快速上升升，已成成為土地地一級開開發(fā)的征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險。2.成本3.特點1.資金密集集，資金金需求量量大。土地一級級開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)是屬屬于資金金密集型型業(yè)務(wù)，，資金需需求量大大，占用用時間長長，流動動性差，，使用集集中，致致使土地地一級開開發(fā)企業(yè)業(yè)資金嚴(yán)嚴(yán)重不足足。土地招拍拍掛出讓讓方式的的規(guī)定，，阻隔了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)一一二級聯(lián)聯(lián)動的““小步走走，快速速跑”的的運作方方式，使使得前期期資金投投入量加加大。2.某些業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)容容易產(chǎn)生生糾紛。。土地一級級開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)為：規(guī)規(guī)劃、征征地補償償、拆遷遷安置、、土地平平整、市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和社會公公共配套套設(shè)施建建設(shè)、出出讓。其中的征征地補償償、拆遷遷安置等等工作容容易產(chǎn)生生糾紛，，拖延業(yè)業(yè)務(wù)的進(jìn)進(jìn)展，造造成資金金沉淀，，延緩資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。3.特點土地需求求受經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和和政策影影響大。。其一，土土地儲備備及土地地一級開開發(fā)承擔(dān)擔(dān)了調(diào)控控土地市市場的職職能，是是政府調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的工具具。其二，從從二級市市場需求求來講，，工業(yè)用用地和商商業(yè)物業(yè)業(yè)用地出出讓容易易受到經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的影響響，住宅宅用地則則更是受受到國家家對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)調(diào)控的的影響。。為支持持產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，國國內(nèi)許多多開發(fā)區(qū)區(qū)及工業(yè)業(yè)園區(qū)的的工業(yè)用用地出讓讓常常倒倒掛。二、土地地開發(fā)融融資渠道道分析從市場現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，土地地一級開開發(fā)的資資金來源源可分為為三部分分：金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款、、財政資資金和其其他資金金。其中，財財政投入入和銀行行貸款仍然是土土地一級級開發(fā)的的主要資資金來源源。隨著金融融市場的的發(fā)展，，企業(yè)債債券、中中期票據(jù)據(jù)等直接融資資工具，，資產(chǎn)證證券化產(chǎn)產(chǎn)品以及及股權(quán)融融資方式式在土地一一級開發(fā)發(fā)中發(fā)揮揮的作用用逐漸增增大。1.金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款是是目前土土地一級級開發(fā)資資金的最主要來來源。銀行貸款款融資：指借款人人為滿足足自身建建設(shè)和生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要，同銀銀行簽訂訂貸款協(xié)協(xié)議，借借入一定定數(shù)額的的資金，，并在約約定期限限還本金金并支付付利息的的融資方方式。按按貸款的的用途不不同，可可將貸款款分為流流動資金金貸款、、固定資資金貸款款和專項項貸款等等。優(yōu)點融資手續(xù)簡單、速度快融資成本較低融資彈性好缺點財務(wù)風(fēng)險較大限制條款較多金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款方方式：①綜合授授信貸款款：以企業(yè)為為主體的的土地一一級開發(fā)發(fā)方式，，可以依依靠企業(yè)業(yè)的綜合合實力和和信用，，獲得授授信額度度貸款。。綜合授信信業(yè)務(wù)是銀行根根據(jù)符合合對外授授信條件件的法人人客戶的的書面申申請，綜綜合評價價法人客客戶的全全面情況況及提供供的擔(dān)保保狀況，，確定該該客戶在在一定期期限內(nèi)可可使用的的信用額額度，并并與之簽簽訂授信信合同。。②抵押擔(dān)擔(dān)保貸款款：通過抵押押或其他他擔(dān)保方方式獲得得銀行貸貸款。例例如將土土地未來來收益作作為抵押押物給銀銀行，取取得銀行行貸款。。③項目融融資：即項目的的發(fā)起人人（即股股東）為為經(jīng)營項項目成立立一家項項目公司司，以該該項目公公司作為為借款人人籌借貸貸款，以以項目公公司本身身的現(xiàn)金金流量和和全部收收益作為為還款來來源，并并以項目目公司的的資產(chǎn)作作為貸款款的擔(dān)保保物。該融資方方式一般般應(yīng)用于于發(fā)電設(shè)設(shè)施、高高等級公公路、橋橋梁、隧隧道、鐵鐵路、機(jī)機(jī)場、城城市供水水以及污污水處理理廠等大型基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)項項目，以及其其他投資資規(guī)模大大、具有有長期穩(wěn)穩(wěn)定預(yù)期期收入的的建設(shè)項項目。項目融資資貸款一一般期限限較長，，大都為為中期（（一年以以上，五五年以下下）或長長期（五五年以上上）。2.財政資金金支持土地一級級開發(fā)資資金需求求量大，，周轉(zhuǎn)時時間長，，政策性性較強(qiáng)，，尤其涉涉及拆遷遷安置補補償?shù)葮I(yè)業(yè)務(wù)，需需要強(qiáng)化化財政政政策的支支持。政府給予予土地開開發(fā)主體體一定的的財政補補貼，以以保證土土地一級級開發(fā)的的順利進(jìn)進(jìn)行。方式：①財政資資金作為為資本金金注入土土地開發(fā)發(fā)主體土地一級級開發(fā)企企業(yè)的最最低自有有資金比比例要求求為30%-35%，政府可可將財政政資金以以注冊資資本金的的方式注注入企業(yè)業(yè)，以滿滿足相關(guān)關(guān)要求，，并為后后續(xù)銀行行貸款等等融資方方式提供供保障。。②貸款貼貼息一級開發(fā)發(fā)主體通通過銀行行貸款等等方式融融得資金金，同時時承擔(dān)了了巨額財財務(wù)成本本，加大大了土地地一級開開發(fā)的壓壓力。政政府可以以通過貸貸款貼息息的方式式減輕主主體壓力力，保證證土地開開發(fā)順利利進(jìn)行。。③保底承承諾或收收益分成成土地一級級開發(fā)主主體資金金壓力大大，且收收益無法法保障，，尤其是是在土地地招拍掛掛出讓后后，阻隔隔了一二二級聯(lián)動動的開發(fā)發(fā)方式。?？梢酝ㄍㄟ^合同同約定的的方式，，保障開開發(fā)主體體的最低低收益。。案例：云南城投投與昆明明市政府府簽訂的土土地一級級開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)合同同中規(guī)定定：“本合同同項下全全部可出出讓土地地地塊通通過招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣、掛牌牌方式進(jìn)進(jìn)行出讓讓，全部部可出讓讓土地出出讓總價價款在扣扣除全部部土地一一級開發(fā)發(fā)總成本本及按國國家有關(guān)關(guān)政策提提取各項項基金后后的土地地出讓純純收益公公司按50%的比例獲獲得收益益。但若公公司按以以上方式式所提取取的收益益不足全全部土地地的一級級開發(fā)總總成本的的5%時，昆明明市人民民政府將將保證向向公司另行支付付差價款款，以確保保公司的的收益不不低于本本合同項項下的全全部土地地一級開開發(fā)總成成本的5%”。3.其他融融資方方式①委托托貸款款委托貸貸款：：系指由由政府府部門門、企企事業(yè)業(yè)單位位及個個人等等委托托人提提供資資金，，由貸貸款人人（即即受托托人））根據(jù)據(jù)委托托人確確定的的貸款款對象象、用用途、、金額額期限限、利利率等等代為為發(fā)放放、監(jiān)監(jiān)督使使用并并協(xié)助助收回回的貸貸款。貸款人人（受受托人人）只只收取取手續(xù)續(xù)費，，不承承擔(dān)貸貸款風(fēng)風(fēng)險。。委托貸貸款中中所涉涉及到到的業(yè)務(wù)費費用：：手續(xù)費費：銀行接接受委委托人人申辦辦委托托貸款款，按按委托托貸款款金額額、借借款期期限、、違約約行為為等約約定條條款按按比例例向委委托人人收取取手續(xù)續(xù)費。。合同印印花稅稅：每筆委委托貸貸款要要按貸貸款金金額的的萬分分之0.5繳納印印花稅稅。委托貸貸款中中所涉涉及的的利息費費用。①各單單位拆拆遷補補償資資金中中集體體部分分可以以通過過委托貸貸款的方式式借予予項目目建設(shè)設(shè)方；；②項目目建設(shè)設(shè)方將將資金金投資資于項項目，，解決決項目目資金金暫時時性短短缺問問題；；③建設(shè)設(shè)項目目達(dá)到到貸款款標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，，可以以通過過項目貸貸款的方式式融得得資金金；④項目目建成成后收收回成成本并并獲得得收益益；⑤部分分所得得收益益用于于歸還還①中中委托托貸款款的本本金和和利息息，以以及③③中銀銀行貸貸款的的本金金和利利息。。通過委委托貸貸款的的方式式，保保障了了項目目建設(shè)設(shè)的順順利進(jìn)進(jìn)行，，并帶帶動了了銀行行間接接融資資，及及時解解決了了項目目建設(shè)設(shè)所需需的資資金，，起到到有效效的資資金放放大作作用。。案例②建設(shè)項目③項目建設(shè)方銀行拆遷補償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補償款①②企業(yè)業(yè)債券券融資資指企業(yè)業(yè)依照照法定定程序序公開開發(fā)行行并約約定在在一定定期限限內(nèi)還還本付付息的的有價價證券券。包括依依照公公司法法設(shè)立立的公公司發(fā)發(fā)行的的公司司債券券和其其他企企業(yè)發(fā)發(fā)行的的企業(yè)業(yè)債券券。目前，，上市市公司司發(fā)行行的公公司債債券由由證監(jiān)會會審批，，非上上市公公司發(fā)發(fā)行的的公司司債券券和其其他企企業(yè)發(fā)發(fā)行的的企業(yè)業(yè)債券券由發(fā)改委委審批。。所籌資資金用用途符符合國國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策和和行業(yè)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃劃；凈資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模達(dá)到到規(guī)定定的要要求（（6000萬元以以上））；經(jīng)濟(jì)效效益良良好，，近三三個會會計年年度連連續(xù)盈盈利；；最近三三個會會計年年度平平均可可分配配利潤潤（或或凈利利潤））足以以支付債債券一一年的的利息息；現(xiàn)金流流情況況良好好，具具有較較強(qiáng)的的到期期償債債能力力；近三年年沒有有違法法和重重大違違規(guī)行行為；；前一次次發(fā)行行的企企業(yè)債債券已已足額額募集集；已發(fā)行行的企企業(yè)債債券沒沒有延延遲支支付本本息的的情形形；發(fā)行債債券余余額不不超過過凈資資產(chǎn)的的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件③短期融融資券券和中中期票票據(jù)短期融融資券券：是是指具具有法法人資資格的的非金金融企企業(yè)在在銀行行間債債券市市場發(fā)發(fā)行的的，約約定在在1年內(nèi)還還本付付息的的債務(wù)務(wù)融資資工具具。中期票票據(jù)：：是企企業(yè)在在銀行行間債債券市市場發(fā)發(fā)行的的一般般性債債務(wù)，，無需擔(dān)擔(dān)保、資產(chǎn)產(chǎn)支持持或其其他復(fù)復(fù)雜交交易結(jié)結(jié)構(gòu)。。企業(yè)業(yè)在主主管機(jī)機(jī)構(gòu)注注冊一一定發(fā)發(fā)行額額度后后，可可以按按需分分期發(fā)發(fā)行。。短期融融資券券期限限在1年以內(nèi)內(nèi)，中中期票票據(jù)期期限為為1年以上上（以以3-5年為主主）。。必備條條件：：依法設(shè)設(shè)立的的企業(yè)業(yè)法人人機(jī)構(gòu)構(gòu)；具有穩(wěn)穩(wěn)定的的償付付資金金來源源；可以按按照要要求進(jìn)進(jìn)行真真實、、準(zhǔn)確確、完完整的的信息息披露露；債務(wù)融融資工工具發(fā)發(fā)行總總額不不超過過公司司凈資資產(chǎn)的的40%（用新新會計計準(zhǔn)則則報表表，包包含少少數(shù)股股東權(quán)權(quán)益））。目標(biāo)條條件：：信用資資質(zhì)優(yōu)優(yōu)良；；近三年年沒有有違法法和重重大違違規(guī)行行為；；近三年年發(fā)行行的固固定收收益證證券沒沒有延延遲支支付本本息的的情形形；具有健健全的的內(nèi)部部管理理體系系和募募集資資金的的使用用償付付管理理制度度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融融資券券和中中期票票據(jù)的的發(fā)行行要素素與企業(yè)業(yè)債發(fā)發(fā)行條條件的的比較較共同點點：發(fā)行規(guī)規(guī)模不不超過過凈資資產(chǎn)的的40%不同點點：1.凈利潤潤的要要求企業(yè)債債券：：三年平平均凈凈利潤潤足以以支付付一年年的利利息短融、、中票票：無無明確確要求求2.募集資資金用用途的的要求求企業(yè)債債券：：主要要意義義上的的項目目債，，要求求項目審審批手手續(xù)齊齊全，并符符合國國家的的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策短融、、中票票：募募集資資金用用于本本企業(yè)業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活活動，，具體體用途途未限限制3.審批制制度企業(yè)債債券：：審批制制——國家發(fā)發(fā)改委委審批批短融、、中票票：注冊制制——銀行間間市場場交易易商協(xié)協(xié)會注注冊（（會費費10萬元/年）4.發(fā)行定定價企業(yè)債債券：：通過過推介介，主主承銷銷商確確定利利率區(qū)區(qū)間，，報批批人民民銀行行，市市場化化程度度較低低短融、、中票票：市市場化化發(fā)行行，公開招招標(biāo)，，簿記記建檔檔三種債債券融融資方方式的的比較較優(yōu)點不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固定的使用限制；一次注冊，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險及發(fā)行風(fēng)險大。④信托托融資資發(fā)行信信托計計劃是是目前前除了了銀行行信貸貸以外外，介介入土土地一一級開開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域最最多的的一種種融資資途徑徑。信托是指委委托人人基于于對受受托人人的信信任，，將其其財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)委委托給給受托托人，，由受受托人人按委委托人人的意意愿以以自己己的名名義，，為受受益人人的利利益或或者特特定目目的進(jìn)進(jìn)行管管理或或者處處分的的行為為。信托產(chǎn)品在在做土地一一級開發(fā)貸貸款的時候候有更多的的創(chuàng)新，如如土地證抵抵押模式、、政府擔(dān)保保模式、優(yōu)優(yōu)先收益權(quán)權(quán)模式，以以及先募集集專項基金金再貸款和和股權(quán)投資資等模式。。信托融資案案例：北京商務(wù)中中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)發(fā)項目資金金信托計劃劃信托資金以以信托貸款款方式向北北京土地整整理儲備中中心商務(wù)區(qū)區(qū)分中心提提供專項資資金貸款，，用于商務(wù)務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及及基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)項目目。信托計劃規(guī)規(guī)模：人民民幣59594萬元信托計劃期期限為五年，于2002年10月16日信托計劃劃成立之日日起開始，，于2007年10月16日信托計劃劃終止。④基金政府的土地地儲備基金金（專項資資金）土地儲備基基金不同于于一般的基基金，它既既是投融資資體系建立立的基礎(chǔ)，，同時也是是順利進(jìn)行行城市建設(shè)設(shè)和土地一一級開發(fā)所所需資金的的基本保證證?？梢酝ㄟ^土地二二級市場回回款成立土土地儲備基基金，為一一級土地開開發(fā)提供銀銀行貸款擔(dān)擔(dān)保，或者者直接參與與資金短缺缺的項目。。土地儲備基基金應(yīng)是專專款專用的的一種基金金，其來源源和使用都都應(yīng)有明確確的規(guī)定。。主要來源：：土地收益（（包括土地地出讓金和和土地增值值部分）；；財政撥款款；法律法法規(guī)允許范范圍內(nèi)的公公共基金的的有償使用用；政策性性銀行對土土地開發(fā)所所需資金的的有償支持持等。土地儲備基基金的建立立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)導(dǎo)作用，強(qiáng)化財政政政策的支支持。社會投資的的土地基金金土地基金是指由政府府設(shè)立土地地基金及其其管理機(jī)構(gòu)構(gòu)，通過發(fā)發(fā)行以土地地未來收益益為擔(dān)保的的土地收益益權(quán)證，向向社會大眾眾募集基金金。所募集集資金交由由土地儲備備機(jī)構(gòu)進(jìn)行行城市土地地的經(jīng)營，，而儲備土土地的出讓讓、出租等等相應(yīng)收益益則進(jìn)入土土地基金，，并由投資資者根據(jù)土土地收益權(quán)權(quán)證進(jìn)行收收益分配。。政府主導(dǎo)的的土地儲備備基金可以以以引導(dǎo)基金的形式，撬撬動更多社社會資金，，用于土地地開發(fā)及基基礎(chǔ)設(shè)施項項目建設(shè)。。由政府投入入部分啟動動資金，吸吸納各類可可以利用的的資本，實實行專業(yè)化化管理，實實現(xiàn)土地經(jīng)經(jīng)營資金內(nèi)內(nèi)部循環(huán)機(jī)機(jī)制。案例：天津濱海新新區(qū)的開發(fā)發(fā)，天津城城投集團(tuán)與與其他機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者組組建的渤海海產(chǎn)業(yè)基金金，總額200億元，是我我國第一支支國務(wù)院批批準(zhǔn)的契約約性產(chǎn)業(yè)投投資基金，，為籌措城城建投資提提供了一個個新的融資資渠道。⑤REITS及其他資產(chǎn)產(chǎn)證券化產(chǎn)產(chǎn)品REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。土地出讓收收益證券化化，就是將歸屬屬土地一級級開發(fā)商的的土地出讓讓收益部分分設(shè)計成證證券在資本本市場出售售，將未來來的土地出出讓收益現(xiàn)現(xiàn)值用于今今天的土地地一級開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)。一旦土地出出讓收益證證券化能夠夠?qū)嵤?，則則土地一級級開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)就可以使使用更多融融資方式：：財政撥款款、銀行貸貸款、土地地信托、土土地基金、、土地債券券、利用住住房公積金金、社會保保險基金、、保險資金金、離退休休基金、養(yǎng)養(yǎng)老基金、、企業(yè)或企企業(yè)聯(lián)合體體融資、招招商引資、、項目融資資、國外融融資等。REITS及土地收益益證券化產(chǎn)產(chǎn)品在我國國還無法突突破政策及及操作上的的瓶頸限制制，逐漸在在我國土地地一級開發(fā)發(fā)中引入這這些產(chǎn)品，，必將是未未來土地開開發(fā)融資的的方向。三、土地開開發(fā)模式分分析《北京市土地地儲備和一一級開發(fā)暫暫行辦法》京國土市〔2005〕540號文件中規(guī)規(guī)定：土地儲備開開發(fā)堅持以以政府主導(dǎo)、、市場化運運作的原則，可可以由土地儲備機(jī)機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通通過招標(biāo)方方式選擇有有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地儲備機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實實施土地開發(fā)的的，由土地地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措措資金、辦辦理規(guī)劃、、項目核準(zhǔn)準(zhǔn)、征地拆拆遷及大市市政建設(shè)等等手續(xù)并組組織實施。。其中通過過招標(biāo)方式式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)土地開發(fā)發(fā)具體管理理的，開發(fā)發(fā)企業(yè)的管管理費用不不高于土地地儲備開發(fā)發(fā)成本的2%。通過招標(biāo)方方式選擇開發(fā)企業(yè)實實施土地開發(fā)的的，由開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)籌措資金金、辦理規(guī)規(guī)劃、項目目核準(zhǔn)、征征地拆遷和和大市政建建設(shè)等手續(xù)續(xù)并組織實實施。招標(biāo)標(biāo)底價包括括土地儲備備開發(fā)的預(yù)預(yù)計總成本本和利潤，，利潤率不不高于預(yù)計計成本的8%。根據(jù)國家政政策規(guī)定及及目前土地地開發(fā)情況況，可以將將土地開發(fā)發(fā)模式分為為政府主導(dǎo)型型和市場化運作作型兩種基本模模式。1.政府主導(dǎo)型型政府主導(dǎo)型型開發(fā)模式式是指由土土地儲備中中心完全負(fù)負(fù)責(zé)或由政政府指定特特定的開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)行行土地一級級開發(fā)。主要包括兩兩種情形：：①成立土地地儲備中心心，由其完完成全部土土地開發(fā)工工作，資金金可以由政政府通過財財政撥款來來獲得或銀銀行融資等等其他方式式獲得。②政府領(lǐng)導(dǎo)下下的市場運運作：由政府授權(quán)權(quán)直屬的大大型企業(yè)進(jìn)進(jìn)行土地一一級開發(fā)，，土地開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬屬于政府，，代表土地地儲備中心心行使土地地儲備職能能。2.市場化運作作政府負(fù)責(zé)土土地一級開開發(fā)的招投投標(biāo)工作，，所有有資資質(zhì)的企業(yè)業(yè)均可參加加招投標(biāo)，，由中標(biāo)企企業(yè)完成土土地開發(fā)，，政府實施施監(jiān)督。這種模式通通過市場化化的運作，，能充分利利用社會力力量實施土土地開發(fā)。。開發(fā)企業(yè)自自行組織融融資，全部部風(fēng)險和責(zé)責(zé)任都由其其自行承擔(dān)擔(dān)，這就會會大大增加加開發(fā)企業(yè)業(yè)的融資難難度。所有融資的的責(zé)任全部部由開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)，，一旦資金金鏈出現(xiàn)斷斷裂，不僅僅使得開發(fā)發(fā)企業(yè)無法法按合同規(guī)規(guī)定及時、、順利地完完成土地一一級開發(fā)的的任務(wù)，而而且還會危危及企業(yè)自自身的生存存。相對于融資資問題以及及各種風(fēng)險險，8%的利潤率對對開發(fā)企業(yè)業(yè)的吸引力力并不大。。土地一級開開發(fā)的市場場化模式曾曾經(jīng)一度被被推崇，但但由于資金金問題、可可控性問題題、公平競競爭問題和和政企職責(zé)責(zé)不分問題題，北京市市土地一級級開發(fā)的政府主導(dǎo)型型和市場化化相結(jié)合的模式逐漸漸被政府主導(dǎo)型型所取代。北京市土地地一級開發(fā)發(fā)不同主體體占比分析析表2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲備中心及國企占比（%）69不低于70不低于80100因此，在市市場化運作作過程中，，政府也要要發(fā)揮其主主導(dǎo)作用。。一方面政府府要加強(qiáng)對對成本的審審核、控制制和全過程程監(jiān)管；另一方面，，要建立收收益合理分分配制度。。對于土地出出讓增值部部分，可以以按照投資資主體和收收益主體實實行“利益益共享、風(fēng)風(fēng)險共擔(dān)””的原則，，將增值部部分按比例例進(jìn)行分配配。分配給給一級開發(fā)發(fā)企業(yè)的增增值部分作作為補充給給企業(yè)下一一輪的土地地一級開發(fā)發(fā)資金，對對該部分資資金實行封封閉運行、、專項使用用、專戶管管理、全過過程監(jiān)管。。不同同的的開開發(fā)發(fā)融融資資模模式式存存在在不不同同的的特特點點，，選選擇擇哪哪種種模模式式主主要要考考慮慮是是否否有有利利于于進(jìn)進(jìn)行行融融資資、、是是否否有有利利于于提提高高資資源源運運行行效效率率、、是是否否有有利利于于增增強(qiáng)強(qiáng)招招商商能能力力。。隨著著外外部部環(huán)環(huán)境境的的變變化化和和自自身身能能力力的的增增減減，，可可以以適適時時地地調(diào)調(diào)整整開開發(fā)發(fā)模模式式，，使使其其更更有有效效。。1.以政政府府為為損損益益主主體體的的開開發(fā)發(fā)模模式式蘇州州做做法法：：新區(qū)區(qū)政政府府委委托托蘇蘇新新集集團(tuán)團(tuán)公公司司融融資資、、征征地地、、配配套套，，政政府府出出讓讓土土地地，，并并將將土土地地出出讓讓金金支支付付征征地地成成本本、、財財務(wù)務(wù)費費用用，，回回購購基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施資資產(chǎn)產(chǎn)，，不不足足的的部部分分逐逐年年用用財財政政收收入入彌彌補補。。蘇蘇新新集集團(tuán)團(tuán)公公司司是是融融資資主主體體，，而而新新區(qū)區(qū)政政府府是是損損益益主主體體。。重慶慶做做法法：：建立立政政府府全全資資的的土地地儲儲備備中中心心，由由該該中中心心以以規(guī)規(guī)劃劃土土地地未未來來的的土土地地出出讓讓金金作作為為質(zhì)質(zhì)押押，，向向銀銀行行借借款款，，由由中中心心征征地地，，并并委委托托有有關(guān)關(guān)公公司司進(jìn)進(jìn)行行配配套套，，中中心心代代表表政政府府出出讓讓、、拍拍賣賣土土地地。。不同同融融資資模模式式案案例例企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地成本費用土地收益支付成本、回購資產(chǎn)2.以企企業(yè)業(yè)為為損損益益主主體體的的開開發(fā)發(fā)模模式式西安安做做法法：：西安安高高新新區(qū)區(qū)在在““一一次次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)””期期間間也也采采用用了了以以高高科科集集團(tuán)團(tuán)公公司司進(jìn)進(jìn)行行土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的模模式式，，高高科科集集團(tuán)團(tuán)公公司司向向銀銀行行融融資資并并開開發(fā)發(fā)土土地地，，以以政政府府的的名名義義出出讓讓土土地地，，管管委委會會（（代代表表政政府府））除除必必要要的的財財政政支支出出外外，，將將土土地地出出讓讓金金和和節(jié)節(jié)余余的的財財政政收收入入都都投投入入高高科科集集團(tuán)團(tuán)公公司司用用于于土土地地的的滾滾動動開開發(fā)發(fā)。。大連做法：大連軟件園是是由私營企業(yè)業(yè)組建的大連連軟件園開發(fā)發(fā)有限公司負(fù)負(fù)責(zé)開發(fā)的。。該園區(qū)的良良性運營取決決于三方面因因素：一是獨獨特的行業(yè)定定位，二是政政府的大力支支持，大連市市政府把軟件件作為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，投入了了許多資源。。三是良好的的地段使得園園區(qū)有可能獲獲得較好的房房地產(chǎn)開發(fā)收收益，以支撐撐園區(qū)的良性性發(fā)展。企業(yè)融資開發(fā)發(fā)企業(yè)出讓土地地成本費用土地收益政府財政支出出天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)上海浦東新區(qū)四、各開發(fā)區(qū)區(qū)土地開發(fā)及及投融資體制制案例天津泰達(dá)投資資控股有限公公司是天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)的的投資開發(fā)主主體。公司基本情況況2001年天津開發(fā)區(qū)區(qū)改制開發(fā)區(qū)區(qū)總公司，重重組泰達(dá)集團(tuán)團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)團(tuán)成立泰達(dá)控控股。截止到2010年三季度，總總資產(chǎn)為1587.55億元，凈資產(chǎn)為272.21億元。擁有泰達(dá)集團(tuán)團(tuán)、泰達(dá)建設(shè)設(shè)集團(tuán)等15家全資子公司司；泰達(dá)股份、津津濱發(fā)展、濱濱海能源等5家上市公司；；濱海快速、天天津鋼管集團(tuán)團(tuán)等30余家控股公司司；渤海銀行、渤渤海財產(chǎn)保險險、恒安標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人壽等40余家主要參控控股子公司。。發(fā)展路徑公司遵循的是是“做大——做強(qiáng)——做實”的發(fā)展展道路。成立后的成效在成立后的5年內(nèi)泰達(dá)控股融通了超過800億以上的資金，在開發(fā)區(qū)擴(kuò)張發(fā)展期極大地促進(jìn)了區(qū)域建設(shè)和區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展。天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)泰達(dá)控控股公用事業(yè)專營領(lǐng)域200億元水電氣氣熱軌道交交通道路橋橋梁垃圾發(fā)發(fā)電、、污水水處理理、海海水淡淡化城市開開發(fā)運營營實業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)460億元開發(fā)配配套，，泰達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)等390億元天津鋼鋼管、、航母母游樂樂場等等40億元渤海銀銀行、、證券券信托托等酒店、、會館館、足足球場場等區(qū)域開發(fā)圍海造造地、、收購購海岸岸線、、灘涂涂進(jìn)行行臨海海新城城、旅旅游區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)天津開開發(fā)區(qū)區(qū)投融融資平平臺三三階段段資金大大循環(huán)環(huán)：財政資資金、、土地地出讓讓金、、銀行行貸款款捆綁綁，用用于建建設(shè)和和還本本付息息資源大大循環(huán)環(huán)：1、以上市市公司司為平平臺進(jìn)進(jìn)行資資源重重組，，通過過注入入優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)、資資產(chǎn)置置換等等方式式推動動上市市，發(fā)發(fā)揮資資本放放大效效應(yīng)2、通過過上市市融通通資金金，用用資金金去獲獲取更更多的的資源源，開開發(fā)建建設(shè)進(jìn)進(jìn)行培培育3、培育育優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)再裝裝入上上市公公司獲獲取新新一輪輪的發(fā)發(fā)展資資金，，以此此實現(xiàn)現(xiàn)資源源循環(huán)環(huán)資本大大循環(huán)環(huán)：1、組合合政府府、企企業(yè)、、社會會資源源壯大大融資資平臺臺2、拓寬寬融資資渠道道，擴(kuò)擴(kuò)大直直接融融資，，撬動動間接接融資資，實實現(xiàn)資資本循循環(huán)123（1）園區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)的““雙主主體模模式””：政政府組組織推推動+主力銀銀行金金融支支持政府出出函指指定(特許)地塊的的土地開開發(fā)權(quán)權(quán)、土土地出出讓收收益權(quán)權(quán)授予予開發(fā)發(fā)公司司；開發(fā)公公司將將獲得得的土土地出出讓收收益權(quán)權(quán)質(zhì)押押，獲獲取貸貸款。。園區(qū)承承諾給給予開開行對對園區(qū)區(qū)未來來5年內(nèi)政政府計計劃或或規(guī)劃劃的項項目優(yōu)優(yōu)先提提供貸貸款的的權(quán)利利，以以及對對后續(xù)續(xù)融資資服務(wù)務(wù)（債債券承承銷、、財務(wù)務(wù)顧問問）享享有優(yōu)優(yōu)先權(quán)權(quán)。蘇州工工業(yè)園園區(qū)蘇州工工業(yè)園園以中新蘇蘇州工工業(yè)園園區(qū)開開發(fā)公公司為主導(dǎo)導(dǎo)進(jìn)行行園區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)和招招商引引資，，管委委會負(fù)負(fù)責(zé)政政府行行政和和社會會管理理職能能。（2）園區(qū)區(qū)引導(dǎo)導(dǎo)基金金2006年3月22日，國國內(nèi)第第一只只創(chuàng)業(yè)業(yè)投資資引導(dǎo)導(dǎo)基金金———“蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資引引導(dǎo)導(dǎo)基基金金””在在蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)成成立立。。（3）債債權(quán)權(quán)融融資資方方式式2003年11月蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司發(fā)發(fā)行行10億元元的的企企業(yè)業(yè)債債券券。2008年4月蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園國國有有資資產(chǎn)產(chǎn)控控股股有有限限公公司司發(fā)發(fā)行行10億元元的的短短期期融融資資券券。2009年蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資有有限限公公司司發(fā)發(fā)行行5億元元公公司司債債券券。。（4）中中小小企企業(yè)業(yè)““統(tǒng)統(tǒng)貸貸平平臺臺””園區(qū)區(qū)財財政政撥撥付付2000萬元元委委托托定定向向投投資資成成立立““融融風(fēng)風(fēng)管管理理””，，以以““統(tǒng)統(tǒng)貸貸平平臺臺””的的形形式式向向國國開開行行申申請請了了首首期期3000萬元元的的5年期期貸貸款款。。政府府提提供供一一定定的的貼貼息息和和風(fēng)風(fēng)險險補補償償政政策策，，融融創(chuàng)創(chuàng)擔(dān)擔(dān)保保公公司司負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)““融融風(fēng)風(fēng)管管理理””的的日日常常經(jīng)經(jīng)營營。資金金通通過過融融創(chuàng)創(chuàng)擔(dān)擔(dān)保保專專業(yè)業(yè)的的評評審審及及管管理理手手段段