養(yǎng)老地產規(guī)劃項目專題研究報告（PPT）

養(yǎng)老老地地產產規(guī)劃劃項項目目專專題題研研究究報報告告目錄錄前言言一、國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產案案例例分分析析二、國內內養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產案案例例分分析析三、養(yǎng)老老地地產產經經營營模模式式分分析析四、養(yǎng)老老地地產產規(guī)規(guī)劃劃項項目目設設計計要要求求前言言全球球進進入入人人口口老老齡齡化化的的國國家家和和地地區(qū)區(qū)已已達達到到72個個2010年全全球球老老年年人人口口已已達達到到6.23億億全球球80歲歲以以上上高高齡齡老老人人占占世世界界老老年年人人口口總總數數的的12%。。世界界百百歲歲老老人人約約15.2萬備注注：：進入入老老齡齡社社會會的的標標準準標標準準是是：：0-14歲歲的的少少年年在在總總人人口口中中少少于于30%；；65歲歲及及以以上上的的老老年年人人口口大大于于7%或或60歲歲以以上上人人口口大大于于10%；；中中位位年年齡齡人人口口大大于于30歲歲。。全球人人口老老年化化問題題未來十十年內內，城城鎮(zhèn)仍仍然是是兩頭頭小中中間大大的良良好人人口結結構往后，，人口口結構構中的的40歲歲以以上人人口比比例逐逐漸增增加中國人人口老老齡化化趨勢勢我國老老年人人口的的絕對對數量量大。。我國老齡齡人口絕絕對值為為世界之之冠，占占世界老老齡人口口總數的的１／５５。到２２０５００年，我我國老年年人口總總量將超超過４億億。高齡化趨趨勢顯著著。隨著我國國經濟持持續(xù)發(fā)展展和人民民生活水水平的提提高，我我國人均均預期壽壽命大大大延長。。我國人人口老齡齡化已經經表現出出明顯的的高齡化化趨勢。?！拔锤幌认壤稀薄?。發(fā)達國家家在進入入老齡化化社會時時，人均均國民生生產總值值基本上上在５００００美美元至１１萬美元元，目前前平均達達到２萬萬美元左左右。而而我國在在進入老老齡化社社會時，，人均國國民生產產總值尚尚不足１１００００美元。?！翱粘病薄崩先耍ǎ椽毦泳永先撕秃蛢H與配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。關于老年年人居住住情況調調查結果果顯示，，“三代代同堂””式的傳傳統家庭庭越來越越少，““四二一一”的人人口結構構（一對對夫婦同同時贍養(yǎng)養(yǎng)４個老老人和１１個小孩孩）愈加加明顯。。隨著城城市化的的發(fā)展和和人民生生活方式式的變化化，空巢巢老人的的比例還還將進一一步增加加。城鄉(xiāng)老齡齡人口差差異被填填平，農農村養(yǎng)老老問題嚴嚴重。農村青年年勞動力力大量外外出，導導致家庭庭養(yǎng)老功功能降低低。人口口流動已已經填補補了城鄉(xiāng)鄉(xiāng)在老齡齡化程度度上的差差異：鄉(xiāng)鄉(xiāng)村年齡齡在65歲及以以上人口口的比例例達到8.1%，已經經高于鎮(zhèn)鎮(zhèn)6.0%和城城市6.7%的的水平。。中國老齡齡化社會會的五大大特點二、國外養(yǎng)老地產產案例分析析建立在““先富后老老”基礎上上的養(yǎng)老老模式發(fā)達的生生產力水水平良好的社社會保障障體系從關注老老年人的的心理感感受出發(fā)發(fā)西方發(fā)達達國家老老年住宅宅研究背背景西方發(fā)達達國家老老年住宅宅研究背背景比較項西方型社會東方型社會傳統家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結構親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務目標援護純老年家庭援護住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務網點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者國外養(yǎng)老老地產——德國與家人同同住的老老人僅占占老年家家庭總數數的1/4截止到2002年，60歲及及以上的的老年人人口比重重已占德德國總人人口的24%入住養(yǎng)老老院的老老年人以以平均年年齡為82歲的的老年女女性為主主20世紀紀90年年代德國國倡導“照料護護理式住住宅”,并迅速速發(fā)展為為德國老老年住房房的主要要模式。。國外養(yǎng)老老地產——德國“照料護護理式住住宅”不不來梅梅老年住住宅護理理念念環(huán)境理念念建筑理念念國外養(yǎng)老老地產——德國與家人同同住的老老人僅占占老年家家庭總數數的1/4截止到2002年，60歲及及以上的的老年人人口比重重已占德德國總人人口的24%入住養(yǎng)老老院的老老年人以以平均年年齡為82歲的的老年女女性為主主20世紀紀90年年代德國國倡導“照料護護理式住住宅”,并迅速速發(fā)展為為德國老老年住房房的主要要模式。。國外養(yǎng)老老地產——美國60年代代末美國國進入老老齡社會會，截止止到2002年年，60歲及以以上的老老年人口口比重已已占美國國總人口口的16%。經濟實力力強，70年代代中開始始社會養(yǎng)養(yǎng)老設施施的興建建和老年年社區(qū)的的開發(fā)。。據統計，，家人同同居的老老人很少少，75％的老老人擁有有自己的的住宅，，因此只只是到年年齡高到到生活無無法自理理時才進進入社會會養(yǎng)老設設施。獨立式住住宅老年公寓寓（集合合住宅））養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生生社區(qū)（（綜合老老年人住住宅小區(qū)區(qū)）美國老年年住房五五種模式式國外養(yǎng)老老地產——美國老年人的的“夢之之城”獨立式公公寓各種配套套設施完完備功能完善善的醫(yī)療療設施美國太陽城國外養(yǎng)老老地產——日本截止到2002年，60歲及及以上的的老年人人口比重重已占日日本總人人口的24%，，日本是是世界上上人口老老齡化速速度最快快的國家家之一。。目前，90％以以上的老老年住戶戶現有居居住的住住宅標準準高于政政府規(guī)定定的日本本最低居居住水平平，95.5％％的老人人在家中中養(yǎng)老，，4.2％的老老人住在在療養(yǎng)院院和老人人中心等等老人福福利設施施中。日本雖有有與子女女同住的的習慣，，但近些些年在逐逐步降低低。日本老年年住房三三種模式式在宅養(yǎng)老老機構養(yǎng)老老“兩代居居”國外養(yǎng)老老地產——日本日本老年年住房““兩代居居”模式式國外養(yǎng)老老地產——日本同居寄宿宿型同居分住住型鄰居和住住型完全鄰居居型日本老年年住房““兩代居居”模式式國外養(yǎng)老老地產——日本通過道具具使參觀觀者模擬擬到老年年的生理理狀態(tài)，，體驗積積水在住住宅的各各個功能能空間中中針對老老年人設設計的設設計細節(jié)節(jié)。結論把老年居居住建筑筑的規(guī)劃劃納入居居住區(qū)的的規(guī)劃當當中，是是老年住住宅的發(fā)發(fā)展趨勢勢。日本、新新加坡的的老年建建筑模式式對中國國的老年年住宅規(guī)規(guī)劃設計計更具有有借鑒意意義。老年住宅宅設計不不僅關注注老年人人的居住住環(huán)境，，同樣關關注老年年人的心心理感受受。老年住宅宅設計應應注重周周圍配套套設施以以及護理理體系的的完善。。在財富積積累充分分、社會會保障體體系健全全的情況況下，以以政府通通過政策策引導為為主的方方式解決決老年人人的居住住問題。。企業(yè)需從從建造以以人為本本的人居居環(huán)境的的層面上上重視社社區(qū)中的的老年問問題，并并從專業(yè)業(yè)上解決決老年住住宅實施施中的技技術問題題。二、國內養(yǎng)老地產產案例分析析第一類單單體的的養(yǎng)老機機構概念：：專門的養(yǎng)養(yǎng)老院或或者老年年公寓，，不屬于于房地產產開發(fā)項項目，由由專業(yè)的的養(yǎng)老機構負負責運營營。經營模模式：大部分為為公辦民民營，采采取出租租或會員員制形式式案例：：北京匯晨晨老年公公寓、上上海親和和源匯晨老年年公寓案案例介紹紹1、項項目目概概況況項目目是是北北京京市市屬屬公公辦辦民民營營綜綜合合性性養(yǎng)養(yǎng)老老服服務務機機構構，，位位于于昌昌平平區(qū)區(qū)北北七七家家鎮(zhèn)鎮(zhèn)八八仙仙莊莊。。規(guī)規(guī)劃劃用用地地54.21公公頃頃，，總總建建筑筑面面積積約約50萬萬平平方方米米，，共共規(guī)規(guī)劃劃為為2期期。。一一期期工工程程147畝畝，，設設計計床床位位712張張，，于于2007年年10月月31日日投投入入使使用用。。二二期期工工程程計計劃劃于于2011年年下下半半年年動動工工，，床床位位超超過過一一萬萬張張。。2、項項目目配配套套設設施施?綜綜合合服服務務中中心心：：為為老老人人提提供供日日常常休休閑閑的的場場館館，，包包括括臺臺球球廳廳、、舞舞蹈蹈廳廳、、健健身身房房、、卡卡拉拉OK廳廳、、書書畫畫室室、、閱閱覽覽室室、、網網絡絡教教室室、、多多功功能能廳廳、、餐餐廳廳、、醫(yī)醫(yī)務務部部、、超超市市?溫溫泉泉會會館館、、游游泳泳館館項目目鳥鳥瞰瞰圖圖3、經經營營模模式式項目目由由北北京京市市民民政政局局投投資資興興建建，，由由匯匯晨晨進進行行運運營營管管理理。。匯匯晨晨是是專專業(yè)業(yè)的的養(yǎng)養(yǎng)老老機機構構運運營公公司司。。4、養(yǎng)養(yǎng)老老服服務務內內容容（1））基基本本服服務務：：房房屋屋整整理理和和日日常常房房間間整整理理、、定定期期換換洗洗床床上上用用品品和和窗窗簾簾。。（2））營營養(yǎng)養(yǎng)餐餐服服務務：：根根據據老老人人身身體體狀狀況況和和偏偏好好進進行行配配餐餐和和送送餐餐服服務務。。另另外外，，健健康康講講堂堂特聘聘營營養(yǎng)養(yǎng)專專家家現現場場講講座座和和交交流流，，向向老老人人和和家家屬屬提提供供健健康康飲飲食食建建議議。。（3））健健康康管管理理服服務務：：由由專專業(yè)業(yè)醫(yī)醫(yī)護護人人員員為為老老人人提提供供健健康康管管理理服服務務。。（4））文文化化生生活活服服務務：：包包括括文文化化娛娛樂樂活活動動、、休休閑閑健健身身活活動動、、DIY體體驗驗種種植植和和認認養(yǎng)養(yǎng)。。（5））特特殊殊服服務務：：應應老老人人之之需需，，提提供供理理財財、、陪陪護護、、陪陪游游、、保保健健按按摩摩等等服服務務。。醫(yī)務務部部多功功能能廳廳舞蹈蹈廳廳、、KTV餐廳廳上海海親親和和源源案案例例介介紹紹1、項項目目概概況況親和和源源坐坐落落上上海海浦浦東東康康橋橋小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，一一期期工工程程占占地地8.33公公頃頃，，10萬萬平平方方米米建建筑筑。。親親和和源源老老年年公公寓寓有12幢幢多多層層電電梯梯住住宅宅樓樓組組成成，，樓樓與與樓樓之之間間有有連連廊廊相相接接。。老老年年公公寓寓設設838套套居居室室，，可可供供1600位位左左右右的老老人人享享受受其其中中。。居居室室建建筑筑面面積積約約五五十十八八到到一一百百一一十十九九平平方方米米不不等等，，室室內內櫥櫥柜柜床床椅椅、、家家用用電電器器一一應俱俱全全，，有有線線電電視視、、寬寬帶帶網網絡絡、、電電話話全全部部開開通通，，冷冷暖暖水水二二十十四四小小時時供供應應。。2、項項目目配配套套設設施施?健健康康會會所所、、老老年年護護理理院院、、公公共共服服務務大大樓樓、、養(yǎng)養(yǎng)生生餐餐廳廳、、醫(yī)醫(yī)院院/藥藥房房、、頤頤養(yǎng)養(yǎng)院院。。3、經經營營模模式式會員員制制，，分分A/B/C三三種種會會員員卡卡。。A卡卡永久久使使用用權權。。可可指指定定符符合合條條件老老人人入入住住入會會時時一一次次性性支支付付入入會會費費根據據選選擇擇的的房房型型大大小小每每年年支支付不不同同年年份份可繼繼承承、、可可轉轉讓讓B卡卡終身身使使用用權權。。未未住住滿滿15年年，，按按年年限限退退還住住滿滿15年年后后，，只只需需繼繼續(xù)續(xù)繳繳納納年年費費根據據選選擇擇的的房房型型大大小小付付不不同同入入會會費費入會會時時一一次次性性支支付付入入會會費費不可可繼繼承承，，不不可可轉轉讓讓C卡卡50年年產產權權根據據選選擇擇的的房房型型大大小小付不不同同入入會會費費入會會時時一一次次性性支支付付入入會費費不可可繼繼承承，，不不可可轉轉讓讓房型型豪華華房房（（月月/間間））包房房（（月月/間間））三人人房房（（月月/人人））四人人房房（（月月/人人））床位位費費4500350013001200護理理服服務務費費5000450018001500合計9500800031002700餐費自訂訂；入住住頤養(yǎng)院院收醫(yī)療療保證金金10000元，，出院退退還。收費標準準：4、養(yǎng)老服服務內容容?提供生生活管家家、健康康管家和和快樂管管家三大大板塊服服務。?養(yǎng)生餐餐廳、健健康會所所分別由由專業(yè)的的索迪斯斯和美格格菲兩個個專業(yè)運運營機構構進行運運營。?頤養(yǎng)院院提供：：基本服服務：生生活照料料服務、、醫(yī)療康康復服務務、康樂樂服務特色服服務：提提供養(yǎng)老老介護服服務貼心服服務：陪陪同就醫(yī)醫(yī)就要、、老人貴貴重物品品及錢財財的保管管的服務務、代買買代辦服服務頤養(yǎng)院休閑空間間風雨連廊廊休息室餐廳房間實景景第二類養(yǎng)養(yǎng)老服服務嵌入入式的住住宅小區(qū)區(qū)概念：：屬于房地地產開發(fā)發(fā)項目，，無專業(yè)業(yè)養(yǎng)老運運營機構構提供服服務。項項目中養(yǎng)養(yǎng)老服務主要要是為老老年人提提供一個個活動的的場所，，從精神神層面關關懷老年年人。項項目中設置的老老年人活活動場所所一般規(guī)規(guī)模不大大。經營模模式：養(yǎng)老部分分不以盈盈利為目目的，通通過住宅宅銷售來來平衡養(yǎng)養(yǎng)老服務務支出案例：：北京怡海?；▓@北京怡海?；▓@案案例介紹紹1、項目概概況怡?；▓@園是一個個大型住住宅小區(qū)區(qū)項目，，位于西西南四環(huán)環(huán)路的交交接處。。小區(qū)占占地733畝分分六期建建設，總建筑面面積110萬平平方米，，規(guī)劃住住戶8000戶戶，規(guī)劃劃人口30000人。。2、項目配配套設施施?教育：：北京第第二實驗驗小學怡怡海分校校、北京京市第八八中學怡怡海分校校、5000平平方米幼幼兒園、、現代化化教學樓、形體體館、天天文館、、水生物物館、蝴蝴蝶館、、計算機機中心?商業(yè)金金融：華華潤超市市、餐館館、娛樂樂休閑、、老年活活動中心心、金融融服務?運動：：國際標標準游泳泳館、室室內籃球球館、人人工草坪坪運動場場、網球球場、足足球場3、經營模模式項目由北北京怡海海房地產產開發(fā)有有限公司司進行開開發(fā)并銷銷售，由由北京達達豐物業(yè)業(yè)管理有有限公司提供供物業(yè)服服務。4、養(yǎng)養(yǎng)老服務務內容本項目是是居家養(yǎng)養(yǎng)老，主主要通過過建設老老年大學學為小區(qū)區(qū)內居住住的老人人提供休休閑娛樂樂的場所及組織織社區(qū)內內老人參參加豐富富多彩的的活動，，對老人人年進行行心理上上的養(yǎng)老老服務。。老年大學學活動小區(qū)實景景圖老年大學學活動小區(qū)實景景圖第三類綜綜合型型的養(yǎng)老老社區(qū)概念：：屬于房地地產開發(fā)發(fā)項目，，項目中中的養(yǎng)老老地產由由開發(fā)商商自行運運營或由由專業(yè)的運營營機構負負責運營營。經營模模式：養(yǎng)老地產產部分持持有、部部分銷售售案例：：北京太陽陽城北京太陽陽城案例例介紹1、項目概概況北京太陽陽城占地地總面積積42萬萬平方米米。建筑筑面積30萬平平方米，，其中：：住宅式式公寓和和租住式式、安養(yǎng)式銀齡齡公寓共共23萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)配套設設施7萬萬平方米米。北京京太陽城城集醫(yī)療療救護、、生活照照料、精精神贍養(yǎng)三大大功能于于一身，，為老年年人制定定了全程程化的養(yǎng)養(yǎng)老服務務模式。。不僅接接養(yǎng)身體體健康的的老人，，還接養(yǎng)生活半半自理、、無自理理能力和和需要臨臨終關懷懷的老人人，涵蓋蓋了老年年人必經經的四個個階段。。2、項目配配套設施施?購物中中心、太太陽城醫(yī)醫(yī)院、文文化宮、、國醫(yī)堂堂、幼兒兒園?奧林匹匹斯俱樂樂部：溫溫泉會館館、假日日酒店3、經營模模式由北京太太陽城集集團投資資興建并并自行運運營管理理。項目目采取住住宅公寓寓及別墅墅出售，，養(yǎng)老公寓（（銀齡公公寓）出出租兩者者相結合合的經營營模式。。4、養(yǎng)老服服務內容容?住宅公公寓及別別墅：為為購買了了住所的的老人提提供醫(yī)療療、購物物、送餐餐、家政政等上門門服務。。?銀齡公公寓A棟、帝陽陽公寓：：是安養(yǎng)養(yǎng)護理公公寓，主主要針對對生活半半自理和和不能自自理的老老人采用醫(yī)護護人員24小時時巡診制制度和護護理人員員24小小時特別別看護制制度。而而需要臨臨終關懷懷的老人是由北北京太陽陽城醫(yī)院院負責接接收，老老人臨終終時，將將有醫(yī)生生和護理理人員全全程陪護護。?銀齡公公寓B棟棟：租租住式老老年公寓寓，主要要接養(yǎng)身身體健康康的老人人。公寓寓對居住住在這里里的老人實行特特色服務務：一是是在生活活照料上上制定了了一整套套服務流流程，每每日為老老人清掃掃房間、、由值班醫(yī)醫(yī)生對老老人進行行巡診及及服務員員叫早等等。二是是餐飲服服務由營營養(yǎng)師提提供營養(yǎng)養(yǎng)配餐；；為身體不不適老人人送餐到到房間等等。三是是組織老老人開展展豐富多多彩的文文化活動動。奧林匹斯斯俱樂部部超市和郵郵局太陽城醫(yī)醫(yī)院文化會展展中心別墅區(qū)住宅公寓寓帝陽公寓銀齡公寓北京太陽城城案例介紹紹1、項目概況況以“開退休休社區(qū)之先先河，立晚晚年幸福之之標準”為為目標的東東方太陽城城，坐落于于有東方萊萊茵河之美美譽的順義義潮白河畔畔，7000畝浩瀚瀚林木自成成天然綠色色屏風，占占地234萬平米，，建筑面積積為80萬平米，配套公建建5萬平方方米。七個風格各各異的小區(qū)區(qū)，約16萬平方米人人工湖和75萬平方米的的景觀綠地地。全社區(qū)區(qū)無障礙設設計，紅外外無線安防防、水源/地源熱泵等等高科技智智能產品應應用于社區(qū)區(qū)各項安全全保障與服服務設施。。2、項目配套套設施?高爾夫球場場?俱樂部?商業(yè)街3、經營模式式借鑒國外老老年住宅的的先進經驗驗提出“第第三養(yǎng)老模模式”，即即家庭養(yǎng)老老與社會養(yǎng)養(yǎng)老相結合合，其運作作思路：老老年家庭買買房的方式式按揭或付付清房款，，一經交付付即可入住??；開發(fā)商商從次年起起，逐年向向業(yè)主回購購部分產權權，以解決決老年家庭庭的養(yǎng)老金金、醫(yī)療保保健費。如如果業(yè)主較較早過世，，而開發(fā)商商還沒完全全回購產權權，子女可可繼承住宅宅的部分產產權；如果果業(yè)主身體體健康長壽壽，而開發(fā)發(fā)商已經全全部購回了了產權，開開發(fā)商承諾諾無限期免免費居住下下去。3、養(yǎng)老服務內內容豐富社區(qū)生生活，東方方太陽城乒乒乓球俱樂樂部、太極極拳俱樂部部、棋牌俱俱樂部、釣釣魚俱樂部部已于2003年7月份正式式成立，今今后還將根根據廣大業(yè)業(yè)主的不同同需求和興興趣愛好，，成立各種種各樣的俱俱樂部，為為業(yè)主們創(chuàng)創(chuàng)造相互交交流的平臺臺，使整個個社區(qū)沐浴浴在和諧歡歡愉的氛圍圍中。用“我運動動，我健康康”的快樂樂感染居所所中的每個個人；先進進完善的醫(yī)醫(yī)療服務機機構和“持持續(xù)性照顧顧計劃”，，為每位業(yè)業(yè)主建立的的健康跟蹤蹤檔案和科科學的照護護體系。位位于中心會會所內的老老年大學，，環(huán)境優(yōu)美美，教學設設施先進，，旨在豐富富老年人的的精神、文文化生活，，為老人開開辟一個學學習、交流流和增長知知識的場所所。課程設設置形式多多樣且不拘拘一格，含含蓋陶藝、、繪畫、攝攝影、雕刻刻、京劇、、酒類品鑒鑒、文學、、地理學等等課程，讓讓每個有興興趣和特長長的業(yè)主都都可以參加加進來教學學相長，營營造了一種種積極向上上的生活氛氛圍和健康康愉悅的生生活態(tài)度。。商業(yè)街高爾夫球場場俱樂部歐式風格，，塑造田園園式社區(qū)。。三、養(yǎng)老地產產經營模式分分析美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益如圖所示，，美國太陽陽城中心的的收益主要來來源于一次次性銷售收收益以及長長期性收益益包括公寓寓出租收益益及配套設設施的使用用收益。值得指出的的是，太陽城中心心的長期性性收益是太太陽城中心心的重要組組成部分，僅以每年年配套設施施的收益為為例：會所費用：：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會會費（按1/3居民入會計計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩兩項配套設設施的收入入就達1000多萬美元，，相當于賣賣掉50多套別墅（（按均價17.5萬美元計）），并且這這兩種設施施是對社會會公開經營營，這部分分收入還未未計入，因因此這種長期性性收益是太太陽城中心心的重要收收益來源。。目前國內開開發(fā)商在老老年住宅的的開發(fā)上在在收益模式式方面有三種形式：“出售”、、“出租””和“出售售與出租相相結合”；對于大型型綜合性老老年住宅社社區(qū)則存在在住宅建設與與經營管理理相結合的經營模式式以及住宅建設與與經營管理理相分離的經營模式式。國內贏利型老年住宅經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發(fā)建設與經營管理相結合開發(fā)建設與經營管理相分離老年住宅銷銷售的定價價策略除產品本身身外、細致入微的的物業(yè)管理理與服務才是老年住住宅項目最大的賣點點，產品的價格格定位，應應該高于同同地段同類類型的普通通公寓產品品。物業(yè)服務贏贏利策略物業(yè)服務費費由于老年社社區(qū)的種種種服務形式式有別于其其它普通社社區(qū)，因此此，老年社社區(qū)的物業(yè)業(yè)服務費的的收取標準準可采取相對高價位位的形式。各種單項的的服務費包括日常的的定菜送菜菜服務、廚廚師服務、、清潔衛(wèi)生生服務、病病人看護服服務、家庭庭保姆服務務、收費釣釣魚服務、、收費娛樂樂服務、收收費健身服服務、收費費社區(qū)活動動服務等等等。物業(yè)服務中中的租賃服服務這種產品的的居民平均均居住年限限較短，后后期房產繼繼承者存在在過戶或者者再次租賃賃的問題。。國內目前對對于老年住住宅的物業(yè)業(yè)管理還停停留在養(yǎng)老老院、敬老老院的管理理模式上，，對于市場化化的管理老老年住宅的的模式，還還處在起步步探索階段段。老年住宅物物業(yè)管理的的收入結構構、盈利預預測收入結構常規(guī)物業(yè)管理服務收入老年住宅物業(yè)管理收入結構針對老年人的專項服務收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經營收益將高于普通住宅，同時經營成本也較普通住宅低。盈利預測由于老年人人的生理及及心理特征征，他們對對配套設施施的使用率率將大大高高于普通住住宅。如果果經營得當當，其盈利利能力將高高于普通住住宅（如下下例）。老年住宅社社區(qū)服務的的供應及收收費方式社區(qū)服務內內容參照國內外外現有老年年住宅的社社區(qū)服務內內容，針對對老年人生生、心理特特征的老年年住宅服務務應包括下下列內容：：醫(yī)療護理方方面——醫(yī)院、診所所、社區(qū)護護理中心體育活動方方面——適合老年人人的各類運運動如門球球、保齡球球、高爾夫夫等；休閑活動方方面——如棋牌、書書畫、釣魚魚等教育配套方方面——老年大學、、圖書館中介資源提提供——家政服務中中心、旅游游服務公司司、房屋中中介、婚介介所等社區(qū)活動的的組織——如各類表演演活動、交交友活動、、聚會等。。收費方式費用收取應應包含以下下方面：日常物業(yè)管管理費用，，按物業(yè)建建筑面積收收取；專業(yè)物業(yè)服服務內容，，專項收取??；配套設施使使用費，按按會員制收收費或使用用次數收取取。收益模式：：產品出售與與出租相結結合的經營營模式，保保證部分投投資的迅速速回收，又又可取得長長期穩(wěn)定收益益。經營管理：：可以聘請專專業(yè)的老年年公寓經營營公司負責責經營管理理，或則跟跟專業(yè)公司司聯營，以以實現長遠的的經營收益益。后期管理：：由于老年產產品使用周周期相對較較短，后期期空置產品品的處理上上也要考慮慮，可以采采用回購產權權或使用權權，再進行行統一銷售售或出租，，使其良性性發(fā)展。配套設施：：資源共享，，向整個項項目的住戶戶開放，獲獲取經營收收入。在充充分滿足住住戶的前提提下，可以考考慮向周邊邊樓盤或社社會開放。。老年公寓是是住宅與服服務型商業(yè)業(yè)的復合地地產，除產產品的銷售售（租賃））外，其配配套設施、、服務等等等是都是收收益的重要要來源。因因此，更要要從長遠的的眼光經營營老年公寓寓。三、養(yǎng)老地產規(guī)規(guī)劃項目設設計要求1）老年住住宅應當配配備的基礎礎設施明細細表一、規(guī)劃要要求2）住宅選選址與場地地設計選擇環(huán)境質質量良好、、交通便捷捷的場地，，作為規(guī)劃劃的先決條條件。靠近基本的的社區(qū)公共共設施，同同時遠離喧喧鬧的文娛娛場所。場地內的合合理規(guī)劃與與設計盡可能在樓樓內外為老老年人提供供各種鄰里里交流、人人際交流的的公共交往往空間和環(huán)環(huán)境。場地應有足足夠面積，，以滿足開開展戶外活活動的要求求。居住區(qū)內路路網設置合合理，人車車分流，來來自主干道道的噪音少少；處理好合設設或鄰設的的其他設施施與住宅之之間的關系系，既提供供公共交往往空間，利利于老人開開展體育活活動，又方方便生活。。容積率在1.0～0.1之間間均可進行行老年住宅宅開發(fā)；合適容積率率的用地可可做“兩代代居”模模式的老年年住宅開發(fā)發(fā)；低容積率的的用地適合合低密度的的老年綜合合社區(qū)的開開發(fā)。入住對象的的多樣性建筑形式的的多樣性老年公用建建筑等設施施服務醫(yī)療人人員的配備備3）容積率率健康老年人人日?；顒觿影霃降脑O設置為450米，以以此設置服服務設施。。小區(qū)內專為為老年服務務的公用建建筑的設置置。例如以以下：護理室：護護理與日常常監(jiān)護活動動基地。機能回復訓訓練室。醫(yī)務室：包包含日常健健康管理、、咨詢、診診察、配藥藥的設施。。4）配套設設施空間布局體體現老年人人自立性、、健康性、、安全性。。設備與設施施按老年人人的人體尺尺度和心理理、生理特特點進行設設計。體現適用性性，兼顧老老人與照顧顧者的使用用要求，空空間具可改改造性。二、建筑設設計2.1住住宅公共空空間的設計計要點2.1.1住宅的坡坡道無障礙礙設計要點點在有臺階的的地方應設設置坡度平平緩的臺階階和斜面，，標準見下下表。在坡道的起起點及終點點，應留有有深度不小小于1.50m的輪輪椅緩沖地地帶。坡道側面凌凌空時，在在欄桿下端端宜設高度度不小于50mm的的安全檔臺臺。設置斜坡引道有臺階階時應設置置斜坡，斜斜坡的寬度度應為輪椅椅可通行的的寬度，斜斜面坡度應應平緩。設置扶手樓梯和斜坡坡應設置連連續(xù)式扶手手，扶手應應安裝牢固固，同時還還應注意扶扶手的手感感和耐久性性。坡度平緩的的臺階踏步踢面高高不宜大于于120mm，踏面面寬不應小小于380mm。設置房檐出入口及斜斜坡上方宜宜設置房檐檐。鋪設防滑地地面材料地面鋪設應應平坦，不不應出現積積水現象，，使用浸水水也防滑的的地面材料料。設置排排水溝時，，應配水溝溝蓋，水溝溝蓋不應妨妨礙輪椅乘乘坐人的通通行。2.1.2樓廳和和電梯的設設計要點留足輪椅可可轉身的空空間地面鋪設防防滑材料地面鋪設浸浸水后也防防滑的材料料，地磚之之間的縫隙隙不應過寬寬。方便的出入入口寬度要確保保輪椅可以以通過，門門寬大于等等于800mm，出出入口不設設置臺階，，宜選用推推拉門、自自動門。設置信箱和和留言板設置位置不不應妨礙通通行，使用用高度要方方便所有用用戶。設置電梯超過3層要要配備電梯梯。電梯尺寸要要適應擔架架的長度。。電梯與樓面面無高差。。電梯最小尺尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅椅可設置椅子子，方便等等候電梯時時，可以坐坐下休息或或放置行李李。電梯內部設設置轎廂壁上離離地0.9m和0.75m處處有扶手設設置；正對對電梯轎廂廂門的壁上上懸掛傾斜斜的鏡面。。電梯按鈕操操作盤設在在適合乘輪輪椅者使用用的高度，，且兩側都都可進行操操作。電梯開門時時間較長，，且門口裝裝有光電管管裝置，防防止夾傷。。2.1.3公用走走廊設計要要點設置連續(xù)扶扶手在0.9m和0.75m高處處宜設圓桿桿橫向扶手手，扶手離離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后后也能防滑滑的地面材材料。窗門不應妨妨礙通行門、窗的開開啟扇不應應妨礙走廊廊的通行。。無突出的墻墻壁滅火器、留留言板等應應設置在不不妨礙走廊廊通行的位位置上。無臺階地面面取消電梯到到電梯廳的的出入口以以及門廳部部分的臺階階，地面存存在高差的的時候，應應設置斜坡坡。走廊寬度設設置考慮輪椅和和行人并行行通過，因因此寬度不不應小于1.2m。。2.1.4公用樓樓梯設計要要點易識別的臺臺階面為避免臺階階面產生陰陰影，應考考慮采光與與照明的情情況，改變變臺階的顏顏色和材質質，可便于于識別。設置扶手樓梯的扶手手應安裝牢牢固。采用用近似圓形形的扶手，，沿樓梯兩兩側連續(xù)安安裝。端部部向下方或或墻壁彎曲曲。如果有有可能最好好與走廊連連接在一起起。坡度平緩的的樓梯為盡可能縮縮短萬一跌跌落下來的的距離，可可采用帶平平臺的折跑跑樓梯。踏踏面高度不不應大于150mm，踏面寬寬度不應小小于300mm。樓梯的寬度度充足考慮樓梯可可并行通過過使用拐杖杖的老人和和攙扶人，，寬度約1200mm。踏步的防滑滑措施臺階面使用用防滑材料料，臺階面面邊沿設置置防滑條，，要和臺階階面保持在在同一平面面。2.1.5院落設設計要點防滑地面材材料的鋪設設引道和臺階階斜面的地地面鋪設應應平坦，不不應產生積積水情況。。注意鋪地材材料選用浸浸水后仍防防滑的材料料。路中央設設置井蓋蓋時，不不應突出出地面，，注意井井蓋不要要突出。。設置車庫庫車庫應設設計在戶戶門附近近，從車車棚到大大門處不不被雨淋淋到。房檐的設設置在戶門處處可設置置寬大的的房檐。。充足的照照明門廊要保保持充足足的照明明，為了防止止樓梯上上產生濃濃重的陰陰影，注注意照明明的位置置和角度度，可設設置低位位燈。設置對講講話筒設置扶手手臺階邊應應設置連連續(xù)式扶扶手。坡度平緩緩的臺階階存在地面面高差時時，應在在臺階附附近設置置斜坡。。2.1.6細細部空間間設計要要點1）墻壁壁墻壁轉角角部分作作圓角處處理除扶手外外，墻壁壁上無凸凸出物。。消火栓栓埋入墻墻里。扶手連續(xù)續(xù)性處理理，距地地高700～800mm,采采用手感感好的材材料如木木材，截截面直徑徑40mm，轉轉角也要要作圓角角處理。。轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面面選用吸音音浸水后后也防滑滑的材料料；耐磨損。。2.2住住宅室室內空間間的設計計要點2.2.1門窗窗的設計計要點門的寬度度滿足輪輪椅進出出，不設設門檻，，外門凈凈寬不得得小于1.1m，內門門通行寬寬度不得得小于0.8mm；門輕易于于開啟，，宜用推推拉門代代替平開開門，不不許使用用玻璃門門；門的把手手應選用用旋臂較較長的拉拉柄，拉拉柄高度度在0.9m～～1m之之間；居室窗臺臺的高度度在750～800mm左右右；窗臺的寬寬度要適適當增加加，一般般不少于于250～300mm；矮窗臺里里側應當當設置高高0.9～1m的安全全欄桿易開閉的的戶門當平開門門時，應應考慮調調節(jié)自動動關閉裝裝置，拉拉柄易于于老年人人的操作作，避免免采用圓圓形拉柄柄。適當照明明和易操操作的開開關考慮換鞋鞋和上下下臺階，，門廳具具有足夠夠的亮度度，不應應產生濃濃重的陰陰影部分分。采用醒目目的開關關。扶手的設設置為了方便便換鞋和和上下臺臺時，應應設置扶扶手。扶手的斷斷面采用用易抓握握的半圓圓形。臺階的處處理臺階上下下采用不不同的材材質和顏顏色，以以便識別別。防滑地面面采用浸水水后仍防防滑的地地面材料料。地磚接縫縫不要太太寬。戶門門檻檻高度處處理戶門門檻檻高度應應控制在在2cm左右。。2.2.2門廳廳的設計計要點2.2.3室室內走廊廊的設計計要點連續(xù)扶手手使用近圓圓形的扶扶手。扶手端部部向下方方或墻壁壁方向彎彎曲。光線充足足的照明明設計不應和其其他房間間產生亮亮度差。。洗手間入入口和有有臺階的的地方應應設置位位置低的的壁燈。。使用方便便的開光光裝置應設置帶帶指示功功能的大大面板開開關。走廊長的的房間，，應在多多處設置置控制開開關。便于使用用的扶手手高度和和材料設置扶手手高度約約700～800mm，注意材料料的手感感和耐久久性。防滑地面面地面使用用防滑材材料?？紤]跌到到的可能能性，避避免采用用堅硬的的材料。。寬敞的走走廊方便老年年人依靠靠拐杖或或與攙扶扶人共同同通過，，寬度不不應小于于1m。。進房間的的入口的的寬度不不得小于于800mm。。無階差地地面地面應無無階差，，各房間間地面的的高差應應控制在在3mm以內。。2.2.4樓樓梯的設設計要點點樓梯的寬寬度不應應小于1200mm，，滿足兩兩人攙扶扶通過；；平臺凈寬寬不應小小于樓梯梯凈寬，，踏步沿沿口不應應突出，，作成圓圓角，樓樓梯帶有有500～600mm的暗示示區(qū)；扶手半徑徑以30～40mm為為宜，扶扶手與墻墻之間應應有40～50mm的的空隙；；扶手可設設置為雙雙重高度度（900和750mm兩種種）寬敞樓梯梯樓梯可并并行通過過使用拐拐杖的老老人與攙攙扶人。。扶手的設設置安裝牢固固，近圓圓形的扶扶手沿樓樓梯兩側側安裝。。扶手端部部向下或或墻壁彎彎曲。臺階面和和臺階高高度臺階面使使用防滑滑材料。。設置防滑滑條時和和臺階在在一個平平面上。。臺階垂直直部分應應設置擋擋板，臺臺階邊沿沿不應突突出。方便的開開關除感應燈燈外，安安裝帶暗暗示功能能的大面面板開關關，使用用上下樓樓兩側都都可操作作的雙路路開關。。充足照明明為了不產產生濃重重的陰影影，可設設置多個個照明燈燈具。樓梯形狀狀樓梯坡度度平緩，，宜帶休休息平臺臺。避免上層層樓梯縮縮進走廊廊或下層層樓梯露露出走廊廊的情況況。浴室設計計要點開關方便便且安全全的門最好采用用拉門或或折疊