實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷講義（共96）

聚成華華企在在線商商學(xué)院院《實戰(zhàn)實實用的的房地地產(chǎn)營營銷》之《高效的的營銷銷策劃劃》（上））講師：：王艷河河第一節(jié)節(jié)：項項目前前期策策劃一、項項目可可行性性綜合合評價價★評價價內(nèi)容容：1、項目用用地環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查及及土地地價值值分析析結(jié)論論；2、宏觀或或區(qū)域域市場場調(diào)查查和研研判結(jié)結(jié)論；；3、發(fā)展規(guī)規(guī)劃和和建設(shè)設(shè)規(guī)模模確定定；4、規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案初初選方方案；；5、資源供供給情情況分分析結(jié)結(jié)論；；6、項目組組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置方方案；；7、項目開開發(fā)建建設(shè)計計劃方方案；；8、投資籌籌資能能力評評估結(jié)結(jié)論；；9、投資成成本費(fèi)費(fèi)用測測算結(jié)結(jié)論；；★評價價依據(jù)據(jù)：1、調(diào)查查資料料；2、分析析資料料；3、研判判資料料；4、論證資料料；★評價方法法：1、正向分析析評價；2、反向分析析評價；3、編制項目目可行性分分析報告二、項目用用地環(huán)境調(diào)調(diào)查與價值值分析★項目用地地環(huán)境調(diào)查查內(nèi)容項目周邊環(huán)環(huán)境：人文、人氣氣、交通、、醫(yī)療、文文教、餐飲飲、金融、、休閑娛樂樂等。土地概況：：地理位置；；主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：占地面面積、土地地出讓金、、地價、成成本單價、、總建筑面面積、公建建面積、銷銷售面積、、容積率；；土地四鄰鄰；良性因因素；惡性性因素；良地形、地貌、地質(zhì)條件、形狀、高差、路網(wǎng)關(guān)系、配套條件、因素置換條件其他影響因素

★調(diào)查辦法法目標(biāo)土地現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查、、目標(biāo)土地地周邊關(guān)系系環(huán)境調(diào)查查、目標(biāo)土土地規(guī)劃控控制摸底、、相鄰物業(yè)業(yè)綜合調(diào)查查；設(shè)計調(diào)查表表，按所列列內(nèi)容調(diào)查查；★分析依據(jù)據(jù)目標(biāo)土地環(huán)環(huán)境調(diào)查、、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)與區(qū)域市市場調(diào)研報報告、其他他分析資料料；★分析方法法同比分析法法；（差異異性分析法法）正項分析法法；反項分析法法；目標(biāo)空間分分析法。三、國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展走勢分分析與研判判★分析研究內(nèi)內(nèi)容：1、未來一年年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)走勢勢2、未來一年年社會總投投資和行業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)比例例走勢3、未來一年年物價及通通貨膨脹率率走勢4、未來一年年宏觀房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展走勢★分析研究依依據(jù)：國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)調(diào)查檔案資資料、前兩兩年國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)調(diào)查檔檔案資料、、國家本期期五年計劃劃、本屆政政府工作報報告、年度度宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)劃、國國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策。?！锓治鲅芯哭k辦法：宏觀經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)分析、、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析、基基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)比比例、第三三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比例、泡泡沫經(jīng)濟(jì)比比例及走勢勢；社會總總投資指標(biāo)標(biāo)分析、各各產(chǎn)業(yè)行業(yè)業(yè)比例分析析、外資走走向分析、、泡沫經(jīng)濟(jì)濟(jì)類行業(yè)投投資走勢；；物價水平平及通貨膨膨脹率走勢勢分析：宏宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整和微微觀平衡，，進(jìn)出口；；指標(biāo)對比比、國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)紅線控控制、計劃劃調(diào)整、政政策調(diào)整、、對比類比比分析法。。四、初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案的編制制及優(yōu)化選選擇（一）初步步規(guī)劃設(shè)計計方案的內(nèi)內(nèi)容：1、總體規(guī)劃劃◎軸心及布布局；◎建建筑風(fēng)格；；◎功能分分區(qū)組團(tuán)；；◎建筑及及間距；◎路網(wǎng)及配配套；2、景觀綠化化◎景觀主題題；◎景觀觀具體建議議；◎水景景的運(yùn)用；；◎硬性和和軟性景觀觀；◎主題植物物；◎功能能性景觀；；◎景觀層層次；◎經(jīng)經(jīng)濟(jì)性；◎◎?qū)嵱眯?；；◎避短型景景觀；3、建筑設(shè)計計◎建筑設(shè)計計總則；◎◎建筑類型型；◎單體體設(shè)計：戶戶型比例、、面積，建建筑形式4、配套設(shè)施施◎智能化系系統(tǒng)；◎背背景音樂、、燈光；◎◎幼兒園；；◎車庫、、車位；◎健身、休休閑、娛樂樂設(shè)施；◎◎商業(yè)、學(xué)學(xué)校；◎配電室、、機(jī)房、物物業(yè)管理用用房、垃圾圾站；◎會會所等5、建筑內(nèi)外外裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)◎外墻、內(nèi)內(nèi)墻、單元元門；◎門、窗、、地面、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房、廳及及功能房等等；◎上下水、、空調(diào)預(yù)留留位、煤氣氣、暖氣、、強(qiáng)弱電等等；6、分期開發(fā)發(fā)劃分及相相關(guān)配套7、物管建議議：規(guī)劃、、功能、布布局、設(shè)備備設(shè)施、休休閑空間環(huán)環(huán)境、公建建；8、會所◎會所分類類；◎主要面向向人群；◎會所功能能及設(shè)置。。功能：休閑閑、娛樂、、音樂咖啡啡吧、網(wǎng)吧吧、陶巴、、游戲吧、、書吧、小小小發(fā)明家家；中小型型電影房：：設(shè)情侶座座、學(xué)生座座、老人座座、兒童座座、家庭座座、健身房房、乒乓球球臺、打牌牌座椅等（二）選擇擇依據(jù)：：區(qū)域控制性性規(guī)劃、土土地現(xiàn)狀圖圖、土地價價值分析、、規(guī)劃設(shè)計計規(guī)范、項項目建議書書、配套接接口位置、、虛擬規(guī)劃劃和建設(shè)規(guī)規(guī)模、區(qū)域域市場調(diào)研研報告、項項目資源分分析、專業(yè)業(yè)設(shè)計單位位意見等說明明：本項論證工工作是在《項目發(fā)展規(guī)規(guī)劃和建設(shè)設(shè)規(guī)模確定定》的基礎(chǔ)上延延伸而來的的，依據(jù)前前項確定的的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和建設(shè)規(guī)規(guī)模，分別別予以細(xì)化化制定不同同的規(guī)劃設(shè)設(shè)計初步方方案，供投投資分析論論證使用。。本項論證證工作可深深可淺，無無論做到何何種程度，，都必須產(chǎn)產(chǎn)生兩個效效果，其一一：滿足投投資論證需需要；其二二：對項目目后續(xù)市場場研究和產(chǎn)產(chǎn)品策劃具具有基礎(chǔ)指指導(dǎo)意義。。；五、項目資資源供給情情況分析（一）項目目資源供給給情況分析析■企業(yè)資源源狀況1、資金資源源狀況；2、人才資源源狀況；3、內(nèi)部資源源整合能力力；4、外部資源源整合能力力；①政府職能能資源的利利用；②②金融機(jī)構(gòu)構(gòu)資源的利利用；③委委托代理單單位資源的的利用；④④建設(shè)施工工單位的利利用；⑤材材料供給單單位的利用用；⑥外部部信息資源源的利用；；⑦外部專專業(yè)人才的的利用）5、外部資源源倚重比例例分析■項目必須須資源1、資金規(guī)模模；2、人力資源源配置；3、團(tuán)隊整合合能力；4、內(nèi)部資源源優(yōu)化程度度、等級；；5、外部資源源優(yōu)化程度度、等級。?！鐾恋刭Y源源條件1、土地資源源資金規(guī)模模；2、土地資源源的變現(xiàn)能能力；3、土地資源源的占用周周期；4、土地資源源的最優(yōu)化化程度。■資金資源源條件1、自有資金金條件；2、土地資源源變現(xiàn)條件件；3、項目融資資條件；4、擔(dān)保、抵抵押融資條條件；5、其他資金金資源條件件（聯(lián)營、、合作等））?！鋈肆Y源源條件1、決策人及及決策組織織；2、項目策劃劃組織：調(diào)調(diào)研、分析析策劃、項項目開發(fā)與與管理、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、、工程技術(shù)術(shù)、營銷推推廣、財務(wù)務(wù)人員3、項目方案案、計劃組組織：工程程方案計劃劃編制人員員；營銷類類方案計劃劃編制人員員；資金、、成本、費(fèi)費(fèi)用及執(zhí)行行控制方案案計劃編制制人員4、項目執(zhí)行行組織：執(zhí)執(zhí)行過程控控制人員：：工程現(xiàn)場場管理人員員：銷售現(xiàn)現(xiàn)場管理人人員：外聯(lián)聯(lián)攻關(guān)人員員：■企業(yè)、項項目品牌資資源，其他他可利用資資源（二）分析析依據(jù)：1、資產(chǎn)負(fù)債債表、2、人力資源源規(guī)劃、企企業(yè)職能配配置、員工工崗位說明明書、各崗崗位員工能能力評估表表、項目用用地環(huán)境調(diào)調(diào)查與價值值分析（三）分析析方法：1、項目所需需資源、企企業(yè)現(xiàn)有資資源對比分分析法；2、資金資源源由財務(wù)部部組織材料料、人力資資源由辦公公室組織、、外部關(guān)系系由工程部部和財務(wù)部部協(xié)同組織織；3、統(tǒng)籌分析析由財務(wù)部部組織定稿稿。（四）說明明：項目資源供供給情況分分析的主要要目的是系系統(tǒng)性的理理清企業(yè)所所能提供的的項目所需需資源狀況況，使企業(yè)業(yè)決策者和和執(zhí)行者清清楚地知道道企業(yè)條件件與項目所所需條件之之間的距離離。便于企企業(yè)在項目目啟動前期期優(yōu)化資源源配置，盡盡最大可能能彌補(bǔ)資源源缺陷，借借以保障項項目的成功功。六、項目組組織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置■設(shè)置內(nèi)容：：1、項目組織織機(jī)構(gòu)設(shè)置置設(shè)置依據(jù)據(jù)項目組織織機(jī)構(gòu)設(shè)置置的依據(jù)分分析及設(shè)置置構(gòu)思；2、項目需求求基本水平平；3、企業(yè)現(xiàn)實實基本水平平；4、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)姿態(tài)調(diào)整整的方案，，方案優(yōu)化化；5、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)姿態(tài)調(diào)整整后的基本本水平；6、職能配置置優(yōu)化方案案選擇；縱縱向、橫向向關(guān)系的確確定；7、項目營運(yùn)運(yùn)基本工具具的準(zhǔn)備；；8、項目過程程調(diào)控機(jī)制制及靈活度度把握；9、項目組織織機(jī)構(gòu)圖；；機(jī)制調(diào)控控圖；職能能配置圖；；項目營運(yùn)運(yùn)工具。■設(shè)置依據(jù)：：資源供給情情況分析、、人力資源源現(xiàn)狀評估估、員工能能力水平評評估、部門門職能缺陷陷、項目建建設(shè)計劃方方案、項目目運(yùn)作能力力基準(zhǔn)、強(qiáng)強(qiáng)化職能選選項、弱化化職能選項項、職能說說明書、職職位說明書書等。■設(shè)置辦法：：1、分析項目目需求基本本水平；2、評估企業(yè)業(yè)基本水平平；3、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)姿態(tài)最佳佳方案篩選選；4、組織機(jī)構(gòu)構(gòu)定位、定定項、定量量、定職責(zé)責(zé)、定目標(biāo)標(biāo)、定任務(wù)務(wù)；■說明：項目組織機(jī)機(jī)構(gòu)是房地地產(chǎn)企業(yè)根根據(jù)開發(fā)項項目難易程程度設(shè)立的的并行與企企業(yè)組織架架構(gòu)的項目目組織體系系，其側(cè)重重于整合企企業(yè)專業(yè)、、技術(shù)能力力操作項目目，調(diào)整企企業(yè)團(tuán)隊姿姿態(tài)，強(qiáng)調(diào)調(diào)團(tuán)隊整體體的協(xié)作能能力和項目目需求職能能的協(xié)同發(fā)發(fā)揮，屬高高度統(tǒng)一的的集權(quán)組織織。項目組組織機(jī)構(gòu)體體系為項目目運(yùn)作的核核心，企業(yè)業(yè)組織架構(gòu)構(gòu)體系發(fā)揮揮輔助作用用。是根據(jù)據(jù)項目需要要對企業(yè)操操盤能力及及核心競爭爭力的優(yōu)化化整合?！敖逃菫闉槊篮蒙罨钭鳒?zhǔn)備??！”——斯賓塞Thanks！聚成華企在在線商學(xué)院院《實戰(zhàn)實用的的房地產(chǎn)營營銷》之《高效的營銷銷策劃》（中）講師：王艷河七、項目開開發(fā)建設(shè)計計劃方案■方案內(nèi)容：：1、土地投資資：土地拍拍賣投標(biāo)、、協(xié)議出讓讓、聯(lián)合開開發(fā)、；2、土地手續(xù)續(xù)辦理；3、項目策劃劃；開發(fā)形形式、周期期、進(jìn)度、、順序、可可行性分析析、市場定定位、產(chǎn)品品策劃、營營銷策劃、、項目方案案計劃制定定和工程現(xiàn)現(xiàn)場、銷售售現(xiàn)場管理理、拆遷、、場平；4、規(guī)劃設(shè)計計、招投標(biāo)標(biāo)、報批報報建等施工工前準(zhǔn)備；；5、工程施工工方案、計計劃的實施施；營銷方方案計劃的的實施；6、項目開發(fā)發(fā)建設(shè)組織織管理；■方案的依據(jù)據(jù)：宏觀與區(qū)域域房地產(chǎn)調(diào)調(diào)研報告、、宏觀與區(qū)區(qū)域政策調(diào)調(diào)研、資源源分析、目目標(biāo)土地價價值分析、、市場調(diào)研研、建設(shè)和和開發(fā)規(guī)模模、規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點、、資金狀況況、人力資資源狀況；；企業(yè)操盤盤能力評估估?！鲋贫ㄞk法：：對計劃依據(jù)據(jù)進(jìn)行專業(yè)業(yè)分析和研研究，確定定項目的最最佳態(tài)勢；；對項目過過程進(jìn)行綜綜合描述，，梳理工作作任務(wù)，確確定工作目目標(biāo)，設(shè)定定工作時限限；設(shè)定項項目管理架架構(gòu)，落實實職能職責(zé)責(zé)，分解工工作任務(wù)；；設(shè)定三級級保障體系系?！稣f明：項目開發(fā)建建設(shè)計劃方方案是公司司對目標(biāo)土土地資源在在初步規(guī)劃劃設(shè)計的基基礎(chǔ)上對項項目實施過過程的分析析研究和粗粗略計劃安安排，側(cè)重重于對宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢勢和經(jīng)濟(jì)政政策、房地地產(chǎn)市場、、資金資源源、人力資資源、項目目規(guī)模等相相關(guān)要素的的具體分析析，確定項項目的開發(fā)發(fā)形式、開開發(fā)周期、、開發(fā)進(jìn)度度、開發(fā)順順序及項目目取得土地地、可行性性分析、市市場定位、、產(chǎn)品策劃劃、營銷策策劃、項目目方案計劃劃制定和工工程現(xiàn)場、、銷售現(xiàn)場場管理的定定位描述，，是項目后后續(xù)展開執(zhí)執(zhí)行的綱領(lǐng)領(lǐng)性指導(dǎo)文文件。八、企業(yè)業(yè)投資能能力及籌籌資環(huán)境境評估■評估內(nèi)容容1、公司資資產(chǎn)規(guī)模模（貨幣幣資產(chǎn)、、可變現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)、、可變現(xiàn)現(xiàn)債權(quán)等等）2、可投入入項目自自有資金金情況（（貨幣資資金、可可變現(xiàn)資資產(chǎn)及債債權(quán)評估估）3、企業(yè)品品牌及資資信度（（信貸能能力評估估）4、市政府府、地方方政府、、銀行等等相關(guān)單單位，相相關(guān)政策策文件、、精神5、企業(yè)項項目籌措措資金能能力◎土地資資源變現(xiàn)現(xiàn)能力評評估；◎◎項目抵抵押貸款款能力評評估；◎企業(yè)橫橫向融資資條件評評估；◎◎聯(lián)合、、合作開開發(fā)融資資的條件件評估。?！鲈u估依據(jù)據(jù)：企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表、銀行行信貸政政策、資資產(chǎn)評估估規(guī)范、、土地價價值分析析、資源源供給情情況分析析、規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)規(guī)模、、開發(fā)建建設(shè)計劃劃方案、、■評估辦法法依據(jù)項目目開發(fā)建建設(shè)計劃劃方案設(shè)設(shè)定項目目各階段段資金需需求量；；依據(jù)企企業(yè)現(xiàn)有有資產(chǎn)狀狀況評估估信貸能能力，確確定信貸貸量；分分析項目目、土地地的籌資資能力，，確定必必須具備備的條件件；編列列企業(yè)資資金供給給量時間間表，分分析供需需情況、、提出解解決辦法法。■說明：企業(yè)投資資能力及及籌資環(huán)環(huán)境評估估的目的的是針對對目標(biāo)土土地資源源虛擬項項目所需需資金和和企業(yè)資資金實力力的分析析估算，，借以找找出企業(yè)業(yè)資金缺缺口，評評估企業(yè)業(yè)信貸、、資產(chǎn)抵抵押、土土地抵押押、項目目貸款等等常規(guī)資資金渠道道及企業(yè)業(yè)間融資資、聯(lián)合合開發(fā)、、合作開開發(fā)等被被動型資資金渠道道的暢通通情況及及必須條條件，不不失時機(jī)機(jī)的及早早展開籌籌資工作作，保障障項目必必需資金金充足及及時、準(zhǔn)準(zhǔn)確到位位。本評評估材料料是編制制項目融融資計劃劃的主要要依據(jù)。。九、項目目及投資資成本費(fèi)費(fèi)用測算算■測算內(nèi)容容一、土地地取得費(fèi)費(fèi)1、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置置費(fèi)：◎房屋拆拆遷補(bǔ)償償；◎過度補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)；；自行過過度；周周轉(zhuǎn)房過過度；◎家用設(shè)設(shè)施移裝裝費(fèi)：電電話移裝裝；煤氣氣移裝；；空調(diào)移移裝；有有限電視視移裝◎城市房房屋拆遷遷管理費(fèi)費(fèi)：非市市政工程程項目，，按基地地房屋拆拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)費(fèi)用的0.5%征收，每每戶<300元◎移建建拆除人人防工程程費(fèi)2、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)二、前期期工程費(fèi)費(fèi)三、住宅宅建設(shè)配配套費(fèi)：：1、市政基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)費(fèi)；2、公共建建設(shè)費(fèi)；；3、街坊內(nèi)內(nèi)市政配配套及公公建設(shè)施施費(fèi)。四、非住住宅項目目城市建建設(shè)配套套費(fèi)五、建筑筑安裝工工程費(fèi)六、管理理費(fèi)：按按土地取取得費(fèi)用用、前期期工程費(fèi)費(fèi)用、住住宅建設(shè)設(shè)費(fèi)或非非住宅項項目城市市建設(shè)配配套費(fèi)、、建安工工程費(fèi)之之和為基基數(shù)，取取一定比比例估算算。七、銷售售費(fèi)用八、稅費(fèi)費(fèi)：1、營業(yè)稅稅2、教育附附加稅（（營業(yè)稅稅的2%）3、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅（營營業(yè)稅的的5%—7%）；4、投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅，按按固定資資產(chǎn)投資資項目實實際完成成投資額額計，民民用住宅宅取5%，商品房房取15%。九、財務(wù)務(wù)費(fèi)用■測算依據(jù)據(jù)：拆遷補(bǔ)償償管理辦辦法、政政府規(guī)費(fèi)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、材材料市場場價格、、建筑取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、配套套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、功能能設(shè)施配配套費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)、、稅法、、投資總總額、土土地出讓讓規(guī)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；常常規(guī)費(fèi)用用預(yù)估比比例、貸貸款利率率；發(fā)展展規(guī)劃和和建設(shè)規(guī)規(guī)模、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要點、、項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)計劃方方案。■測算辦法法：按規(guī)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)核算算；按比比例預(yù)估估；按利利率計算算。十、項目目贏利能能力評價價■評價的內(nèi)內(nèi)容：項目贏利利能力評評價評價價依據(jù)：：1、項目銷售總總收入2、項目銷售總總成本3、銷售利潤4、銷售利潤率率5、投資收益率率6、盈虧平衡點點7、投資回收期期8、敏感性分析析■評價依據(jù)：拆遷補(bǔ)償管理理辦法、政府府規(guī)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、材料市市場價格、建建筑取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、配套費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、功能設(shè)設(shè)施配套費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)、稅法法、投資總額額、土地出讓讓規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；；常規(guī)費(fèi)用預(yù)預(yù)估比例、貸貸款利率；發(fā)發(fā)展規(guī)劃和建建設(shè)規(guī)模、規(guī)規(guī)劃設(shè)計要點點、項目開發(fā)發(fā)建設(shè)計劃方方案、投資成成本費(fèi)用測算算；■評價辦法：編制盈虧平衡衡分析表、成成本反推法十一、風(fēng)險評評估及規(guī)避方方法■風(fēng)險內(nèi)容：1、市場風(fēng)險1）市場供求風(fēng)風(fēng)險：供給風(fēng)風(fēng)險；需求風(fēng)風(fēng)險；購買力力風(fēng)險。2）商品房市場場風(fēng)險：住宅宅市場風(fēng)險；；寫字樓市場場風(fēng)險；商鋪鋪市場風(fēng)險。。3）周期性風(fēng)險險2、政策風(fēng)險：：金融政策風(fēng)風(fēng)險；福利房房政策；宏觀觀調(diào)控政策；；產(chǎn)業(yè)政策等等。3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：：通貨膨脹風(fēng)風(fēng)險；貨幣貶貶值風(fēng)險；利利率變化風(fēng)險險；成本變化化風(fēng)險；融資資風(fēng)險。4、工程建設(shè)、、銷售風(fēng)險（（不可抗力、、方案計劃缺缺陷、現(xiàn)場管管理、應(yīng)變能能力、執(zhí)行力力度、員工能能力）、技術(shù)術(shù)風(fēng)險等5、企業(yè)資源整整合風(fēng)險6、企業(yè)運(yùn)作項項目能力風(fēng)險險7、項目前期策策劃風(fēng)險8、團(tuán)隊觀念意意識風(fēng)險9、企業(yè)間惡性性競爭■風(fēng)險原因：1、信息不全、、調(diào)查不周、、策劃不到位位、致使決策策失準(zhǔn)；2、對宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢缺乏預(yù)預(yù)測；3、對宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策缺乏理理解；4、對市場供求求、房地產(chǎn)政政策、金融政政策的把握上上偏差；5、企業(yè)資源整整合不力，執(zhí)執(zhí)行力不足；；6、高估企業(yè)運(yùn)運(yùn)作項目能力力；7、忽略項目前前期策劃；8、高估個人能能力、忽視團(tuán)團(tuán)隊專業(yè)合作作；9、對項目必須須資源分析不不足；10、對企業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)資源分析不不足；11、忽視風(fēng)險，，準(zhǔn)備不足；；12、泄密。■風(fēng)險分析：企業(yè)實力評估估、團(tuán)隊能力力評估、員工工能力評估；；企業(yè)核心競爭爭力評估；項項目必須資源源評估；項目分析策劃劃、決策；（（調(diào)研、投資資論證、項目目定位、產(chǎn)品品策劃、營銷銷策劃、方案案計劃制定））項目工程現(xiàn)場場執(zhí)行，銷售售現(xiàn)場執(zhí)行；；過程控制與與把握；團(tuán)隊及員工工觀念意識識分析；前前期準(zhǔn)備；；決策、執(zhí)行行、成本、、質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、方案案、計劃、、辦法、措措施、推廣廣、銷控、、分析、策策劃、論證證、調(diào)研、、組織、協(xié)協(xié)調(diào)、溝通通、協(xié)作、、支持、配配合、專業(yè)業(yè)、能力、、水平、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)細(xì)、實際、、準(zhǔn)確、可可行、可靠靠、系統(tǒng)、、全面、目目的、責(zé)任任、負(fù)責(zé)、、風(fēng)險?！鲲L(fēng)險防范規(guī)規(guī)避：避強(qiáng)化員工工意識，提提高員工能能力水平，，加強(qiáng)團(tuán)隊隊協(xié)作能力力，提升企企業(yè)核心競競爭力；根據(jù)項目需需要設(shè)定管管理開發(fā)架架構(gòu)體系，，設(shè)定職能能職責(zé)，設(shè)設(shè)定項目流流程、規(guī)程程，設(shè)定工工作任務(wù)、、目標(biāo)、時時限、定崗崗、定責(zé)，，理順工作作關(guān)系；搭建信息平平臺、調(diào)整整團(tuán)隊結(jié)構(gòu)構(gòu)、優(yōu)化員員工隊伍、、強(qiáng)化分析析策劃、把把握過程控控制、注重重專業(yè)協(xié)作作。十二、項目目發(fā)展規(guī)劃劃和建設(shè)規(guī)規(guī)?！鲆?guī)劃和建設(shè)設(shè)內(nèi)容：1、地塊現(xiàn)狀狀；2、水系布置置規(guī)劃；3、道路系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃；；4、區(qū)域發(fā)展展檔次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑指指標(biāo)（層高高、容積率率、樓間距距、是否設(shè)設(shè)置幼所等等）5、建筑指導(dǎo)導(dǎo)思想及原原則；6、建筑類型型（風(fēng)格））；7、建筑用途途；8、功能分區(qū)區(qū)；9、樓型比例例；10、建筑分期期11、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：總建筑筑面積、可可售面積、、容積率、、地塊成本本12、售樓部位位置的確定定13、規(guī)劃中如如何體現(xiàn)新新特色14、土地開發(fā)發(fā)總平面圖圖、效果圖圖?！龃_定依據(jù)：：區(qū)域控制性性規(guī)劃土地地現(xiàn)狀圖、、土地價值值分析、規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)規(guī)范、項目目建議書、、配套接口口位置?！龃_定方法法：以政府控制制性規(guī)劃虛虛擬項目發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和建設(shè)規(guī)模模；以企業(yè)業(yè)價值最大大化角度虛虛擬規(guī)劃和和建設(shè)規(guī)模模；以上述述兩個方案案結(jié)合市場場情況及政政府控規(guī)可可調(diào)整情況況虛擬規(guī)劃劃和建設(shè)規(guī)規(guī)模；■說明：項目發(fā)展虛虛擬規(guī)劃和和建設(shè)規(guī)模模是針對目目標(biāo)土地資資源按政府府區(qū)域控制制性規(guī)劃及及企業(yè)效益益要求初步步設(shè)定的項項目開發(fā)基基本建設(shè)規(guī)規(guī)模數(shù)據(jù)，，通過對建建設(shè)規(guī)模數(shù)數(shù)據(jù)的成本本效益核算算，完善項項目投資論論證。第二節(jié)：項項目中期策策劃一、市場調(diào)調(diào)研策劃1、與投資項項目相關(guān)的的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分析析政策；經(jīng)濟(jì)濟(jì)；金融；；法制；產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布特特點；所有有制結(jié)構(gòu)特特點；集團(tuán)團(tuán)與個人購購買比例；；流通環(huán)境境2、該區(qū)域開開發(fā)總量分分析各區(qū)域開發(fā)發(fā)量現(xiàn)狀；；各區(qū)域開開發(fā)量的走走勢；各區(qū)區(qū)域開發(fā)量量的前景分分析3、該區(qū)域消消化總量分分析歷年消化總總量；消化化量現(xiàn)狀；；消化量的的前景分析析4、該區(qū)域不不同類型房房產(chǎn)需求與與現(xiàn)狀分析析商業(yè)盤；寫寫字樓；住住宅樓；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店的的需求量與與現(xiàn)狀分析析5、該區(qū)域地地產(chǎn)市場不不同檔次需需求量與現(xiàn)現(xiàn)狀分析豪宅類；普普通類；經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房類；福利利房類；二二手房類6、該區(qū)域明明星樓盤分分析歷年明星樓樓盤的界定定標(biāo)準(zhǔn)；分分布及結(jié)構(gòu)構(gòu)分析；主主要營銷特特點；參與與者與制造造者；溢價價特點；未未來明星樓樓盤的重要要條件7、該區(qū)域暢暢銷樓盤分分析暢銷樓盤的的界定；營營銷特點；；暢銷原因因分析。8、該區(qū)域滯滯銷樓盤分分析滯銷的界定定；分布與與結(jié)構(gòu)分析析；營銷特特點；參與與者及損價價；本樓盤盤如何避免免。9、該區(qū)域最最受歡迎的的物業(yè)類型型分析界定標(biāo)準(zhǔn)；；分布特點點；營銷特特點；參與與者與溢價價特點；如如何加入10、該區(qū)域文文化狀況分分析居住構(gòu)筑物物的演變與與主因分析析；文化歸歸類；文化化延伸11、該區(qū)域租租金水平分分析總體分析；；回報率分分析；預(yù)測測分析；對對區(qū)位優(yōu)劣劣的影響；；空置率的的分析12、該區(qū)域總總空置率分分析空置率的界界定；與開開發(fā)量、需需求量的關(guān)關(guān)系分析；；結(jié)構(gòu)分布布；未來走走勢。13、該區(qū)域市市場消費(fèi)者者分析二、地塊環(huán)環(huán)境策劃1、生活方便便狀況研究究1）交通現(xiàn)狀狀及預(yù)測。。距離公路路，步行乘乘車。2）商業(yè)網(wǎng)點點現(xiàn)狀及預(yù)預(yù)測。是否否有超市；；是否有菜菜市農(nóng)貿(mào)市市場。3）休閑體育育場的現(xiàn)狀狀及預(yù)測。。是否有人人造綠地、、休閑廣場場等；是否否有花市、、鳥市、寵寵物、欣賞賞魚等；是是否有體育育鍛煉設(shè)施施。4）醫(yī)療、教教育設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀及預(yù)測測。具有大大中型醫(yī)院院、藥店、、診所等醫(yī)醫(yī)療設(shè)施；；具有各級級學(xué)校，甚甚至名校。。5）環(huán)境素質(zhì)質(zhì)現(xiàn)狀及預(yù)預(yù)測。有無無工廠、養(yǎng)養(yǎng)殖廠；半半徑一公里里有無電廠廠、機(jī)械廠廠，最好具具有自然山山水景觀2、商務(wù)狀況況研究——企業(yè)及人口口密度；商商業(yè)類型狀狀況；商業(yè)業(yè)消費(fèi)狀況況；經(jīng)商人人士結(jié)構(gòu)狀狀況。3、污染狀況況研究——空氣質(zhì)量狀狀況；水質(zhì)質(zhì)；土質(zhì)；；輻射物；；能見度；；水氣及腐腐蝕狀況及及未來變化化。4、水、電、、煤、氣的的狀況研究究——水；電；煤煤；熱；氣氣的狀況及及未來變化化。5、交通狀況況研究——通路半徑；；停車設(shè)施施；維修點點。6、居住文化化狀況研究究——出行規(guī)律；；起居、聚聚會習(xí)慣；；裝修風(fēng)格格及使用率率。7、未來發(fā)展展?fàn)顩r研究究——交通；教育育；購物休休閑；體育育旅游8、商圈狀況況研究——密度分析；；強(qiáng)度分析析9、周邊旅游游景點狀況況分析——結(jié)構(gòu)分布；；旅游率；；動機(jī)；消消費(fèi)量；消消費(fèi)結(jié)構(gòu)；；開發(fā)者；；經(jīng)營狀況況10、可利用自自然景觀狀狀況研究——天際線的主主景觀；天天際線景觀觀結(jié)構(gòu)；不不同建筑組組成的天際際線景觀結(jié)結(jié)構(gòu)11、周邊人口口狀況研究究——職業(yè)分布特特征；購買買力狀況12、周邊競爭爭者開發(fā)地地塊狀況研研究——用途及開發(fā)發(fā)者；規(guī)劃劃；銷售；；租賃狀況況“教育是為為美好生活活作準(zhǔn)備??！”——斯賓塞Thanks！聚成華企在在線商學(xué)院院《實戰(zhàn)實用的的房地產(chǎn)營營銷》之《高效的營銷銷策劃》（下）講師：王艷河第三節(jié)：項項目后期策策劃一、營銷推推廣分析1.營銷環(huán)境分分析1.1企業(yè)市場營營銷環(huán)境中中宏觀的制制約因素a)企業(yè)目標(biāo)市市場所處區(qū)區(qū)域的宏觀觀經(jīng)濟(jì)走勢勢——整體的經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢；整整體的消費(fèi)費(fèi)態(tài)勢；產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展政策。b)市場的政治治法律背景景——是否存在有有利或不利利的政治因因素影響樓樓盤市場；；法律因素素影響銷售售和廣告發(fā)發(fā)布。c)市場的文化化背景——是否存在文文化沖突；；拒絕因素素。1.2企業(yè)市場營營銷環(huán)境中中微觀的制制約因素a）企業(yè)所在在地點——交通及運(yùn)輸輸是否通暢暢；周圍半半徑一公里里以內(nèi)的商業(yè)業(yè)、工廠、、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)等等的狀況；；是否有污污染或綠化；是否有有規(guī)劃，如如拆遷。b）企業(yè)的介介入時間——是否有重大大活動發(fā)生生；季節(jié)如如何；是否否節(jié)假日。。c）企業(yè)的公公關(guān)準(zhǔn)備——鄰居的關(guān)系系處理；開開業(yè)的狀況況；宣傳方方式及效果果；所在地地政府部門門的協(xié)調(diào)如如何及支持持。1.3區(qū)域的市場場概況a)市場的規(guī)模模——市場銷售總總額及目標(biāo)標(biāo)市場的銷銷售總額；；消費(fèi)者總總量及目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者的的總量；整整體銷售發(fā)發(fā)展趨勢。。b)市場的構(gòu)成成——主要要品品牌牌有有哪哪些些；；其其所所占占份份額額是是多多少少；；同同類類競競爭爭品品牌牌有有哪哪些些；；它它們們未未來來的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢如如何何。?！魻I營銷銷環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)———機(jī)會會與與威威脅脅；；優(yōu)優(yōu)勢勢與與劣劣勢勢；；重重點點突突出出的的問問題題◆市市場場構(gòu)構(gòu)成成的的特特性性———有無無季季節(jié)節(jié)性性；；有有無無暫暫時時性性；；有有無無突突出出特特點點。。2.消費(fèi)費(fèi)者者分分析析2.1消費(fèi)費(fèi)者者的的總總體體消消費(fèi)費(fèi)態(tài)態(tài)勢勢a）現(xiàn)現(xiàn)有有的的消消費(fèi)費(fèi)時時尚尚b）各各種種消消費(fèi)費(fèi)的的特特性性2.2現(xiàn)有有消消費(fèi)費(fèi)者者的的分分析析現(xiàn)消消費(fèi)費(fèi)者者構(gòu)構(gòu)成成———總量量；；年年齡齡分分布布；；職職業(yè)業(yè)狀狀況況；；收收入入水水平平；；受受教教育育情情況況；；分分布布區(qū)區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)行行為為———購買買的的動動機(jī)機(jī)；；時時間間；；頻頻率率；；數(shù)數(shù)量量消費(fèi)費(fèi)態(tài)態(tài)度度———對產(chǎn)產(chǎn)品品的的喜喜愛愛程程度度；；消消費(fèi)費(fèi)偏偏好好；；對對購購買買的的產(chǎn)產(chǎn)品品認(rèn)認(rèn)知知度度；；是是否否指指定定品品牌牌;滿意意度度；；有有哪哪些些未未滿滿足足的的需需求求3.潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者分分析析3.1特性性———總量量、、年年齡齡、、職職業(yè)業(yè)、、收收入入、、受受教教育育程程度度3.2購買買行行為為———現(xiàn)購購買買哪哪些些品品牌牌？？態(tài)態(tài)度度如如何何？？購購買買計計劃劃？？有有無無可可能能購購買買本本樓樓盤盤3.3被本本品品牌牌吸吸引引的的可可能能性性———本樓樓盤盤的的態(tài)態(tài)度度如如何何；；對對本本樓樓盤盤的的滿滿意意度度如如何何3.4消費(fèi)費(fèi)者者分分析析總總結(jié)結(jié)———現(xiàn)有有、、潛潛在在、、目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)者者的的機(jī)機(jī)會會與與威威脅脅；；優(yōu)優(yōu)勢勢與與劣劣勢勢；；主主要要存存在在的的問問題題4.項目目分分析析◆性能能：：有有哪哪些些性性能能；；最最突突出出的的，，最最適適合合消消費(fèi)費(fèi)者者的的；；質(zhì)質(zhì)量量：：是是否否是是高高質(zhì)質(zhì)量量；；滿滿意意度度如如何何；；有有無無提提高高◆價格格：：價價格格檔檔次次；；價價格格與與質(zhì)質(zhì)量量的的配配合合程程度度；；消消費(fèi)費(fèi)者者的的認(rèn)認(rèn)識識如如何何◆材質(zhì)質(zhì)：：主主要要材材質(zhì)質(zhì)是是什什么么；；有有無無特特殊殊之之處處；；消消費(fèi)費(fèi)者者認(rèn)認(rèn)識識如如何何◆建筑筑設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)：：設(shè)設(shè)計計的的特特色色；；消消費(fèi)費(fèi)者者是是否否喜喜歡歡◆立面面與與包包裝裝：：是是否否與與質(zhì)質(zhì)量量、、價價格格、、形形象象相相稱稱；；是是否否有有欠欠缺缺；；是是否否醒醒目目；；是是否否具具有有吸吸引引力力；；消消費(fèi)費(fèi)者者的的評評價價如如何何5.品牌牌形形象象分分析析5.1企業(yè)業(yè)賦賦予予的的形形象象———有無無考考慮慮?設(shè)計計如如何何?是否否合合理理?是否否傳傳達(dá)達(dá)?如何何傳傳達(dá)達(dá)?5.2消費(fèi)費(fèi)者者對對形形象象的的認(rèn)認(rèn)知知———認(rèn)識識如如何何；；是是否否符符合合；；預(yù)預(yù)期期效效果果如如何何；；———存在在哪哪些些問問題題；；如如何何改改進(jìn)進(jìn)6.樓盤盤定定位位分分析析預(yù)期期定定位位———有無無設(shè)設(shè)想想？？設(shè)設(shè)想想如如何何？？是是否否傳傳達(dá)達(dá)？？消費(fèi)費(fèi)者者對對樓樓盤盤定定位位的的認(rèn)認(rèn)知知度度———如何何？？預(yù)預(yù)期期效效果果？？存存在在哪哪些些問問題題？？定定位位的的效效果果樓盤盤分分析析總總結(jié)結(jié)———特性性；；產(chǎn)產(chǎn)品品；；形形象象定定位位的的機(jī)機(jī)會會與與威威脅脅；；優(yōu)優(yōu)勢勢與與劣劣勢勢；；主主要要問問題題7.企業(yè)業(yè)和和競競爭爭對對手手的的競競爭爭狀狀態(tài)態(tài)分分析析企業(yè)在競競爭中的的地位——企業(yè)的市市場占有有率；消消費(fèi)者者對企業(yè)業(yè)的認(rèn)知知度；企企業(yè)自身身的資源源和目標(biāo)標(biāo)企業(yè)的競競爭對手手——有哪些；；它們的的基本情情況；相相比有哪哪些優(yōu)勢勢和劣勢勢；應(yīng)對對的策略略企業(yè)與競競爭對手手的比較較——SWOT分析，主主要問題題點8.企業(yè)與競競爭對手手的廣告告分析概況——廣告的開開展時間間；目的的；預(yù)算算費(fèi)用；；主要內(nèi)內(nèi)容目標(biāo)市場場策略——是否具有有針對性性；目標(biāo)標(biāo)市場的的特性；；有哪些些合理或或不合理理廣告訴求求策略——廣告的訴訴求對象象；重點點；方法法廣告的表表現(xiàn)策略略——主題；創(chuàng)創(chuàng)意廣告媒介介策略——媒介的組組合；發(fā)發(fā)布的頻頻率廣告效果果——認(rèn)知度；；消費(fèi)者者的態(tài)度度；消費(fèi)費(fèi)者的行行動；促促銷活動動；效益益總結(jié)——競爭對手手在廣告告上有哪哪些優(yōu)勢勢；自身身廣告的的優(yōu)勢；；自身突突出的廣廣告劣勢勢二、營銷銷推廣策策略1.廣告策略略廣告的目目標(biāo)：提提出本樓樓盤的廣廣告目標(biāo)標(biāo)；根據(jù)據(jù)市場可可以達(dá)到到的目標(biāo)標(biāo)；對廣廣告目標(biāo)標(biāo)的表述述2.目標(biāo)市場場策略2.1市場觀點點的分析析與評價價——企業(yè)原來來所面對對的市場場、特性性、規(guī)模模；市場場觀點的的評價、、優(yōu)劣、、主向2.2市場細(xì)分分——特性；評評估；最最有價值值的2.3企業(yè)的目目標(biāo)市場場策略。。選擇的的依據(jù)；；策略3.樓盤定位位策略3.1以往定位位策略；；效果；；分析；；評價3.2定位的策策略必要要性，消消費(fèi)者、、竟?fàn)帯?、營銷效效果的需需求；對對定位的的表述；；新定位位的依據(jù)據(jù)與優(yōu)勢勢4.廣告訴求求策略4.1對象——表述；特特性與需需求4.2重點——需求分析析；信息息的分析析；重點點表述4.3方法策略略——表述；依依據(jù)5.廣告表現(xiàn)現(xiàn)策略5.1主題策略略表述；依依據(jù)5.2創(chuàng)意策略略核心內(nèi)容容；創(chuàng)意意說明5.3其他內(nèi)容容風(fēng)格；材材質(zhì)6.廣告媒介介技巧6.1總體策略略表述6.2地域選選擇6.3媒介類類型：：a）傳媒媒：書書刊、、廣播播、電電視（（含專專題片片）、、報紙紙（含含軟性性文章章）b）印刷刷：樓樓書、、單頁頁、海海報、、折頁頁、掛掛畫、、內(nèi)刊刊、名名片、、手提提袋、、看板板c）戶外外：路路牌、、燈箱箱、車車廳、、車身身、條條幅、、氣球球、彩彩旗、、指示示牌d）資料料:價格表表、購購樓須須知表表、收收費(fèi)明明細(xì)表表、合合同書書、認(rèn)認(rèn)購書書、客客戶登登記表表、實實物。。e）活動動、促促銷、、公關(guān)關(guān)6.4媒介選選擇的的依據(jù)據(jù)；媒媒介簡簡介；；主要要媒介介;組合策策略;廣告發(fā)發(fā)布時時機(jī)策策略;廣告發(fā)發(fā)布頻頻率策策略7.廣告計計劃7.1廣告目目標(biāo)a)按銷售售周期期分配配：預(yù)預(yù)熱期期10%，前期期（開開盤期期）45%，中期期25%，中后后期15%，后期期5%。b)按媒體體劃分分：報報紙60%，電視視10%，樓書書20%，戶外外5%，其他他5%。c)具體分分配需需按市市場分分析結(jié)結(jié)果調(diào)調(diào)整。。7.2廣告時時間的的開始始；結(jié)結(jié)束；；持續(xù)續(xù)7.3廣告目目標(biāo)市市場7.4廣告訴訴求對對象7.5廣告訴訴求重重點7.6廣告的的表現(xiàn)現(xiàn)——主題；；創(chuàng)意意；表表現(xiàn)----設(shè)計、、文案案；各各媒介介廣告告的規(guī)規(guī)格；；各媒媒介廣廣告的的制作作要求求7.7廣告發(fā)發(fā)布計計劃——媒介價價格；；廣告告價格格；排排期表表7.8廣告費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算——創(chuàng)意；；設(shè)計計；制制作；；媒介介；活活動；；機(jī)動動；總總額，，平均均占銷銷售總總額3%---6%，最低低1%，最高高8%。7.9廣告效效果7.10廣告效效果預(yù)預(yù)測——主題、、創(chuàng)意意、文文案、、作品品測試試7.11廣告效效果的的監(jiān)控控——媒介發(fā)發(fā)布的的監(jiān)控控；廣廣告效效果的的測定定8.其他活活動計計劃——促銷；；公共共關(guān)系系“教育育是為為美好好生活活作準(zhǔn)準(zhǔn)備！！”——斯賓塞塞Thanks?。【鄢扇A華企在在線商商學(xué)院院《實戰(zhàn)實實用的的房地地產(chǎn)營營銷》之《破解危危盤尾尾樓》（上））講師：：王艷河河第一節(jié)節(jié)：危危盤尾尾樓的的原因因分析析什么是是危盤盤尾樓樓？項目最最終沒沒有達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)期的的效益益目標(biāo)標(biāo)，甚甚至是是來虧虧損的的。。一、危危盤的的原因因分析析1、由于于市場場形勢勢的變變化。。如國國家或或地區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)新政政策的的變化化或限限制，，導(dǎo)致致樓盤盤項目目陷入入危機(jī)機(jī)中，，預(yù)售售許可可制度度的調(diào)調(diào)整、、《物權(quán)法法》的出臺臺等。。2、資金金鏈的的短缺缺導(dǎo)致致。一一是投投資合合作方方的內(nèi)內(nèi)部糾糾紛；；二是是投資資戰(zhàn)略略的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；；三是是融資資渠道道的斷斷層。。3、管理理上出出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重失失誤。。如用用人不不當(dāng)，，制度度不完完善，，嚴(yán)重重浪費(fèi)費(fèi)，合合同欺欺詐、、工期期延誤誤，工工程反反復(fù)等等。4、項目目先天天缺憾憾或違違規(guī)。。大部部分是是因投投資方方的無無專業(yè)業(yè)素質(zhì)質(zhì)和不不良投投機(jī)心心理造造成，，擅自自改動動設(shè)計計，工工期，，規(guī)劃劃，材材料等等，在在小房房地產(chǎn)產(chǎn)商中中比較較常見見。5、策劃劃和銷銷售的的嚴(yán)重重脫節(jié)節(jié)和失失誤。。策劃劃的市市場調(diào)調(diào)研虛虛假，，銷售售的不不配合合等導(dǎo)導(dǎo)致銷銷售時時機(jī)一一再錯錯過。。如果果一個個項目目在竣竣工兩兩年后后還沒沒有動動靜，，那在在公眾眾心中中自然然就形形成爛爛尾形形象。。房地地產(chǎn)的的產(chǎn)品品好像像高貴貴的果果蔬，，而不不是窖窖藏的的美酒酒。6、社會會關(guān)系系的處處理不不當(dāng)。。如政政府主主管部部門的的關(guān)系系；媒媒體關(guān)關(guān)系；；宗教教風(fēng)俗俗關(guān)系系；社社會團(tuán)團(tuán)體關(guān)關(guān)系等等，尤尤其是是外地地企業(yè)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)的水水土不不服現(xiàn)現(xiàn)象。。正所所謂““縣官官不如如現(xiàn)管管”，，“強(qiáng)強(qiáng)龍壓壓不過過地頭頭蛇””，““法大大不如如人情情大””。二、造造成尾尾樓的的原因因分析析：1、銷售售策略略的自自然或或人為為形成成。人人為的的尾樓樓有預(yù)預(yù)留、、好戶戶型，，自然然的有有不易易銷售售的，，品質(zhì)質(zhì)差的的，數(shù)數(shù)量一一般在在5%———20%。2、由于于質(zhì)量量或服服務(wù)等等原因因造成成迫使使銷售售中斷斷而形形成的的，數(shù)數(shù)量在在30%———40%，接近近危盤盤的性性質(zhì)。。二、造造成尾尾樓的的原因因分析析：3、由于于戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)或消消費(fèi)觀觀念導(dǎo)導(dǎo)致。。戶型型組成成結(jié)構(gòu)構(gòu)是消消費(fèi)力力的預(yù)預(yù)估和和效益益重點點的策策略，，如果果有失失誤也也會造造成一一定數(shù)數(shù)量的的滯銷銷。消消費(fèi)觀觀念的的差異異是比比較明明顯的的，如如閣樓樓、底底層、、頂層層、邊邊角等等，雖雖然有有價格格杠桿桿和附附加價價值來來平衡衡，但但仍造造成尾尾樓數(shù)數(shù)量。。第二節(jié)節(jié)：破破解之之策一、危危盤破破解之之策1、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)系系到民民生大大計，，牽一一發(fā)而而動全全身，，國家家和政政府歷歷來高高度重重視。。做大大生意意的企企業(yè)必必須關(guān)關(guān)注國國際、、國家家的政政治、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、軍軍事等等大政政方針針，尤尤其是是行業(yè)業(yè)的政政策變變化，，否則則企業(yè)業(yè)興亡亡發(fā)乎乎一朝朝止于于一夕夕而已已。2、房地地產(chǎn)是是大資資金運(yùn)運(yùn)作。。一要要做好好融資資渠道道的備備份，，如銀銀行、、社會會、自自身的的資金金來源源。二二要做做好分分期開開發(fā)計計劃、、財務(wù)務(wù)預(yù)算算、資資金分分配與與控制制的科科學(xué)性性。“教