工程項(xiàng)目前期策劃（共54）

第三三章章工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期策策劃劃與與決決策策本章章內(nèi)內(nèi)容容：：第一一節(jié)節(jié)：：工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的策策劃劃與與構(gòu)構(gòu)思思第二二節(jié)節(jié)：：工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性研研究究第三三節(jié)節(jié)：：工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策學(xué)習(xí)習(xí)要要求求一般般了了解解：工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期工工作作程程序序及及內(nèi)內(nèi)容容一般般理理解解：：工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理決決策策的的基基本本原原則則和和方方法法重點(diǎn)點(diǎn)掌掌握握：：工程程項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容第一一節(jié)節(jié)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的策策劃劃與與構(gòu)構(gòu)思思一、、工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃概概述述1、策策劃劃的的含含義義策劃劃是是找找出出事事物物因因果果關(guān)關(guān)系系，，衡衡量量未未來來可可采采取取的的途途徑徑，，作作為為目目前前決決策策的的依依據(jù)據(jù)，，它它預(yù)預(yù)先先決決定定做做什什么么、、何何時時做做、、如如何何做做和和誰誰來來做做的的問問題題。。2.策劃劃類類型型的的劃劃分分方方法法--從策策劃劃工工作作在在社社會會上上不不同同的的應(yīng)應(yīng)用用領(lǐng)領(lǐng)域域看看企業(yè)業(yè)策策劃劃、、事事業(yè)業(yè)策策劃劃、、政政府府策策劃劃、、公公益益事事業(yè)業(yè)策策劃劃等等--從策策劃劃的的范范圍圍不不同同整體體策策劃劃、、區(qū)區(qū)域域或或局局部部策策劃劃。。---從策策劃劃內(nèi)內(nèi)容容的的不不同同工程程（（建建設(shè)設(shè)））項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃、、營營銷銷策策劃劃、、選選題題策策劃劃、、形形象象策策劃劃、、公公關(guān)關(guān)策策劃劃、、廣廣告告策策劃劃等等等等。。（二二））工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃工程程項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)主主或或策策劃劃人人員員根根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)主主投投資資設(shè)設(shè)想想與與總總目目標(biāo)標(biāo)要要求求，，從從不不同同角角度度出出發(fā)發(fā)，，通通過過對對工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行系系統(tǒng)統(tǒng)分分析析，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)活活動動的的整整體體策策略略進(jìn)進(jìn)行行運(yùn)運(yùn)籌籌規(guī)規(guī)劃劃，，對對工工程程建建設(shè)設(shè)活活動動的的全全過過程程作作預(yù)預(yù)先先的的考考慮慮和和設(shè)設(shè)想想。。具備備以以下下三三點(diǎn)點(diǎn)基基本本要要素素-----是要要有有依依據(jù)據(jù)國國家家、、地地方方法法規(guī)規(guī)和和業(yè)業(yè)主主要要求求而而設(shè)設(shè)定定的的工工程程建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目；；-----是在在對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)施施、、運(yùn)運(yùn)營營與與未未來來發(fā)發(fā)展展做做出出預(yù)預(yù)測測的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上策策劃劃------是要有有能對對手段段和結(jié)結(jié)論進(jìn)進(jìn)行客客觀評評價的的可能能性。。二、工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期策劃劃過程程及其其主要要工作作一是投投資機(jī)機(jī)會研研究－－－構(gòu)思的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。機(jī)會研研究的的主要要任務(wù)務(wù)在于于尋找找投資資機(jī)會會，為為項(xiàng)目目的投投資方方向提提供建建議。。二是項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)思－－－目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)、、方案案策劃劃的基基礎(chǔ)。項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)思就就是對對項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)與投投資方方案的的初步步設(shè)想想。三是目目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)在在項(xiàng)目目前期期策劃劃過程程中居居于核核心地地位。。四是方方案策策劃－－－可行性性研究究的基基礎(chǔ)。。方案策策劃是是計(jì)劃劃編制制的依依據(jù)。。五是可可行性性研究究。可行性性研究究是對對項(xiàng)目目投資資方案案的可可行性性進(jìn)行行的全全面的的技術(shù)術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)論論證，，是對對前述述項(xiàng)目目構(gòu)思思、目目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)、、方案案策劃劃工作作的進(jìn)進(jìn)一步步細(xì)化化與具具體化化。三、工工程項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃工工作的的重要要性（一）項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃工工作的的意義義1.可解決決項(xiàng)目目的方方向性性問題題。2.具有的的全局局性影影響。。（二））工程程項(xiàng)目目前期期策劃劃的作作用1)構(gòu)思工工程項(xiàng)項(xiàng)目系系統(tǒng)框框架。。2)形成項(xiàng)項(xiàng)目的的競爭爭優(yōu)勢勢。3)決策保保證作作用。。4)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的的依據(jù)據(jù)。5)預(yù)測的的作用用。6)項(xiàng)目管管理創(chuàng)創(chuàng)新作作用。。五、工工程項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)機(jī)會研研究與與項(xiàng)目目構(gòu)思思（－））工程程項(xiàng)目目的投投資機(jī)機(jī)會研研究通常投投資機(jī)機(jī)會研研究是是指針針對一地地區(qū)/一種類類型以以投資資方向向?yàn)槟繕?biāo)標(biāo)進(jìn)行行的研研究。。研究究的目目的在在于識識別投投資機(jī)機(jī)會，，對項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資方向向提出出建議議。具體項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資機(jī)會會是針針對具具體的的地域域進(jìn)行行的。。（二））投資資項(xiàng)目目構(gòu)思思1)構(gòu)思的的產(chǎn)生生。2)構(gòu)思的的選擇擇。（三））項(xiàng)目目構(gòu)思思的選選擇與與方案案策劃劃1)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃與與目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)2)方案策策劃。。六、項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃應(yīng)應(yīng)注意意的幾幾個問問題1.優(yōu)先注注意環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查，，并對對環(huán)境境發(fā)展展趨向向進(jìn)行行合理理的預(yù)預(yù)測。。2.重視在在現(xiàn)代代工程程項(xiàng)目目中項(xiàng)項(xiàng)目管管理專專家的的早期期介入入。第二節(jié)節(jié)工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性研研究一、可可行性性研究究前的的工作作1．項(xiàng)目目經(jīng)理理的任任命。。2．研究究小組組的成成立或或研究究任務(wù)務(wù)的委委托。。3．工作作圈子子的指指定。。4．研究究深度度和廣廣度要要求，，以及及研究究報告告內(nèi)容容的確確定。。5．可行行性研研究開開始和和結(jié)束束時間間的確確定以以及工工作計(jì)計(jì)劃的的安排排。二、建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性研研究的的內(nèi)容容主要要包括括：①擬建建項(xiàng)目目在技技術(shù)上上的可可行性性；②擬建建項(xiàng)目目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的合合理性性；③擬建建項(xiàng)目目在財財務(wù)上上的贏贏利性性；④項(xiàng)目目所需需資金金的數(shù)數(shù)量；；⑤項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；⑥建設(shè)設(shè)資金金的籌籌措方方式及及渠道道；⑦項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)周期期；⑧項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)及建建設(shè)完完成后后需要要的人人力、、物力力、資資源和和動力力。⑨社會會上的的可接接受性性。二、可可行性性研究究各工工作階階段的的基本本要求求可行性性研究究的工工作過過程，，一般般可分分為四四個階階段機(jī)會研研究----------項(xiàng)目建建議書書初步可可行性性研究究--步可行行性研研究報報告詳細(xì)可可行性性研究究---可行性性研究究報告告項(xiàng)目評評估-------項(xiàng)目評評估報報告（一））投資資機(jī)會會研究究－－－主要任任務(wù)是是為建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資方向向和設(shè)設(shè)想提提出建建議。。（二）初初步可可行性性研究究－－－作出初初步投投資估估價、、確定定專題題輔助助研究究的問問題、、確定定項(xiàng)目目的初初步可可行性性。（三））詳細(xì)細(xì)可行行性研研究－－－也叫可可行性性研究究。這是建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投投資決決策的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，其其主要要目標(biāo)標(biāo)有：1)深入研研究各各種可可能選選擇的的的計(jì)計(jì)劃和和技術(shù)術(shù)方案案，進(jìn)進(jìn)行全全面深深入的的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析和比比較選選擇工工作，，并推推薦一一個可可行的的投資資建設(shè)設(shè)方案案。2)著重對投資資總體建設(shè)設(shè)方案進(jìn)行行企業(yè)財務(wù)務(wù)效益、國國民經(jīng)濟(jì)效效益和社會會效益的分分析與評價價，對投資資方案進(jìn)行行多方案比比較選擇，，確定最佳佳建設(shè)方案案。3)確定項(xiàng)目投投資的最終終可行性和和選擇依據(jù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對對擬建投資資項(xiàng)目提出出結(jié)論性意意見。4)可行性研究究是決定項(xiàng)項(xiàng)目性質(zhì)的的階段（定定性階段）），是項(xiàng)目目決策研究究的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。在此階段，，要求建設(shè)設(shè)投資和生產(chǎn)產(chǎn)成本計(jì)算算精度控制在在±10％的范圍內(nèi)內(nèi)；研究工作所所花費(fèi)的時間間為8～12個月；所需費(fèi)用中，大項(xiàng)項(xiàng)目約占總總投資的0.2%~1.0%，中小型項(xiàng)目目約為總投投資的1.0%～3.0％。（四）項(xiàng)目評評估項(xiàng)目評估是是由投資決決策部門組組織和授權(quán)權(quán)給諸如國國家開發(fā)銀銀行、建設(shè)設(shè)銀行、投投資銀行、、國防工程程咨詢公司司或有關(guān)專專家，代表表國家或投投資方（主主體）對上上報的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目可行行性研究報報告所進(jìn)行行的全面的的審核和再再評價。其主要任務(wù)務(wù)是對擬建建項(xiàng)目的可可行性研究究報告提出出評價意見見，對該項(xiàng)項(xiàng)目投資的的可行與否否作出最終終決策（取取舍），確確定出最佳佳的投資方方案。通常，項(xiàng)目評估其其主要內(nèi)容容包括：1)該可行性研研究報告中中反映的各各項(xiàng)情況是是否確實(shí)；；2)分析項(xiàng)目可可行性研究究中各項(xiàng)指指標(biāo)計(jì)算是是否正確，，包括各種種參數(shù)、基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、、定額費(fèi)率率的選擇；；3)從企業(yè)、國國家和社會會等方面綜綜合分析和和判斷工程程項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社會效益益；4)分析和判斷斷項(xiàng)目可行行性研究的的可靠性、、真實(shí)性和和客觀性，，對項(xiàng)目作作出取舍的的最終投資資決策；5)最后寫出項(xiàng)項(xiàng)目的評估估報告。（五）關(guān)于于可行性研研究報告具具體內(nèi)容的的規(guī)范要求求1、可行性研研究報告應(yīng)應(yīng)由有資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計(jì)（（咨詢）單單位（人員員）編制。。2、可行性研研究的基本本內(nèi)容和深深度應(yīng)根據(jù)據(jù)國家規(guī)定定確定，一般新建工工業(yè)項(xiàng)目的的可行性研研究應(yīng)包括括以下十個個方面的具具體內(nèi)容：：1)總論：綜述項(xiàng)目概概況、可行行性研究的的主要結(jié)論論概要和存存在的問題題與建議。。2)產(chǎn)品的市場場需求和擬擬建規(guī)模：：3)資源、原材材料、燃料料及公用設(shè)設(shè)施情況：：4)建廠條件和和廠址方案案：5)項(xiàng)目工程技技術(shù)方案：：6)環(huán)境保護(hù)與與勞動安全全：7)生產(chǎn)組織、、勞動定員員和人員培培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)計(jì)劃和進(jìn)度度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的的分析與評評價：10)評價結(jié)論與與建議：項(xiàng)目可行性性研究的基基本內(nèi)容可可概括為三三大部分：：首先是產(chǎn)品的市市場調(diào)查和和預(yù)測研究究，其次是技術(shù)方案案和建設(shè)條條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果果的分析和和評價。案例：南通中央商商務(wù)區(qū)項(xiàng)目目市場調(diào)研研報告一、住宅部部分（一）南通通市民的住住房消費(fèi)特特點(diǎn)：1、消費(fèi)比較較喜歡跟風(fēng)風(fēng)，愛攀比比。如摩托托車，汽車車的消費(fèi)，，房地產(chǎn)消消費(fèi)也存在在這一狀況況；2、購房選擇擇對地段和和居住的便便利性比較較重視；3、經(jīng)過房產(chǎn)產(chǎn)熱，住房房消費(fèi)還算算比較成熟熟，對物業(yè)業(yè)的環(huán)境，，外立面，，物管已有有比較高的的要求；4、一般購房房是面比較較多的也比比較暢銷的的戶型面積積在130平方米左右右（60%以上）。比比較喜歡南南廳，三室室朝南；5、貸款是住住房消費(fèi)的的重大支撐撐，80%以上；10%或更多的家家庭已有了了二套以上上的住宅；；6、已出現(xiàn)居居住階級的的劃分；7、對住宅風(fēng)風(fēng)水也有一一定的想法法；（二）從現(xiàn)現(xiàn)有小高層層和高層開開發(fā)和銷售售現(xiàn)狀況看看，有這樣樣幾個特點(diǎn)點(diǎn)：1、基本集中中在濠河周周邊地區(qū)，，地段較好好，大都向向濠河借景景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。3、一梯二二戶位主。。4、車庫為10到25萬。5、外立面風(fēng)風(fēng)格缺乏創(chuàng)創(chuàng)意，用材材簡單：面面磚和外墻墻漆。戶型比較大大。定位符符合高層追追求豪華氣氣派要求及及二次置業(yè)業(yè)狀況。6、高層，小小高層住宅宅宅本主要要都集中在在濠河及周周邊區(qū)域，，憑借其天天然的地段段優(yōu)勢和完完善的生活活配套,因此基本上上不需要營營銷.入住率不高高,其客戶基本本上為投資資型客戶。。（三）南南通房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)預(yù)預(yù)測趨勢1、區(qū)域:以新區(qū)為主主的地塊將將是開發(fā)的的重點(diǎn)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。通通過開發(fā)品品質(zhì)的提升升，及大盤盤的優(yōu)勢，，有望取代代老城區(qū)領(lǐng)領(lǐng)跑南通房房產(chǎn)開發(fā)。。2、品質(zhì)：更趨大盤化化，郊區(qū)化化，樓盤品品質(zhì)將會有有飛躍性的的提升，單單一賣點(diǎn)已已經(jīng)不可能能贏得市場場。3、價格：在宏觀調(diào)控控的背景下下，通過對對開發(fā)商，，銀行，房房地產(chǎn)交易易所的走訪訪，目前這這一時段還還看不出對對南通房地地產(chǎn)的影響響。但后期期走勢依然然需要關(guān)注注，市政府府已經(jīng)出臺臺多項(xiàng)調(diào)控控措施，考考慮到這一一政策并考考量了低價價商品房的的沖擊，南南通的房價價將穩(wěn)定在在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)區(qū)部分住宅宅將通過多多賣點(diǎn)集成成，爭取達(dá)達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期期爭取達(dá)到到7000元。4．對中央商商務(wù)區(qū)構(gòu)成成競爭的現(xiàn)現(xiàn)有盤面分分析和未來來開發(fā)的互互動。從現(xiàn)有樓盤盤品質(zhì)和價價位及目標(biāo)標(biāo)客戶來看看，以下樓樓盤將會在在新構(gòu)板塊塊內(nèi)構(gòu)成競競爭又構(gòu)成成互動，他他們是：天天安花園，，兆豐嘉園園，鳳凰萊萊茵苑，公公務(wù)員公寓寓，春暉花花園。開發(fā)發(fā)區(qū)的一些些項(xiàng)目及位位于新區(qū)周周邊的低價價位商品房房不會對樓樓盤產(chǎn)生競競爭。反而而有利于推推動新區(qū)人人氣。中央央商務(wù)區(qū)住住宅項(xiàng)目要要爭取將準(zhǔn)準(zhǔn)備在老城城區(qū)購置高高檔物業(yè)的的客戶吸引引到新區(qū)來來。5．中央商務(wù)務(wù)區(qū)優(yōu)勢與與障礙優(yōu)勢：CBD概念有利于于營銷的尊尊貴感，包包容性強(qiáng)，，易于生發(fā)發(fā)次級概念念；新城區(qū)區(qū)的發(fā)展后后勁前景已已為市民認(rèn)認(rèn)可接受，，普遍看好好；體育會會展中心，，狼山風(fēng)景景區(qū)和南通通大學(xué)新校校區(qū)正可借借勢；目前前南通市場場熱度不減減，市場氛氛圍還好；；目前無論論是市場還還是產(chǎn)品和和開發(fā)商水水準(zhǔn)都還有有很多空白白點(diǎn)，切入入口。障礙：開發(fā)周期長長，政府已已經(jīng)開始打打壓房價，，政策面不不好，相較較于項(xiàng)目體體量目前市市場容量不不夠，前期期市場高端端購買能力力已經(jīng)得到到充分釋放放，后續(xù)可可能能量不不足，新區(qū)區(qū)周邊配套套還不完善善，居住的的便利性不不夠，周邊邊競爭性項(xiàng)項(xiàng)目的價格格沖擊。比比如：公務(wù)務(wù)員公寓。。存在以時時間兌換空空間的問題題。6．中央商務(wù)務(wù)區(qū)的目標(biāo)標(biāo)客戶及市市場定位。。中央商務(wù)務(wù)區(qū)的開開發(fā)量大大，而且且定位于于高檔物物業(yè)，其其購買人人群也是是特定和和可預(yù)見見的。一是城中中的先鋒鋒人士，，對居住有有比較新新奇的要要求，對對城市發(fā)發(fā)展有較較高的預(yù)預(yù)判。重重視居住住品質(zhì)與與潮流。。估計(jì)前前期銷售售這樣的的客戶群群將達(dá)到到30%以上。二是城市市中比較較富裕階階層的更新?lián)Q代代，或擴(kuò)擴(kuò)張置業(yè)業(yè)，短期期內(nèi)應(yīng)該該以公務(wù)務(wù)員為主主，但公公務(wù)員公公寓的興興建將是是一個不不小的沖沖擊。三是外來來人口的的成功人人士主要是南南通所轄轄市縣。。這一人人群比較較喜歡跟跟進(jìn)，對對價格的的敏感性性不高，，應(yīng)該是是后期主主要顧客客。四是原住住新區(qū)周周邊或工工作在新新區(qū)附近近的公司司企業(yè)對居住區(qū)區(qū)域與習(xí)習(xí)慣性要要求的人人群。五是投資資性購買買人群。。看好新區(qū)區(qū)附近的的增值潛潛力。估估計(jì)前期期銷售這這樣的客客戶群將將占到30%以上。根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶及及新城區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)的地位位，品味味定位于于南通最最高檔的的住區(qū)。。其高檔檔性體現(xiàn)現(xiàn)在景觀觀，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。。建筑立立面用材材，配套套，物業(yè)業(yè)管理，，價格，，區(qū)位，，客戶群群等方面面。項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)必須走走引領(lǐng)路路線。7．避免風(fēng)風(fēng)險，中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的住住宅開發(fā)發(fā)建議。。本項(xiàng)目定定位于高高檔客戶戶，提出出建議如如下：鑒于體量量及市場場問題，，建議20萬平方米米不要一一次性推推出。先先期推出出的市場場成熟度度較高的的二房獲獲或三房房板式樓樓。通過過不斷的的營銷互互動，走走上良性性循環(huán)。。20萬平米的的開發(fā)量量中，建建議結(jié)高高層和小小高層類類型中再再進(jìn)行細(xì)細(xì)分。比如單身身公寓，，特小戶戶型，（（50坪以下）），當(dāng)然然類新產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該該在地區(qū)區(qū)炒熱之之后推出出，或者者是打造造南通第第一的豪豪宅等。。比如精裝裝修，利利用體育育會展中中心由是是打造健健康住宅宅新概念念。進(jìn)行創(chuàng)新新，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)化化和優(yōu)質(zhì)質(zhì)化，必必須賦予予一定的的概念，，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，，特別是是單體設(shè)設(shè)計(jì)上下下功夫。。比如外外立面細(xì)細(xì)部色彩彩線條處處理。前期在市市民中普普及CBD的概念，，渲染工工作要做做足。對對提高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感，價價值感，，滿足客客戶尊榮榮感，吸吸引投資資性買家家大有好好處。這這一工作作現(xiàn)在就就應(yīng)該在在進(jìn)行按一般概概念，建建議戶型型面積區(qū)區(qū)間應(yīng)該該在90-200坪米為宜宜，二房房二廳和和三房二二廳，四四房二廳廳，考慮慮一部分分復(fù)式。。8．戶型配配比建議議：90至12015%總價約在在50至60萬120至16060%總價約在在60至80萬160至20020%總價約在在80至100萬以上或復(fù)復(fù)式5%總價約在在100至120萬9．開發(fā)次次序：先開發(fā)住住宅的市市場成熟熟度較高高的二房房或三房房板式樓樓（小高高層）→→相應(yīng)的的社區(qū)配配套商業(yè)業(yè)→五星星級酒店店→娛樂樂業(yè)房地地產(chǎn)→主主題購物物（休閑閑街區(qū)））→地塊塊熱度足足夠時再再推出住住宅（高高層），，并根據(jù)據(jù)市場反反應(yīng)適度度嘗試新新鮮品種種（如小小戶型））。二、辦公公樓部分分（一）市市場現(xiàn)狀狀與住宅市市場不同同，南通通的寫字字樓辦公公樓啟動動緩慢。。由于2002年前的市市場低迷迷，本地地開發(fā)商商很少開開發(fā)辦公公樓。這這是因?yàn)闉椋鹤≌袌鲲L(fēng)風(fēng)險較小小，而寫寫字樓單單位利潤潤并不高高于住宅宅，因此此開發(fā)商商更樂意意興建高高回報率率的住宅宅。南通的交通不不便，外來人人口較少，雖雖是沿海較早早的十四個沿沿海開放城市市，但經(jīng)濟(jì)總總量不高，外外向度也不高高，故商務(wù)空空間需求并不不多。近三年有轉(zhuǎn)好好的趨勢。很多單位都是是自己新建辦辦公樓，金融融資料，行政政機(jī)關(guān)，廠礦礦企業(yè)，并且且南通體量大大標(biāo)準(zhǔn)高的寫寫字樓一般的的都是政府和和銀行所建，，如：建行大大樓，國土局局大樓，稅務(wù)務(wù)局大樓，電電信郵政大樓樓。近幾年來隨著著房地產(chǎn)市場場的繁榮，商商務(wù)市場開始始回暖。除正常的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展推動的的商務(wù)空間要要求之外，也也有大量的投投資者開始瞄瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓樓這一新的投投資品種。因因此近年來辦辦公樓市場有有起色，但即即便如此，辦辦公樓市場的的開發(fā)目前占占到南通市場場開發(fā)總量的的5%左右。對南通市場辦辦公樓的特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)如下：：1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓樓大都集中在在南大街和工工農(nóng)南路，主主要是因?yàn)樵撛搮^(qū)的交通比比較便利，，商務(wù)形象好好，合作伙伴伴集中，商務(wù)務(wù)設(shè)備齊全。。2.格局：主要是內(nèi)外走走廊分邊式，，比較擁擠，，沒有共享空空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅僅是提供一一般的保安，，保潔，報信信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施施簡單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海海通等內(nèi)有中中央空調(diào)5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為為一般為租賃賃，200-300元/月/個。6.銷售價格：一般與住宅價價格相同。7.銷售時間：有的整層銷售售,有的分割銷售售。2.中央商務(wù)區(qū)寫寫字樓建議a)在開發(fā)次序上上在住宅啟動動吸引人氣后后，市場預(yù)熱熱后，方考慮慮建寫字樓，，并且一次推推出不要太多多。b）將寫字樓樓市場再做細(xì)細(xì)分；比如對對網(wǎng)絡(luò)公司、、廣告公司、、貿(mào)易公司對對寫字樓的不不同需求進(jìn)行行度身定做，，在前期設(shè)計(jì)計(jì)上，考慮與與相關(guān)行業(yè)的的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分分時考慮投資資性購買需求求；輔以相應(yīng)應(yīng)的營銷手法法。d)品質(zhì)上要提高高；辦公格局局，設(shè)備設(shè)施施配置、外立立面用材。e)可以考慮進(jìn)行行預(yù)訂、聯(lián)建建式開發(fā)。比比如可于王子子職紙業(yè)等開開發(fā)區(qū)大型企企業(yè)磋商。南南通寫字樓普普遍存在停車車難，中央商商務(wù)區(qū)寫字樓樓應(yīng)合理規(guī)劃劃交通、停車車。主要客戶：南大街，工農(nóng)農(nóng)路主要以外外貿(mào)公司，廣廣告，紡織品品公司，律師師樓，網(wǎng)絡(luò)公公司，通訊公公司為主，一一般規(guī)模又不不太大。南通目前辦公公樓租賃市場場基本滿租，，市場較好，，寫字樓空閑閑率在2%左右，90%以上均由小型型公司承租。。j）辦公樓租租金近年來比比較平穩(wěn)，租租金并為隨同同房價上漲，，租售比1：200，辦公樓出租租投資回報率率是比較低的的。但高于住住宅回報率。。k)南通寫字樓處處購買自用外外，投資性購購買約占整個個市場0%以上。。沒有有開發(fā)發(fā)商保保有運(yùn)運(yùn)營這這一形形式。。l)預(yù)計(jì)南南通寫寫字樓樓市場場今后后五年年內(nèi)將將能保保持一一定的的景氣氣度，，市場場寫字字樓新新增供供應(yīng)量量不高高，而而租賃賃和購購買需需求將將比較較旺盛盛。公寓式式（酒酒店））辦公公南通的的公寓寓式辦辦公是是隨著著南通通房地地產(chǎn)市市場的的興起起而誕誕生的的。公寓式式辦公公是在在住宅宅市場場比較較火爆爆后而而寫字字樓市市場存存在一一定風(fēng)風(fēng)險的的情況況下，，原來來一些些商辦辦項(xiàng)目目更改改規(guī)劃劃后建建設(shè)的的。目前市市場中中明確確以公公寓式式辦公公立項(xiàng)項(xiàng)的有有南方方大廈廈，中中華廣廣場。。南方方大廈廈已交交付使使用，，目前前入住住率約約75%，現(xiàn)有有入住住者中中，辦辦公住住宅比比為2：8，物業(yè)業(yè)費(fèi)0.5元/平方米米。南通好好地段段的一一些高高層住住宅如如王府府公寓寓、望望江樓樓等存存在著著住改改辦現(xiàn)現(xiàn)象。。即購購買者者大部部分系系購入入后對對外出出租給給小型型公司司辦公公。這這種住住宅改改辦公公的優(yōu)優(yōu)勢在在于一一是物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)較低低；二二是地地段比比較好好；三三是租租金與與純辦辦公比比有優(yōu)優(yōu)勢。。對本地地快商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目定定位的的建議議：南通城城市商商業(yè)研研究南通城城市商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的特點(diǎn)點(diǎn)●現(xiàn)現(xiàn)有有城市市商圈圈、商商業(yè)界界主要要是由由歷史史形成成的沿沿街商商鋪為為載體體，缺缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的的商業(yè)業(yè)規(guī)則則，規(guī)規(guī)模小小、特特色少少、競競爭力力弱等等問題題非常常突出出；●本本土土大型型商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)缺乏乏，許許多商商場是是千店店一面面，重重復(fù)經(jīng)經(jīng)營，，缺乏乏專業(yè)業(yè)特色色；●隨隨著著主城城區(qū)范范圍的的擴(kuò)大大和城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展，也也出現(xiàn)現(xiàn)了購購物中中心、、休閑閑購物物節(jié)等等新型型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，但但總體體上是是脫離離不了了住宅宅地上上的傳傳統(tǒng)套套路；；●城城市市的新新區(qū)成成為超超級市市場競競爭的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域，一一批國國際品品牌的的超級級大賣賣場相相繼開開業(yè)，，同類類業(yè)態(tài)態(tài)之間間的競競爭將將日趨趨激烈烈；總體開開來，，經(jīng)營營較好好的市市場大大多物物業(yè)管管理與與服務(wù)務(wù)也較較好，，特別別體現(xiàn)現(xiàn)在農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場上上。縣鎮(zhèn)招招商的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目普遍遍營銷銷表現(xiàn)現(xiàn)水平平一般般，體體現(xiàn)在在：其其一，，定位位大而而全，，主題題不鮮鮮明，，特有有性不不突出出；其其二，，廣告告表現(xiàn)現(xiàn)力水水平較較低，，視覺覺沖擊擊力不不足，，系列列性不不強(qiáng)；；其三三，宣宣傳資資料大大多較較粗糙糙；其其四，，銷售售處裝裝修及及包裝裝水平平不高高。南通上上也在在迅速速發(fā)展展的同同時，，在南南通以以老城城區(qū)為為主的的餐飲飲服務(wù)務(wù)行業(yè)業(yè)有了了明顯顯的提提高。。餐飲飲服務(wù)務(wù)行業(yè)業(yè)的檔檔次與與規(guī)模模有了了超前前的發(fā)發(fā)展。。商業(yè)定定位建建議以布置置在項(xiàng)項(xiàng)目地地塊上上，東東西軸軸的商商業(yè)步步行街街和南南北州州親水水景觀觀大道，，既既靠靠近近體體育育場場館館的的大大型型購購物物中中心心為為三三大大核核心心區(qū)區(qū)塊塊，，建建成成一一個個集集購物物，，餐餐飲飲，，休休閑閑，，游游樂樂，，商商務(wù)務(wù)，，文文化化等等萬萬千千豐豐富富業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)于于一一體體的的““一一站式式””超超級級購購物物樂樂園園（（MAIL）。。在東東西西軸軸的的商商業(yè)業(yè)步步行行街街的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上，，遵遵循循以以人人為為本本的的原原則則，，從從人人的的行為為、、心心理理、、視視覺覺出出發(fā)發(fā)。。具具體體的的建建議議如如下下：：1、按按照照商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)律律，，商商業(yè)業(yè)街街的的““有有效效長長度度””大大多多為為300到600米；；2、商商業(yè)業(yè)街街的的寬寬度度應(yīng)應(yīng)該該在在20至30米，，不不宜宜過過寬寬3、商商業(yè)業(yè)街街的的建建筑筑不不宜宜過過高高，，一一般般在在兩兩層層為為宜宜；；4、在在商商業(yè)業(yè)街街的的公公共共配配套套方方面面，，突突出出休休閑閑功功能能的的原原則則，，以以有有效效延延長長消消費(fèi)費(fèi)者者在在商商業(yè)業(yè)街街逗逗留留的的時時間間。。5，采采用用特特殊殊的的照照明明方方式式，，特特殊殊的的地地面面鋪鋪裝裝，，使使空空間間，，建建筑筑，，景景觀觀的的設(shè)設(shè)置置布布局局渾渾然然一一體體。?！痢痢痢痢聊媳北陛S軸景景觀觀大大道道上上，，建建議議：：設(shè)計(jì)計(jì)多多個個主主題題景景觀觀培植植攀攀巖巖，，水水階階石石級級等等體體育育休休閑閑等等相相關(guān)關(guān)的的現(xiàn)現(xiàn)代代游游樂樂設(shè)設(shè)施施。。建成成超超級級兒兒童童游游樂樂園園等等。。以此此充充分分吸吸聚聚人人氣氣，，形形成成廣廣泛泛的的商商業(yè)業(yè)凝凝聚聚力力和和輻輻射射力力。。大型型購購物物中中心心的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上，，建建議議采采用用““訂訂單單式式””物物業(yè)業(yè)。。避避免免無無效效的的供給給。。×××××業(yè)態(tài)態(tài)定定位位建建議議由于于大大型型的的（（含含外外資資））商商業(yè)業(yè)零零售售業(yè)業(yè)的的進(jìn)進(jìn)駐駐主主要要是是一一些些針針對對必需需品品消消費(fèi)費(fèi)的的商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而CBD作為為商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)，，無無論論從從品質(zhì)還是是價格的的定位上上，都不不可能以以超市、、普通賣賣場等經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，，應(yīng)要求求商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的高高標(biāo)準(zhǔn)定定位。所以，對對于東西西和南北軸線上上的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，應(yīng)側(cè)重重于休閑閑、健身身、美容容、娛樂樂等業(yè)態(tài)，且多多選擇適適度超前前的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種，，以滿足足好收入入人群個個性化購物需要要，且高高收入人人群的忠忠誠度會會很高。?！痢痢辽虡I(yè)運(yùn)作作上的建建議對于大型型購物中中心，按按照國際際上購物物中心經(jīng)營的成成功案例例來看，，購物中中心應(yīng)遵遵循只租租不售的原則則。因?yàn)?，根根?jù)市場場需求的的變化，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)調(diào)整是商業(yè)業(yè)經(jīng)營不不變的主主題，如如果將店店鋪出售售，產(chǎn)權(quán)分離離，購物物中心的的統(tǒng)一管管理、統(tǒng)統(tǒng)一物業(yè)業(yè)、統(tǒng)一宣傳傳、統(tǒng)一一促銷等等將很難難實(shí)現(xiàn)，，必要的的業(yè)態(tài)調(diào)整將將成為空空談。。第三節(jié)工工程項(xiàng)目目決策（一）工程程項(xiàng)目管管理決策策的基本本類型根據(jù)項(xiàng)目目管理決決策過程程工程信信息的完完備程度度不同，，可以把把工程項(xiàng)項(xiàng)目管理理決策分分為確定定型決策策、風(fēng)險險型決策策和不確確定型決決策。1、確定型型工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策是指決策策過程各各備選方方案在確確知的客客觀條件件下，每每個方案案只有一一種結(jié)果果，比較較其結(jié)果果優(yōu)劣作作出最優(yōu)優(yōu)選擇的的決策。。方案制制定有固固定的程程式和選選擇準(zhǔn)則則，容易易做到最最優(yōu)化選選擇。這這類決策策一般可可用數(shù)學(xué)學(xué)模型，，借助計(jì)計(jì)算機(jī)程程序進(jìn)行行模擬決決策。2、風(fēng)險型決決策是指工程程項(xiàng)目決決策過程程在事先先能預(yù)知知各備選選方案于于幾種可可能約束束狀態(tài)下下產(chǎn)生幾幾種不同同結(jié)果及及其出現(xiàn)現(xiàn)的概率率情況下下可作出出的決策策。因而而工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策的約束束條件就就帶有較較大的隨隨機(jī)性，，存在一一定的決決策風(fēng)險險。3、不確定型型決策是指決策策過程事事先僅能能預(yù)知各各備選方方案在幾幾種可能能的客觀觀狀態(tài)下下產(chǎn)生的的幾種不不同結(jié)果果，其出出現(xiàn)概率率不明確確情況下下作出的的決策。。這類決決策增大大了決策策的不確確定性程程度，其其風(fēng)險較較大。（二）工工程項(xiàng)目目管理活活動中的的程序化化決策和和非程序序化決策策－－－程程序化決決策又稱稱例行決決策，它指針對對項(xiàng)目管管理活動動中反復(fù)復(fù)出現(xiàn)、、有明確確穩(wěn)定解解決問題題程式的的業(yè)務(wù)活活動進(jìn)行行的決策策。如工工程項(xiàng)目目管理中中的大多多數(shù)內(nèi)容容的決策策就屬于于例行活活動的決決策。－－－非非程序化化決策又又稱非例例行決策策，它指針對對項(xiàng)目管管理中隨隨市場環(huán)環(huán)境和社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境變變化，很很少重復(fù)復(fù)出現(xiàn)，，難以用用固定模模式解決決的經(jīng)營營活動問問題所進(jìn)進(jìn)行的決決策。如如工程項(xiàng)項(xiàng)目中改改擴(kuò)建項(xiàng)項(xiàng)目屬于于企業(yè)的的擴(kuò)展、、破產(chǎn)或或兼并；；二、工程程項(xiàng)目管管理決策策的程序序（一）發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，確定定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問問題。2、確定目目標(biāo)。（1）在滿足足決策要要求的前前提下，，對多個個目標(biāo)應(yīng)應(yīng)按照其其相互關(guān)關(guān)系加以以取舍，，削減重重復(fù)目標(biāo)標(biāo)，合并并類似目目標(biāo)，綜綜合同變變量目標(biāo)標(biāo)，把決決策目標(biāo)標(biāo)減少到到最低限限度。（2）保留下下來的最最低限度度目標(biāo)，，根據(jù)其其重要程程度分為為必須達(dá)達(dá)到和希希望達(dá)到到的兩類類。（3）在對目目標(biāo)取舍舍和區(qū)分分兩類目目標(biāo)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再再按照主主次順序序把決策策目標(biāo)分分為主要要目標(biāo)和和次要目目標(biāo)，將將主要目目標(biāo)作為為關(guān)鍵的的、首先先應(yīng)當(dāng)達(dá)達(dá)到的目目標(biāo)，其其他目標(biāo)標(biāo)則按順順序依次次排序。。（二）擬擬定方案案（三）評評價選擇擇方案1)要評價各各方案技技術(shù)上的的先進(jìn)性性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合合理性和和實(shí)現(xiàn)的的可能性性。2)在備選方方案綜合合評價基基礎(chǔ)上，，決策者者作出權(quán)權(quán)衡和最最終抉擇擇，即所所謂“拍拍板定案案”?！啊芭陌宥ǘò浮边x選定的決決策方案案，其可可行性及及優(yōu)化程程度直接接影響方方案的實(shí)實(shí)施過程程與結(jié)果果在工程項(xiàng)項(xiàng)目多方方案比選選中，可可供采用用的方法法通常有有經(jīng)驗(yàn)判判斷法、、數(shù)學(xué)分分析方法法和實(shí)驗(yàn)驗(yàn)方法。。①以經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判斷為為主的傳傳統(tǒng)選優(yōu)優(yōu)方法，，一般采采用淘汰汰制根據(jù)據(jù)選擇方方案的指指標(biāo)（即即決策目目標(biāo)）對對備選方方案進(jìn)行行篩選、、淘汰，，逐步縮縮小備選選方案的的選擇范范圍。當(dāng)當(dāng)余下的的備選方方案具有有同等價價值而難難以進(jìn)一一步抉擇擇時，則則可以采采取補(bǔ)充充評選標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的辦辦法，以以表明某某一方案案優(yōu)于其其他方案案。②數(shù)學(xué)分分析方法法，是通通過建立立決策問問題的數(shù)數(shù)學(xué)模型型，按照照最優(yōu)化決策準(zhǔn)準(zhǔn)則進(jìn)行行方案優(yōu)優(yōu)化選擇擇，選出出最優(yōu)方方案的方方法。③實(shí)驗(yàn)法法，是對對每個備備選方案案進(jìn)行模模擬實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，選出出效果最最好的方案。。實(shí)驗(yàn)法法在工程程項(xiàng)目中中經(jīng)常是是遇到?jīng)]沒有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的非例例行問題，又無無合適的的數(shù)學(xué)方方法進(jìn)行行分析問問題時，，以恰當(dāng)當(dāng)少數(shù)幾幾個典型單位為為試點(diǎn)，，實(shí)施驗(yàn)驗(yàn)證方案案優(yōu)劣，，然后總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)作出選選擇。（四）方方案實(shí)施施與控制制（五）信信息收集集與反饋饋三、工程程項(xiàng)目管管理決策策的基本本原則1.系統(tǒng)原則則一是內(nèi)部部條件與與外部條條件相結(jié)結(jié)合；二是局部部利益與與整體利利益相結(jié)結(jié)合；三是當(dāng)前前利益與與長遠(yuǎn)利利益相結(jié)結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原則則總之，就就是以最最小的人人、財、、物及時時間耗費(fèi)費(fèi)取得最大大的效益益或爭取取最少的的損失。。3.科學(xué)性原原則4.可持續(xù)發(fā)發(fā)展原則則四、工程程項(xiàng)目投投資決策策的一般般原理和和基本方方法工程項(xiàng)目目工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策的分析析方法，，又稱項(xiàng)項(xiàng)目決策策技術(shù)。。是應(yīng)用用數(shù)學(xué)工工具對項(xiàng)項(xiàng)目決策策過程可可供選擇擇的多種種方案進(jìn)進(jìn)行定性性與定量量的描述述和分析析，提供供數(shù)量依依據(jù)，輔輔助決策策者從中中選取最最佳方案案的方法法和過程程。（一）確確定型決決策分析析方法其決策方方法多種種多樣，，主要介介紹盈虧虧分析的的方法。。所謂盈虧分析析法是依據(jù)與與工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策方案相相關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)量（（產(chǎn)量或或銷售量量）、成成本、利利潤三者者之間的的相互關(guān)關(guān)系建立立的數(shù)學(xué)學(xué)模型，，分析評評價決策策方案優(yōu)優(yōu)劣的一一種重要要方法，，簡稱量量本利（（或BEP）分析法法。（二）風(fēng)風(fēng)險型決決策分析析方法風(fēng)險型決決策是在在明確決決策目標(biāo)標(biāo)的情況況下，依依據(jù)通過預(yù)測測得到的的不同自自然狀態(tài)態(tài)下多種種方案的的目標(biāo)貢獻(xiàn)及其其出現(xiàn)概概率情況況作出的的決策。。常用的風(fēng)風(fēng)險型決決策方法法有期望值法法和概率率分析法法。（三）不不確定型型決策分分析方法法決策者雖雖然知道道未來可可能發(fā)生生哪些自自然狀態(tài)態(tài)，但卻無法法預(yù)先估估計(jì)或預(yù)預(yù)測各種種可能狀狀態(tài)發(fā)生生的概率，這就就是不確確定型決決策問題題。工程程項(xiàng)目決決策分析中的敏感性分分析評價價，即是如如此。所謂敏感感性分析析就是分分析并測測定各個個因素的的變化對對指標(biāo)的的影響程程度，即即研究和和分析項(xiàng)