物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備管理制度

物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備管理制度1、設(shè)備運(yùn)行分析制度-----------------------------------------------------------------------------------------------12、交接班制度--------------------------------------------------------------------------------------------------------23、樓宇自控值班工作制度----------------------------------------------------------------------------------------44、鑰匙使用管理制度-----------------------------------------------------------------------------------------------45、弱電設(shè)備巡查保養(yǎng)制度----------------------------------------------------------------------------------------56、會議協(xié)助工作制度-----------------------------------------------------------------------------------------------67、管道維修人員工作制度----------------------------------------------------------------------------------------68、配電室值班制度--------------------------------------------------------------------------------------------------79、電梯維護(hù)操作工作制度----------------------------------------------------------------------------------------710、維修電工工作制度---------------------------------------------------------------------------------------------811、綜合維修人員工作制度--------------------------------------------------------------------------------------812、腳手架的使用制度和安全制度-----------------------------------------------------------------------------913、動火審批制度---------------------------------------------------------------------------------------------------914、工具設(shè)備儀表賠償制度------------------------------------------------------------------------------------1015、工程部材料、工具領(lǐng)用制度------------------------------------------------------------------------------101、設(shè)備運(yùn)行分析制度1.1運(yùn)行分析的時(shí)間和方法：1.1每日進(jìn)行一次設(shè)備綜合分析及巡檢。針對設(shè)備不良情況，不定期的進(jìn)行專題分析。1.1.2綜合分析可與設(shè)備評級/安全檢查等結(jié)合進(jìn)行。由工程部經(jīng)理或工程主管主持，維修班長和設(shè)備專責(zé)人及全部機(jī)電維修人員參加，必要時(shí)應(yīng)吸收維護(hù)、調(diào)試人員參加。1頁共10頁1.1.3設(shè)備在運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)異常時(shí)，由工程部經(jīng)理或工程主管負(fù)責(zé)招集專題分析會。1.1.4分析運(yùn)行中的重大問題時(shí)要即時(shí)向主管上級及電業(yè)、、供水、部門匯報(bào)。1.2運(yùn)行分析的主要內(nèi)容1.2.1運(yùn)行設(shè)備的異?，F(xiàn)象，如放電、異音、發(fā)熱、滲漏、油位、溫度、表計(jì)異常、自動保護(hù)裝置誤動作、誤報(bào)警、保險(xiǎn)絲熔斷等。1.2.2分析設(shè)備的運(yùn)行方式，健康狀況，電壓質(zhì)量，耗能指標(biāo)，無功設(shè)備運(yùn)行情況等。1.2.3分析安全生產(chǎn)，執(zhí)行規(guī)章制度及電工操作“兩票三制”情況和存在的問題。1.2.4分析安全措施及事故技術(shù)措施和事故處理情況，季節(jié)性預(yù)防事故措施執(zhí)行情況。1.2.5分析技術(shù)培訓(xùn)，技術(shù)管理、資料管理、文明生產(chǎn)等情況。1.2.6定期對設(shè)備的檢查、效驗(yàn)，特別是安全閥、壓力表、自動控制儀表、電器自動控制按鈕、控制閥門、設(shè)備自動保護(hù)裝置等。2、交接班制度2.1值班人員應(yīng)按照現(xiàn)場交接班制度的規(guī)定進(jìn)行交接，未辦完交接手續(xù)前不得擅自離崗職守。2.2交接班時(shí)發(fā)生事故，停止交接班并由交班人員處理，接班人員在交班班長的指揮下協(xié)作工作。2.3設(shè)備未維修完，交接班時(shí)應(yīng)將設(shè)備維修的配件、機(jī)件歸整好，雙方確認(rèn)交接，并告知對方所修設(shè)備的原因及設(shè)備維修單。2.4交接班規(guī)定2.4.1交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備。2.4.2檢查好供電、機(jī)械設(shè)備并確保安全運(yùn)行正常。2.4.3搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生清潔工作。2.4.4接班人員提前10分鐘到達(dá)值班崗位，接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況并雙方巡檢交接。2頁共10頁2.4.5發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助。2.4.6確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。2.4.7交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，至之雙方清楚后交接。2.4.8接班人查看上班的《工作記錄表》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。2.4.9配電工交接雙方認(rèn)為無誤后共同在《配電房工作記錄表》上簽名確認(rèn)。2.4.10交接完畢后所發(fā)生的情況和問題由接班人負(fù)責(zé)。2.4.11有下列情況之一不能交接班：2.4.12上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范、不清楚，配電室、值班室、操作間不清潔。2.4.13接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班，接班人超過接班時(shí)間未接班須向主管通知情況等候處理。2.4.14接班人醉酒或其他情況而未找到接班人。2.4.15在配電倒閘操作和事故處理過程中。2.4.16若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。2.5值班操作要點(diǎn)2.5.1值班人應(yīng)提前10分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。2.5.2堅(jiān)守崗位，不得串崗、脫崗、睡崗及做無關(guān)工作的事情。2.5.3按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對在用的電開關(guān)、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。2.5.4如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。2.5.5值班人員因特殊情況需要調(diào)班（調(diào)休）時(shí)，必須事前填寫《調(diào)班（調(diào)休）表》，并經(jīng)工程部主管同意開具簽字條方可調(diào)班（調(diào)休）。2.6配電交接班工作內(nèi)容一般應(yīng)為2.6.1發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助。3頁共10頁2.6.2系統(tǒng)和所在設(shè)備運(yùn)行方式。2.6.3保護(hù)和自動裝置運(yùn)行及變更情況，各種音響、信號、事故照明、設(shè)備情況。2.6.4設(shè)備異常，事故處理，缺陷處理等情況。2.6.5倒閘操作及未完的操作指令。2.6.6設(shè)備檢修，試驗(yàn)情況，安全措施的布置，接地線組編號及位置和使用中的工作票情況。2.6.7上級指示，工具備用，現(xiàn)場衛(wèi)生及消防器材等情況。2.6.8交接時(shí)應(yīng)作到全面交接，對口檢查。交接完畢后雙方值班人員在《運(yùn)行記錄簿》上簽字。3、樓宇自控值班工作制度3.1值班人員要嚴(yán)格按照《樓宇自控系統(tǒng)操作指導(dǎo)書》中規(guī)定對系統(tǒng)控制終端進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違章操作。3.2值班人員在值班期間對已設(shè)置好的照明和新風(fēng)機(jī)等設(shè)備的開關(guān)時(shí)間一律不得私自改動，如有改動，必須根據(jù)機(jī)關(guān)服務(wù)中心書面通知進(jìn)行操作。3.3嚴(yán)密監(jiān)視顯示器上各設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在《新風(fēng)機(jī)冬季（夏季）運(yùn)行記錄》和《中控室值班記錄》上做好記錄，并通知主管進(jìn)行處理，向工程部經(jīng)理匯報(bào)。3.4值班人員應(yīng)根據(jù)機(jī)關(guān)服務(wù)中心的要求及時(shí)調(diào)整系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)所做的調(diào)整應(yīng)詳細(xì)記錄在《中控室值班記錄》上。3.5值班人員要對進(jìn)入中控室人員進(jìn)行嚴(yán)格控制，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)，特殊情況者需辦理來客登記手續(xù)。3.6值班人員要嚴(yán)格按照各項(xiàng)設(shè)備的使用說明書及工作程序操縱設(shè)備，不得違章操作，對發(fā)生的技術(shù)性故障要及時(shí)報(bào)維修人員進(jìn)行處理。（對無法及時(shí)處理的，應(yīng)盡快與維保單位聯(lián)系解決）值班人員對發(fā)生的故障要及時(shí)報(bào)告，不得隱瞞或私自對故障設(shè)備進(jìn)行拆卸、維修。4、鑰匙使用管理制度4.1中控室應(yīng)急鑰匙使用制度4頁共10頁4.1.1中控室值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照《消防控制中心應(yīng)急鑰匙管理使用規(guī)定》對綜合辦公樓應(yīng)急鑰匙進(jìn)行保管與使用。4.1.2中控室值班人員負(fù)責(zé)對綜合辦公樓應(yīng)急鑰匙柜半套應(yīng)急鑰匙的日常保管，保管期間要仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)，未經(jīng)機(jī)關(guān)服務(wù)中心批準(zhǔn)權(quán)限人批準(zhǔn)，不得擅自將鑰匙轉(zhuǎn)借他人或挪做他用（緊急情況除外）。4.2機(jī)房鑰匙管理制度4.2.1凡24小時(shí)值班的機(jī)房，除值班人員掌握一套鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。4.2.2凡不是24小時(shí)值班的機(jī)房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時(shí)值班中控室保存，以防萬一。有特殊情況需使用時(shí)須嚴(yán)格登記。4.2.3不允許私配機(jī)房鑰匙。4.2.4無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。4.2.5機(jī)房鑰匙一旦遺失必須立即申報(bào)。4.2.6無人值班的機(jī)房，借用鑰匙需進(jìn)行登記。4.2.7飲用水水池、水箱的鑰匙只允許少數(shù)專人領(lǐng)用。5、弱電設(shè)備巡查保養(yǎng)制度5.1弱電維修員按計(jì)劃，應(yīng)每月（夏季6-9月；冬季11-次年4月）對冷凍機(jī)組1＃、2＃壓差開關(guān)、溫度開關(guān)進(jìn)行一次檢查、測試，確保設(shè)備器件的正常靈敏。5.2弱電維修員按計(jì)劃，每周對送風(fēng)溫度傳感器進(jìn)行一次檢查，根據(jù)傳感器靈敏度和測量誤差做出相應(yīng)的保護(hù)，并做好清除積物工作。5.3弱電維修員按計(jì)劃，每日對新風(fēng)機(jī)組壓差開關(guān)、風(fēng)閥執(zhí)行器以及風(fēng)門、水閥執(zhí)行器的工作狀態(tài)進(jìn)行一次檢查，并在檢查的同時(shí)清除表面積物、潤滑設(shè)備的傳動部分。如在現(xiàn)場工作時(shí)，要先將“手動/自動”轉(zhuǎn)換開關(guān)，旋轉(zhuǎn)至“?！钡奈恢?，將風(fēng)機(jī)關(guān)閉，最后將控制柜電源開關(guān)斷開，當(dāng)工作人員進(jìn)入風(fēng)機(jī)柜中進(jìn)行工作期間，此風(fēng)機(jī)柜外至少由一人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。5.4弱電維修員按計(jì)劃，冬季對防凍開關(guān)工作狀態(tài)每日定時(shí)進(jìn)行一次檢查。5.5弱電維修員按計(jì)劃，每季對DDC箱進(jìn)行一次內(nèi)部除塵，并檢查接線端5頁共10頁子是否牢固。5.6弱電維修員按計(jì)劃，每日對紅外報(bào)警器、攝像探頭等進(jìn)行巡視，檢查設(shè)備是否處于正常工作狀態(tài)、有無損壞，是否靈敏，攝像探頭位置有無變動等。5.7弱電維修員按計(jì)劃，每日（隨機(jī)）對煙感報(bào)警器、區(qū)域報(bào)警器、手動報(bào)警按鈕、消防排煙口、消防栓按鈕、消防電話插口、二氧化碳室（-1，3，5F）等進(jìn)行檢查，查驗(yàn)有無異常情況。（日巡視檢查采用隨機(jī)抽查的方式進(jìn)行，中控室主管每月對各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面檢查）5.8中控室各系統(tǒng)的保養(yǎng)內(nèi)容及保養(yǎng)周期按《工程部周期性保養(yǎng)計(jì)劃》準(zhǔn)時(shí)完成。6、會議協(xié)助工作制度6.1工作人員應(yīng)對專業(yè)設(shè)備做嚴(yán)格管理，保證設(shè)備完好無損，未經(jīng)機(jī)關(guān)服務(wù)中心分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得私自或轉(zhuǎn)借。6.2工作人員應(yīng)在會議前半小時(shí)進(jìn)入會場，進(jìn)行設(shè)備調(diào)試。6.3嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入操作現(xiàn)場。6.4工作人員應(yīng)愛護(hù)設(shè)備，對設(shè)備故障進(jìn)行簡單處理，不得私自維修，設(shè)備故障應(yīng)及時(shí)通報(bào)機(jī)關(guān)服務(wù)中心。6.5視頻會議應(yīng)按機(jī)關(guān)服務(wù)中心的要求進(jìn)行。7、管道維修人員工作制度7.1準(zhǔn)時(shí)到崗，不得遲到、早退，工作期間不得脫崗、串崗、離崗、不得干與本工作崗位無關(guān)的事情。7.2熟悉所管轄區(qū)域設(shè)備設(shè)施的位置、用途及使用標(biāo)準(zhǔn)、確保綜合辦公樓內(nèi)給排水系統(tǒng)的正常。7.3按時(shí)巡查并做好巡視記錄，確保設(shè)備的安全運(yùn)行；確保消防、生活蓄水池保持在正常水位，保證蓄水池的清潔及安全防范要求。在進(jìn)行二次供水水箱清潔消毒時(shí)要嚴(yán)格按照清洗程序工作，以達(dá)到水質(zhì)檢驗(yàn)要求。做好給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，填寫“設(shè)備保養(yǎng)記錄卡”，保證設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。當(dāng)盤根漏水超過滴漏范圍時(shí)，應(yīng)首先檢查盤根是否有松動情況，如有應(yīng)立即進(jìn)行加固，如無法加固應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換，以防止長時(shí)間的滴漏造成設(shè)備的銹蝕。6頁共10頁7.4每年四月份或雨季來臨前，巡查大樓里外雨排系統(tǒng)和樓內(nèi)檢測口，并疏通。服從指揮，不得擅離職守，如有特殊情況必須向部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可。愛護(hù)工具不得故意損壞、遺失。8、配電室值班制度8.1值班員必須有高度的責(zé)任心，要堅(jiān)守工作崗位，不得擅離職守。8.2值班人員每班對配電室高、低壓全部電氣設(shè)備線路巡視三次，遇有惡劣天氣和用電高負(fù)荷時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)巡視力度。8.3在巡視過程中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異味或聲音異常時(shí)，要正確判斷及時(shí)處理，并向上級報(bào)告做好記錄。8.4值班員在值班期間要注意各儀表信號的顯示，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。8.5任何人非工作需要不得進(jìn)入配電室。如果是因?yàn)楣ぷ鬟M(jìn)入配電室，必須在《配電室外來人員出入登記表》上登記。9、電梯維護(hù)操作工作制度9.1電梯維護(hù)操作人員須經(jīng)市勞動局特種操作技能培訓(xùn)后持證上崗。9.2應(yīng)嚴(yán)格按照電梯設(shè)備的安全操作程序和日常檢查制度工作。保證隨身通訊工具暢通，如電梯設(shè)備發(fā)生故障或緊急情況，應(yīng)隨叫隨到，不得延誤。9.3要認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)及性能，做到故障判斷準(zhǔn)確、處理迅速及時(shí)。電梯在運(yùn)行過程中，電梯維修操作人員要進(jìn)行不定時(shí)的巡檢，嚴(yán)禁在層門開啟的情況下掀按“檢修”按鈕來開動電梯作一般行駛；嚴(yán)禁掀按“檢修、急?！卑粹o來做一般正常行駛中的消號。電梯維修操作人員在用梯高峰期間必須在機(jī)房值班，不得擅自離崗。用梯高峰時(shí)間：上午8：10~8：40；中午11：20-12：10；下午：17：15-17：40。節(jié)假日期間由于人員流量的減少電梯維修操作人員可根據(jù)機(jī)關(guān)服務(wù)中心的指示關(guān)閉數(shù)部電梯。若電梯停止使用超過一周，必須先進(jìn)行仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后方可使用。9.4電梯維護(hù)操作人員要掌握每部電梯的運(yùn)行動態(tài)，如遇特殊情況應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)中心的指示做好需變動的電梯運(yùn)行方式的調(diào)整、管理工作，必要時(shí)可設(shè)置專梯，以適應(yīng)人員流量的需要。9.5電梯維護(hù)操作人員如要維修、保養(yǎng)及正常停用等原因停梯，應(yīng)一樓及檢7頁共10頁修層放置“例行保養(yǎng)、注意安全”及“正在維修”等字樣的告示牌。9.6機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房。10、維修電工工作制度10.1準(zhǔn)時(shí)到崗，不得遲到、早退，工作期間不得脫崗、串崗、離崗，不得做與本工作崗位無關(guān)的事情。10.2及時(shí)巡查作好巡查記錄，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行。10.3維修電器時(shí)嚴(yán)格按照《電工安全技術(shù)操作規(guī)程》進(jìn)行工作。10.4嚴(yán)禁在工作中使用不帶絕緣的金屬用具、工具，高空作業(yè)時(shí)，不得投擲工具、材料等。10.5嚴(yán)禁無故將強(qiáng)電間電源開關(guān)斷開。10.6報(bào)損的器件（如：燈泡等）或使用完盡的材料，按“材料、工具領(lǐng)用制度”辦理。10.7按“派工單”及時(shí)完成各項(xiàng)工作，如下班時(shí)間已到，維修人員需完成維修任務(wù)后，方可下班。10.8服從指揮，不得擅離職守，如有特殊情況必須向部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可。10.9愛護(hù)工具不得故意損壞、遺失。11、綜合維修人員工作制度11.1準(zhǔn)時(shí)到崗，不得遲到、早退，工作期間不得脫崗、串崗、離崗、不得干與本工作崗位無關(guān)的事情。11.2及時(shí)做好維修工作，如工作當(dāng)日處理不好或需多次處理的需向業(yè)主解釋清楚，防止造成業(yè)主誤會。11.3嚴(yán)格按巡視程序進(jìn)行日間巡視并做好巡視記錄，保證綜合辦公樓整潔、美觀。11.4服從指揮，不得擅離職守，如有特殊情況必須向部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許