工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理PPT

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安安全管理【互動(dòng)游戲】假如你是一名名飛行員，你你所駕駛的飛飛機(jī)飛行在非洲叢林上上，熱帶雨林林吸引了你。。突然，飛機(jī)機(jī)發(fā)生了故障障，你必須馬馬上跳傘。與與你一起降落落在叢林上的的有14樣物品，這時(shí)你必須做出一一些決定。先帶走哪些？哪些可以幫助我？？【互動(dòng)游戲】1.藥箱8.手槍2.手提收音機(jī)9.一瓶驅(qū)蟲劑3.打火機(jī)10.蛇咬藥箱4.三只高爾夫球球桿11.大砍刀5.七只大的綠色色垃圾袋12.一盒輕便食物物6.指南針13.一張防水毛毯毯7.蠟燭14.一個(gè)熱水瓶你的選擇？說出你的理由？你的選擇里面面有風(fēng)險(xiǎn)嗎？你有何考慮？你的選擇？說出你的理由由？你的選擇里面面有風(fēng)險(xiǎn)嗎？？你有何考慮？？第一部分：物物業(yè)項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)和防范范第一節(jié)引入入物業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必必要性一.從社會(huì)層面上上看：基于物業(yè)管理理的必要性二、從企業(yè)層層面上看：物業(yè)管理是一個(gè)非常有特特色的服務(wù)行業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)管理是是物業(yè)管理企企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在要求。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供供的對(duì)象是業(yè)主，服務(wù)對(duì)象是是活生生的人人，服服務(wù)人的不不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于實(shí)物物產(chǎn)品。三、從實(shí)踐操操作層面上看看：目前，中國物業(yè)管理理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理活動(dòng)幾幾乎是空白的的，呈現(xiàn)以下特特點(diǎn)：1.沒有專門的人員和機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)的的風(fēng)險(xiǎn)管理活活動(dòng)；2.企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管管理活動(dòng)基本本上是一種被動(dòng)式管理；3.企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管管理活動(dòng)往往往是瞬時(shí)或間斷的，意識(shí)到了了就進(jìn)行管理理，事后又是“好了傷疤忘忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的的風(fēng)險(xiǎn)管理理論方法法指導(dǎo)；第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理各階段段風(fēng)險(xiǎn)管理及及防范第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及及防范第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及及防范第三階段樓盤日常管理理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及及防范風(fēng)險(xiǎn)來自所處處的不同環(huán)境境第一階段樓樓盤接管期期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別別及防范一、新建住宅宅小區(qū)接管的的風(fēng)險(xiǎn)及防范范1.新建住宅小區(qū)區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法法設(shè)計(jì)隱患物業(yè)共有部位，設(shè)施設(shè)設(shè)備的質(zhì)量問問題竣工驗(yàn)收資料不齊全物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2.新建住宅小區(qū)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)防范策策略（1）詳細(xì)了解樓盤的權(quán)屬及及合法性（2）做好物業(yè)管管理的前期介入工作（3）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同》的風(fēng)險(xiǎn)防范1）謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同同2）合同雙方的的權(quán)力要對(duì)等，不能亂承諾諾3）明確物業(yè)合同服務(wù)務(wù)內(nèi)容、范圍圍、合同期限限等重要條款款4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)采用酬金制，要約定公示時(shí)間和內(nèi)容5）明確物業(yè)管理理服務(wù)區(qū)域6）避免對(duì)物業(yè)業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行誤導(dǎo)式式描述，明確支出范圍圍、作用7）注意免責(zé)條款的約定二、老（舊））住宅區(qū)接管管的風(fēng)險(xiǎn)及防防范業(yè)主委員會(huì)該樓盤存在的的歷史遺留問問題物業(yè)管理公司之間的惡性競競爭及不正當(dāng)當(dāng)招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別第二階段樓盤裝裝修期的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和防范裝修監(jiān)管、清清潔、治安是是要點(diǎn)業(yè)主違章裝修造成結(jié)構(gòu)構(gòu)破壞不規(guī)范裝修造成安全全或消防安全全隱患裝修監(jiān)管不力造成小區(qū)區(qū)整體外觀破破壞擺攤設(shè)點(diǎn)人員強(qiáng)買強(qiáng)賣賣與業(yè)主發(fā)生生糾紛沖突小區(qū)發(fā)生治安事件老（舊）住宅宅區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略略1.考察業(yè)委會(huì)成成立的程序是是否合法規(guī)范范，是否辦理相相關(guān)的手續(xù)，，否則在在日后的管理理服務(wù)中，將將會(huì)出現(xiàn)諸多多問題2.盡量避免陷入入惡性競爭的的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主主委員會(huì)不接3.分析這些歷史史遺留問題是是否可以化解4.詳細(xì)的財(cái)務(wù)測算和盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)分析5.必要時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)避免策略略樓盤裝修期的的風(fēng)險(xiǎn)防范策策略1.制定裝修管理理預(yù)案2.裝修申報(bào)、巡查與記錄3.裝修期間隱蔽蔽工程的巡查查與記錄，特別事件的的記錄要求準(zhǔn)確詳實(shí)4.進(jìn)行閉水試驗(yàn)5.裝修材料入口檢查6.定時(shí)清場制度和裝修出入人人員主副卡制制度7.及時(shí)履行報(bào)告義務(wù)8.買賣合同和管理規(guī)約約約定9.擺攤設(shè)點(diǎn)隊(duì)伍伍的管理（合同、保證證金制度、公公告、現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)管）策略【案例剖析】某小區(qū)是公務(wù)員員居住的小區(qū)，開發(fā)商商為了讓公務(wù)務(wù)員提前入住住，要求管理理公司在周圍圍環(huán)境仍在施施工的情況下下，允許住戶戶入伙裝修。。結(jié)果一業(yè)主主在晚間去現(xiàn)現(xiàn)場時(shí)失足跌跌落在未完工工的地下車道道上，造成骨骨折。為此，管理公公司被告上法法庭，經(jīng)裁決決管理公司因因未采取防護(hù)護(hù)措施和明示示公告，存在在過錯(cuò)，需賠賠償對(duì)方，造造成公司數(shù)萬萬元的經(jīng)濟(jì)損損失。【案例例啟啟示示】嚴(yán)格格照照章章管管理理經(jīng)常常性性的安安全全宣傳傳明確確且且明明示示的的公用用設(shè)施施使使用用規(guī)規(guī)定定必要要的標(biāo)標(biāo)牌牌標(biāo)識(shí)識(shí)警警示示系系統(tǒng)統(tǒng)業(yè)主主客客戶戶行行為為自自律律公公約約購買買公眾眾責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)第三三階階段段樓樓盤盤日日常常管管理理期期的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一、、治治安安、、車車輛輛管管理理類類型型風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】業(yè)主主家家中中財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)被被盜盜業(yè)主主人人身身及及生生命命受受到到損損害害車輛輛被盜或或者者墜墜物物砸砸車車【啟示示】此類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于防范范，，如如果果處處理理不不當(dāng)當(dāng)必必定定給給公公司司帶帶來來一一定定的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)損損失失。。二、、消消防防管管理理類類型型風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)設(shè)備備老化化引引起起火災(zāi)災(zāi)操作作不當(dāng)當(dāng)或或違違規(guī)規(guī)操作作引引起起火火災(zāi)災(zāi)消防防設(shè)設(shè)施施被被盜盜、、損損壞壞占用用消消防防通通道道缺少少火災(zāi)災(zāi)應(yīng)應(yīng)急急預(yù)案案【啟示示】消防防是物物業(yè)業(yè)管管理理的的重點(diǎn)點(diǎn)，，做做好好教教育育，，培培養(yǎng)養(yǎng)消消防防意意識(shí)識(shí)是是關(guān)關(guān)鍵鍵。三、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理類類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：在酬金金制制中忽視視業(yè)主主的知知情情權(quán)空置房物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)的的收收取取代收代代繳繳費(fèi)費(fèi)用用引發(fā)發(fā)糾糾紛紛業(yè)主主拖欠欠管理理費(fèi)費(fèi)用用引引發(fā)發(fā)糾糾紛紛【啟示示】此類糾糾紛紛在在于于溝通通，，溝溝通通的的依依據(jù)據(jù)是是法法律律。。四、、公公共共設(shè)設(shè)備備類類型型風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)電梯梯致人人損害害設(shè)備備損損毀毀因自自然然、、外外力力因因素素引引起起的的安全全隱隱患患【啟示示】此類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在在于于管理理，，購購買買保保險(xiǎn)險(xiǎn)可可以以防防范范。。五、、公公共共秩秩序序類類的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：寵物物噪音音公共共區(qū)區(qū)域域占占用用高空空拋物【啟示示】此類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主教教育育，，幫幫助助業(yè)業(yè)主主確確定定角角色色。。六、、公公共共環(huán)環(huán)境境類類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：保潔潔及及消消殺殺藥藥品品造造成成人人體體損損害害帶刺的的綠綠化化隔離離帶帶公共共設(shè)設(shè)施施維維修修或或改改造造現(xiàn)現(xiàn)場場公共共區(qū)區(qū)域域銳銳角角、、護(hù)護(hù)欄欄等等造造成成人人體體傷傷害害【啟示示】此類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防防范范在在于于服服務(wù)務(wù)意意識(shí)識(shí)的的提提高高。。七、、服服務(wù)務(wù)溝溝通通類類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：員工工禮禮儀儀、、禮禮貌貌和和服服務(wù)務(wù)態(tài)態(tài)度度員工工反應(yīng)應(yīng)效率率回訪訪溝溝通通【啟示示】此類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在在于于對(duì)對(duì)員員工工的的教教育育。。八、、法法律律和和合合同同管管理理類類的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的的續(xù)續(xù)簽簽合同同訂立立當(dāng)事事人人的的資資信信合同同條條款款爭議議方方式式【啟示示】此類風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在在于于法法律律意意識(shí)識(shí)的的不不斷斷提提高高。。九、、員員工工職職業(yè)業(yè)健健康康安安全全類類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)【例如如】：保潔潔類員工工維修修類員工工安全全類員工工【啟示示】管理理者服服務(wù)務(wù)好好員工工，，員員工工才才能能服服務(wù)務(wù)好好業(yè)業(yè)主主。。第二二部部分分物物業(yè)業(yè)安安全全管管理理【引言言】安全全管管理理的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)在在于于安安全全意意識(shí)識(shí)的提提高高！一、、安安全全管管理理的的原原則則（一一）預(yù)防防原原則則（二二））真誠誠原原則則（三三））應(yīng)急急原原則則二、、物物業(yè)業(yè)安安全全管管理理物業(yè)業(yè)安安全全管管理理是指物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司采采取取各各種種措措施施和和手手段段，，保保證證業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人的的人人身身、、財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安安全全，，維維持持正正常常生生活活和和工工作作秩秩序序的的一一種種管管理理工工作作。。三、、物物業(yè)業(yè)安安全全管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容治安安管管理理消防防管管理理車輛輛交交通通管管理理第二二節(jié)節(jié)治治安安、、消消防防和和停停車車管管理理一、、治治安安管管理理（一一））治治安安管管理理的的方方式式1.封閉閉式式管管理理這種種方式式適適合合政政府府機(jī)關(guān)關(guān)、、部部隊(duì)隊(duì)和和一一些些要要害害部部門門或或別別墅墅、、高高級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓等等一一些些高高檔檔物物業(yè)業(yè)或或者者業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人有有特特別別要要求求的的物物業(yè)業(yè)管管理理。。2.開放放式式管管理理一些些大的的住宅宅小小區(qū)區(qū)和和商商業(yè)業(yè)樓樓宇宇都都采采用用開開放放型型管管理理方方式式，，不不僅僅業(yè)業(yè)主主、、使使用用人人無無需需辦辦理理專專用用通通行行證證件件，，且且外外來來人人員員只只需需要要著著裝裝整整潔潔均均可可自自由由進(jìn)進(jìn)入入。。不不過過一一些些商商業(yè)業(yè)樓樓宇宇在在非非辦辦公公期期間間也也采采用用封封閉閉式式治治安安管管理理，，以以確確保保業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安安全全。。（二二））治治安安管管理理的的原原則則1.預(yù)防防為為主主，，防防治治結(jié)結(jié)合合2.堅(jiān)持持與與社社會(huì)會(huì)治治安安管管理理相相結(jié)結(jié)合合的的原原則則3.堅(jiān)持持““服服務(wù)務(wù)第第一一，，以以人人為為本本”的服服務(wù)務(wù)宗宗旨旨4.堅(jiān)持持治治安安工工作作硬硬件件與與軟軟件件一一起起抓抓的的原原則則（三三））物物業(yè)業(yè)治治安安管管理理案案例例【案例例一一】業(yè)主主住房房被被盜，，物物業(yè)業(yè)公公司司應(yīng)應(yīng)否否賠賠償償？？【案例例二二】酗酒酒后的的訪訪客客自傷傷怎怎么么辦辦？？【案例例三三】業(yè)主主請(qǐng)來來的的裝裝修修人員員要要強(qiáng)強(qiáng)行行進(jìn)進(jìn)入入小小區(qū)區(qū)怎怎么么辦辦？？二、、消消防防管管理理（一一））消消防防管管理理措措施施1.貫徹徹落落實(shí)實(shí)““誰誰主主管管，，誰誰負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)””的的消消防防原原則則2.建立立健健全全消消防防安安全全制制度度3.加強(qiáng)強(qiáng)防防火火管管理理4.加強(qiáng)強(qiáng)消