安徽省房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法考試試題

-.z.安徽省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是__。A．土地稀缺B．城市化進程快C．投機需求膨脹D．過度放貸2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應(yīng)為萬元。A：40B：48C：60D：70E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括__。①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④辦公費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；⑨物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨4、一般來說．標準方差越小，則投資的風險就__。A．越小B．一樣C．越大D．無關(guān)系5、已知*筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是（）。A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%6、在*商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。A．1504B．1404C．1304D．12047、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用評估。A：假設(shè)開發(fā)法B：剩余法C：市場法D：成本法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.69、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是__。A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅10、韓*在向張*催要賭債無果的情況下，糾集好友把張*挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張*一只手。韓*的作為__。A．構(gòu)成非法拘禁罪B．構(gòu)成綁架罪C．構(gòu)成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯D．構(gòu)成敲詐勒索罪

11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值__。A．下降B．上升C．不變D．不能確定12、用財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進行項目評價時，當__時，說明項目在財務(wù)上是可以接受的。A．FNPV大于國家規(guī)定值B．FNPV達到企業(yè)可以接受的水平C．FNPV≥0D．FNPV＜013、*商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。A．14140B．42421C．56561D．6000014、*在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項15建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、一份合格的房地產(chǎn)估價報告，應(yīng)由負責該估價項目的至少__名注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋估價機構(gòu)公章。以估價機構(gòu)的名義出具。A．1B．2C．3D．416、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數(shù)法B：潛在毛收入乘數(shù)法C：有效毛收入乘數(shù)法D：凈收益乘數(shù)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、假設(shè)*建設(shè)項目建設(shè)期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為__萬元。A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.7018、以下關(guān)于估價方法間的關(guān)系的表述，正確的是。A：在建工程適用市場法估價而不適用成本法估價B：市場法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、成本法求取D：在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、假如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限有__年。A．50B．22C．78D．1220、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。A：市場潛量B：市場預(yù)測量C：市場最低量D：市場最高量E：借款合同21、*期房預(yù)計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、目前我國城市住宅的供給主要有三類，即__、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房23、以下關(guān)于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔B：在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的相關(guān)責任由出具估價報告的估價師承擔，但使用者不當使用的除外C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限D(zhuǎn)：如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責任期限應(yīng)為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的。A：區(qū)位因素B：社會因素C：實物因素D：權(quán)益因素E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。A．實物配租B．租金核減C．發(fā)放租賃補貼D．實物配租和租金核減二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A．零售商的財務(wù)能力B．零售商需要的服務(wù)C．零售商組合與位置分配D．零售商的聲譽2、下列有關(guān)房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的一項是__。A．在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應(yīng)為開發(fā)過程中的成本支出B．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本不含建設(shè)成本和出租成本C．以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設(shè)成本和經(jīng)營成本D．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購買房地產(chǎn)時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本3、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：稅收政策B：城市規(guī)劃調(diào)整C：環(huán)境狀況D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E：匯率4、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有．(2007年試題)A：承諾費B：手續(xù)費C：擔保費D：利息E：稅費5、注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期為__。A．1年B．2年C．3年D．4年6、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用B．固定費用C．材料費用D．人工費用7、在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價一次拍賣。A：略低于B：略高于C：等于D：可高于也可低于E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、在的情況下，采用市場提取法求取報酬率Y要用到。A：試錯法B：移動平均法C：曲線擬合法D：線性內(nèi)插法E：指數(shù)修勻法9、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益B．估價時點前若干年的平均收益C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益D．估價時點前最高盈利年份的收益10、成本法中計算的銷售稅金及附加包括。A：營業(yè)稅B：所得稅C：土地使用稅D：城市維護建設(shè)稅E：教育費附加

11、下列不符合房地產(chǎn)估價機構(gòu)一級資質(zhì)的是。A：從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)3年以上B：業(yè)績要求在暫定期內(nèi)完成估價標準的建筑物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上C：注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D：有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源E：補助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排13、總地來講，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是__。A．正相關(guān)和正相關(guān)B．正相關(guān)和負相關(guān)C．負相關(guān)和正相關(guān)D．負相關(guān)和負相關(guān)14、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有。A：未來預(yù)期收益變化B：獲得金融機構(gòu)融資的難易程度C：政府稅收政策的影響D：土地供給的變化E：原用于其他方面資金的介入15、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是__。A．股票+投資基金B(yǎng)．債券+投資基金C．投資基金+股票+債券D．股票+債券16、在對房地產(chǎn)項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是的。A：相互關(guān)聯(lián)B：相互排斥C：相互獨立D：相互制約E：借款合同17、用不同的估價方法測算出的結(jié)果可能會有所不同。當這些測算結(jié)果有較大的差異時，估價人員應(yīng)尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D(zhuǎn)．②①④③⑤⑥18、導致房地產(chǎn)市場具有區(qū)別于一般市場的基本特性有。A：市場供給的特點B：市場需求的特點C：市場交易的特點D：市場價格的特點E：市場競爭的特點19、評估*宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2006年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房價實際為__萬元。A．2526B．2241C．2135D．298520、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是。A：土地不會毀損B：地上建筑物有耐久性C：變現(xiàn)性差D：土地使用權(quán)年限較長E：借款合同21、訴訟時效的延長是指對已經(jīng)完成的訴訟時效根據(jù)特殊情況而予以延長。A：人民政府B：人民檢察院C：人民法院D：公安部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是_