房地產(chǎn)物業(yè)管理講義講稿

物業(yè)業(yè)管管理理一、、物物業(yè)業(yè)的的含含義義“物物業(yè)業(yè)””一一詞詞譯譯自自英英語(yǔ)語(yǔ)ｐｐropertｙ或或estate，由由香香港港傳傳入入沿沿海海、、內(nèi)內(nèi)地地，，其其含含義義是是指指以以土土地地及及土土地地上上的的建建筑筑物物形形式式存存在在的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。?！啊拔镂飿I(yè)業(yè)””一一詞詞在在國(guó)國(guó)外外，，特特別別是是在在東東南南亞亞地地區(qū)區(qū)是是作作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的別別稱稱或或同同義義詞詞而而使使用用的的。。物物業(yè)業(yè)是是單單元元性性的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。物物業(yè)業(yè)既既可可指指單單元元性性的的地地產(chǎn)產(chǎn)，，也也可可指指單單元元性性的的建建筑筑物物。。物物業(yè)業(yè)有有大大小小之之別別，，它它可可以以根根據(jù)據(jù)區(qū)區(qū)域域空空間間作作相相對(duì)對(duì)分分割割，，整整個(gè)個(gè)住住宅宅小小區(qū)區(qū)中中的的某某住住宅宅單單位位可可作作為為一一物物業(yè)業(yè)，，辦辦公公樓樓宇宇、、商商業(yè)業(yè)大大廈廈、、酒酒店店、、廠廠房房倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)也也可可被被稱稱為為物物業(yè)業(yè)。。物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本概概念念《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》規(guī)定定：：““物物業(yè)業(yè)管管理理是是指指業(yè)業(yè)主主通通過(guò)過(guò)選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)，，由由業(yè)業(yè)主主和和物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)按按照照物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同約約定定，，對(duì)對(duì)房房屋屋及及配配套套的的設(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備和和相相關(guān)關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地地進(jìn)進(jìn)行行維維修修、、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)、、管管理理，，維維護(hù)護(hù)相相關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生和和秩秩序序的的活活動(dòng)動(dòng)。?！薄蔽飿I(yè)業(yè)管管理理的的原原則則1.產(chǎn)權(quán)權(quán)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理相相分分離離2.屬地地管管理理為為主主，，專專業(yè)業(yè)管管理理為為依依托托物業(yè)業(yè)所所在在地地人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐匚镂飿I(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的主主管管部部門門，，住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)隸隸屬屬于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門管管轄轄，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的專專業(yè)業(yè)管管理理物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)還還可可以以聘聘請(qǐng)請(qǐng)專專業(yè)業(yè)化化公公司司進(jìn)進(jìn)行行。。3.有償償服服務(wù)務(wù)、、有有償償使使用用、、合合理理分分擔(dān)擔(dān)4.管理理和和服服務(wù)務(wù)相相結(jié)結(jié)合合的的原原則則：：寓寓管管理理于于服服務(wù)務(wù)之之中中，，在在服服務(wù)務(wù)中中實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容物業(yè)業(yè)管管理理基基本本上上可可以以分分為為經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、管管理理和和服服務(wù)務(wù)三三個(gè)個(gè)方方面面。。一、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主要要是是指指依依據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)規(guī)律律、、市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)則則，，進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)策策劃劃，，制制定定并并實(shí)實(shí)施施銷銷售售方方案案或或者者是是評(píng)評(píng)估估預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)租租金金，，制制定定出出租租方方案案，，以以便便使使物物業(yè)業(yè)保保值值、、增增值值。。二、、管管理理物物業(yè)業(yè)主要要是是指指及及時(shí)時(shí)掌掌握握房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的變變動(dòng)動(dòng)和和使使用用情情況況，，使使房房屋屋得得以以及及時(shí)時(shí)修修繕繕，，保保持持其其使使用用功功能能，，將將房房屋屋的的數(shù)數(shù)量量、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、建建筑筑形形式式、、完完好好程程度度、、設(shè)設(shè)備備使使用用情情況況等等及及時(shí)時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地記記錄錄下下來(lái)來(lái)，，并并及及時(shí)時(shí)變變更更有有關(guān)關(guān)記記錄錄。。此此外外，，管管理理工工作作還還包包括括物物業(yè)業(yè)管管企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部的的管管理理，，如如：：財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)、、人人事事、、工工作作安安排排、、調(diào)調(diào)度度等等以以保保障障經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、服服務(wù)務(wù)的的正正常常運(yùn)運(yùn)行行。。三、、服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)主主是指指準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，及及時(shí)時(shí)地地滿滿足足業(yè)業(yè)主主和和承承租租人人的的要要求求，，如如清清潔潔、、保保安安、、綠綠化化及及其其他他約約定定的的服服務(wù)務(wù)。。物業(yè)業(yè)管管理理的的這這三三個(gè)個(gè)方方面面是是相相輔輔相相成成的的，，寓寓經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理于于服服務(wù)務(wù)之之中中，，在在服服務(wù)務(wù)中中完完善善經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理。。業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)．業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)是是代代表表機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)是是物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)業(yè)業(yè)主主的的代代表表機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，是是代代表表該該區(qū)區(qū)域域全全體體業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)施施自自治治管管理理的的組組織織。。業(yè)主委員員會(huì)成員員的資格格業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員應(yīng)當(dāng)由由業(yè)主擔(dān)擔(dān)任。除除此之外外，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員還還須符合合下列條條件：①①能遵守守物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)、規(guī)章章、規(guī)范范性文件件和業(yè)主主公約、、業(yè)主委委員會(huì)章章程；②②能履行行業(yè)主委委員會(huì)成成員職責(zé)責(zé)；③品品行端正正無(wú)劣跡跡；④熱熱心公益益事業(yè)．業(yè)主委委員會(huì)組組織業(yè)主委員員會(huì)根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理區(qū)域域的規(guī)模模由五人人至十五五人單數(shù)數(shù)組成。。業(yè)主委委員會(huì)主主任、副副主任在在業(yè)主委委員會(huì)委委員中推推選產(chǎn)生生。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)每屆任任期二至至三年，，可連選選連任。。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，一一個(gè)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域成立立一個(gè)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)。業(yè)主委員員會(huì)的職職責(zé)(1)召開業(yè)主主(代表)大會(huì)，報(bào)報(bào)告物業(yè)業(yè)管理的的實(shí)施情情況；(2)選聘或者者解聘物物業(yè)管理理公司；；與物業(yè)業(yè)管理公公司訂立立、變更更或者解解除物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)合同同；(3)負(fù)責(zé)本物物業(yè)管理理區(qū)域維維修基金金的籌集集、使用用和管理理；(4)審定物業(yè)業(yè)管理公公司提出出的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)年度度計(jì)劃、、財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算和決決算；(5)聽取業(yè)主主和使用用人的意意見和建建議，監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公公司的管管理服務(wù)務(wù)活動(dòng)；；(6)監(jiān)督公共共建筑、、公共設(shè)設(shè)施的合合理使用用；(7)業(yè)主(代表)大會(huì)賦予予的其他他職責(zé)物業(yè)管理理十大新新概念零干擾服服務(wù)汽車開到到住宅區(qū)區(qū)門口，，門就自自動(dòng)開了了，主人人走到樓樓門口，，樓道門門也應(yīng)聲聲而開，，路口電電子屏滾滾動(dòng)顯示示著當(dāng)天天的天氣氣預(yù)報(bào)和和社區(qū)內(nèi)內(nèi)特別通通知等需需要讓住住戶們了了解的當(dāng)當(dāng)天信息息。抄表表、收費(fèi)費(fèi)、澆花花這些也也全是““無(wú)人化化”的。。1999年出現(xiàn)在在蠊田城城市花園園的“零零干把服服務(wù)”是是物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的一種種新突破破。氛圍管理理在在住宅區(qū)區(qū)內(nèi)用中中華民族族傳統(tǒng)美美德營(yíng)造造出溫馨馨的服務(wù)務(wù)氛圍，，傳播文文明、現(xiàn)現(xiàn)代的生生活方式式，從而而感染、、教育和和約束在在此氛圍圍中生活活的人們們。由中中海物業(yè)業(yè)首先實(shí)實(shí)踐的““氛圍管管理”迅迅速被許許多住宅宅區(qū)接受受并加以以弘揚(yáng)，，給深圳圳住宅區(qū)區(qū)增添了了傳統(tǒng)與與現(xiàn)代相相結(jié)合的的文化鬼鬼力。個(gè)性化服服務(wù)在萬(wàn)科俊俊園率先先采用的的“個(gè)性性化服務(wù)務(wù)”能根根據(jù)不同同的住戶戶提供不不同的服服務(wù)，體體現(xiàn)了物物業(yè)管理理“以人人為本””的宗旨旨。這些些全新的的服務(wù)告告訴我們們，我們們身邊物物業(yè)管理理服務(wù)能能達(dá)到多多么好的的程度。?！肮芾韴?bào)報(bào)告”制制我我們們繳的管管理費(fèi)都都用在了了什么地地方？所所花的錢錢值不值值？當(dāng)不不當(dāng)？1999年3月萬(wàn)科物物業(yè)推出出的”管管理報(bào)告告“制度度，每季季向業(yè)主主細(xì)說(shuō)管管理費(fèi)如如何花銷銷、住宅宅區(qū)管理理得好不不好。產(chǎn)學(xué)聯(lián)手手1999年11月下旬，，一群學(xué)學(xué)生走上上了金地地物業(yè)管管理的各各個(gè)崗位位；一批批金地物物業(yè)的管管理骨干干，則下下次進(jìn)了了深圳職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院建建工系的的考場(chǎng)。。學(xué)生們們將在金金地熟悉悉物業(yè)管管理的基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)，完成成理論與與實(shí)踐相相結(jié)合的的第一步步。金地地物業(yè)的的管理骨骨干在進(jìn)進(jìn)行了系系統(tǒng)的理理論研修修后通過(guò)過(guò)嚴(yán)格的的考試和和考評(píng)走走上新的的管理崗崗位。1拖N管理中中海海物業(yè)在在管理跨跨度加大大、規(guī)模模優(yōu)勢(shì)凸凸現(xiàn)的情情況下創(chuàng)創(chuàng)造出的的“1拖N”管理架構(gòu)構(gòu)彌補(bǔ)了了過(guò)去““小而全全”的不不足?！啊?拖N”即確定一一個(gè)資深深的小區(qū)區(qū)管理處處為區(qū)域域管理中中心，由由它對(duì)周周邊小區(qū)區(qū)新管理理處實(shí)行行工作統(tǒng)統(tǒng)一安排排、分頭頭實(shí)施，，人員統(tǒng)統(tǒng)一高度度、分片片服務(wù)，，財(cái)務(wù)統(tǒng)統(tǒng)一分支支、分別別核算這這種“4統(tǒng)4分”的管管理運(yùn)作作，“1拖N”使管理服服務(wù)趨于于規(guī)范化化，使管管理與維維修人員員配比降降低了22%，提高了了專業(yè)設(shè)設(shè)備的使使用率，，使新小小區(qū)的開開辦費(fèi)平平均減少少了2成以上。。一卡制客客戶戶在社區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生生的所有有費(fèi)用，，包括水水、電、、有線電電視、電電話、物物業(yè)管理理費(fèi)、特特別服務(wù)務(wù)費(fèi)及維維修費(fèi)用用等，都都可以通通過(guò)一張張卡全部部解決，，特別是是，這張張卡還可可以幫助助客戶解解決黨政政軍銀行行貸款或或收取租租金的功功能。個(gè)個(gè)別社區(qū)區(qū)甚至解解決了一一卡進(jìn)出出所有戶戶門及社社區(qū)門的的問(wèn)題。。所謂智智能化社社區(qū)，應(yīng)應(yīng)該有這這樣一些些理念。。噪音等約約束性管管理社社區(qū)安安靜是每每一個(gè)住住戶的理理想，但但外部交交通及社社會(huì)噪音音，內(nèi)部部住戶的的噪音永永遠(yuǎn)都是是每一個(gè)個(gè)住戶的的難題。。特別是是內(nèi)部社社區(qū)的噪噪音管理理。如對(duì)對(duì)某些住住戶的洫洫聲、音音響聲、、裝修聲聲、電視視聲、吵吵鬧聲及及各類游游戲聲。。物業(yè)管管理是不不是應(yīng)該該有一個(gè)個(gè)公平的的管理公公約，對(duì)對(duì)其中個(gè)個(gè)別住戶戶的違規(guī)規(guī)行為進(jìn)進(jìn)行處理理以還社社區(qū)一個(gè)個(gè)安靜環(huán)環(huán)境。會(huì)所安排排特特色會(huì)所所是許多多新社區(qū)區(qū)成功的的新招，，但會(huì)所所經(jīng)營(yíng)往往往是物物業(yè)管理理公司的的難點(diǎn)之之一，能能把社區(qū)區(qū)住戶吸吸引到會(huì)會(huì)所里來(lái)來(lái)，視會(huì)會(huì)所為第第二客廳廳，同時(shí)時(shí)利用會(huì)會(huì)所展開開多種多多樣的社社區(qū)文化化、體育育、娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)，，應(yīng)該是是新型物物業(yè)管理理公司追追求的一一個(gè)方向向?yàn)槭裁匆菩形镂飿I(yè)管理理？物業(yè)管理理存在的的意義，，并不僅僅在于簡(jiǎn)簡(jiǎn)單維持持社區(qū)秩秩序，保保障住戶戶基本的的居住條條件，而而是在于于營(yíng)造一一種居住住氛圍，，協(xié)調(diào)好好社區(qū)內(nèi)內(nèi)各方面面的關(guān)系系，讓住住戶既感感覺(jué)到居居家的便便利，又又有一個(gè)個(gè)良好的的居住環(huán)環(huán)境。物物業(yè)業(yè)管理在在我國(guó)是是一個(gè)新新興行業(yè)業(yè)，尚屬屬起步發(fā)發(fā)展階段段，其最最主要的的功效，，體現(xiàn)在在物業(yè)的的保值、、增值上上。物業(yè)業(yè)管理的的水平在在很大程程度上決決定了物物業(yè)的價(jià)價(jià)值。通通過(guò)專業(yè)業(yè)化物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)的運(yùn)運(yùn)作和專專業(yè)人員員的努力力，使物物業(yè)保持持干凈整整潔，設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備得到到良好的的維修和和養(yǎng)護(hù)并并保持正正常運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀態(tài)，，為業(yè)主主和住戶戶提供安安全舒適適的居住住環(huán)境，，保障物物業(yè)有較較高的投投資回報(bào)報(bào)率。這這樣，物物業(yè)才可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)保值、、增值；；反之，，就會(huì)貶貶值。未來(lái)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，供供求關(guān)系系將會(huì)發(fā)發(fā)生較大大的變化化，特別別是隨著著住房商商品化的的發(fā)展，，個(gè)人將將成為市市場(chǎng)購(gòu)買買力的主主體，對(duì)對(duì)房屋的的要求也也將越來(lái)