房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程成成本管管理2006-11-241內(nèi)容大大綱樹(shù)立統(tǒng)統(tǒng)一的的成本本管理理理念念成本控控制基基本方方法－－目標(biāo)標(biāo)管理理詳解解建立多多層次次的成成本管管理體體系房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程成成本控控制要要點(diǎn)2006-11-242房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理理念念房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理行業(yè)業(yè)特征征房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理理念念―5W1H分析房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的發(fā)發(fā)展過(guò)過(guò)程2006-11-243房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理行業(yè)業(yè)特征征成本管管理的的基本本內(nèi)容容----合理確確定成成本與與有效效控制制成本本房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)中不同角角色的的成本本管理理特征征：施工企企業(yè)的的確定定與控控制—現(xiàn)場(chǎng)與與花費(fèi)費(fèi)，管管理上上的問(wèn)問(wèn)題設(shè)計(jì)單單位的的確定定與控控制—設(shè)計(jì)周周期與與深度度，技技術(shù)上上的問(wèn)問(wèn)題造價(jià)咨咨詢公公司的的確定定與控控制—圖紙與與定額額，技技術(shù)上上的問(wèn)問(wèn)題房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的確確定與與控制制—產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)上上的問(wèn)問(wèn)題；；就是要要知道道哪些些該花花哪些些不該該花（（有效效），，每部部分花花多少少合適適（匹匹配）），合合理配配置成成本（（均衡衡）。。強(qiáng)調(diào)調(diào)成本本的產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)向，，成本本管理理是為為了配配合產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)，，做做出更更好的的產(chǎn)品品。不同利利益原原則下下導(dǎo)致致目的的不同同，導(dǎo)導(dǎo)致關(guān)關(guān)注對(duì)對(duì)象、、工作作內(nèi)容容及方方法等等方面面的差差異2006-11-244房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理理念念―5W1H分析1，成本本管理理的目目的（WHY)—提升價(jià)價(jià)值2，房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的成本本構(gòu)成成（WHAT)—全成本本3，房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的出發(fā)發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控控制4，成本本管理理的階階段（WHEN)—全過(guò)程程5，成本本管理理的責(zé)責(zé)任人人（WHO)——全員6，成本本管理理的方方法(HOW）—目標(biāo)管管理2006-11-245成本管管理的的目的的（WHY)房地產(chǎn)產(chǎn)公司司是企企業(yè)，，利潤(rùn)是企業(yè)業(yè)用永永恒目目標(biāo)成本管管理的的目標(biāo)標(biāo)是保保證成成本的的支出出獲得得最有有效的的收益益—消除無(wú)無(wú)效成成本，，提升升投資資價(jià)值值成本控控制不不等于于省錢錢,花得多多會(huì)浪浪費(fèi)，，花得得少也也會(huì)有有浪費(fèi)費(fèi)，花花多花花少不不是重重點(diǎn)，，花的的有效效才是是關(guān)鍵鍵；避避免價(jià)價(jià)值不不平衡衡造成成的浪浪費(fèi)（（怎么么花錢錢）成本管管理的的目的的與企企業(yè)的的目標(biāo)標(biāo)是一一致的的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的的目標(biāo)標(biāo)2006-11-246房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本的構(gòu)構(gòu)成（（WHAT)—全成本本的概概念1，成本本的概概念：：一些基基本概概念的的區(qū)別別與聯(lián)聯(lián)系：：成本本、造造價(jià)、、投資資、費(fèi)費(fèi)用2，成本本構(gòu)成成建造成成本=前期費(fèi)費(fèi)用+建安工工程費(fèi)費(fèi)+室外及及配套套費(fèi)開(kāi)發(fā)成成本=土地費(fèi)費(fèi)用+建造成成本+開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)全成本=開(kāi)發(fā)成本本+期間費(fèi)（（營(yíng)銷和和管理等等）3，時(shí)間與與空間上上的分布布時(shí)間：建設(shè)全全過(guò)程都都在發(fā)生生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)實(shí)體+費(fèi)用2006-11-247工程成本本與完全全成本《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)》合計(jì)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用11開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號(hào)工程成本項(xiàng)目發(fā)展全成本開(kāi)發(fā)成本2006-11-248工程成本本與完全全成本例1土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)工程成本2006-11-249工程成本本與完全全成本例2土地成本前期費(fèi)用建安工程成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi)公司管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展成本臨時(shí)工程費(fèi)銷售需要的建安費(fèi)工程成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)環(huán)境工程費(fèi)公建配套費(fèi)建筑單體費(fèi)全成本＝開(kāi)發(fā)成本＋期間費(fèi)2006-11-24101，合理確確定—確定是控控制的前前提和基基礎(chǔ)，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)原原則，沒(méi)有準(zhǔn)確確只有合合理（計(jì)算準(zhǔn)準(zhǔn)確，有有條件的的，施工工單位算算的與甲甲方不同同）。成本的決決定因素素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品定位位。成本的影影響因素素:諸多經(jīng)營(yíng)營(yíng)、技術(shù)術(shù)、管理理方面;（如，資資金、進(jìn)進(jìn)度、協(xié)協(xié)調(diào)）（例定位位樁基，，泳池，，付款，，裝修趕趕工返工工，中海海的人才才，客戶戶質(zhì)量要要求，經(jīng)經(jīng)營(yíng)門鎖鎖）成本確定定的方法法:決不是靠靠定額算算出來(lái)的的；靠對(duì)對(duì)市場(chǎng)和和產(chǎn)品的的把握，，市場(chǎng)包包括銷售售市場(chǎng)和和原材料料市場(chǎng)；；成本管理理的立足足點(diǎn)（WHERE)兩大基本本內(nèi)容---確定與控制2006-11-24112，有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做做到隨時(shí)心中中有數(shù)控制的概念：控制是解決決問(wèn)題的手段段之一，目的的為達(dá)到某些些既定目標(biāo)；；控制可理解解為一系統(tǒng)對(duì)對(duì)外界影響的的調(diào)節(jié)功能，，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功功能可使系統(tǒng)統(tǒng)的結(jié)果不偏偏離既定目標(biāo)標(biāo)?？刂频囊兀褐贫繕?biāo)、偏偏差測(cè)定、修修正。有效控制的前前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)結(jié)果要及時(shí)反反饋。能動(dòng)的控制：不等同于限限制，時(shí)刻掌掌握實(shí)際與目目標(biāo)偏差的原原因、幅度、、造成后果，，進(jìn)而做出出相應(yīng)的調(diào)整整方案；保持持心中有數(shù)就就可以說(shuō)在控控制之中成本管理的立立足點(diǎn)（WHERE)兩大基本內(nèi)容容---確定與控制2006-11-2412成本管理的階階段（WHEN)——全過(guò)程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)過(guò)程---由虛到實(shí)虛擬：估、概概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)價(jià)、付款、結(jié)結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)發(fā)包2006-11-2413成本管理的階階段（WHEN)——全過(guò)程各階段成本管管理重點(diǎn)內(nèi)容容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)評(píng)價(jià)，盈利目目標(biāo)策劃階段—選擇性價(jià)比最最好的產(chǎn)品，，制定產(chǎn)品目目標(biāo)與發(fā)展計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)階段—產(chǎn)品目標(biāo)與成成本目標(biāo)的制制定---方案：最經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理方案，，符合項(xiàng)目定定位，體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品特征---初步：材料設(shè)設(shè)備的合理選型---施工圖：限額額設(shè)計(jì)，圖紙紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)價(jià)格和單位，，完備的合同同（與合作伙伙伴雙贏的關(guān)關(guān)系，資源與與技術(shù)的把握握）施工階段—變更和簽證的的管理，付款款審核，動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控銷售階段－營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算算管理，售樓樓工程成本控控制，銷售承承諾與資料的的把關(guān)竣工階段—結(jié)算、索賠辦辦理，項(xiàng)目后后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段段—保修金、維護(hù)護(hù)費(fèi)用的管理理2006-11-2414成本管理的責(zé)責(zé)任主體（WHO)—全員要點(diǎn)：所有與與產(chǎn)品制造相相關(guān)的部門，，都有成本管理的責(zé)責(zé)任，都要具具有成本意識(shí)識(shí)。成本意識(shí)：只只要考慮了性性價(jià)比問(wèn)題，，就是有成本本意識(shí)控制主體：從從“誰(shuí)花錢控控制誰(shuí)”到““誰(shuí)花錢誰(shuí)控控制”2006-11-2415成本管理的基基本方法（HOW)—目標(biāo)管理目標(biāo)確定的依依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握。目標(biāo)管理的過(guò)過(guò)程—PDCA循環(huán)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控的手段段—信息化2006-11-2416成本管理的基基本方法（HOW)—目標(biāo)管理2006-11-2417房地產(chǎn)成本管管理的發(fā)展過(guò)過(guò)程房地產(chǎn)成本管管理的三個(gè)階階段造價(jià)計(jì)算（概概、預(yù)、結(jié)））--定額模式下，，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，追求算算得快、算量量準(zhǔn)，定額熟熟、套價(jià)正確確；【審算型】成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破破目標(biāo)值【控制型】提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目目標(biāo)：面向公司利益益，講求性價(jià)比比，發(fā)掘價(jià)值值，創(chuàng)造價(jià)值值【能動(dòng)型】2006-11-2418房地產(chǎn)成本管管理的發(fā)展過(guò)過(guò)程管理難度加大大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)調(diào)要求高成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升審算型控制型能動(dòng)型強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確2006-11-2419當(dāng)前指導(dǎo)思想想結(jié)合產(chǎn)品和市市場(chǎng)，以造價(jià)價(jià)計(jì)算和成本本分析為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以目標(biāo)管管理為方法，，以技術(shù)管理理為保障，以以產(chǎn)品價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)標(biāo)開(kāi)展成本管管理工作。房地產(chǎn)成本管管理的發(fā)展過(guò)過(guò)程2006-11-2420內(nèi)容大綱樹(shù)立統(tǒng)一的成成本管理理念念成本本控控制制基基本本方方法法－－目目標(biāo)標(biāo)管管理理詳詳解解建立立多多層層次次的的成成本本管管理理體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)全全過(guò)過(guò)程程成成本本控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)2006-11-2421房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目標(biāo)標(biāo)制定定的過(guò)過(guò)程程房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目目標(biāo)標(biāo)分解解的方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本目目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的方方式式2006-11-2422成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理原原則則1，目標(biāo)標(biāo)的的內(nèi)內(nèi)涵：不僅僅限限于于成成本本目目標(biāo)標(biāo)值值本本身身、、更更要要關(guān)關(guān)注注成成本本背背后后的的產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)。。2，目標(biāo)標(biāo)的的作作用用：：目標(biāo)標(biāo)不不是是上上限限而而是是基準(zhǔn)準(zhǔn)，目目標(biāo)標(biāo)的的作作用用在在于于心心中中有有數(shù)數(shù)。。3，目目標(biāo)標(biāo)的的范范圍圍：：成本本目目標(biāo)標(biāo)是是整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的目目標(biāo)標(biāo)，，目目標(biāo)標(biāo)范范圍圍覆覆蓋蓋全全成成本本。。2006-11-2423成本本目目標(biāo)標(biāo)的的制制定定過(guò)過(guò)程程目標(biāo)標(biāo)制制定定的的時(shí)時(shí)間間：：幾個(gè)個(gè)階階段段目標(biāo)標(biāo)制制定定的的方方法法：：正向向與與反反向向目標(biāo)標(biāo)制制定定的的要要求求：：成本本＋＋產(chǎn)產(chǎn)品品目標(biāo)標(biāo)制制定定案案例例2006-11-2424制定定的的時(shí)時(shí)間間目標(biāo)標(biāo)的的雛雛形形從從立立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)時(shí)開(kāi)開(kāi)始始形形成成，，成成本本水水平平是是考考慮慮是是否否立立項(xiàng)項(xiàng)的的要要素素之之一一；；策劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段進(jìn)進(jìn)行行各各階階段段的的成成本本測(cè)測(cè)算算，，各各期期測(cè)測(cè)算算要要有有對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，比比較較變變化化原原因因，，原原則則上上前前期期目目標(biāo)標(biāo)控控制制后后期期目目標(biāo)標(biāo)；；實(shí)施施方方案案確確定定后后，，形形成成正正式式項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展成成本本目目標(biāo)標(biāo)。。施工工圖圖完完成成后后，，可可根根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)算算對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)做做調(diào)調(diào)整整（（通通常常是是在在偏偏差差較較大大的的情情況況下下）），，形形成成內(nèi)內(nèi)控控目目標(biāo)標(biāo)；；2006-11-2425新項(xiàng)目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測(cè)算（預(yù)控）目標(biāo)成本（發(fā)展）目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控）動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)標(biāo)形形成成的的幾幾個(gè)個(gè)階階段段2006-11-2426正向向測(cè)測(cè)算算：：測(cè)算算依依據(jù)據(jù)－－－成本本首首先先是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位與與檔檔次次決決定定的的，，因因此此成成本本目目標(biāo)標(biāo)要要在在與與產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)的的互互動(dòng)動(dòng)溝溝通通中中共共同同制制定定，，在在發(fā)發(fā)包包前前的的階階段段經(jīng)經(jīng)歷歷由由粗粗到到細(xì)細(xì)的的過(guò)過(guò)程程。。一一般般的的依依據(jù)據(jù)文文件件有有：：項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展報(bào)報(bào)告告、、策策劃劃報(bào)報(bào)告告、、各各階階段段的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件和和交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；測(cè)算算方方式式－－－根據(jù)據(jù)所所掌掌握握的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特征征，，不不一一定定是是固固定定方方式式；；（如如爛爛尾尾樓樓改改造造、、中中學(xué)學(xué)等等））團(tuán)隊(duì)隊(duì)工工作作－－－前期期工工作作盡盡可可能能做做細(xì)細(xì)，，促促進(jìn)進(jìn)策策劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的深深入入考考慮慮，，不不要要因因?yàn)闉榻窠窈蠛髸?huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生變變化化而而不不作作預(yù)預(yù)先先設(shè)設(shè)定定。（工作作重重心心前前移移））制定定的的方方法法2006-11-2427反向向倒倒逼逼：：確定定銷銷售售價(jià)價(jià)格格水水平平；；確定定利利潤(rùn)潤(rùn)要要求求；；反推推計(jì)計(jì)算算成成本本水水平平。。－－－目目標(biāo)標(biāo)需需經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)各各方方的的討討論論、、審審批批和和正正式式發(fā)發(fā)布布（（也也可可能能經(jīng)經(jīng)集集團(tuán)團(tuán)審審批批））。。制定定的的方方法法2006-11-2428水平平恰恰當(dāng)當(dāng)：：支持持定定位位，，提提升升價(jià)價(jià)值值；；既既有有可可行行性性，，又又具具挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)性性；；適適當(dāng)當(dāng)考考慮慮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；依據(jù)據(jù)充充分分：產(chǎn)品品定定位位支支撐撐目目標(biāo)標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)；；合理理確確定定的的前前提提條條件件：：了了解解市市場(chǎng)場(chǎng)、、結(jié)結(jié)合合產(chǎn)產(chǎn)品品，，有有充充分分的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)支支持持－－－－通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研和和數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)；；內(nèi)容容具具體體明明確確：：成本本內(nèi)內(nèi)容容明明確確（（比比如如同同樣樣是是高檔檔，各各人人心心目目中中可可能能不不同同））；；考考慮慮全全面面，，不不要要漏漏項(xiàng)項(xiàng)；；量化化計(jì)計(jì)算算：：盡可可能能有有量量化化的的計(jì)計(jì)算算，，量?jī)r(jià)價(jià)分離離，，而而不不是是籠籠統(tǒng)統(tǒng)的的總總數(shù)數(shù)，，便便于于今今后后的的對(duì)對(duì)比比分分析析；；推行行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化：最好好能能結(jié)結(jié)合合公公司司產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)，，制制定定公公司司通用用的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和表表格格，，各各項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不同同點(diǎn)點(diǎn)在在局局部部作作調(diào)調(diào)整整，，可可以以節(jié)節(jié)省省時(shí)時(shí)間間，，減減少少誤誤解解；；強(qiáng)調(diào)調(diào)考考核核作作用用：：盡可可能能作作為為績(jī)績(jī)效效考核核指指標(biāo)標(biāo)；所所有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司都都會(huì)會(huì)做做測(cè)測(cè)算算，，只只是是沒(méi)沒(méi)有有作作為為正正式式的的目目標(biāo)標(biāo)去去執(zhí)執(zhí)行行和和監(jiān)監(jiān)控控，，沒(méi)沒(méi)有有用用成成本本目目標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)控控制制結(jié)結(jié)果果進(jìn)進(jìn)行行考考核核。。制定定的的要要求求2006-11-24291，某中中學(xué)學(xué)成成本本控控制制綱綱要要：注意意前前期期制制定定的的過(guò)過(guò)程程、、計(jì)計(jì)劃劃和和人人員員，，如如何何調(diào)調(diào)整整2，某中中學(xué)學(xué)成成本本測(cè)測(cè)算算：注意意全全成成本本的的范范圍圍，，對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的明明確確3，某某改改建建項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本測(cè)測(cè)算算4，成成本本目目標(biāo)標(biāo)評(píng)評(píng)審審要要點(diǎn)點(diǎn)成本本目目標(biāo)標(biāo)制制定定—案例例2006-11-2430方式式之之二二，，按項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)體體分分解解方式式之之一一，，按合合同同計(jì)計(jì)劃劃分分解解方式式之之三三，，按考考核核責(zé)責(zé)任任分分解解三種種方方式式各各有有側(cè)側(cè)重重但但又又相相互互關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)成本本目目標(biāo)標(biāo)的的分分解解2006-11-2431分解解依依據(jù)據(jù)：甲方方的的分分判判與與采采購(gòu)購(gòu)計(jì)計(jì)劃劃分解解內(nèi)內(nèi)容容：：總目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為每每個(gè)個(gè)合合同同項(xiàng)項(xiàng)的的目目標(biāo)標(biāo)分解解時(shí)時(shí)間間：發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃完完成成后后確確定定分分解解項(xiàng)項(xiàng)及及初初步步總總目目標(biāo)標(biāo)，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段完完成成各各目目標(biāo)標(biāo)值值的的確確定定，，招招標(biāo)標(biāo)簽簽約約過(guò)過(guò)程程中中調(diào)調(diào)整整（（范范圍圍調(diào)調(diào)整整））方式式之之一一：：按按合合同同計(jì)計(jì)劃劃分分解解各合合同同分分解解目目標(biāo)標(biāo)也也是是招招標(biāo)標(biāo)的的評(píng)評(píng)判判依依據(jù)據(jù)之之一一目的的：：及及時(shí)時(shí)掌掌握握實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生成成本本，，實(shí)實(shí)施施動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控2006-11-2432多層層次次、、全全方方位位計(jì)計(jì)劃劃管管理理一級(jí)級(jí)計(jì)計(jì)劃劃：：項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃總綱綱領(lǐng)領(lǐng)二級(jí)級(jí)計(jì)計(jì)劃劃：：運(yùn)運(yùn)作作實(shí)實(shí)施施計(jì)計(jì)劃劃控制制設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)劃劃管管理理：出出圖圖計(jì)計(jì)劃劃、、定定樣樣計(jì)計(jì)劃劃合約約計(jì)計(jì)劃劃管管理理：考考察察計(jì)計(jì)劃劃、、招招標(biāo)標(biāo)、、簽簽約約計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理：隊(duì)隊(duì)伍伍、、材材料料進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃劃成本本計(jì)計(jì)劃劃管管理理：目目標(biāo)標(biāo)、、標(biāo)標(biāo)底底、、結(jié)結(jié)算算編編制制計(jì)計(jì)劃劃三級(jí)計(jì)劃劃：施工工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃實(shí)施2006-11-2433分解依據(jù)據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)設(shè)內(nèi)容（（設(shè)計(jì)圖圖紙及說(shuō)說(shuō)明）。。分解內(nèi)容容：總目標(biāo)分分解為分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程目目標(biāo)；包包括功能能組件的的劃分（（專業(yè)與與分項(xiàng)工工程的劃劃分），，可細(xì)到到分棟分分層分構(gòu)構(gòu)件。分解時(shí)間間：概算或預(yù)預(yù)算完成成后分解解，招標(biāo)標(biāo)簽約后后及結(jié)算算后對(duì)比比分析。。方式之二二：按工工程實(shí)體體分解目的：成成本數(shù)據(jù)據(jù)合理性性判定2006-11-2434分解依據(jù)據(jù)：部門或崗崗位成本本管理職職責(zé)及考考核辦法法。分解內(nèi)容容：總目標(biāo)分分解為每每個(gè)部門門或崗位位的成本本管理指指標(biāo),以及輔助助管理的的工作要要求。分解時(shí)間間：發(fā)展計(jì)劃劃完成后后即可確確定責(zé)任任，具體體數(shù)據(jù)在在預(yù)算調(diào)調(diào)整后固固定。方式之三三：按考考核責(zé)任任分解目的：：落實(shí)實(shí)成本本責(zé)任任考核核2006-11-2435方式之之三：：按考考核責(zé)責(zé)任分分解2006-11-2436策劃階階段項(xiàng)目發(fā)發(fā)展報(bào)報(bào)告設(shè)計(jì)階階段圖紙、、選材材用料料、設(shè)設(shè)備選選型立項(xiàng)階段可研報(bào)告投資估算總成本本測(cè)算算成本預(yù)預(yù)控目目標(biāo)分判計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目組組建方案－－初步步－施施工圖圖分項(xiàng)成成本測(cè)測(cè)算、、概算算、預(yù)預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額成本目目標(biāo)成本目目標(biāo)調(diào)調(diào)整成本動(dòng)動(dòng)態(tài)按責(zé)任任分解解按合同同分解解按實(shí)體體分解解成本目目標(biāo)分分解過(guò)過(guò)程2006-11-2437成本目目標(biāo)的的分解解—案例1，按招標(biāo)標(biāo)和合合同項(xiàng)項(xiàng)分解解：2，按科目目細(xì)分分：3，責(zé)任任劃分分：2006-11-2438成本目目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的的方法法控制產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，落實(shí)實(shí)到設(shè)設(shè)計(jì)、、選型型與合合約中中：在設(shè)計(jì)計(jì)和合合約中中體現(xiàn)現(xiàn)甲方方的意意圖，，保證證設(shè)計(jì)計(jì)和施施工的的成果果不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)定位位和檔檔次上上的偏偏差；；產(chǎn)品品的實(shí)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)導(dǎo)致目目標(biāo)的的落實(shí)實(shí)，使使預(yù)測(cè)測(cè)成本本分塊塊、分分步變變?yōu)閷?shí)實(shí)際成成本；；技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)結(jié)合的的手段段保證證目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：充分掌掌握技技術(shù)與與市場(chǎng)場(chǎng)，保保證經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用性性；加強(qiáng)過(guò)過(guò)程控控制：：既要有有完整整的流流程，，更要要強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目目操作作團(tuán)隊(duì)隊(duì)的成成本意意識(shí)與與溝通通，對(duì)對(duì)產(chǎn)品品和技技術(shù)的的控制制與對(duì)對(duì)成本本的控控制同同步實(shí)實(shí)現(xiàn)；；這里里所謂謂成本本意識(shí)識(shí)就是是要考考慮性性價(jià)比比；實(shí)行動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控，，預(yù)測(cè)測(cè)可能能變化化：重視動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控的的環(huán)節(jié)節(jié)（招招標(biāo)、、變更更、結(jié)結(jié)算））與利利用相相應(yīng)的的工具具（軟軟件與與報(bào)表表）；；偏差調(diào)調(diào)整與與內(nèi)部部平衡衡：調(diào)整也也是一一種落落實(shí)，，關(guān)鍵鍵是要要心中中有數(shù)數(shù)，調(diào)調(diào)整的的原因因、內(nèi)內(nèi)容、、幅度度、產(chǎn)產(chǎn)生的的影響響等；；調(diào)整整的對(duì)對(duì)象包包括成成本目目標(biāo)、、實(shí)施施方案案和利利潤(rùn)預(yù)預(yù)期；；調(diào)整整提出出原則則：誰(shuí)誰(shuí)主張張，誰(shuí)誰(shuí)舉證證；過(guò)程與與結(jié)果果的全全面考考核：：明確考考核的的對(duì)象象、要要求、、指標(biāo)標(biāo)。2006-11-2439成本目目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)—案例1，月報(bào)報(bào)表：：2，每月月變更更匯總總：3，調(diào)整整所需需文件件：4，后評(píng)評(píng)估報(bào)報(bào)告2006-11-2440小結(jié)1，成本本目標(biāo)標(biāo)管理理的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)事前有有目標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)項(xiàng)目總總成本本目標(biāo)標(biāo)及分分解事中有有監(jiān)控控：月月報(bào)表表事后有有分析析：后后評(píng)估估報(bào)告告目標(biāo)管管理兩兩階段段：招招標(biāo)前前產(chǎn)品品控制制為主主，招招標(biāo)后后以動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控為為主；；成本控控制始始終圍圍繞產(chǎn)產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)2，如何何著手手開(kāi)展展目標(biāo)標(biāo)管理理建立科科目，，結(jié)合合合同同策劃劃；制定目目標(biāo)：：方案案、擴(kuò)擴(kuò)初、、施工工圖階階段每月專專人負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)成成本變變更（（針對(duì)對(duì)每個(gè)個(gè)合同同）出成本本月報(bào)報(bào)，數(shù)數(shù)據(jù)及及分析析、建建議對(duì)數(shù)據(jù)據(jù)的及及時(shí)性性進(jìn)行行考核核要求求2006-11-2441內(nèi)容大大綱樹(shù)立統(tǒng)統(tǒng)一的的成本本管理理理念念成本控控制基基本方方法－－目標(biāo)標(biāo)管理理詳解解建立多多層次次的成成本管管理體體系房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程成成本控控制要要點(diǎn)2006-11-2442房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理體系系的建建立房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管控控模式式與成成本管管理企業(yè)成成本管管理體體系的的基本本內(nèi)容容成本管管理的的組織織管理理系統(tǒng)統(tǒng)成本管管理的的業(yè)務(wù)務(wù)管理理規(guī)范范成本管管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)流流程系系統(tǒng)成本管管理的的評(píng)價(jià)價(jià)系統(tǒng)統(tǒng)2006-11-2443房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管控控模式式與成成本管管理單一公司司的管控控模式職能式管管控：業(yè)務(wù)職能能部門為為主導(dǎo)矩陣式管管控：業(yè)務(wù)職能能部門與與項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)流程程相互平平衡項(xiàng)目制管管控：以項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)流程程為主導(dǎo)導(dǎo)集團(tuán)公司司的管控控模式運(yùn)營(yíng)管控控：組織與與項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的環(huán)環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控控：主要資源源：人、、財(cái)、項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控控：投資與財(cái)財(cái)務(wù)2006-11-2444項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理理型矩陣式管管理型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分工工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只只負(fù)責(zé)施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理部部門項(xiàng)目部成成為項(xiàng)目目執(zhí)行的的負(fù)責(zé)主主體，職職能部門門成為資資源提供供、建議議與監(jiān)督督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境的反反應(yīng)較慢慢；需要要高層協(xié)協(xié)調(diào)工作作多，容容易形成成決策堆堆積員工介入入雙重職職權(quán)之中中，需要要公司良良好的人人際關(guān)系系和全面面的培訓(xùn)訓(xùn)實(shí)施條件件項(xiàng)目數(shù)量量少，特特定區(qū)域域經(jīng)營(yíng)客戶定位位專一，，項(xiàng)目實(shí)實(shí)施環(huán)境境不確定定性低公司高層層介入項(xiàng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量量較多，，需要人人才共享享，不適適用于全全國(guó)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客戶較穩(wěn)穩(wěn)定，但但不確定定性較高高的項(xiàng)目目環(huán)境公司有專專業(yè)技能能提升要要求項(xiàng)目管理理型項(xiàng)目公司司或項(xiàng)目目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司司成為開(kāi)開(kāi)發(fā)工作作的全權(quán)權(quán)負(fù)責(zé)主主體項(xiàng)目執(zhí)行行風(fēng)險(xiǎn)較較大；不不利于公公司職能能知識(shí)積積累和專專業(yè)化發(fā)發(fā)展跨多個(gè)地地域經(jīng)營(yíng)營(yíng)或客戶戶需求變變化多項(xiàng)項(xiàng)目管理理前期的客客戶定位位非常準(zhǔn)準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品對(duì)客戶戶需求滿滿足程度度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門門內(nèi)部實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模模經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境反應(yīng)應(yīng)迅速，，便于實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目產(chǎn)品的的創(chuàng)新和和技術(shù)專專業(yè)化的的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境反應(yīng)應(yīng)靈敏，，清晰的的產(chǎn)品責(zé)責(zé)任，容容易達(dá)到到客戶的的滿意單一公司司的管控控模式2006-11-2445集團(tuán)公司司的管控控模式2006-11-2446形成過(guò)程程：項(xiàng)目目—公司—區(qū)域—集團(tuán)確立依據(jù)據(jù)：集團(tuán)團(tuán)與分公公司的管管控模式式授權(quán)程度度：先集集權(quán)、后后放權(quán)集團(tuán)公司司的成本本管理模模式—確立2006-11-2447集團(tuán)公司司的成本本管理模模式—案例1管理職能能：經(jīng)營(yíng)層面面：立項(xiàng)與資資金審批批，經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)確確定（集集團(tuán)確定定收益要要求及時(shí)時(shí)間）管理層面面：人力資資源與考考核（針針對(duì)下派派人員，，包括總總經(jīng)理、、總監(jiān)、、建筑、、財(cái)務(wù)、、成本部部經(jīng)理；；學(xué)生招招聘與培培養(yǎng)）；；統(tǒng)一架架構(gòu)、管管理制度度與流程程、作業(yè)業(yè)指導(dǎo)；；業(yè)務(wù)層面面：管理、監(jiān)監(jiān)控與服服務(wù)（案例1—業(yè)務(wù)管理理定位））2006-11-2448具體操作作：目標(biāo)評(píng)審審（立項(xiàng)項(xiàng)及方案案階段—審批）動(dòng)態(tài)監(jiān)控控（集團(tuán)團(tuán)成本月月報(bào)）參與重大大招標(biāo)戰(zhàn)略采購(gòu)購(gòu)（與技技術(shù)部協(xié)協(xié)作）地區(qū)成本本基準(zhǔn)（（考察分分析，與與地方一一起）標(biāo)準(zhǔn)合同同、招標(biāo)標(biāo)文件成本控制制研究（（設(shè)計(jì)階階段、含含鋼量））信息化平平臺(tái)建設(shè)設(shè)與推廣廣分公司年年度月度度檢查評(píng)評(píng)分集團(tuán)公司司的成本本管理模模式—案例1（案例1—業(yè)務(wù)管理理定位））2006-11-2449（案例2—綜合管理理定位））管理職能能：經(jīng)營(yíng)層面面：立項(xiàng)項(xiàng)與資金金審批管理層面面：人力力資源（（強(qiáng)勢(shì)管管理）與與考核（（一年年一次全集團(tuán)公公開(kāi)排名名，具體體分公司司自己考考核）；；統(tǒng)一架架構(gòu)、管管理制度與與流程、、作業(yè)指指導(dǎo)；業(yè)務(wù)層面面：服務(wù)務(wù)與指導(dǎo)導(dǎo)集團(tuán)公司司的成本本管理模模式—案例22006-11-2450具體操作作：綜合成本本管理（（項(xiàng)目成成本監(jiān)控控，16個(gè)公司*3-4項(xiàng)/公司，按區(qū)域分分工，月月報(bào)表））戰(zhàn)略采購(gòu)購(gòu)（配合合專業(yè)采采購(gòu)部門門的評(píng)標(biāo)標(biāo)分析））造價(jià)管理理（清單單招標(biāo)，，戰(zhàn)略咨咨詢公司司，造價(jià)價(jià)研究，，案例分析）到分公司司隨機(jī)抽抽查目標(biāo)不審審批（集集團(tuán)只管管何時(shí)定定目標(biāo)，，修訂是是否按程程序），只只審核（（專業(yè)參參謀保證證利潤(rùn)））總之，分分公司做做事，集集團(tuán)看方方向；業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)接接，沒(méi)有有管理對(duì)接關(guān)系系集團(tuán)公司司的成本本管理模模式—案例2（案例2—綜合管理理定位））2006-11-2451成本管理理的基本本內(nèi)容機(jī)構(gòu)組織織（架構(gòu)、、崗位與與職責(zé)））目標(biāo)制制定招標(biāo)合合約結(jié)算分分析運(yùn)營(yíng)流流程管管理：：項(xiàng)目目成本本全過(guò)過(guò)程動(dòng)動(dòng)態(tài)控控制評(píng)價(jià)體體系（數(shù)據(jù)據(jù)、工工具與與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）業(yè)務(wù)管管理：：四個(gè)個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范（制度度、規(guī)規(guī)定與與細(xì)則則）變更簽簽證三個(gè)基基本面面四個(gè)重重點(diǎn)一條主主線企業(yè)成成本管管理體體系的的基本本內(nèi)容容2006-11-2452企業(yè)成成本管管理體體系的的基本本內(nèi)容容成本管管理體體系的的四個(gè)個(gè)子系系統(tǒng)成本管理體系成本管理評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)、考核評(píng)價(jià)指標(biāo)、和信息處理工具。成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理具體業(yè)務(wù)工作開(kāi)展的要求與標(biāo)準(zhǔn)，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實(shí)施細(xì)則。成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)及權(quán)限劃分。成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，核心是目標(biāo)成本管理的實(shí)施和具體操作流程。2006-11-2453成本管管理的的組織織管理理系統(tǒng)統(tǒng)組織管管理系系統(tǒng)的的三項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容容組織架架構(gòu)：部門設(shè)設(shè)置及及管轄轄關(guān)系系，崗崗位設(shè)設(shè)定及及人員員編制制職責(zé)劃分：：部門職職能與與崗位位職責(zé)責(zé)權(quán)限分分配：業(yè)務(wù)審審批權(quán)權(quán)限，，行政政審批批權(quán)限限2006-11-2454成本管管理組組織架架構(gòu)與與人員員配置置（非非集團(tuán)團(tuán)公司司）成本管管理組組織架架構(gòu)采購(gòu)及及招標(biāo)標(biāo)管理理人員：：分專專業(yè),分項(xiàng)目目負(fù)責(zé)責(zé)采購(gòu)部部成本目目標(biāo)管管理公司分分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)成成本控控制供方管管理合同管管理招標(biāo)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小小組成本部成本目標(biāo)管理現(xiàn)場(chǎng)成本控制工程預(yù)結(jié)算供方管理合同管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本管管理中中心2006-11-2455成本管管理部部門職職職能能成本管理職能采購(gòu)管理職能成本目標(biāo)管理:成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估；工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零星工程或材料采購(gòu)的委托和簽證；供方管理：考察、評(píng)估、建庫(kù)并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備；采購(gòu)及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理；各企業(yè)業(yè)部門門的名名稱和和職責(zé)責(zé)劃分分往往往不同同（預(yù)預(yù)算部部，成成本部部，材材料部部，采采購(gòu)部部，合合約部部，工工程部部，商商務(wù)部部，但但基本本管理理與業(yè)業(yè)務(wù)工工作內(nèi)內(nèi)容必必須齊齊全，，才能能達(dá)到到精細(xì)細(xì)化管管理要要求。。2006-11-2456成本管管理崗崗位職職責(zé)成本部部經(jīng)理理崗位位職責(zé)責(zé)預(yù)算工工程師師崗位位職責(zé)責(zé)采購(gòu)部部經(jīng)理理崗位位職責(zé)責(zé)合約工工程主主管崗崗位職職責(zé)合約物物資主主管崗崗位職職責(zé)合約營(yíng)營(yíng)銷主主管崗崗位職職責(zé)成本管管理事事務(wù)員員崗位位職責(zé)責(zé)2006-11-2457成本管管理權(quán)權(quán)限劃劃分成本管管理權(quán)權(quán)限劃劃分招標(biāo)采采購(gòu)事事務(wù)權(quán)權(quán)限劃劃分規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)招招標(biāo)與與合約約權(quán)限限劃分分營(yíng)銷事事務(wù)招招標(biāo)與與合約約權(quán)限限劃分分工程合合約與與招標(biāo)標(biāo)權(quán)限限劃分分2006-11-2458一、管理制度

管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明對(duì)所管理內(nèi)容的基本管理要求。二、管理規(guī)定

管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門或項(xiàng)目成本管理中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)。三、實(shí)施細(xì)則

實(shí)施細(xì)則是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。成本管管理的的業(yè)務(wù)務(wù)管理理規(guī)范范成本管管理的的業(yè)務(wù)務(wù)管理理規(guī)范范分類類2006-11-2459關(guān)于管管理規(guī)規(guī)范分分類的的說(shuō)明明制度也可稱稱為：：條例、、規(guī)章章規(guī)定也可稱稱為：：規(guī)則、、準(zhǔn)則則、原原則、、規(guī)范范、規(guī)規(guī)程細(xì)則也可稱稱為：：方法、、辦法法、指指引（指引與與程序序一般質(zhì)質(zhì)量管管理體體系中中專指指描述述流程程的企企業(yè)公公文））成本管管理的的業(yè)務(wù)務(wù)管理理規(guī)范范2006-11-2460《成本管管理制制度》《目標(biāo)成成本管管理規(guī)規(guī)定》《招標(biāo)管管理規(guī)規(guī)定》《合同管管理規(guī)規(guī)定》《供方管管理規(guī)規(guī)定》《采購(gòu)管管理規(guī)規(guī)定》《工程預(yù)預(yù)結(jié)算算管理理規(guī)定定》《設(shè)計(jì)變變更、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證實(shí)施施細(xì)則則》《付款管管理規(guī)規(guī)定》《成本資資料管管理規(guī)規(guī)定》成本管管理的的業(yè)務(wù)務(wù)管理理規(guī)范范2006-11-2461房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)流程程管理理是以以項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值值鏈（（valuechain)為主導(dǎo)導(dǎo)展開(kāi)開(kāi)的，，跨部部門、、橫向向交叉叉的運(yùn)運(yùn)營(yíng)流流程管管理促促進(jìn)作作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化，提提高工工作效效率，，成本本管理理的運(yùn)運(yùn)營(yíng)流流程管管理是是其中中的重重要組組成部部分。。成本管管理的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)流程程系統(tǒng)統(tǒng)階段1開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)部門職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)階段2開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷階段3開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)管理成本管理2006-11-2462案例—流程全全景基于房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值值鏈運(yùn)運(yùn)營(yíng)流流程系系統(tǒng)2006-11-2463基于房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值值鏈運(yùn)運(yùn)營(yíng)流流程系系統(tǒng)業(yè)務(wù)流流程業(yè)務(wù)流流程是是指產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)流流程,例如:市場(chǎng)調(diào)調(diào)研流流程產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)流流程施工管管理流流程銷售流流程包括房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)生生收益益的核核心作作業(yè)管理支支持流流程支持流流程為為其它它流程程提供供基本本的框框架和底底層基基礎(chǔ)沒(méi)有這這些管管理支支持流流程,核心心流流程程不不可能能有有效效運(yùn)運(yùn)作作客戶設(shè)計(jì)階段流程策劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項(xiàng)階段流程成本管理理流程人力資源源管理流流程財(cái)務(wù)預(yù)算算流程……竣工階段流程流程清單單2006-11-2464成本管理理運(yùn)營(yíng)流流程系統(tǒng)統(tǒng)—案例案例1—流程圖案例2—流程關(guān)鍵鍵點(diǎn)的詳詳細(xì)描述述案例3—作業(yè)表單單2006-11-2465目的與作作用內(nèi)容與形形式建立及維維護(hù)注意的問(wèn)問(wèn)題【思考與研研討：本本公司房房地產(chǎn)管管理的基基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么么？有何何量化的的衡量與與評(píng)價(jià)指指標(biāo)？】成本管理理的評(píng)價(jià)價(jià)系統(tǒng)2006-11-2466目的掌握市場(chǎng)場(chǎng)信息積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司司資源沉淀業(yè)務(wù)務(wù)知識(shí)衡量工作作成效作用保證公司司的成本本管理水水平穩(wěn)定定、提升升目的與作作用2006-11-2467主要內(nèi)容容成本管理理數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)成本管理理考核指指標(biāo)內(nèi)容與形形式2006-11-2468成本管理理數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)包括成成本管理理標(biāo)準(zhǔn)（（供方、、法規(guī)合合同、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）與成成本指標(biāo)標(biāo)成本指標(biāo)標(biāo)不僅包包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（（價(jià)的指指標(biāo)，即即成本數(shù)數(shù)據(jù)），，還應(yīng)包包括技術(shù)術(shù)指標(biāo)（（量的指指標(biāo)）；；定額也是一一種成本數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)；甲甲方定額就就是技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本數(shù)據(jù)內(nèi)內(nèi)容很多，，概括為三三個(gè)層次的的成本數(shù)據(jù)據(jù)：項(xiàng)目及及單體、分分部分項(xiàng)及及專項(xiàng)工程程、人材機(jī)機(jī)及設(shè)備成本數(shù)據(jù)的的相關(guān)信息息也要同時(shí)時(shí)記載：時(shí)時(shí)間、技術(shù)術(shù)特征、來(lái)來(lái)源，充分分反映市場(chǎng)場(chǎng)和產(chǎn)品的的特征成本管理數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的主主要內(nèi)容2006-11-2469主要形式用工具軟件：：EXCEL，AEECSS等，形成固固定的表格格模版；管理軟件：：通用、定定制（如如萬(wàn)科、金金地、招商商）形式的選擇擇根據(jù)公司的的管理現(xiàn)狀狀和需要區(qū)分管理類類軟件和信信息類軟件件結(jié)合具體業(yè)業(yè)務(wù)流程和和管理特征征盡可能集成成，防止重重復(fù)勞動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容容與形式2006-11-2470工作內(nèi)容--建立制度與與規(guī)范，制制定成本管管理數(shù)據(jù)的的標(biāo)準(zhǔn)與分分類；分析析整理（BCIS的方法）；；錄入與維維護(hù)工作時(shí)間--在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上進(jìn)行：：調(diào)研、詢?cè)儍r(jià)、招標(biāo)標(biāo)、合同、、結(jié)算；最最好能與工工作過(guò)程結(jié)結(jié)合而不是是做為額外外的工作工作人員--專職或?qū)I(yè)業(yè)人員，二二者結(jié)合數(shù)據(jù)庫(kù)的建建立與維護(hù)護(hù)2006-11-2471成本管理考考核指標(biāo)2006-11-24721，相關(guān)制度：2，分析表格3，成本管理信信息庫(kù)：檢索、供方方、法規(guī)4，成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)：?jiǎn)蝺r(jià)庫(kù)ACCESS，電梯EXCEL成本管理的的評(píng)價(jià)系統(tǒng)統(tǒng)—案例2006-11-2473內(nèi)容大綱樹(shù)立統(tǒng)一的的成本管理理理念成本控制基基本方法－－目標(biāo)管理理詳解建立多層次次的成本管管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全過(guò)過(guò)程成本控控制要點(diǎn)2006-11-2474房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全過(guò)過(guò)程成本控控制要點(diǎn)立項(xiàng)階段成成本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本控控制招標(biāo)階段成成本控制施工階段成成本控制結(jié)算階段成成本控制營(yíng)銷階段成成本控制2006-11-2475通過(guò)對(duì)房地地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)階段作作業(yè)過(guò)程進(jìn)進(jìn)行成本控控制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)降低成本本的目的。。開(kāi)發(fā)各階段段的成本控控制要點(diǎn)2006-11-2476成本全過(guò)程程動(dòng)態(tài)控制制－一條線開(kāi)發(fā)各階段段的成本控控制要點(diǎn)立項(xiàng)階段策劃階段設(shè)計(jì)階段發(fā)包階段施工階段竣工階段成本估算；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品；制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃。最經(jīng)濟(jì)合理的方案；材料設(shè)備的合理選型；限額設(shè)計(jì)；圖紙質(zhì)量和時(shí)間保證。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確定合適的價(jià)格和單位；完備的合同促成雙贏局面。變更和簽證的管理；付款審核。結(jié)算、索賠辦理；項(xiàng)目后評(píng)估。數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存營(yíng)銷階段營(yíng)銷成本目標(biāo)確定與控制。2006-11-2477立項(xiàng)階段成成本控制項(xiàng)目立項(xiàng)階階段需對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展成成本客觀、、全面、準(zhǔn)確地地估算：充分考慮項(xiàng)項(xiàng)目的不確確定性；合理確定估估算基礎(chǔ)；；合理預(yù)計(jì)工工程量和工工程綜合單單價(jià)；謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新新項(xiàng)目成本本。2006-11-2478立項(xiàng)環(huán)節(jié)成成本控制要要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免開(kāi)發(fā)部拆遷安置費(fèi)用房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。開(kāi)發(fā)部大市政費(fèi)用交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。設(shè)計(jì)部、工程部與設(shè)計(jì)部規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)開(kāi)發(fā)部付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益開(kāi)發(fā)部付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多開(kāi)發(fā)部三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部與開(kāi)發(fā)部手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)盡量先辦手續(xù)后付款。開(kāi)發(fā)部3、合作開(kāi)發(fā)合作方式有利于公司。開(kāi)發(fā)部分成比例雙贏原則。開(kāi)發(fā)部交房時(shí)間盡可能地延后交房。工程部交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)部付款總額與付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式。開(kāi)發(fā)部2006-11-2479立項(xiàng)階段成成本控制實(shí)例《成本調(diào)研報(bào)報(bào)告模板》《開(kāi)發(fā)成本測(cè)測(cè)算表》2006-11-2480規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本控控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段的成本本控制所占占權(quán)重最大大在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段進(jìn)行行成本控制制是實(shí)現(xiàn)事事前控制的的關(guān)鍵，可可以最大限限度的減少少事后變動(dòng)動(dòng)帶來(lái)的成成本。規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段的成本本控制過(guò)程程以經(jīng)濟(jì)合理性性最大為原原則，周密規(guī)劃，，科學(xué)討論論，嚴(yán)格審審批。2006-11-2481規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書和可行性設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、成本部和工程部（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評(píng)審。設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、成本部、工程部和管理層（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。設(shè)計(jì)部與工程部根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算成本部與設(shè)計(jì)部2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部和工程部方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部2006-11-2482規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)（（續(xù)）3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行內(nèi)部審核。設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做出概算。成本部、設(shè)計(jì)部與工程部制訂成本控制綱要成本部（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)，組織專家評(píng)審和進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專業(yè)人員勘察。設(shè)計(jì)部與工程部（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，并由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)部、工程部與成本部報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。開(kāi)發(fā)部審圖施工配合互審互簽，明確修改意見(jiàn)，相互溝通。設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷部與成本部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部與工程部2006-11-2483規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)（（續(xù)）6、裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解計(jì)劃。招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷部招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部7、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部和工程部（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研，爭(zhēng)取政府有利條件。開(kāi)發(fā)部（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)部與成本部招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。銷售部與工程部招標(biāo)評(píng)審；尋找戰(zhàn)略合作單位。采購(gòu)部與工程部（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部與工程部8、材料設(shè)備選型（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部與工程部2006-11-2484實(shí)例《限額設(shè)計(jì)控控制表》《價(jià)值分析模模板》《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化流程》規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本控控制2006-11-2485基本定義：：通過(guò)在設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及及成本的評(píng)評(píng)估，對(duì)整整體設(shè)計(jì)思思路或局部部做法、材材料選用進(jìn)進(jìn)行檢查、、比較、改改進(jìn)，獲得得更滿意性性價(jià)比的設(shè)設(shè)計(jì)成果。。范圍：所有設(shè)計(jì)方方案—土方、基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、、外立面、、門窗、精精裝修、智智能化、室室外管網(wǎng)、、道路、景景觀，等等等。實(shí)施：組織保證：成立項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)小組，，包括設(shè)計(jì)計(jì)、工程、、項(xiàng)目等專專業(yè)工程師師及成本人人員，綜合合控制設(shè)計(jì)計(jì)成果。準(zhǔn)備階段：分項(xiàng)目，，按出圖計(jì)計(jì)劃，編制制項(xiàng)目總體體方案優(yōu)化化的時(shí)間計(jì)計(jì)劃。收集集類似項(xiàng)目目經(jīng)驗(yàn)做法法及數(shù)據(jù)，，作為方案案比較的參參照物。事前控制：設(shè)計(jì)合約的的簽訂，包包括限額設(shè)設(shè)計(jì)的指標(biāo)標(biāo)、過(guò)程配配合條款、、獎(jiǎng)罰條款款。設(shè)計(jì)小小組與設(shè)計(jì)計(jì)院設(shè)計(jì)組組的聯(lián)系電電話互換。。事中控制：貼身跟進(jìn)、、典型測(cè)算算，修改建建議。事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、、檢查調(diào)整整，落實(shí)獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰。設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））2006-11-2486特別注意：：方案優(yōu)化≠≠省錢方案優(yōu)化≠≠降低品質(zhì)質(zhì)方案優(yōu)化要要兼顧效果果、質(zhì)量、、成本、實(shí)實(shí)施設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））2006-11-2487前提：建筑體型看看似復(fù)雜設(shè)計(jì)院習(xí)慣慣性的保守守設(shè)計(jì)目的：確保項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)鋼含量量、砼含量量合理經(jīng)濟(jì)濟(jì)；確保項(xiàng)目基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)合合理、經(jīng)濟(jì)濟(jì)；減少圖紙錯(cuò)錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)化2006-11-2488結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)化廣州萬(wàn)科城城市花園設(shè)設(shè)計(jì)指標(biāo)控控制表控制指標(biāo)小高層鋼筋含量(Kg/m2)混凝土含量(m3/m2)正負(fù)零以上結(jié)構(gòu)550.37其中梁14-150.065-0.075其中板12.5-13.50.12-0.13其中柱(墻)12.5-13.50.065-0.075控制要點(diǎn)：：工程部配置置結(jié)構(gòu)工程程師，專業(yè)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化工作作。必須設(shè)立含含量指標(biāo)及及獎(jiǎng)罰條款款。設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））2006-11-2489控制要點(diǎn)：：計(jì)劃管理定期例會(huì)協(xié)協(xié)調(diào)對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)過(guò)程管理測(cè)算基礎(chǔ)成本應(yīng)應(yīng)綜合考慮慮地基處理理及承臺(tái)到設(shè)計(jì)院與與設(shè)計(jì)師直直接溝通，，準(zhǔn)確、迅迅速提供梁梁、板、柱柱數(shù)據(jù)橫向比較分分析設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)化2006-11-2490控制要點(diǎn)：：快速反饋預(yù)預(yù)算指標(biāo)如果分段出出圖，則分分段提供預(yù)預(yù)算數(shù)據(jù)獎(jiǎng)罰措施兌兌現(xiàn)圖紙會(huì)審盡盡快完成設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化（例））結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)化2006-11-2491招標(biāo)階段成成本控制招標(biāo)階段要要把握兩點(diǎn)點(diǎn)：標(biāo)書制訂—逐步實(shí)施工工程量清單單招標(biāo)。評(píng)標(biāo)—合理低價(jià)中中標(biāo)原則。。材料及設(shè)備備采購(gòu)成本本控制的核核心要素是是：市場(chǎng)信息和采購(gòu)招標(biāo)在市場(chǎng)上篩篩選最佳性性價(jià)比的材材料和設(shè)備備，通過(guò)規(guī)規(guī)范的招標(biāo)標(biāo)過(guò)程，獲取競(jìng)爭(zhēng)性低低價(jià)成本。逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)采購(gòu)-集中采購(gòu)-戰(zhàn)略采購(gòu)的的提升。2006-11-2492招標(biāo)過(guò)程成成本控制要要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名錄及資料庫(kù)；從認(rèn)可名冊(cè)中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部門推薦。采購(gòu)部組織考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位進(jìn)行審核。采購(gòu)部與經(jīng)辦部門2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經(jīng)辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過(guò)審核。經(jīng)辦部門與采購(gòu)部3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo)按照優(yōu)先順序進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)：1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位經(jīng)辦部門與采購(gòu)部2006-11-2493材料及設(shè)備備采購(gòu)成本本控制要點(diǎn)點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體1、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。工程部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)擇。采購(gòu)部2、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購(gòu)招標(biāo)及訂立合同時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃分解材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。采購(gòu)部生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合。運(yùn)輸周期與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)、與工程進(jìn)度配合安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合工程部交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)溝通與協(xié)作。3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。工程部4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量工程部質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部5、材料保管與保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者采購(gòu)部與工程部材料保修明確保修責(zé)任和保修期2006-11-2494招標(biāo)階段成成本控制實(shí)例《工程量清單單標(biāo)底編制制細(xì)則》《評(píng)標(biāo)細(xì)則》招標(biāo)系列表表單2006-11-2495施工階段成成本控制由于市場(chǎng)變變化與市場(chǎng)場(chǎng)把握等原原因，施工工階段不可可避免由于于各種情況而而要對(duì)施工工計(jì)劃和內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行改改動(dòng)，這些些變更產(chǎn)生的費(fèi)用及材材料、工程程款的支付付須嚴(yán)格控控制。工程程質(zhì)量控制制和工期控制制對(duì)成本控控制有直接接影響。特別注意：：各部門的的及時(shí)溝通通和良好合合作。2006-11-2496施工環(huán)節(jié)成成本控制要要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部與成本部（2）變更的審核、審批與知會(huì)按照審批權(quán)限審批后方可進(jìn)行變更；發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單；變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門與設(shè)計(jì)部2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。項(xiàng)目部（2）簽證的時(shí)限遵守當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。項(xiàng)目部與成本部（4）簽證的審批遵循先審批后實(shí)施的原則；在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。經(jīng)辦部門（5）簽證的匯總對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。項(xiàng)目部與成本部2006-11-2497施工環(huán)節(jié)成成本控制要要點(diǎn)3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽，各專業(yè)互審互簽；在開(kāi)工前盡量把圖紙中的問(wèn)題修改完。工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)，避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程部與項(xiàng)目部5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方