房地產(chǎn)精細(xì)化管理培訓(xùn)講義

房地地產(chǎn)產(chǎn)精精細(xì)細(xì)化化管管理理房地產(chǎn)項項目全程程運作指指導(dǎo)房地產(chǎn)全全程管理理總控表表項目的前前期階段段土地的獲獲取可可研報告告市場研究究（宏、、中、微微）環(huán)境分析析市場定位位規(guī)劃投資和開開發(fā)設(shè)計方案案總規(guī)施工圖設(shè)設(shè)計單體景觀其中還包包括各項項報建和和勘測設(shè)計方案案內(nèi)容：規(guī)規(guī)劃設(shè)計計建筑單體體設(shè)計景觀設(shè)計計一般流程程：設(shè)計要點點要要點細(xì)細(xì)化*方方案設(shè)計計方案評選選*選選定定要點細(xì)化化問題：或或簡單化化或省略略要點細(xì)化化是關(guān)鍵鍵，是控控制點（（設(shè)計質(zhì)質(zhì)量）原因：明明確的要要點有約約束力減少設(shè)計計修改量量體現(xiàn)設(shè)計計師水平平節(jié)省時間間、費用用規(guī)劃設(shè)計計要點能反映出出可研報報告的思思想應(yīng)與營銷銷中的賣賣點相結(jié)結(jié)合在車位、、智能化化等方面面具有一一定的超超前意識識考慮風(fēng)水水（心里里暗示））考慮經(jīng)濟濟成本建筑單體體設(shè)計要要點充分與可可研報告告相結(jié)合合包含參數(shù)數(shù)：面積積、戶型型、顏色色、朝向向、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系等等景觀設(shè)計計要點應(yīng)與建筑筑風(fēng)格相相符充分運用用“遮眼眼法”考慮成本本（維護護成本））方案評選選問題：老老板主觀觀性，專專家會成成效不明明顯，方方案選擇擇反復(fù)不不定這步是控控制設(shè)計計質(zhì)量的的關(guān)鍵控控制點建議：方方案編號號，獨立立打分，，有時最最終方案案可由老老板定。。在方案選選定前應(yīng)應(yīng)與規(guī)劃劃部門溝溝通一下下。施工圖設(shè)設(shè)計階段段問題：完完全委托托給設(shè)計計院做，，在過程程中沒有有采取控控制措施施這步是控控制成本本的關(guān)鍵鍵控制點點控制內(nèi)容容：鋼筋筋用量基礎(chǔ)及基基坑支護護(事前控制制）建材的選選擇設(shè)備的選選擇（必必要性））給設(shè)計院院足夠的的設(shè)計周周期項目中期期階段施工階段段這步是進進度、質(zhì)質(zhì)量的關(guān)關(guān)鍵控制制點問題：施施工單位位選擇工程部直直接抓施施工單位位，成效效不明顯顯工程簽證證多，成成本控制制難質(zhì)量和進進度誰輕輕誰重監(jiān)理地位位不高，，工作形形式化對進度缺缺少整體體把握關(guān)鍵控制制點及解解決方法法選擇過硬硬的施工工、監(jiān)理理單位，，認(rèn)準(zhǔn)項項目經(jīng)理理，實行行項目經(jīng)經(jīng)理責(zé)任任制加強合同同管理，，嚴(yán)格按按合同辦辦事甲方監(jiān)監(jiān)理施施工工單位對監(jiān)理工工作進行行監(jiān)督（（監(jiān)理日日志）加強工程程簽證的的管理（（技術(shù)性性，數(shù)量量）對關(guān)鍵施施工控制制點進行行連續(xù)監(jiān)監(jiān)督工程款與與工程掛掛鉤，付付款要及及時運用項目目管理軟軟件整體體把握工工程進度度物業(yè)部門門可以介介入、熟熟悉了解解現(xiàn)場增設(shè)設(shè)專/兼職合同同工程師師隱性成本本分析管理差異異分析主動控制制技巧外部管理理合作關(guān)關(guān)系工程開發(fā)發(fā)外部協(xié)協(xié)調(diào)主流流程圖工程開發(fā)發(fā)內(nèi)部協(xié)協(xié)調(diào)主流流程圖建立信息息平臺促促進管理理提升合同管理理問題：人人情合合同合同中漏漏洞多霸王合同同解決方法法：成成立獨立立的合約約部嚴(yán)格按合合同編定定流程辦辦事既要防止止乙方的的弄虛作作假，也也要考慮慮乙方的合合理利潤潤（掌握握各行業(yè)業(yè)的平均均利潤））商務(wù)標(biāo)，，技術(shù)標(biāo)標(biāo)（設(shè)備備）標(biāo)桿企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理深萬科責(zé)任成本本體系通過確定定責(zé)任主主體和評評價部門門，通過過技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進性性。責(zé)任成本本管理體體系要素素：（1）責(zé)任范范圍；（（2）責(zé)任人人（3）評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（（4）評價人人責(zé)任成本本體系建建立目的的：令全員實實施自覺覺的成本本管理行行為1、責(zé)任成成本管理理2、加強目目標(biāo)成本本管理管理原則則：體現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)成本的的先進性性目標(biāo)成本本的嚴(yán)肅肅性(納入績效效考核)目標(biāo)成本本：目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過努努力所要要實現(xiàn)的的成本目目標(biāo)；是是項目成成本的控制制線。動態(tài)成本本：是項項目實施施過程中中各個時時期體現(xiàn)現(xiàn)的預(yù)期期成本結(jié)果（見見動態(tài)成成本構(gòu)成成）。基本概念念：管理工具具：動態(tài)成本本反映系系統(tǒng)平臺臺成本指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)庫庫實施過程程新項目發(fā)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計計擴初設(shè)計計施工圖設(shè)設(shè)計施工組織織與材料采購購竣工結(jié)算算成本估算算目標(biāo)成本本測算一一目標(biāo)成本本測算二二目標(biāo)標(biāo)成成本本動態(tài)成本本結(jié)算成本本分析目標(biāo)成本本形成動態(tài)成本本控制3、加強作作業(yè)過程程管理項目發(fā)展展施工規(guī)劃設(shè)計計招標(biāo)竣工結(jié)算算簽約銷售及物物業(yè)管理理總目標(biāo)通過對房房地產(chǎn)各各個作業(yè)業(yè)過程進進行成本本控制，，實現(xiàn)降降低成本本的目的的。全全過程、、全員、、全方位位房地產(chǎn)成成本作業(yè)業(yè)過程：新項目發(fā)發(fā)展成本本控制控制要點點：穩(wěn)健性合理確定定估算基基礎(chǔ)，合合理預(yù)計計工程量量和工程綜合單單價?？刂圃瓌t則：客觀、全全面、準(zhǔn)準(zhǔn)確、謹(jǐn)謹(jǐn)慎預(yù)測測新項目目成本需求文件件：《新項目發(fā)發(fā)展可行行性評審審體系》成本數(shù)據(jù)據(jù)庫系統(tǒng)統(tǒng)：成本指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)項目成本本數(shù)據(jù)材料設(shè)備備數(shù)據(jù)——是萬科集集團的成成本數(shù)據(jù)據(jù)平臺，，是新項項目估算算和結(jié)算算分析的的重要參參考依據(jù)據(jù)。分為規(guī)劃劃指標(biāo)、、建筑指指標(biāo)和結(jié)結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)，可以以對不同同項目間間的同類類指標(biāo)進進行比較較分析。。記錄各項項目及其其各產(chǎn)品品類型的的結(jié)算成成本，可可以對不不同項目目間的同同類產(chǎn)品品指標(biāo)進進行比較較分析。。記錄各項項目材料料設(shè)備的的價格等等詳細(xì)資資料，便便于新項項目估算算和部品品設(shè)計時時參考。。設(shè)計階段段的成本本控制控制要點點：合理的產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)設(shè)計周期期、設(shè)計計質(zhì)量。?？刂圃瓌t則：經(jīng)濟合理理性最大大。需求文件件：《規(guī)劃設(shè)計計工作流流程與評評審制度度》設(shè)計成本本控制70%的成本由由設(shè)計階階段確定定建筑專業(yè)業(yè)：準(zhǔn)確確的定位位、合理理的經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)：設(shè)計計人員的的經(jīng)濟意意識、合合理的安安全系數(shù)數(shù)設(shè)備專業(yè)業(yè)：材料料設(shè)備的的性價比比、兼顧顧長期使使用成本本設(shè)計階段段的主要要經(jīng)濟指指標(biāo)容積率建筑占地地面積單方鋼筯筯含量單方砼含含量窗地比建筑周長長面積比比……招標(biāo)成本本控制控制要點點：獲取競爭爭性低價價成本盡量采用用工程量量清單方方式集中采購購控制原則則：全面招標(biāo)標(biāo)原則合理低價價中標(biāo)原原則透明公正正原則需求文件件：《工程及材材料招標(biāo)標(biāo)管理辦辦法》工程量清清單招標(biāo)標(biāo)的優(yōu)點點降低職業(yè)業(yè)風(fēng)險，對成本本人員的的個人水水平的依依賴性降降低；提高工作作效率，尤其是是能大大大縮短結(jié)結(jié)算核對對時間；；便于成本本數(shù)據(jù)積積累，建建立成本本數(shù)據(jù)庫庫：工程總價價準(zhǔn)確；；有更合理理的時間間辦開工工手續(xù)；；發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計失誤誤，減少少變更及時評估估出造價價咨詢公公司的工工作質(zhì)量量合同簽約約階段的的成本控控制控制要點點：合同談判判（慎選選）合同審批批控制原則則：合法性原原則、合合同書原原則、事事前簽訂訂原則、招招標(biāo)原則則、利益益明晰原原則需求文件件：《工程合同同管理辦辦法》《合同分類類編號規(guī)規(guī)則》合同的主主要經(jīng)濟濟條款合同造價價：總價合同同、單價價合同、、費率合合同付款進度度：按月付款款、按形形象進度度付款總包管理理配合費費：2%采購保管管費：1.5～3%(其中采購購70%、保管30%）保修金：：3～5%材料供應(yīng)應(yīng)方式：：甲供、甲甲控乙供供、乙供供變更與簽簽證：按合同單單價、按按定額下下浮竣工驗收收與結(jié)算算：結(jié)算方法法、核對對時間要要求等……合同簽約約階段的的成本控控制工程類合合同共分分六類，，相應(yīng)編編號按下下列括號號中漢字字表示。。土地合同同（土地地）：項目合作作開發(fā)與與土地使使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等合合同；前期合同同（前期期）：規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、勘勘察、監(jiān)監(jiān)理、造造價咨詢詢等合同同；施工合同同（施工工）：包括建筑筑、安裝裝、裝飾飾、市政政等施工工或安裝裝合同；；工程材料料設(shè)備采采購合同同（采購購）：包括材料料采購、、甲方付付款乙方方收貨的的三方合合同、設(shè)設(shè)備購買買等合同同；園林環(huán)境境合同（（環(huán)境））：包括室外外環(huán)境施施工和采采購合同同；營銷包裝裝合同（（營銷））：包括策劃劃、銷售售代理、、樣板間間裝修、、戶外廣廣告牌制制安、媒媒介廣告告設(shè)計、、制作、、宣傳品品設(shè)計、、印刷等等合同；；施工期間間的成本本控制控制要點點：變更與簽簽證的控控制工程質(zhì)量量的控制制工期控制制控制原則則：權(quán)力限制制原則、、時間限限制原則則多級審核核原則、、完工確確認(rèn)原則則需求文件件：《設(shè)計變更更、現(xiàn)場場簽證管管理辦法法》結(jié)算階段段的成本本控制控制要點點：嚴(yán)格審核核結(jié)算工工程量合理確定定結(jié)算單單價控制原則則：廉潔奉公公原則、、多級審審核原則則準(zhǔn)確高效效原則、、可復(fù)查查性原則則需求文件件：《工程預(yù)結(jié)結(jié)算管理理辦法》《結(jié)算復(fù)核核工作實實施細(xì)則則》銷售承諾諾及物業(yè)業(yè)管理成成本控制制控制要點點：銷售承諾諾（銷售售合同、、廣告、、售樓書書）物業(yè)管理理虧損控制原則則：獨立、健健康運營營，不產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)營營負(fù)擔(dān)