房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn)（PPT詳解）

房地產(chǎn)合合同簽訂訂及履約約21、理論知知識和和實(shí)際際工作中中常見問問題相結(jié)結(jié)合；2、通過討討論分析析相關(guān)案案例，切切實(shí)指導(dǎo)導(dǎo)今后的的實(shí)際工工作，提高執(zhí)行行力。地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理合同合同的管管控能力力是公司司業(yè)務(wù)管理理水平高高低的綜綜合體現(xiàn)現(xiàn)。討論原則則3一、地產(chǎn)產(chǎn)公司相相關(guān)合同同分類二、合同同組成三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三大部分分主要討論論內(nèi)容4地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理代號類別包含內(nèi)容ZX咨詢服務(wù)類1、前期環(huán)評、交通評價、節(jié)能評估等報建過程中的委托合同2、勘察、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、專項設(shè)計、工程監(jiān)理合同3、造價咨詢、招標(biāo)代理、審計顧問等合同GC建安工程類1、總承包合同2、直接（指定）分包合同，包括：打井及降水，地基處理，門窗，園林，地暖等3、電梯、空調(diào)機(jī)組、高低壓配電等安裝PT市政配套類燃?xì)狻㈦娏?、電信、雨污，自來水等CG采購類1、總包合同中甲供材的采購2、項目配套的其他甲方直接采購如：垃圾箱、化糞池、庭院燈，交通標(biāo)識、小區(qū)運(yùn)動器材等YX營銷推廣類1、市場調(diào)研咨詢、銷售代理、物料制作、廣告及推廣活動等沙盤模型等其他售樓處必備物品的采購加工2、合同房屋租售、按揭等合同一、合同同分類51、合同框框架構(gòu)成成2、通用條條款和專專用條款款的區(qū)別別和聯(lián)系系3、補(bǔ)充條條款的擬擬定原則則：4、擬定專專用條款款時的注注意事項項5、合同同形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理二、合同同組成及及形式6二、合同同組成及及形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理知知識研討討資料合合同同管理1、框架架詳見，范范本合同同（河北北2008）一、總則則二、合同同主體三、擔(dān)保保、保險險與風(fēng)險險四、工期期五、質(zhì)量量與安全全六、造價價七、合同同爭議、、解除與與終止八、其他他2、通用條條款：3、專用條條款（格格式條款款）：。。。。。。。略1、協(xié)議書書4、附件附件1：承包人人承攬項項目一覽覽表附件2：房屋建建筑工程程質(zhì)量保保修書7二、合同同組成及及形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理知知識研討討資料合合同同管理2、區(qū)別和和聯(lián)系2.1區(qū)別：專用條款款，體現(xiàn)現(xiàn)利益趨趨向；通用條款款：合同同主體是是平等的的，相關(guān)關(guān)條款維維護(hù)合同同雙方共共同的權(quán)權(quán)益；2.2聯(lián)系：兩者互為為補(bǔ)充，，共同組組成比較較完整的的實(shí)際應(yīng)應(yīng)用的合合同文本本；8地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理3、補(bǔ)充充條款的的擬定原原則：3.1、可執(zhí)行行性；3.2、必須體現(xiàn)現(xiàn)利益趨趨向；3.3、掌握有效效、無效效的尺度度；3.4、提高合約約履行關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)的的管控能能力，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)精細(xì)化化管理；；--仲裁或起起訴為對對方單位位所在地地？-原則性問問題。二、合同同組成及及形式9地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理專用條款款控制線控制線利益趨向向1利益趨向向2必須體現(xiàn)現(xiàn)利益趨趨向，同同時兼顧顧有效無無效尺度度擬定原則則10地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理第一，履履行告知知義務(wù)4擬定專用用條款時時的注意意事項第二，掌掌握有效效與無效效的尺度度第三，做做好不利利解釋的的預(yù)案準(zhǔn)準(zhǔn)備第四，通通用條款款和專用用條款并并重四大注意意事項補(bǔ)充條款款三大特特點(diǎn)：重復(fù)使用用、預(yù)先先擬定、、未經(jīng)協(xié)協(xié)商。11地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理第一，履履行告知知義務(wù)4擬定專用用條款時時的注意意事項《合同法》第三十九九條要求求標(biāo)準(zhǔn)合合同文本本的提供供者要““提請對對方注意意免除或或限制其其責(zé)任的的條款，，按照對對方的要要求，對對該條款款予以說說明?！薄碧貏e是合合同的對對方當(dāng)事事人，不不是特定定的廣大大消費(fèi)者者的時候候，這種告知知義務(wù)要要充分、、完整，，而且要要做到深深入淺出出，通俗俗易懂。。12地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理第二，掌掌握有效效與無效效的尺度度4擬定專用用條款時時的注意意事項環(huán)境分分析競爭性性合法性性注意：：1、做到到，嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)而而不苛苛刻；；2、避免免無效效條款款，則則一旦旦發(fā)生生合同同糾紛紛==《合同法法》第四十十條規(guī)規(guī)定，，“提提供專專用條條款一一方免免除其其責(zé)任任，加加重對對方責(zé)責(zé)任、、排除除對方方主要要權(quán)利利的，，該條條款無無效””。作為一一個大大企業(yè)業(yè)，在在法律律明文文禁止止的情情況下下還在在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文本本中設(shè)設(shè)置無無效的的免責(zé)條條款，，不但但不能能獲得得法律律的保保護(hù)，，反而而有損損大公公司的的企業(yè)業(yè)形象象。13地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理第三，，做好好不利利解釋釋的預(yù)預(yù)案準(zhǔn)準(zhǔn)備4擬定專專用條條款時時的注注意事事項《合同法法》第四十十一條條，““對格格式條條款有有兩種種以上上解釋釋的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)做出出不利利于格格式條條款提提供一一方的的解釋釋”。?；蚋袷绞綏l款款提供供方條條款的的遺漏漏或不不明確確造成成合同同爭議議的情情況。?！逗贤ǚā愤@樣規(guī)規(guī)定，，是基基于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合合同文文本提提供一一方在在存在在利用用合同同文本本謀取取不公公平利利益的的假設(shè)設(shè)。這這就要要求企企業(yè)在在制定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同同文本本的同同時，，要準(zhǔn)準(zhǔn)備好好合同同文本本和條條款的的合理理性的的說明明和解解釋。。案例條條款材料或或設(shè)備備采購購安裝裝合同同中，，關(guān)于于運(yùn)輸輸方式式及費(fèi)費(fèi)用承承擔(dān)，，票據(jù)據(jù)提供供等條條款。。14地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理第四，，通用用條款款和專專用條條款并并重4擬定專專用條條款時時的注注意事事項1、專用用條款款：對對內(nèi)發(fā)發(fā)揮作作用。。當(dāng)企業(yè)業(yè)處于于弱勢勢地位位的時時候，，則要要發(fā)揮揮“通用條條款””的作用用。2、通用用條款款：對對外發(fā)發(fā)揮作作用。。當(dāng)企業(yè)業(yè)處于于合同同優(yōu)勢勢地位位的時時候，，應(yīng)盡盡量發(fā)發(fā)揮““專用條條款””的作用用；15地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理5.1、書面面形式式的概概念：：“可以以有形形地表表現(xiàn)所所載內(nèi)內(nèi)容的的形式式”；；包括電電報、、電傳傳、傳傳真、、電子子數(shù)據(jù)據(jù)交換換和電電子郵郵件5合同形形式5.2、書面面合同同的構(gòu)構(gòu)成要要素：：“a合同條條款，，b經(jīng)過當(dāng)當(dāng)事人人蓋章章、簽簽字確確認(rèn)”；；書面合合同又又分為為合同同書、、信件件和數(shù)數(shù)據(jù)電電文三三大類類注意：：不是所所有的的信件件和數(shù)數(shù)據(jù)電電文都都能成成為合合同，，只有有包含含了合合同條條款、、經(jīng)過過當(dāng)事事人簽簽字確確認(rèn)的的信件件、數(shù)數(shù)據(jù)電電文才才是合合同。。16地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1、風(fēng)險險管理理2、工期期管理理及違違約責(zé)責(zé)任處處理3、質(zhì)量量管理理及違違約責(zé)責(zé)任4、安全全管理理及違違約責(zé)責(zé)任5、工程程分判判方案案6、合同同價款款7、付款款方式式及財財務(wù)處處理8、工程程結(jié)算算管理理9、合同同簽訂訂手續(xù)續(xù)注意意事項項10合同爭爭議、、解除除及終終止內(nèi)控條條款提提綱17地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1：主動動控制制；2：風(fēng)險險共擔(dān)擔(dān)，體體現(xiàn)合合同主主體平平等；；3：避免免二次次風(fēng)險險（次次生風(fēng)風(fēng)險））的發(fā)發(fā)生；；預(yù)先在在合同同中確確定風(fēng)風(fēng)險源源，并并通過過設(shè)計計合同同條款款來預(yù)預(yù)防風(fēng)風(fēng)險，，限制制風(fēng)險險的范范圍，，在當(dāng)當(dāng)事人人之間間進(jìn)行行有利利于自自己的的風(fēng)險險分配配，甚甚至轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險。。1.1風(fēng)險管管理原原則1、風(fēng)險險管理理18地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理知知識研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）Ⅰ風(fēng)險降降低；；Ⅱ風(fēng)險消消除；；Ⅲ風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；；Ⅳ風(fēng)險保保留；；1.2風(fēng)險處處理的的方式式概念：：請會會后查查閱相相關(guān)資資料。。。。。19業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1.2風(fēng)險處處理的的方式式Ⅰ風(fēng)險降降低；；常用用的一一種形形式是是風(fēng)險險分散散，即即通過過分散散的形形式來來降低低風(fēng)險險。合同條條款-----材料價價格調(diào)調(diào)整：：1、調(diào)整整條件件：各棟號號施工工期的的信息息價格格未超超過基基期（（投標(biāo)標(biāo)期））信息息價格格的±5%（含±5%）時，，不予予調(diào)整整；超超過±5%時，僅僅調(diào)整整超過過±5%以外的的部分分；判定公公式為為：［［（B-A）÷A］>+5%；［（（B-A）÷A］<-5%；2、調(diào)整整辦法法為：：約定調(diào)調(diào)整金金額*約約定定調(diào)整整材料料數(shù)量量；可可調(diào)材材料價價差部部分只只計取取稅金金不計計取其其他任任何費(fèi)費(fèi)用；；3、調(diào)整整公式式：信息價約定調(diào)整金額判定條件基期施工期比例調(diào)整金額（元）AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＞+5%AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＜-5%AB（B-A）÷A05%≤(C-B)/B≤+5%？體現(xiàn)什什么原原則？？案例條條款20地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理知知識研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1.2風(fēng)險處處理的的方式式Ⅱ風(fēng)險消消除；；包括風(fēng)風(fēng)險避避免、、風(fēng)險險化解解、風(fēng)風(fēng)險排排斥和和風(fēng)險險終止止。21地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1.2風(fēng)險處處理的的方式式Ⅲ風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；；工程量量清單單招投投標(biāo)：：招標(biāo)人人風(fēng)險險：承承擔(dān)工工程量量的風(fēng)風(fēng)險；；風(fēng)險投標(biāo)人人：承承擔(dān)投投標(biāo)報報價的的風(fēng)險險；工程量量清單單修正正的原原則：：投標(biāo)人人應(yīng)依依據(jù)招招標(biāo)方方給定定的工工程量量清單單進(jìn)行行報價價，投投標(biāo)人人在投投標(biāo)階階段應(yīng)應(yīng)依據(jù)據(jù)投標(biāo)標(biāo)圖紙紙對招招標(biāo)人人提供供的工工程量量清單單的準(zhǔn)準(zhǔn)確性性、完完整性性進(jìn)行行復(fù)核核，如如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯漏漏項或或數(shù)量量偏差差（正正負(fù)3%以外））應(yīng)在在招標(biāo)標(biāo)規(guī)定定時間間內(nèi)提提出質(zhì)質(zhì)疑，，招標(biāo)標(biāo)人確確認(rèn)后后以補(bǔ)補(bǔ)遺書書的方方式進(jìn)進(jìn)行修修正；；數(shù)量量偏差差在正正負(fù)3%（含））以內(nèi)內(nèi)招標(biāo)標(biāo)人不不予修修正，，由投投標(biāo)人人在綜綜合單單價中中考慮慮。如投標(biāo)標(biāo)人未未對招招標(biāo)人人提供供的工工程量量清單單的量量或項項進(jìn)行行復(fù)核核或提提出質(zhì)質(zhì)疑后后未得得到招招標(biāo)人人的書書面回回復(fù)，，則投投標(biāo)人人在報報價時時自行行考慮慮其因因素，，投標(biāo)標(biāo)人中中標(biāo)后后，招招標(biāo)人人不予予補(bǔ)償償，辦辦理工工程結(jié)結(jié)算時時也不不予調(diào)調(diào)整。如何體現(xiàn)利利益趨向？？----討論5分鐘！1、工程量？？2、措施費(fèi)包包干？3、圖紙范圍圍內(nèi)合同價價款包死4、避免不平平衡報價等等投標(biāo)技巧巧？5、主要合同同條款的設(shè)設(shè)計？案例條款22地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險處理的的方式Ⅲ風(fēng)險轉(zhuǎn)移；；工程量清單單修正的原原則：投標(biāo)人應(yīng)依依據(jù)招標(biāo)方方給定的工工程量清單單進(jìn)行報價價，投標(biāo)人人在投標(biāo)階階段應(yīng)依據(jù)據(jù)投標(biāo)圖紙紙對招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的準(zhǔn)確性性、完整性性進(jìn)行復(fù)核核，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯漏項或或數(shù)量偏差差（正負(fù)3%以外）應(yīng)在在招標(biāo)規(guī)定定時間內(nèi)提提出質(zhì)疑，，招標(biāo)人確確認(rèn)后以補(bǔ)補(bǔ)遺書的方方式進(jìn)行修修正；數(shù)量量偏差在正正負(fù)3%（含）以內(nèi)內(nèi)招標(biāo)人不不予修正，，由投標(biāo)人人在綜合單單價中考慮慮。如投標(biāo)人未未對招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的量或項項進(jìn)行復(fù)核核或提出質(zhì)質(zhì)疑后未得得到招標(biāo)人人的書面回回復(fù)，則投投標(biāo)人在報報價時自行行考慮其因因素，投標(biāo)標(biāo)人中標(biāo)后后，招標(biāo)人人不予補(bǔ)償償，辦理工工程結(jié)算時時也不予調(diào)調(diào)整。注：08清單規(guī)定：：投標(biāo)人沒沒有為確保保工程量清清單準(zhǔn)確性性，而進(jìn)行行復(fù)核的權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)，但要進(jìn)進(jìn)行必要的的復(fù)核，復(fù)復(fù)核的目的的是：處于于投標(biāo)報價價考慮，尋尋求適合于于投標(biāo)的技技巧和埋伏伏。體現(xiàn)工程量量清單招標(biāo)標(biāo)：量價分分離，風(fēng)險險各擔(dān)的原原則。23地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險處理的的方式Ⅳ風(fēng)險保留；；據(jù)實(shí)結(jié)算類類建筑工程程合同：1、工程量據(jù)據(jù)實(shí)計算2、材料價格格：2.1執(zhí)行信息價價？2.2認(rèn)價？--全部承擔(dān)了了材料價格格變化的風(fēng)風(fēng)險注：信息價價中沒有或或規(guī)格型號號、品牌不不明確的材材料3“秋后算賬””有多少，算算多少；算算多少，是是多少；沒有控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，沒有有控制目標(biāo)標(biāo)？建設(shè)單位變變?yōu)閹缀跛酗L(fēng)險的的承擔(dān)者??！下浮比例的的確定？1、直接費(fèi)為為取費(fèi)基數(shù)數(shù)的情況：：主要參考依依據(jù)：信息息價與實(shí)際際采購價的的差額；2、人工費(fèi)及及機(jī)械費(fèi)或或人工費(fèi)為為取費(fèi)基數(shù)數(shù)：主要參考依依據(jù)：定額額人工費(fèi)及及機(jī)械費(fèi)+取費(fèi)之和與與實(shí)際勞務(wù)務(wù)、機(jī)械租租賃費(fèi)用之之和的差值值與預(yù)期利利潤或競爭爭環(huán)境下最最低追求利利潤的比較較；此條款的意意義？討論。。。。。。5分鐘！案例包括風(fēng)險接接受、風(fēng)險險吸收和風(fēng)風(fēng)險容忍。。24地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）2、工期管理理及違約責(zé)責(zé)任處理2.1合同工期的的制定原則則：合理、可行行與開發(fā)項目目總工期相相結(jié)合與交房時間間相結(jié)合2.2關(guān)鍵工期節(jié)節(jié)點(diǎn)管理：：開工日期主體結(jié)構(gòu)完完成時間二次結(jié)構(gòu)、、裝修完成成時間竣工驗收、、竣工資料料提交時間間-詳見p28-33頁25地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）2、工期管理理及違約責(zé)責(zé)任處理2.3承包人需提提供的進(jìn)度度表2.3.1工程進(jìn)度總總計劃2.3.2節(jié)點(diǎn)工期進(jìn)進(jìn)度計劃2.4發(fā)包人應(yīng)該該編制的項項目進(jìn)度計計劃2.4.1編制依據(jù)承包人編制制的進(jìn)度計計劃銷售中心承承諾的交房房日期2.4.2編制的內(nèi)容容地基處理及及土方工程程總包工程甲方直接分分包項目市政配套工工程景觀綠化工工程滿足交房入入住條件，，需要所作作的樓內(nèi)及及樓外所有有的施工項項目。26地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）2.5工期延誤因因素分析承包人自身身因素分包勞務(wù)組組織不利自身資金實(shí)實(shí)力不足內(nèi)部管理混混亂材料認(rèn)價工工作滯后投資合伙人人撤股。。。。。。。發(fā)包人因素素設(shè)計圖紙深深度不夠方案調(diào)整材料認(rèn)價工工作滯后工程付款不不及時工程進(jìn)度款款不足額。。。。。。。發(fā)包人認(rèn)價價滯后承包人上報報滯后審算要引起起高度視??！給公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)提供”準(zhǔn)確、及及時”的付款依依據(jù)27地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）2.6工期延誤的的影響發(fā)包人延期交房----增加銷售人人員給業(yè)主主的解釋難難度在后開發(fā)項項目銷售中中，存在潛潛在客戶流流失的問題題延遲辦理按按揭的時間間，有可能能造成資金金壓力增加公司的的財務(wù)費(fèi)用用和管理費(fèi)費(fèi)用。。。。。。。承包人管理費(fèi)用增增加機(jī)械租賃費(fèi)費(fèi)用增加周轉(zhuǎn)材料費(fèi)費(fèi)用增加預(yù)期利潤率率降低。。。。。。。28地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）2.7工期延誤的的違約責(zé)任任條款2.3如因乙方原原因致使工工程延期竣竣工超過30天，甲方有有權(quán)另行委委托第三方方進(jìn)行施工工和整改，，因此涉及及的直接和和間接費(fèi)用用均由乙方方承擔(dān)并在在其工程款款中扣除，，乙方不得得提出任何何異議并無無條件移交交工作面及及相關(guān)資料料，并承諾諾放棄全部部合同履約約保證金。。2.4乙方每月25日前向甲方方上報本月月施工總結(jié)結(jié)及下月施施工計劃。。每缺報一一次總結(jié)或或計劃，乙乙方向甲方方支付違約約金1,000.00元。。。。。。。。2.1節(jié)點(diǎn)工期按按合同約定定每滯后一一次，從工工程款中扣扣除5萬元，作為為施工進(jìn)度度違約金；；2.2如乙方連續(xù)續(xù)3個節(jié)點(diǎn)不能能按時完成成且達(dá)到質(zhì)質(zhì)量合格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，乙方方承諾無條條件退場并并移交工作面及及工作資料料，要求甲甲方支付已已完合格工工程價款的的70%，余款不再再索要。。。。。。。。。案例條款29地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理包含3.2工程質(zhì)量3.1材料質(zhì)量30地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理3.1.2價格管理3.1.3甲供（購））材結(jié)算管管理3.1.4信息化管理理內(nèi)容3.1材料管理詳見通用條條款p38、39、4031地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理A甲購材料（（設(shè)備）B乙購材料（（設(shè)備）C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）3.1材料管理3.1.1供應(yīng)方式管管理常見供應(yīng)方方式注：由由采購合約約部，根據(jù)據(jù)工程特性性等因素確確定材料設(shè)設(shè)備的供應(yīng)應(yīng)方式。32地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理A甲購材料（（設(shè)備）2.2乙方應(yīng)根據(jù)據(jù)總體工期期計劃及材材料的合理理供貨周期期，提前30天向甲方上上報甲供材材料的供應(yīng)應(yīng)計劃及進(jìn)進(jìn)場時間，，因乙方提提供的供貨貨計劃不及及時而導(dǎo)致致的工期延延誤由乙方方承擔(dān)。2.3甲供材料設(shè)設(shè)備應(yīng)在到到貨之前24小時通知乙乙方，貨物物運(yùn)到現(xiàn)場場后，乙方方應(yīng)安排適適當(dāng)卸貨位位置，并在在到貨后的的1小時內(nèi)組織織甲、乙方方聯(lián)合驗收收。逾時未未驗收，視視為乙方已已驗收合格格。甲供材材料設(shè)備經(jīng)經(jīng)驗收卸貨貨交付乙方方后相應(yīng)的的保管及二二次倒運(yùn)責(zé)責(zé)任由乙方方承擔(dān)。由由于甲供材材料質(zhì)量問問題及甲方方供應(yīng)不及及時，導(dǎo)致致的關(guān)鍵線線路上的工工期延誤相相應(yīng)順延。。案例條款甲購材數(shù)量量上報、甲甲詢價、招招標(biāo)程序執(zhí)執(zhí)行表單：：已制定，，待執(zhí)行。。33地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理A甲購材料（（設(shè)備）2.4甲供材料設(shè)設(shè)備的工程程量統(tǒng)計由由乙方負(fù)責(zé)責(zé)，統(tǒng)計時時應(yīng)基本準(zhǔn)準(zhǔn)確，原則則上不允許許出現(xiàn)三次次補(bǔ)貨。若因乙方原原因造成同同一種材料料補(bǔ)貨三次次以上，則則乙方須向向甲方支付付補(bǔ)貨貨款款的10%作為采購管管理費(fèi)；若若乙方提供供的工程量量超出實(shí)際際用量（含含損耗）時時，超出數(shù)數(shù)量由乙方方接受并按按約定計取取單價。2.5乙方要求補(bǔ)補(bǔ)貨時，需需咨詢甲方方供貨周期期并予以充充分考慮，，否則，由由此引起的的直接及間間接損失及及工期問題題由乙方承承擔(dān)。2.6甲供材料的的采購保管管費(fèi)在綜合合單價中投投標(biāo)單位已已作綜合考考慮，不再再另外計算算。。。。。。。案例條款34地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理B乙購材料（（設(shè)備）；；3.5乙方用于本本工程的一一切材料、、設(shè)備、成成品、半成成品、構(gòu)配配件（以下下簡稱材料料）必須符符合設(shè)計要要求和相關(guān)關(guān)技術(shù)規(guī)范范要求，同同時乙方保保證上述材材料完全符符合合同文文件、設(shè)計計規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量、規(guī)格格和性能、、等級約定定，并保證證上述材料料在正常使使用環(huán)境下下皆是符合合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定的。。所有材料料進(jìn)場前須須由甲方、、監(jiān)理驗貨貨，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)乙方提供供的材料有有質(zhì)量問題題或沒按圖圖紙及合同同的標(biāo)準(zhǔn)要要求提供，，乙方須無無條件撤換換，并承擔(dān)擔(dān)由此造成成的所有費(fèi)費(fèi)用或損失失，同時工工期不能順順延。。。。。。。案例條款35地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理B乙購材料（（設(shè)備）；；3.7若乙方不能能提供讓甲甲方和設(shè)計計滿意的材材料樣品或或所提供的的材料品質(zhì)質(zhì)或質(zhì)量不不能滿足甲甲方要求或或與封樣不不符，甲方方有權(quán)勒令令其材料退退場，已經(jīng)經(jīng)用于工程程的將無條條件拆除，，由此造成成的工期延延誤及所用用費(fèi)用由乙乙方負(fù)責(zé)；；且甲方保保留自行采采購的權(quán)利利，所發(fā)生生的費(fèi)用及及給甲方造造成的直接接經(jīng)濟(jì)損失失、其他相相關(guān)損失從從合同總價價中扣減，，并收取乙乙方該材料料費(fèi)的10%作為采購管管理費(fèi)用。。。。。。。。。3.9乙方應(yīng)提供供材料原產(chǎn)產(chǎn)地證明的的文件和制制造廠商出出具的質(zhì)量量保證書，，若材料產(chǎn)產(chǎn)地與所提提供的封樣樣材料或合合同約定廠廠商/品牌/等級不符，，甲方按第第3.7款處理。案例條款36地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理B乙購材料（（設(shè)備）；；3.13乙方按國家家及地方規(guī)規(guī)范規(guī)定進(jìn)進(jìn)行材料和和構(gòu)件的檢檢驗試驗，，試驗不合合格負(fù)責(zé)更更換材料以以及重新試試驗，工期期不順延。。乙方須自自費(fèi)執(zhí)行合合同承包范范圍內(nèi)所有有項目的檢檢驗、試驗驗和檢查費(fèi)費(fèi)用。若一一方對試驗驗檢驗結(jié)果果有異議，，應(yīng)進(jìn)行復(fù)復(fù)試，若復(fù)復(fù)檢復(fù)試合合格，復(fù)檢檢復(fù)試費(fèi)用用由提出異異議一方負(fù)負(fù)擔(dān)；若復(fù)復(fù)檢復(fù)試不不合格，復(fù)復(fù)檢復(fù)試費(fèi)費(fèi)用由另一一方承擔(dān)。。案例條款37地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）3.2必要時甲方方有權(quán)將以以上甲方指指定和暫定定價材料設(shè)設(shè)備轉(zhuǎn)為甲甲方供應(yīng)材材料，如果果轉(zhuǎn)成甲供供材料，結(jié)結(jié)算時材料料單價按照照乙方投標(biāo)標(biāo)報價或暫暫定價進(jìn)行行扣減。3.3甲方指定的的材料、設(shè)設(shè)備在回標(biāo)標(biāo)時由乙方方提供不少少于三個廠廠家（必須須包含甲方方指定品牌牌或廠家）），在施工工過程中，，材料進(jìn)場場前由甲方方、乙方、、監(jiān)理三方方聯(lián)合考察察，最終確確定一家為為本工程的的供貨單位位。工程施施工過程中中，用于本本工程所有有材料、產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)備備必須提供供樣品封樣樣并經(jīng)甲方方書面確認(rèn)認(rèn)后，乙方方方可采購購和安裝。。否則，乙乙方承擔(dān)全全部責(zé)任和和費(fèi)用。案例條款38地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式管管理C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）3.4甲方有權(quán)根根據(jù)需要改改變材料的的供應(yīng)方式式（甲供或或甲指定）），乙方無無條件接受受。甲方做做到提前通通知乙方，，而勿需向向乙方作出出任何解釋釋工作。案例條款39地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.2價格管理價格組成：：價格影響因因素：材料原價（（供應(yīng)價））運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)輸方式及及損耗采購和保管管費(fèi)：采購費(fèi)、倉倉儲費(fèi)、工工地保管費(fèi)費(fèi)、倉儲損損耗品種品牌、規(guī)格、型號號、質(zhì)量等級。。工地倉庫交貨地點(diǎn)供應(yīng)者倉庫庫提貨點(diǎn)工地存放點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)輸方式及及費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)者？40地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.2價格管理理損耗計入材料料價格計入材料料消耗量量運(yùn)輸損耗耗倉儲損耗耗施工損耗耗總結(jié)---------41地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理A甲購材料料（設(shè)備備）B乙購材料料（設(shè)備備）C甲指定品品牌材料料（設(shè)備備）3.1.2價格管理理材料分類類A甲購材料料（設(shè)備備）招標(biāo)，詢詢價、定定價工作作。執(zhí)行表單單：已制制定，待待執(zhí)行。。42地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理B乙購材料料（設(shè)備備）執(zhí)行表單單：已制制定，待待執(zhí)行。。認(rèn)質(zhì)認(rèn)價此類材料料中合同同約定需需要認(rèn)價價時，承承包人要要按照發(fā)發(fā)包人的的工作程程序及要要求，執(zhí)執(zhí)行認(rèn)價價程序。。認(rèn)質(zhì)：主主要把關(guān)關(guān)者，項項目部現(xiàn)現(xiàn)場管理理人員及及項目經(jīng)經(jīng)理（總總工）認(rèn)價：主主要執(zhí)行行部門，，采購合合約部控制程序序：承包人監(jiān)理、發(fā)發(fā)包人上報“認(rèn)質(zhì)”確確認(rèn)用于工程程43地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理C甲指定品品牌材料料（設(shè)備備）招標(biāo)時，，按暫定定價處理理施工過程程及結(jié)算算時，執(zhí)執(zhí)行認(rèn)價價程序。。3.3甲方指定定的材料料、設(shè)備備在回標(biāo)標(biāo)時由乙乙方提供供不少于于三個廠廠家（必必須包含含甲方指指定品牌牌或家）），在施施工過程程中，材材料進(jìn)場場前由甲甲方、乙乙方、監(jiān)監(jiān)理三方方聯(lián)合考考察，最最終確定定一家為為本工程程的供貨貨單位。。工程施施工過程程中，用用于本工工程所有有材料、、產(chǎn)品、、設(shè)備必必須提供供樣品封封樣并經(jīng)經(jīng)甲方書書面確認(rèn)認(rèn)認(rèn)可后后，乙方方方可采采購和安安裝。否否則，乙乙方承擔(dān)擔(dān)全部責(zé)責(zé)任和費(fèi)費(fèi)用。案例條款款44地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理C甲指定品品牌材料料（設(shè)備備）討論：1、甲方指指定材料料和設(shè)備備的招標(biāo)標(biāo)組織人人及負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)該該是總包包單位還還是發(fā)包包人？為為什么？？2、發(fā)包人人在其中中起到的的作用是是什么？？45地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理3.1.3甲供（購購）材結(jié)結(jié)算管理理案例條款款8、發(fā)包人供應(yīng)材材料，如果承承包人領(lǐng)用量量在合理消耗耗量以內(nèi)時，，按照實(shí)際領(lǐng)領(lǐng)用數(shù)量*招招標(biāo)文件暫定定價扣除，如如果實(shí)際領(lǐng)用用量超過合理理消耗量，超超過部分按照照超領(lǐng)數(shù)量*發(fā)包人實(shí)際際采購價的1.2倍扣除；涉及問題數(shù)量：數(shù)量如何確認(rèn)認(rèn)？執(zhí)行的嚴(yán)嚴(yán)格程序是什什么？雙方單單位法人授權(quán)的材料管理理人員、必須須經(jīng)過簽字確確認(rèn)的出入庫庫單據(jù)？價格：單次供貨價格格或分批次供供貨的加權(quán)平平均價格46地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.4信息化管理價格信息管理理：采購主管管負(fù)責(zé)供應(yīng)商信息管管理：合約主主管負(fù)責(zé)價格時間價格變化曲線線通過材料價格格的變化趨勢勢分析及其他他信息的掌握握，來預(yù)測材材料未來的變變化情況！47地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.2工程質(zhì)量管理理3.2.1管理原則A發(fā)包人不得要要求承包人違違反法律法規(guī)規(guī)、驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，降低工程造價價B承包人必須按按照施工圖紙紙、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)規(guī)范和有關(guān)技技術(shù)要求施工工，不得偷工工減料。3.2.2違約處理原則則A承包人所施工工內(nèi)容，達(dá)不不到約定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，且存有安全隱患或或影響使用功功能的，必須須拆除重新施施工，直到合合格。B承包人所施工工內(nèi)容，達(dá)不不到約定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，但不造造成安全隱患患，對使用功功能無明顯影影響的，發(fā)包包人做扣減費(fèi)費(fèi)用處理。48地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）4安全生產(chǎn)、文文明施工管理理4.1安全生產(chǎn)文明明施工管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行文文件）---詳見文件。。。。。4.2安全生產(chǎn)文明明“施工措施費(fèi)””的核算依據(jù)4.2.1工程量清單招招標(biāo)：投標(biāo)報報價時，根據(jù)據(jù)施工組織設(shè)設(shè)計、工程所所在地主管部部門要求等據(jù)據(jù)實(shí)核算；4.2.2執(zhí)行工程所在在省、直轄市市地現(xiàn)行的計計價定額及費(fèi)費(fèi)用定額；注：按照安全生產(chǎn)產(chǎn)文明施工管管理標(biāo)準(zhǔn)，此此報價應(yīng)不低低于按照計價價定額及費(fèi)用用定額所計算算費(fèi)用的90%。49地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）4安全生產(chǎn)、文文明施工管理理4.3安全生產(chǎn)文明明施工涉及的的違約處理4.3.1原則：4.3.2辦法如果施工現(xiàn)場場實(shí)際安全生生產(chǎn)、文明施施工措施達(dá)不不到執(zhí)行文件件要求，則發(fā)發(fā)包人、監(jiān)理理單位應(yīng)應(yīng)督促承包人人及時整改；；經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)監(jiān)理單位督促促整改，但整整改不及時、、不到位、不不滿足要求及及標(biāo)準(zhǔn)時，則則A、按合同約定定扣除合同履履約保證金作作為違約罰款款；B、同時扣減節(jié)節(jié)省的安全生生產(chǎn)、文明施施工措施費(fèi)用用；工程量清單招招標(biāo)時，要求求投標(biāo)人將此此費(fèi)用單列，，以便按比例例扣減；按照現(xiàn)行的計計價定額及費(fèi)費(fèi)用定額編制制預(yù)結(jié)算時，，按照相應(yīng)的的單項子母核核算并扣減；；50地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）4安全生產(chǎn)、文文明施工管理理4.3安全生產(chǎn)文明明施工涉及的的違約處理4.3.3案例條款：乙方保證在本本工程施工過過程中達(dá)到安安全文明施工工標(biāo)準(zhǔn)要求，，在甲方組織織監(jiān)理單位參參與的每月項項目聯(lián)查時，，若發(fā)現(xiàn)乙方方存在達(dá)不到到安全文明生生產(chǎn)要求，甲甲方有權(quán)收取取乙方違約金金1-5萬元，并限期期7日內(nèi)按照檢查查意見進(jìn)行整整改，整改后后仍達(dá)不到相相關(guān)規(guī)定要求求時，在下月月聯(lián)查時，當(dāng)當(dāng)月聯(lián)查情況況除外，再追追加扣減上月月扣減額的50-100%；乙方必須服從從甲方/物業(yè)管理單位位的管理，否否則甲方/物業(yè)管理單位位有權(quán)利按照照相關(guān)規(guī)定對對乙方做出每每次￥1000.00經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)嚴(yán)重影響工程程進(jìn)度、工程程形象及售樓樓工作的，甲甲方有權(quán)利對對乙方做出每每次￥1000-10000.00的經(jīng)濟(jì)處罰；；51地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）5工程分判方案案5.1分判方案確定定的原則：A利于現(xiàn)場管理理；B減少發(fā)包人對對各單位間協(xié)協(xié)調(diào)度工作量量及難度；C便于界定工程程質(zhì)量問題責(zé)責(zé)任方；D可以一定程度度上降低造價價，節(jié)約投資資；E總包、分包工工程的界限劃劃分一定要明明確，并且詳詳盡。5.2分判方案的內(nèi)內(nèi)容：A總承包人承包包范圍及承包包方式；B甲直接分包項項目；C甲制定分包項項目；D、甲供、甲指指定材料設(shè)備備；52地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）5工程分判方案案5.3分判方案確定定：5.4承包范圍劃分分時應(yīng)注意的的問題組織制定部門門：采購合約約部參與部門：項項目部、審算算部5.4.1土方工程：一一次開挖，樁樁泥挖運(yùn)5.4.2樁基礎(chǔ)工程：：樁施工，截截樁、接樁等等樁處理，樁樁基礎(chǔ)檢測，，5.4.3電梯工程：腳腳手架問題5.4.4幕墻工程：埋埋件53地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）5工程分判方案案5.4.4幕墻工程：埋埋件、腳手架架1、埋件：一般情況下幕幕墻招標(biāo)在總總包招標(biāo)之后后進(jìn)行，如果果幕墻工作能能在結(jié)構(gòu)出地地面前確定而由幕幕墻公公司施施工，，是最最好的的情況況，因因此幕幕墻盡盡量提提早招招標(biāo)。。1.1：由土土建總總包單單位報報價并并施工工1.2：由土土建單單位報報價，，但在在合同同中約約定可可以由由幕墻墻公司司實(shí)施施并從從價款款中扣扣除幕墻合合同實(shí)實(shí)施中中常遇遇到問問題：：總包包單位位施工工后，，幕墻墻設(shè)計計深化化引起起部分分埋件件浪費(fèi)費(fèi)（可達(dá)達(dá)到30％）部部分埋埋件需需要幕幕墻公公司后后埋，，而總總包單單位不不愿實(shí)實(shí)施。。如果果不是是因幕墻設(shè)設(shè)計深深化引引起的的埋件件位置置不準(zhǔn)準(zhǔn)確，，造成成浪費(fèi)費(fèi)。2、腳手手架：：2.1：由總總包提提供現(xiàn)現(xiàn)場有有的腳腳手架架，并并提供供幕墻墻公司司所需需的吊吊欄等等――總包負(fù)負(fù)全部部責(zé)任任。造價由由總包包包死死。2.2：總包包單位位只負(fù)負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場已已有腳腳手架架，幕幕墻公公司所所需的的腳手手由其其自行行準(zhǔn)備備并報報價。。54地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）5工程分分判方方案5.5與配合合費(fèi)相相關(guān)的的“概念”問題提供““現(xiàn)場場便利利”：：指總包包單位位施工工現(xiàn)場場現(xiàn)有有的腳腳手架架、龍龍門架架、施施工電電梯等等，可可以提提供分分包單單位使使用。。提供““施工工條件件”：：指由于于通常常原因因，分分包單單位難難以自自己或或沒有有必要要需要要自身身為完完成自自己承承擔(dān)的的項目目而必必須采采取的的技術(shù)術(shù)措施施，而而轉(zhuǎn)由由總包包來實(shí)實(shí)施的的情況況，稱稱之為為提供“施工條條件”。例如：：。。。。。。注：此此種情情況下下涉及及的費(fèi)費(fèi)用一一般不不應(yīng)含含在配配合費(fèi)費(fèi)中，，而另另行計計算。。55地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）6合同價價款6.1通常情情況，，合同同價款款的分分類合同總總價合同單單價合同包包死價價合同固固定總總價+調(diào)整價價款合同暫暫定總總價---據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算項目合合同單單價材料合合同單單價設(shè)備合合同單單價最常用用的一一種形形式數(shù)量或或工程程量據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算56地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）6合同價價款6.2工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)形式式下，，合同同價款款的種種類有幾類類形式式，------討論5分鐘？？57地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）6合同價價款6.2工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)形式式下，，合同同價款款的種種類固定總總價合合同特特點(diǎn)：：1、承包包范圍圍內(nèi)的的價款款除約約定調(diào)調(diào)整因因素外外，是是不可可調(diào)整整的；；2、工程程量清清單中中的工工程數(shù)數(shù)量，，是不不具備備約束束力的的（解解釋：：其準(zhǔn)準(zhǔn)確性性與否否不影響響總價價款的的變動動）；；此種合合同價價款形形式，，對應(yīng)應(yīng)的調(diào)調(diào)整價價款方方式如如何約約定？？討論5分鐘？？58地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）6合同價價款6.2工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)形式式下，，合同同價款款的種種類固定單單價合合同特特點(diǎn)：：1、最大大的特特點(diǎn)：：體現(xiàn)現(xiàn)工程程量清清單計計價規(guī)規(guī)范的的實(shí)質(zhì)質(zhì)性精精神；；2、工程量量清單中中的工程程數(shù)量，，變化幅幅度超過過合同約約定幅度度時，綜綜合單價價是可以以調(diào)整的的此種合同同價款形形式，對對應(yīng)的調(diào)調(diào)整價款款方式如如何約定定？討論5分鐘？是什么？？59地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方式式及財務(wù)務(wù)處理7.1工程預(yù)付付款工程預(yù)付付款占合合同價的的比例，，------討論2分鐘？7.2工程進(jìn)度度款工程預(yù)付付款有無無，必須須在合同同中明確確，為什什么？--討論3分鐘？工程進(jìn)度度款的支支付比例例？不低低于%，不高于于%？支付進(jìn)度度款時的的注意事事項：按照合同同約定、、補(bǔ)充協(xié)協(xié)議等依依據(jù)在每每節(jié)點(diǎn)付付款時，，要扣除除應(yīng)扣除除款項。。比如：，，，，，，，，，，，？注意！60地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方式式及財務(wù)務(wù)處理7.3涉及到甲甲供主材材時，財財務(wù)付款款時，稅稅金如何何處理？？------討論5分鐘？61地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方式式及財務(wù)務(wù)處理7.3涉及到甲甲供主材材時，財財務(wù)付款款時，稅稅金如何何處理？？由業(yè)主直直接支付付給供貨貨商（含含稅費(fèi)））；業(yè)主財務(wù)務(wù)開兩張張發(fā)票，，一張材材料款支支付給供供貨商;一張稅金金款支付付給總包包。注：支付付方式的的條款要要在合同同中約定定，這種種支付方方式目前前是存在在的，約定這種種支付方方式的合合同目前前還沒有有通過備備案的實(shí)實(shí)例。62地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方式式及財務(wù)務(wù)處理7.4工程保修修款支付付合同條款款中一般般規(guī)定？？目前，國國內(nèi)已經(jīng)經(jīng)開始引引進(jìn)的新新的保修修金支付付模式？？由承包人人給發(fā)包包人提供供工程質(zhì)質(zhì)保金保保函63地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方式式及財務(wù)務(wù)處理7.5工程款支支付注意意事項每次付款款時提供供的資料料？我公司財財務(wù)部門門，目前前的要求求是什么么？提出出相關(guān)要要求的目目的是什什么？財務(wù)部門門認(rèn)為我我公司工工程款支支付環(huán)節(jié)節(jié)目前是是否嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)？討論5分鐘？案例現(xiàn)金支票票轉(zhuǎn)賬支票票？法人委托托書的作作用？64地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）8工程結(jié)算算8.1不同合同同條款下下的結(jié)算算方式結(jié)算方式式A根據(jù)省市市預(yù)算定定額及費(fèi)費(fèi)用定額額據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算，。。。。。。。；B總價包死死C固定總價價+調(diào)整價款款D固定單價價*雙方方確認(rèn)的的工程數(shù)數(shù)量E成本價+利潤或酬酬金定額基價預(yù)算算定額費(fèi)用定額討論：各種結(jié)結(jié)算方式的適適用情況及利利弊？--10分鐘65地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）8.2結(jié)算時限的約約定8工程結(jié)算A合同約定：按照發(fā)包人的的實(shí)際情況確確定，主用用條款p77B通用條款67.2—67.7條（p56、57)28+7天（河北2008版）C財建2004（369號）文件了解的情況？？討論：1、體現(xiàn)什么原原則？2、哪個部門來來關(guān)注此條款款的擬定？66地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）8.2結(jié)算時限的約約定8工程結(jié)算財建2004（369號）文件500萬以下20天500-2000萬30天2000-5000萬45天5000萬以上60天建設(shè)項目竣工工總結(jié)算在最最后一個單項項工程竣工結(jié)結(jié)算審查確認(rèn)認(rèn)后15天內(nèi)匯總，總總發(fā)包人后30日內(nèi)審查完成成。67地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）8.3該條款擬定時時的注意事項項8工程結(jié)算A辦理竣工結(jié)算算的前提條件件：-《工程結(jié)算申請請表》，已制定，待待執(zhí)行！B辦理竣工結(jié)算算時須提供的的資料清單及及要求；C工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)資料“有效效性”審核（合同有約定定按約定，無無約定按相關(guān)關(guān)法規(guī)執(zhí)行）），無效資料料直接審掉??！D扣款項目：例例如，甲供材材、水電費(fèi)、、代繳代扣費(fèi)費(fèi)用項目、扣扣罰款、工期期質(zhì)量獎勵等等；E工程經(jīng)濟(jì)結(jié)算算資料封口管管理。不允許許后補(bǔ)；討論5分鐘？68地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）8.3該條款擬定時時的注意事項項8工程結(jié)算案例條款由于乙方提供供資料不符合合竣工資料的的驗收和歸檔檔要求，甲方方有權(quán)停止工工程付款及一一切切費(fèi)用結(jié)結(jié)算工作，直直到乙方能提提供達(dá)到符合合驗收和歸檔檔要求竣工資資料為止。由于乙方原因因提交結(jié)算資資料不完整或或無效或不及及時等因素造造成結(jié)算時間間順延及相關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的的責(zé)任由乙方方自負(fù)。甲方簽收結(jié)算算資料后，乙乙方追加的結(jié)結(jié)算資料為無無效資料，甲甲方不予認(rèn)可可，乙方承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任任及損失。69地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）9合同簽訂手續(xù)續(xù)注意事項單位合同章法定代表人章章委托代理人簽簽字（法人委委托書）合同簽訂的時時間、地點(diǎn)合約部相關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人注意！！70地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止止合同爭議解決決方式：。。。。。。。略略合同終止：。。。。。。略略重點(diǎn)討論合同同的中止解除10.1總承包單位施施工過程中途途退場或被甲甲方清場。71地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止止10.2中途退場原因因分析承包人由于各各種因素確實(shí)實(shí)沒有能力繼繼續(xù)施工，主主動提出退場場或發(fā)包人勸其其退場承包人主觀意意愿并有計劃劃的在完成至至某個節(jié)點(diǎn)后后，提出退場場10.3相關(guān)對策研究究施工隊伍“考考察與選定””是關(guān)鍵；加強(qiáng)資源建設(shè)設(shè)，形成競爭爭環(huán)境，利于于擇優(yōu)選定強(qiáng)化必要的合合同措施意識識，做到防患患于未然；72地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止10.3.1施工隊伍“考考察與選定””的基本原則則對公司負(fù)責(zé)；；對擬定合約單單位負(fù)責(zé)；對自己負(fù)責(zé)；；不堅持基本原原則，過程中中出現(xiàn)問題，，是必然的??！73地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止10.3.2加強(qiáng)資源建設(shè)設(shè)，形成競爭爭環(huán)境，利于于擇優(yōu)選定解決辦法之一一：本著上述基本本原則的情況況下，公司各各個部門、項項目部，管理理人員及集團(tuán)團(tuán)范圍內(nèi)的其他人員都有有責(zé)任和義務(wù)務(wù)也有權(quán)利為為了加強(qiáng)資源源建設(shè)，薦舉舉較好的施工工隊伍及供應(yīng)應(yīng)商。有資源，才有有競爭！74地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止討論：10分鐘以華府三期為為實(shí)際案例，，由于原總包隊隊伍的退場給給我公司造成成的損失是什什么？通過什么辦法法，來解決或或彌補(bǔ)給我公公司造成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失和信信譽(yù)損失？10.3.3強(qiáng)化必要的“合同措施”意識，做到防防患于未然；；75地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止計價條款的優(yōu)優(yōu)惠損失，是是否應(yīng)該讓原原總包單位承承擔(dān)？不下浮浮。政策性文件給給我公司造成成的經(jīng)濟(jì)損失失是否讓原總總包承擔(dān)？2011年1月人工費(fèi)調(diào)整整。材料的市場漲漲價造成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失是否讓原總包包承擔(dān)？延期交房，致致使我公司在在今后的銷售售中，損失一一部分潛在客客戶，此類間間接損失如何何計?。?。。。。。。。等？？？10.4相關(guān)措施討論論及案例條款款分析76地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）10合同爭議、解解除及終止由于乙方違約約造成終止合合同，乙方須須支付由于終終止合同而發(fā)發(fā)生的額外費(fèi)費(fèi)用，委托其他承包包商完成剩余余工程而導(dǎo)致致的額外費(fèi)用用（乙方未實(shí)施施內(nèi)容報價與與甲方另行發(fā)發(fā)包合同價格格差額及相關(guān)關(guān)完善修復(fù)乙乙方不已實(shí)施施但不合格部部分而發(fā)生的的費(fèi)用等）；乙方須承擔(dān)因因此給甲方造造成的全部直直接經(jīng)濟(jì)損失失、工期引起起的經(jīng)濟(jì)損失失（其中包含由由于交房時間間延期而發(fā)生生的業(yè)主索賠賠）和其它間接經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失；承諾放棄全部部合同履約保保證金。案例條款77地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理1項目進(jìn)度計劃劃橫道圖編制制編制目的：編制部門：編制要求：四、關(guān)鍵工作作及基礎(chǔ)管理根據(jù)預(yù)定的交交房時間，采采用倒推法，，確定項目開發(fā)過程中的的各項工作的的時間節(jié)點(diǎn)，，按計劃有條條不紊的完成成各項工作。。項目部項目初期就應(yīng)應(yīng)編制；執(zhí)行過程中各各環(huán)節(jié)間可以以做必要的調(diào)調(diào)整，但最終終時間節(jié)點(diǎn)不變變；78地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理2合約規(guī)劃編制制編制依據(jù)：編制目的：編制部門：四、關(guān)鍵工作作及基礎(chǔ)管理項目部提供的的“項目進(jìn)度計劃劃橫道圖編制制”指導(dǎo)項目實(shí)施