房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程施工流程

項(xiàng)目選址前期工作工程建設(shè)物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作主主要程程序財(cái)務(wù)部部可研規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)土地取取得工程部部開發(fā)部部總承包包管理單位位返回建設(shè)單單位建設(shè)運(yùn)營部部財(cái)務(wù)部部開工竣工施工工程部部開發(fā)部部總承包包管理單單位返回建設(shè)單單位建設(shè)運(yùn)營部部申報(bào)規(guī)規(guī)劃要要點(diǎn)送審項(xiàng)項(xiàng)目建建議書書領(lǐng)取批批準(zhǔn)文文件編制可可研性性研究報(bào)報(bào)告送審可可行性性研究究報(bào)告告返回初步確確定建建設(shè)方方案文件返返還中國勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)協(xié)協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)單單位開發(fā)部部規(guī)劃管管理局局返回（3）申報(bào)規(guī)規(guī)劃要要點(diǎn)注：（1）擬擬建工工程方方案示示意圖圖（2）1：2000或1：500地形圖圖藍(lán)圖圖2份，其其中中1份用鉛鉛筆畫畫出用用地范范圍（3）建設(shè)設(shè)單位位對(duì)擬擬建項(xiàng)項(xiàng)目或方方案的的說明明（2）（1）（2）（1）（3）規(guī)劃要要點(diǎn)通通知書書文件返返還設(shè)計(jì)單單位開發(fā)部部總承包包單位位開發(fā)部部計(jì)委部部門返回項(xiàng)目建議書書（1）（2）《項(xiàng)目建議書書的批復(fù)》（3）（4）（1）（2）（3）注：（1）地理位置置圖與規(guī)劃劃方案的總總平面圖（2）土地使用用單位主管管部門批復(fù)復(fù)文件（3）《項(xiàng)目建議書書》（4）《規(guī)劃要點(diǎn)通通知書》送審項(xiàng)目建議書書設(shè)計(jì)單位業(yè)主返回市政、公用用、環(huán)保等部門門編制可行性性研究報(bào)告告注：（1）《項(xiàng)目建議書書的批復(fù)》（2）編制可行行性研究報(bào)報(bào)告資料索索取與信息息傳遞（3）《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》（4）市政、公公用、環(huán)保保等主管管部門的咨咨詢意見或或方案（1）（2）（3）（4）可行性研究究報(bào)告項(xiàng)目建議書書主要內(nèi)容容項(xiàng)目概況房地產(chǎn)項(xiàng)目目的市場(chǎng)分分析及調(diào)研研項(xiàng)目建設(shè)的的初步選址址方案項(xiàng)目各項(xiàng)建建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)規(guī)模、規(guī)規(guī)劃方案及及建設(shè)內(nèi)容容項(xiàng)目的環(huán)境境影響及環(huán)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目投資估估算及資金金籌措方式式項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益的初步步估算及各各項(xiàng)財(cái)務(wù)分分析結(jié)論圖紙、協(xié)議議書、營業(yè)業(yè)執(zhí)照等各各項(xiàng)建議書書附件返回開發(fā)部環(huán)保局市政、供電電、公用、電信信返回計(jì)委部門（1）（2）（3）（1）（4）送審可行性性研究報(bào)告告注：（1）“四源源”可行性性規(guī)劃方案案審批意見見（2）《環(huán)境影響評(píng)評(píng)估報(bào)告》（3）《項(xiàng)目建議書書的批復(fù)》（4）“四源源”可行性性規(guī)劃方案案（2）（1）（2）（3）可行性研究究報(bào)告批準(zhǔn)準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證領(lǐng)取土地使使用證領(lǐng)取拆遷許許可證土地征用與與拆遷返回設(shè)計(jì)單位開發(fā)部總承包管理單位注：初步方方案內(nèi)容A技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的初步步確定B包括平面圖圖、立面圖圖、剖面圖圖、分層平面圖圖的規(guī)劃草草案委托返回初步確定開開發(fā)方案初步方案文件返送辦理建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證開發(fā)部計(jì)劃部門規(guī)劃部門建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證（1）（3）（2）（5）（1）可研報(bào)告告批復(fù)；1：2000或1：500的地形圖和和〈申請(qǐng)文件〉（2）1：2000或1：500的地形圖（3）〈規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案審定通通知書〉（4）〈選址規(guī)劃意意見通知書書〉（5）計(jì)劃部門門批準(zhǔn)征用用土地的任任務(wù)計(jì)劃（4）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)返回房地局對(duì)相相關(guān)國有土地拆拆遷意見政府部門對(duì)對(duì)征用集體土土地批復(fù)申請(qǐng)項(xiàng)目選選址申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件確定設(shè)計(jì)方方案初步設(shè)計(jì)及及施工圖設(shè)計(jì)計(jì)領(lǐng)取建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證審定規(guī)劃方方案返回文件返送申報(bào)項(xiàng)目選選址設(shè)計(jì)單位開發(fā)部計(jì)劃部門規(guī)劃部門選址規(guī)劃通通知書（4）（5）（8）（1）（2）（3）（6）（7）（1）〈項(xiàng)目建議書書的批復(fù)〉（2）建設(shè)單位位或其上級(jí)級(jí)主管部門門申請(qǐng)用地地的函件（3）建設(shè)地址址申請(qǐng)書（4）建設(shè)工程程選址研究究報(bào)告（5）建設(shè)工程程規(guī)劃方案案（6）工程情況況的主要說說明和選址址要求（7）擬建方案案（8）意向位置置的地形形圖返回建設(shè)地點(diǎn)征征求意見文文件土地環(huán)節(jié)開發(fā)部設(shè)計(jì)單位規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件返回（1）（2）（3）（4）（5）（6）（1）〈項(xiàng)目目建建議議書書的的批批復(fù)復(fù)〉（2）〈選址址規(guī)規(guī)劃劃意意見見通通知知書書〉（3）建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證（4）建建設(shè)設(shè)單單位位對(duì)對(duì)擬擬建建項(xiàng)項(xiàng)目目的的說說明明（5）擬擬建建方方案案示示意意圖圖（6）地地形形圖圖（3）（5）（（6）文件件返返還還開發(fā)發(fā)部部業(yè)主主設(shè)計(jì)計(jì)單單位位規(guī)劃劃部部門門審批批文文件件委托托規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案返回回〈設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書〉簽訂訂設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)委委托托書書規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案草草案案規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案草草案案包包括括：：總平平面面圖圖、、立立面面圖圖、、剖剖面面圖圖、、分層層平平面面圖圖及及技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)說說明明開發(fā)發(fā)部部設(shè)計(jì)計(jì)單單位位規(guī)劃劃部部門門審定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案通通知知書書審定定規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案返回回規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書項(xiàng)目目方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)包包括括：：總平平面面圖圖、、各各層層平平面面圖圖、、立立面圖圖、、剖剖面面圖圖和和方方案案說說明明書書設(shè)計(jì)計(jì)單單位位業(yè)主主勘察察單單位位確定定送送審審設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案確定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案返回回委托托設(shè)計(jì)計(jì)方方案案勘察察方方案案組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)招招標(biāo)標(biāo)評(píng)評(píng)審審形成成評(píng)評(píng)審審意意見見〈可行行性性研研究究報(bào)告告批批復(fù)復(fù)〉〈規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條件件通通知知書書〉〈審定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案案通通知知書書〉〈環(huán)保保影影響響評(píng)評(píng)估估報(bào)告告批批復(fù)復(fù)文文件件〉業(yè)主主（（承承包包管管理理部部門門））設(shè)計(jì)計(jì)單單位位初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)告告及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)說說明明規(guī)劃劃部部門門連連同同各各部部門門（環(huán)環(huán)保保、、市市政政、、公公用用、、消防防、、供供電電、、電電信信等等））初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)批批復(fù)復(fù)文文件件施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)返回回委托托遞交交文文件件：：〈規(guī)劃劃條條件件通通知知書書〉；（審審定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案〉；設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)委委和和建建委委業(yè)主主（承承包包管管理理部部門門））設(shè)計(jì)計(jì)單單位位年度度項(xiàng)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正正規(guī)劃劃部部門門建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)劃劃許許可可證證返回回領(lǐng)取取建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證（1）（（3）（4）（（5）（2）（1）〈審定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案通通知知書書〉（2）設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資料料，，包包括括總總平平面面圖圖，，施工工設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖（3）〈項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)手手冊(cè)冊(cè)〉（4）〈工程程檔檔案案登登記記證證明明〉（5）其其他他文文件件，，包包括括有有關(guān)關(guān)協(xié)協(xié)議議，，批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件（6）年年度度開開工工計(jì)計(jì)劃劃（6）編制制送送審審招招標(biāo)標(biāo)文文件件編制制送送審審標(biāo)標(biāo)底底發(fā)中中標(biāo)標(biāo)通通知知書書簽工工程程承承包包合合同同工程程建建設(shè)設(shè)招招標(biāo)標(biāo)返回回簽定定監(jiān)監(jiān)理理合合同同領(lǐng)取取固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投資資許許可可證證其他手續(xù)領(lǐng)取建設(shè)工程程開工證辦理開工證開工階段業(yè)主總承包管理部部門工程部招標(biāo)辦核準(zhǔn)招標(biāo)文件件編制送審招標(biāo)標(biāo)文件返回投資計(jì)劃開工審批表施工圖紙其它與招標(biāo)相相關(guān)的文件資資料核準(zhǔn)招標(biāo)資格格發(fā)出招標(biāo)文件件編制招標(biāo)文件件送審招標(biāo)文件件招標(biāo)申請(qǐng)、登登記返回開發(fā)部工程部業(yè)主招標(biāo)辦經(jīng)確認(rèn)的標(biāo)底底經(jīng)核準(zhǔn)的標(biāo)底底編制送審標(biāo)底底總承包管理部部門1施工圖2其他與招標(biāo)有有關(guān)的文件資料編制標(biāo)底經(jīng)確認(rèn)的標(biāo)底底業(yè)主工程承包合同同中標(biāo)通知書投標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書書簽工程承包合合同返回中標(biāo)單位招標(biāo)通知書招標(biāo)文件1召開招標(biāo)會(huì)，，勘察現(xiàn)場(chǎng)2投標(biāo)3開標(biāo)4評(píng)標(biāo)，決標(biāo)工程部組織工程部當(dāng)?shù)乇O(jiān)理主管管機(jī)關(guān)中標(biāo)監(jiān)理單位位監(jiān)理合同簽定監(jiān)理合同同返回招標(biāo)編制監(jiān)理規(guī)劃劃業(yè)主投資計(jì)劃開發(fā)部工程部地稅局局納稅憑憑證或免繳繳證明明當(dāng)?shù)赜?jì)計(jì)劃部部門固定資資產(chǎn)投資許許可證證返回領(lǐng)取固固定資資產(chǎn)投資許許可證證建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證證稅務(wù)登登記，，免稅稅申請(qǐng)請(qǐng)或納稅稅申報(bào)報(bào)預(yù)繳繳投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅1投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅繳納納或免免繳證證明2計(jì)劃部部門下下發(fā)的的年度度計(jì)劃劃文件件業(yè)主其他手手續(xù)包包括：：辦理質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注注冊(cè)登登記手手續(xù)辦理開開工統(tǒng)統(tǒng)計(jì)登登記辦理開開工前前審計(jì)計(jì)報(bào)裝施施工用用水，，電路路協(xié)調(diào)街街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部部門協(xié)調(diào)交交通管管理部部門交納綠綠化建建設(shè)費(fèi)費(fèi)，簽簽訂綠綠化協(xié)協(xié)議以上所所有手手續(xù)均均由工工程部部負(fù)責(zé)責(zé)組織織當(dāng)?shù)氐仨?xiàng)目目公司司辦理理返回工程部部當(dāng)?shù)刂髦鞴懿坎块T建設(shè)工工程開開工證證返回辦理開開工證證必備條條件所需文文件申請(qǐng)建建設(shè)工工程開開工證證，必必須提提交以以下文文件：：全部蓋蓋章完完畢的的開工工審批批表《基本建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開開工審審計(jì)表表》《固定資資產(chǎn)投投資許許可證證》列入年年度正正式開開工計(jì)計(jì)劃的的批件件《房屋拆拆遷許許可證證》“四源””供應(yīng)應(yīng)協(xié)議議，電電力、、電信信等供供應(yīng)協(xié)協(xié)議工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督登登記文文件項(xiàng)目的的工程程建筑筑安裝裝合同同副本本返回工程部部業(yè)主三通一一平資金管管理返回建設(shè)階階段根據(jù)合合同施工場(chǎng)場(chǎng)地的的三通一一平質(zhì)量管管理進(jìn)度管管理組織結(jié)構(gòu)圖圖設(shè)計(jì)變變更施工協(xié)協(xié)調(diào)管管理總承包包部門門工程部部施工單單位返回資金管管理調(diào)整后后資金金需求求資金投投入計(jì)計(jì)劃調(diào)整資資金需需求確定總總體施施工方方案按計(jì)劃劃資金金劃撥撥投資計(jì)計(jì)劃業(yè)主竣工階階段返回辦理單單項(xiàng)工工程的的驗(yàn)收收辦理項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合驗(yàn)收收工程部部當(dāng)?shù)刭|(zhì)質(zhì)監(jiān)部部門業(yè)主當(dāng)?shù)刭|(zhì)質(zhì)監(jiān)部部門工程部部施工單單位當(dāng)?shù)卦O(shè)設(shè)計(jì)院院監(jiān)理單單位驗(yàn)收小小組辦理驗(yàn)驗(yàn)收返回辦理單單項(xiàng)工工程的驗(yàn)收收申請(qǐng)單單項(xiàng)工工程竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收驗(yàn)收小小組工程部部業(yè)主當(dāng)?shù)刂髦鞴懿坎块T驗(yàn)收工工作組組驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告工程質(zhì)質(zhì)量竣竣工檢檢驗(yàn)證證書辦理項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合驗(yàn)收收返回申請(qǐng)辦辦理項(xiàng)項(xiàng)目綜綜合驗(yàn)驗(yàn)收并保證證具備備驗(yàn)收收條件件組織1全過程程的開開發(fā)程程序查查驗(yàn)2質(zhì)量鑒鑒定項(xiàng)目目融融資資和和資資金金安安排排編制送送審可可行性性研究報(bào)報(bào)告初步設(shè)設(shè)計(jì)政策編制總總體施施工方方案施工監(jiān)監(jiān)理銷售返回可行性性研究報(bào)報(bào)告年度投投資計(jì)計(jì)劃各種稅稅費(fèi)月度投投資計(jì)計(jì)劃修訂資資金需需求銷售計(jì)計(jì)劃及執(zhí)行行情況況銷售部部開發(fā)部部工程部部項(xiàng)目公公司1項(xiàng)目公公司2項(xiàng)目公公司N財(cái)務(wù)部部策劃融融資部部資金收收支預(yù)預(yù)算表表融資計(jì)計(jì)劃書書融資談?wù)勁蟹祷仨?xiàng)目融融資和和資金金安排排投資計(jì)計(jì)劃潛在投投資者者明確資資金缺缺口融資計(jì)計(jì)劃執(zhí)行情情況銷售計(jì)計(jì)劃的的執(zhí)行情情況資金需需求資金需需求前期策策劃部部建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證項(xiàng)目可可研報(bào)報(bào)告的的批復(fù)復(fù)設(shè)計(jì)方方案審審定通通知書書國有土土地出出讓合合同訂樁坐標(biāo)成成果通通知單單建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證業(yè)主國有土土地管管理部部門國有土土地使使用證證國有土土地出出讓合合同國有土土地臨臨時(shí)使使用證證一定比比例的的地價(jià)價(jià)款發(fā)發(fā)票辦理國國有土土地使使用證證+開發(fā)部部返回工程部部業(yè)主房地管管理部部門拆遷許許可證證拆遷申申請(qǐng)辦理拆拆遷許許可證證返回（2）返還提交文文件（（1）（2）（1）國有有土地地使用用證明明文件件（2）拆遷遷方案案與計(jì)計(jì)劃在質(zhì)量量監(jiān)督督檢查查中，，建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)具具備如如下文文件：：1《建設(shè)工工程開開工證證》和《工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督通通知書書》2施工承承包合合同（（副本本）3工程地地質(zhì)勘勘察報(bào)報(bào)告4工程施施工圖圖紙（（全套套設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙）5施工單單位的的資格格、質(zhì)質(zhì)量保保證體體系和和保證證工程程質(zhì)