房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程施工流程

項目選址前期工作工程建設物業(yè)管理項目運運作主主要程程序財務部部可研規(guī)劃設設計土地取取得工程部部開發(fā)部部總承包包管理單位位返回建設單單位建設運營部部財務部部開工竣工施工工程部部開發(fā)部部總承包包管理單單位返回建設單單位建設運營部部申報規(guī)規(guī)劃要要點送審項項目建建議書書領取批批準文文件編制可可研性性研究報報告送審可可行性性研究究報告告返回初步確確定建建設方方案文件返返還中國勘勘察設設計協(xié)協(xié)會設計單單位開發(fā)部部規(guī)劃管管理局局返回（3）申報規(guī)規(guī)劃要要點注：（1）擬擬建工工程方方案示示意圖圖（2）1：2000或1：500地形圖圖藍圖圖2份，其其中中1份用鉛鉛筆畫畫出用用地范范圍（3）建設設單位位對擬擬建項項目或方方案的的說明明（2）（1）（2）（1）（3）規(guī)劃要要點通通知書書文件返返還設計單單位開發(fā)部部總承包包單位位開發(fā)部部計委部部門返回項目建議書書（1）（2）《項目建議書書的批復》（3）（4）（1）（2）（3）注：（1）地理位置置圖與規(guī)劃劃方案的總總平面圖（2）土地使用用單位主管管部門批復復文件（3）《項目建議書書》（4）《規(guī)劃要點通通知書》送審項目建議書書設計單位業(yè)主返回市政、公用用、環(huán)保等部門門編制可行性性研究報告告注：（1）《項目建議書書的批復》（2）編制可行行性研究報報告資料索索取與信息息傳遞（3）《規(guī)劃設計條條件通知書書》（4）市政、公公用、環(huán)保保等主管管部門的咨咨詢意見或或方案（1）（2）（3）（4）可行性研究究報告項目建議書書主要內容容項目概況房地產(chǎn)項目目的市場分分析及調研研項目建設的的初步選址址方案項目各項建建設條件項目的建設設規(guī)模、規(guī)規(guī)劃方案及及建設內容容項目的環(huán)境境影響及環(huán)環(huán)境保護項目投資估估算及資金金籌措方式式項目經(jīng)濟效效益的初步步估算及各各項財務分分析結論圖紙、協(xié)議議書、營業(yè)業(yè)執(zhí)照等各各項建議書書附件返回開發(fā)部環(huán)保局市政、供電電、公用、電信信返回計委部門（1）（2）（3）（1）（4）送審可行性性研究報告告注：（1）“四源源”可行性性規(guī)劃方案案審批意見見（2）《環(huán)境影響評評估報告》（3）《項目建議書書的批復》（4）“四源源”可行性性規(guī)劃方案案（2）（1）（2）（3）可行性研究究報告批準準文件建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證領取土地使使用證領取拆遷許許可證土地征用與與拆遷返回設計單位開發(fā)部總承包管理單位注：初步方方案內容A技術經(jīng)濟指指標的初步步確定B包括平面圖圖、立面圖圖、剖面圖圖、分層平面圖圖的規(guī)劃草草案委托返回初步確定開開發(fā)方案初步方案文件返送辦理建設用用地規(guī)劃許許可證開發(fā)部計劃部門規(guī)劃部門建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證（1）（3）（2）（5）（1）可研報告告批復；1：2000或1：500的地形圖和和〈申請文件〉（2）1：2000或1：500的地形圖（3）〈規(guī)劃設計方方案審定通通知書〉（4）〈選址規(guī)劃意意見通知書書〉（5）計劃部門門批準征用用土地的任任務計劃（4）設計環(huán)節(jié)返回房地局對相相關國有土地拆拆遷意見政府部門對對征用集體土土地批復申請項目選選址申請規(guī)劃設設計條件確定設計方方案初步設計及及施工圖設計計領取建設工工程規(guī)劃許許可證審定規(guī)劃方方案返回文件返送申報項目選選址設計單位開發(fā)部計劃部門規(guī)劃部門選址規(guī)劃通通知書（4）（5）（8）（1）（2）（3）（6）（7）（1）〈項目建議書書的批復〉（2）建設單位位或其上級級主管部門門申請用地地的函件（3）建設地址址申請書（4）建設工程程選址研究究報告（5）建設工程程規(guī)劃方案案（6）工程情況況的主要說說明和選址址要求（7）擬建方案案（8）意向位置置的地形形圖返回建設地點征征求意見文文件土地環(huán)節(jié)開發(fā)部設計單位規(guī)劃部門規(guī)劃設計條條件通知書書申請規(guī)劃設設計條件返回（1）（2）（3）（4）（5）（6）（1）〈項目目建建議議書書的的批批復復〉（2）〈選址址規(guī)規(guī)劃劃意意見見通通知知書書〉（3）建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證（4）建建設設單單位位對對擬擬建建項項目目的的說說明明（5）擬擬建建方方案案示示意意圖圖（6）地地形形圖圖（3）（5）（（6）文件件返返還還開發(fā)發(fā)部部業(yè)主主設計計單單位位規(guī)劃劃部部門門審批批文文件件委托托規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案返回回〈設計計條條件件通通知知書書〉簽訂訂設設計計委委托托書書規(guī)劃劃設設計計方方案案草草案案規(guī)劃劃設設計計方方案案草草案案包包括括：：總平平面面圖圖、、立立面面圖圖、、剖剖面面圖圖、、分層層平平面面圖圖及及技技術術經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標和設設計計說說明明開發(fā)發(fā)部部設計計單單位位規(guī)劃劃部部門門審定定設設計計方方案案通通知知書書審定定規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案返回回規(guī)劃劃設設計計條條件件通通知知書書項目目方方案案設設計計項目目方方案案設設計計包包括括：：總平平面面圖圖、、各各層層平平面面圖圖、、立立面圖圖、、剖剖面面圖圖和和方方案案說說明明書書設計計單單位位業(yè)主主勘察察單單位位確定定送送審審設設計計方方案案確定定設設計計方方案案返回回委托托設計計方方案案勘察察方方案案組織織設設計計招招標標評評審審形成成評評審審意意見見〈可行行性性研研究究報告告批批復復〉〈規(guī)劃劃設設計計條件件通通知知書書〉〈審定定設設計計方案案通通知知書書〉〈環(huán)保保影影響響評評估估報告告批批復復文文件件〉業(yè)主主（（承承包包管管理理部部門門））設計計單單位位初步步設設計計報報告告及設設計計說說明明規(guī)劃劃部部門門連連同同各各部部門門（環(huán)環(huán)保保、、市市政政、、公公用用、、消防防、、供供電電、、電電信信等等））初步步設設計計批批復復文文件件施工工圖圖設設計計設計計單單位位初步步設設計計返回回委托托遞交交文文件件：：〈規(guī)劃劃條條件件通通知知書書〉；（審審定定設設計計方方案案〉；設設計計標標準準計委委和和建建委委業(yè)主主（承承包包管管理理部部門門））設計計單單位位年度度項項目目轉轉正正規(guī)劃劃部部門門建設設工工程程規(guī)劃劃許許可可證證返回回領取取建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證（1）（（3）（4）（（5）（2）（1）〈審定定設設計計方方案案通通知知書書〉（2）設設計計資資料料，，包包括括總總平平面面圖圖，，施工工設設計計圖圖（3）〈項目目開開發(fā)發(fā)手手冊冊〉（4）〈工程程檔檔案案登登記記證證明明〉（5）其其他他文文件件，，包包括括有有關關協(xié)協(xié)議議，，批準準文文件件（6）年年度度開開工工計計劃劃（6）編制制送送審審招招標標文文件件編制制送送審審標標底底發(fā)中中標標通通知知書書簽工工程程承承包包合合同同工程程建建設設招招標標返回回簽定定監(jiān)監(jiān)理理合合同同領取取固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投資資許許可可證證其他手續(xù)領取建設工程程開工證辦理開工證開工階段業(yè)主總承包管理部部門工程部招標辦核準招標文件件編制送審招標標文件返回投資計劃開工審批表施工圖紙其它與招標相相關的文件資資料核準招標資格格發(fā)出招標文件件編制招標文件件送審招標文件件招標申請、登登記返回開發(fā)部工程部業(yè)主招標辦經(jīng)確認的標底底經(jīng)核準的標底底編制送審標底底總承包管理部部門1施工圖2其他與招標有有關的文件資料編制標底經(jīng)確認的標底底業(yè)主工程承包合同同中標通知書投標單位發(fā)中標通知書書簽工程承包合合同返回中標單位招標通知書招標文件1召開招標會，，勘察現(xiàn)場2投標3開標4評標，決標工程部組織工程部當?shù)乇O(jiān)理主管管機關中標監(jiān)理單位位監(jiān)理合同簽定監(jiān)理合同同返回招標編制監(jiān)理規(guī)劃劃業(yè)主投資計劃開發(fā)部工程部地稅局局納稅憑憑證或免繳繳證明明當?shù)赜嬘媱澆坎块T固定資資產(chǎn)投資許許可證證返回領取固固定資資產(chǎn)投資許許可證證建設工工程規(guī)劃許許可證證稅務登登記，，免稅稅申請請或納稅稅申報報預繳繳投資資方向調調節(jié)稅稅1投資方方向調調節(jié)稅稅繳納納或免免繳證證明2計劃部部門下下發(fā)的的年度度計劃劃文件件業(yè)主其他手手續(xù)包包括：：辦理質質量監(jiān)監(jiān)督注注冊登登記手手續(xù)辦理開開工統(tǒng)統(tǒng)計登登記辦理開開工前前審計計報裝施施工用用水，，電路路協(xié)調街街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部部門協(xié)調交交通管管理部部門交納綠綠化建建設費費，簽簽訂綠綠化協(xié)協(xié)議以上所所有手手續(xù)均均由工工程部部負責責組織織當?shù)氐仨椖磕抗舅巨k理理返回工程部部當?shù)刂髦鞴懿坎块T建設工工程開開工證證返回辦理開開工證證必備條條件所需文文件申請建建設工工程開開工證證，必必須提提交以以下文文件：：全部蓋蓋章完完畢的的開工工審批批表《基本建建設項項目開開工審審計表表》《固定資資產(chǎn)投投資許許可證證》列入年年度正正式開開工計計劃的的批件件《房屋拆拆遷許許可證證》“四源””供應應協(xié)議議，電電力、、電信信等供供應協(xié)協(xié)議工程質質量監(jiān)監(jiān)督登登記文文件項目的的工程程建筑筑安裝裝合同同副本本返回工程部部業(yè)主三通一一平資金管管理返回建設階階段根據(jù)合合同施工場場地的的三通一一平質量管管理進度管管理組織結構圖圖設計變變更施工協(xié)協(xié)調管管理總承包包部門門工程部部施工單單位返回資金管管理調整后后資金金需求求資金投投入計計劃調整資資金需需求確定總總體施施工方方案按計劃劃資金金劃撥撥投資計計劃業(yè)主竣工階階段返回辦理單單項工工程的的驗收收辦理項項目的的綜合合驗收收工程部部當?shù)刭|質監(jiān)部部門業(yè)主當?shù)刭|質監(jiān)部部門工程部部施工單單位當?shù)卦O設計院院監(jiān)理單單位驗收小小組辦理驗驗收返回辦理單單項工工程的驗收收申請單單項工工程竣竣工驗驗收驗收小小組工程部部業(yè)主當?shù)刂髦鞴懿坎块T驗收工工作組組驗收報報告工程質質量竣竣工檢檢驗證證書辦理項項目的的綜合合驗收收返回申請辦辦理項項目綜綜合驗驗收并保證證具備備驗收收條件件組織1全過程程的開開發(fā)程程序查查驗2質量鑒鑒定項目目融融資資和和資資金金安安排排編制送送審可可行性性研究報報告初步設設計政策編制總總體施施工方方案施工監(jiān)監(jiān)理銷售返回可行性性研究報報告年度投投資計計劃各種稅稅費月度投投資計計劃修訂資資金需需求銷售計計劃及執(zhí)行行情況況銷售部部開發(fā)部部工程部部項目公公司1項目公公司2項目公公司N財務部部策劃融融資部部資金收收支預預算表表融資計計劃書書融資談談判返回項目融融資和和資金金安排排投資計計劃潛在投投資者者明確資資金缺缺口融資計計劃執(zhí)行情情況銷售計計劃的的執(zhí)行情情況資金需需求資金需需求前期策策劃部部建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證項目可可研報報告的的批復復設計方方案審審定通通知書書國有土土地出出讓合合同訂樁坐標成成果通通知單單建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證業(yè)主國有土土地管管理部部門國有土土地使使用證證國有土土地出出讓合合同國有土土地臨臨時使使用證證一定比比例的的地價價款發(fā)發(fā)票辦理國國有土土地使使用證證+開發(fā)部部返回工程部部業(yè)主房地管管理部部門拆遷許許可證證拆遷申申請辦理拆拆遷許許可證證返回（2）返還提交文文件（（1）（2）（1）國有有土地地使用用證明明文件件（2）拆遷遷方案案與計計劃在質量量監(jiān)督督檢查查中，，建設設單位位應具具備如如下文文件：：1《建設工工程開開工證證》和《工程質質量監(jiān)監(jiān)督通通知書書》2施工承承包合合同（（副本本）3工程地地質勘勘察報報告4工程施施工圖圖紙（（全套套設計計圖紙紙）5施工單單位的的資格格、質質量保保證體體系和和保證證工程程質