房地產(chǎn)投資估價方法（共39）

估價方方法房地產(chǎn)產(chǎn)投資房地產(chǎn)產(chǎn)估價價方法法比較法1收益法2成本法3比較法法1一、比比較法法概述述理論依依據(jù)是是替代代原理理，即即房地地產(chǎn)價價格的的形成成中有有替代代原理理的作作用，，所以以在進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價時，，估價價對象象的未未知價價格可可以通通過類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的已已知成成交價價格來來求取取。實實際上上就是是從影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的因因素入入手，，分析析比較較評估估對象象和交交易案案例的的有關(guān)關(guān)影響響因素素的相相同性性和差差異性性，對對交易易案例例的價價格作作相應(yīng)應(yīng)的增增減修修正，，從而而得出出待估估房地地產(chǎn)的的價格格。比較前前提前提是是具有有價格格一致致性，，此外外還要要有差差異，，差異異又是是由于于影響響價格格的諸諸因素素有所所差異異引起起的。。如：：交易易情況況、交交易時時間（（日期期）、、區(qū)域域因素素、個個別因因素等等。核心目目標找出影影響價價格的的因素素如何將將待估估房地地產(chǎn)與與比較較房地地產(chǎn)之之間的的價格格差異異定量量化，，并對對比較較房地地產(chǎn)價價格進進行修修正得得到待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)客觀觀合理理價格格。五、、估估價價方方法法收集集交交易易實實例例選取取可可比比實實例例可比比實實例例A建立立價價格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)可比比實實例例B建立立價價格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)可比比實實例例C建立立價價格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正比準準價價格格A求取取比比準準價價格格交易易情情況況修修正正市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正比準準價價格格B交易易情情況況修修正正市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正比準準價價格格C交易易情情況況修修正正比較較法法1五、、估估價價方方法法比較較法法1二、、比比較較法法適適用用的的估估價價對對象象同種種類類型型的的數(shù)數(shù)量量較較多多且且經(jīng)經(jīng)常常發(fā)發(fā)生生交交易易的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：住宅宅，，包包括括普普通通住住宅宅、、高高檔檔公公寓寓、、別別墅墅等等。。特特別別是是存存量量成成套套住住宅宅。。寫字字樓樓商鋪鋪標準準廠廠房房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)用用地地而對對于于很很少少發(fā)發(fā)生生交交易易的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，如如特特殊殊工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、學(xué)學(xué)校校、、古古建建筑筑、、教教堂堂、、寺寺廟廟、、紀紀念念館館等等，，則則難難以以用用比比較較法法進進行行估估價價。。五、、估估價價方方法法比較較法法1三、、比比較較法法估估價價需需要要具具備備的的條條件件要有有與與待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)具具有有相相關(guān)關(guān)性性和和替替代代性性的的、、足夠夠數(shù)數(shù)量量的的比比較較案案例例在同同一一供供應(yīng)應(yīng)圈圈內(nèi)內(nèi)存存在在著著較較多多的的類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的交交易易。。如如在在一一些些房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場尚尚發(fā)發(fā)育育不不夠夠的的地地區(qū)區(qū)，，就就很很難難采采用用。。比較較法法估估價價中中需需要要進進行行交交易易情情況況、、交交易易日日期期、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況（（包包括括區(qū)區(qū)位位狀狀況況、、權(quán)權(quán)益益狀狀況況、、實實物物狀狀況況等等））的的修修正正，，這這些些修修正正有有的的很很難難采采用用量量化化的的計計算算公公式式，，需需要要估估價價人人員員依依靠靠其其廣博博的的知知識識和和豐豐富富的的經(jīng)經(jīng)驗驗才能能作作出出。。比較較法法的的原原理理和和技技術(shù)術(shù)，，也也可可以以用用于于其其他他估估價價方方法法中中的的有有關(guān)關(guān)參參數(shù)數(shù)的的求求取取，，如如經(jīng)經(jīng)營營收收入入、、成成本本費費用用、、空空置置率率、、資資本本化化率率、、開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營期期。。五、、估估價價方方法法收集集交交易易實實例例整理理和和選選擇擇可可比比實實例例分析析與與調(diào)調(diào)整整綜合合計計算算比比準準價價格格建立立價價格格比比較較修修正正的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)交易易情情況況的的修修正正交易易日日期期的的修修正正房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正建立立價價格格比比較較修修正正的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)利用用修修正正公公式式計計算算比較較法法1四、、比比較較法法基基本本步步驟驟五、、估估價價方方法法比較較法法1六、、建建立立價價格格比比較較修修正正的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)統(tǒng)一一的的付付款款方方法法由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值量量大大，，通通常常付付款款有有分分期期付付款款的的方方式式，，在在估估價價中中為為了了便便于于比比較較，，價價格格應(yīng)應(yīng)以以一一次次性性付付清清所所需需支支付付的的金金額額為為基基準準，，所所以以，，需需要要將將分分期期付付款款可可比比實實例例的的成成交交價價格格折折算算為為在在其其成成交交日日期期時時一一次次性性付付清清。。具具體體方方法法是是貨貨幣幣的的時時間間價價值值中中的的折折現(xiàn)現(xiàn)計計算算。。統(tǒng)一一采采用用單單價價土地地的的單單價價有有用用樓樓面面價價表表示示的的。。有有些些房房地地產(chǎn)產(chǎn)如如車車庫庫按按車車位位個個數(shù)數(shù)為為單單位位。。統(tǒng)一貨幣幣種類和和貨幣單單位統(tǒng)一面積積內(nèi)涵與與單位在現(xiàn)實的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中，有按按建筑面面積計價價、有按按套內(nèi)建建筑面積積計價，，也有按按使用面面積計價價的。五、估價價方法比較法1七、交易易情況的的修正交易情況況修正是是排除掉掉交易行行為中一一些特殊殊因素所所造成的的交易價價格偏差差。造成成交交價格偏偏差的原原因：有利害關(guān)關(guān)系的人人們互相相之間的的交易、、急于脫脫售或購購買的、、及不了了解市場場行情的的、交易易雙方或或一方有有特別動動機或偏偏好的、、受債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系影響響的(以資抵債債)、相鄰地地塊的合合并交易易(合并后效效用會增增加)、交易稅稅費非正正常負擔擔等、特特殊交易易方式的的交易，，如拍賣賣、招標標、哄抬抬或拋售售等。修正程序序剔除非正正常的交交易案例例測定各種種特殊因因素對正正常價格格的影響響程度修正公式式五、估價價方法比較法1八、交易易日期的的修正可比實例例的成交交價格是是其成交交日期時時的價格格，是在在其成交交日期時時的房地地產(chǎn)市場場狀況下下形成的的。要求求評估的的估價對對象的價價格是估估價時點點(基準日)的價格，，是指在在估價時時點時的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況下形形成的。。如果成交交日期與與估價時時點不同同，房地地產(chǎn)市場場狀況可可能發(fā)生生了變化化，價格格就有可可能不同同，因此此應(yīng)將可可比實例例在其成成交日期期時的價價格修正正為在估估價時點點時的價價格，如如此才能能將其作作為估價價對象的的價格，，這種修修正稱為為交易日日期修正正。修正方法法五、估價價方法比較法1九、市場場狀況的的修正房地產(chǎn)狀狀況修正正包括區(qū)區(qū)位狀況況、權(quán)益益狀況、、實物狀狀況三個個方面。。區(qū)位狀況況修正區(qū)位狀況況是對房房地產(chǎn)價價格有影影響的房房地產(chǎn)區(qū)區(qū)位因素素的狀況況。區(qū)位位狀況比比較修正正的內(nèi)容容主要包包括：繁繁華程度度、交通通便捷度度、環(huán)境境景觀、、公共設(shè)設(shè)施完備備程度、、臨路狀狀況、樓樓層、朝朝向等。。具體修正正公式為為：經(jīng)個別因因素修正正后的可可比實例例價格=可比實例例價格×個別因素素修正系系數(shù)用直接比比較法的的修正公公式為:經(jīng)個別因因素修正正后的可可比實例例價格＝＝可比實實例價格格×用間接比比較法的的修正公公式為：：經(jīng)個別因因素修正正后的可可比實例例價格＝＝可比實實例價格格×標準化修修正系數(shù)數(shù)×區(qū)域因素修修正系數(shù)數(shù)＝可比比實例價價格×××在直接法法修正公公式中，，如果可可比實例例的個別別因素優(yōu)優(yōu)于待估估宗地的的個別因因素，則修修正指數(shù)數(shù)大于100，如果可可比實例例的個別別因素劣劣于待估估宗地區(qū)區(qū)域因素，則修修正系數(shù)數(shù)小于100。五、估價價方法比較法1九、市場場狀況的的修正權(quán)益狀況況修正是對房地地產(chǎn)價格格有影響響的房地地產(chǎn)權(quán)益益因素的的狀況。。包括土土地使用用年限，，城市規(guī)規(guī)劃限制制條件（（容積率率）等土地使用用權(quán)年期期修正土地使用用權(quán)年限限長短，，直接影影響土地地可獲收收益，年年限越長長，土地地總收益益越多，，地價越越高。土地使用用年期修修正后地地價＝比比較實例例價格×k其中r：土地還還原利率率;n：可比案案例使用用權(quán)年期期;m：待估房房地產(chǎn)使使用權(quán)年年期容利率修修正容積率是是指建筑筑物的總總建筑面面積與整整個宗地地占地面面積之比比。容積率的的大小影影響建筑筑平均成成本和土土地利用用程度的的高低。?！銇碚f，，容積率率越高，，土地利利用效益益就越高高，從而而地價也也就相應(yīng)應(yīng)地提高高。通過過容積率率修正，，可以消消除出于于容積率率的不向向而造成成的地價價水平的的差異。。五、估價價方法比較法1九、市場場狀況的的修正實物狀況況修正是對房地地產(chǎn)價格格有影響響房地產(chǎn)產(chǎn)實物因因素的狀狀況，進進行實物物狀況修修正，將將可比實實例房地地產(chǎn)在其其實物狀狀況下的的價格調(diào)調(diào)整為估估價對象象房地產(chǎn)產(chǎn)實物狀狀況下的的價格。。主要內(nèi)容容對于土土地有：：面積大大小、形形狀、基基礎(chǔ)設(shè)施施完備程程度、土土地平整整程度、、地勢、、地質(zhì)水水文狀況況等。對于建筑筑物有：：新舊程程度、建建筑規(guī)模模、建筑筑結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、、裝修、、平面布布置、工工程質(zhì)量量等影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的因素。。房地產(chǎn)狀狀況修正正方法一般公式式為：可比實例例在待估估房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下下的價格格＝可比比實例在在其自身身房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下下的價格格×房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)＝＝待估房房地產(chǎn)狀狀況指數(shù)數(shù)/可比實例例房地產(chǎn)產(chǎn)狀況指指數(shù)五、估價價方法比較法1十、比較較價值的的計算金額修正正調(diào)整下下的公式式比較價值值=可比實例例成交價價格±交易情況況修正金金額±市場狀況況調(diào)整金金額±房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整金額百分比修修正下的的加法公公式比較價值值=可比實例例成交價價格×（交易情情況修正正系數(shù)＋＋市場狀狀況調(diào)整整系數(shù)＋＋房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)）百分比修修正下的的乘法公公式比較價值值=可比實例例成交價價格×交易情況況修正系系數(shù)×市場狀況況調(diào)整系系數(shù)×房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整系數(shù)五、估價價方法收益法2一、收益益法概述述定義：收益法又又稱收益益資本化化法、收收益還原原法，是是指預(yù)測測估價對對象的未未來收益益，然后后將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為價價值，以以此求取取估價對對象的客客觀合理理價格或或價值的的方法。。收益法法的本質(zhì)質(zhì)是以房房地產(chǎn)的的預(yù)期收收益能力力為導(dǎo)向向求取估估價對象象的價值值。收益法理理論依據(jù)據(jù)：將估價時時點視為為現(xiàn)在，，那么在在現(xiàn)在購購買一宗宗有一定定期限收收益的房房地產(chǎn)，，預(yù)示著著其未來來的收益益期限內(nèi)內(nèi)可以源源源不斷斷地獲取取凈收益益。如果果現(xiàn)有一一筆資金金可與這這未來一一定期限限內(nèi)的凈凈收益的的現(xiàn)值之之和等值值，則這這筆資金金就是該該房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格。五、估價價方法收益法2一、收益益法概述述收益法適適用的估估價對象象有收益或或有潛在在收益的的房地產(chǎn)產(chǎn)。它不不限于估估價對象象本身現(xiàn)現(xiàn)在是否否有收益益，只要要估價對對象所屬屬的這類類房地產(chǎn)產(chǎn)有獲取取收益的的能力即即可。對于政府府辦公樓樓、學(xué)校校、公園園等公用用、公益益性房地地產(chǎn)的估估價，收收益法大大多不適適用。收益法中中的資本本化技術(shù)術(shù)，常用用與比較較法和成成本法中中。收益法還還大量用用于房地地產(chǎn)損害害賠償中中房地產(chǎn)產(chǎn)價值減減損和相相關(guān)經(jīng)濟濟損失的的評估。。五、估價價方法收益法2一、收益益法概述述收益法估估價需要要具備的的條件房地產(chǎn)的的收益和和風(fēng)險都都能夠較較準確地地量化。。收益法估估價的操操作步驟驟選擇具體體估價方方法：報報酬資本本化法or直接資本本化法測算收益益期或持持有期確定報酬酬率或資資本化率率計算收益益價值五、估價價方法收益法2一、收益益法概述述根據(jù)將來來預(yù)期收收益轉(zhuǎn)換換為價值值的方式式，即資資本化方方式的不不同，收收益法可可分為直直接資本本化法和和報酬資資本化法法。報酬資本本化法即現(xiàn)金流流量折現(xiàn)現(xiàn)法，是房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值等于其其未來各各期凈收收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和和，具體是是預(yù)測估估價對象象的未來來各期的的凈收益益(凈現(xiàn)金流流量)，選用適適當?shù)膱髨蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算算到估價價時點后后累加，，以此求求取估價價對象的的客觀合合理價格格或價值值的方法法。直接資本本化法將估價對對象未來來某一年年的某種種預(yù)期收收益除以以適當?shù)牡馁Y本化化率或者者乘以適適當?shù)氖帐找娉藬?shù)數(shù)轉(zhuǎn)換為為價值的的方法。。其中，將將未來某某一年的的某種預(yù)預(yù)期收益益乘以適適當?shù)氖帐找娉藬?shù)數(shù)轉(zhuǎn)換為為價值的的方法，，稱為收收益乘數(shù)數(shù)法。五、估價價方法二、報酬酬資本化化法最一一般的公公式式中：V——房地產(chǎn)在估價時點的收益價格；

n——房地產(chǎn)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限；——分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，…，第n期末的凈收益；——分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期第2期，…，第n期的報酬率。收益法2五、估價價方法收益法2二、報酬酬資本化化法在實際估估價中，，一般假假設(shè)報酬酬率長期期維持不不變，即即則上述公公式可簡簡化為：：當上述公公式中的的。每年年不變或或按照一一定規(guī)則則變動及及n為有限年年或無限限年的情情況下，，可以導(dǎo)導(dǎo)出后面面的各種種公式。。因此，，后面的的各種公公式實際際上是上上述公式式的特例例。報酬資本本化法公公式均是是假設(shè)凈凈收益相相對于估估價時點點發(fā)生在在期末。。若在期期初或期期中，則則應(yīng)對凈凈收益或或者對報報酬資本本化法公公式做相相應(yīng)的調(diào)調(diào)整。例例如，凈凈收益發(fā)發(fā)生在年年初為A初，對該該凈收益益做相應(yīng)應(yīng)的調(diào)整整是將其其轉(zhuǎn)換為為發(fā)生在在年末，，公式為為調(diào)整后的的報酬資資本化法法公式為為：五、估價價方法收益法2三、收益益期限的的確定收益年限限是估價價對象自自估價時時點起至至未來可可獲收益益的年數(shù)數(shù)。一般般情況下下，估價價對象的的收益年年限為其其剩余經(jīng)經(jīng)濟壽命命，其中中，土地地為剩余余使用年年限。對于單獨獨土地和和單獨建建筑物的的估價應(yīng)分別根根據(jù)土地地剩余使使用年限限和建筑筑物剩余余經(jīng)濟壽壽命確定定收益年年限，選選用相應(yīng)應(yīng)的收益益年限為為有限年年的公式式進行計計算。對于房地地產(chǎn)對象象當建筑物物的經(jīng)濟濟壽命>土地使用用年限時時收益年限限=土地剩余余使用年年限估價對象象價值=土地剩余余使用年年限下建建筑物殘殘余價值值的折現(xiàn)現(xiàn)值當建筑物物的經(jīng)濟濟壽命<土地使用用年限時時收益年限限=建筑物剩剩余經(jīng)濟濟壽命+土地使用用年限超超出建筑筑物經(jīng)濟濟壽命的的土地剩剩余使用用年限估價對象象價值=建筑物剩剩余經(jīng)濟濟壽命下下建筑物物收益的的折現(xiàn)值值+土地使用用年限超超出建筑筑物經(jīng)濟濟壽命的的土地剩剩余使用用年限價價值的折折現(xiàn)值五、估價價方法收益法2四、凈收收益的測測算基本原理理基于租賃賃收入測測算凈收收益——投資法基于營業(yè)業(yè)收入測測算凈收收益——利潤法對于既有有大量租租賃收入入又有營營業(yè)收入入的，宜宜通過租租賃收入入求取凈凈收益基于租賃賃收入測測算凈收收益基本公式式：凈收收益=潛在毛租租金收入入—空置和收收租損失失+其他收入入-運營費用用=有效毛收收入-運營費用用注意事項項：潛在毛收收入（潛潛在毛租租金收入入與其他他收入之之和）、、有效毛毛收入、、運營費費用、凈凈收益通通常以年年度計，，并假設(shè)設(shè)在年末末發(fā)生。。空置和收收租損失失計算：：空置的的面積沒沒有收入入，收租租損失指指因延遲遲、少付付或不付付租金造造成的損損失。空空置和收收租損失失一般以以潛在毛毛收入的的某一百百分率計計算。五、估價價方法收益法2四、凈收收益的測測算基于租賃賃收入測測算凈收收益注意事項項：其他收入入是租賃賃保證金金或押金金的利息息收入，，以及例例如寫字字樓中設(shè)設(shè)置的自自動售貨貨機、投投幣電話話等獲得得的收入入。凈收益通通常是稅稅前的，，即尚未未扣除所所得稅。。凈收益益占有效效毛收入入的比率率稱為凈凈收益率率(netincomeratio，NIR)，NIR=1-OER（運營費費用率））。運營費用用計算：：從估價價角度出出發(fā)，不不包含房房地產(chǎn)抵抵押貸款款還本付付息額、、會計上上的折舊舊額、房房地產(chǎn)改改擴建費費用和所所得稅。。對于有有抵押押貸款款負擔擔的房房地產(chǎn)產(chǎn)，運運營費費用不不包含含房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款償償還本本付息息額是是以測測算包包含自自有資資金和和抵押押貸款款價值值在內(nèi)內(nèi)的整整個房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價值為為前提提的。。五、估估價方方法收益法法2四、凈凈收益益的測測算（二））基于于營業(yè)業(yè)收入入測算算凈收收益與基于于租賃賃收入入的凈凈收益益測算算有兩兩方面面的不不同：：潛在毛毛收入入或有有效毛毛收入入變成成了經(jīng)經(jīng)營收收入；；要扣除除歸屬屬于其其他資資本或或經(jīng)營營的收收益，，如商商業(yè)、、餐飲飲、工工業(yè)、、農(nóng)業(yè)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營者者的正正常利利潤。。五、估估價方方法收益法法2五、報報酬率率的確確定報酬率率(yieIdrate，Y)是投資資回報報與所所投入入的資資本的的比率率。投資回回報VS投資回回收投資回回報是是指所所投入入的資資本全全部回回收之之后所所獲得得的額額外資資金，，即報報酬。。投資回回收指指所投投入的的資本本的回回收，，即保保本。。投資回回報中中是不不包含含投資資回收收的。。五、估估價方方法收益法法2五、報報酬率率的確確定報酬率率的求求取方方法：：累加加法報酬率率=無風(fēng)險險報酬酬率+投資風(fēng)風(fēng)險補補償+管理負負擔補補償+缺乏流流動性性補償償-投資帶帶來的的優(yōu)惠惠其中：：無風(fēng)險險報酬酬率又稱安安全利利率，，是無無風(fēng)險險投資資的報報酬率率，是是資金金的機機會成成本。。一般般選用用同一一時期期相對對無風(fēng)風(fēng)險的的報酬酬率去去代替替物風(fēng)風(fēng)險報報酬率率，例例如同同一時時期的的國債債利率率或銀銀行存存款利利率。。投資帶帶來的的優(yōu)惠惠，是指指由于于投資資與房房地產(chǎn)產(chǎn)可能能獲得得某些些額外外的好好處，，如易易于獲獲得融融資，，從而而投資資者會會降低低所要要求的的報酬酬率。。報酬率率的求求取方方法：：投資資報酬酬率排排序插插入法法收益法法估價價采用用的報報酬率率是典典型投投資者者在房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資中所所要求求的報報酬率率。由由于具具有同同等風(fēng)風(fēng)險的的任何何投資資的報報酬率率應(yīng)該該是相相近的的，所所以，，可以通通過與與估價價對象象同等等風(fēng)險險的投投資報報酬率率來求求取估估價對對象的的報酬酬率。。五、估估價方方法收益法法2五、報報酬率率的確確定報酬率率的求求取方方法：：市場場提取取法方法：：搜集集同一一市場場上三三宗以以上類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格、、凈收收益等等資料料，選選用相相應(yīng)報報酬資資本化化法公公式，，求出出報酬酬率：：在的的情況況下，，通過過來來求求取，，將市市場上上類似似房地地產(chǎn)的的凈收收益與與其價價格的的比率率作為為報酬酬率。?？捎糜煤唵螁嗡阈g(shù)術(shù)平均均法及及加權(quán)權(quán)算術(shù)術(shù)平均均法。。在的的情情況下下，通通過試試錯法法與線線性內(nèi)內(nèi)插法法相結(jié)結(jié)合的的方法法來求求取。。在的的情況況下，，通過過來來求求取。。五、估估價方方法收益法法2五、直直接資資本化化法直接資資本化化法是是將估估價對對象未未來某某一年年的某某種收收益除除以適適當?shù)牡馁Y本本化率率或者者乘以以相應(yīng)應(yīng)的收收益乘乘數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為價值值的方方法。。資本化化率：：(capitalizationrate，R)是房地地產(chǎn)的的某種種年收收益與與其價價格的的比率率。收益乘乘數(shù)：：是房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格除以以其某某種年年收益益所得得的倍倍數(shù)直接資資本化化法公公式式中V:房地產(chǎn)產(chǎn)價值值；NOI;房地產(chǎn)產(chǎn)未來來第一一年的的凈收收益；；R:資本化化率。。房地產(chǎn)產(chǎn)價值值=年收益益×收入乘乘數(shù)五、估估價方方法收益法法2五、直直接資資本化化法估價中中的公公式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)產(chǎn)價值值=房地產(chǎn)產(chǎn)凈收收益÷資本化化率資本化化率=房地產(chǎn)產(chǎn)凈收收益÷房地產(chǎn)產(chǎn)價值值房地產(chǎn)產(chǎn)凈收收益=房地產(chǎn)產(chǎn)價值值×資本化化率房地產(chǎn)產(chǎn)價值值=房地產(chǎn)產(chǎn)收益益×收益乘乘數(shù)收益乘乘數(shù)=房地產(chǎn)產(chǎn)價值值÷房地產(chǎn)產(chǎn)價值值凈收益益乘數(shù)數(shù)=1÷÷資本化化率五、估估價方方法收益法法2五、直直接資資本化化法凈收益益與資資本化化率的的匹配配由土地地收益益求取取土地地價值值：土地價價值=土地凈凈收益益/土地資資本化化率由建筑筑物收收益求求取建建筑物物價值值：建筑物物價值值=建筑物物凈收收益/建筑物物資本本化率率由房地地收益益求取取房地地價值值：房地價價值=房地凈凈收益益/綜合資資本化化率由房地地收益益單獨獨求取取土地地價值值：土地價價值=（房地地凈收收益-建筑物物凈收收益））/土地資資本化化率土地價價值=（房地地凈收收益-建筑物物價值值×建筑物物資本本化率率）/土地資資本化化率五、估估價方方法收益法法2五、直直接資資本化化法與與報酬酬資本本化法法的比比較報酬資資本化化法的的優(yōu)缺缺點優(yōu)點：：指明了了房地地產(chǎn)的的價值值是其其未來來各期期凈收收益的的現(xiàn)值值之和和，這這既是是預(yù)期期原理理最形形象的的表述述，又又考慮慮到了了資金金的時時間價價值；；每期的的凈收收益或或現(xiàn)金金流量量都是是明確確的，，直觀觀且容容易被被理解解；不必直直接依依靠與與估價價對象象的凈凈收益益流模模式相相同的的類似似房地地產(chǎn)來來求取取適當當?shù)膱髨蟪曷事?，而而通過過其他他具有有同等等風(fēng)險險投資資也可可以求求取適適當?shù)牡膱蟪瓿曷?。。缺點：：需要預(yù)預(yù)測未未來各各期的的凈收收益，，從而而較多多地依依賴于于估價價人員員的主主觀判判斷，，并且且各種種簡化化的凈凈收益益流模模式不不一定定符合合市場場的實實際情情況。。五、估估價方方法收益法法2五、直直接資資本化化法與與報酬酬資本本化法法的比比較直接資資本化化法的的優(yōu)缺缺點優(yōu)點：不需要預(yù)測測未來許多多年的凈收收益，通常常只需要測測算未來第第一年的收收益；資本化率或或收益乘數(shù)數(shù)直接來源源于市場所所顯示的收收益與價值值的關(guān)系；；計算過程較較為簡單。。缺點：要求有較多多與估價對對象的凈收收益流模式式相同的類類似房地產(chǎn)產(chǎn)來求取資資本化率或或收益乘數(shù)數(shù)，對可比比實例的依依賴性很強強。結(jié)論當相似的預(yù)預(yù)期收益存存在大量的的可比市場場信息時，，直接資本本化法會是是相當可靠靠的。當市市場可比信信息缺乏時時，報酬資資本化法則則能提供一一個相對可可靠的評估估價值，因因為可以通通過投資者者在有同等等風(fēng)險的投投資上所要要求的收益益率來確定定評估對象象的報酬率率。五、估價方方法成本法3一、成本法法概述定義成本法是用用估價對象象的重新購購建價格減減去折舊來來求取估價價對象價值值的方法。。先把房地地產(chǎn)價格分分成各個組組成部分，，分別求取取出各個組組成部分的的價值，再再將其相加加。適用對象和和條件：新開發(fā)的房房地產(chǎn)，舊舊的房地產(chǎn)產(chǎn)，在建工工程，計劃劃開發(fā)建設(shè)設(shè)的房地產(chǎn)產(chǎn)，很少發(fā)發(fā)生交易而而不適用市市場法，沒沒有經(jīng)濟收收益或沒有有潛在經(jīng)濟濟收益而不不適用收益益法的房地地產(chǎn)，有獨獨特設(shè)計或或者只針對對個別使用用者的特殊殊需要而開開發(fā)建設(shè)的的房地產(chǎn)，，單純的建建筑物或者者其裝修部部分，房地地產(chǎn)保險及及房地產(chǎn)損損害賠償，，房地產(chǎn)市市場不活躍躍或類似房房地產(chǎn)交易易較少無法法使用市場場法的項目目不適用的對對象——建筑物過于于老舊的房房地產(chǎn)在現(xiàn)實中，，房地產(chǎn)的的價格直接接取決于其其效用，而而非花費的的成本，成成本的增減減一定要對對效用有所所作用才能能形成價格格；即房地地產(chǎn)成本的的增加并不不一定能增增加其價值值，投入的的成本不多多也不一定定說明其價價值不高。。五、估價方方法成本法3二、房地產(chǎn)產(chǎn)價格構(gòu)成成基本構(gòu)成房地產(chǎn)價格格=土地取得成成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。。土地取得成成本土地取得成成本是取得得開發(fā)用地地包括購買買、征收等等途徑所需需的費用、、稅金等。。一般是由由購置土地地的價款和和在購置時時應(yīng)由買方方繳納的稅稅費構(gòu)成。。建設(shè)成本主要包括勘勘察設(shè)計和和前期工程程費、建筑筑安裝工程程費、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費、公共共配套設(shè)施施建設(shè)費、、其他工程程費、開發(fā)發(fā)期間稅費費。管理費用包括房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的人員工資資及福利費費、辦公費費、差旅費費等，可總總結(jié)為土地地取得成本本與開發(fā)成成本之和的的一定比率率。銷售費用也稱為銷售售成本，包包括廣告費費、銷售資資料制作費費、樣板房房或樣板間間建設(shè)費、、售樓處建建設(shè)費、銷銷售人員費費用或者銷銷售代理費費等。五、估價方方法成本法3二、房地產(chǎn)產(chǎn)價格構(gòu)成成投資利息投資利息與與會計上的的財務(wù)費用用不同，無無論它們的的來源是借借貸資金還還是自有資資金，都應(yīng)應(yīng)計算利息息。應(yīng)計息息項目包括括土地取得得成本、開開發(fā)成本、、管理費用用和銷售費費用。銷售售稅費一般般不計息。。銷售稅費銷售稅金及及附加，包包括營業(yè)稅稅、城市維維護建設(shè)稅稅和教育費費附加；其其他銷售稅稅費，包括括應(yīng)由賣方方負擔的交交易手續(xù)費費等。在估價時，，該項通常常是按售價價乘以一定定比率來估估算。開發(fā)利潤開發(fā)利潤是是所得稅前前的，即：：開發(fā)利潤潤=開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)價值-土地取得成成本-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費。。開發(fā)利潤是是在正常條條件下開發(fā)發(fā)商所能獲獲得的平均均利潤，而而不是個別別開發(fā)商最最終獲得的的實際利潤潤，也不是是個別開發(fā)發(fā)商所期望望獲得的利利潤。五、估價方方法成本法3三、成本法法的基本公公式成本法最基基本的公式式房地產(chǎn)價值值＝重新購購建價格－－折舊適用于新開開發(fā)的房地地產(chǎn)的基本本公式新開發(fā)房地地價值＝土土地取得成成本＋開發(fā)發(fā)成本＋管管理費用＋＋銷售費用用＋投資利利息＋銷售售稅費＋開開發(fā)利潤新建成的建建筑物價值值＝建筑物物建設(shè)成本本＋管理費費用＋銷售售費用＋投投資利息＋＋銷售稅費費＋開發(fā)發(fā)利潤新開發(fā)的土土地價值＝＝取得待開開發(fā)土地的的成本＋土土地開發(fā)成成本＋管理理費用＋銷銷售費用＋＋投資利息息＋銷售稅稅費＋開發(fā)發(fā)利潤適用于舊的的房地產(chǎn)的的基本公式式房地合一時時，舊的房房地價值＝＝房地重新新購建價格格－建筑物物折舊＝土土地重新購購建價格＋＋建筑物重重新購建價價格－建筑筑物折舊只計算建筑筑物時，舊舊的建筑物物價值＝建建筑物重新新購建價格格－建筑物物折舊五、估價方方法成本法3四、建筑物物折舊的基基本含義建筑物折舊舊的含義是指各種原原因造成的的建筑物價價值的減損損。建筑物折舊舊＝建筑物物重新購建建價格－建建筑物市場場價值建筑物折舊舊的成因折舊總額＝＝物質(zhì)折舊舊+功能折舊+外部折舊物質(zhì)折舊，也稱為有有形損耗，，是建筑物物在實體上上的老化、、磨損、損損壞造成的的建筑物價價值減損功能折舊，也稱為無無形損耗，，是指建筑筑物在功能能上的缺乏乏、落后或或過剩造成成的建筑物物價值的減減損。如：：功能缺乏乏、功能落落后、功能能過剩。導(dǎo)導(dǎo)致功能折折舊的原因因有：建筑筑設(shè)計上的的缺陷、過過去的建筑筑標準過低低、人們消消費觀念的的改變以及及建筑技術(shù)術(shù)進步外部部折折舊舊，也也稱稱為為經(jīng)經(jīng)濟濟折折舊舊，，是是指指建建筑筑物物以以外外的的各各種種因因素素造造成成的的建建筑筑物物價價值值減減損損五、、估估價價方方法法成本本法法3五、、建建筑筑物物折折舊舊的的求求取取方方法法