房地產(chǎn)經(jīng)營（共44）

第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營概概述述第二二節(jié)節(jié)城城市市地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營第三三節(jié)節(jié)房房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營第四四節(jié)節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營中中的的市市場場營營銷銷策策略略第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營概概述述一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營的的含含義義所謂謂經(jīng)經(jīng)營營，，即即籌籌劃劃、、謀謀劃劃之之道道，，是是指指經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動中中的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌規(guī)規(guī)劃劃和和經(jīng)經(jīng)營營決決策策，，包包括括確確定定經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動的的目目標標，，計計劃劃方方針針和和實實現(xiàn)現(xiàn)目目標標的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、策策略略、、經(jīng)經(jīng)營營時時機機等等方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容。。房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營就就是是要要確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動的的目目標標和和實實現(xiàn)現(xiàn)目目標標的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、策策略略，，以以最最小小的的投投入入獲獲取取最最佳佳的的效效益益。。從房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營的的內(nèi)內(nèi)涵涵來來看看．．它它有有廣廣義義和和狹狹義義之之分分。。狹狹義義的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營，，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)流流通通環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，即即主主要要通通過過城城市市土土地地的的出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓和和房房屋屋的的出出售售、、出出租租等等形形式式，，把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)或或使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移給給業(yè)業(yè)主主或或使使用用者者。。而而廣廣義義的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營則則是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營者者對對房房屋屋的的投投資資、、開開發(fā)發(fā)、、建建造造、、買買賣賣、、租租賃賃、、信信托托、、交交換換、、維維修修及及土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓等等經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動，，它它幾幾乎乎囊囊括括了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)所所有有企企事事業(yè)業(yè)單單位位的的經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動。。因此此，，本本章章闡闡述述的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營僅僅限限于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的買買賣賣和和租租賃賃活活動動，，即即房房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營和和城城市市地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理的的關(guān)關(guān)系系(一一)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理，，一一般般是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)即即生生產(chǎn)產(chǎn)與與出出租租、、出出售售的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理?？茖W(xué)學(xué)地地預(yù)預(yù)測測、、決決策策并并合合理理地地組組織織、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和控控制制房房地地產(chǎn)產(chǎn)生生產(chǎn)產(chǎn)和和流流通通過過程程的的各各項項經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動，，就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理。。對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)來來說說，，其其經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的重重點點有有兩兩個個：：一一是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品開開發(fā)發(fā)之之前前與與開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的決決策策；；二二是是開開發(fā)發(fā)后后房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品的的價價值值實實現(xiàn)現(xiàn)。。(二二)經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理的的關(guān)關(guān)系系房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營：：在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動中中，，根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部和和外外部部的的條條件件，，確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)與與出出售售、、出出租租活活動動的的方方向向、、目目標標和和規(guī)規(guī)模模。。房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理：：在房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)、、房房屋屋修修繕繕、、出出售售出出租租經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中，，按按照照自自然然規(guī)規(guī)律律和和經(jīng)經(jīng)濟濟規(guī)規(guī)律律的的要要求求，，進進行行組組織織、、指指揮揮、、監(jiān)監(jiān)督督、、控控制制、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。在現(xiàn)現(xiàn)實實生生活活中中，，經(jīng)經(jīng)營營和和管管理理往往往往是是交交織織在在一一起起的的，，兩兩者者不不能能截截然然分分開開，，只只是是各各自自的的側(cè)側(cè)重重點點不不一一樣樣，，即即經(jīng)經(jīng)營營研研究究的的是是預(yù)預(yù)測測、、對對策策和和決決策策問問題題；；而而管管理理研研究究的的是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)與與房房屋屋出出售售、、出出租租的的安安排排、、調(diào)調(diào)控控和和執(zhí)執(zhí)行行問問題題。。前前者者解解決決企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的方方向向問問題題，，后后者者解解決決企企業(yè)業(yè)在在經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中的的效效益益問問題題。。經(jīng)經(jīng)營營的的問問題題多多是是目目標標性性、、決決策策性性的的；；管管理理的的問問題題多多是是方方法法性性、、執(zhí)執(zhí)行行性性的的。。兩兩者者相相輔輔相相成成。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營決決策策（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營決決策策的的內(nèi)內(nèi)容容主要要有有：：(1)經(jīng)經(jīng)營營戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和方方針針政政策策決決策策。。(2)經(jīng)經(jīng)營營日日標標與與計計劃劃決決策策。。(3)項項目目決決策策。。(4)投投資資決決策策。。(5)價價格格與與成成本本決決策策。。(6)市市場場銷銷售售決決策策。。(7)財財務(wù)務(wù)決決策策。。(8)經(jīng)經(jīng)營營組組織織和和人人事事決決策策。。(9)工工程程項項目目招招投投標標決決策策。。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營決策的的程序1．發(fā)現(xiàn)問題題；2．確定目標標；3．?dāng)M訂方案案；4．分析評價價，進行決策策5．實施監(jiān)督督和跟蹤(三)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營決策的的方法房地產(chǎn)經(jīng)營決決策的方法有有多種，概括括起來主要有有定性分析和和定量分析。。1．確定型決決策2．不確定型型決策----(1)樂觀準則決決策法；(2)悲觀準則則決策法；；(3)極小小化最高準則則決策法(大大中取小后悔悔值法)；；(4)機會會均等準則———等可能法法；3．風(fēng)險型決決策第二節(jié)城市市地產(chǎn)經(jīng)營一、城市土地地的形成及特特點城市是隨人類類社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展而逐漸形形成和發(fā)展起起來的區(qū)域中中心，有了城城市就有了城城市用地，并并隨著城市社社會經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展而逐漸擴擴展。城市土土地（簡稱市市地）在城市市經(jīng)濟發(fā)展中中扮演著重要要的角色，城城市土地的經(jīng)經(jīng)營和利用在在國民經(jīng)濟中中有著極為重重要地位和作作用。城市儲備土地地的來源1、市區(qū)范圍圍內(nèi)的無主地地。2、為政府代代征的土地；；3、因單位搬搬遷、解散、、撤銷、破產(chǎn)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整或者其其他原因停止止使用的原行行政劃撥土地地；4、土地使用用期限已滿被被依法收回的的土地；5、被依法收收回的荒蕪、、閑置的土地地；城市儲備土地地的來源（續(xù)續(xù)）6、

被依依法沒收的土土地；7、以出讓方方式取得土地地使用權(quán)后無無力繼續(xù)開發(fā)發(fā)和又不具備備轉(zhuǎn)讓條件的的土地；8、城市土地地儲備中心收收購的土地；；9、因?qū)嵤┏浅鞘幸?guī)劃或土土地整理的需需要，市人民民政府指令收收購的土地；；10、政府認認為其他需要要儲備的土地地。城市土地區(qū)別別于農(nóng)業(yè)土地地的特點1、中國的城城市土地和農(nóng)農(nóng)業(yè)土地的本本質(zhì)區(qū)別在于于所有制的不不同。2、城市土地地的位置具有有特殊的重要要性。3、城市土地地利用集約化化程度高，潛潛力大。4、城市土地地利用的固定定性和多樣性性。5、城市土地地利用的配套套性強。二、城市經(jīng)營營與城市土地地經(jīng)營城市經(jīng)營（UrbanManagement）的實質(zhì)就是運運用市場經(jīng)濟濟手段，把整整個城市作為為一個資源聚聚合體，對構(gòu)構(gòu)成城市空間間和城市功能能載體的自然然生成資本(如城市土地地)、人力資資本及人力作作用資本(主主要是基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施)、派生生資本以及城城市無形資本本(如城市環(huán)環(huán)境、品位、、綜合競爭力力)等進行集集聚、重組和和經(jīng)營，最大大限度地發(fā)掘掘這些資源的的潛力，在整整個城市范圍圍內(nèi)實現(xiàn)資源源利用和綜合合效益的最大大化、最優(yōu)化化，以謀求城城市資本的流流動和增值，，為城市建設(shè)設(shè)和發(fā)展提供供資金支持，，從而推動城城市的可持續(xù)續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)營應(yīng)包包括的六大要要素一是土地等自自然資源；二是企業(yè)資源源；三是人力資源源；四是人類文化化遺產(chǎn)資源；；五是制度資源源；六是良好的形形象資源。這六大資源構(gòu)構(gòu)成了經(jīng)營城城市的主要要要素，每項資資源都極具開開發(fā)潛力，而而且相關(guān)聯(lián)度度極強。從城市經(jīng)營到城城市土地經(jīng)營營土地是城市中中最為稀缺和和昂貴的資源源，政府把土土地推向市場場，進行經(jīng)營營的過程，通通常被認為是是城市經(jīng)營的的核心內(nèi)容。。所以，在某某些程度上，，城市經(jīng)營變變?yōu)閱渭兊某浅鞘型恋亟?jīng)營營。據(jù)國土資源部部統(tǒng)計，到２２００２年年年底，全國累累計收取土地地出讓金達到到７３００多多億元；以非非市場化的方方式低價征地地，高價出讓讓，已成為不不少地方創(chuàng)造造政績、增加加財政收入等等的重要渠道道。城市土地經(jīng)營營的不良后果果城市原住民邊邊緣化。賣地的收益和和成本在不同同任期之間分分配失衡，現(xiàn)現(xiàn)任政府侵犯犯了以后各任任政府的經(jīng)營營權(quán)。地方官員片面面追求政績的的刺激。土地出讓中存存在的大量尋尋租機會，給給政府官員腐腐敗、奸商違違法亂紀巧取取豪奪創(chuàng)造了了機會。三、城市土地地經(jīng)營方式城市土地經(jīng)營營的方式包括括城市土地使使用權(quán)出讓經(jīng)經(jīng)營、城市土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營和城城市土地使用用權(quán)出租和抵抵押經(jīng)營幾種種主要方式。。土地使用權(quán)出出讓的經(jīng)營主主體只能是國國家政府或政政府主管部門門，而房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對土地地使用權(quán)的經(jīng)經(jīng)營則只能是是土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押經(jīng)經(jīng)營。1、城市土地使用用權(quán)出讓經(jīng)營營土地使用權(quán)出出讓是指國家家或其委托部部門以土地所所有者的身份份將一定時期期內(nèi)土地使用用權(quán)讓與使用用者，并由土土地使用者向向國家支付土土地使用權(quán)出出讓金的行為為。土地使用權(quán)有有償出讓一般般有協(xié)議、招招投標、拍賣賣三種方式,另有掛牌競競價出讓。有資料顯示，，在土地出讓讓活動中，拍拍賣、招標、、協(xié)議出讓三三種方式下，，地價之比可可以達到11.6：3：1。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是土地使使用權(quán)出讓的的后發(fā)行為，，即指土地使使用權(quán)出讓后后，土地使用用者將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為，包包括出售、交交換和贈與。。除此之外，土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓還可通過過繼承、企業(yè)業(yè)破產(chǎn)拍賣等等方式實現(xiàn)。。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓四原則⑴認地不認人人原則。⑵房地一致原原則；⑶效益不可損損原則；⑷轉(zhuǎn)讓年限受受限原則。3、土地使用用權(quán)出租和抵抵押經(jīng)營土地使用權(quán)出出租，是指土土地使用者作作為出租人，，在土地使用用權(quán)出讓合同同規(guī)定和期限限內(nèi)將土地使使用權(quán)隨同地地上建筑物、、其它附著物物租賃給承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的行為。。土地使用權(quán)抵抵押，是指土土地使用者將將其依法取得得的土地使用用權(quán)作為清償償債務(wù)的擔(dān)保保的行為。溫州客囊括杭杭州今年首批批宅地據(jù)測算濱江房房價半年內(nèi)每每平方米將拔拔高770余余元早報2004年3月30日訊溫州州客商奚德駒駒昨天力敵省省內(nèi)十幾家地地產(chǎn)商，終于于如愿將杭州州市今年首次次出讓的120多畝住宅用地地搶到手中。。不過，這位位溫州客商也也付出了不菲菲的代價，其其競標價分別別比招標底價價高出40%多和58%以上?！瓌儇撚谧蛱煜孪挛?時30分決出，兩塊塊地均被“金金迅達集團有有限公司”拿拿下。這是一一家在杭州人人眼里名不見見經(jīng)傳的企業(yè)業(yè)，其13號地塊奪標地地價超出招標標底價40%還多，樓面地地價每平方米米2900元；而14號地塊奪標地地價超出招標標價58%還有余，樓面面地價每平方方米達3275元。………第三節(jié)房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營包括括房屋買賣經(jīng)經(jīng)營、房屋租租賃經(jīng)營、房房屋交換經(jīng)營營和房屋抵押押典當(dāng)經(jīng)營這這幾種主要形形式。由于房房屋是建筑在在土地之上的的,房屋的出出售出租實際際上也包含了了土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出出租,即房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營不可能能是脫離土地地使用權(quán)而進進行的單獨經(jīng)經(jīng)營,其實質(zhì)質(zhì)是房產(chǎn)和地地產(chǎn)的綜合經(jīng)經(jīng)營。一、房屋買賣賣經(jīng)營1、商品房買買賣經(jīng)營：商商品房是指為為出售而建造造的房屋。主主要指由各房房地產(chǎn)開發(fā)公公司投資建造造，以盈利為為目的，按市市場規(guī)律來經(jīng)經(jīng)營的房屋。。有全價出售售、優(yōu)惠價出出售和廉價出出售幾種形式式。2、

房產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售經(jīng)營（（賣樓花）預(yù)售商品房是是指房地產(chǎn)企企業(yè)將正在開開發(fā)建設(shè)過程程中的，尚未未竣工的商品品房預(yù)先推向向市場進行發(fā)發(fā)售。預(yù)售經(jīng)經(jīng)營是房產(chǎn)出出售的一種特特殊特殊形式式。現(xiàn)實中購買預(yù)預(yù)售商品房的的付款方式主主要有兩種，，一是支付一一定數(shù)量的定定金（一般收收取總房價的的一個百分比比），余款在在正式交房時時付清；二是是一次性支付付房款。房產(chǎn)預(yù)售經(jīng)營營須具備的條條件（一）已交付付全部土地使使用權(quán)出讓金金，取得土地地使用權(quán)證書書；（二）持持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證和施工許可可證；（三））按提供預(yù)售售的商品房計計算，投入開開發(fā)建設(shè)的資資金達到工程程建設(shè)總投資資的25％以以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施工進進度和竣工交交付日期。商品房預(yù)售實實行許可證制制度。開發(fā)企企業(yè)進行商品品房預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向城市、、縣房地產(chǎn)管管理部門辦理理預(yù)售登記，，取得《商品品房預(yù)售許可可證》3、

房產(chǎn)產(chǎn)租賃經(jīng)營房屋租賃是指指房屋所有人人作為出租人人將其房屋出出租給承租人人使用，由承承租人向出租租人支付租金金的行為。房房屋租賃是按按所有權(quán)與使使用權(quán)分離原原則，將房屋屋使用權(quán)零星星出售，分期期收回房屋價價值的一種特特殊交易形式式。無論現(xiàn)在還是是將來，商品品房租賃都將將繼續(xù)存在，，成為城市房房產(chǎn)經(jīng)營的一一大組成部分分。第四節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)營中的的市場營銷策策略一、房地產(chǎn)市市場營銷的概概念二、房地產(chǎn)市市場營銷的步步驟三、房地產(chǎn)目目標市場選擇擇四、房地產(chǎn)市市場營銷組合合策略五、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營營銷什么是市場營營銷市場營銷是通通過辨識、預(yù)預(yù)測和滿足顧顧客需要，來來達到盈利目目的的一個管管理過程。市場營銷的目目標是滿足顧顧客的需要，，這就要求首首先明確顧客客有什么樣的的具體需要。。市場營銷組合合的基本要素素是產(chǎn)品(Product)、價格(price)、地點(P1ace)、促銷(promotion)，，簡稱“4p模型”。持這這四個要素組組成最優(yōu)組合合,是有效市市場營銷的基基本任務(wù)。菲利浦·科特特勒(PhilipKotler)營銷管理之S、T、P戰(zhàn)略S——Segmentation(市場細分)，，T——Targeting(目標市場選擇擇)，P——Positioning(產(chǎn)品定位)房地產(chǎn)市場營營銷的概念開發(fā)商通過對對房地產(chǎn)市場場供求的分析析預(yù)測，選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類型、規(guī)模模、區(qū)位、時時機，開發(fā)出出滿足目標市市場消費者需需求的房地產(chǎn)產(chǎn)，以適當(dāng)?shù)牡膬r格和有效效的促銷手段段銷售產(chǎn)品，，來實現(xiàn)企業(yè)業(yè)盈利目的的的一系列商務(wù)務(wù)活動。二、房地產(chǎn)市市場營銷的步步驟房地產(chǎn)市場營營銷活動一般般按照下述步步驟進行：進進行市場調(diào)查查研究、確定定市場營銷目目標、制定市市場營銷組合合計劃、實施施計劃。三、房地產(chǎn)目目標市場選擇擇所謂房地產(chǎn)目目標市場，是是指開發(fā)商選選定的作為其其主要服務(wù)對對象的細分市市場。開發(fā)商商針對目標市市場，通過制制定和實施適適當(dāng)?shù)臓I銷組組合策略，滿滿足目標市場場消費者的特特定需求，進進而達到盈利利目標。進行行房地產(chǎn)目標標市場選擇，，需要經(jīng)過細細分市場調(diào)查查分析、競爭爭優(yōu)勢分析、、盈利分析三三個步驟。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場細分分的標標準1．地地理因因素。。2．有有關(guān)人人口統(tǒng)統(tǒng)計因因素。。3．行行為因因素。。4．心心理因因素。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷組合合策略略市場營營銷組組合是是以最最佳方方式實實現(xiàn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營目目標、、最終終滿足足客戶戶需要要的各各種工工作和和任務(wù)務(wù)的集集合。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷組合合策略略具體體包括括開發(fā)發(fā)項目目的產(chǎn)產(chǎn)品特征策策略、價格策策略、、促銷銷策略略、營營銷渠渠道策策略。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷銷互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)營營銷主主要模模式：：、1、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣廣告。。2、開開拓新新市場場與新新渠道道。3、網(wǎng)絡(luò)競競價。。4、網(wǎng)網(wǎng)上直直銷。。5、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中中介。。6、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)創(chuàng)新新。7、滬滬杭等等地推推出的的“網(wǎng)網(wǎng)上透透明售售房系系統(tǒng)””最后一一秒加加價500萬建外SOHO網(wǎng)上拍拍賣圓圓滿結(jié)結(jié)束2004年02月27日18:44新浪房房產(chǎn)2月27日下午午16點59秒，距距離建建外SOHO網(wǎng)上拍拍賣最最終竟竟價還還差最最后一一秒鐘鐘，所所有房房子同同時加加價，，網(wǎng)上上屏幕幕總價價格一一下跳跳成3477萬萬元，，拍賣賣的建建外SOHO9號樓單單價達達到17700元/平米米?！舜谓ńㄍ釹OHO網(wǎng)上拍拍賣共共推出出5個單位位，竟竟買者者38名，他他們需需要先先在北北京天天問拍拍賣公公司簽簽定協(xié)協(xié)議并并提交交保證證金，，而后后獲得得新浪浪網(wǎng)的的出價價權(quán)限限密碼碼。除除了6、7位客戶戶來到到建外外SOHO銷售部部現(xiàn)場場外，，其余余買家家都不不見蹤蹤影，，與以以往拍拍賣場場內(nèi)的的喧囂囂氣氛氛完全全不同同，整整個拍拍賣過過程都都在電電腦前前靜悄悄悄進進行，，現(xiàn)場場只能能在電電腦屏屏幕上上看到到撕殺殺激烈烈的價價格變變化，，充分分表現(xiàn)現(xiàn)了網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)時時代的的商業(yè)業(yè)競爭爭局面面。據(jù)據(jù)稱，，這是是國內(nèi)內(nèi)首次次最大大規(guī)模模也是是最成成功的的網(wǎng)上上拍賣賣?！懻摪赴咐咐?：成成都““夕陽陽紅””金港港花苑苑項目目背景：：樓盤盤地處處東門門，土土地價價格便便宜；；位置置緊臨臨龍舟舟路，，交通通方便便；牛牛市口口小學(xué)學(xué)、幼幼兒園園、四四川師師大附附中分分布四四周；；緊鄰鄰府南南河，，背靠靠望江江公園園、河河心公公園，，環(huán)境境清幽幽；蓮蓮花新新區(qū)及及農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場場、牛牛沙便便道農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場就就在附附近，，生活活方便便。劣勢：：小區(qū)區(qū)占地地面積積小，，不可可能開開發(fā)高高檔樓樓盤，，因為為不能能滿足足高檔檔樓盤盤必須須配制制的會會所及及其它它大型型配套套項目目設(shè)施施。案例2：北北京建外SOHO商業(yè)街街北京現(xiàn)現(xiàn)代SOHO公司