房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃（共34）

《房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃》第八章章房地產(chǎn)產(chǎn)項目目物業(yè)業(yè)管理理策劃劃10/27/20221第一節(jié)節(jié)物業(yè)管管理的的早期期介入入第二節(jié)節(jié)選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)第三節(jié)節(jié)制定物物業(yè)管管理方方案第四節(jié)節(jié)制定相相關(guān)管管理制制度本章目目錄10/27/20222第一節(jié)節(jié)物業(yè)管管理的的早期期介入入一、物物業(yè)管管理早早期介介入的的概念念物業(yè)管管理的的早期期介入入是指指物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)在接接管物物業(yè)以以前，，從物物業(yè)管管理和和住戶戶使用用的角角度對對項目目的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、建筑筑施工工、工工程驗驗收等等環(huán)節(jié)節(jié)提供供建設(shè)設(shè)性意意見，，協(xié)助助開發(fā)發(fā)商把把設(shè)計計、施施工和和驗收收關(guān)，，確保保設(shè)計計和建建造質(zhì)質(zhì)量，，為物物業(yè)投投入使使用后后的物物業(yè)管管理創(chuàng)創(chuàng)造條條件。。物業(yè)管理理的早期期介入不不同于前前期物業(yè)業(yè)管理。。10/27/20223二、物業(yè)業(yè)管理早早期介入入的必要要性1.能提前解解決項目目交付使使用后的的問題2.有助于物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)全全面了解解管理對對象3.有利于后后期物業(yè)業(yè)管理工工作的順順利開展展4.有利于樹樹立物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的形形象5.有利于優(yōu)優(yōu)化項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計6.有利于提提高工程程建造質(zhì)質(zhì)量10/27/20224三、物業(yè)業(yè)管理早早期介入入的內(nèi)容容1.規(guī)劃設(shè)計計階段物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)介介入規(guī)劃劃設(shè)計工工作需要要重點審審視土建建構(gòu)造、、電力、、電梯、、安保、、消防、、給排水水、暖通通空調(diào)、、智能化化、車庫庫、內(nèi)外外裝飾等等方面的的合理性性?？梢詮囊砸韵聨讉€個角度進進行考慮慮：10/27/20225(1)需要考慮慮配套設(shè)設(shè)施能否否滿足客客戶的需需要(2)需要考慮慮規(guī)劃設(shè)設(shè)計的經(jīng)經(jīng)濟及節(jié)節(jié)能等問問題(3)為今后的的發(fā)展留留有余地地(4)規(guī)劃設(shè)計計是否以以人為本本，能否否方便住住戶使用用(5)既要考慮慮大的功功能布局局，又要要注重細細節(jié)10/27/202262.建造施工工階段物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參與施工工質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的重重點部位位有地下下室(防止?jié)B漏漏)、回填土土(防止地面面沉降)、樓面屋屋面混凝凝土(防止地面面及屋面面滲漏、、空鼓)、墻體砌砌筑(防止墻體體裂縫)、外墻裝裝飾(防止外墻墻空鼓、、滲漏)、門窗(防止門窗窗滲漏)、給排水水、設(shè)備備安裝等等。10/27/202273.施工驗收收階段物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應應站在業(yè)業(yè)主的立立場上參參與工程程驗收，，對房屋屋外觀質(zhì)質(zhì)量、建建筑防水水防滲、、建筑設(shè)設(shè)備設(shè)施施性能、、消防系系統(tǒng)及器器材等進進行重點點檢查驗驗收。10/27/20228第二節(jié)選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)一、物業(yè)業(yè)管理招招標的基基本概念念1.物業(yè)管理理招標的的含義物業(yè)管理理的招標標是指開開發(fā)商或或業(yè)主委委員會在在為其物物業(yè)選擇擇管理者者時，通通過制訂訂符合其其管理服服務(wù)要求求和標準準的招標標文件向向社會公公開，由由多家物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)競競投，從從中選擇擇最符合合條件的的競投者者，并與與之訂立立物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同的的一種交交易行為為。前期物業(yè)業(yè)管理的的招標由由開發(fā)商商來完成成。10/27/202292.物業(yè)管理理招標的的特點(1)物業(yè)管理理招標的的超前性性物業(yè)管理理招標的的超前性性是指由由于物業(yè)業(yè)管理超超前介入入的特點點，決定定了物業(yè)業(yè)管理招招標必須須超前，，即在物物業(yè)動工工興建之之前開發(fā)發(fā)商就應應進行物物業(yè)管理理招標工工作。(2)物業(yè)管理理招標的的長期性性和階段段性由于物業(yè)業(yè)管理工工作的長長期性和和多階段段性，對對不同階階段和服服務(wù)內(nèi)容容，招標標內(nèi)容和和方式也也有所不不同。10/27/2022103.物業(yè)管理理招標的的原則根據(jù)《招標法》的規(guī)定，，物業(yè)管管理招標標活動中中必須遵遵循公開、公公平、公公正及合合理的原原則。4.物業(yè)管理理招標的的方式常用的物物業(yè)管理理招標方方式大致致可分為為公開招標標、邀請招標標和協(xié)議招標標等。10/27/202211二、物業(yè)業(yè)管理招招標的程程序1.招標準備備階段(1)成立招標標機構(gòu)(2)編制招標標文件(3)制定標底底2.招標實施施階段(1)發(fā)布招標標公告或或投標邀邀請書(2)組織資格格預審(3)召開標前前會議(4)開標、評評標與定定標10/27/2022123.招標結(jié)束束階段(1)合同的簽簽訂(2)合同的履履行(3)資料整理理與歸檔檔10/27/202213三、物業(yè)業(yè)管理招招標文件件1.招標文件件的組成成(1)投標人為為投標所所需了解解并遵循循的規(guī)定定：包括括投標邀邀請書、、投標人人須知、、技術(shù)規(guī)規(guī)范及要要求。(2)投標人必必須按規(guī)規(guī)定填報報的投標標書格式式(3)中標的物物業(yè)管理理企業(yè)應應簽訂的的合同的的條件具體組成成要素包包括：投標邀請請書、技技術(shù)規(guī)范范及要求求、投標標人須知知、合同同一般條條件及特特殊條件件、附件件。10/27/2022142.編制招標文文件的時間間大多數(shù)物業(yè)業(yè)管理招標標均在物業(yè)業(yè)開發(fā)建設(shè)設(shè)的后期。。然而，隨隨著開發(fā)商商對物業(yè)管管理的要求求不斷提高高，物業(yè)管管理“超前前招標”已已屢見不鮮鮮?！俺罢袠藰恕贝_實有有其優(yōu)點，，然而過早早地制定招招標文件，，加之此時時存在大量量的不確定定因素會使使得招標文文件編制難難度加大，，可靠性降降低。因此，應注注意把握招招標文件制制定的時間間，使編制制出的招標標文件內(nèi)容容既嚴密明明確，又不不失前瞻性性。10/27/202215四、物業(yè)服服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合合同的概念念物業(yè)服務(wù)合合同是用以以標明或界界定某物業(yè)業(yè)的管理業(yè)業(yè)務(wù)和責任任權(quán)利的法法律文書，，是開發(fā)商商或業(yè)主委委員會與負負責物業(yè)服服務(wù)業(yè)務(wù)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽定定的，旨在在明確雙方方的權(quán)利與與責任的協(xié)協(xié)議文件。。10/27/2022162.物業(yè)服務(wù)合合同的作用用(1)明確委托方方和受托方方的權(quán)利、、責任和義義務(wù)；(2)為物業(yè)管理理過程中雙雙方出現(xiàn)的的爭議和糾糾紛提供調(diào)調(diào)解、仲裁裁直至訴訟訟的基本依依據(jù)；(3)在約束物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)經(jīng)營與管管理行為的的同時，對對業(yè)主委員員會也提出出要求，實實現(xiàn)雙方的的權(quán)責利對對等。10/27/2022173.物業(yè)服務(wù)合合同的內(nèi)容容(1)合同序文：：說明物業(yè)的的名稱、規(guī)規(guī)模、坐落落；定義和和解釋；訂訂立合同的的日期、地地點；合同同雙方的名名稱、法人人代表及地地址等。(2)合同正文：：委托標的的的范圍與內(nèi)內(nèi)容；管理理形式與期期限；雙方方的責任、、權(quán)利與義義務(wù)；管理理費用及其其支付方式式；違約責責任與索賠賠；不可抗抗力的界定定及由此帶帶來的損失失與責任的的分攤；雙雙方互相協(xié)協(xié)作事項；；合同的期期限與合同同的終止；；合同的糾糾紛與仲裁裁等等。10/27/202218(3)合同結(jié)尾：：合同使用的的文字、生生效日期；；合同的正正副本份數(shù)數(shù)；合同適適用的法律律；雙方的的法人代表表(開發(fā)商或業(yè)業(yè)主委員會會)簽字；公證證機關(guān)公證證等。(4)附件：說明本項目目的特殊條條件、特殊殊要求及在在通用合同同格式中未未能詳細說說明的內(nèi)容容以及物業(yè)業(yè)的平面圖圖、設(shè)施、、設(shè)備清單單、有關(guān)情情況和指標標的說明等等。10/27/2022194.物業(yè)服務(wù)合合同的簽署署物業(yè)服務(wù)合合同由物業(yè)業(yè)的開發(fā)商商或業(yè)主委委員會在招招標決標或或選定(選聘)物業(yè)管理公公司之后，，在雙方談?wù)勁写枭獭?、達到基本本一致的基基礎(chǔ)上簽署署。5.物業(yè)管理合合同的執(zhí)行行物業(yè)管理合合同一經(jīng)雙雙方簽署即即具有法律律效力，當當事人要恪恪守和履行行合同中規(guī)規(guī)定的相關(guān)關(guān)的權(quán)利和和義務(wù)。10/27/202220第三節(jié)制定物業(yè)管管理方案一、確定物物業(yè)管理的的檔次首先根據(jù)物物業(yè)類型、、功能等客客觀條件以以及住用人人的群體特特征和需求求等主觀條條件，規(guī)劃劃物業(yè)管理理消費水平平，確定物物業(yè)管理的的等級和檔檔次。如果開發(fā)的的物業(yè)是寫寫字樓，那那么相應的的管理服務(wù)務(wù)標準就應應適應物業(yè)業(yè)本身的檔檔次，如果果開發(fā)的物物業(yè)是住宅宅小區(qū)，用用戶普遍為為中低收入入者，則應應考慮物業(yè)業(yè)管理的服服務(wù)費應適適合居民的的實際情況況。10/27/202221二、確定物業(yè)管管理的服務(wù)務(wù)項目和標標準根據(jù)物業(yè)住住用人的需需要和物業(yè)業(yè)管理的檔檔次確定物物業(yè)管理的的服務(wù)項目目和服務(wù)標標準。普通住宅項項目物業(yè)服服務(wù)的項目目和標準可可參照中國國物業(yè)管理理協(xié)會印發(fā)發(fā)的《普通住宅小小區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)等等級標準》(試行)(中物協(xié)[2004]1號)的規(guī)定來制制定。10/27/202222三、確定物業(yè)管管理的收入入預算1.物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)費的來源源(1)定期收取物物業(yè)服務(wù)費費(2)物業(yè)共用部部位、共用用設(shè)施設(shè)備備維修基金金(3)物業(yè)管理企企業(yè)開展多多種經(jīng)營的的收入和利利潤(4)政府多方面面的扶持(5)開發(fā)商給予予的支持10/27/2022232.確定物業(yè)管管理收費標標準確定物業(yè)管管理收費標標準要遵從從以下原則則：(1)不違反國家家和地方政政府的有關(guān)關(guān)收費規(guī)定定(2)收費標準要要與住用人人的收入水水平相適應應(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，，兼顧各方方利益(4)微利原則，，收入扣除除支出后略略有剩余(5)公平原則10/27/2022243.物業(yè)業(yè)管管理理的的支支出出項項目目物業(yè)業(yè)管管理理的的支支出出項項目目主主要要包包括括：：(1)公共共物物業(yè)業(yè)及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的維維護護保保養(yǎng)養(yǎng)費費用用(2)聘用用及及管管理理人人員員的的薪薪金金(3)公用用水水電電費費的的支支出出(4)購買買或或租租賃賃必必需需的的機機械械及及器器材材的的支支出出(5)物業(yè)業(yè)財財產(chǎn)產(chǎn)保保險險及及各各種種責責任任保保險險的的支支出出(6)垃圾圾清清理理、、水水池池清清洗洗及及消消毒毒滅滅蟲蟲的的費費用用(7)清潔潔公公共共地地方方及及幕幕墻墻、、墻墻面面的的費費用用10/27/202225(8)公共共區(qū)區(qū)域域植植花花、、種種草草及及其其養(yǎng)養(yǎng)護護費費用用(9)更新新儲儲備備金金，，即即物物業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施的的更更新新費費用用(10)聘請請律律師師、、會會計計師師等等專專業(yè)業(yè)人人士士的的費費用用(11)節(jié)日日裝裝飾飾的的費費用用(12)行政辦公公支出(13)公共電視視接收系系統(tǒng)及維維護費用用(14)其他為管管理而發(fā)發(fā)生的合合理支出出(15)稅金10/27/202226第四節(jié)制定相關(guān)關(guān)管理制制度一、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)內(nèi)部部管理制制度1.物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)崗崗位職責責包括總經(jīng)經(jīng)理、副副總經(jīng)理理、職能能部門經(jīng)經(jīng)理、管管理處主主任、管管理員、、內(nèi)勤員員、文員員、出納納、保安安人員、、清潔人人員、綠綠化人員員、維修修人員等等崗位職職責制度度。10/27/2022272.物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)部部門職責責包括經(jīng)理理室、辦辦公室、、財務(wù)部部門、各各個管理理處以及及各職能能部門的的職責制制度。3.其他內(nèi)部部管理制制度比如企業(yè)業(yè)勞動用用工制度度、工資資制度、、福利制制度、考考勤制度度、考核核制度、、獎懲制制度、員員工行為為規(guī)范、、接待制制度、來來信來訪訪來電制制度、投投訴反饋饋制度、、文書管管理制度度、辦公公設(shè)備使使用管理理制度等等。10/27/202228二、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)外部部管理制制度1.物業(yè)驗收收與接管管制度制定驗收收與接管管制度需需要注意意以下幾幾點：(1)選派業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)好好、工作作負責的的人員參參加驗收收(2)從業(yè)主及及物業(yè)維維修養(yǎng)護護角度嚴嚴格驗收收(3)對驗收中中的問題題記錄在在案并及及時督促促修整(4)與建設(shè)單單位簽訂訂保修合合同(5)物業(yè)接管管應辦理理書面移移交手續(xù)續(xù)(7)應向建設(shè)設(shè)單位索索要全套套圖紙技技術(shù)資料料10/27/2022292.樓宇入伙伙制度(1)入伙通知知書(2)入伙手續(xù)續(xù)書(3)收樓須知知(4)住合約等等10/27/2