房地產(chǎn)經(jīng)濟測算基本邏輯（PPT）

房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟測算算基本本邏輯輯運營條條線培培訓主講：：集團團運營營管理理部2018年9月房地產(chǎn)靜態(tài)態(tài)和動態(tài)評評價指標靜態(tài)評價指指標：不考慮資金金時間價值值的經(jīng)濟效效益指標（1）投資收益益率，例如如凈利潤率率。（2）靜態(tài)投資資回收期，，例如假定定租金不變變，用購房房成本/年租金=25年。動態(tài)評價指指標：（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值=未來收益現(xiàn)現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)—初始投資額額，就是說說，假如投投資一個項項目花銷1000萬，投資5年收入1200萬，但是5年后的1200萬相當于現(xiàn)現(xiàn)在的900萬（錢貶值值），那么么900萬-1000萬=-100萬，此項目目不適合投投資，反之之適合。（2）內(nèi)部收益益率（IRR）說的是累計計凈現(xiàn)值為為0時的貼現(xiàn)率率，可以通通俗地理解解為在考慮慮貨幣時間間價值（通通貨膨脹貶貶值）下，，在項目周周期內(nèi)能承承受的最大大貨幣貶值值率有多少少，或者假假設貸款投投資項目，，我們能承承受的最大大年化利率率是多少。。稅金費用成本---靜態(tài)測算=利潤收入收入收入=量×價量：地有多大：：600畝，或是10萬平方米能蓋多少：：容積率=總建筑面積積/用地面積建筑密度=建筑基底面面積/用地面積限高就是允允許的最大大建筑高度度能賣多少：：可售面積和和公建配套套決定價：項目定位（（高中低））、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)（別墅墅洋房高層層）、價格格預判（競競品降價、、同質(zhì)產(chǎn)品品積存等））成本土地成本序號項次數(shù)值備注1土地起拍總價（萬元）73000

1.1起拍樓面價（元/㎡）7500=土地起拍總價/總計容面積2土地拍賣成交價（萬元）83000土地出讓金2.1成交樓面價（元/㎡）8500

3契稅+印花稅（萬元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價*（3%+0.05%）4大市政配套費（萬元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設施費用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價，住宅和非住宅單價不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補償費（萬元）-6其他費用（萬元）-如車位補償款等7土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計算成本建造成本7、工程建設設其它費用用勘察測繪及及檢測費規(guī)劃設計費費報批報建費費紅線外市政政工程費七通一平費費用臨時設施費費基礎工程費費結(jié)構(gòu)及粗裝裝修門窗、欄桿桿工程外立面裝飾飾公共部位裝裝修室內(nèi)精裝修修商業(yè)建筑相相關費用室內(nèi)水暖氣氣電消防系統(tǒng)通風空調(diào)工工程住宅智能化化系統(tǒng)電梯供貨及及安裝其它設備商業(yè)智能化化系統(tǒng)商業(yè)建筑相相關設備與與安裝室外供水系系統(tǒng)室外電氣及及高低壓供供電室外燃氣系系統(tǒng)電視工程費費用電話寬帶工工程費用發(fā)電機及其其安裝費室外智能化化工程費室外采曖系系統(tǒng)室外雨污工工程景觀環(huán)境工工程費夜景工程費費室外零星設設施游泳池不可售會所所教育用房社區(qū)、市政政用房物業(yè)管理用用房運動場地設備用房架空層裝修修地上車庫公公共面積信報箱、標標牌工程管理費費營銷設施建建造費物業(yè)完善費費不可預見費費自持性物業(yè)業(yè)開辦費1、前期工程程費2、主體建筑筑工程費3、主體安裝裝工程費4、景觀和社社區(qū)管網(wǎng)工工程5、公共配套套設施6、開發(fā)間接接費費用管理費薪酬福利費費工資獎金職工福利費費社會保險費費住房公積金金工會經(jīng)費職工教育經(jīng)經(jīng)費非貨幣型福福利辭退福利辦公費郵電通訊費費辦公用品費費招聘費會務費保險費辦公雜費招待費車輛費用外埠差旅費費市內(nèi)交通費費車輛使用費費車輛維修費費車輛保險費費顧問咨詢費費宣傳推廣費費物業(yè)費用物業(yè)租賃費費物業(yè)管理費費物業(yè)維修費費固定資產(chǎn)房屋建筑物物運輸工具機器設備家具器具電子設備無形資產(chǎn)軟件費用營銷費營銷推廣費費薪酬福利費費銷售管理費費代理咨詢費費物業(yè)管理費費營銷設施費費客服管理費費其他營銷費費用財務費用含各類利息息、財務顧顧問費、安排費、咨詢費等；約占含稅銷售收入1.5-2%。貨值（億）比例上限金額上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或開發(fā)成本本*3%稅金稅種繳稅主體計稅依據(jù)契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個人（買方）/增值稅及附加在我國境內(nèi)銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）；以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣方）/印花稅對經(jīng)濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）/稅金-增值稅及附附加增值稅:一般計稅法法:增值稅=銷項稅-進項稅銷項稅=銷售額×11%銷售額=（全部價款款和價外費費用-當期允許扣扣除的土地地價款）÷（1+11%）當期允許扣扣除的土地地價款=（當期銷售售房地產(chǎn)項項目建筑面面積÷房地產(chǎn)項目目可供銷售售建筑面積積）×支付的土地地價款進進項稅憑增增值稅專用用發(fā)票或是是規(guī)定可以以進行抵扣扣的票據(jù)簡易計稅法法:應納稅額=銷售額×5%=全部價款和和價位費用用（不得抵抵扣對應的的土地價款款）÷（1+5%）×5%增值稅附加加:城市維護建建設費=增值稅*7%教育費附加加=增值稅*3%地方教育發(fā)發(fā)展費=增值稅*2%計算示例：：某項目5月銷售額2億元（含稅價格），可計入當期土地成本為0.8億元，可抵扣的進項稅為0.05億元。稅金-增值稅及附附加增值稅附加加=增值稅×12%計稅方法應繳稅額簡易計稅（全部價款和價外費用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷項稅=銷售額╳11%增值稅=銷售稅-進項稅銷項稅=（2-0.8）億÷(1+11%)╳11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅金-土地增值稅稅扣除項目包包括：土地成本開發(fā)成本開發(fā)費用（（土地及開開發(fā)成本的的10%）加計扣除（（土地及開開發(fā)成本的的20%）與轉(zhuǎn)讓相關關稅金（增增值稅附加加）1、增值額=收入-扣除項目2、計算扣除除項目金額額3、增值率=增值額/扣除項目（（確定稅率率）4、應交土地地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目目金額×速算扣除率率級數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%5035稅金-土地增值稅稅計算示例：：項目的銷售售收入是10萬元，全部部為住宅，，預售階段段按2%進行預征征，預售階階段的土增增稅（項目目公司）=10*2%=0.2萬元，項目目的銷售收收入是10萬元，土土地取得價價款3萬，開發(fā)成成本4萬，增值稅稅附加假設設為銷售收收入的0.6%，請問清清算階段的的土增稅是是多少？（（備注：以以上銷售收收入及成本本為不含稅稅價格）第一步：扣扣除項目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16萬元第二步：增增值額=10-9.16=0.84萬元第三步：增增值率=0.84/9.16=9.2%<50%適用稅率為為30%Step4：應納稅額額=0.84*30%-9.16*0%=0.25萬元扣除除預征的稅稅費（多退退少補），，還需繳納納土增稅為為0.25-0.2=0.05萬元稅金-契稅、印花花稅、所得得稅契稅=轉(zhuǎn)讓價格×稅率（3％~5％）印花稅=計稅金額×稅率（0.03%、0.05%等）計稅金額：：土地使用用權(quán)出讓或或轉(zhuǎn)讓合同同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)所所記載的金金額。所得稅=（收入-成本-費用-稅金）×25%稅金-費用營銷費用：：項目營銷銷人員的勞勞資薪酬、、廣告費、、宣傳推廣廣費；約占占含稅銷售售收入2-3%。財務費用：：含各類利利息、財務務顧問費、、安排費、、咨詢費等等；約占含含稅銷售收收入1.5-2%。管理費用：：包括項目目、區(qū)域平平臺、集團團平臺費用用以及各類類獎金；約約占銷售收收入2-3%。計算實例某項目占地地100畝，容積率率3.0，項目可售售面積20萬平方米，，土地價格格260萬/畝，項目預預計整盤均均價10000元/平方米（含含稅）,該項目所在在區(qū)域項目目總體單方方建造成本本參考值為為3800元/平方米（含含稅）。營營銷費按照照貨值4%考慮，契稅稅按3%考慮。全部部投入自有有資金，不不考慮內(nèi)部部計息，不不考慮土地地增值稅、、增值稅的的預征情況況，經(jīng)過初初步測算，，該項目可可抵扣進項項稅比例為為含稅建造造成本的9%。計算此項目目的：（1）增值稅（（2）土增稅（（3）凈利率（（含稅）計算實例（1）計算增值值稅增值值稅=銷項稅-進項稅銷項稅=（10000-1300）÷1.11×0.11=862.16元/㎡進項稅=3800×9%=342元/㎡增值稅額=（862.16-342）×20=10403.2萬元增值稅附加加=增值稅額×12%=10403.2×12%=1248.38萬元（2）計算土增增稅扣除除項目=（土地成本本+建造成本））×1.3+增值稅附加加=[（1300/1.11＋1300××0.03）+3800×（1-9%）]×1.3＋62.42=6131元/㎡單方增值額額=應稅收入-扣除項目=10000/1.11-6131=2878元/㎡增值率=單方增值額額/扣除項目=2878/6131=47%單方土增稅稅=單方增值額額×稅率-扣除項目×速算扣除系系數(shù)=2878×30%-6131××0=863.4元/㎡土增稅=863.4×20=17