房地產(chǎn)精裝修成本管理與產(chǎn)品化裝飾（圖文）

1房地地產(chǎn)產(chǎn)精精裝裝修修成成本本管管理理與與產(chǎn)產(chǎn)品品化化裝裝飾飾2[一]，精精裝裝修修成成本本管管理理案案例例xxx三期期精精裝裝修修概概況況影響響精精裝裝修修成成本本管管理理的的幾幾個個重重要要因因素素精裝裝修修成成本本管管理理的的注注意意細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)精裝裝修修成成本本管管理理的的展展望望3精裝裝修修成成本本管管理理案案例例———xxx三期期精精裝裝修修概概況況xxx三期期概概況況：：xxx三期期由由16棟（（33層））、、17棟（（1～4單元元18層；；5單元元33層））、、18A棟（32層）、18B棟（1、5單元17層；2、3、4單元25層）、18C棟（31層）及18D棟（7層）組成，塔塔樓總建筑面面積為110704.61m2。三期精裝修樓樓棟為：17棟、18B棟及18C棟，戶內(nèi)精裝裝修總建筑面面積為95197.52m2（其中樣板房房總面積為7387.25m2），占全部塔塔樓建筑面積積的86％；精裝修總總套數(shù)為1064套（其中樣板板房共計83套）。4精裝修成本管管理案例——影響精裝修成成本管理的幾幾個重要因素素一、決策的前瞻性性、科學(xué)性及及穩(wěn)定性（1）全部精裝修修還是部分樓樓棟精裝修，，亦或是可選選的精裝修；；（2）精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、周邊競爭爭性樓盤的情情況、目標(biāo)客客戶群及分類類、客戶群重重點關(guān)注點及及對關(guān)注點進(jìn)進(jìn)行排序等等等；（3）精裝修配置置是綜合考慮慮的:項目定位/設(shè)計效果/成本最優(yōu)5精裝修成本管管理案例——影響精裝修成成本管理的幾幾個重要因素素二、決策計劃劃的科學(xué)性——樣板房的選擇擇：樣板房前前期計劃工作作要準(zhǔn)備充分分，數(shù)量要合合理，盡量避避免相同戶型型的重復(fù)，加加強(qiáng)施工過程程的質(zhì)量管理理與控制，可可以避免如下下問題：①樣板房施工工工期過緊、、施工質(zhì)量得得不到保障；；②大量樣板房房關(guān)閉不向外外展示，也增增大了后續(xù)管管理及整改費費用；③客戶對本屬屬于我們的亮亮點亦投入較較多成本的材材料/設(shè)備產(chǎn)生懷疑疑、甚至不認(rèn)認(rèn)可；④由于施工及細(xì)細(xì)部節(jié)點設(shè)計計問題導(dǎo)致同同戶型細(xì)部節(jié)節(jié)點差異性較較大，為后期期大批量施工工標(biāo)準(zhǔn)選擇的的決策、招標(biāo)標(biāo)及后期管理理帶來相當(dāng)大大的工作量；；亦容易帶帶來業(yè)主投訴訴和索賠的風(fēng)風(fēng)險。6精裝修成本管管理案例——影響精裝修成成本管理的幾幾個重要因素素三、上游部門門工作質(zhì)量對對成本管理的的影響：（1）設(shè)計圖紙的提提交的及時性性及質(zhì)量的可可靠性：避免免經(jīng)常修改和和變化情況，，若修改，一一次修改到位位，避免反復(fù)復(fù)。（2）材料選型定定版單的合理理性與嚴(yán)謹(jǐn)性性：材料描述述要清晰全面面，并保持穩(wěn)穩(wěn)定性，避免免前后不一致致，或者實際際與圖紙不一一致；7精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項一、制定成本目標(biāo)標(biāo)方面的成本本管理（1）密切與設(shè)計計及營銷進(jìn)行行溝通，從營營銷方面明確確項目精裝修修的定位及方方向，客戶關(guān)關(guān)注點等問題題，為科學(xué)制制定成本目標(biāo)標(biāo)做好充分的的準(zhǔn)備；（2）對擬進(jìn)行精精裝修的戶型型和面積（由由營銷提供））情況進(jìn)行匯匯總、統(tǒng)計和和熟悉，了解解主力戶型及及面積分布情情況（詳見附附表）；（3）對項目周邊邊樓盤進(jìn)行考考察，了解別別人的情況及及獨到之處，，特別是成本本使用的合理理之處有哪些些。8精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項（4）在進(jìn)行材料料選型時，一一定要主動介介入，并對擬擬選用的材料料進(jìn)行判斷，，避免出現(xiàn)次次要部位（或或者不是客戶戶關(guān)注點）的的材料使用過過于奢華的情情況，并在精精裝樣板房圖圖紙設(shè)計時多多與設(shè)計進(jìn)行行溝通，避免免設(shè)計師的在在設(shè)計時追求求完美的慣性性思維；（5）對主力戶型型的典型戶型型進(jìn)行工程量量統(tǒng)計及清單單編制，結(jié)合合材料選型定定版及時對成成本構(gòu)成進(jìn)行行測算，對影影響造價的關(guān)關(guān)鍵部分進(jìn)行行分析，思考考是否可以優(yōu)優(yōu)化設(shè)計，與與設(shè)計師進(jìn)行行溝通：是否否有必要使用用浴霸？浴缸缸是否實用是是否可以考慮慮取消？是否否可以用多層層實木復(fù)合地地板代替三層層實木地板？？9精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項是否可以通過過選用同一個個品牌的不同同檔次或者其其他品牌在保保證品質(zhì)的前前提下達(dá)到物物美價廉？(營銷的客戶調(diào)調(diào)研、客戶定定位及市場分分析為前提））廚衛(wèi)墻地面及及陽臺露臺地地面磚是否可可以選用其他他代替品種？？戶內(nèi)門能夠盡盡量選擇戰(zhàn)略略采購范圍內(nèi)內(nèi)的款式？對對于戰(zhàn)略采購購廠家，首先先要對戰(zhàn)略采采購廠家進(jìn)行行交底在提供供樣板時要盡盡量選擇戰(zhàn)略略采購范圍內(nèi)內(nèi)的，并且給給設(shè)計時提供供優(yōu)化建議（（這點很重要要）。10精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項二、精裝樣板板房階段的成成本管理樣板房由于施施工期間緊，，配合要求高高，而且要保保證展示效果果等特殊性，，在選擇施工工單位時，往往往我司的做做法是通過直直接委托或者者議標(biāo)的方式式，注意的問問題主要有：：（1）編制清單時時，一定要明明確施工范圍圍（比如：是是否存在水電電改造，白熾熾等屬于總包包合同內(nèi)的不不能夠重復(fù)計計費，衛(wèi)生間間陶粒回填及及防水由誰施施工等）及采采購方式（甲甲購、甲定乙乙購、甲方指指定品牌范圍圍、乙定乙購購）；（2）對于涂料為為集團(tuán)戰(zhàn)略采采購材料，為為方便管理，，在征得集團(tuán)團(tuán)同意的前提提下，可以考考慮甲方指定定品牌范圍乙乙方采購的方方式，若采用用甲供，必須須在合同中明明確參考涂布布率，涂布率率量差由施工工單位在施工工費用中綜合合考慮，合同同中要明確超超量使用的扣扣減辦法；；11精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項（3）對于木地板板，xxx采用的是甲分分包，實際上上由于實際施施工時往往木木地板已經(jīng)安安裝完畢，樣樣板房還未施施工完成，存存在成品保護(hù)護(hù)責(zé)任問題，，所以可以嘗嘗試采用甲定定乙購或者甲甲方指定品牌牌范圍的方式式；（4）瓷磚若采用用甲定乙購，，在和供應(yīng)商商談單價時要要明確所提供供材料規(guī)格及及加工工藝（（比如：300×600墻面磚（雙長長邊倒角磨邊邊），在詢價價時要明確提提供的是300×600規(guī)格磚還是包包括磨邊倒角角費用），以以免到時存在在與施工單位位之間價格上上的扯皮現(xiàn)象象；12精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項（5）樣板房階段段一個值得注注意的問題就就是要和大批批量精裝修時時所使用的材材料相匹配，，比如內(nèi)墻涂涂料品牌、瓷瓷磚品牌、室室內(nèi)戶內(nèi)門款款式及品牌、、甚至是室內(nèi)內(nèi)護(hù)窗欄桿等等，在進(jìn)行材材料選型和招招標(biāo)時均要與與營銷保持溝溝通，了解營營銷是否對客客戶有承諾，，并及時提醒醒設(shè)計和材料料組。13精裝修成本管管理案例——精裝修成本管管理細(xì)節(jié)及注注意事項三、大批量精精裝修成本管管理（一）甲定乙乙購材料招標(biāo)標(biāo)（二）甲購甲甲分包工程招招標(biāo)及合同管管理（三）精裝修修總承包單位位招標(biāo)及合同同管理14精裝修成本管管理案例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（一）甲定定乙購材料料招標(biāo)(1)明確影響卸卸車地點的的現(xiàn)場條件件；（2）綜合單價價中是否包包括材料送送檢費用，，若包括，，需要明確確送檢次數(shù)數(shù)及費用的的分?jǐn)偡绞绞?；?）清單中應(yīng)應(yīng)該明確材材料的規(guī)格格型號及所所包括的加加工工藝；；（4）對備貨及及供貨周期期必須進(jìn)行行明確；；（5）明確進(jìn)度度款支付最最好按批次次支付，由由于在招標(biāo)標(biāo)時無法預(yù)預(yù)測大批量量精裝修時時有幾個總總包單位，，所以最好好不要對每每批次支付付的額度做做限制。15精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（二）甲購購甲分包工工程招標(biāo)及及合同管理理主要考慮后后期與精裝裝總包單位位配合可能能出現(xiàn)的交交叉作業(yè)引引起的成本本因素，并并在合同中中加以明確確：如：：廚房洗菜菜盆及龍頭頭安裝由總總包單位負(fù)負(fù)責(zé)；玻玻璃隔斷的的安裝由精精裝修總包包單位安裝裝等等。16精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（三）精裝裝修總承包包單位招標(biāo)標(biāo)及合同管管理（1）投標(biāo)單位考考察階段：：了解行行業(yè)內(nèi)精裝裝修的運(yùn)作作情況、、在施工過過程中可能能引起扯皮皮和合同漏漏洞等存在在的問題等等等；（2）招標(biāo)前，，對整個項項目的所有有材料設(shè)備備采購方式式均要全面面了解：：疏理好材材料選型定定版單及材材料采購方方式、甲購購甲分包等等清單列表表，編制甲甲購、甲分分包、甲定定乙購、甲甲方指定品品牌范圍的的明細(xì)表。。17精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（3）疏理好擬擬進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)項目建筑筑面積及分分布情況：：建議按按樓棟及樓樓棟單元為為單位對每每個戶型的的建筑面積積及樣板房房分布情況況進(jìn)行統(tǒng)計計（詳附表表）。（4）工程量清清單的編制制：能否否贏得時間間，對整個個招標(biāo)節(jié)奏奏的推進(jìn)起起到至關(guān)重重要的作用用；清單單價格格式式：主材、、人工、輔輔材、加工工及損耗等等其他所有有費用、損耗率各為一列；；分部分分項內(nèi)容描描述要清晰晰準(zhǔn)確；；甲定乙購購材料主材材價格要統(tǒng)統(tǒng)一列入清清單，并主主注明采購購方式；甲甲購材料在在主材費欄欄清零（建建議標(biāo)識為為上斜線））；18精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（5）招標(biāo)文件件編制：①應(yīng)該搜集集所有可能能有的關(guān)于于精裝修的的信息與資資料，特別別是多參考考類似項目目的招標(biāo)及及合同文件件條款，把把一些重要要或者容易易忽略的細(xì)細(xì)節(jié)條款給給予記錄參參考；②必須和工工程技術(shù)要要求及質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)及工工程量清單單相對應(yīng)，，對技術(shù)要要求中的每每一款可能能涉及到費費用的問題題，均應(yīng)給給予詳細(xì)記記錄，并在在招標(biāo)文件件商務(wù)條款款中給予相相應(yīng)地消化化；③邀請曾參參加過精裝裝修招標(biāo)及及進(jìn)行過現(xiàn)現(xiàn)場精裝修修管理的工工程師進(jìn)行行座談交流流；④單位考察察時記錄的的問題亦在在招標(biāo)文件件中給予消消化和充實實；19精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項⑤檢查招標(biāo)文文件的主要要條款的完完整性是否否得到落實實，每個項項目實際情情況不同而而有異，包包括且不僅僅包括如下下幾項：臨臨時水電、、垃圾清運(yùn)運(yùn)、與土建建總包交叉叉配合、檢檢測及卸車車、場內(nèi)二二次搬運(yùn)、、垂直運(yùn)輸輸、現(xiàn)場材材料保管、、施工損耗耗、材料的的超量使用用扣減、甲甲定乙購甲甲付款材料料、對甲定定乙購廠家家的保護(hù)、、分包管理理、入伙整整改與配合合、成品保保護(hù)及其他他等；20精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項⑥xxx編制招標(biāo)文文件例子：：ⅰ根據(jù)技術(shù)要要求中分不不同階段發(fā)發(fā)生的費用用，對施工工管理及配配合費進(jìn)行行了明細(xì)，，主要包括括分包管理理費、春節(jié)節(jié)加班費、、移交驗收收配合費、、入伙配合合費、成品品保護(hù)費、、采保費、、衛(wèi)生清潔潔費及其他他項目措施施費，并對對每項費用用所包括的的工作內(nèi)容容進(jìn)行描述述，盡量避避免各個階階段由于招招標(biāo)條款的的疏漏或者者描述不清清晰導(dǎo)致可可能引起的的索賠。同同時在工程程量清單中中對各項費費用給予對對應(yīng)的列項項，引導(dǎo)施施工單位盡盡量考慮周周全各種可可能發(fā)生的的因素合理理進(jìn)行報價價，以免由由于考慮不不周引起后后期扯皮現(xiàn)現(xiàn)象。ⅱ另外，陽臺臺露臺欄桿桿位反坎零零星貼磚、、瓷磚陽臺臺倒45度角加工處處理、廚衛(wèi)衛(wèi)吊頂隱蔽蔽部位電線線金屬軟管管及通風(fēng)排排氣軟管等等細(xì)節(jié)問題題，均在本本次招標(biāo)條條款中給予予了責(zé)任明明晰；21精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項ⅲ瓷磚由于損損耗率爭議議較大問題題，建議招招標(biāo)前由各各投標(biāo)單位位勘查現(xiàn)場場，根據(jù)自自身的管理理水平自行行報損耗率率；因為標(biāo)標(biāo)后測定損損耗率容易易因理解不不同無法形形成統(tǒng)一意意見，特別別是戶型較較多而且毛毛坯狀況不不是太理想想的項目；；ⅳ涂料采用甲甲購，則應(yīng)應(yīng)該注意對對每款涂料料的參考涂涂布率給予予明確，由由各家單位位自行考慮慮實際涂布布率與參考考涂布率之之間的量差差，在施工工費欄給予予自行考慮慮，超量使使用的費用用在結(jié)算款款中扣除；；ⅴ目前房地產(chǎn)產(chǎn)形勢不理理想的大背背景下，需需要避免大大批量精裝裝修與樣板板房之間做做法差異而而引起業(yè)主主索賠等法法律風(fēng)險，，所以，在在招標(biāo)文件件條款中應(yīng)應(yīng)該注意。。梅隴鎮(zhèn)三三期由于樣樣板房較多多，由于樣樣板房單位位施工質(zhì)量量各異導(dǎo)致致同樣戶型型有不同的的施工方法法，為了避避免業(yè)主后后期投訴索索賠等法律律風(fēng)險，我我們對每個個戶型的做做法均指定定了所參考考的樣板房房，并且作作為招標(biāo)文文件及合同同的附件。。22精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（6）合同文件件編制及合合同簽訂：：由于在招標(biāo)標(biāo)時，合同同為招標(biāo)文文件的一部部分，而實實際合同簽簽訂時，招招標(biāo)文件相相應(yīng)的商務(wù)務(wù)條款均應(yīng)應(yīng)該在合同同簽訂時給給予補(bǔ)充，，而不能夠夠有遺失。。我們可以以有兩種做做法：第一一種就是把把商務(wù)條款款直接放入入合同中，，合同簽訂訂時直接用用合同文本本即可；第第二種就是是盡量在招招標(biāo)文件中中描述，在在合同簽訂訂時，把招招標(biāo)文件的的商務(wù)條款款摘錄并作作為合同的的附件。。23精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理細(xì)節(jié)節(jié)及注意事事項（7）動態(tài)跟蹤及及成本目標(biāo)標(biāo)管理：成本目標(biāo)管管理要貫徹徹到精裝修修管理的全全過程，在在材料選型型、樣板房房階段、甲甲購甲分包包及甲定乙乙購材料招招標(biāo)、大批批量精裝修修總承包單單位的招標(biāo)標(biāo)等過程中中都要時刻刻以成本目目標(biāo)為導(dǎo)向向，盡量使使招標(biāo)價控控制在成本本目標(biāo)里面面，一旦發(fā)發(fā)生突破成成本目標(biāo)的的情況，均均要立刻給給予反饋，，合同簽訂訂完成后在在動態(tài)中給給予跟蹤反反應(yīng)，在管管理過程中中往往有公公司決策的的調(diào)整，均均應(yīng)時刻跟跟蹤成本目目標(biāo)的動態(tài)態(tài)變化情況況，做到個個人對整個個項目實際際發(fā)生的精精裝修成本本構(gòu)成清晰晰明了，保保證整個項項目的精裝裝修成本控控制在成本本目標(biāo)范圍圍內(nèi)。24精裝修成本本管理案例例——精裝修成本本管理展望望1、精裝修的的標(biāo)準(zhǔn)化：：標(biāo)準(zhǔn)化定定位、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化設(shè)計、、清單標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、施工工模塊的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化；2、增加對于于可選式精精裝修交樓樓模式的探探索與研究究，實現(xiàn)可可選菜單式式（毛胚或或精裝修））價格組成成清單（主主要針對深深圳以外項項目）；3、精裝修成成本管理的的制度化與與流程化，，建立精裝裝修成本管管理作業(yè)指指導(dǎo)書；4、加強(qiáng)精裝裝修的研究究與交流：：公司內(nèi)部部定期進(jìn)行行精裝修成成本交流、、年度進(jìn)行行總結(jié)分享享并建立獎獎罰機(jī)制；；外部與同同行標(biāo)桿企企業(yè)建立固固定交流模模式，定期期進(jìn)行交流流與分享。。5、加強(qiáng)精裝裝修數(shù)據(jù)的的分析與收收集，建立立價格信息息庫和以往往項目數(shù)據(jù)據(jù)分析報告告。展望案例：：成本經(jīng)營營控制一、工藝做做法交底統(tǒng)統(tǒng)一根據(jù)報價書書及現(xiàn)場實實際情況，，對施工工工藝進(jìn)行多多方案比較較，確保質(zhì)質(zhì)量的同時時把成本降降至最低，，但在實施施過程中還還會存在偏偏差，主要要注意以下下幾點：1、沒有全員員交底，過過程中還是是有部分工工人沒有完完全按照項項目部交底底單進(jìn)行施施工，需要要把做這項項工種的所所有工人及及帶班集中中起來交底底；2、檢查不到到位，當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)有偏差差時已無法法整改，應(yīng)應(yīng)在每個分分項剛開始始施工時由由專人重點點檢查，以以便及時整整改；展望案例：：成本經(jīng)營營控制二、材料預(yù)預(yù)警線量的的確定預(yù)警線是在在項目開工工前就要確確定下來，，主要涉及及到統(tǒng)計的的準(zhǔn)確性，，往往前期期確定的數(shù)數(shù)量跟過程程中出入很很大，需要要注意以下下幾點：1、對工藝不不了解導(dǎo)至至測算錯誤誤，此項工工作一定要要有施工員員、預(yù)算員員、帶班結(jié)結(jié)合交底圖圖紙共同參參與測算，，并讓帶班班簽字確認(rèn)認(rèn)。2、過程中要要由預(yù)算員員、施工員員對現(xiàn)場做做法要檢查查、核對，，及時調(diào)整整預(yù)警線量量。三、材料損損耗的控制制1、針對戶型型統(tǒng)一、批批量作業(yè)的的特點，基基層材料需需定尺加工工，減少損損耗，但要要注意交底底和統(tǒng)一配配料、檢查查，避免長長的切成短短的，短的的扔掉現(xiàn)象象；2、對于統(tǒng)統(tǒng)一做法子子項采取集集中堆放集集中加工，，由安裝工工人領(lǐng)用半半成品到現(xiàn)現(xiàn)場安裝，，如門套木木工板基層層、窗簾盒盒木工板基基層、吊頂頂造型、墻墻紙、墻地地磚等，主主要要注意意現(xiàn)場場地地的選定、、班組的配配合；3、針對房間間多、空間間小的特點點，現(xiàn)場需需有人專門門定期檢查查余料集中中匯總，工工完料完。。4、臨時設(shè)施施控制，現(xiàn)現(xiàn)場工地特特別木工板板用量往往往是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過結(jié)算量量，有很大大一塊是班班組拿來做做倉庫、宿宿舍床板、、宿舍桌子子等，包括括現(xiàn)場的水水電費，我我們要嚴(yán)格格控制這一一塊。展望案例：：成本經(jīng)營營控制展望案例：：成本經(jīng)營營控制5、針對體量量大、時間間長的特點點，材料領(lǐng)領(lǐng)用制度要要規(guī)范，班班組由專人人領(lǐng)用，項項目部由施施工員、預(yù)預(yù)算員參與與審核班組組領(lǐng)料，但但項目部要要注意執(zhí)行行力，開了了綠燈就不不好收場。。四、班組人人工費的控控制1、人工費在在項目前期期需簽定，，由此會進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)班組自身身的管理和和避免窩工工現(xiàn)象。2、合理按排排工作，幫幫助班組去去控制人工工費。3、規(guī)范做法法，質(zhì)量通通病的預(yù)防防，減少維維修工作量量。展望案例：：成本經(jīng)營營控制五、材料考考核制度的的執(zhí)行1、在簽定班班組分包合合同時附有有考核制度度，但在執(zhí)執(zhí)行中具體體帶班還是是沒有真正正認(rèn)識到其其重要性，，在思想上上處于被動動地位，接接下來我們們需要跟每每位具體負(fù)負(fù)責(zé)的工種種帶班簽定定。2、考核需要要在過程中中考核，等等到最再考考核就沒有有太大效果果了，主要要是耗用預(yù)預(yù)算員較長長時間來整整理。3、考核過程程中預(yù)算員員、施工員員要對預(yù)警警線、領(lǐng)用用量、投標(biāo)標(biāo)量（結(jié)算算量）進(jìn)行行對比分析析，以及時時總結(jié)控制制情況；六、成品保保護(hù)的控制制1、其它配合合安裝單位位的破壞，，特別是水水電、空調(diào)調(diào)單位的破破壞；2、后期五金金件、潔具具等遺失、、破壞，加加強(qiáng)開門制制度的執(zhí)行行；a、質(zhì)量的檢檢查：精裝修，點點多面廣，，每到工序序要有專人人去負(fù)責(zé)（（責(zé)任到點點到人），，每天都有有記錄監(jiān)控控，持續(xù)檢檢查，施工工情況做到到人人心中中有底，一一目了然，，以減少質(zhì)質(zhì)量通病。。b、項目的管管理：做任何事都都要注意細(xì)細(xì)節(jié)，控事事變?yōu)榭厝巳?，針對精精裝修工程程技術(shù)含量量不是太高高，就是要要求每個管管理人員有有很強(qiáng)的責(zé)責(zé)任心、執(zhí)執(zhí)行力和耐耐力，一遍遍又一遍不不斷的重復(fù)復(fù)著每道工工序的檢查查。c、材料成本本的管理：：堅持材料的的考核，合合理的安排排施工工藝藝及施工工工序，加強(qiáng)強(qiáng)成品保護(hù)護(hù)意識。展望案例總總結(jié)：精裝修工程程，前期成成本策劃要要細(xì)，成本本目標(biāo)定位位要早到位位，成本管管理過程的的動態(tài)回顧顧和檢查要要勤，現(xiàn)在在精裝修工工程的成本本管理要求求越來高，，以上的總總結(jié)，希望望同仁們能能相互補(bǔ)充充，為以后后的精裝修修工程成本本控制做好好充分準(zhǔn)備備。成本和項目目管理總結(jié)結(jié)：[二]、管理模式式轉(zhuǎn)型“產(chǎn)品化裝飾飾”目錄一．產(chǎn)品化化裝飾概念念二．為什么么要推廣產(chǎn)產(chǎn)品化裝飾飾三．產(chǎn)品化化裝飾-前期策劃四．產(chǎn)品化化裝飾-深化放線五．產(chǎn)品化化裝飾-試樣篇七．產(chǎn)品化化裝飾-半成品加工工篇九．產(chǎn)品化化裝飾-現(xiàn)場安裝篇篇十．產(chǎn)品化化裝飾-質(zhì)量控制篇篇十一．產(chǎn)品品化裝飾-成品打包篇篇十二．產(chǎn)品品化裝飾-培訓(xùn)篇六．產(chǎn)品化化裝飾-生產(chǎn)下單篇篇八．產(chǎn)品化化裝飾-后場管理篇篇產(chǎn)品化裝飾飾的概念我們把施工工現(xiàn)場可以以理解為“工廠”，項目經(jīng)理理好比“廠長”，施工員好好比“車間主任”。每一個施施工步驟，，每一個施施工區(qū)域就就相當(dāng)于“工廠”中生產(chǎn)的“產(chǎn)品零部件件”。產(chǎn)品化裝飾飾的概念把裝修項目目分解成工工廠里的每每一道工序序來操作，，從基層到面面層，從單單間到單層層，它的層層層組合、、組裝就好好比是“工廠”中合格零部部件的組裝裝過程。在在現(xiàn)場完成成的每項、、每套、每每層是經(jīng)過過驗收合格格的局部“產(chǎn)品”在最終交付付客戶前的的總集成過過程，我們們可以把這這個過程理理解為“產(chǎn)品化”裝飾。產(chǎn)品化裝飾飾的概念單間組裝單層組裝工程總裝總產(chǎn)品單面組裝基層面層成品\半成品驗收入庫驗收入庫可可交付驗收入庫可可交付驗收交付(現(xiàn)場)(后場)為什么要推推廣“產(chǎn)品品化裝飾””現(xiàn)場問題：：1、工人短缺缺，搶工來來不及；2、人力、能能力、精力力有限，處處處收不了了尾，管理理效率低下下;3、項目后期期的質(zhì)量控控制不了；；4、工廠的進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)量量、送貨不不受控；1、項目部要要先培訓(xùn)對對“產(chǎn)品化化裝飾”的的理解；2、深化設(shè)計計必須模數(shù)數(shù)化，并考考慮到各材材質(zhì)的收口口問題（便便于安裝、、管理）；；3、放線線、放放樣必必須精精確，，工人人要專專門培培訓(xùn)；；4、在下下單時時必須須用““現(xiàn)場場”的的可變變性，，來配配合工工廠化化生產(chǎn)產(chǎn)的固固化性性，就就是““現(xiàn)場場”湊湊“工工廠””；“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點5、從基基層開開始就就應(yīng)該該通過過使用用“產(chǎn)產(chǎn)品檢檢驗單單”及及“合合格證證”對對每道道工序序?qū)嵭行小爱a(chǎn)產(chǎn)品化化”管管理；；6、對已已經(jīng)檢檢驗合合格的的產(chǎn)品品，進(jìn)進(jìn)行““打包包”并并粘貼貼“合合格證證”，，說明明此分分項““產(chǎn)品品”已已合格格，做做為““半成成品入入庫””，進(jìn)進(jìn)入待待集成成狀態(tài)態(tài)；；“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點7、盡量量減少少現(xiàn)場場施工工步驟驟，減減小出出錯機(jī)機(jī)率，，盡可可能““后場場”加加工成成“單單元化化的產(chǎn)產(chǎn)品””部件件到現(xiàn)現(xiàn)場安安裝，，各類類產(chǎn)品品要做做到能能聯(lián)合合下單單，使使工廠廠的供供貨周周期大大大提提前，，為項項目進(jìn)進(jìn)度提提供有有力保保障；；（如如：玻玻璃/不銹鋼鋼，玻玻璃/木飾面面，石石材/不銹鋼鋼等））8、對上上下游游供應(yīng)應(yīng)鏈應(yīng)應(yīng)充分分研究究，了了解原原材料料及半半成品品的加加工、、生產(chǎn)產(chǎn)等工工藝、、步驟驟，甚甚至是是包裝裝、運(yùn)運(yùn)輸?shù)鹊鹊?。。有效效地控控制供供?yīng)商商“產(chǎn)產(chǎn)品””的工工藝品品質(zhì)，，必須須將““防火火墻””設(shè)到到供應(yīng)應(yīng)商廠廠里，，而不不是工工地門門口，，為““產(chǎn)品品化””集成成打下下基礎(chǔ)礎(chǔ)；“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點9、對現(xiàn)現(xiàn)場安安裝工工人的的專業(yè)業(yè)化培培訓(xùn)；；10、在與與供應(yīng)應(yīng)商合合約中中約定定必須須按套套的供供貨量量或完完成量量來付付款，，包括括現(xiàn)場場班組組施工工的工工作量量也應(yīng)應(yīng)按套套付款款；11、項目目部在在“產(chǎn)產(chǎn)品化化”每每道工工序中中的““自檢檢”工工作，，必須須落實實到位位；12、確定定對現(xiàn)現(xiàn)場合合格的的“產(chǎn)產(chǎn)品””進(jìn)行行貼合合格單單并““打包包”，，必必須有有專人人負(fù)責(zé)責(zé)；“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點13、現(xiàn)場場“產(chǎn)產(chǎn)品過過程檢檢驗單單”的的落實實記錄錄，是是以跟跟蹤表表的形形式來來統(tǒng)計計并跟跟蹤落落實；；14、在““產(chǎn)品品化””施工工過程程中是是以““單元元”作作為完完成工工作量量計算算的。。如工工程量量還剩剩20%，并非非20%的工序序，而而是20%的單元元，其其余單單元已已具備備交付付條件件；“產(chǎn)品化化裝飾飾”的重點點15、項目目部及及工廠廠在下下料單單及工工廠生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時時，要要以““單元元”為為單位位，生生產(chǎn)及及供貨貨，真真正做做到各各“單單元””“一一步到到位、、步步步到位位”；；16、如遇遇工期期緊，，樓層層多的的項目目，更更要在在材料料收貨貨時委委派專專人加加強(qiáng)落落實““物””、““料””的分分貨工工作，，做到到各工工種、、各樓樓層的的材料料安排排“忙忙而不不亂””；“產(chǎn)品化化裝飾飾”實施后后的好好處1、有限限的人人力、、能力力、物物力、、精力力，可可以集集中一一個可可控的的范范圍圍內(nèi)，，打““殲滅滅戰(zhàn)””；2、項目目部的的信心心與能能力會會在““產(chǎn)品品化””推動動過程程中得得到提提升和和鞏固固，同同時會會得到到業(yè)主主的認(rèn)認(rèn)可；；3、項目目收尾尾會比比較輕輕松，，甚至至是提提前交交付；；4、品質(zhì)質(zhì)得到到保障障，對對公司司品牌牌、審審計、、收款款打下下基礎(chǔ)礎(chǔ)；“產(chǎn)品化化裝飾飾”實施后后的好好處5、通過過過程程檢驗驗單及及合格格單的的使用用，可可以有有效地地體現(xiàn)現(xiàn)出施施工員員、質(zhì)質(zhì)量員員的現(xiàn)現(xiàn)場管管控能能力；；6、提高高管理理效率率、降降低項項目成成本；；產(chǎn)品化化裝飾飾－前前期策策劃篇篇產(chǎn)品化化裝飾飾需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變原原有的的習(xí)慣慣思維維，大大膽探探索5、3、2施工法法，即即用50%的時間間進(jìn)行行方案案的敲敲定、、材料料的確確認(rèn)、、細(xì)節(jié)節(jié)的深深化和和定制制產(chǎn)品品的下下單，，用30%的時間間在配配套廠廠內(nèi)進(jìn)進(jìn)行加加工，，最后后用20%的時間間進(jìn)行行現(xiàn)場場組裝裝、檢檢驗、、交貨貨，所以以前期期策劃劃至關(guān)關(guān)重要要。需需要以工序序為基基礎(chǔ)，，分基基層和和面層層，結(jié)結(jié)合實實際情情況進(jìn)進(jìn)行單單元劃劃分，，策劃項項目上上哪些些分項項可以以進(jìn)行行產(chǎn)品品化生生產(chǎn)，，策劃劃可后后場加加工分分項的的組成成模塊塊及施施工流流程，，并盡量量通過過聯(lián)合合下單單，進(jìn)進(jìn)行一一體化化加工工安裝裝。產(chǎn)品化化裝飾飾－深深化放放線篇篇產(chǎn)品化化對深深化和和放線線等前前期工工作提提出了了更高高的要要求。。傳統(tǒng)統(tǒng)意義義上的的粗放放線、、加大大尺寸寸現(xiàn)場場切割割的方方式，，已經(jīng)經(jīng)不能能滿足足產(chǎn)品品化裝裝飾的的要求求，深深化方方案需需要更更細(xì)、、尺寸寸更準(zhǔn)準(zhǔn)確、、下料料更仔仔細(xì)。?！熬啪€線、細(xì)細(xì)深化化”。。通過過現(xiàn)場場測量量、收收集數(shù)數(shù)據(jù)、、并根根據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行施施工深深化設(shè)設(shè)計，，將復(fù)復(fù)雜的的現(xiàn)場場情況況轉(zhuǎn)化化為可可加工工的工工廠標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。衛(wèi)生間間模數(shù)數(shù)化控控制1410mm馬桶間間950mm淋浴房房1450mm950mm衣柜寬寬度950mm迷你吧吧寬度度850mm600mm1680mm830mm移門洞洞口850mm產(chǎn)品化化還強(qiáng)強(qiáng)調(diào)單單元化化、模模數(shù)化化，按按單元元劃分分不同同施工工區(qū)域域、施施工部部位。。產(chǎn)品品尺寸寸盡量量統(tǒng)一一，既既方便便加工工，又又方便便安裝裝，萬萬一出出現(xiàn)個個別損損壞，，可隨隨時互互換。。馬桶玻玻璃門門740mm淋浴玻玻璃門門740mm與隔墻墻中線線對齊齊此線與與床背背景邊邊框線線條外外口對對齊與門洞洞中線線對齊齊兩線交交點為為造型型圓心心位置置此線與與床背背景邊邊框線線條外外口對對齊床背景景中線線此線控控制點點：從從結(jié)構(gòu)構(gòu)柱出出來200mm此線控控制點點：從從分戶戶墻出出來500mm此線控控制點點：從從結(jié)構(gòu)構(gòu)墻出出來250mm天花模模數(shù)化化放線線同時，，根據(jù)據(jù)圖紙紙在現(xiàn)現(xiàn)場精精準(zhǔn)放放線，，放線線、放放樣時時，基基準(zhǔn)點點、標(biāo)標(biāo)高線線、中中心線線、排排版要要層層層推進(jìn)進(jìn)，精精確定定位吊頂放放線天花強(qiáng)強(qiáng)制定定位放放線點位控控制線線（圖圖紙交交底)放線說說明：：點位位放線線主要要控制制各個個點位位末端端的尺尺寸控控制，，以便便于天天花輕輕鋼龍龍骨吊吊頂制制作時時避開開相應(yīng)應(yīng)的點點位。。鏡前射射燈距距墻400移門中中線射燈居居浴浴缸中中線和和天花花圓中中線居馬桶桶間中中線，，居距距墻400居淋浴浴房中中線，，居距距墻250小過道道中線線射燈距距石膏膏線400噴淋距距射燈燈300射燈距距石膏膏線600噴淋距距小過過道中中線和和移門門中線線吊頂造造型中中線射燈距距線條條外口口500，距吊吊頂中中線500煙感距距天花花中心心點居墻中中、距距天花花外口口100居墻中中、距距天花花外口口100射燈距距線條條外口口500，距吊吊頂中中線500射燈距距強(qiáng)350，左右右居中中射燈距距柱子子750，距天天花外外口500小平頂頂中線線居墻1200，距小小平頂頂中線線噴淋距距造型型頂中中線和和小平平頂中中線床背景景出墻墻太多多產(chǎn)品化化裝飾飾－試試樣篇篇根據(jù)圖圖紙，，通過過放線線，制制作實實物造造型，，解決決空間間比例例，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問問題和和解決決問題題，避避免過過程中中的返返工和和被動動。床鋪太太寬床與衛(wèi)衛(wèi)生間間隔墻墻空間間太小小不利于于以后后酒店店管理理打掃掃頂面輕輕剛龍龍骨石石膏板板造型型制作作大樣樣燈具大大樣制制作酒吧天天花造造型大大樣制制作日本料料理包包廂天天花造造型大大樣制制作日本料料理天天花造造型大大樣制制作酒吧天天花造造型大大樣制制作石膏線線造型型用木木材（（涮防防火涂涂料））制作作產(chǎn)品化化裝飾飾之生生產(chǎn)下下單篇篇現(xiàn)場深深化放放線不不管如如何精精準(zhǔn)，，如果還是沿沿用傳傳統(tǒng)的的方式式進(jìn)行行粗放放型地地下單單，造造成抵抵達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場后后尺寸寸不對對或者者質(zhì)量量不過過關(guān)，，無法法完成成單元元式裝裝配，，產(chǎn)品品化施施工還還是無無法實實現(xiàn)，，因此此，產(chǎn)品化的的生產(chǎn)下下單顯得得尤為重重要。在項目上上大力推推行產(chǎn)品品化裝飾飾的聯(lián)合合下單，，盡可能能“后場場”加工工成“單單元化的的產(chǎn)品””部件到到現(xiàn)場安安裝。產(chǎn)品化裝裝飾之下下單根據(jù)單元元施工計計劃制定定下單計計劃，列列出關(guān)鍵鍵控制時時間點，，有必要要時強(qiáng)行行下單。。排版要求求規(guī)格一一致，尺尺寸模數(shù)數(shù)化下單圖紙紙應(yīng)明確確編號。。編號應(yīng)應(yīng)明確戶戶型、樓樓號、立立面。組織項目目部及班班組對圖圖紙進(jìn)行行分析討討論（施施工員針針對節(jié)點點做法，，預(yù)算員員針對清清單量，，質(zhì)量員員針對材材料要求求）排版圖應(yīng)應(yīng)經(jīng)項目目部、班班組、預(yù)預(yù)算等全全員組織織會審后后方可下下單。項目部組組織廠家家、班組組及管理理人員學(xué)學(xué)習(xí)圖紙紙，并詳詳盡交底底。產(chǎn)品化裝裝飾－現(xiàn)現(xiàn)場半成成品加工工篇隨著產(chǎn)品品化裝飾飾的不斷斷發(fā)展，，模數(shù)化化正逐步步普及，，普通的的現(xiàn)場制制作已經(jīng)經(jīng)滿足不不了如今今裝飾的的步伐，，為了加加快施工工速度、、提高施施工質(zhì)量量與降低低施工成成本，半半成品現(xiàn)現(xiàn)場加工工是大勢勢所趨后場加工工區(qū)現(xiàn)場場布置后場加工工區(qū)外景景圖后場加工工區(qū)內(nèi)景景圖后場加工工區(qū)內(nèi)景景圖后場加工工區(qū)操作作區(qū)分割割后場加工工區(qū)安全全管理各工種操操作規(guī)程程圖設(shè)置置半成品加加工區(qū)主主要加工工目錄序號加工部位加工項目1衛(wèi)生間、隔斷等鋼架半成品組裝2門套基層及臨時門套等電梯廳門套制作3頂面天花房間內(nèi)各風(fēng)口、檢修口統(tǒng)一加工4頂面、墻面等各種造型5頂面天花輕鋼龍骨吊頂6各種部位零部件加工單元塊加加工現(xiàn)場場半成品加工區(qū)加工好的天花掛板加工好的天花掛板半成品加工區(qū)施工現(xiàn)場吊裝好的天花掛板施工現(xiàn)場吊裝好的天花掛板衛(wèi)生間鋼鋼架加工工照片半成品加工區(qū)-除銹半成品加工區(qū)-切割半成品加工區(qū)-焊接半成品加工區(qū)-防銹成品堆放區(qū)-合格施工現(xiàn)場-安裝產(chǎn)品化裝裝飾之后后場管理理篇產(chǎn)品化裝裝飾中，，項目管管理供應(yīng)應(yīng)商配套套管理、、組織協(xié)協(xié)調(diào)工作作。后場場生產(chǎn)非非常重要要，其質(zhì)質(zhì)量、精精準(zhǔn)度、、生產(chǎn)周周期和運(yùn)運(yùn)輸，都都將直接接影響到到產(chǎn)品化化裝飾的的成敗。。專人跟蹤蹤，了解解工廠加加工的各各生產(chǎn)流流程是否否規(guī)范合合理、材材料損耗耗的大小小及加工工生產(chǎn)的的進(jìn)度，，進(jìn)行信信息反饋饋。對于于關(guān)鍵材材料，必必要時，，需派人人在廠蹲蹲點進(jìn)行行實時監(jiān)監(jiān)控。單元式生生產(chǎn)和送送貨，傳傳統(tǒng)的橫橫向生產(chǎn)產(chǎn)和送貨貨方式導(dǎo)導(dǎo)致施工工作業(yè)面面出現(xiàn)百百花齊放放的分散散雜亂現(xiàn)現(xiàn)象，不不利于集集中裝配配和管理理控制，，也不利利于現(xiàn)場場文明施施工。產(chǎn)產(chǎn)品化裝裝飾強(qiáng)調(diào)調(diào)工廠需需根據(jù)項項目部進(jìn)進(jìn)度要求求，以區(qū)區(qū)域為單單位進(jìn)行行計劃生生產(chǎn)和配配送，實實現(xiàn)做一一塊收一一塊，一一步到位位，步步步到位的的產(chǎn)品化化理念。。定期驗收收，對場場內(nèi)產(chǎn)品品進(jìn)行抽抽查驗收收，對材材料質(zhì)量量進(jìn)行及及時預(yù)控控，及時時進(jìn)行解解決，而而不是在在材料抵抵達(dá)現(xiàn)場場時才去去發(fā)現(xiàn)問問題。包裝前驗驗收，進(jìn)進(jìn)行包裝裝前的廠廠內(nèi)驗收收，并對對其運(yùn)輸輸過程中中的成品品保護(hù)措措施進(jìn)行行鑒定（（尤其是是拼接的的陰陽角角部位要要重點保保護(hù)），，避免在在材料運(yùn)運(yùn)輸過程程中出現(xiàn)現(xiàn)損耗，，對質(zhì)量量和工期期造成影影響。大板情況況了解荒料情況況了解出廠前應(yīng)應(yīng)在廠里里預(yù)排版版每天監(jiān)督督設(shè)備加加工情況況打包裝箱箱軟膜包裝裝石材單元元跟蹤表表石材駐場場日記要求質(zhì)量量員每天天填寫質(zhì)質(zhì)量過程程跟蹤及及整改通通知單（（附照片片），上上報項目目經(jīng)理，，下發(fā)班班組，隔隔天進(jìn)行行整改情情況排查查產(chǎn)品化裝裝飾－現(xiàn)現(xiàn)場安裝裝篇通過前期期大樣制制作，針針對不同同分項制制定安裝裝施工流流程，在在大面積積安裝前前對工人人進(jìn)行幻幻燈片交交底，先先有工人人安裝一一間或者者一面墻墻，經(jīng)過過項目部部驗收合合格后再再進(jìn)行大大面積安安裝。成品木飾飾面安裝裝剖面圖圖2、施工節(jié)節(jié)點分析析1、施工材材料說明明定制L型鋁掛條條定制T型鋁掛條條定制L型鋁角馬馬片成品木飾飾面成品木飾飾面安裝裝流程圖圖墻面木飾飾面分割割放線植筋安裝裝定制鋁鋁角馬片片直徑8mm絲桿植入砌塊墻體內(nèi)80mm~100mm深膠泥填充,定制鋁角馬片安裝安裝定制制L型鋁掛條條定制T型掛條安安裝頂部安裝節(jié)點中部安裝節(jié)點底部安裝節(jié)點定制T型鋁掛件件安裝門套與木飾面收口成品門套套線安裝裝成品門安安裝木踢腳線線安裝特色油漆漆門頭版版安裝產(chǎn)品化裝裝飾－質(zhì)質(zhì)量控制制篇產(chǎn)品化