房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

第九章房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期本章的主要要目的與要要求是：理解房地地產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中中周期性波波動現(xiàn)象的的特點(diǎn)及其其原因，了了解國內(nèi)外外房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的周期發(fā)發(fā)展?fàn)顩r及及主要影響響因素。1第一節(jié)、房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期概述述一、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期與與房地產(chǎn)市市場周期運(yùn)運(yùn)動（一）、經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期與與房地產(chǎn)景景氣循環(huán)對于“經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期”的的研究，一一般是以國國民經(jīng)濟(jì)的的總體運(yùn)行行（即宏觀觀經(jīng)濟(jì)）為為對象的，，很少涉及及某一具體體行業(yè)或產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。然而而，由于房房地產(chǎn)業(yè)作作為基礎(chǔ)性性和先導(dǎo)性性產(chǎn)業(yè)，具具有“一榮榮皆榮，一一損皆損””的產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度，房房地產(chǎn)市場場的發(fā)展規(guī)規(guī)模和運(yùn)行行質(zhì)量往往往成為特定定地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的““晴雨表””，因而備備受社會的的關(guān)注。21、經(jīng)濟(jì)周期期波動的含含義和類型型在科技領(lǐng)域域中，對周周期現(xiàn)象的的理解包含含兩個特征征，即：等等間隔性和和重復(fù)性。。在數(shù)學(xué)上上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而而任何經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期都不不是機(jī)械的的、完全規(guī)規(guī)則的形態(tài)態(tài)，我們可可以在平均均的、概率率的意義上上發(fā)現(xiàn)周期期，但經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期明顯顯地不具有有等間隔性性的特點(diǎn)。。含義：經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期是指指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象象或變量在在連續(xù)過程程中重復(fù)出出現(xiàn)漲落的的情況。所強(qiáng)調(diào)的只只是再現(xiàn)性性、重復(fù)性性。經(jīng)濟(jì)周期（（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)發(fā)生漲落的的波動形態(tài)態(tài)，但不是是定期的；；經(jīng)濟(jì)周期期的持續(xù)期期間從一年年到十年、、二十年不不等；它們們不能再分分為性質(zhì)相相似、振幅幅與其接近近的更短的的周期。這這三點(diǎn)是美美國著名經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家密密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周周期所下定定義中所強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的，而而這一定義義大體被一一般西方經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所所接受。3類型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期波動動按周期長長度區(qū)分為為四類。。1）、短期波波動（短周周期）：又又稱基欽周周期。是美美國經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家基欽經(jīng)經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的，其持持續(xù)期間約約為40個月，主要要是由于企企業(yè)的庫存存投資的循循環(huán)變化而而產(chǎn)生的。。2）、中周期期：又稱朱朱格拉周期期。是法國國經(jīng)濟(jì)學(xué)家家朱格拉（（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其其持續(xù)期間間為9至10年，主要是是由于設(shè)備備投資的波波動而發(fā)生生的。一個個朱格拉周周期約包含含兩個基欽欽周期。43）、中長周周期：又稱稱庫茲涅茨茨周期。是是美國經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澠澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其其持續(xù)期間間為15至25年。一般認(rèn)認(rèn)為中長周周期主要是是由于建筑筑活動的循循環(huán)變動而而引起的。。（如產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的變變化、建筑筑物的房租租和建筑費(fèi)費(fèi)用的變化化、建筑技技術(shù)的更新新、金融財財政政策的的變化等引引發(fā)的建筑筑活動的擴(kuò)擴(kuò)張。）4）、長期波波動：又稱稱為康德拉拉季耶夫周周期，是由由俄國經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家康德德拉季耶夫夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其其持續(xù)期間間為50—60年。這種50年左右的長長期波動又又稱為長周周期。認(rèn)為為技術(shù)進(jìn)步步和革新是是長周期產(chǎn)產(chǎn)生的原因因這種觀點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)在被普普遍接受。。5擴(kuò)張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波波動示意圖圖由于長期與與短期循環(huán)環(huán)的景氣階階段重疊情情況不同，，則繁榮與與蕭條的強(qiáng)強(qiáng)弱與長短短也不同。。6階段劃分劃分方法有有兩種：：1）、從各景景氣指標(biāo)的的水準(zhǔn)出發(fā)發(fā)，用某個個基準(zhǔn)線來來衡量，高高于基準(zhǔn)線線的是繁榮榮期或景氣氣期，低于于基準(zhǔn)線的的稱為衰退退期或蕭條條期。2）、、從從各各景景氣氣指指標(biāo)標(biāo)的的變變化化方方向向出出發(fā)發(fā)，，從從谷谷到到峰峰的的期期間間稱稱為為擴(kuò)擴(kuò)張張期期間間，從峰峰到到谷谷的的期期間間稱稱為為收收縮縮期期間間，峰到到谷谷或或谷谷到到峰峰的的期期間間稱稱為為一一個個階階段段，，而而兩兩個個相相同同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)點(diǎn)（（峰峰———峰或或谷谷———谷））之之間間的的期期間間稱稱為為一一個個周周期期。。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準(zhǔn)線擴(kuò)張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期的的新新特特點(diǎn)點(diǎn)持續(xù)續(xù)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長：由由美美國國開開始始的的““新新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)””，，對對人人民民生生活活和和各各國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展帶帶來來深深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的影影響響。。同同時時也也向向理理論論界界提提出出了了新新課課題題。。美美國國的的勞勞動動生生產(chǎn)產(chǎn)率率在在過過去去的的八八年年里里增增長長了了許許多多，，這這種種改改變變幅幅度度是是過過去去不不曾曾有有的的。。從從1955年———1973年，，勞勞動動生生產(chǎn)產(chǎn)率率平平均均每每年年增增長長2.9%左右右，，而而從從1993年開開始始則則每每年年平平均均增增長長3.5%左右右，，且且經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長是是持持續(xù)續(xù)的的。。從從美美國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長率率波波動動曲曲線線上上看看，，經(jīng)經(jīng)過過1990年8月———1991年3月一一個個短短暫暫的的衰衰退退之之后后，，美美國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)出出現(xiàn)現(xiàn)了了戰(zhàn)戰(zhàn)后后第第三三次次的的長長達(dá)達(dá)110個月月（（9.2年））的的繁繁榮榮。。這這是是一一個個打打破破歷歷史史記記錄錄的的超超長長增增長長曲曲線線。。（劉劉樹樹成成，，2000年））在美美國國，，自自1854年開開始始有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期記記錄錄以以來來到到現(xiàn)現(xiàn)在在，，146年期間共經(jīng)歷歷了31個周期，其中中擴(kuò)張期超過過80個月的，只有有四次，除了了二戰(zhàn)后的三三次外，還有有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長并存的的，是90年代以來低失失業(yè)和低通脹脹，即隨著失失業(yè)率的下降降，通脹率不不是提高而是是下降了。這這與70年代滯脹時期期（失業(yè)率高高，通脹率高高）相比，發(fā)發(fā)生了新的變變化?！靶陆?jīng)經(jīng)濟(jì)”是否改改寫了經(jīng)濟(jì)周周期的規(guī)則？？與90年代經(jīng)經(jīng)濟(jì)高高增長長并存存的，，還有有股票票市場場價格格指數(shù)數(shù)曲線線的迅迅速上上升。。例如如：道道——瓊斯指指數(shù)從從1966年——1983年的18年間，，一直直維持持在1000點(diǎn)水平平，從從1983年——1985年月12年間，，上升升到4000點(diǎn)，而而從1995年到1999年，僅僅用了了四年年時間間，該該指數(shù)數(shù)便突突破了了萬點(diǎn)點(diǎn)大關(guān)關(guān)。亞洲金金融危危機(jī)與與區(qū)域域不平平衡發(fā)發(fā)展：1997年7月，亞亞洲金金融危危機(jī)爆爆發(fā)，，日本本韓國國等國國家都都飽受受其害害，經(jīng)經(jīng)濟(jì)處處于長長期低低迷狀狀態(tài)。。這這與美美國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的“長長期繁繁榮””形形成鮮鮮明對對照。。9總之，，信息息技術(shù)術(shù)革命命促進(jìn)進(jìn)了供供求的的良性性互動動，縮縮短了了供求求之間間的距距離，，推動動了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化化和升升級，，從而而促進(jìn)進(jìn)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期波波動振振幅的的縮減減；同同時政政府干干預(yù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)也也在一一定程程度上上克服服了市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的自發(fā)發(fā)性和和盲目目性，，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期的的波動動呈現(xiàn)現(xiàn)出新新的特特征。。國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期變變動，，直接接間接接地反反映到到房地地產(chǎn)市市場這這個““晴雨雨表””上。。3、房地地產(chǎn)景景氣循循環(huán)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期的概概念首首先于于1933年出現(xiàn)現(xiàn)在美美國，，此后后對于于這個個問題題的研研究一一直是是美國國房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家研研究的的重點(diǎn)點(diǎn)問題題之一一。對于房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求的周周期性性漲落落波動動變化化，亞亞洲一一些國國家和和地區(qū)區(qū)稱為為“景景氣循循環(huán)””或房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期，它它可以以分為為上升升期和和下降降期兩兩個部部分，，具體體又可可分為為復(fù)蘇蘇階段段、繁繁榮階階段、、衰退退階段段、蕭蕭條階階段。。它們們周而而復(fù)始始地運(yùn)運(yùn)動著著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期示意意圖11我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)景景氣循循環(huán)和和房地地產(chǎn)景景氣循循環(huán)12（二）、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期與房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的關(guān)關(guān)系二者究究竟是是什么么關(guān)系系？有有人認(rèn)認(rèn)為兩兩者完完全一一致（（吳兆兆華，，1995），，但大大部分分人認(rèn)認(rèn)為兩兩者既既有聯(lián)聯(lián)系又又有區(qū)區(qū)別。。1、兩者者呈現(xiàn)現(xiàn)出正正相關(guān)關(guān)關(guān)系系：從整整體上上說，，一個個國家家房地地產(chǎn)周周期和和宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期是一一種正正相關(guān)關(guān)關(guān)系系，波波長大大體一一致。。例如如：在在中國國，兩兩者的的周期期大致致都是是四至至五年年。美美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期約為為20年，相相當(dāng)于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期的中中長周周期。。日本本大體體為7至10年，也也與其其宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的中中周期期大致致相當(dāng)當(dāng)。2、兩者者的變變化期期間互互不相相同：經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期與房房地產(chǎn)產(chǎn)景氣氣循環(huán)環(huán)雖然然有規(guī)規(guī)律性性波動動，但但每個個變化化區(qū)間間不會會有絕絕對的的等長長，正正如：：P.薩繆爾爾森所所說：：“沒沒有兩兩個經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期是是完全全一樣樣的，，但它它們會會有許許多相相似之之處，，雖然然不是是一模模一樣樣的孿孿生兄兄弟，，但可可以看看出它它們屬屬于同同一家家族””。13所謂相相似，，是指指在每每個周周期都都包括括了擴(kuò)擴(kuò)張與與收縮縮，波波峰與與波谷谷不斷斷交替替的運(yùn)運(yùn)動。。所謂不不同，，是指指每個個周期期變化化的幅幅度、、頻率率、落落差勢勢能的的差異異。一般來來說，，房地地產(chǎn)的的復(fù)蘇蘇、蕭蕭條期期滯后后，而而繁榮榮、衰衰退期期提前前。研研究這這種差差別，，不僅僅有理理論意意義，，更重重要的的是在在實(shí)踐踐中，，投資資者和和國家家宏觀觀調(diào)控控可通通過兩兩者波波動的的時差差進(jìn)行行決策策，即即可根根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)的波波動來來分析析預(yù)示示宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的走走勢，，亦可可根據(jù)據(jù)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的走走勢，，預(yù)測測房地地產(chǎn)的的發(fā)展展趨勢勢。14從復(fù)蘇蘇階段段看，，由于于房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價價值大大，耗耗用資資金多多，生生產(chǎn)周周期長長，個個體差差異大大等特特點(diǎn)，，決定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)開始始復(fù)蘇蘇時，，需要要經(jīng)過過較長長時間間的籌籌備、、計劃劃才能能投入入生產(chǎn)產(chǎn)，因因此，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的復(fù)復(fù)蘇要要略滯滯后于于宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)，但但很短短暫。。從繁榮榮期看看，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的繁榮榮期要要比宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)高高漲期期來得得迅速速。因因為房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)過復(fù)復(fù)蘇期期的準(zhǔn)準(zhǔn)備后后，其其先導(dǎo)導(dǎo)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的作用用充分分顯現(xiàn)現(xiàn)出來來。在在市場場需求求擴(kuò)張張的拉拉動下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅迅速發(fā)發(fā)展；；同時時，較較充足足的資資金也也會推推動房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線15加速發(fā)發(fā)展。。如左左上圖圖所示示。從衰退退期來來看，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)要早早于和和快于于宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)。這這是因因為房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的超前前發(fā)展展一方方面可可以滿滿足宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的需要要，提提前進(jìn)進(jìn)入衰衰退期期；另另一方方面，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展是是以社社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)各各部門門發(fā)展展為基基礎(chǔ)的的。當(dāng)當(dāng)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退退時，，房地地產(chǎn)的的需求求狀況況發(fā)生生變化化，房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格急劇劇下挫挫，使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的衰退退比宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)來來得迅迅速。。如右右上圖圖所示示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條條階段段來看看，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又又滯后后于宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。因為為當(dāng)宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)蕭蕭條時時，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展處處于停停滯狀狀態(tài)，，失業(yè)業(yè)率、、通漲漲率較較高。。但是是由于于房地地產(chǎn)本本身的的保值值增值值功能能，投投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或或購置置房地地產(chǎn)增增加，，從而而維持持房地地產(chǎn)市市場上上一定定的供供求，，推遲遲了房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的蕭蕭條。。國家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)、股股票收收益率率及通通漲率率17二、國國內(nèi)外外房地地產(chǎn)周周期研研究發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r（一）、、國外外對于于房地地產(chǎn)周周期的的研究究1、從研研究內(nèi)內(nèi)容上上看根源研研究（（外力力沖擊擊，內(nèi)內(nèi)生變變動））特征研研究（（波長長、指指標(biāo)體體系、、分析析模型型等））2、從周周期時時間上上看長周期期研究究（1930-60年代））強(qiáng)調(diào)人人口增增長與與移動動、家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)變變動等等因素素對于于房地地產(chǎn)周周期波波動的的影響響。短周期期研究究（1960-90年代））從市場場周期期運(yùn)動動影響響因素素分析析，到到對房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者行行為的的研究究，以以及對對房地地產(chǎn)金金融體體制及及其變變動等等綜合合因素素的研研究。。18（二）、、國內(nèi)內(nèi)對于于房地地產(chǎn)周周期的的研究究1、從研研究內(nèi)內(nèi)容上上看理論研研究：：根源源、周周期波波動特特征、、規(guī)律律、預(yù)預(yù)警系系統(tǒng)等等研究究。實(shí)證研研究：：波長長、波波型、、指標(biāo)標(biāo)體系系影響響因素素等分分析。。2、從研研究地地區(qū)上上看主要以以東南南沿海海的城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)個案案研究究為主主。逐步加加強(qiáng)對對于全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的研研究。。3、從類類型上上看房地產(chǎn)產(chǎn)市場場自然然周期期；；房地產(chǎn)產(chǎn)市場場投資資周期期；；等等等資料選摘資料選摘19第二節(jié)節(jié)、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展與與周期期波動動分析析一、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動實(shí)證證分析析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在我國國成為為一個個產(chǎn)業(yè)業(yè)來發(fā)發(fā)展，，主要要是在在改革革開放放以后后，始始于八八十年年代初初，短短短的的二十十幾年年已取取得巨巨大成成就，，從總總體上上觀察察，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入到到以體體制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌為為主要要運(yùn)行行特征征的發(fā)發(fā)展階階段以以后，，房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開始形形成較較為明明顯的的復(fù)蘇蘇——繁榮——衰退——蕭條的的相互互循環(huán)環(huán)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張與與產(chǎn)業(yè)業(yè)收縮縮兩個個過程程交替替出現(xiàn)現(xiàn)的周周期波波動現(xiàn)現(xiàn)象。。主要觀觀點(diǎn)有有四種種：一個周周期說說：根據(jù)GNP增長率率與商商品房房銷售售額增增長率率的良良好對對應(yīng)關(guān)關(guān)系，，把改改革開開放以以來的的中國國房地地產(chǎn)周周期波波動劃劃分為為單個個周期期的四四個階階段：：201、1979年——1985年為復(fù)復(fù)蘇期期；2、1986年——1993年為增增長期期（92-93年為高高速增增長期期）；；3、1994年——1995年為宏宏觀調(diào)調(diào)控期期；4、1995年以后后衰退退到復(fù)復(fù)蘇。。一個半半周期期說：用年年商品品房銷銷售面面積來來表示示中國國房地地產(chǎn)供供給與與需求求相互互作用用而產(chǎn)產(chǎn)生的的波動動狀況況，據(jù)據(jù)此把把我國國1986年以來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動劃分分出一一個半半周期期，即即：1、1986年——1991年持續(xù)續(xù)6年的周周期；；2、1992年——1995年的半半個周周期。。三個周周期說說：選取取多項項指標(biāo)標(biāo)（8項）得得出中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動形態(tài)態(tài)，據(jù)據(jù)此劃劃分三三個周周期。。1、1981年——1986年為第第一個個周期期；2、1987年——1989年為第第二個個周期期；3、1990年——以后為為第三三個周周期21四個周周期說說：以深深圳為為背景景的一一項研研究，，把我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動劃分分為四四個周周期，，即：：1、1978年——1986年為第第一個個周期期；2、1987年——1991年為第第二個個周期期；3、1992年——1994年為第第三個個周期期；4、1995年以后后——為第四四個周周期。。（何何時完完成還還有待待于觀觀察））81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴(kuò)張指數(shù)）22二、房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的指指標(biāo)體體系與與特點(diǎn)點(diǎn)分析析對周期期的描描述通通常采采用價價格指指標(biāo)。。但是是，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在我國國發(fā)展展很不不成熟熟，還還沒有有建立立起規(guī)規(guī)范的的產(chǎn)值值指標(biāo)標(biāo)體系系。對對房地地產(chǎn)市市場供供求的的景氣氣循環(huán)環(huán)測定定，不不能僅僅限于于房地地產(chǎn)的的供給給量和和需求求量這這一淺淺層的的表面面分析析，應(yīng)應(yīng)涵蓋蓋房地地產(chǎn)投投資、、生產(chǎn)產(chǎn)、交交易、、金融融以及及產(chǎn)業(yè)業(yè)增加加值等等多方方面，，以便便更好好地反反映房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動趨勢勢。（一））、房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的指指標(biāo)體體系1、選取取原則則相關(guān)性原則則：指標(biāo)要要與周期波波動有直接接聯(lián)系，能能綜合反映映波動的特特征；可靠性原則則：選用的的指標(biāo)要能能反映出房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的真實(shí)實(shí)情況，且且統(tǒng)計口徑徑一致，渠渠道可靠；；23連續(xù)性原則則：指標(biāo)的的數(shù)據(jù)資料料要有較長長的連續(xù)時時間序列來來供分析使使用；獲得性原則則：指標(biāo)的的數(shù)據(jù)資料料還必須是是較容易獲獲得的資料料。2、具體指標(biāo)標(biāo)體系的確確立八項指標(biāo)：（（何國釗、、曹振良等等，1996）1）、商品房房價格；2）、城鎮(zhèn)新新建住宅面面積；3）、城鎮(zhèn)住住宅竣工面面積；4）、實(shí)有房房屋建筑面面積；5）、實(shí)有住住宅建筑面面積；6）、城鎮(zhèn)住住宅投資；；7）、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人人員；8）、房產(chǎn)買買賣成交面面積。24十六項指標(biāo)標(biāo)：（譚剛剛，2000）（6類16項）A房地產(chǎn)總量量指標(biāo)：α房地產(chǎn)業(yè)增增加值；B房地產(chǎn)投資資類指標(biāo)：：b1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額；；b2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤潤額。C房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)類指標(biāo)：：c1房地產(chǎn)出讓讓用地面積積；c2商品房施工工面積；c3土地開發(fā)面面積；c4商品房竣工工面積。25D房地產(chǎn)交易易類指標(biāo)：：d1商品房銷售售面積；d2商品房空置置面積。E房地產(chǎn)金融融類指標(biāo)：：e1個人住房存存款與貸款款總額；e2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)商業(yè)業(yè)用房開發(fā)貸款；e3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自有有資金總額。F房地產(chǎn)價格格類指標(biāo)：：f1商品住宅價價格指數(shù)；；f2商業(yè)用房價價格指數(shù)；；f3辦公用房價價格指數(shù)；；f4住宅建安材材料費(fèi)用指指數(shù)。26（二）、房地地產(chǎn)周期波波動的特點(diǎn)點(diǎn)1、與宏觀的國國民經(jīng)濟(jì)周周期波長相相似，但階階段有差異異。在我國，1949年以來宏觀觀經(jīng)濟(jì)的周周期性波動動已出現(xiàn)了了8次，第9次還沒有完完成。周期期長度約為為4—5年，這與我我國的房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周周期的長度度相似。但但是兩者在在周期的““四個階段段”的時間間上有前有有后。從1981年以來兩者者都出現(xiàn)的的三次周期期來看，四四個階段的的前后時差差比較明顯顯。以高漲漲期為例，，宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高漲期期分別為1984、1988、1993年，房地產(chǎn)產(chǎn)的高漲期期分別為1984、1988、1992年，第三次次比較明顯顯地看出房房地產(chǎn)高漲漲期（1992年）先于國國民經(jīng)濟(jì)的的高漲期（（1993年）。從從蕭條階段段來看，宏宏觀經(jīng)濟(jì)的的谷底分別別是1986、1989年，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的谷谷底則為1987、1989年，房地產(chǎn)產(chǎn)的蕭條期期要滯后于于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)。user:（參閱《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論》包亞鈞、汪汪洪濤著，，同濟(jì)大學(xué)學(xué)出版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)市場從從快速發(fā)展期期向調(diào)整期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)市市場從1993年開始，總體體上呈現(xiàn)出從從快速發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入調(diào)整期的的態(tài)勢，表現(xiàn)現(xiàn)為以下幾種種市場動態(tài)：：1）、市場區(qū)位發(fā)生生轉(zhuǎn)移1992年，房地產(chǎn)市市場發(fā)展主要要集中在珠江江三角洲地區(qū)區(qū)，例如全國國推出的9萬多套外銷樓樓盤中，該地地區(qū)就多達(dá)7萬多套，所占占比重超過80%，其中僅東莞莞、惠陽兩市市就高達(dá)3萬多套，由于于該地區(qū)房房地產(chǎn)市場供供給量大增，，市場信息率率先下挫，投投資回報率減減低，因而93年以來，房地地產(chǎn)市場出現(xiàn)現(xiàn)重心北移趨趨勢，形成沿沿海、沿江、、沿邊到內(nèi)陸陸占據(jù)交通要要道的多元化化區(qū)位市場格格局。外銷樓樓盤在珠江三三角洲地區(qū)所所占比重已下下降至50%，其它地區(qū)如如：上海、北北京、天津、、遼寧、閩南南地區(qū)、海南南和北海地區(qū)區(qū)、以及京九九鐵路沿線的的重要城市，，都成為國內(nèi)內(nèi)重要的房地地產(chǎn)市場區(qū)位位。292）、物業(yè)投資結(jié)構(gòu)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整在1992年前后，物業(yè)業(yè)投資的市場場趨向由外銷銷市場熱、內(nèi)內(nèi)銷市場平靜靜轉(zhuǎn)向投資于于內(nèi)銷市場；；由大型別墅墅轉(zhuǎn)向于商場場、寫字樓以以及住宅商品品房。近年來來，住宅商品品房投資仍是是熱點(diǎn)。3）、房地產(chǎn)市場的的非均衡發(fā)展展主要表現(xiàn)為：：第一，投資資指向的非均均衡性（指向向沿海）；第第二，投資環(huán)環(huán)節(jié)的非均衡衡性（土地批批租制度實(shí)施施非均衡性、、土地出讓價價格不規(guī)范、、土地政策地地區(qū)差異大））；第三，投投資結(jié)構(gòu)的非非均衡性。30三、中國房地地產(chǎn)周期波動動的原因分析析影響中國房地地產(chǎn)周期波動動的原因很多多，這里我們們主要分析投投資和政策這這兩個最具代代表性的因素素。（一）、投資資與房地產(chǎn)周周期波動投資是造成房房地產(chǎn)周期波波動的重要內(nèi)內(nèi)生因素之一一。特別是對對投資主導(dǎo)下下的中國宏觀觀經(jīng)濟(jì)周期波波動來說，投投資波動對房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波波動的影響作作用就更為明明顯。從全國房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動來來看，如果用用房地產(chǎn)業(yè)增增加值的變動動來反映房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動動趨勢，則根根據(jù)房地產(chǎn)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值的的歷史數(shù)據(jù)，，可以建立全全國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值（Yt）與房地產(chǎn)投資資規(guī)模（It）之間的回歸模模型。31Yt=62.8481+0.5322It相關(guān)系數(shù)高達(dá)達(dá)0.9981，表明兩者存存在非常緊密密的聯(lián)系，投投資波動對房房地產(chǎn)市場周周期波動產(chǎn)生生了明顯的帶帶動作用。根根據(jù)實(shí)證分分析研究結(jié)果果，我國住宅的投投資波動與房房地產(chǎn)市場的的周期波動是是一致的，且且投資波動對對房地產(chǎn)周期期波動的影響響很大，兩者者幾乎是共振振的，然而在在有些年份（（如1993年）投資波動動與房地產(chǎn)周周期波動呈相相反方向。這這說明投資波波動盡管是影影響房地產(chǎn)周周期波動的主主要因素，但但不是唯一因因素。32（二）、政策策與房地產(chǎn)周周期波動政策因素作為為經(jīng)濟(jì)周期的的外部沖擊力力量，對我國國房地產(chǎn)周期期波動產(chǎn)生重重要影響。對對處于轉(zhuǎn)軌時時期的中國來來說，政府不不但是經(jīng)濟(jì)體體制改革的推推動者和經(jīng)濟(jì)濟(jì)制度變遷的的供給者，同同時還是產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的制定定者和宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者者。這樣一來來，政府行為為的確立和變變動，就成為為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的重要因因素。1、房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀管理政策策的影響；；2、經(jīng)濟(jì)管理體體制與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的的影響；3、與宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控有有關(guān)的政策的的影響。（（例如：經(jīng)濟(jì)濟(jì)擴(kuò)張政策與與經(jīng)濟(jì)收縮政政策的相互交交替變動作用用下，使得房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具具有明顯的政政策周期特征征。）33（三）、房地地產(chǎn)周期波動動的沖擊——傳導(dǎo)模型我國轉(zhuǎn)軌時期期房地產(chǎn)周期期波動既有外外部沖擊的決決定性作用，，同時產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制制也開始發(fā)揮揮作用，由此此形成房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動的的沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制。也也就是說：可可以把房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動看看成是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對對外部沖擊的的響應(yīng)曲線，，即：在來自自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)以外的的隨機(jī)性或周周期性因素的的沖擊下，通通過房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部部傳導(dǎo)機(jī)制的的作用，結(jié)果果相應(yīng)出現(xiàn)了了具有周期波波動特征的運(yùn)運(yùn)行軌跡。這這一過程大體體經(jīng)歷了四個個階段：341、第一步為外外部沖擊階段段來自房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外部部的變量，如如宏觀經(jīng)濟(jì)政政策變動、經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制變遷遷，對房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)生外部沖擊擊。2、第二步為初初始響應(yīng)與內(nèi)內(nèi)部傳導(dǎo)階段段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)對外部沖沖擊產(chǎn)生初始始響應(yīng)，并利利用內(nèi)部傳導(dǎo)導(dǎo)機(jī)制把外部部沖擊轉(zhuǎn)化為為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行的的重要動力因因素。主要有有房地產(chǎn)投資資規(guī)模與投資資結(jié)構(gòu)、房地地產(chǎn)供求關(guān)系系變動、房地地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)、房地產(chǎn)投投機(jī)行為等傳傳導(dǎo)途徑。353、內(nèi)部傳導(dǎo)與與振蕩衰減階階段內(nèi)部運(yùn)行阻力力對外部沖擊擊在房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各個個領(lǐng)域進(jìn)行全全面?zhèn)鲗?dǎo)時給給予作用力，，必然會導(dǎo)致致初始響應(yīng)曲曲線發(fā)生衰減減，表現(xiàn)為房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波波動在波動強(qiáng)強(qiáng)度、波動振振幅與波動長長度等指標(biāo)上上逐漸趨于正正?；蚍€(wěn)定狀狀態(tài)。Y0TsT初始響應(yīng)曲線振蕩衰減振幅時間364、重新恢復(fù)正正常運(yùn)行狀態(tài)態(tài)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)在對外部部沖擊做出初初始響應(yīng)，并并經(jīng)過內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制作用用而呈現(xiàn)振蕩蕩衰減之后，，會重新進(jìn)入入穩(wěn)定狀態(tài)，，或重新回到到外部沖擊前前的正常運(yùn)行行軌跡。在這這里，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)態(tài)所需時間（（Ts），是衡量房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)特特征的重要指指標(biāo)。Ts越長，說明房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)在受到外外部沖擊后重重新恢復(fù)穩(wěn)定定所需要的時時間越多，房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)對外部沖沖擊的抵御能能力越差；反反之，則房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)的內(nèi)部特征征就越好。37總之，當(dāng)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)受到外部沖沖擊而改變系系統(tǒng)的運(yùn)行軌軌跡或出現(xiàn)不不穩(wěn)定狀態(tài)之之后，內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制對沖沖擊進(jìn)行滯后的自我反反應(yīng)與調(diào)整，在沖擊機(jī)制與傳傳導(dǎo)機(jī)制的交互作用下下，歷經(jīng)上述述四個階段而而重新回到穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)，這這樣也就完成成一次波動。。當(dāng)外部沖擊連連續(xù)不斷甚至至重復(fù)疊加時時，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)便在在“沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制”作作用下進(jìn)入連連續(xù)不斷的波波動循環(huán)之中中，由此形成成房地產(chǎn)周期波波動。38不同的變量作作用效果有區(qū)區(qū)別：外部沖擊：外生變量自發(fā)發(fā)性轉(zhuǎn)移，主主要強(qiáng)調(diào)時間間序列的變化化。（原始動動因，對波峰峰、波谷、波波幅、波長等等有疊加影響響，使基本波波動形態(tài)產(chǎn)生生變化，對波波動轉(zhuǎn)折點(diǎn)的的形成有主導(dǎo)導(dǎo)性的影響））內(nèi)部傳導(dǎo)：內(nèi)生變量作用用，主要是系系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)效效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)系系統(tǒng)對外部變變化的滯后響響應(yīng)與自我調(diào)調(diào)整。（對波波動形態(tài)及周周期性、持續(xù)續(xù)性有影響。。）39四、我國房地地產(chǎn)市場周期期性波動分析析的啟示盡管房地產(chǎn)市市場周期性波波動是一種超超越制度的普普遍現(xiàn)象，但但是我國所出出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場周期性性波動，卻與與我們對房地地產(chǎn)周期波動動缺乏深入研研究，以及國國家對宏觀調(diào)調(diào)控應(yīng)遵循房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的規(guī)律重重視不夠有關(guān)關(guān)。對我國房房地產(chǎn)市場周周期性波動的的分析，至少少可以得出以以下四點(diǎn)啟示示：（一）、房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展必須要保保持適度規(guī)模模1、這就要求房房地產(chǎn)投資增增長速度要與與國家整體固固定資產(chǎn)投資資的增速相適適應(yīng)；2、房地產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)必須合合理，就是使使房地產(chǎn)項目目的投資規(guī)模模、投資結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場的有有效需求量和和需求結(jié)構(gòu)基基本適應(yīng)。40（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的培育育和發(fā)展，需需要有科學(xué)的的國家宏觀政政策調(diào)控1、國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的科科學(xué)性及正確確性，將直接接影響政府干干預(yù)房地產(chǎn)市市場發(fā)展的效效果；2、通過科學(xué)的的宏觀調(diào)控，，可以減緩周周期性衰退的的震蕩和損失失；3、宏觀經(jīng)濟(jì)政政策的制定、、頒布和實(shí)施施，應(yīng)根據(jù)房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的實(shí)際，，防止“一刀刀切”，以避避免大起大落落。41（三）、國家家必須調(diào)控房房地產(chǎn)價格，，保持房地產(chǎn)產(chǎn)市場的平穩(wěn)穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展展1、房地產(chǎn)價格格由土地和房房產(chǎn)價格構(gòu)成成，土地價格格是房地產(chǎn)市市場的核心；；2、地價的調(diào)控控就成為國家家調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)節(jié)各方面利益益關(guān)系的關(guān)鍵鍵；3、政府通通過有效效調(diào)控土土地供應(yīng)應(yīng)量、貸貸款利率率、稅收收、建立立土地收收購、儲儲備和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)制制等，對對房產(chǎn)價價格實(shí)行行宏觀調(diào)調(diào)控，從從而促使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場合合乎規(guī)律律地持續(xù)續(xù)平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。42（四）、、國家必必須引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提提高適應(yīng)應(yīng)市場周周期性變變化的能能力，完完善企業(yè)業(yè)的自我我調(diào)節(jié)機(jī)機(jī)制房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的周期期性波動動固然與與國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢有有關(guān)，但但房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)自身的的經(jīng)營操操作也是是很重要要的因素素。開發(fā)發(fā)商能否否充分認(rèn)認(rèn)識市場場本身的的經(jīng)濟(jì)背背景、運(yùn)運(yùn)行規(guī)律律及諸多多相關(guān)因因素，利利用周期期性波動動規(guī)律，，抓住機(jī)機(jī)遇，進(jìn)進(jìn)行正確確的戰(zhàn)略略定位是是關(guān)鍵。。企業(yè)要要根據(jù)房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展趨勢，，做出正正確分析析，確定定企業(yè)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，并積積極采取取措施防防范和控控制風(fēng)險險。43第三節(jié)、、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的預(yù)預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)為了有效效地監(jiān)控控房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況況，防止止房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過過度蕭條條或過度度高漲，，把握不不同的景景氣調(diào)整整政策開開始的時時機(jī)，及及時發(fā)出出指示信信號，有有必要研研究制定定房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的預(yù)預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)。一、預(yù)警警信號系系統(tǒng)在預(yù)警信信號系統(tǒng)統(tǒng)中，首首先要設(shè)設(shè)計選擇擇一組反反映房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r的敏敏感性指指標(biāo)；然然后，運(yùn)運(yùn)用有關(guān)關(guān)的數(shù)據(jù)據(jù)處理方方法，將將多個指指標(biāo)合并并為一個個綜合性性的指標(biāo)標(biāo)，給出出一組標(biāo)標(biāo)志44對這些綜綜合性指指標(biāo)所反反映出的的經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況況發(fā)出不不同的信信號；最最后，通通過觀察察分析信信號的變變動情況況，來判判斷未來來房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢勢，并明明確提示示經(jīng)濟(jì)政政策制定定部門應(yīng)應(yīng)針對當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的的動態(tài)采采取何種種調(diào)控措措施。（一）、、預(yù)警信信號系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計1、預(yù)警指指標(biāo)的選選取建立預(yù)警警信號系系統(tǒng)最首首要的工工作就是是選擇房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)預(yù)警警指標(biāo)。。預(yù)警指指標(biāo)應(yīng)能能在不同同的方面面反映房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體體的發(fā)展展規(guī)模、、發(fā)展水水平和發(fā)發(fā)展速度度。入選選的指標(biāo)標(biāo)應(yīng)具備備如下條條件：1）所選指指標(biāo)必須須在房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上有重重要性，，能代表表房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活活動的主主要方面面，并且且所選指指標(biāo)在一一段時期期內(nèi)是相相對穩(wěn)定定的。452）、先行行性或一一致性。。即與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣循環(huán)變變動大體體一致或或略有超超前（或或滯后）），能敏敏感地反反映景氣氣動向。。3）、統(tǒng)計計上的迅迅速性和和準(zhǔn)確性性。2、預(yù)警界界限的確確定我國的預(yù)預(yù)警界限限是四個個數(shù)值，，稱為““檢查值值”。以以這四個個檢查值值為界限限，確定定“紅燈燈”、““黃燈””、“綠綠燈”、、“淺藍(lán)藍(lán)燈”、、“藍(lán)燈燈”等五五種信號號。當(dāng)指指標(biāo)的數(shù)數(shù)值超過過某一檢檢查值時時，就亮亮出相應(yīng)應(yīng)的信號號，同時時，每一一種信號號給定不不同的分分值。設(shè)設(shè)選擇了了m個預(yù)警指指標(biāo)，每每月將m個指標(biāo)所所示的信信號分?jǐn)?shù)數(shù)合計得得到綜合合指數(shù)。。當(dāng)全部部指標(biāo)為為紅燈時時，綜合合指數(shù)最最高；全全部為藍(lán)藍(lán)燈時，，綜合指指數(shù)最低低。然后后，用綜綜合指數(shù)數(shù)的檢查查值判斷斷當(dāng)月應(yīng)應(yīng)亮何種種燈。46國民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標(biāo)名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預(yù)算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費(fèi)品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關(guān)進(jìn)口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費(fèi)價格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟(jì)景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍(lán)燈（偏冷，20-25分）△藍(lán)燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出信信號圖系統(tǒng)以景景氣信號號圖為輸輸出結(jié)果果。我們們以國民民經(jīng)濟(jì)預(yù)預(yù)警指標(biāo)標(biāo)信號圖圖為例來來看：47若信號亮亮出綠燈，則表示示當(dāng)時的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展很穩(wěn)定，政府可可采取促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定增增長的調(diào)調(diào)控措施施；若信號亮亮出紅燈，就表明明景氣出出現(xiàn)“過熱”，此時時經(jīng)濟(jì)政政策應(yīng)采采用緊縮縮措施，，使得經(jīng)經(jīng)濟(jì)逐漸漸恢復(fù)正正常狀況況；黃燈則表示景景氣尚穩(wěn)穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長““稍熱””，在短短期內(nèi)有有轉(zhuǎn)熱和和趨穩(wěn)的的可能。。由紅燈燈轉(zhuǎn)變?yōu)闉辄S燈時時，不宜宜繼續(xù)緊緊縮；由由綠燈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為黃燈燈時，原原有政策策可以持持續(xù)，但但不宜進(jìn)進(jìn)一步采采取促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)增增長的措措施，以以免出現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過過熱。若信號出出現(xiàn)淺藍(lán)燈，則表示示經(jīng)濟(jì)短短期內(nèi)有有轉(zhuǎn)穩(wěn)和和趨于衰衰退的可可能。此此時宜密密切注意意今后的的景氣動動向，適適當(dāng)采取取調(diào)控措措施，以以使經(jīng)濟(jì)濟(jì)趨穩(wěn)。。若信號從淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)燈，則表示經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)衰退，政府應(yīng)采取取強(qiáng)有力的措措施來刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長。48（二）、預(yù)警界界限的具體確確定預(yù)警界限確定定得是否合適適，對于準(zhǔn)確確地監(jiān)測房地地產(chǎn)各項經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的變動動情況，從而而對整個房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀況作出正正確的判斷影影響很大。在確定我國預(yù)預(yù)警指標(biāo)的預(yù)預(yù)警界限值（（即檢查值））時，就要根根據(jù)過去經(jīng)濟(jì)濟(jì)變動或房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期期循環(huán)的情況況，各變量在在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中的作作用和性質(zhì)，