房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算分析

第五章基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)估算算（P90）15.1房地產(chǎn)投投資與成成本費(fèi)用用估算（（P90）5.1.1房地產(chǎn)投投資與成成本費(fèi)用用的概念念和構(gòu)成成（P90）1.房地產(chǎn)投投資的概概念和構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目總投資資包括：：開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資資和經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金（1）開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資資指在開(kāi)發(fā)發(fā)期內(nèi)完完成房地地產(chǎn)產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)建建設(shè)所需需投入的的各項(xiàng)成成本費(fèi)用用，主要要包括：：土地費(fèi)費(fèi)用、前前期工程程費(fèi)用、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用、、建筑安安裝工程程費(fèi)用、、公共配配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用、開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用、、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用、銷(xiāo)售售費(fèi)用、、開(kāi)發(fā)期期稅費(fèi)、、其他費(fèi)費(fèi)用以及及不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)用用等（12項(xiàng)）（2）經(jīng)營(yíng)資資金是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)用用于日常常經(jīng)營(yíng)的的周轉(zhuǎn)資資金22.成本費(fèi)用用的概念念和構(gòu)成成（P91）（1）成本費(fèi)費(fèi)用指投資者者為進(jìn)行行投資獲獲得收益益所必須須付出的的代價(jià)（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，也就就是當(dāng)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目產(chǎn)品建建成時(shí)，，按照國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)制制度和財(cái)財(cái)務(wù)制度度規(guī)定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投資（3）經(jīng)營(yíng)成成本房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在出出售、出出租時(shí)，，將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本按照照國(guó)家有有關(guān)財(cái)務(wù)務(wù)和會(huì)計(jì)計(jì)制度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的成成本，主主要包括括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本本、出租租土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本、房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售成本、、出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本3序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明

1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資以下12項(xiàng)之和11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金(3.1.1)+(3.1.2)表5-1房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資資估算表表單位：萬(wàn)元元3.房地產(chǎn)投投資于成成本費(fèi)用用的關(guān)系系（P91）4開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金總成本費(fèi)費(fèi)用土地費(fèi)用用前期工程程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)管理費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用銷(xiāo)售費(fèi)用用開(kāi)發(fā)期稅稅費(fèi)其他費(fèi)用用不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用固定資資產(chǎn)及其他他資產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本5房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)完成成后：：1.如果存存在自自營(yíng)或或出租租部分分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資=開(kāi)發(fā)建建設(shè)投投資+經(jīng)營(yíng)資資金開(kāi)發(fā)建建設(shè)投投資=總成本本費(fèi)用用=固定資資產(chǎn)及其他他資產(chǎn)產(chǎn)+開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本整理得得：開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資=固定資資產(chǎn)及其他他資產(chǎn)產(chǎn)+開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本+經(jīng)營(yíng)資資金2.如果不不存在在自營(yíng)營(yíng)或出出租部部分（（只有有出售售）：：開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資=開(kāi)發(fā)建建設(shè)投投資=總成本本費(fèi)用用=開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本6例：某某開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)一一小區(qū)區(qū)，總總建筑筑面積積為49781平方米米，其其中，，住宅宅部分分為47581㎡，休養(yǎng)養(yǎng)所為為1200㎡㎡，綜合合商場(chǎng)場(chǎng)為1000㎡㎡。住宅宅部分分全部部預(yù)售售，休休養(yǎng)所所出租租，綜綜合商商場(chǎng)為為自營(yíng)營(yíng)。該該項(xiàng)目目總投投資為為13057萬(wàn)元，，其中中開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)投資資13049萬(wàn)元，，由開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本12867萬(wàn)元和和自營(yíng)營(yíng)固定定資產(chǎn)產(chǎn)的182萬(wàn)元組組成；；綜合合商場(chǎng)場(chǎng)在開(kāi)開(kāi)發(fā)完完畢后后自營(yíng)營(yíng)時(shí)，，需經(jīng)經(jīng)營(yíng)資資金8萬(wàn)元，，到項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)束時(shí)時(shí)一次次性收收回。。1.填列項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資估算算表2.如果該該項(xiàng)目目沒(méi)有有固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資和經(jīng)經(jīng)營(yíng)資資金發(fā)發(fā)生時(shí)時(shí)，總總投資資額應(yīng)應(yīng)該是是多少少？7序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明

1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1304911.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金83項(xiàng)目總投資13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5-1項(xiàng)目總投投資估估算表表單位：萬(wàn)萬(wàn)元8開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建建設(shè)投資資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本本費(fèi)用用土地費(fèi)費(fèi)用前期工工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)管理費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期期稅費(fèi)費(fèi)其他費(fèi)費(fèi)用不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用固定資資產(chǎn)及其他他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元95.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與成成本費(fèi)費(fèi)用估估算的的要求求和依依據(jù)（（P93了解））5.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與成成本費(fèi)費(fèi)用估估算方方法（（P94了解））投資分分類(lèi)估估算法法10二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總成成本費(fèi)費(fèi)用的的具體體估算算（P95）1.土地費(fèi)費(fèi)用估估算含義：：指為為取得得房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用用地使使用權(quán)權(quán)而發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用用土地使使用權(quán)權(quán)取得得有多多種方方式：：劃撥撥、出出讓、、轉(zhuǎn)讓讓等序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)表5-2土地費(fèi)費(fèi)用估估算單位：：萬(wàn)元元11（1）土地地出讓讓金**指土地地使用用者按按規(guī)定定向政政府繳繳納的的土地地費(fèi)用用，或或土地地使用用期滿(mǎn)滿(mǎn)，土土地使使用者者需要要續(xù)期期而向向土地地管理理部門(mén)門(mén)繳納納的續(xù)續(xù)期土土地出出讓價(jià)價(jià)款，，或原原通過(guò)過(guò)行政政劃撥撥獲得得土地地使用用權(quán)的的土地地使用用者，，將土土地使使用權(quán)權(quán)有償償轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押、作作價(jià)入入股和和投資資，按按規(guī)定定補(bǔ)交交的土土地出出讓價(jià)價(jià)款**每個(gè)地地方都都有土土地出出讓金金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。可可以到到當(dāng)?shù)氐胤课菸菰u(píng)估估協(xié)會(huì)會(huì)查詢(xún)?cè)儭?2（2、3）土地地征用用拆遷遷費(fèi)征地費(fèi)費(fèi)用：：**指國(guó)家家將農(nóng)農(nóng)民集集體土土地征征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)國(guó)有土土地的的過(guò)程程所向向集體體及農(nóng)農(nóng)戶(hù)繳繳納的的費(fèi)用用**土地征征用拆拆遷費(fèi)費(fèi)分為為：農(nóng)村和和城市市土地地征用用拆遷遷費(fèi)**農(nóng)村土土地征征用拆拆遷費(fèi)費(fèi)：土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，青青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，地地上附附著物物補(bǔ)償償費(fèi)，，安置置補(bǔ)償償費(fèi)，，新菜菜地開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)基基金，，征地地管理理費(fèi)，，耕地地占用用稅，，拆遷遷費(fèi)等等城鎮(zhèn)土土地拆拆遷費(fèi)費(fèi)：地上建建筑物物、構(gòu)構(gòu)筑物物、附附著物物補(bǔ)償償費(fèi)，，搬家家費(fèi)、、臨時(shí)時(shí)搬遷遷安置置費(fèi)，，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤攤銷(xiāo)以以及對(duì)對(duì)于原原用地地單位位停產(chǎn)產(chǎn)、停停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，拆拆遷管管理費(fèi)費(fèi)和拆拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)等13（4）土地地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)**指土地地受讓讓方向向土地地轉(zhuǎn)讓讓方支支付土土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)（5）土地地租用用費(fèi)**指土地地租用用方向向土地地出租租方支支付的的費(fèi)用用（6）土地地投資資折價(jià)價(jià)（了了解））房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目土地地使用用權(quán)可可以來(lái)來(lái)自房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的一一個(gè)或或多個(gè)個(gè)投資資者的的直接接投資資。在在這種種情況況下，，不需需要籌籌集現(xiàn)現(xiàn)金用用于支支付土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取費(fèi)費(fèi)用，，但一一般需需要對(duì)對(duì)土地地使用用權(quán)評(píng)評(píng)估作作價(jià)。。142.前期工工程費(fèi)費(fèi)用（（P95）包括：：開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目前期期規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)、、可行行性研研究，，水文文、地地質(zhì)勘勘測(cè)，，以及及“三三通一一平””等階階段的的費(fèi)用用支出出。表5-3前期工工程費(fèi)費(fèi)估算算表單單位位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究研費(fèi)水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)按總投資百分比根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)153.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)（P96）指建筑筑物2米以外外和項(xiàng)項(xiàng)目用用地規(guī)規(guī)劃紅紅線(xiàn)以以?xún)?nèi)的的各種種管線(xiàn)線(xiàn)和道道路等等工程程的費(fèi)費(fèi)用。。一般般按實(shí)實(shí)際工工程量量估算算。表5-4基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算算表單單位位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)164.建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)（P96）指建造造房屋屋建筑筑物所所發(fā)生生的建建筑工工程費(fèi)費(fèi)用、、設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)費(fèi)用用、安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用和和室內(nèi)內(nèi)裝飾飾家具具費(fèi)等等。估算主主要方方法：：（2個(gè)）單元估估算法法：基本建建設(shè)單單元的的綜合合投資資×單元數(shù)數(shù)=項(xiàng)目工工程總總投資資單位指指標(biāo)估估算法法：?jiǎn)挝还すこ塘苛客顿Y資×工程量量=單項(xiàng)工工程投投資175.公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)（P97）指居住住小區(qū)區(qū)內(nèi)為為居民民服務(wù)務(wù)配套套建設(shè)設(shè)的各各種非非營(yíng)利利性的的公共共配套套設(shè)施施（又又稱(chēng)公公建設(shè)設(shè)施））的建建設(shè)費(fèi)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明

1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車(chē)場(chǎng)鍋爐房一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。合計(jì)表5-5公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)用估估算表表單單位位：萬(wàn)萬(wàn)元186.開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)（P98-99了解））7.管理費(fèi)費(fèi)用8.財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用9.銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用10.其他費(fèi)費(fèi)用11.開(kāi)發(fā)期期稅費(fèi)費(fèi)12.不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用13.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用14.修理費(fèi)用用195.3收入與稅稅金估算算（P111）5.3.1收入概述述房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入包包括：租售收入入、自營(yíng)營(yíng)收入1.租售收入入銷(xiāo)售收入入、租金金收入、、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入、配套套設(shè)施銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入2.自營(yíng)收入入通過(guò)綜合合性的自自營(yíng)方式式，進(jìn)行行商業(yè)和和服務(wù)業(yè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)所所得到的的收入5.3.2收入估算算（P111了解）1.租售方案案2.租售價(jià)格格203.經(jīng)營(yíng)收入入估算（（P115）（1）銷(xiāo)售售收入包括：土土地轉(zhuǎn)讓讓收入、、商品房房銷(xiāo)售收收入、配配套設(shè)施施銷(xiāo)售收收入公式：銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入=可出售建建筑面積積×銷(xiāo)售售單價(jià)（2）租租金收入入包括：出出租房租租金收入入、出租租土地租租金收入入公式：租租金收入入=可出租建建筑面積積×租金單價(jià)價(jià)潛在總收收入=可出租建建筑面積積×單位位租金實(shí)際總收收入=潛在總總收入××（1-空置率率）+其其他收入入=潛在總收收入×出出租率+其他收收入凈經(jīng)營(yíng)收收入=實(shí)際總收收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用沒(méi)有考慮慮空置率率和出租租率的租租金收入入人員工資資、辦公公費(fèi)用、、維護(hù)維維修費(fèi)、、清潔保保安費(fèi)等等21（3）自自營(yíng)收入入（P115）含義：進(jìn)行商業(yè)業(yè)和服務(wù)務(wù)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)所得到到的收入入公式：自營(yíng)收入入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本本-自營(yíng)中的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回報(bào)5.3.3稅金估算算（P116）1.營(yíng)業(yè)稅金金及附加加（P116講過(guò)）2.城鎮(zhèn)土地地使用稅稅（P116）3.房產(chǎn)稅（（P116講過(guò)）222.城鎮(zhèn)土地地使用稅稅（P116）**（1）納稅義義務(wù)人**是使用城城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)土地的的單位和和個(gè)人**納稅人通通常包括括以下幾幾類(lèi)：**①擁有土土地使用用權(quán)的單單位和個(gè)個(gè)人②擁有土土地使用用權(quán)的單單位和個(gè)個(gè)人不在在土地所所在地的的，其土土地的實(shí)實(shí)際使用用人和代代管人為為納稅人人③土地使使用權(quán)未未確定或或權(quán)屬糾糾紛未解解決的，，其實(shí)際際使用人人為納稅稅人④土地使使用權(quán)共共有的，，共有各各方都是是納稅人人，由共共有各方方分別納納稅**23（2）征稅范范圍**城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)內(nèi)屬于于國(guó)家所所有和集集體所有有的土地地，不包包括農(nóng)村村集體所所有的土土地**（3）應(yīng)納稅稅額的計(jì)計(jì)算**（全年））應(yīng)納稅稅額＝實(shí)際占用用應(yīng)稅土土地面積積（平方米米）×適用稅額額**實(shí)際占用用的土地地面積（（了解））①以測(cè)定面面積為計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)，適用用于由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定的的單位組組織測(cè)定定土地面面積的納納稅人。。②以證書(shū)確確認(rèn)的土土地面積積為計(jì)稅稅依據(jù)，，適用尚尚未組織織測(cè)量土土地面積積，但持持有政府府部門(mén)核核發(fā)的土土地使用用證書(shū)的的納稅人人。③以申報(bào)的的土地面面積為計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)，適用用于尚未未核發(fā)土土地使用用證書(shū)的的納稅人人24【例題·單選題】某城市的的一家公公司，實(shí)實(shí)際占地地23000平方米。。由于經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模擴(kuò)大，，年初該該公司又又受讓了了一塊尚尚未辦理理土地使使用證的的土地3000平方米，，公司按按其當(dāng)年年開(kāi)發(fā)使使用的2000平方米土土地面積積進(jìn)行申申報(bào)納稅稅，以上上土地均均適用每每平方米米2元的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅稅稅額。該該公司當(dāng)當(dāng)年應(yīng)繳繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅為為（））。A.46000元B.48000元C.50000元D.52000元『正確答案案』C『『答案解析析』應(yīng)納稅額額＝（23000＋2000）×2＝50000（元）254.土地增值值稅（P119）（1）含義對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)、地上上建筑物物及其附附著物并并取得收收入的單單位和個(gè)個(gè)人，就就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得得的增值值額為征征稅對(duì)象象征收的的一種稅稅。（2）征稅范范圍的判判定**標(biāo)準(zhǔn)之一一：轉(zhuǎn)讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)是否國(guó)國(guó)家所有有標(biāo)準(zhǔn)之二二：土地地使用權(quán)權(quán)、地上上建筑物物及其附附著物是是否發(fā)生生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之三三：轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)是否取取得收入入。**26有關(guān)事項(xiàng)**是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征；抵押期滿(mǎn)，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）。27【例題?多選題】下列項(xiàng)目目中，按按稅法規(guī)規(guī)定可以以免征或或不征土土地增值值稅的有有（））。A.國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)轉(zhuǎn)讓自自用的房房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)拍賣(mài)欠欠稅單位位的房產(chǎn)產(chǎn)C.對(duì)國(guó)有企企業(yè)進(jìn)行行評(píng)估增增值的房房產(chǎn)D.因?yàn)閲?guó)家家建設(shè)需需要而被被政府征征用的房房產(chǎn)『正確答案案』CD28序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值率50%以下部分：30%0%增值率超過(guò)50%至100%部分：40%5%增值率超過(guò)100%至200%部分：50%15%增值率超過(guò)200%部分：60%35%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率表5-6（3）土地增值稅稅計(jì)算表表29例：某納納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的收收入為400萬(wàn)元，其其扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額（假設(shè)設(shè)考慮了了所有應(yīng)應(yīng)扣除因因素）為為100萬(wàn)元，試試計(jì)算其其應(yīng)納土土地增值值稅的稅稅額。（1）增值額額=轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得得的收入入-扣除項(xiàng)目目金額=400-100=300（萬(wàn)元））（2）計(jì)算增增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目目金額×100%=300÷100×100%=300%（3）土地增增值稅=土地增值值額×適用稅率率-扣除項(xiàng)目目金額×速算扣除除率=300×60%-100*35%=14530作業(yè)：（（1）如果是一一個(gè)增值值額為58萬(wàn)元、扣扣除項(xiàng)目目金額為為100萬(wàn)元的項(xiàng)項(xiàng)目，其其土地增增值稅為為多少？？如果是一一個(gè)增值值額為35萬(wàn)元、扣扣除項(xiàng)目目金額為為100萬(wàn)元的項(xiàng)項(xiàng)目，其其土地增增值稅為為多少？？如果是一一個(gè)增值值額為15萬(wàn)元、扣扣除項(xiàng)目目金額為為100萬(wàn)元的項(xiàng)項(xiàng)目，其其土地增增值稅為為多少？？（2）某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入30000萬(wàn)元；投投資成本本15000萬(wàn)元，其其中：土土地費(fèi)用用3000萬(wàn)元，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本10000萬(wàn)元，開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用（銷(xiāo)售售費(fèi)用、、管理費(fèi)費(fèi)用與財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用合計(jì)））為2000萬(wàn)元；營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及附加加1600萬(wàn)元。試試計(jì)算該該項(xiàng)目的的土地增增值稅。。315.2融資與資資金成本本分析（（P99）5.2.1融資分析析1.融資的概概念融資：通過(guò)一定定渠道、、采取適適當(dāng)方式式籌措資資金的財(cái)財(cái)務(wù)活動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)投投資中的的融資：：指房地產(chǎn)產(chǎn)投資發(fā)發(fā)起人確確保房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目或或投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目活動(dòng)順順利進(jìn)行行而采取取的資金金融通活活動(dòng)資金充足與否目的融出資金的單位和個(gè)人擁有閑置資金獲取利息或分享收益融入資金的房地產(chǎn)投資者投資能力不足彌補(bǔ)投資能力的不足322.融資渠道道（P100）資金來(lái)源源的渠道道主要有有：自有資金金、信貸貸資金、、預(yù)售收收入（1）自有資資金包括：表現(xiàn)形式現(xiàn)金貨幣現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)各種銀行票據(jù)、股票、債券以及其他可以立即出售的已建成的樓宇等近期可收回的各種應(yīng)收款已簽訂合同應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款33（2）信貸資資金（P100）信貸資金：投資者通過(guò)債務(wù)融資的方式以獲取的資金分為：債券由債務(wù)人發(fā)行，定期向債券持有人支付利息，并在債券到期后歸還本金的債務(wù)憑證可以由債務(wù)人直接發(fā)行；也可以由證券發(fā)行的中介機(jī)構(gòu)向社會(huì)發(fā)行商業(yè)貸款指?jìng)鶆?wù)人向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款的融資形式是我國(guó)大多數(shù)項(xiàng)目的融資主要渠道（3）預(yù)售收收入（或或預(yù)售款款）（P101）預(yù)售款是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者在商品品房交付付使用之之前，預(yù)預(yù)先向購(gòu)購(gòu)房者收收取的價(jià)價(jià)款。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方來(lái)來(lái)說(shuō)都比比較有益益。34商業(yè)貸款款（P101）分類(lèi)用途特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金的不足1.期限短：3-6個(gè)月2.數(shù)量少：幾百-幾千元3.不針對(duì)某項(xiàng)目而是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的某個(gè)特定的項(xiàng)目1.專(zhuān)款專(zhuān)用2.銀行專(zhuān)業(yè)監(jiān)管貸款的使用3.周期較長(zhǎng)，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始末房地產(chǎn)抵押貸款指貸款人以貸款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式向銀行提供按期履行債務(wù)償還的保證而取得的貸款通常：開(kāi)發(fā)商以自己已建成的項(xiàng)目或者自用的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行抵押貸款，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額一般為其評(píng)估價(jià)值的60-70%或更低35國(guó)內(nèi)借款款利息的的計(jì)算（（無(wú)）1.借款時(shí)的的利息計(jì)計(jì)算對(duì)建設(shè)期期借款利利息進(jìn)行行估算時(shí)時(shí)，應(yīng)按按借款條條件的不不同分別別計(jì)算。。借款條件件包括：：借款利利率、借借款期限限、借款款總額假定借款款當(dāng)年在在年中支支用、按按半年計(jì)計(jì)息，其其后各年年按全年年計(jì)息每年應(yīng)計(jì)計(jì)利息=（年初借借款本息息累計(jì)+本年借款款÷2）×利率36例：某房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，建設(shè)設(shè)期為3年。借款款當(dāng)年在在年中支支用，按按半年計(jì)計(jì)息。在在建設(shè)期期第一年年借款200萬(wàn)元，第第二年500萬(wàn)元，第第三年300萬(wàn)元，年年利率為為10%，試計(jì)算算建設(shè)期期貸款利利息。第一年應(yīng)應(yīng)計(jì)利息息=（0+200÷2）×10%=10（萬(wàn)元））第二年應(yīng)應(yīng)計(jì)利息息=（210+500÷2）×10%=46（萬(wàn)元））第三年應(yīng)應(yīng)計(jì)利息息=（210+546+300÷2）×10%=90.6（萬(wàn)元））建設(shè)期貸貸款利息息總和=10+46+90.6=146.6（萬(wàn)元））372.還款時(shí)的的利息計(jì)計(jì)算還款時(shí)利利息的計(jì)計(jì)算因還還款方式式的不同同而不同同。（1）等額償償還本金金和利息息總額時(shí)時(shí)①年等等額還本本付息公公式：資金回收收系數(shù)②某年末末貸款余余額累計(jì)計(jì)（t：已付款款年數(shù)t=某年末））公式：：③每年支付付利息，，公式：：每年償還還利息=每年初貸貸款余額額×年利率④每年償還還本金，，公式：：每年償還還本金=每年付款款額A-每年償還還利息38例：某房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目，借款款1500萬(wàn)元，年年利率11.7%，要求按按年等額還還本付息息。從借款款當(dāng)年起起，15年內(nèi)還清清本息。。試計(jì)算算每年還還本付息息額及第第6年償還的的本金和和利息。。（1+11.7%）15=5.26（1+11.7%）10=3.02（1）每年等等額還本本付息額額為：（2）第5年末的貸貸款余額額為：39第6年償還利利息=年初貸款款余額×年利率=1240.56×11.7%=145.15第6年償還本本金=每年付款款額-每年償還還的利息息=217-145.15=71.8540練習(xí)題：：某房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目，，借款100萬(wàn)元，年年利率10%，要求按按年等額還本付息息。從借借款當(dāng)年年起，3年內(nèi)還清清本息。。試計(jì)算算每年還還本付息息額及償償付的本本金和利利息，試試作出該該項(xiàng)目的的還本付付息計(jì)劃劃。（1+10%）3=1.331某項(xiàng)目等等額還本本付息計(jì)計(jì)算表單單位位:萬(wàn)元年份等額還本付息額年初貸款余額本年償還本金額本年償還利息額12340.2140.2140.2110069.7936.5530.2133.2336.55106.983.6641（2）等本償償還時(shí)指償還期期內(nèi)每年年償還的的本金額額是相等等的，利利息將隨隨本金逐逐年償還還而減少少，但各各年之間間的本金金及利息息之和不不等。①各年年還本付付息額，，公式：：At’：第t年還本付付息額②每年支支付利息息，公式式：每年支付付利息=年初借款款累計(jì)×年利率③每年償償還本金金（含建建設(shè)期未未付利息息）每年償還還本金=Ic/n（等額））42例：某房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目，借款款1000萬(wàn)元，年年利率10%，要求按等本償償還、利息照照付的方方式還本本付息。。從借款款當(dāng)年起起，10年內(nèi)還清清本息。。試計(jì)算算每年償償付的本本金和利利息并作作出該項(xiàng)項(xiàng)目的還還本付息息計(jì)劃。。某項(xiàng)目等等額還本本、利息息照付計(jì)計(jì)算表單單位位：（萬(wàn)萬(wàn)元）年份①等額還本額②年初貸款余額③本年還本付息額④本年償付利息123456789101001001001001001001001001001001000900800700600500400300200100200190180170160150140130120110100908070605040302010等額1000/10=100+100=1000*10%=1000-100=900*10%=100+9043例題：某某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，建建設(shè)期3年。第1年借款1000萬(wàn)元，第第2年借款2000萬(wàn)元，第第3年借款2000萬(wàn)元。項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)完畢即即開(kāi)始銷(xiāo)銷(xiāo)售，預(yù)預(yù)計(jì)每年年的銷(xiāo)售售收入足足以還本本付息。。貸款方方的條件件是：貸貸款利率率為10%，建設(shè)期期結(jié)束后后2年內(nèi)等本償還還、利息照照付。試試編制該該項(xiàng)目的的借款還還本付息息估算表表。44某房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目借借款還本本付息估估算表單單位：：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)123451借款及還本付息1.11.21.31.4

1.5年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息年末借款累計(jì)

2償還本息資金來(lái)源2.12.12.3其他還款資金(銷(xiāo)售收入)未分配利潤(rùn)短期借款10002000200000500050205425.510501050325532555680.55680.53408.3568.052840.252840.25284.033124.2801532.586532.586532.583408.33124.2845財(cái)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)估估算案例例分析：：某開(kāi)發(fā)商商購(gòu)得一一寫(xiě)字樓樓用地的的使用權(quán)權(quán)，擬建建一寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目出售：：1.該項(xiàng)目土土地費(fèi)用用為600萬(wàn)元，于于開(kāi)始時(shí)時(shí)一次投投入。建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用為800萬(wàn)元，前前期工程程費(fèi)用、、管理費(fèi)費(fèi)用、其其他費(fèi)用用分別為為建安費(fèi)費(fèi)用（安安裝工程程費(fèi)用））的5%、3%、2%。銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用為銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的5%。項(xiàng)目的的總建筑筑面積為為6000平方米，，售價(jià)為為每平方方米5000元。據(jù)估估算，項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)周期為為3年（其中中建設(shè)期期2年），第第2年即可預(yù)預(yù)售60%，第3年全部售售出。2.上述成本本費(fèi)用（（土地費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用除外））在建設(shè)設(shè)期的第第1年投入55%，第2年投入45%。建設(shè)資資金中，，資本金金650萬(wàn)元；其其他為銀銀行貸款款，資金金缺口由由銀行貸貸款解決決。貸款款利率為為10%，寬限期期為2年，第3年開(kāi)始采采用等本償還并支支付利息息的方式式還本付付息，分分2年還清。。463.有關(guān)稅率率如下：：（1）“三稅稅一費(fèi)””：為銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的6%（2）增值額額50%以下部分分：30%增值額超超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超超過(guò)200%部分：60%根據(jù)以上上資料，，要求：：（1）估算項(xiàng)項(xiàng)目總投投資額，，并詳列列其中財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用的計(jì)算算過(guò)程；；（2）填列借款還本本付息表表、土地增值值稅計(jì)算算表和投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表（3個(gè)表）。471.估算項(xiàng)目目總投資資，并詳詳列其中中財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的計(jì)計(jì)算過(guò)程程（1）不含財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用的總投投資的估估算土地費(fèi)用用：600萬(wàn)元建安成本本：800萬(wàn)元前期工程程費(fèi)用：：800××5%=40萬(wàn)元管理費(fèi)用用：800××3%=24萬(wàn)元其他費(fèi)用用：800××2%=16萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用用：銷(xiāo)售售收入×5%=6000×5000×5%=150萬(wàn)元不含財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用的的總投資資：600＋800＋40＋24＋16＋150=1630萬(wàn)元48（2）確定各各年銀行行貸款數(shù)數(shù)額第1年投資額額：600＋（1630-600）×55%=1166.5萬(wàn)元銀行貸款款：1166.5-650=516.5萬(wàn)元第2年投資額額：（1630-600）×45%=463.5萬(wàn)元銀行貸款款：463.5萬(wàn)元本項(xiàng)目投投資分為為：自有資金金：650萬(wàn)元銀行貸款款：516.5+463.5=980萬(wàn)元49（3）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用估算算本項(xiàng)目建建設(shè)周期期3年（建設(shè)設(shè)期2年）；銷(xiāo)售期2年，從建建設(shè)期第第2年開(kāi)始計(jì)計(jì)算；寬限期2年，還款款期2年，從銷(xiāo)銷(xiāo)售期第第2年開(kāi)始計(jì)計(jì)算。因此，財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用的計(jì)算算期為4年建設(shè)期利利息：第1年計(jì)息：：（516.5÷2）×10%=25.83（萬(wàn)元））第2年計(jì)息：：（516.5＋25.83＋463.5÷2）×10%=77.41（萬(wàn)元））建設(shè)期利利息合計(jì)計(jì)：25.83＋77.41=103.24（萬(wàn)元））IC=980＋103.24=1083.24（萬(wàn)元））50還款期利息：：第3年、第4年各還本：Ic/n=1083.24÷2=541.62（萬(wàn)元）第3年：計(jì)息并付息：：1083.24×10%=108.32（萬(wàn)元）還本付息額：：541.62＋108.32=649.94（萬(wàn)元）（其中，原本本金為490萬(wàn)元，應(yīng)付利利息為159.94萬(wàn)元）第4年：計(jì)息并付息：：541.62×10%=54.16（萬(wàn)元）還本付息額：：541.62＋54.16=595.78（萬(wàn)元）（其中，原本本金為490萬(wàn)元，應(yīng)付利利息為105.78萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)計(jì)為：159.94＋105.78=265.72（萬(wàn)元）51（4）項(xiàng)目總投資資的估算不含財(cái)務(wù)費(fèi)用用的總投資＋＋財(cái)務(wù)費(fèi)用=1630＋265.72=1895.72（萬(wàn)元）其中：開(kāi)發(fā)成本=600＋800＋40＋16=1456（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)費(fèi)用=24＋150＋265.72=439.72（萬(wàn)元）52