各地產(chǎn)公司SWOT分析

一、萬科〔000002,SZ)優(yōu)勢1、 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)開展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。2、 萬科強大的競爭力不僅表達在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還表達在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。3、 公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2021年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4、 公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點關(guān)注工程的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、 1992?2021年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。劣勢土地儲藏約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的開展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置本錢。機會1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。威脅綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。二、保利地產(chǎn)〔600048，SH)優(yōu)勢1、 公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。2、 土地儲藏規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)工程儲藏增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲藏的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。3、 公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。4、 良好的執(zhí)行力將保證公司高速開展。劣勢1、公司在2021年購入約1000萬平方米的土地儲藏，土地本錢較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。2、經(jīng)營風格偏激進。機會1、 保利地產(chǎn)根本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、 二、三線城市化進程提速。威脅保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港〔119,HK〕，與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產(chǎn)〔688,HK〕優(yōu)勢1、 公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。2、 公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域開展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、 公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優(yōu)勢強，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實現(xiàn)凈利40%以上的復式增長。4、 公司共擁有土地儲藏約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟興旺地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。5、 開展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、 資產(chǎn)負債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢1、公司在一線城市購地本錢偏高，從而導致銷售價風格整彈性較小。2、公司2021年斥資227億元購入1165萬平方米工程儲藏，一改其穩(wěn)健的工程儲藏作風，其業(yè)務(wù)增長的穩(wěn)定性可能有所波動。時機房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。1、 中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。2、 政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有本錢上升將難以防止。四、 恒大地產(chǎn)〔3333,HK)優(yōu)勢1、 一體化、標準化和規(guī)模化的開發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速復制到全國24個中心城市。2、 公司是中國內(nèi)地擁有土地儲藏最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲藏，其中土地儲藏超過100萬平方米的城市達11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。3、2021年恒大地產(chǎn)的銷售額達303億元，預計已鎖定2021年和2021年業(yè)績的80%和50%。恒大從2021年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2021.2021年的凈利潤復合增長率有望超過200%。劣勢1、 盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務(wù)平安性。2、 公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個別領(lǐng)域的控制力不夠。3、 位于江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發(fā)尚存在較大的不確定性。機會橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額。威脅政府對閑置土地的態(tài)度日趨強硬，恒大地產(chǎn)的閑置土地可能面臨被征收出讓金20%的閑置費或土地被政府強制收回。五、 中糧地產(chǎn)〔000031，SZ)優(yōu)勢1、 公司是中糧集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。2、 “工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)〃的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運營兼具穩(wěn)定性和成長性。3、 住宅地產(chǎn)在中糧集團入主后獲得了長足開展，工程儲藏規(guī)模和布局均取得重大突破。4、 房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強。5、 財務(wù)彈性較強，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。 劣勢1、 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)工程數(shù)量、土地儲藏等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。2、 資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實力有限，限制了公司的開展速度。機會中糧集團正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)〔食品和房地產(chǎn)〕的整合。威脅1、 中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)局部業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、 中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，存在不確定性。六、招商地產(chǎn)〔000024,SZ)優(yōu)勢1、公司是招商局集團直屬企業(yè)，是國資委重點支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實力強，并實現(xiàn)快速增長。2、公司在深圳擁有強大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。3、 大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。4、 公司實施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲藏超過50%位于一線城市，土地本錢較低。劣勢1、 公司超過50%的土地儲藏工程集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲藏量較小。2、 在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。機會1、 隨著?深圳城市更新方法?的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。2、 擁有龐大的潛在市場和顧客群。威脅1、公司的全國化步伐略顯緩慢，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。七、金地集團〔600383，SH)優(yōu)勢1、 深圳國資背景，工程運作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團隊協(xié)同能力以及團隊管理能力等方面優(yōu)勢明顯。2、 嘗試通過平安信托進行工程融資，融資渠道多元化。3、 土地儲藏總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的工程分布穩(wěn)定。新增工程儲藏毛利率水平高于存量。4、 成功開發(fā)多個“金地〃品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。5、 公司面對市場調(diào)整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務(wù)平安。劣勢1、 公司典型順周期運作工程，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。2、 借助信托模式開展上海工程，盡管降低經(jīng)營風險，但也將降低公司在工程的報酬率。機會1、 公司產(chǎn)品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強支撐。2、 深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機遇。威脅公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。八、北辰實業(yè)〔601588，SH)&(588,HK)優(yōu)勢1、 唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。2、 資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)工程及所有的持有物業(yè)工程，根本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、 物業(yè)開展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。4、 投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。5、 公司現(xiàn)金流較為充分，融資渠道通暢，留給公司較大的開展空間。劣勢1、 長沙工程樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。2、 長沙工程投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。3、 長沙工程是公司開發(fā)的首個北京以外的工程，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。機會1、 北辰實業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運的建設(shè)和開展將進一步促進該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。2、 政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲工程，降低其開展風險。威脅1、 奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。2、 由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供給入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。九、華潤置地〔1109,HK)優(yōu)勢1、 母公司華潤集團是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實力雄厚。2、 華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)開展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補成為其主要的運營模式。3、2021年銷售額為250億元，較2021年猛增212%。此外，以“萬象城〃為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預計未來投資物業(yè)對總贏利的奉獻可到達20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和工程，總計1450萬平方米。而華潤置地那么用股權(quán)作為對價，成功融資超過100億元。5、拓展住宅增值效勞，有助于挖掘華潤集團內(nèi)部資源的整合潛力，增強差異化競爭優(yōu)勢。劣勢1、 目前母公司持有的土地儲藏有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。2、 地產(chǎn)業(yè)務(wù)過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。機會直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威脅萬達集團、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)開展商逐步開展壯大，對公司的投資性物業(yè)的開展空間構(gòu)成威脅。十、遠洋地產(chǎn)〔3377,HK))優(yōu)勢1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2021年公司60%的銷售收入來自北京。3、土地儲藏定位精準，堅持以“環(huán)渤海〃為核心，逐步進入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲藏超過1260萬平方米,78%的土地儲藏位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2021年遠洋地產(chǎn)的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2021.2021年贏利復合增長預計達32%。 5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負債表，為增長提供保證。劣勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域開展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。機會北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。威脅2021年北京地區(qū)的房價上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2021年的銷售額增長難以持續(xù)。十^一方興地產(chǎn)〔817,HK〕優(yōu)勢1、 公司是中化集團的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。2、 資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)根本是興旺地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個物業(yè)已具有極高的品牌價值和市場知名度。3、 中化集團仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式開展空間。4、 公司在2021.2021年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購置的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。劣勢1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期工程開工將考驗未來公司現(xiàn)金流。2、公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。機會2021年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。威脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。十二、金融街〔000402,SZ)優(yōu)勢1、 公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)開展商。2、 公司商業(yè)地產(chǎn)工程資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的奉獻率占到10%。3、 投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在2021年進入收獲期。劣勢1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而工程回收期也較長。2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強大。機會1、 預計REITs將在2021年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、 保險資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。3、 金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威脅金融危機以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實體經(jīng)濟復蘇根底不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。十三、富力地產(chǎn)〔2777,HK)優(yōu)勢1、 具有較強的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴張策略和高效率的運營模式。2、 在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2021年廣州地區(qū)奉獻銷售額超過80億元。較強的跨區(qū)域開展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風險下降。3、 銷售快速上升，提前完成2021年230億元銷售目標，廣州地區(qū)奉獻超過80億元，2021年銷售目標達300億元。4、 商業(yè)及酒店工程逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2021年中期時占到總營業(yè)收入的5%。5、 廣州亞運城“地王〃地塊的獲取充實富力地產(chǎn)在廣州的土地儲藏，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風險。劣勢1、 商業(yè)工程和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。2、 高負債使富力面臨脆弱的財務(wù)根底，而高成外鄉(xiāng)地那么使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。機會1、 亞運會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。2、 回歸A股市場融資。3、 REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。威脅1、 2021年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務(wù)負擔。2、 廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有本錢。十四、合生創(chuàng)展〔754,HK)1、 擅長開展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。2、 土地儲藏戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來開展熱點大量購置地皮，有效降低土地本錢，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務(wù)平安。3、 產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產(chǎn)品影響力。4、 北京市場的銷售額主導力仍很強。5、 2021年銷售額達150億元，較2021年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。6、 適度的商業(yè)地產(chǎn)工程以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。劣勢1、 家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、 2021年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。3、 公司開展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，開展風險較大。時機產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。威脅1、 1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達預期。2、 土地新政使大規(guī)模拿地的時機越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園〔2007,HK)優(yōu)勢1、 快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強競爭力。2、 碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營業(yè)利潤率那么為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進行標準化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計本錢，并縮短建設(shè)周期。4、土地本錢低〔約255元/平方米〕，一體化規(guī)劃和施工，使本錢得到有效控制，提升贏利。劣勢1、 碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強的不確定性。2、 酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、 物業(yè)開展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。機會1、 房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。2、 近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。威脅公司能否成功復制商業(yè)模式，具有相當不確定性。十六、綠城中國〔3900，HK)優(yōu)勢1、 綠城是跨區(qū)域開展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。2、 土地儲藏的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟興旺的長三角地區(qū)。3、 在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。4、 融資手段靈活，而多個聯(lián)營公司開展工程也降低了工程風險。5、 銷售快速增長，2021年銷售額達510億元，同比2021年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2021.2021年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。劣勢1、 激進的土地儲藏策略。2021年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲藏斥資超過200億元。2、 資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務(wù)隱患。機會綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。威脅1、 激進的拿地策略對公司的財務(wù)平安造成威脅，尤其在2021年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。2、 房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，那么購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)〔960，HK〕優(yōu)勢1、 龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦〃的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。2、 龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。3、 物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。4、 高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。5、 分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運營效率。6、 物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務(wù)平安性。7、 增長性良好。2021年完成銷售額187億元，同比增長60%。劣勢1、 龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負面影響。2、 公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟新區(qū)的快速開展。威脅即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨劇烈的競爭，本錢支出和營利能力面臨考驗。十八、寶龍地產(chǎn)〔1238,HK)優(yōu)勢1、 公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來開展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和局部商用物業(yè)的銷售維持營運現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。2、 公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場〃的開展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，工程運營的成功率大大提高。3、 通過與當?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運營本錢。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。4、 營利能力較強，毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地本錢和較強的本錢控制能力。劣勢1、 公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入奉獻僅占到