物業(yè)工程部管理培訓(xùn)講義

物業(yè)業(yè)工工程程部部管理理一、、物物業(yè)業(yè)的的分分類類與與工工程程部部的的關(guān)關(guān)系系二、、工工程程部部的的任任務(wù)務(wù)三、、工工程程部部的的管管理理工工作作四、、要要實實現(xiàn)現(xiàn)工工程程部部有有效效的的管管理理五、、工工程程部部的的規(guī)規(guī)章章制制度度附件件、、酒酒店店各各區(qū)區(qū)域域的的技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及參參數(shù)數(shù)目錄錄一、、物物業(yè)業(yè)的的分分類類與工工程程部部的的關(guān)關(guān)系系根據(jù)據(jù)使使用用功功能能不不同同，，物物業(yè)業(yè)可可分分為為4類（1））居居住住物物業(yè)業(yè)：：住住宅宅小小區(qū)區(qū)、、單單體體住住宅宅樓樓、、公公寓寓、、別別墅墅、、度度假假村村等等（2））商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)：：綜合合樓樓、寫字字樓樓、商業(yè)業(yè)中中心心、酒店店、康樂樂場場所所（3））工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)：：工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、倉倉庫庫等等（4））其其它它物物業(yè)業(yè)：：車車站站、、機場場、醫(yī)院院、學(xué)校?，F(xiàn)代代工工程程管管理理理理念念：：融入入市市場場、、精精簡簡機機構(gòu)構(gòu)、、一一專專多多能能物業(yè)業(yè)的的分分類類與與工工程程部部的的關(guān)關(guān)系系是是：：根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)的的性性質(zhì)質(zhì)、、面面積積的的大大小小、、設(shè)設(shè)備備的的多多少少、、服服務(wù)務(wù)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等等條條件件設(shè)置置工工程程部部的的組組織織機機構(gòu)構(gòu)和和人人員員配配置置工程程部部與與以以下下部部門有業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)系外部：內(nèi)部：供電局：：申請用電電量、定定期電氣氣設(shè)備檢檢測、增增容勞動局：：特殊工種種的培訓(xùn)訓(xùn)發(fā)證、、耐壓容容器年檢檢、電梯梯年檢環(huán)保局：：排煙、排排污、噪噪聲檢測測電話局：：申請中繼繼線、網(wǎng)絡(luò)煤氣公司司：申請煤氣氣使用并并接受管管理自來水公公司：申請自來來水的使使用衛(wèi)生防疫疫站：檢查飲用用水的潔潔凈度街道辦事事處：門前三包包衛(wèi)生達達標(biāo)維保公司司：冷凍機電梯行政、客服、保安、辦公室、餐飲輔醫(yī)、保潔市政熱力力公司：：供供應(yīng)蒸蒸汽二、工程程部的任任務(wù)1、執(zhí)行、落落實總經(jīng)經(jīng)理制定定的各項項年度計計劃和工工作目標(biāo)標(biāo)2、對物業(yè)業(yè)供應(yīng)能能源3、負責(zé)對對物業(yè)設(shè)設(shè)備和設(shè)設(shè)施進行行維修、、運行4、對設(shè)備備設(shè)施進進行更新新和改造造三、工程程部的管管理工作作工程部的的管理工作作管理：計劃劃、人員員、設(shè)備備、運行行、維修修、資料料控制：能耗、設(shè)設(shè)備運行行狀態(tài)、、材料消消耗工作人員員的工作作精神狀狀態(tài)1、計劃劃管理計劃管理理年計劃、、季度計計劃、月月計劃能源計劃劃（（能源消消耗計劃劃、(水水電氣)節(jié)能計劃劃）維修計劃劃（（檢修計計劃、設(shè)設(shè)備更新新改造計計劃）材料計劃劃（（物品采采購計劃劃、材料料消耗計計劃、工具消耗耗計劃、、低值易易耗計劃劃）人員管理理計劃（（人員培培訓(xùn)計劃劃、人員員編制調(diào)調(diào)整計劃劃、人員數(shù)量量調(diào)整計計劃）費用總額額管理計計劃（根根據(jù)上述述管理費費用，制制定費用用總額管管理計劃劃、工資總額額、各分分項費用用）2、對人員員進行管管理（1）根根據(jù)物業(yè)業(yè)的大小小、類型型、服務(wù)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)備備的類別別、物業(yè)管理理費的額額度、設(shè)設(shè)置工程程部的組組織機構(gòu)構(gòu)及崗位位工程部組組織機構(gòu)構(gòu)設(shè)置是是多種多多樣的，，要根據(jù)物物業(yè)的規(guī)規(guī)模和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)而設(shè)置置：A、按專業(yè)系系統(tǒng)設(shè)置置方式工程部經(jīng)經(jīng)理工程部副副經(jīng)理值班室秘書電工水暖空調(diào)土建弱電鍋爐庫房例如：酒酒店B、按設(shè)備分分區(qū)域的的設(shè)置方方式工程部經(jīng)經(jīng)理工程部副副經(jīng)理秘書調(diào)度發(fā)配電組組空調(diào)組客房組餐廳組洗衣房組組公共區(qū)組組土建組庫房組C、按管理性性質(zhì)設(shè)置置方式工程部經(jīng)經(jīng)理工程部副副經(jīng)理技術(shù)組秘書緊急維修修計劃維修修弱電組鍋爐房土建組庫房經(jīng)理助理理D、按運行管管理和維維修分設(shè)設(shè)的模式式工程部經(jīng)經(jīng)理調(diào)度副經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理運行管理理日常管理理計劃管理理空調(diào)運行行共電運行行鍋爐運行行計劃統(tǒng)計計客房維修修餐廳維修修公共維修修空調(diào)專業(yè)業(yè)電梯專業(yè)業(yè)其它專業(yè)業(yè)工程部經(jīng)經(jīng)理值班室秘書電工水暖空調(diào)土建弱電鍋爐強電暖通綜合E、大型高檔檔寫字樓樓、商業(yè)業(yè)中心、、醫(yī)院3萬萬㎡左右右例如：物物業(yè)工程部經(jīng)經(jīng)理值班室秘書空調(diào)綜合維修修鍋爐庫房電氣主管管電氣工程程師暖通主管管暖通工程程師綜合主管管土建工程程師強電弱電水暖F、大型高檔檔寫字樓樓、商業(yè)業(yè)中心、、醫(yī)院10萬㎡左左右（2）人員的的招聘招聘技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（（其他標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由人人事部門門確定））工程部經(jīng)經(jīng)理：1、工程程部經(jīng)理理應(yīng)具備備的素質(zhì)質(zhì)誠信、勤勤奮、團團結(jié)、協(xié)協(xié)作、有有專業(yè)知知識、有有相關(guān)的的工作經(jīng)經(jīng)歷、熟悉物業(yè)業(yè)法規(guī)、、接受過過專業(yè)培培訓(xùn)2、工程程部經(jīng)理理應(yīng)具備備的工作作能力團隊協(xié)作作能力、、指揮協(xié)協(xié)調(diào)能力力、預(yù)測測控制能能力、溝通管理理能力、、文案撰撰寫能力力、3、工程程部經(jīng)理理應(yīng)具備備的技術(shù)術(shù)要求有相關(guān)的的學(xué)歷對物業(yè)各各個系統(tǒng)統(tǒng)有初步步的了解解、有一一項專業(yè)業(yè)較強有處理、、解決設(shè)設(shè)備運行行故障的的能力有相關(guān)的的上崗證證主管：1、有相相關(guān)的學(xué)學(xué)歷2、對本本專業(yè)系系統(tǒng)較為為熟悉3、有相相關(guān)的工工作經(jīng)歷歷4、有相相關(guān)的上上崗證員工：1、對本本專業(yè)系系統(tǒng)較為為熟悉，，有一定定的工作作經(jīng)驗2、有相相關(guān)的工工作經(jīng)歷歷3、有相相關(guān)的上上崗證人員的搭搭配原則則（主要指指員工））1、老中中青相結(jié)結(jié)合老老青青各占10％～～20％％左右2、技術(shù)高高中低相相結(jié)合高低各占占10％～20％左右要有磨合合期一般控制制在1～2個月磨合期主主要觀察察1、敬業(yè)業(yè)精神、、團隊精精神2、脾氣氣、性格格、集體體融入性性、容忍忍性3、技術(shù)水水平、3、對設(shè)備備進行管管理（1）按照京京國土房房管物字字(2001)258號《北京京市物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)暫暫行辦法》》第二十十一條招標(biāo)活動動結(jié)束后后，招標(biāo)標(biāo)人或原原物業(yè)管管理單位應(yīng)將下下列檔案案資料移移交給中中標(biāo)企業(yè)業(yè)：１．項目目竣工總總平面圖圖；２．單體體建筑、、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備安安裝竣工工圖；３．附屬屬公建配配套設(shè)施施、地下下管網(wǎng)工工程竣工工圖；４．有關(guān)關(guān)設(shè)施、、設(shè)備安安裝、使使用和維維護保養(yǎng)養(yǎng)技術(shù)資資料；５．各單項工工程竣工工驗收證證明材料料；（或綜綜合驗收收材料））６．房屋質(zhì)量量保證文文件和房房屋使用用說明文文件；７．房屋屋銷售清清單和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料料；８．公共配套套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)及及收益歸歸屬清單單；會所商業(yè)業(yè)用房物物業(yè)用房房等９．物業(yè)業(yè)管理所所必須的的其他資資料。（2）對所接接管的設(shè)設(shè)備進行行試運行行，對有有問題的的設(shè)備做做好記錄錄并請甲甲方確認(rèn)認(rèn)，協(xié)助甲方方解決（3）對對工程遺遺留問題題做好記記錄，及及時將信信息反饋饋給甲方方并協(xié)助助甲方解解決（4）建建立設(shè)備備檔案，，將價值較較高的設(shè)設(shè)備建立立檔案（（包括：：設(shè)備名名稱、品品牌、生生產(chǎn)廠家家、單價、產(chǎn)產(chǎn)地、出出廠日期期、使用用起始日日期、安安裝地點點、功率率、配件件、保修修期、安裝使用用手冊、、保修單單位、聯(lián)聯(lián)系電話話、聯(lián)系系人等等）備查查（5）對對設(shè)備進進行編號號，確定定負責(zé)人人4、對運行行進行管管理1、配配置有相相應(yīng)技術(shù)術(shù)水平的的運行人人員，能能夠簡單單處理設(shè)設(shè)備故障障2、根據(jù)據(jù)情況調(diào)調(diào)整設(shè)備備的運行行狀態(tài)3、一備備一用的的設(shè)備一一般情情況每周周調(diào)換一一次4、建立立運行值值班記錄錄5、每天天對能耗耗進行統(tǒng)統(tǒng)計5、對維修修進行管管理設(shè)備的生生命周期期(浴盆曲曲線)故障率時間O早期故障障期劣化故障障期偶發(fā)故障障期維修工作作主要分分為計劃劃內(nèi)和計計劃外兩兩類維修修1、計劃外維維修2、計劃內(nèi)維維修3、每月對維維修單進行行統(tǒng)計、分分析從中總總結(jié)經(jīng)驗（維修數(shù)量量、質(zhì)量、、材料消耗耗）工程部的維維修分類圖圖維修計劃外維修修計劃內(nèi)維修修緊急維修預(yù)防性維修修改良性維修修日常維護保保養(yǎng)定期檢查設(shè)備更新改改造巡檢報修做出設(shè)備的的中小修計計劃一般1個月一小修修，三個月月一中修時間名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵－－－－室外管網(wǎng)－－－－－－－6、對資料進進行管理（1）建立設(shè)備備技術(shù)檔案案管理：（2）建立設(shè)備備登記卡片片：A、物業(yè)施工竣竣工驗收的的整套檔案案資料。B、設(shè)備的技術(shù)術(shù)規(guī)范、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，操作手冊、、使用說明明書。C、設(shè)備新技術(shù)術(shù)信息及資資料。D、員工技術(shù)考考核標(biāo)準(zhǔn)、、各項制度及相關(guān)資料料。A、各系統(tǒng)設(shè)備備檔案登記記卡。B、各部門設(shè)備備檔案登記記卡。1、對能耗進進行控制1、根據(jù)物物業(yè)交接時時的統(tǒng)計資資料做出能能耗預(yù)測（（見表）2、從能耗耗較大的設(shè)設(shè)備入手控控制能源消消耗3、制定節(jié)節(jié)能計劃（（組建節(jié)能能機構(gòu)、制制定節(jié)能目目標(biāo)等）4、比較節(jié)能能效果，總總結(jié)節(jié)能經(jīng)經(jīng)驗序號設(shè)備名稱功率數(shù)量運行臺數(shù)運行功率(KW)運行時間30天/月每月電費估算0.65元／KW·H用備注每天小時(H)每天功率KW·H滿負荷率(％)起動頻率(%)每月功率KW·H1冷卻水塔4KW／臺2臺141248100%100%1140

7時～19時夏季3個月運行2空調(diào)機總170KW6臺617012340100%100%10200

3冷水機組總205KW2臺110312123680%80%23731

4三星室內(nèi)機總95KW472臺472951095080%100%22800

5三星室外機11KW／臺100臺1001100101100060%80%158400

6變頻生活水泵22KW／臺2臺1222452860%50%4752

全年運行7穩(wěn)壓水泵7.5KW1臺17.52418060%80%2592

全年運行8電子屏總10.2KW2塊210.210102100%100%3060

全年運行9熱水循環(huán)泵總60.25KW3臺24024960100%100%28800

冬季3個月運行10旱地噴泉總71KW33臺泵276盞

71

100%100%71

每周15分鐘運行檢查每月運行1小時11燈光效果總130KW

1/3404160100%100%4800

不包括節(jié)假日12電梯總97KW5臺597121164100%50%17460

夜班留1臺值班電梯13小貨梯（食品）2.5KW1臺12.5410100%30%90

全年運行14排煙風(fēng)機總46.5KW9臺

10

每月檢查1次15新風(fēng)機組總86KW39臺3986121032100%100%30960

全年運行16電動遮陽篷總10KW

忽略17電動窗1.8KW54個

忽略18電動旋轉(zhuǎn)門0.7KW2扇20.7128.4100%70%176

全年運行19電動防火門2KW2扇

忽略20變壓器1600KVA臺2臺

損耗忽略21配電屏

18臺

損耗忽略22照明系統(tǒng)綜合樓812KW80%65085200

156000

全年運行

總1124KW展示中心312KW80%25041000

30000

全年運行2、對設(shè)備運運行狀態(tài)進進行控制1、對冷凍凍機、水泵泵、變壓器器、鍋爐等等一備一用用的設(shè)備要要經(jīng)常替換換運行2、冷凍機機的啟閉時時間要隨天天氣變化經(jīng)經(jīng)常調(diào)整，，冷卻水塔的的啟閉數(shù)量量要隨天氣氣變化經(jīng)常常調(diào)整3、不經(jīng)常常啟動的設(shè)設(shè)備也要每每周啟動一一次（如消防水水泵、柴油油發(fā)電機））4、電梯系系統(tǒng)、照明明系統(tǒng)在人人員較少的的時間段（如夜間可可關(guān)閉一些些）3、對材料消消耗進行控控制工程維修材材料的消耗耗是較大的的費用消耗耗，主要消消耗在燈泡泡、燈管、開開關(guān)、插座座、電線、、閥門上1、憑維修修單領(lǐng)取材材料2、更換的的零件要拿拿回沖銷3、金額較較大的配件件要有經(jīng)理理簽字4、定期進進行小修、、加油減少少零配件的的損壞4、工作人人員的工作作精神狀態(tài)態(tài)進行控制制1、我們講的的控制，是是對工作人人員在工作時間內(nèi)內(nèi)精神狀態(tài)態(tài)進行控制，，而不是全全部時間2、了解員工工的技術(shù)水水平，了解解員工的協(xié)協(xié)作意識、、工作情緒緒，了解員員工的近期期對管理者的的看法，了了解員工的的需求等。。3、解決了解解到的影響響工作的問問題管理者的管管理知識要要求1、什么是管管理?2、什么是管管理者?3、作為一個個管理者應(yīng)應(yīng)該干什么么?4、管理能力力由哪些要要素組成?5、如何掌握握管理要領(lǐng)領(lǐng)?四、要實現(xiàn)現(xiàn)工程部有有效的管理理管理知識什么是管理理：管理是一種種由管理者者組織他人人工作的活活動，而不不是管理者者自己去完完成管理工作的的三個基本本特點1、管理是有目目標(biāo)的，管理過程程就是為實實現(xiàn)目標(biāo)而而努力的過過程，是為實現(xiàn)目目標(biāo)而采取取的手段.2、管理是一個個作用過程程，這個過程程包括計劃劃、組織、、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)、控制等部分分，管理是是應(yīng)用性的的社會科學(xué)學(xué)，但在一一定程度上上又是一種種藝術(shù)。3、管理要注重重的不是自自己所干的的工作，而而是屬下人人員的工作作情況，如果凡事都都要管理者者自己動手手干，那么么，這一局面就就足以說明明這里不存存在成功的的管理。什么是管理理者一個管理者者必須達到到下例三項項要求1、必須借助助于計劃、、組織，指指揮、協(xié)調(diào)調(diào)和控制等等過程來開開展管理工工作。2、管理者必必須直接參參與解決問問題，做出出決策。（管理者的的任務(wù)之一一就是對不不同的可選選方案進行行評價并作作出決擇））。3、管理者至至少要有一一個人向他他負責(zé)，向向他匯報工工作。管理者另一一個責(zé)任就就是負責(zé)指指導(dǎo)和指揮揮下屬開展展工作。管理者應(yīng)該該干什么每個中層、、高層管理理者都肩負者4個方面的職職責(zé)1、規(guī)劃和和決策。2、組織和和協(xié)調(diào)。3、控制和和調(diào)節(jié)。4、指導(dǎo)和培培訓(xùn)。管理者能力力是由哪些些要素組成成管理知識；；管理技能能；管理觀觀念管理能力是是由3個相互關(guān)聯(lián)聯(lián)的要素組組成一個稱職的的管理者在在管理觀念念上的特征征是1、強烈的的管理意識識2、具有強強烈的責(zé)任任感3、具有感情情交流意識識管理技能的的組合應(yīng)包包括技術(shù)技能、、交際技能能、行政管管理技能三個部分管理者為什什么會失敗敗1、缺乏基基本管理知知識導(dǎo)致管管理工作打打不開局面面。2、缺乏行行政管理能能力。3、缺乏交交際能力，，在處理人人際關(guān)系上上束手無策策。4、缺乏忘忘我的干勁勁，在其位位不謀其政政。5、缺乏公公正嚴(yán)明的的管理作風(fēng)風(fēng)。6、對部下下缺乏信任任，不能放放手讓部下下去做工作作。7、自己應(yīng)應(yīng)首先是管管理者，其其次才是技技術(shù)專家，，將位置擺擺不正。8、不善于于協(xié)調(diào)各種種目標(biāo)的關(guān)關(guān)系，（物物業(yè)目標(biāo)、、部門目標(biāo)標(biāo)、職工目目標(biāo)）不能保持各各種目標(biāo)相相對平衡。。9、內(nèi)部不不團結(jié)，搞搞小集團。。10、缺乏對部部下的在職職培訓(xùn)，不不能提高職職工的整體體素質(zhì)。五、工程部部的規(guī)章制制度1、工程部經(jīng)經(jīng)理崗位責(zé)責(zé)任制2、主管崗位位責(zé)任制、、領(lǐng)班崗位位責(zé)任制、、各工種崗崗位責(zé)任制制。3、采購，保保管和領(lǐng)用用制度。4、新增設(shè)備備管理制度度。5、設(shè)備的改改裝、移裝裝制度。6、設(shè)備的運運行、維修修、使用制制度。7、安全用電電制度。8、設(shè)備交接接班制度。。9、設(shè)備轉(zhuǎn)讓讓和報廢制制度。10、設(shè)備事故故分析制度度。附件、酒店店各區(qū)域的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及參數(shù)各區(qū)域的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參參數(shù)（建議）地域溫度濕度新風(fēng)量m/h人噪音照度換氣次數(shù)m/h人風(fēng)速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-500．1--0．2大廳252240651840100-200100．25走廊24

4065183510050．2多功能廳2620406525403001015游泳池2628757522501002-40．2餐廳232340652540100-200

0．2廚房1820≤60

6020040-600．3會議室242040652540300

0．2迪廳24204065335050300．2辦公室242240652535100-150

0．1酒吧23234065254050100．2衛(wèi)生間26204065

401005-100．2洗衣房26204065

6020015-200．2員工區(qū)26204065

5050-1005-100．3健身房19254065604050-100

0．3強電變配電標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)具備雙路路10千V供電的條件件，并自備備發(fā)電機變壓器應(yīng)工工作在選配配容量的60%~80%變壓器的選選擇要一備備一用高低壓配電電室應(yīng)通風(fēng)風(fēng)良好，換換氣量每小小時不少于于6次高低壓配電電母線要分分段，并要要設(shè)聯(lián)絡(luò)柜柜低壓配電要要有補償電電容器三相負荷要要平橫，重重要區(qū)域要要單獨控制制對各區(qū)域照照度要求LX照度大堂75~150LX洗衣房100~200LX照度標(biāo)準(zhǔn)值分級LX分級大堂吧75~150LX員工浴室50~100LX低簡單視覺要求的一般照明如倉庫道路0.51.2.3.5.10.15.20餐廳50~100LX員工更衣室50~100LX多功能廳150~300LX前臺50~100LX中工作房間的一般照度,如辦公室,教室,會圖室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿30~75LX棋牌室100~200LX泳池30~75LX臺球廳150~300LX高有特殊要求的一般照明如:大會堂.大型綜合體育院300.200.750.1000.1500.2000.3000酒吧20~50LX保玲球100~200LX精品屋100~200LX廚房200~500LX書報亭100~200LX電梯機房50~100LX參考高度0.75M水平面.滿月星光下為0.2LX,多云白天,室外為1000lx~10000lx陽光直射的室外至少為10000LX照度為1LX時，僅能變別物體輪廓照度為5~10LX時看收報較困難照度為50LX時為辦公室較低照度照度標(biāo)準(zhǔn)值分級（LX）0.51.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商務(wù)中心100~200LX

面客辦公室75~150LX

各經(jīng)理辦公室75~150LX

客房50~100LX

客房走廊50~100LX

電梯廳50~100LX

客用公共衛(wèi)生間50~100LX

消防樓梯20~50LX

客梯內(nèi)75~150LX

公共區(qū)20~50LX

設(shè)備層20~30LX

供電負荷的的分級1級負荷2級負荷3級負荷A供電中斷將將造成人身身傷亡者。。B中斷供電將將造重大政政治影響。。C中斷供電將將造成重大大經(jīng)濟損失失者。D中斷供將造造成公共場場所秩序嚴(yán)嚴(yán)重混亂。。A中斷供電將將造成較大大政治影響響。B中斷供電將將造成較大大經(jīng)濟損失失。C中斷供電將將造成公共共場所秩序序混亂者不屬于一、、二級電力力負荷弱電電話機房選選址1、位置一般般宜須安排排在一樓或或二樓，并并應(yīng)臨近道道路以便于于引線，線應(yīng)避免將將總機設(shè)在在地下室及及潮濕的地地方。2、總機房應(yīng)應(yīng)設(shè)在負荷荷中心，以以節(jié)省線路路投資。3、總機房的的位置應(yīng)優(yōu)優(yōu)先選擇建建筑物朝陽陽面。4、避免將電電話機房設(shè)設(shè)于變配電電室，空調(diào)調(diào)壓縮機房房，風(fēng)機房房，水泵房房等，有電磁或噪噪聲影響的的房間附近近。嚴(yán)格要要求防止塵塵沙侵入和和起灰5、電話機房房的環(huán)境要要求。（見見表）電話機房的的環(huán)境要求求。名稱室內(nèi)凈高M樓地面等效均布荷載kg/m2溫度濕度％照度（LX）基本要求適宜值基本要求適宜值程控交換機室低架3.0高架3.5≥450低架≥600高架18－282530－7555200話務(wù)員室3．0≥30022－242540－8055150電力室3．0≥45010－352545－756060配線室3.0(120回)3.5(600回)≥450(120回線)≥750(600回線)≥1000(總配線架下)10－322520－8055100電池室3．0≥1000≥1020

506、中中繼繼線線數(shù)數(shù)量量的的確確定定。。（（設(shè)設(shè)備備容容量量10%）與市話局互相呼叫所接分機數(shù)中繼線數(shù)呼出呼入≤501~5與呼出中繼線合成雙向5034100672001011300131440015165001819100026277、、總總機機房房應(yīng)應(yīng)單單獨獨供供電電應(yīng)應(yīng)配配有有＞＞2小小時時的的UPS電源源8、、服服務(wù)務(wù)功功能能①要要有有國國內(nèi)內(nèi)國國際際長長途途②要要有有計計費費有有查查詢詢功功能能，，打打印?、垡杏修D(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移呼呼叫叫功功能能④要要有有語語音音留留言言功功能能（（語語音音信信箱箱））⑤要要定定時時叫叫醒醒服服務(wù)務(wù)⑥要要有有請請勿勿打打擾擾功功能能⑦等等待待呼呼叫叫功功能能水系系統(tǒng)統(tǒng)酒店