房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位成果報(bào)告課件

【東方威尼斯項(xiàng)目】市場(chǎng)定位成果匯報(bào)東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司【東方威尼斯項(xiàng)目】市場(chǎng)定位成果匯報(bào)東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司1>>成果體系:項(xiàng)目評(píng)價(jià)：SWOT矩陣分析區(qū)域市場(chǎng)：空白點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營(yíng)模式管理模式價(jià)格定位發(fā)展建議>>成果體系:項(xiàng)目評(píng)價(jià)：區(qū)域市場(chǎng)：定位分析：定位推導(dǎo)體系宏觀2>>項(xiàng)目評(píng)價(jià):>>項(xiàng)目評(píng)價(jià):3>>地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià):地塊的商業(yè)價(jià)值較高；地塊可進(jìn)入性、視覺(jué)可見(jiàn)性較強(qiáng)；具備開(kāi)發(fā)中高檔商業(yè)物業(yè)的物理?xiàng)l件；所處地段具備形成新興商圈的條件；主臨街面少及爛尾樓形象是項(xiàng)目硬傷。>>地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià):地塊的商業(yè)價(jià)值較高；4>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)；市政配套齊全；商業(yè)氛圍濃厚；交通便利優(yōu)勢(shì)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)；片區(qū)認(rèn)知度高。劣勢(shì)W（weakness）：項(xiàng)目“久建未完”，客戶心理障礙存在；臨街面少；周邊環(huán)境相對(duì)較為雜亂；開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)滯后。機(jī)會(huì)O（opportunity）：地段升值潛力較大；市場(chǎng)需求有望增加；強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐；政策利好。威脅T（Threat）：區(qū)域之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；同片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：劣勢(shì)W5>>項(xiàng)目CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢(shì)（Trend）消費(fèi)者（Consumer）競(jìng)爭(zhēng)者（Competitor）自身資源（Itemself）>>項(xiàng)目CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢(shì)（Trend）消費(fèi)者（Co6>>商業(yè)形態(tài):>>商業(yè)形態(tài):7>>大型商場(chǎng)功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香港青衣城、廣州天河城這種真正意義上的大型購(gòu)物中心。而經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研顯示，東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民消費(fèi)能力具備中高檔消費(fèi)能力?！緰|莞商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】：>>大型商場(chǎng)功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香8>>大型商場(chǎng)功能定位:三級(jí)輻射區(qū)：500萬(wàn)人口二級(jí)輻射區(qū)：100萬(wàn)人口一級(jí)輻射區(qū)：10萬(wàn)人口【大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)支撐】：>>大型商場(chǎng)功能定位:三級(jí)輻射區(qū)：500萬(wàn)人口二級(jí)輻射區(qū)：19>>大型商場(chǎng)功能定位:從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)綜合考慮，本項(xiàng)目大型商場(chǎng)部分定位于以購(gòu)物與娛樂(lè)為主題，購(gòu)物定位于綜合性購(gòu)物中心（ShoppingCenter），以百貨主力店為主，輔助以?shī)蕵?lè)功能。大型購(gòu)物中心ShoppingCenter>>大型商場(chǎng)功能定位:從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)10>>大型商場(chǎng)功能定位:以商帶娛，以?shī)蕩?，全新消費(fèi)體驗(yàn)>>大型商場(chǎng)功能定位:以商帶娛，以?shī)蕩蹋孪M(fèi)體驗(yàn)11>>大型商場(chǎng)概念提示:>>大型商場(chǎng)概念提示:12>>步行街功能定位:第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能【步行街功能元素層次組合】：>>步行街功能定位:第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)13>>步行街功能定位:國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等為一體的步行街；城區(qū)及其周邊地區(qū)的商業(yè)核心及文化中心，復(fù)合了廣場(chǎng)功能效應(yīng)的步行街；東莞商業(yè)信息的集散地；東莞市民社區(qū)文化生活的共鳴體。

>>步行街功能定位:國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商14>>步行街概念提示:>>步行街概念提示:15>>公寓功能定位:精裝酒店式服務(wù)公寓>>公寓功能定位:精裝酒店式服務(wù)公寓16>>寫(xiě)字樓功能定位:發(fā)展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái)>>寫(xiě)字樓功能定位:發(fā)展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái)17>>項(xiàng)目總體功能定位:集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于一體的主題式商業(yè)中心；以大型百貨商場(chǎng)和娛樂(lè)城為旗艦店，專賣店、個(gè)體獨(dú)立店為輔助店的多種商業(yè)形態(tài)的組合；商業(yè)形態(tài)將充分滿足購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等方面的功能。>>項(xiàng)目總體功能定位:集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于18>>項(xiàng)目檔次定位:東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)?強(qiáng)調(diào)物業(yè)的地段價(jià)值、發(fā)展前景。

>>項(xiàng)目檔次定位:東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)19>>業(yè)態(tài)組合:【業(yè)態(tài)組合的原則】：了解不同類型商戶對(duì)位置、樓層、面積以及其他特殊的要求（如面寬、進(jìn)深、層高、倉(cāng)儲(chǔ)、消防、煤氣、貨運(yùn)等因素）；了解不同類型商戶的價(jià)格承受能力、租賃方式等；考慮不同類型商戶之間的關(guān)系，將可以相互補(bǔ)充的商戶安排在同一區(qū)域，盡可能避免在一定范圍內(nèi)存在相互抵觸的商戶；需求大、利潤(rùn)高的商戶適合安排在位置好、價(jià)格高的鋪面，而需求小、利潤(rùn)低的商戶適合安排在較偏位置；主題鮮明、無(wú)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的商戶適合安排在較偏位置，保證整體的銷售或出租均衡，最大程度的體現(xiàn)不同位置的商業(yè)價(jià)值；盡可能安排適合當(dāng)?shù)氐男滦蜕虡I(yè)形態(tài)。>>業(yè)態(tài)組合:【業(yè)態(tài)組合的原則】：了解不同類型商戶對(duì)位置、樓20>>購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合:7F：美食城、特色餐飲1F：金銀首飾、化妝品、皮具皮鞋、娛樂(lè)SHOW場(chǎng)2F：品牌女裝、時(shí)裝T型臺(tái)3F：品牌男裝、體育用品及服飾、體育大看臺(tái)4F：床上用品、孕婦及兒童服飾、親子樂(lè)園5F：電玩城、數(shù)碼電影城、桌球競(jìng)技場(chǎng)、溜冰場(chǎng)6F：娛樂(lè)城：夜總會(huì)、酒吧、迪廳、卡拉ok花樣年華潮流風(fēng)尚活力新生代歡樂(lè)家年華游樂(lè)天地動(dòng)感不夜城食神廣場(chǎng)主力百貨店主力百貨店主力百貨店主力百貨店娛樂(lè)城娛樂(lè)城娛樂(lè)城>>購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合:7F：美食城、特色餐飲1F：金銀21>>購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合概念提示:>>購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合概念提示:22>>特別企劃:【企劃的另類可能性】：CEPA主題>>特別企劃:【企劃的另類可能性】：CEPA主題23>>中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合:首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為主題的專業(yè)市場(chǎng)以不和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)相重復(fù)為原則

>>中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合:首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為24>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層及1－4層聯(lián)體街鋪2－4層聯(lián)體鋪位A區(qū)品牌休閑服飾區(qū)酒吧區(qū)，約2400㎡B區(qū)國(guó)內(nèi)品牌服飾區(qū)、精品皮具美容健體中心，約5680㎡C區(qū)國(guó)外/香港品牌服飾區(qū)休閑區(qū)，咖啡廳、茶樓、西餐廳，約12378㎡D區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品等精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1536㎡E區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1185㎡>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層及1－4層聯(lián)體街鋪2－4層聯(lián)體鋪位A25>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層獨(dú)立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)D區(qū)>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層獨(dú)立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)26>>步行街業(yè)態(tài)概念提示:>>步行街業(yè)態(tài)概念提示:27>>物業(yè)形象及推廣主題:東方威尼斯廣場(chǎng)■購(gòu)物■休閑■娛樂(lè)■文化■餐飲■商務(wù)■居住東莞首席情景商業(yè)旗艦

??購(gòu)物中心

大型ShoppingCenter消費(fèi)新體驗(yàn)

??威尼斯風(fēng)情步行街

國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)

投資新領(lǐng)地投資新主張

都心金鑽財(cái)富領(lǐng)地>>物業(yè)形象及推廣主題:28>>經(jīng)營(yíng)定位:購(gòu)物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出售；步行街單層獨(dú)立商鋪及1－4層聯(lián)體商鋪出售，2－4層聯(lián)體商鋪可考慮先招商，后銷售；

公寓、寫(xiě)字樓出售，裙樓商鋪出售；>>經(jīng)營(yíng)定位:購(gòu)物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出售；29>>管理模式定位:所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式>>管理模式定位:所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式30>>價(jià)格定位:【購(gòu)物中心整體招商價(jià)格底線】：1－4層核心承租戶租賃期限不低于15年，起點(diǎn)租金不低于30元/㎡.月【一層街鋪銷售均價(jià)】：26,520元/㎡>>價(jià)格定位:【購(gòu)物中心整體招商價(jià)格底線】：1－4層核心承租31>>價(jià)格定位:【步行街單層及1－4層聯(lián)體鋪位均價(jià)】：【2－4層聯(lián)體鋪位銷售均價(jià)】：10,080元/㎡25,200元/㎡

>>價(jià)格定位:【步行街單層及1－4層聯(lián)體鋪位均價(jià)】：【2－432>>價(jià)格定位:【公寓銷售均價(jià)】：【寫(xiě)字樓銷售均價(jià)】：毛坯房：3,895元/㎡毛坯房：3,230元/㎡

>>價(jià)格定位:【公寓銷售均價(jià)】：【寫(xiě)字樓銷售均價(jià)】：毛坯房：33>>直接銷售收入測(cè)算:以上直接銷售收入未包括商場(chǎng)租賃部分，步行街二層以上聯(lián)體鋪位及公寓、寫(xiě)字樓二層商鋪銷售收入?？傆?jì)

66,691萬(wàn)元>>直接銷售收入測(cè)算:以上直接銷售收入未包括商場(chǎng)租賃部分，步34>>價(jià)格計(jì)算說(shuō)明:由于本項(xiàng)目步行商業(yè)街離正式發(fā)售尚有較長(zhǎng)時(shí)間，本價(jià)格只作為當(dāng)前參考性價(jià)格，最終市場(chǎng)銷售價(jià)格依據(jù)正式發(fā)售當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情調(diào)整執(zhí)行；

本價(jià)格測(cè)算制定只考慮市場(chǎng)因素，未結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展成本因素，建議發(fā)展商以此定價(jià)對(duì)比項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)回報(bào)。

>>價(jià)格計(jì)算說(shuō)明:由于本項(xiàng)目步行商業(yè)街離正式發(fā)售尚有較長(zhǎng)時(shí)間35>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【利用中庭空間的功能與作用

】：>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【利用中庭空間的功能與作用】：36>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【從不同的層面同時(shí)引入人流

】：>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【從不同的層面同時(shí)引入人流】：37>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【精彩的夜間照明設(shè)計(jì)能提升物業(yè)形象

】：>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【精彩的夜間照明設(shè)計(jì)能提升物業(yè)形象】38>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【步行街建筑環(huán)境與小品設(shè)計(jì)

】：>>項(xiàng)目發(fā)展建議:【步行街建筑環(huán)境與小品設(shè)計(jì)】：39>>市場(chǎng)切入點(diǎn)建議:以商場(chǎng)作為市場(chǎng)切入點(diǎn)，先主攻購(gòu)物中心的招商；待主力商家確定合作關(guān)系及開(kāi)業(yè)時(shí)間后，開(kāi)發(fā)步行商業(yè)街。>>市場(chǎng)切入點(diǎn)建議:以商場(chǎng)作為市場(chǎng)切入點(diǎn)，先主攻購(gòu)物中心的招40預(yù)祝東方威尼斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得成功！預(yù)祝東方威尼斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得成功！41【東方威尼斯項(xiàng)目】市場(chǎng)定位成果匯報(bào)東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司【東方威尼斯項(xiàng)目】市場(chǎng)定位成果匯報(bào)東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司42>>成果體系:項(xiàng)目評(píng)價(jià)：SWOT矩陣分析區(qū)域市場(chǎng)：空白點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營(yíng)模式管理模式價(jià)格定位發(fā)展建議>>成果體系:項(xiàng)目評(píng)價(jià)：區(qū)域市場(chǎng)：定位分析：定位推導(dǎo)體系宏觀43>>項(xiàng)目評(píng)價(jià):>>項(xiàng)目評(píng)價(jià):44>>地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià):地塊的商業(yè)價(jià)值較高；地塊可進(jìn)入性、視覺(jué)可見(jiàn)性較強(qiáng)；具備開(kāi)發(fā)中高檔商業(yè)物業(yè)的物理?xiàng)l件；所處地段具備形成新興商圈的條件；主臨街面少及爛尾樓形象是項(xiàng)目硬傷。>>地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià):地塊的商業(yè)價(jià)值較高；45>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)；市政配套齊全；商業(yè)氛圍濃厚；交通便利優(yōu)勢(shì)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)；片區(qū)認(rèn)知度高。劣勢(shì)W（weakness）：項(xiàng)目“久建未完”，客戶心理障礙存在；臨街面少；周邊環(huán)境相對(duì)較為雜亂；開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)滯后。機(jī)會(huì)O（opportunity）：地段升值潛力較大；市場(chǎng)需求有望增加；強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐；政策利好。威脅T（Threat）：區(qū)域之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；同片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：劣勢(shì)W46>>項(xiàng)目CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢(shì)（Trend）消費(fèi)者（Consumer）競(jìng)爭(zhēng)者（Competitor）自身資源（Itemself）>>項(xiàng)目CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢(shì)（Trend）消費(fèi)者（Co47>>商業(yè)形態(tài):>>商業(yè)形態(tài):48>>大型商場(chǎng)功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香港青衣城、廣州天河城這種真正意義上的大型購(gòu)物中心。而經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研顯示，東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民消費(fèi)能力具備中高檔消費(fèi)能力?！緰|莞商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀】：>>大型商場(chǎng)功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香49>>大型商場(chǎng)功能定位:三級(jí)輻射區(qū)：500萬(wàn)人口二級(jí)輻射區(qū)：100萬(wàn)人口一級(jí)輻射區(qū)：10萬(wàn)人口【大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)支撐】：>>大型商場(chǎng)功能定位:三級(jí)輻射區(qū)：500萬(wàn)人口二級(jí)輻射區(qū)：150>>大型商場(chǎng)功能定位:從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)綜合考慮，本項(xiàng)目大型商場(chǎng)部分定位于以購(gòu)物與娛樂(lè)為主題，購(gòu)物定位于綜合性購(gòu)物中心（ShoppingCenter），以百貨主力店為主，輔助以?shī)蕵?lè)功能。大型購(gòu)物中心ShoppingCenter>>大型商場(chǎng)功能定位:從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)51>>大型商場(chǎng)功能定位:以商帶娛，以?shī)蕩蹋孪M(fèi)體驗(yàn)>>大型商場(chǎng)功能定位:以商帶娛，以?shī)蕩?，全新消費(fèi)體驗(yàn)52>>大型商場(chǎng)概念提示:>>大型商場(chǎng)概念提示:53>>步行街功能定位:第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能【步行街功能元素層次組合】：>>步行街功能定位:第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)54>>步行街功能定位:國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等為一體的步行街；城區(qū)及其周邊地區(qū)的商業(yè)核心及文化中心，復(fù)合了廣場(chǎng)功能效應(yīng)的步行街；東莞商業(yè)信息的集散地；東莞市民社區(qū)文化生活的共鳴體。

>>步行街功能定位:國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商55>>步行街概念提示:>>步行街概念提示:56>>公寓功能定位:精裝酒店式服務(wù)公寓>>公寓功能定位:精裝酒店式服務(wù)公寓57>>寫(xiě)字樓功能定位:發(fā)展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái)>>寫(xiě)字樓功能定位:發(fā)展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái)58>>項(xiàng)目總體功能定位:集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于一體的主題式商業(yè)中心；以大型百貨商場(chǎng)和娛樂(lè)城為旗艦店，專賣店、個(gè)體獨(dú)立店為輔助店的多種商業(yè)形態(tài)的組合；商業(yè)形態(tài)將充分滿足購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等方面的功能。>>項(xiàng)目總體功能定位:集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于59>>項(xiàng)目檔次定位:東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)?強(qiáng)調(diào)物業(yè)的地段價(jià)值、發(fā)展前景。

>>項(xiàng)目檔次定位:東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)60>>業(yè)態(tài)組合:【業(yè)態(tài)組合的原則】：了解不同類型商戶對(duì)位置、樓層、面積以及其他特殊的要求（如面寬、進(jìn)深、層高、倉(cāng)儲(chǔ)、消防、煤氣、貨運(yùn)等因素）；了解不同類型商戶的價(jià)格承受能力、租賃方式等；考慮不同類型商戶之間的關(guān)系，將可以相互補(bǔ)充的商戶安排在同一區(qū)域，盡可能避免在一定范圍內(nèi)存在相互抵觸的商戶；需求大、利潤(rùn)高的商戶適合安排在位置好、價(jià)格高的鋪面，而需求小、利潤(rùn)低的商戶適合安排在較偏位置；主題鮮明、無(wú)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的商戶適合安排在較偏位置，保證整體的銷售或出租均衡，最大程度的體現(xiàn)不同位置的商業(yè)價(jià)值；盡可能安排適合當(dāng)?shù)氐男滦蜕虡I(yè)形態(tài)。>>業(yè)態(tài)組合:【業(yè)態(tài)組合的原則】：了解不同類型商戶對(duì)位置、樓61>>購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合:7F：美食城、特色餐飲1F：金銀首飾、化妝品、皮具皮鞋、娛樂(lè)SHOW場(chǎng)2F：品牌女裝、時(shí)裝T型臺(tái)3F：品牌男裝、體育用品及服飾、體育大看臺(tái)4F：床上用品、孕婦及兒童服飾、親子樂(lè)園5F：電玩城、數(shù)碼電影城、桌球競(jìng)技場(chǎng)、溜冰場(chǎng)6F：娛樂(lè)城：夜總會(huì)、酒吧、迪廳、卡拉ok花樣年華潮流風(fēng)尚活力新生代歡樂(lè)家年華游樂(lè)天地動(dòng)感不夜城食神廣場(chǎng)主力百貨店主力百貨店主力百貨店主力百貨店娛樂(lè)城娛樂(lè)城娛樂(lè)城>>購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合:7F：美食城、特色餐飲1F：金銀62>>購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合概念提示:>>購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合概念提示:63>>特別企劃:【企劃的另類可能性】：CEPA主題>>特別企劃:【企劃的另類可能性】：CEPA主題64>>中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合:首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為主題的專業(yè)市場(chǎng)以不和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)相重復(fù)為原則

>>中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合:首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為65>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層及1－4層聯(lián)體街鋪2－4層聯(lián)體鋪位A區(qū)品牌休閑服飾區(qū)酒吧區(qū)，約2400㎡B區(qū)國(guó)內(nèi)品牌服飾區(qū)、精品皮具美容健體中心，約5680㎡C區(qū)國(guó)外/香港品牌服飾區(qū)休閑區(qū)，咖啡廳、茶樓、西餐廳，約12378㎡D區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品等精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1536㎡E區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1185㎡>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層及1－4層聯(lián)體街鋪2－4層聯(lián)體鋪位A66>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層獨(dú)立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)D區(qū)>>步行街業(yè)態(tài)組合:單層獨(dú)立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)67>>步行街業(yè)態(tài)概念提示:>>步行街業(yè)態(tài)概念提示:68>>物業(yè)形象及推廣主題:東方威尼斯廣場(chǎng)■購(gòu)物■休閑■娛樂(lè)■文化■餐飲■商務(wù)■居住東莞首席情景商業(yè)旗艦

??購(gòu)物中心

大型ShoppingCenter消費(fèi)新體驗(yàn)

??威尼斯風(fēng)情步行街

國(guó)際風(fēng)尚街區(qū)

投資新領(lǐng)地投資新主張

都心金鑽財(cái)富領(lǐng)地>>物業(yè)形象及推廣主題:69>>經(jīng)營(yíng)定位:購(gòu)物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出售；步行街單層獨(dú)立商鋪及1－4層聯(lián)體商鋪出售，2－4層聯(lián)體商鋪可考慮先招商，后銷售；

公寓、寫(xiě)字樓出售，裙樓商鋪出售；>>經(jīng)營(yíng)定位:購(gòu)物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出售；70>>管理模式定位:所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式>>管理模式定位:所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式71>>價(jià)格定位:【購(gòu)物中心整體招商價(jià)格底線】：1－4層核心承租戶租賃期限不低于15年，起點(diǎn)租金不低于30元/㎡.月【一層街鋪銷售均價(jià)】：26,520元/㎡>>價(jià)格定位:【購(gòu)物中心整體招商價(jià)