華晨世紀廣場考察報告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)華晨世紀廣場考察報告項目概況華晨世紀廣場位于萬家麗路與長沙大道交匯處西南角；項目規(guī)劃為集大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級酒店、甲級寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場于一體的大型城市綜合體?；拘畔⒈眄椖棵Q華晨世紀廣場項目地址雨花區(qū)萬家麗中路與長沙大道交匯西南角開發(fā)商湖南鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理湖南華晨物業(yè)管理有限公司占地面積80畝總建筑面積36萬方主題一站式家庭休閑場所停車位351個物業(yè)類型酒店、公寓、家居賣場、辦公樓及商業(yè)租售方式主力店部分持有、部分銷售（直接銷售與返租銷售）商業(yè)業(yè)態(tài)超市、影院、百貨、商業(yè)街、餐欽主力店沃爾瑪、今典影院＼項目整體規(guī)劃總建筑面積：㎡;其中包含豪生大酒店、甲級5A寫字、服務(wù)性公寓、緊湊式高端住宅、商業(yè)街商鋪、居然之家旗艦店、華潤萬象城、購物中心。長沙大道負一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬方萬家麗路住宅33層5A寫字樓25層負一層：華潤萬家超市；一層~三長沙大道負一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬方萬家麗路住宅33層5A寫字樓25層負一層：華潤萬家超市；一層~三層：散賣商鋪143個，三層：KTV四層：整租給一家美食街5~28層：配套酒店公寓住宅底商負一層：華潤萬家超市；一層：KF，二層~四層：江蘇衛(wèi)視4D影院1~4層裙樓：華潤萬家百貨，共3.5萬方。住宅住宅豪生五星度假酒店商業(yè)部分預(yù)計年底開業(yè)，華潤萬家預(yù)計11月份開業(yè)。商業(yè)產(chǎn)品布局圖：四、項目銷售情況（一）、酒店配套公寓：5—28樓，每層20套，共480套（2012年5月首次的開盤去化率為54%）售后返租方式：1、購房者所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運營前十年每年固定以實際成交總房款的8%向購房者返租，三個月向購房者支付一次租金。例：總價100萬的公寓，每三個月約能向購房者支付20000元的固定租金。2.酒店前十年每年給予購房者總房款2%的酒店消費券。3.酒店前十年每年贈送購房者12天的免費居住期。4.十年后，豪生大酒店將按照酒店的實際盈利狀況向購房者支付租金。總結(jié)：購房投資者前十年每年將有10%的固定收益，另加12天的免費居住期，投資回報頗豐，計入通脹因素，預(yù)計12-14年將收回當年所投入的全部房款。目前去化率達95%以上。推售房源戶型配比戶型面積套數(shù)占比一房一廳一衛(wèi)65㎡288套60%二房一廳一衛(wèi)71㎡96套20%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡96套20%合計480套100%開盤價格面價均價16000元/㎡折后均價15000元/㎡價格區(qū)間面價15000-17000元/㎡，優(yōu)惠后14000元/㎡-16000元/㎡開盤優(yōu)惠1.交2萬定金抵4萬2.按揭98折，一次性96折開盤成交戶型面積套數(shù)銷售率一房一廳一衛(wèi)65㎡142套49.3%二房一廳一衛(wèi)71㎡20套20.8%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡95套99%合計257套53.5%客戶情況客戶積累方式前期通過平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體及自身品牌影響力進行宣傳，通過交2萬抵4萬的活動，積累VIP客戶400余批。選房方式VIP辦卡順序選房客戶到場到場客戶：VIP客戶約400批，普通客戶70余人?？蛻魳?gòu)成年齡：30-50歲長沙市本地人群，部分株洲、湘潭客戶?？蛻糁杏休^多老板級人物，但主要以長沙本地生意人為主風(fēng)險控制：5A寫字樓物業(yè)做擔保（華晨物業(yè)管理有限公司）（二）、商鋪產(chǎn)品情況：銷售部分：公寓裙樓商業(yè)中的一二層散鋪，及住宅一樓部分的底商售價：一層5—8萬元/平米；二層3—5萬元/平米，層高4.5—5.5米，25層，目前去化率達到80%以上。預(yù)計年底開業(yè)。（三）、寫字樓產(chǎn)品：寫字樓報價15000元//平方均價，層高3.6米，面積：120平—1600平,目前去化率60%左右。裝修：可根椐客戶要求調(diào)整。（價格有點偏高），單層1600單層1600平（四）、住宅產(chǎn)品1、2、3棟：在售91平兩房，129平三房，均價9000元/平，毛坯，地下3層，地上33層，層高3米，建筑高度99米，0實景圖寫字樓配套商業(yè)是為了滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求的配套型商業(yè)，相比于綜合體（寫字樓+商業(yè)）中的綜合型商業(yè)而言而言，二者有很大的區(qū)別：

類別配套商業(yè)綜合商業(yè)消費客群以本寫字樓消費客群為主以周邊居民、寫字樓、酒店、學(xué)校等消費客群為主項目定位滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求為滿足周邊消費者購物、休閑、娛樂等需求策劃定位相對簡單，不需要主題及特定主力店比較復(fù)雜，有較明確的主題及主力店業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)相對獨立，商戶與商戶之間的關(guān)聯(lián)度不強業(yè)態(tài)及商戶組合關(guān)聯(lián)度很大建筑設(shè)計寫字樓底商及地下商業(yè)組成即可，不需要有太多的公共空間及活動空間具有標準的shoppingmall的建筑形態(tài)，留有較大的公共空間及活動空間，設(shè)計明顯的交通及戶外廣告導(dǎo)引，設(shè)計合理的人流動線及車流動線使用面積由于商業(yè)公共面積及活動面積較小，寫字樓配套商業(yè)的租賃使用面積比例較高由于需要較大的商業(yè)公共面積及活動面積，綜合商業(yè)的租賃使用面積比例較低招商進度由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度較小，各業(yè)態(tài)商戶可同時進行招商由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度十分緊密，主力店招商對其他商戶的進駐及租金的影響較大商戶意向商務(wù)型商戶比較喜歡進駐寫字樓商業(yè)，比如：由于寫字樓能夠給銀行帶來較多的銀行業(yè)務(wù)，故銀行營業(yè)廳進駐寫字樓的傾向較高有些商戶不會進駐綜合商業(yè)，比如：由于營業(yè)時間及安全性等因素，銀行營業(yè)廳一般不會開在綜合商業(yè)中管理團隊不需要成立單獨的商業(yè)運營管理團隊，由寫字樓運營管理團隊直接管理即可需要成立專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊運營推廣不需要太多的運營推廣渠道或者費用需要較系統(tǒng)的、有效的運營推廣渠道以及一定比例的運營推廣費用，年度推廣費用一般占年度總租金的3%左右租金差異各業(yè)態(tài)及商戶之間租金差異較小，一些屬于配套功能的商業(yè)業(yè)態(tài)，可能會在租金上有所讓步，但獨立經(jīng)營的業(yè)態(tài)，在