房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成分析與全成本管控73

房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本構(gòu)成成分析析與全成成本管管控區(qū)域成成本管管理部部CONTENTS123房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的全全成本本概念念碧桂園園的全全成本本管控理理念和和體系系成本管控工作中中的常見問問題課程目目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的全全成本本概念念1房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的成成本可可以理理解為為以建建造商商品房房為目目的，，從購購買土土地、、前期期策劃劃、設(shè)設(shè)計、、施工工到竣竣工入入伙為為止的的房地地產(chǎn)開開發(fā)全全過程程所支支付的的相關(guān)關(guān)費用用的總總和。一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念成本管管控省省錢錢×成本管管控是是解決決如何科科學(xué)地地花錢錢的問題題一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念一個房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目在全全生命命周期期中要要花哪哪些錢錢？你了解解多少少？一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念成本科科目：：加強成成本管管理，，規(guī)范范集團(tuán)團(tuán)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)成成本核核算，，正確確計算算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本，便便于成成本資資料的的比較較和分分析。。碧桂園項目成本科目開發(fā)成本01土地成本02行政事業(yè)性收費與前期工程費用03主體建筑安裝工程費04景觀環(huán)境工程05社區(qū)管網(wǎng)工程06公共配套設(shè)施07工程建設(shè)其他費用08開發(fā)間接費用期間費用09管理費用10營銷費用11財務(wù)費用稅費12稅金13所得稅總成本一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念01土地成成本土地成本土地出讓金拆遷補償及相關(guān)費用契稅土地出讓金：分為土地出讓價款、土地轉(zhuǎn)讓價款、土地溢價款。拆遷補償及相關(guān)費用：除土地出讓金中的拆遷補償費之外的，另外發(fā)生的有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動（拆）遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。以及長期各類土地租賃費用、交易費用等，不含短期租賃費用及紅線外拆遷費用。契稅：土地出讓金的3%。土地成成本約約占項目總總成本本的？？？%約占項項目總總成本本的5-70%左右均均有可可能一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念01土地成成本“成就就共享享”對對土地地拓展展的指指導(dǎo)回籠快快1）良好好的市市場前前景：：售價價高，，市場場容量量大，，去化化快；；2）恰當(dāng)當(dāng)?shù)挠糜玫匾?guī)規(guī)模：：首期期開發(fā)發(fā)與土土地規(guī)規(guī)模匹匹配（（土地地款是是投入入的主主體））；3）便利利的開開發(fā)條條件：：凈地地、熟熟地交交付，，合適適的容容積率率，報報建綠綠色通通道等等；4）寬松松的資資金環(huán)環(huán)境：：開發(fā)發(fā)融資資、按按揭、、預(yù)售售款監(jiān)監(jiān)管等等。占用少少1）地價價低、、支付付周期期長；；2）提前前預(yù)售售，減減少工工程和和開發(fā)發(fā)支出出。一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念02行政事事業(yè)性性收費費與前前期工工程費費用行政事業(yè)性收費報批報建費定額外專項檢測費增容配套費報批報建費：包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防易地建設(shè)費、新型墻體基金、白蟻防治費、圖紙審查費、消防審查費、項目環(huán)境影響評測費、交通影響評估咨詢服務(wù)、防雷評估分?jǐn)倷z測費及其他。定額外專項檢測費：包含基礎(chǔ)專項檢測、室內(nèi)環(huán)境檢測、生活給水水質(zhì)檢測費等。增容配套費：水、電、燃?xì)庠鋈?。行政?guī)規(guī)費給給每平平方增增加了了多少少成本本？一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念02行政事事業(yè)性性收費費與前前期工工程費費用前期工程費三通工程費場地平整臨時設(shè)施勘測丈量費規(guī)劃設(shè)計費獨立樣板房和獨立售樓部三通工程費：含臨時施工道路、臨時施工供排水、臨時施工供電等。場地平整：場地基本平整及大型土石方開挖工程。臨時設(shè)施：含臨時辦公、宿舍設(shè)施、臨時場地、臨時圍墻、臨時圍板?？睖y丈量費：含初勘、詳勘、沉降觀測及基坑觀測、驗線、復(fù)線、定線、放線和面積丈量。規(guī)劃設(shè)計費：各類設(shè)計費用。獨立樣板房和獨立售樓部：臨時性獨立樣板房和獨立售樓部（含建造、精裝及軟裝修，后期會拆除的建筑）。博意順茵一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費主體建筑工程費基礎(chǔ)工程費地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部位裝修外立面裝修欄桿工程（陽臺露臺護(hù)窗欄桿）基礎(chǔ)工程費：含樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)、降水費用及其他地基處理工程。地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修：地下室結(jié)構(gòu)（含除樁基及地下室大開挖土石方工程外的基礎(chǔ)工程）及粗裝修建筑成本。地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：有地下室時為地下室頂板以上結(jié)構(gòu)，無地下室時為除樁基外的基礎(chǔ)工程及上部結(jié)構(gòu)工程及粗裝修建筑成本。門窗工程：單元門、入戶門、外立面門窗、防火門及防火卷簾。公共部位裝修：樓梯間、入戶大堂、電梯間、電梯轎廂裝修。外立面裝修：外立面干掛石材、幕墻、涂料、塊料、裝飾線及飾件等?，F(xiàn)代家家居萬方騰越一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費室內(nèi)精裝修工程室內(nèi)裝修工程室內(nèi)裝修水電四大類費用精裝交樓其他配置室內(nèi)裝修工程：建筑物戶內(nèi)的裝修裝飾費用。室內(nèi)裝修水電：精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。四大類費用：集團(tuán)統(tǒng)一指定的門、地板、樓梯扶手、櫥柜四大類成本，不含入戶門。精裝交樓其他配置：包括洗手柜、鏡柜、淋浴屏、抽煙機(jī)等?，F(xiàn)代家家居雅駿一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費主體安裝工程主體水暖電消防空調(diào)太陽能熱水工程單體智能化工程電梯工程機(jī)械停車位發(fā)電機(jī)及安裝主體水暖電消防空調(diào)：含主體給排水、電氣、消防、通風(fēng)空調(diào)、防雷、采暖工程等。太陽能熱水工程：精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。單體智能化工程：包括電子門禁、可視對講、監(jiān)控、電子顯示屏等建筑主體內(nèi)的智能化安防工程。電梯工程：含電梯的采購、安裝、交樓前的維護(hù)成本等。機(jī)械停車位：機(jī)械停車位的建安成本。發(fā)電機(jī)及安裝：發(fā)電機(jī)及安裝（非臨電），機(jī)房環(huán)保工程。騰安碧日一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費基礎(chǔ)：對于于樁基基工程程，以以總建建筑面面積為為單位位計算算，目目前的的造價價水平平一般般是80－180元/m2，有去去到600-700的。地基處處理樁基礎(chǔ)礎(chǔ)非樁基基礎(chǔ)一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費地基處處理完全與與場地地的地地質(zhì)條條件有有關(guān)運氣不不好的的，將將付出出大筆筆金錢錢，運運氣好好的，，支出出很少少，甚甚至不不發(fā)生生費用用。比如韶韶關(guān)、、清遠(yuǎn)遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)地下下溶洞洞較多多，處處理起起來花花費大大、耗耗時長長；有有些地地區(qū)會會出現(xiàn)現(xiàn)換填填土現(xiàn)現(xiàn)象。。相對對來說說，換換土之之后如如果能能利用用天然然地基基，是是相當(dāng)當(dāng)節(jié)省省的，，但是是，這這種方方案具具有明明顯的的地區(qū)區(qū)特征征，不不是每每個城城市都都可以以效仿仿的。。一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費樁基礎(chǔ)礎(chǔ)它的造造價水水平受受什么么影響響？樁長打樁記錄樁型造價上有彈性，要有優(yōu)化意識！一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費非樁基基礎(chǔ)獨立筏筏板的的能避則則避筏板同兼地下室室底板板低層用用獨立立樁基基經(jīng)濟(jì)一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費費地下室室：地下下室工工程的的造價價，一一般是是2,000－3,000元／m2。地下室面積地下室層數(shù)設(shè)計經(jīng)濟(jì)性頂板覆土基坑支護(hù)土方工程人防工程防水工程一、房房地地產(chǎn)項項目的的全成成本概概念多棟高高層建建筑地地下室室縱向向示意意圖>單個地地下室室的面面積越越小，，整體體造價價水平平就越越高，，因為為它分分?jǐn)偭肆怂闹苤艿膲w，，所以以多棟棟高層層建筑筑，其其下面面的地地下室室如果果是連連成一一片的的話，，相對對來說說，就就很經(jīng)經(jīng)濟(jì).地下室面積積03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費多棟高層建建筑地下室室縱向示意意圖>如果每一棟棟的下部都都有一個獨獨立的地下下室，而每每個地下室室又相互連連通，象是是“地道戰(zhàn)戰(zhàn)”一樣，，那么多個個地下室的的造價水平平肯定要高高于一個地地下室。在在這一點上上，設(shè)計評審方方案時多加加注意。地下室面積積<>一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念1F-1F究竟哪種成成本相對更低？-2F-3F1F-1F多層地下室室單層地下室室？地下室層數(shù)數(shù)03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念鋼筋砼核心地下室建造造成本控制制0.8m3/m2以上影響因素：：底板厚度度80－150kg/m2甚至更多設(shè)計經(jīng)濟(jì)性性03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念因為有覆土土，將直接接影響到頂頂板部位的的梁的高度度和板的厚厚度，以及及配筋加大大。因為梁梁加高，將將導(dǎo)致抹灰灰工程量和和防水工程程量大幅度度增加。頂板覆土03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念涉及到經(jīng)濟(jì)濟(jì)性在能夠保證證安全的情情況下，盡盡量優(yōu)化方方案，追求求最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。安全性必須須要由施工工單位來承承諾，否則則將來我們們會面臨被被索賠的問問題。在安全性，，我們自己己要有基本本的判斷，，在我們與與施工單位位之間，求求得安全性性認(rèn)識的平平衡，不能能被施工單單位牽著鼻鼻子走?；又ёo(hù)03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念能否用于本本期或該項項目的前期期回填聯(lián)系需求項項目，“變變廢為寶””項目自用外運需考慮到開開挖土方的的可利用性土方工程03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念影響造價較較為明顯，，但因為具具體的表現(xiàn)現(xiàn)形式是在在結(jié)構(gòu)工程程上，所以以無法拆分分出造價水水平。加之之，人防工工程是被動動接受的設(shè)設(shè)計，部分分地區(qū)想不建都不不行。人防工程03主體建筑安安裝工程費費一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念防水層不建建議做兩道道，如果怕怕漏，從施施工管理上上找原因，，而不準(zhǔn)通通過額外花花費來補自自己管理上上的漏洞。。防水工程03主體建筑安安裝工程費費以設(shè)計補施工？一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費地下室哪些些部位在設(shè)計上做法上可以以優(yōu)化？一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費<涉及到模板板、抹灰等等工序，每每平方米的的模板和抹抹灰至少節(jié)節(jié)省10元，甚至15元。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費墻柱面膩子工序涂料ⅹ墻柱面在用用涂料時，，可以考慮慮將膩子工工序省略，，只刷涂料料，雖然涂涂料用量可可能會增加加，但膩子子工序更貴貴。當(dāng)然，，地下室地地涂料，也也不必用好好的，一般般檔次的就就行。目前前膩子的造造價是6－8元／m2。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費天花抹灰ⅹ天花不要抹抹灰，直接接做涂料（（有些地區(qū)區(qū)天花不抹抹灰也不刷刷涂料）。。天花因為為有大量的的梁，所以以抹灰面積積一般是建建筑面積的的1.2倍以上，遇遇有頂板覆覆土?xí)r，因因為梁需要要加高，天天花面積甚甚至?xí)_(dá)到到建筑面積積的1.5倍。每平方方米的抹灰灰造價按12元／m2計算，對于于10,000m2的地下室，，如果天花花抹灰面積積是15,000m2，僅此一項項就可以節(jié)節(jié)省18萬，夠發(fā)兩兩個骨干員員工的一年年工資。節(jié)約成本可可發(fā)兩個骨骨干員工的的一年工資資一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費燈火通明是是浪費自然通風(fēng)更更節(jié)約ⅹⅹ一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費地下室的門門窗工程，，主要是防防火門，它它的數(shù)量是是按規(guī)范確確定的，剛剛性很強，，想在設(shè)計計環(huán)節(jié)上節(jié)節(jié)省，不容容易。?一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費地下室的機(jī)機(jī)電工程，，機(jī)電成本本可以說是是個無底洞洞，管理得得好也可以以更經(jīng)濟(jì)，，而且對于于地下室還還涉及到很很多要與政政府壟斷行行業(yè)的承建建范圍接駁駁，所以在在設(shè)計上需需要注意以以下幾點：：a.做好管線綜綜合平衡，，防止不必必要的設(shè)計計變更和現(xiàn)現(xiàn)場修改，，以致造成成浪費；b.對于電氣部部分，有條條件的機(jī)電電圖紙最好好能和電力力設(shè)計院的的外電設(shè)計計相匹配（（至少需要要機(jī)電設(shè)計計單位了解解電力設(shè)計計院當(dāng)?shù)刈鲎龇ǎ?，這這樣防止兩兩者之間的的差異較大大，而使機(jī)機(jī)電成本無無法控制；；c.合理設(shè)置水水泵房、消消防等控制制中心位置置，以最適適合的位置置以減少各各管路長度度；d.合理選用各各管材：預(yù)預(yù)埋的電線線管用PVC管，從橋架架接至末端端設(shè)備之間間的管段用用鍍鋅電線線管（當(dāng)?shù)氐赜袕娭埔?guī)規(guī)定的除外外）；給排排水的管材材也是，PVC-U排水管不需需要用加厚厚的就不要要用加厚的的；消火栓栓和噴淋給給水管能用用國標(biāo)鍍鋅鋅鋼管的就就不要使用用加厚鍍鋅鋅鋼管等等等。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費地面以上建建筑：以住宅層層的單體造造價為例，，目前一般般是1,450－1,850元／m2（不含戶內(nèi)內(nèi)裝飾），，從物業(yè)類類型上看，，小高層與與高層的造造價差別并并不大.一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費建筑工程此處的建筑筑工程，已已經(jīng)剝離了了外立面裝裝飾、外墻墻保溫、防防水等項目目，所以，，影響造價價水平的因因素集中在在設(shè)計的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性上。。鋼筋砼屋面造型ⅹ√√一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費防水工程外墻是不是是一定要做做防水？可可以再作研研究，外墻墻滲漏主要要集中在窗窗框與外墻墻的交界處處。墻體滲滲漏的情況況，少見。。此項攤至地地上建筑面面積一般約約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與與屋面)外墻全部做做防水，造造價增加至少40元／m2一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費外立面門窗窗工程這一項剛性性和彈性都都很明顯。目前，外外立面的門門窗與建筑筑面積（僅僅限所在樓樓層）之比比，我們稱稱之為“窗窗地比”，，約為0.20-0.3。影響門窗窗造價的主主要是門窗窗的功能。。比如隔熱熱、雙玻、、較好的五五金件、玻玻璃的種類類（凈白玻玻？或是專專門顏色？？）。如果果門窗用后后裝法施工工，將出現(xiàn)現(xiàn)附框的費費用，相當(dāng)當(dāng)于每平方方米建筑面面積增加造造價20－25元。目前普普通型材、、粉末噴涂涂、雙玻、、較好的五五金配件，，門窗的平平均單價是是380元／m2；斷橋隔熱熱大約是600元／m2左右，塑鋼鋼門窗（雙雙玻）大約約在400-450元/m2左右。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費在鋁門窗工工程上，從其檔次上進(jìn)行行成本適配配比如不輕易易使用氟碳碳噴涂，LOW-E玻璃，對于于聯(lián)排別墅墅不要輕易易嘗試木包包鋁，這樣樣的窗的造造價是普通通的3倍（以380元/m2為基數(shù)）??！若以0.25的窗積比計計算，相當(dāng)當(dāng)于地上物物業(yè)的單方方造價將增增加190元/m2（以地上建建筑面積計計），若按按可售，增增加的造價價將會更高高！一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費④外立面裝裝修這是影響建建筑物單體體造價水平平的又一個個重要因素素。墻地比外立面裝飾面積與建筑面積之比，普遍的數(shù)字是1－1.3；對于聯(lián)排別墅或獨棟別墅來講，墻積比目前大部分在1.4-1.6之間，甚至更高。如果在設(shè)計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻地比。裝飾的檔次涂料、面磚、掛石等價格差異較大。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念03主體建筑安安裝工程費費⑤公共部位位裝修感覺如何？？你留意過你你家小區(qū)的的入戶大堂堂、電梯間間、電梯轎轎廂都做了了哪些裝修修嗎？一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念04景觀環(huán)境工工程景觀環(huán)境工程小市政工程園建工程綠化工程建筑小品其他景觀工程紅線外景觀工程小市政工程：含小區(qū)紅線內(nèi)道路及小型橋梁，小區(qū)內(nèi)擋土墻、圍墻及護(hù)坡，分戶圍欄，排水與排污工程，含化糞池。園建工程：主體內(nèi)外土建類的園建工程，如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池的建設(shè)，室外泳池及人工湖工程。綠化工程：苗木采購、場地租用、綠化種植及交樓前的養(yǎng)護(hù)費用等。建筑小品：雕塑、造型、陶罐等各類成品擺件。其他景觀工程：小區(qū)運動游樂設(shè)施、泛光照明、信報箱、交通設(shè)施、指示牌等。紅線外景觀工程：紅線外園建綠化景觀、道路、路燈等全部景觀環(huán)境費用。順茵昇輝啊一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念啊04景觀環(huán)境工工程如何控制景觀環(huán)境工程成本景觀工程a.平衡軟硬景：軟景與硬景的比例，要視項目情況而定。行業(yè)內(nèi)一般控制在軟多硬少。b.普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規(guī)格的價格差異非常大。名貴的樹木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百萬分之一。c.控制水景：水景造價昂貴，運營費用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水?。┖笃诓荒芙?jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。小區(qū)圍墻工程要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個門樓花200多萬，并不罕見。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念05社區(qū)管網(wǎng)工工程社區(qū)管網(wǎng)工程小市政管網(wǎng)工程大市政管網(wǎng)工程小區(qū)智能化工程小市政管網(wǎng)工程：小市政范圍內(nèi)的室外安裝工程，含路燈、電纜套管工程，綠化淋養(yǎng)系統(tǒng)、給水工程、消防工程等；園建配套的水電安裝工程。大市政管網(wǎng)工程：含室外供水、供電、供暖、燃?xì)?、電視、電信網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、防雷八大專業(yè)的工程范圍，以整個小區(qū)或項目整體布局考慮的非個體設(shè)施。小區(qū)智能化工程：包括社區(qū)監(jiān)控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理等。小市政和大大市政的區(qū)區(qū)別是什么么？啊一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念啊05社區(qū)管網(wǎng)工工程配套工程這一項費用用顯得較為為剛性。具具備一些彈彈性的項目目是變配電電工程，主主要體現(xiàn)在在設(shè)計上，，因為設(shè)計計和施工都都是壟斷的的，所以其其設(shè)計的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性需要要甲方專人人把握，甚甚至需要公公關(guān)。其造造價水平又又與地方土土政策有關(guān)關(guān)，可注意意以下幾點點：高低壓柜和和元器件在品牌和廠廠家選擇上上很重要，，能用合資資的就不用用進(jìn)口的，，能用國產(chǎn)產(chǎn)的就不用用合資的，，因為這些些本來就是是電力部門門管理的，，他們在設(shè)設(shè)計的時候候不會考慮慮到經(jīng)濟(jì)因因素，若能能通過公關(guān)關(guān)然后修改改設(shè)計是最最好的；對于電纜，，能用四芯滿滿足要求的的就不要用用五芯電纜纜（包括插插接母線）），能用阻阻燃的就不不要用耐火火的，這個個存在很大大的造價差差異；對于地庫面面積很大的的地庫，如果單獨獨設(shè)置一個個發(fā)電機(jī)房房，那么每每一路應(yīng)急急電源需要要從發(fā)電機(jī)機(jī)房引出，，這樣會增增加很多造造價，不如如將發(fā)電機(jī)機(jī)房分成多多個發(fā)電機(jī)機(jī)低壓房，，雖然增加加了低壓柜柜，但總造造價是要減減少很多的的，對于具具體怎么分分當(dāng)然需要要在設(shè)計過過程中進(jìn)行行論證。一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念05社區(qū)管網(wǎng)工工程工期緊，現(xiàn)現(xiàn)場的承建建商多，工工作面也處處于交叉狀狀態(tài)，工序序上也會前前后搭接，，容易引起起相互的爭爭執(zhí)，從而而直接影響響項目進(jìn)度度。主要還是關(guān)關(guān)于合同范范圍的，我我們在分判判的時候劃劃分好合同同范圍，對對于室外工工程的土石石方開挖與與回填分判判給一家單單位去做，，不能消防防挖了弱電電挖，弱電電挖完煤氣氣挖，外電電挖，機(jī)電電挖，亂成成一團(tuán)。室外管網(wǎng)工工程啊一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念啊撒06公共配套設(shè)設(shè)施公共配套設(shè)施公建配套幼兒園、學(xué)校物業(yè)配套樣板房與售樓部裝修其他公共配套設(shè)施公建配套：包括為方便業(yè)主而建造的交通網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點、大型的跨河、跨區(qū)橋梁工程、屬于公建性質(zhì)的會所、屬于公建性質(zhì)的活動中心、配套酒店工程及配套的醫(yī)院等。幼兒園、學(xué)校：教育配套工程。物業(yè)配套：指為苑區(qū)內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)管理的辦公場所、活動場所等成本分?jǐn)偅êt(yī)務(wù)所、派出所等），含簡裝費用。樣板房與售樓部裝修：樣板房與售樓部裝修成本（含軟裝及相應(yīng)配套）。其他公共配套設(shè)施：其他公共配套設(shè)施，含車位的虧損分?jǐn)?。碧桂園學(xué)校校創(chuàng)喜邦盛一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念07工程建設(shè)其其他費用工程建設(shè)其他費用工程監(jiān)理服務(wù)工程造價咨詢工程保險工程獎勵物業(yè)維修費趕工費開荒清潔費物業(yè)前期介入費工程監(jiān)理服務(wù)：各類監(jiān)理工程費用。工程造價咨詢：招投標(biāo)代理服務(wù)、造價咨詢服務(wù)。工程保險：各類工程保險費用（不含施工方自身承擔(dān)的保險費用）。工程獎勵：給予施工單位工程質(zhì)量及進(jìn)度方面的獎勵。物業(yè)維修費：工程已完工，非施工方保修范圍且不屬于施工方原因產(chǎn)生的維修或更新費用。趕工費：工程正常建安成本外需另外增加的工程趕工費用。國晟啊撒一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念08-11費用費用開發(fā)間接費用營銷費用財務(wù)費用管理費用開發(fā)間接費用：定期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本的間接費用。營銷費用：項目營銷人員的勞資薪酬、廣告費、宣傳推廣費、委托代銷手續(xù)費、展覽費、租賃費等項目營銷部門發(fā)生的所有費用，銷售案場特約物業(yè)服務(wù)支出，未在合同總價中扣除的銷售/收樓/工程質(zhì)量原因造成的減免或贈送物業(yè)服務(wù)費，租賃臨時展銷中心的租金、裝修（含硬軟裝）成本，應(yīng)區(qū)域項目要求新開業(yè)的酒店在新開業(yè)期的虧損。財務(wù)費用：含各類利息、財務(wù)顧問費、安排費、咨詢費等。管理費用：包括項目、區(qū)域平臺、集團(tuán)平臺費用以及各類獎金。啊撒一、 房地地產(chǎn)項目的的全成本概概念12-13稅費稅費主營業(yè)務(wù)稅金及附加土地增值稅不可抵扣進(jìn)項稅所得稅主營業(yè)務(wù)稅金及附加：城建稅及附加、堤圍費。土地增值稅：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不可抵扣進(jìn)項稅：“營改增”后無法及時取得有效增值稅發(fā)票而增加的成本，在有效稅務(wù)管理下應(yīng)為0。所得稅：毛利潤的25%。啊撒碧桂園的全全成本管控理念和和體系2二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念什么是全成成本？全員全全面全全過程二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全員營銷財務(wù)工程設(shè)計開發(fā)成本采購二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全面示范區(qū)園建建貨量區(qū)綠化化泛光照明土地出讓金金人防易地建建設(shè)費三通工程費費場地平整小區(qū)道路工工程給排水工程程供配電系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計費費勘測丈量費費地上結(jié)構(gòu)及及粗裝修精裝交樓其其他配置門窗工程軟裝物業(yè)前期介介入費營銷費用二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全過程投資版目標(biāo)成本前期版合約規(guī)劃成本策劃方案版目標(biāo)成本方案版合約規(guī)劃動態(tài)成本開盤后評估估結(jié)算后評估估標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控月度回顧會會數(shù)據(jù)庫前期過程管控定價成本二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系目標(biāo)管理投資版目標(biāo)成本為新項目獲取階段制定的目標(biāo)成本，投資階段的經(jīng)營指標(biāo)作為后續(xù)管理的底線目標(biāo)。方案版目標(biāo)成本為土地獲取后、在投資版目標(biāo)成本基礎(chǔ)上，基于成本策劃而制定的目標(biāo)成本。方案版目標(biāo)成本作為項目過程控制的基準(zhǔn)。集團(tuán)關(guān)于項目利潤的管理目標(biāo)：（1）一、二線城市項目整體利潤率不低于8%；（2）“勞斯萊斯”項目三、四線城市項目整體利潤率不低于10%；（3）別墅產(chǎn)品（毛坯）利潤率不低于12%。二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系動態(tài)管理合同、費用的發(fā)生如果與合約規(guī)劃不符，需進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。項目實時更新動態(tài)成本情況，每月提交成本回顧月報。標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控：對建造標(biāo)準(zhǔn)與限額設(shè)計的達(dá)成進(jìn)行過程跟蹤。項目每月組織月度成本回顧會，內(nèi)容包括但不限于：成本情況匯報、成本超支結(jié)余分析、經(jīng)營指標(biāo)變動分析，風(fēng)險預(yù)警及跟蹤，問題及解決方案等。二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系后評估管理開盤后7個日歷天內(nèi)（遇重大節(jié)假日，如國慶、春節(jié)順延）召開開盤后評估會議。各標(biāo)段總包結(jié)算全部完成終審后60天內(nèi)須完成結(jié)算后評估。成本管控工工作中的常常見問題3三、成本管管控工作中中的常見問問題合約管理環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)設(shè)計管理環(huán)節(jié)三、成本管管控工作中中的常見問問題1）設(shè)計管理理環(huán)節(jié)圖紙漏項太太多招標(biāo)施工不不同圖分批出圖對材料、工工藝研究不不透工程設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的有效效把握輕易按施工工單位修改改設(shè)計管理三、成本管管控工作中中的常見問問題去2）合約管理理環(huán)節(jié)招標(biāo)采用無無圖分標(biāo)投標(biāo)單位少少，競標(biāo)力力度不夠招標(biāo)分判范范圍不清不注重合同同圖紙管理理問題預(yù)見性性不夠合約管理三、成本管管控工作中中的常見問問題去3）現(xiàn)場管理理環(huán)節(jié)項目部單方方面更改沒有充分的的施工規(guī)劃劃人為地改變變施工順序序強逼施工單單位進(jìn)場受施工單位位影響及引引誘現(xiàn)場管理擅自更改合合同范圍不按合約規(guī)規(guī)定程序代代工現(xiàn)場簽證不不嚴(yán)空口許諾風(fēng)險防范意意識若三、成本管管控工作中中的常見問問題問題客觀主觀設(shè)計環(huán)節(jié)工工作時間偏偏短評審過程復(fù)復(fù)雜如何增強合約和成本本意識？三、成本管管控工作中中的常見問問題對于產(chǎn)生上上述問題的的主觀因素素，則完全全可以依靠靠通過改進(jìn)進(jìn)相關(guān)部門門的工作方法、加強部門門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工工的個人素質(zhì)、推動不同同部門員工工之間的工作交流、提高員工工對于公司司的責(zé)任感等途徑來克克服。三、成本管管控工作中中的常見問問題1遵重合約任何人、任任何部門都都不要擅自自更改合約約范圍，不不要改變合合約條件，，合約條件件和范圍的的修改，必必須按照規(guī)規(guī)定的程序序進(jìn)行。個個人和部門門都不得越越權(quán)行事。。三、成本管管控工作中中的常見問問題