西何花園底商全面市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)值分析策略完整

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)西何家村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目（凱旋城）商業(yè)全面市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)值分析二〇〇七年十一月西何家村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目（凱旋城）商業(yè)全面市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)值分析第一部分．西何家村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目（凱旋城）概況………………………3—4第二部分．商圈調(diào)查及分析………………………4—14第三部分．行業(yè)調(diào)查及分析……………………14—123第四部分市場(chǎng)分析總結(jié)……………………124-第一部分：西何家村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目（凱旋城）概況西何家村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目（凱旋城）（以下簡(jiǎn)稱凱旋城）位于太白路與南二環(huán)交匯處，東接小寨，西連土門，南鄰西高新。項(xiàng)目總建筑面積約46萬(wàn)平方米，1層至4層裙樓”，建筑面積約6萬(wàn)平方米；5層至30層塔樓為高尚住宅“凱旋城”，“凱旋城”由12棟塔樓組成，建筑面積約30萬(wàn)平方米，西何花園建筑面積約10萬(wàn)平米。本案商業(yè)所指：北側(cè)，一、二號(hào)樓商業(yè)部分約2萬(wàn)平方米；三、四、五號(hào)樓商業(yè)部分約2萬(wàn)平方米；南側(cè)六、十二號(hào)樓商業(yè)部分約2萬(wàn)平方米。項(xiàng)目西側(cè)為太白盛世：“太白盛世”位于太白路與南二環(huán)交匯處，東接小寨，西連土門，南鄰西高新。項(xiàng)目占地面積約70畝，總投資6億元，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，-1層至5層裙樓為“太白盛世家居廣場(chǎng)”，建筑面積約12萬(wàn)平方米；6層至28層塔樓為“太白盛世?格調(diào)公寓”，“太白盛世?格調(diào)公寓”由4棟塔樓組成，建筑面積約10萬(wàn)平方米，戶型面積為50130平方米多種戶型，部分為商住，讓你擁有辦公、投資多種選擇。其中家居廣場(chǎng)地下2層為停車場(chǎng)，地下1層至地上5層為建材家居賣場(chǎng)。整個(gè)建筑高達(dá)100米，與太白路立交橋交相輝映，宏偉奪目，猶如鑲嵌在南二環(huán)財(cái)富金腰帶上一顆璀璨的“商業(yè)明珠”，項(xiàng)目主樓西邊沿太白路擁有13000平米綠化休閑廣場(chǎng)，裙樓頂部擁有10000平米超大屋頂花園。開發(fā)商西安毅達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1998年4月，注冊(cè)資本3千萬(wàn)元，固定資產(chǎn)近億元。主要經(jīng)營(yíng)范圍有：房地產(chǎn)開發(fā)及信息咨詢服務(wù)，電器機(jī)械、金屬材料（不含專營(yíng)）、建筑材料、裝飾材料、水暖器材的批發(fā)、零售。該公司秉承建設(shè)產(chǎn)品質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益并重的理念，追求高質(zhì)高效。已建成的開發(fā)項(xiàng)目，如“梧桐朗座”、“漢杰·楓尚”、“天賜良苑”以及市政府小區(qū)部分住宅等，建筑面積有17萬(wàn)多平方米，上繳國(guó)家利稅過(guò)千萬(wàn)元，得到社會(huì)各界廣泛贊譽(yù)。目前，該公司積極響應(yīng)政府關(guān)于舊城改造的號(hào)召，開發(fā)承建的西何家村城中村改造項(xiàng)目“西荷花園”、“凱旋城”，規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)多平方米，布局配套合理，品質(zhì)高尚典雅，工程進(jìn)展良好。該公司人才濟(jì)濟(jì)，實(shí)力雄厚，奉行以人為本、質(zhì)量成效服務(wù)優(yōu)先、誠(chéng)信正義為懷。十分注重發(fā)揮社會(huì)效益，積極協(xié)調(diào)多方力量?jī)A心支持社會(huì)公益事業(yè)，積極資助市政配套建設(shè)。僅目前正在開發(fā)的西何家村城中村改造建設(shè)中，為何家村小學(xué)搬遷一項(xiàng)，就給新校址建設(shè)無(wú)償投資近千萬(wàn)元。第二部分：西安市商圈調(diào)查康復(fù)路商圈康復(fù)路輕工市場(chǎng)地區(qū)是西安市重要的商品批發(fā)集散地，該地區(qū)已經(jīng)逐漸形成了由大規(guī)模批發(fā)商城和批發(fā)市場(chǎng)組成的，并以批發(fā)兼零售為經(jīng)營(yíng)銷售主體的次商業(yè)中心商圈。由于該商圈內(nèi)主要以經(jīng)營(yíng)大眾性消費(fèi)品為主，產(chǎn)品價(jià)位較低，比較適合中低收入階層的消費(fèi)水平，所以該商圈所輻射的范圍不僅僅局限于周邊居民區(qū)，同時(shí)也吸引了西安市眾多的中低收入水平消費(fèi)階層的光顧。土門商圈主要由國(guó)美家電購(gòu)物廣場(chǎng)、土門民生商廈、家世界購(gòu)物中心、豐登路商場(chǎng)、愛家超市等規(guī)模稍大的商場(chǎng)或超市為主力店，加上一些臨街小商鋪和專營(yíng)店組成，涵蓋了專業(yè)賣場(chǎng)、綜合百貨、超市、品牌專營(yíng)店等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。小寨商圈由民生國(guó)際購(gòu)物中心（綜合百貨）、智圣電器廣場(chǎng)（電器）、飛炫購(gòu)物中心（時(shí)尚服飾類）、好又多（超市）、小寨服裝城（服裝）、小寨家具城（家具）、軍人服務(wù)社（日用百貨）、百匯綜合市場(chǎng)（服飾）、嘉匯漢唐書城（圖書）等大中型商場(chǎng)、超市，以及近百家臨街商鋪、專營(yíng)店（包括KFC、音像店、品牌服裝、通訊器材等，其中以品牌服裝店和通訊器材店居多）組成。小寨的人流、客流主要來(lái)自周邊的各大專院校、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位。鑒于高校集中的特點(diǎn)，其業(yè)態(tài)組成就有著比較明顯的傾向特征：滿足周圍居民和師生遷近式購(gòu)物需要的中低檔價(jià)位商品組合。電子廣場(chǎng)商圈體現(xiàn)出了四大特點(diǎn)：①屬社區(qū)消費(fèi)型商圈；②商圈內(nèi)消費(fèi)力較高；③商圈內(nèi)大型賣場(chǎng)較少；④商圈以步行街商業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)；鐘樓區(qū)域集合購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游等功能為一體，形成了一個(gè)大型的“都市ShoppingMall”。鐘樓商圈作為西安市的中央商業(yè)區(qū)，其具備的優(yōu)勢(shì)條件是其他區(qū)域性商圈不可比擬的，該商圈已經(jīng)成為西安市商業(yè)區(qū)域的“名牌”，是西安本土居民、外地旅游者首選的都市旅游景觀。對(duì)比分析商圈名稱東大街騾馬市南大街商圈西大街商圈北大街商圈解放路商圈小寨商圈康復(fù)路商圈城隍廟商圈物業(yè)類型歷來(lái)商業(yè)旺地歷史主題SH0PPINGMALL各類精品商場(chǎng)，檔次懸殊仿古一條街金融行政為主，商業(yè)較少消費(fèi)力轉(zhuǎn)移，客戶群分散中低檔商品批發(fā)市場(chǎng)各類批發(fā)市場(chǎng)聚集地回民聚集地，小吃雜貨為主交通狀況30M寬步行街，較易聚集人群，平面流通良好50M寬交通主道，50M寬交通主道，50M寬交通主道，商業(yè)位置不集中車流較多車流較多路面窄，車輛流通，人行危險(xiǎn)商業(yè)規(guī)模大規(guī)模商業(yè)集中區(qū)域腹地小，發(fā)展空間小大力改造供應(yīng)過(guò)大商業(yè)分布較零散沿街獨(dú)立鋪面，缺乏整體形象商業(yè)氛圍不集中由幾個(gè)市場(chǎng)組合而成，較分散。私人物業(yè)，無(wú)經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)形態(tài)政府行為重點(diǎn)工程商業(yè)范圍多家開發(fā)多家開發(fā)開發(fā)商業(yè)較少，以寫字間較多以租為主多家開發(fā)政府行為重點(diǎn)工程區(qū)域性質(zhì)純商業(yè)區(qū)域商業(yè)、辦公區(qū)域居住辦公商業(yè)居住辦公商業(yè)居住辦公商業(yè)居住商業(yè)居住，商業(yè)居住兼小商業(yè)商業(yè)氛圍統(tǒng)一形象整體推廣各商場(chǎng)形象不統(tǒng)一商業(yè)零散，規(guī)模不統(tǒng)一整體形象不佳，檔次較低各店獨(dú)立，無(wú)整體風(fēng)格較分散較分散商業(yè)氛圍較差，經(jīng)營(yíng)檔次低人流量127020人/天93960人/天60030人/天68730人/天52200人/天52760人/天消費(fèi)群檔次以大眾化消費(fèi)為主體，中高檔次商品中高檔，收入較高群體消費(fèi)工薪階層中低檔消費(fèi)工薪階層中低檔消費(fèi)工薪階層中低檔消費(fèi)本區(qū)域居民及學(xué)生，檔次較低本地及鄰縣小商家，檔次較低重點(diǎn)描述鐘樓商圈表1.1東大街統(tǒng)計(jì)如下：東大街南面北面總計(jì)占該街比例（%）占總比例（%）大型商場(chǎng)1230.880.35中小型商場(chǎng)2461.540.60服裝專賣517812938.1714.92眼鏡店58133.851.51皮鞋專賣1115267.713.01快餐店68144.141.62藥店46103.01.17婚紗攝影照相46103.01.17銀行75123.551.39書店2351.480.58大型賓館2020.590.23招待所2241.180.46各種娛樂(lè)場(chǎng)所149236.802.67首飾金店5272.070.81皮具箱包65113.251.27女士?jī)?nèi)衣3582.370.93網(wǎng)吧1341.180.46醫(yī)院1341.180.46攝影器材0220.590.23美體健身4041.180.46手工藝，禮品5382.360.92化妝品2241.180.46影城0220.590.23超市2020.590.23證券公司2020.590.23飯店2351.480.58郵局0110.30.12航空服務(wù)0220.590.23床上用品0330.750.29首飾清洗加工1010.30.12音像制品37103.01.17印刷復(fù)印1010.30.12樂(lè)器，舞服00000自行車專賣00000保安器材00000鐘表專賣修理00000家具專賣00000賬表文具00000合計(jì)14918933810039.1表1.2西大街統(tǒng)計(jì)如下：西大街南面北面總計(jì)占該街比例（%）占總體比例（%）大型商場(chǎng)0110.370.11中型商場(chǎng)0110.370.11服裝專賣5051.840.55眼鏡店0110.370.11皮鞋專賣3031.100.34快餐店0110.370.11藥店0331.100.34婚紗，攝影00000銀行46104.411.1書店00000大型賓館3031.100.34招待所00000娛樂(lè)休閑1231.100.34首飾金店1010.370.11皮具箱包00000女士?jī)?nèi)衣00000網(wǎng)吧00000醫(yī)院0110.370.11攝影器材1120.740.23美體健身00000工藝，禮品1010.370.11化妝品00000影城00000超市1010.370.11證券公司1010.370.11飯店0110.370.11郵局00000航空服務(wù)00000床上用品00000首飾清洗加工1010.370.11音像制品1010.370.11印刷復(fù)印1404018066.220.8樂(lè)器，舞裝30154516.545.2單車專賣0110.370.11保安器材0220.740.23鐘表專賣0110.370.11家具專賣0110.370.11賬表文具0110.370.11合計(jì)1937927210031.2表1.3南大街統(tǒng)計(jì)如下：南大街東面西面總計(jì)占該街比例（%）占總體比例（%）大型商場(chǎng)0110.970.11中型商場(chǎng)471110.671.21服裝專賣7162322.332.52眼鏡店0221.940.23皮鞋專賣0221.940.23快餐店1121.940.23藥店0333.560.34婚紗，攝影1121.940.23銀行741110.681.21書店00000大型賓館0443.880.45招待所0110.970.11娛樂(lè)場(chǎng)所471110.681.21首飾金店0221.940.23皮具箱包2133.560.34女士?jī)?nèi)衣1121.940.23網(wǎng)吧1010.970.11醫(yī)院0110.970.11攝影器材00000美體健身10000工藝，禮品10000化妝品00000影城00000超市00000證券公司1233.560.34飯店00000郵局00000航空服務(wù)00000床上用品00000首飾清洗加工00000音像制品2010.970.11印刷復(fù)印00000樂(lè)器，舞裝00000單車專賣00000保安器材00000鐘表賣,修0110.970.11家具專賣0110.970.11賬表文具00000畫廊1010.970.11保險(xiǎn)公司2021.940.23餐廳0443.880.45電器專賣0110.970.11合計(jì)366710310012表1.4北大街統(tǒng)計(jì)如下：北大街東面西面總計(jì)占該街比例（%）占總體比例（%）大型商場(chǎng)00000小型商場(chǎng)2687.281.2服裝專賣1343515.232.67眼鏡店0111.330.23皮鞋專賣2463.970.69快餐店0331.980.34藥店3363.970.69婚紗,攝影00000銀行93127.941.39書店93127.281.27大型賓館0110.660.11娛樂(lè)場(chǎng)所0221.330.23皮具箱包0663.970.69女士?jī)?nèi)衣0221.330.23網(wǎng)吧0110.660.11醫(yī)院1121.330.23攝影器材1232.010.34工藝，禮品0116.660.11化妝品00000影城1121.330.23超市00000證券公司0000飯店00000郵局1016.660.11首飾清洗加工00000音像制品2681.330.23印刷復(fù)印00000樂(lè)器，舞服00000單車專賣00000保安器材00000鐘表賣,修00000家具專賣0000.660.11賬表文具1120.660.11畫廊00000保險(xiǎn)公司00000普通餐廳2463.970.69電器專賣1011.330.23手機(jī)通訊3141.980.34樓吧2021.330.23小鋪面013138.611.5小吃店0885.370.93花店0110.660.11合計(jì)4110814910017.48東大街西大街南大街北大街總計(jì)比例（%）大型商場(chǎng)311050.58中小型商場(chǎng)61118263.02服裝專賣1375253720423.67眼鏡店13121171.97皮鞋專賣26326374.29快餐店14123202.32藥店10336222.55婚紗攝影10020121.39銀行12101112455.22書店50012171.97大型賓館2341101.16招待所401050.58娛樂(lè)場(chǎng)所233112394.52首飾金店7120101.16皮具箱包11036202.32網(wǎng)吧401160.70醫(yī)院411280.93攝影器材220370.81美體健身400040.47工藝，禮品8101101.16化妝品400040.47影城200240.47超市210030.35證券公司213060.70飯店510060.70郵局100120.24航空服務(wù)200020.24床上用品300030.35首飾清洗加工110020.24音像制品10128212.43印刷復(fù)印11800018121樂(lè)器，舞服04500455.22單車專賣010010.12保安器材020020.23鐘表賣,修011020.23家具專賣011020.23賬表文具010230.35畫廊001010.12保險(xiǎn)公司002020.23餐廳0046101.16電器專賣001120.23手機(jī)通訊000440.46樓吧000220.23小鋪面00014141.62小吃店000880.93合計(jì)：338272103149862100第三部分：行業(yè)調(diào)查及分析一．服裝行業(yè)調(diào)查形式：采取抽樣上門訪問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查范圍：解放路，長(zhǎng)樂(lè)路人和服裝城，東大街，北大街，南大街，康復(fù)路，浙江村，李家村，文藝路恒興市場(chǎng)等。問(wèn)卷數(shù)量：此次問(wèn)卷調(diào)查共成功訪問(wèn)307人次，收回問(wèn)卷307份，其中無(wú)效問(wèn)卷6份，有效問(wèn)卷301份，有效率98%。具體數(shù)據(jù)如下表：區(qū)域總數(shù)無(wú)效有效比例解放路5034716%長(zhǎng)樂(lè)路人和服裝城8818729%東、北、南大街48-4816%康復(fù)路271269%浙江村、李家村60-6020%文藝南路恒興市場(chǎng)3413310%合計(jì)3076301100%

請(qǐng)問(wèn)您滿不滿意現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況呢？單位：人次區(qū)域答案非常滿意滿意比較滿意不滿意很不滿意合計(jì)解放路-1636447人和服裝城1123041387東、北、南大街-71621448康復(fù)路-1816126浙江村、李家村1102621260文藝南路恒興市場(chǎng)-9915-33合計(jì)2409515014301比例0.7%13.3%31.5%50%4.5%100%以上數(shù)據(jù)反映，回答滿意及非常滿意的只占了14%，回答比較滿意的占31.5%，回答很不滿意及不滿意的達(dá)54.5%。從片區(qū)來(lái)看，除了解放路由于商業(yè)中心往東南方向移動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況普遍較差外，其余片區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況跟總體情況大體一致。由以上數(shù)據(jù)可見目前大部分經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，在調(diào)查中得知其主要原因?yàn)椋阂粸榻?jīng)濟(jì)環(huán)境變化，消費(fèi)力仍未展現(xiàn)；二為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前市場(chǎng)上多為“專業(yè)市場(chǎng)”型態(tài)，雖有“經(jīng)濟(jì)規(guī)?！保珔s會(huì)產(chǎn)生“降價(jià)”的惡性競(jìng)爭(zhēng)，如服裝城、鞋城等。以上顯示消費(fèi)型態(tài)亦在改變，消費(fèi)者缺乏“一次性購(gòu)足”的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。為什么？經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表1（滿意）原因人次比例地段好2216%交通便利53.5%人流量大2619%管理好，市場(chǎng)規(guī)范43%有盈利或能維持生意5943%房?jī)r(jià)或租價(jià)低1712.5%環(huán)境及衛(wèi)生好75%由上題數(shù)據(jù)得出，其中回答非常滿意、滿意、比較滿意的共137人次，占總量的45.5%。由于此次訪問(wèn)均為經(jīng)營(yíng)者，其滿意的理由一是有盈利，能維持生意，占了總量的43%；二是人流量大，能保證生意的穩(wěn)定，占19%；三是地段好，四是房?jī)r(jià)或租價(jià)低，各占16%和12.5%。分析其原因，人流量大及地段好，即會(huì)增加其做生意的機(jī)會(huì)；房?jī)r(jià)或租價(jià)低即其經(jīng)營(yíng)成本低；這都是造成其有盈利，能維持生意的原因。所以這幾個(gè)原因都是相互關(guān)聯(lián)、相輔相成的。經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表2（不滿意）原因人次比例地段差95%人流量小6741%管理差，市場(chǎng)不規(guī)范2213%經(jīng)濟(jì)蕭條、生意難以維持7445%房?jī)r(jià)、租價(jià)或稅收高4527%環(huán)境及衛(wèi)生差1811%市場(chǎng)規(guī)模大、同類市場(chǎng)多，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈3320%消費(fèi)能力太低，賣不起價(jià)錢5232%其它2012%由第一題答案中顯示回答不滿意、非常不滿意的共164人次，占總量的54.5%。其主要原因分析如下：一是經(jīng)濟(jì)蕭條、生意難以維持，占45%的比例；二是消費(fèi)能力太低，賣不起價(jià)錢，占32%；均顯示出消費(fèi)力仍未展現(xiàn)。三是人流量小，占41%；其原因主要是目前大多數(shù)商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一促銷的機(jī)制。一個(gè)好的商城不只是初步的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理就行，還要有“船長(zhǎng)”來(lái)把舵，或者是“統(tǒng)一促銷”的較高層管理機(jī)制才能有效地吸引人。四是房租價(jià)或稅收高，經(jīng)營(yíng)成本高。好地段、人流量大的商場(chǎng)基本上就會(huì)有如此狀況，重點(diǎn)在于經(jīng)營(yíng)者如何經(jīng)營(yíng)，一般毫無(wú)特色的產(chǎn)品就會(huì)有產(chǎn)生如此狀況。所以需要“有特色”、“有設(shè)計(jì)感”的東西才能符合未來(lái)消費(fèi)潮流。五是市場(chǎng)規(guī)模太大或者同類市場(chǎng)太多導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，占20%。主要是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)“單一性”太強(qiáng)，均以單純購(gòu)物形式出現(xiàn)，無(wú)法滿足消費(fèi)者新的消費(fèi)趨勢(shì)。六是物業(yè)管理差，市場(chǎng)不規(guī)范，占13%。物業(yè)管理是投資者及經(jīng)營(yíng)者都十分關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商鋪的租金是多少？元/平方米面積：平方米面積分布一覽表面積范圍數(shù)量比率10㎡以下11739%11—20㎡14448%21—30㎡186%31—40㎡72%41—50㎡41%拒答114%合計(jì)290100%從調(diào)查數(shù)據(jù)得出，目前經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在20平方米以下，占了總量的87%，其余在21平方米以上的只占了9%。租金范圍分布一覽表單位：元/㎡租金范圍數(shù)量比率100元以下6522%101—200元7425%201—300元6421%301—400元289%401—600元4716%601—800元31%800元—1000元31%拒答175%合計(jì)301100%此次調(diào)查的租金大部分在300元/平方米以下，占總量的67%，主要分布在人和服裝城，浙江村、李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)，文藝路恒興市場(chǎng)，其中100元以下的主要在檔次較低的人和服裝城及浙江村、李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)。人和服裝城一樓租金大約在100—200元/㎡之間浙江村、李家村批發(fā)市場(chǎng)、文藝南路恒興市場(chǎng)的租金主要在100—300元/㎡之間康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)的租金大約在200—500元/平方米之間解放路臨街店鋪?zhàn)饨鹬饕?00—600元/㎡之間，店中店的租金主要在300—500元/㎡之間，部分較差位置在200—300元/㎡左右。東大街、南大街、北大街的租金最高，此次訪問(wèn)以店中店（內(nèi)鋪）經(jīng)營(yíng)者為主，其租金主要在400—600元/㎡左右，小部分稍差的在400元以下。請(qǐng)問(wèn)您知道西何家村凱旋城商業(yè)的規(guī)劃嗎？地點(diǎn)答案知道聽說(shuō)過(guò)不知道合計(jì)解放路2311447人和服裝城4404387東、西、北、南大街11162148康復(fù)路181726浙江村、李家村384960恒興市場(chǎng)162733合計(jì)22108171301比率7%36%57%100%由以上數(shù)據(jù)顯示，知道或者聽說(shuō)過(guò)西何家村凱旋城商業(yè)規(guī)劃的占7%，不知道的只占36%?？梢娢骱渭掖鍎P旋城商業(yè)在經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度是較低的，而且他們對(duì)西何家村凱旋城商業(yè)的未來(lái)發(fā)展也非常的并不關(guān)注。證明本項(xiàng)目在推廣明顯不足，并未得到經(jīng)營(yíng)者所關(guān)注。如果以10分為標(biāo)準(zhǔn)，你認(rèn)為以何家村凱旋城商業(yè)的地段能打多少分？區(qū)域分?jǐn)?shù)5678910拒答合計(jì)解放路1-52674447人和服裝城897281122287東、西、南、北大街5581586148康復(fù)路-43963126浙江村、李家村23828712-60恒興市場(chǎng)3641334-33合計(jì)19273511942518301比率6%9%11%40%14%17%3%100%調(diào)查中，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者給西何家村凱旋城商業(yè)這個(gè)地段評(píng)4分以下，其中5—7分的占總量的26%，評(píng)價(jià)在8分以上的占了總量的71%。可見西何家村的地段在人們的心中依然是一個(gè)黃金地段。從第5及第6題的答案中顯示，有72%的人知道西何家村凱旋城商業(yè)并且評(píng)分在5分以上（不含5分）的占91%，表明眾經(jīng)營(yíng)者對(duì)西何家村凱旋城商業(yè)地段的認(rèn)同。那您覺(jué)得西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成良好的影響嗎？區(qū)域會(huì)可能性很大可能性很小不會(huì)拒答或不清楚合計(jì)解放路72628447人和服裝城1740325287東、北、南大街53129148康復(fù)路31553-26浙江村、李家村1224617160恒興市場(chǎng)218112-33合計(jì)4615419748301比率15%51%6%25%3%100%數(shù)據(jù)顯示，只有25%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目對(duì)凱旋城商業(yè)不會(huì)有太大的良好影響，回答可能性很小的只占6%；15%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目對(duì)凱旋城商業(yè)造成良好影響，51%的人認(rèn)為會(huì)造成影響的可能性很大，兩者之和達(dá)66%。認(rèn)為西何家村凱旋城商業(yè)需要包括哪些功能？（基數(shù)301份，可復(fù)選）功能人次比率大型百貨商場(chǎng)165.31%主題商場(chǎng)103.22%超市144.65%餐飲7424.58%酒吧10.33%咖啡廳185.98%電動(dòng)游戲室61.99%醫(yī)藥6621%家居建材20766.77%其它299.63%數(shù)據(jù)顯示，從眾多受訪者的建議中，休閑廣場(chǎng)、主題商場(chǎng)、美食街的比例都超過(guò)了50%；大型百貨商場(chǎng)也接近50%；其次是超市，占41%；再次酒吧、咖啡廳、電動(dòng)游戲室所占比例較少，在20%以上；電影院的建議最少，只占12%。您覺(jué)得在西何家村凱旋城商業(yè)做什么主題最合適？（基數(shù)301份，可復(fù)選）項(xiàng)目人次比率服裝5718.93%鞋3411.29%家電3113.65%家居廣場(chǎng)20769%女裝103.32%男裝62%兒童世界124%流行前線52%綜合性購(gòu)物休閑62%其它82.7%由于此次調(diào)查的基本上都是服裝經(jīng)營(yíng)者，因此建議服裝城的比例較高，另外很多經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為西河家村改造前為建材市場(chǎng)，做家具建材的成功率要高。所占比例不足5%的家電城及家居廣場(chǎng)等，受訪者普遍認(rèn)為原生業(yè)態(tài)是阻礙的一大瓶頸。很多經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到只靠單一的一種行業(yè)很難維持一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)步行街。從第七題的答案中顯示，建議休閑廣場(chǎng)、美食街、酒吧、咖啡廳、電動(dòng)游戲室的均在5%以內(nèi)?？梢娨粋€(gè)集飲食、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的綜合性的商業(yè)必將會(huì)引起各商家及投資者的青睞。果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)購(gòu)買？如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？（如答會(huì)則跳問(wèn)第11項(xiàng)）答案數(shù)量比率會(huì)8127%不會(huì)5318%了解后再定16755%合計(jì)301100%由以上數(shù)據(jù)顯示，回答會(huì)的有27%，了解后再定的有55%，其余18%的人回答不會(huì)買?？梢娚啼伣?jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境比較有信心。從調(diào)查中得知大部分商家顧慮的是關(guān)于價(jià)格高低、如何規(guī)劃以及工期的問(wèn)題，因此多數(shù)抱著觀望的心態(tài)，表示必須了解詳情后才能定。數(shù)據(jù)顯示了解后再定及不會(huì)買的占73%，這些就是我們需要用一個(gè)高水準(zhǔn)的商業(yè)規(guī)劃去說(shuō)服的部分。10、如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？答案數(shù)量比率自營(yíng)16855%投資145%兩者都考慮6622%不會(huì)買5318%合計(jì)301100%以上數(shù)據(jù)顯示，用來(lái)自營(yíng)者占了55%，自營(yíng)投資都考慮的占22%，用來(lái)投資只占5%。因?yàn)榇舜螁?wèn)卷調(diào)查的對(duì)象幾乎都是經(jīng)營(yíng)者，其投資觀念較落后，而且西安較少投資型物業(yè)可讓其參考，所以得出自營(yíng)者居多投資者少的結(jié)果。且從調(diào)查中得知西安大多數(shù)商鋪只是限于出租或買斷3—20年經(jīng)營(yíng)權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，較少出現(xiàn)以產(chǎn)權(quán)交易的商鋪物業(yè)。所以此問(wèn)題中回答會(huì)購(gòu)買的有很大部分意向是買斷5—10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)或者轉(zhuǎn)租權(quán)。如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)租？答案數(shù)量比率會(huì)4615%不會(huì)248%了解后再定13043%合計(jì)20066%有200人回答此問(wèn)題，占總量的66%，其中15%的人表示會(huì)租，43%的人表示了解后再定，表示不會(huì)租的只占8%。因?yàn)槎鄶?shù)經(jīng)營(yíng)者考慮的是買斷短期經(jīng)營(yíng)權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)較為劃算，因此選擇會(huì)租用的較少。從調(diào)查中得出許多經(jīng)營(yíng)者處于一個(gè)觀望心態(tài)，他們非常關(guān)心未來(lái)西何家村凱旋城商業(yè)在投入經(jīng)營(yíng)后能否旺起來(lái)，能否吸引巨大的人流。得多大面積比較合適呢？面積范圍數(shù)量比率10㎡以下2910%11—20㎡6522%21—30㎡16254%31—40㎡196%41—50㎡144.5%51—60㎡82.5%拒絕回答41%合計(jì)301100%超過(guò)50%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為21—30㎡最適合，認(rèn)為11—20㎡最合適的占22%，兩者之和占總量的76%。其次為10㎡以下占10%，31—60㎡的較少，一共占了13%。注：在調(diào)查中經(jīng)營(yíng)者多以目前經(jīng)營(yíng)面積來(lái)對(duì)比，大多數(shù)指的是實(shí)用面積，因此20—50㎡是經(jīng)營(yíng)者最能接受的面積。您覺(jué)得合理的價(jià)格是多少呢？--元/平方米價(jià)格范圍數(shù)量比率10000元以下82．65%10000—20000元113．65%20000—30000元31%合計(jì)227．3%此問(wèn)題回答人次只有22人，主要原因是西安較少商業(yè)物業(yè)出售，大部經(jīng)營(yíng)者只有買斷3—20年經(jīng)營(yíng)權(quán)或者轉(zhuǎn)租權(quán)的概念，而并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)交易的概念，因此此問(wèn)題答案不具參考性。且在調(diào)查中得知大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)買斷使用權(quán)心存顧慮，主要原因是覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，且買斷短期經(jīng)營(yíng)權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)自由性較強(qiáng)，如經(jīng)營(yíng)不善可及時(shí)退出。因此本項(xiàng)目推售前期的關(guān)于本項(xiàng)目國(guó)際級(jí)規(guī)劃、全新的經(jīng)營(yíng)理念、投資分析等系列媒體報(bào)導(dǎo)十分重要。使買家對(duì)本項(xiàng)目充滿信心，能有效的促進(jìn)銷售。13、您覺(jué)得合理的租金是多少呢？--元/平方米租金范圍數(shù)量比率100元以下155%101—200元6220%201—300元7425%301—400元134%401—500元3813%501—600元62%601—800元93%801—1000元72%1000元以上93%拒絕或不清楚6823%合計(jì)301100%總共有77%的人回答了此問(wèn)題，其中回答在300元/平方米以下的占50%，301—500元/平方米的占17%，500元/平方米以上的占10%。調(diào)查中經(jīng)營(yíng)者所關(guān)心的是西何家村凱旋城商業(yè)投入經(jīng)營(yíng)之后能否吸引那么多人流，所關(guān)心的是以后如何規(guī)劃、如何經(jīng)營(yíng)，所關(guān)心的是他們的經(jīng)營(yíng)成本，因此他們習(xí)慣以目前所經(jīng)營(yíng)鋪位的租金以及目前所經(jīng)營(yíng)地段的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)成本來(lái)作比較。注：調(diào)查中商家均以所調(diào)查區(qū)域臨街鋪面作參考值問(wèn)您有沒(méi)有興趣繼續(xù)了解西何家村凱旋城商業(yè)的詳細(xì)情況？答案數(shù)量比率有17257%沒(méi)有217%看情況再定10836%合計(jì)301100%以上數(shù)據(jù)反映表示沒(méi)有興趣進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的詳細(xì)情況只占7%，而57%的商鋪經(jīng)營(yíng)者表示有興趣進(jìn)一步了解，還有36%的人回答看情況再定，抱著觀望的態(tài)度。57%的有興趣者及36%的看情況再定者共93%的受訪者需要我們定期的保持聯(lián)系，以確保其對(duì)本項(xiàng)目的了解，不至于因工期而淡化對(duì)本項(xiàng)目的興趣。小結(jié)經(jīng)營(yíng)狀況目前大部分經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，在調(diào)查中得知其主要原因?yàn)椋阂粸榻?jīng)濟(jì)環(huán)境變化，經(jīng)濟(jì)蕭條、生意難以維持，消費(fèi)能力太低，賣不起價(jià)錢，消費(fèi)力仍未展現(xiàn)。二為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前市場(chǎng)上多為“專業(yè)市場(chǎng)”型態(tài)，雖有“經(jīng)濟(jì)規(guī)?！?，但卻會(huì)產(chǎn)生“降價(jià)”的惡性競(jìng)爭(zhēng)，如服裝城、鞋城等，而且“單一性”太強(qiáng)，均以單純購(gòu)物形式出現(xiàn)，無(wú)法滿足消費(fèi)者新的消費(fèi)趨勢(shì)。三是目前大多數(shù)商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一促銷的機(jī)制，人流量減少。四是物業(yè)管理差，市場(chǎng)不規(guī)范。以上顯示消費(fèi)型態(tài)亦在改變，消費(fèi)者缺乏“一次性購(gòu)足”的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)面積目前經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在20平方米以下，占了總量的87%，其余在21平方米以上的只占了9%。租金范圍此次調(diào)查的租金大部分在300元/平方米以下，占總量的67%，主要分布在人和服裝城，浙江村、李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)，文藝路恒興市場(chǎng)，其中100元以下的主要在檔次較低的人和服裝城及浙江村、李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)。人和服裝城一樓租金大約在100—200元/㎡之間浙江村、李家村批發(fā)市場(chǎng)、文藝南路恒興市場(chǎng)的租金主要在100—300元/㎡之間康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)的租金大約在200—500元/平方米之間解放路臨街店鋪?zhàn)饨鹬饕?00—600元/㎡之間，店中店的租金主要在300—500元/㎡之間，部分較差位置在200—300元/㎡左右。東大街、南大街、北大街的租金最高，此次訪問(wèn)以店中店（內(nèi)鋪）經(jīng)營(yíng)者為主，其租金主要在400—600元/㎡左右，小部分稍差的在400元以下。知名度有72%的人知道何家村凱旋城商業(yè)并且評(píng)分在5分以下（不含5分）的占91%。證明何家村凱旋城商業(yè)在服裝類經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度并不高，但他們?nèi)詫?duì)何家村凱旋城商業(yè)的未來(lái)發(fā)展也非常的關(guān)注。證明本項(xiàng)目在原業(yè)態(tài)的效應(yīng)。表明眾經(jīng)營(yíng)者對(duì)何家村凱旋城商業(yè)地段的認(rèn)同?？梢姾渭掖鍎P旋城商業(yè)雖然偏離商圈，在人們的心中依然是一個(gè)黃金地段。但是投入經(jīng)營(yíng)后的管理、扶持及人流引動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目有很大的影響。規(guī)劃建議很多經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到只靠單一的一種行業(yè)很難維持一個(gè)較大規(guī)模的商業(yè)。建議保持原業(yè)態(tài)的達(dá)到60%以上，建議休閑廣場(chǎng)、美食街的僅在5%左右，建議酒吧、咖啡廳、電動(dòng)游戲室的均超過(guò)10%左右。可見一個(gè)集飲食、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的綜合性的商業(yè)必將會(huì)引起各商家、投資者以及日后消費(fèi)者的青睞。投資觀念西安大多數(shù)商鋪只是限于出租或買斷3—20年經(jīng)營(yíng)權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，較少出現(xiàn)以產(chǎn)權(quán)交易的商鋪物業(yè)。許多商家已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變觀念，開始接受租不如買的觀點(diǎn)。大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)買斷使用權(quán)心存顧慮，主要原因是覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，且買斷短期經(jīng)營(yíng)權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)自由性較強(qiáng)，如經(jīng)營(yíng)不善可及時(shí)退出。因此本項(xiàng)目推出前期的關(guān)于本項(xiàng)目規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、投資分析等系列媒體報(bào)導(dǎo)將十分重要。使買家對(duì)本項(xiàng)目充滿信心，能有效的促進(jìn)本項(xiàng)目的運(yùn)作。機(jī)會(huì)點(diǎn)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境比較有信心。從調(diào)查中得知大部分商家顧慮的是關(guān)于價(jià)格高低、如何規(guī)劃以及工期的問(wèn)題，因此多數(shù)抱著觀望的心態(tài)，表示必須了解詳情后才能定。數(shù)據(jù)顯示了解后再定及不會(huì)買的占73%，這些就是我們需要規(guī)劃一個(gè)“主題商業(yè)”、全新的經(jīng)營(yíng)模式去說(shuō)服的部分。沒(méi)有興趣進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的詳細(xì)情況只占7%，而57%的商鋪經(jīng)營(yíng)者表示有興趣進(jìn)一步了解，還有36%的人回答看情況再定，抱著觀望的態(tài)度。57%的有興趣者及36%的看情況再定者共93%的受訪者需要我們定期的保持聯(lián)系，以確保其對(duì)本項(xiàng)目的了解，不至于因工期而淡化對(duì)本項(xiàng)目的興趣。二．電子行業(yè)調(diào)查背景：目前西安電子行業(yè)主要集中在雁塔路電子一條街，高新區(qū)西部電子商城，交大電腦城及電子大樓等地區(qū)。本次調(diào)查主要選取了目前經(jīng)營(yíng)比較成功的雁塔路電子一條街及經(jīng)營(yíng)較差的西部電子商城為調(diào)查目標(biāo)。雁塔路電子一條街自友誼路與雁塔路交匯處起至南二環(huán)路，一共約140間臨街店鋪，其中電腦專賣、打印機(jī)專賣、復(fù)印機(jī)專賣、軟件等電子行業(yè)共有99間，約占據(jù)了臨街店鋪的71%。其中還有軟件科技廣場(chǎng)（約1000㎡）、紅樓科技廣場(chǎng)（兩層約1500㎡）、東新科技貿(mào)易中心A樓（兩層約2000㎡）、B樓（三層共約5500㎡）、C樓（兩層約2000㎡）、賽格電腦城（三層約6000㎡），因此在經(jīng)營(yíng)面積來(lái)看，雁塔路電子一條街的電子行業(yè)幾乎占據(jù)了90%以上。而且目前經(jīng)營(yíng)狀況也普遍比較理想。高新區(qū)西部電子商城位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)電子一路，主體建筑面積32576平方米，經(jīng)營(yíng)面積24000平方米，可容納柜臺(tái)、商鋪1300多個(gè)，是目前中國(guó)西部規(guī)模最大、檔次最高的電子交易場(chǎng)所。其目前負(fù)一樓主要經(jīng)營(yíng)電子元器件、儀器儀表、圖書音像、洋快餐（KFC）等，一樓主營(yíng)通訊產(chǎn)品、品牌電腦、外設(shè)、耗材、電子產(chǎn)品等，二樓主營(yíng)電腦裝機(jī)、軟件、耗材、電子產(chǎn)品、通訊、音像等，三樓主營(yíng)通訊器材、電子元器件、網(wǎng)吧、休閑區(qū)、辦公區(qū)等。目前除二樓由于經(jīng)營(yíng)品種齊全經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較理想以及三樓網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)比較火暴外，其它樓層經(jīng)營(yíng)狀況均不理想。調(diào)查形式：采取抽樣上門訪問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查范圍：雁塔路電子一條街、高新區(qū)西部電子商城問(wèn)卷數(shù)量：此次問(wèn)卷調(diào)查共成功訪問(wèn)200人次，收回問(wèn)卷185份，（其中15份給西部電子商城保安沒(méi)收），其中無(wú)效問(wèn)卷8份，有效問(wèn)卷178份，有效率94%。具體數(shù)據(jù)如下表：區(qū)域總數(shù)無(wú)效有效比例雁塔路電子一條街120411665%高新區(qū)西部電子商城6536235%合計(jì)1858178100%

請(qǐng)問(wèn)您滿不滿意現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況呢？單位：人次區(qū)域答案非常滿意滿意比較滿意不滿意很不滿意合計(jì)雁塔路電子一條街22646382118高新區(qū)西部電子商城262030662合計(jì)43266688178比例21837385100%以上數(shù)據(jù)反映，回答滿意及非常滿意的只占20%，而且大部分是雁塔路電子街經(jīng)營(yíng)者的答案；回答比較滿意的占37%，回答很不滿意及不滿意的占43%。在表格的數(shù)據(jù)中可以看到，雁塔路電子街的經(jīng)營(yíng)者比較滿意目前的經(jīng)營(yíng)狀況，西部電子商城的經(jīng)營(yíng)狀況比較不理想。

16、為什么？經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表1（共有102人回答比較滿意或滿意或非常滿意）原因雁塔路高新區(qū)合計(jì)比例收入不錯(cuò)、有盈利4084847%地段好202020%人流量大141414%管理好，市場(chǎng)規(guī)范101010%環(huán)境及衛(wèi)生好6202625%由上題數(shù)據(jù)得出，其中回答非常滿意、滿意、比較滿意的共102人次，占總量的57%。其滿意的理由一是收入不錯(cuò)有盈利，占了總量的47%；二是地段好，占20%；人流量大，能保證生意的穩(wěn)定，占14%；管理好，市場(chǎng)規(guī)范占10%，環(huán)境及衛(wèi)生好占25%。其中收入不錯(cuò)的答案主要來(lái)自雁塔路，地段好、人流量大、管理好的答案全部來(lái)自雁塔路，只有環(huán)境好的答案主要來(lái)自西部電子商城。可見西部電子商城雖然環(huán)境比雁塔路大有改善，但雁塔路早已形成的商業(yè)氣氛是其無(wú)法比擬的，雁塔路的經(jīng)營(yíng)狀況比西部電子商城理想很多。經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表2（共有76人回答不滿意或非常不滿意）原因雁塔路高新區(qū)合計(jì)比例生意差16304660%房?jī)r(jià)、租價(jià)或稅收高6202634%管理差，市場(chǎng)不規(guī)范12102229%人流量小10223242%環(huán)境及衛(wèi)生差8811%市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈121216%大環(huán)境差62811%淡季1642026%由第一題答案中顯示回答不滿意、非常不滿意的共76人次，占總量的43%。其主要原因分析如下：一是生意差，占60%的比例；二是人流量小，占42%；三是費(fèi)用高，占34%；此三個(gè)答案主要來(lái)自西部電子商城，三個(gè)答案均是相輔相成的，人流量小，不能保證穩(wěn)定生意，導(dǎo)致生意差，費(fèi)用高，經(jīng)營(yíng)成本高，導(dǎo)致盈利小。部分經(jīng)營(yíng)者由于目前進(jìn)入淡季，也對(duì)目前經(jīng)營(yíng)狀況不是很滿意。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的答案均來(lái)自雁塔路電子街，市場(chǎng)形成了一定的規(guī)模，必然會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這也反映了雁塔路電子街目前的經(jīng)營(yíng)狀況較西部電子商城要理想得多。

請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商鋪的租金是多少？元/平方米面積：平方米面積分布一覽表面積范圍數(shù)量比率10㎡以下7643%11—20㎡6838%21—30㎡2012%50—80㎡42%80—100㎡42%100㎡以上63%合計(jì)178100%從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在20平方米以下，占了總量的81%，其余在21—30平方米以上的占了12%。其余的7%在50平方米以上。在西部電子商城及雁塔路電子街的電子城內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)模式以柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)為主，面積大部分在10㎡以下；其次為隔斷商鋪，面積稍大，大部分在10—30㎡之間；部分品牌專賣店需求較大面積，因此面積在50㎡以上。雁塔路臨街商鋪大部分為品牌專賣，面積以20—50㎡為主。租金范圍分布一覽表單位：元/㎡租金范圍雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率100元以下14-148%101—200元48287643%201—300元12284023%301—400元16-169%401—500元8-84%拒答1862413%合計(jì)11662178100%100元/㎡以下的為雁塔路電子街商城內(nèi)的2—3F柜臺(tái)及商鋪。雁塔路電子街商城內(nèi)1—2F的柜臺(tái)及商鋪?zhàn)饨馂?00—300元/㎡雁塔路臨街商鋪?zhàn)饨鹬饕?00—500元/㎡之間。西部電子商城的租金為100—300元/㎡，大部分為100—200元/㎡。請(qǐng)問(wèn)您知道何家村凱旋城商業(yè)的規(guī)劃嗎？地點(diǎn)答案知道聽說(shuō)過(guò)不知道合計(jì)雁塔路84860116西部電子商城14242462合計(jì)227284178比率12%41%47%100%

由以上數(shù)據(jù)顯示，知道何家村凱旋城商業(yè)規(guī)劃的只占12%，聽說(shuō)過(guò)的占41%，不知道的占47%?？梢姾渭掖鍎P旋城商業(yè)在電子行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度并不是非常的高，還有接近一半的人并不知道本項(xiàng)目。主要因?yàn)楹渭掖鍎P旋城商業(yè)對(duì)電子行業(yè)的忽視造成，電子行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)何家村凱旋城商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)比較陌生，因此對(duì)其并不是非常關(guān)注。

那您覺(jué)得西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成良好的影響嗎？區(qū)域會(huì)可能性很大可能性很小不會(huì)拒答或不清楚合計(jì)雁塔路413221211116西部電子商城2115716362合計(jì)624728374178比率35%26%16%21%2%100%數(shù)據(jù)顯示，有21%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)不會(huì)有影響，回答可能性很小的占16%；35%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成影響，26%的人認(rèn)為會(huì)造成影響的可能性很大，兩者之和達(dá)61%?；卮鸩粫?huì)或者可能性很小的主要認(rèn)為沒(méi)影響或者影響不大的因素同上次調(diào)查結(jié)果相似，均認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局是不同的性質(zhì)。如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)購(gòu)買？如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？（如答會(huì)則跳問(wèn)第8項(xiàng)）答案雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率會(huì)8243211%不會(huì)48166436%了解后再定60349453%合計(jì)11662178100%由以上數(shù)據(jù)顯示，回答會(huì)的有11%，了解后再定的有53%，其余36%的人回答不會(huì)買。處于觀望心態(tài)的經(jīng)營(yíng)者占了一半以上。從調(diào)查中得知大部分商家顧慮的是關(guān)于價(jià)格高低、經(jīng)營(yíng)成本及如何規(guī)劃等問(wèn)題，因此多數(shù)抱著觀望的心態(tài)，表示必須了解詳情后才能定。高新區(qū)答會(huì)買的較多，是因?yàn)橐呀?jīng)吃過(guò)人流量少的虧，雁塔路較少則是因?yàn)槟壳吧夂米?，不可能離開。但了解后再定雁塔路有60組，證明這群人有錢做投資，多數(shù)處于觀望心態(tài)。21、如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？答案雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率自營(yíng)42287039%投資2242%兩者都考慮24164023%不會(huì)買48166436%合計(jì)11662178100%以上數(shù)據(jù)顯示，用來(lái)自營(yíng)者占了39%，自營(yíng)投資都考慮的占23%，用來(lái)投資只占2%。此答案與上次調(diào)查答案有相似之處，自營(yíng)者占了大部分，投資客占了極小一部分。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者非常的小心，讓其買斷幾十年的產(chǎn)權(quán)他們會(huì)有所顧慮，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，商家會(huì)被綁死，萬(wàn)一市場(chǎng)做不起來(lái)就不能脫身，因此他們是以租為主。如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)租？答案雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率會(huì)68148%不會(huì)38185632%了解后再定723610860%合計(jì)11662178100%其中8%的人表示會(huì)租，60%的人表示了解后再定，表示不會(huì)租的占32%。經(jīng)營(yíng)者以租為主，但在本題答案中選擇會(huì)租的卻很少，因?yàn)楹芏嘟?jīng)營(yíng)者處于一個(gè)觀望心態(tài)，他們非常關(guān)心未來(lái)西何家村凱旋城商業(yè)在投入經(jīng)營(yíng)以后能否作旺，能否能吸引巨大的人流，而且還是吸引不一樣的人流，如果做電子行業(yè)能否做得起來(lái)，他們普遍對(duì)此還缺乏信心，因此回答了解后再定的占了相當(dāng)大的比例。

您覺(jué)得多大面積比較合適呢？面積范圍雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率10㎡以下18-1810%11—20㎡36306637%21—30㎡30164626%31—40㎡82106%41—50㎡8-84%51—100㎡4263%拒絕回答12122414%合計(jì)11662178100%超過(guò)60%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為11—30㎡最適合，其次為10㎡以下占10%，31㎡以上的占了較小的比例，因?yàn)殡娮有袠I(yè)除品牌電腦需求較大面積外，其它均所需面積較小，通常以10㎡以下的柜臺(tái)居多，搭配11—30㎡的商鋪，適合電子產(chǎn)品、電腦、打印機(jī)等專賣的需求。

您覺(jué)得合理的價(jià)格是多少呢？--元/平方米本題遇到與上次同樣的問(wèn)題，普遍經(jīng)營(yíng)者都沒(méi)有購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)的概念，因此其答案均不具參考性。您覺(jué)得合理的租金是多少呢？--元/平方米注：調(diào)查中商家均以臨街鋪面作參考值租金范圍雁塔路高新區(qū)數(shù)量比率100元以下12102212%101—200元28204827%201—300元38266436%301—400元104148%401—600元8-84%601—800元2-21%801—1000元82106%1000元以上10-106%合計(jì)11662178100%從本題答案與第3題的答案對(duì)比可以看出，經(jīng)營(yíng)者原經(jīng)營(yíng)商鋪的租金集中在101—300元/㎡之間，占了66%，而本題答案中建議合理租金在101—300元/㎡的占63%，非常接近，也就是說(shuō)經(jīng)營(yíng)者會(huì)以目前的經(jīng)營(yíng)成狀況來(lái)比較。調(diào)查中經(jīng)營(yíng)者所關(guān)心的是西何家村凱旋城商業(yè)以后如何規(guī)劃、如何經(jīng)營(yíng)，所關(guān)心的是他們的經(jīng)營(yíng)成本，因此他們習(xí)慣以目前所經(jīng)營(yíng)鋪位的租金以及目前所經(jīng)營(yíng)地段的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)成本來(lái)作比較，普遍認(rèn)為目前的經(jīng)營(yíng)成本（租金）已經(jīng)是合理的價(jià)位了，再高他們就比較難以接受。部分建議租金較高的經(jīng)營(yíng)者比較熟悉西何家村凱旋城商業(yè)，認(rèn)為西何家村凱旋城商業(yè)的租金要高很多，但并不代表他們會(huì)去那里以這么高的租金來(lái)經(jīng)營(yíng)電子行業(yè)。請(qǐng)問(wèn)您有沒(méi)有興趣繼續(xù)了解西何家村凱旋城商業(yè)的詳細(xì)情況？答案雁塔路高新區(qū)合計(jì)比率有24204425%沒(méi)有1261810%看情況再定803611665%合計(jì)11662178100%以上數(shù)據(jù)反映表示沒(méi)有興趣進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的詳細(xì)情況只占10%，而25%的商鋪經(jīng)營(yíng)者表示有興趣進(jìn)一步了解，還有65%的人回答看情況再定，抱著觀望的態(tài)度。小結(jié)經(jīng)營(yíng)狀況從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，雁塔路電子一條街是早期自發(fā)形成的電子一條街，雖然購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差，但其大部分經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)有部分固定的客源，而且為人們所熟悉，人流量比較大，為大量大專院校所包圍等等因素保證了其比較穩(wěn)定的生意，因此經(jīng)營(yíng)狀況比較理想。高新區(qū)西部電子商城硬件設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境良好，但由于地理位置偏僻，目前高新區(qū)還未發(fā)展成熟，人煙稀少，而且管理不當(dāng)?shù)纫蛩?，在短期?nèi)其經(jīng)營(yíng)狀況還是會(huì)相對(duì)較差。經(jīng)營(yíng)面積在西部電子商城及雁塔路電子街的電子城內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)模式以柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)為主，面積大部分在10㎡以下；其次為隔斷商鋪，面積稍大，大部分在10—30㎡之間；部分品牌專賣店需求較大面積，因此面積在50㎡以上。雁塔路臨街商鋪大部分為品牌專賣，面積以20—50㎡為主。租金范圍100元/㎡以下的為雁塔路電子街商城內(nèi)的2—3F柜臺(tái)及商鋪。雁塔路電子街商城內(nèi)1—2F的柜臺(tái)及商鋪?zhàn)饨馂?00—300元/㎡雁塔路臨街商鋪?zhàn)饨鹬饕?00—500元/㎡之間。西部電子商城的租金為100—300元/㎡，大部分為100—200元/㎡。知名度知道西何家村凱旋城商業(yè)規(guī)劃的只占12%，聽說(shuō)過(guò)的占41%，不知道的占47%?？梢娢骱渭掖鍎P旋城商業(yè)在電子行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度并不是非常的高，還有接近一半的人并不知道本項(xiàng)目。主要因?yàn)槲骱渭掖鍎P旋城商業(yè)原為家居建材，電子行業(yè)經(jīng)營(yíng)者以為拆了重建還是做家具建材，因此對(duì)其并不是非常關(guān)注。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有21%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)不會(huì)有影響，回答可能性很小的只占16%；35%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成影響，26%的人認(rèn)為會(huì)造成影響的可能性很大，兩者之和達(dá)61%?；卮鸩粫?huì)或者可能性很小的主要認(rèn)為沒(méi)影響或者影響不大的因素同上次調(diào)查結(jié)果相似，均認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目與凱旋城商業(yè)是不同的地段，是不同的性質(zhì)。雁塔路電子一條街、西部電子商城、交大電腦城、城內(nèi)的國(guó)美電器城二樓電腦專賣、各大商場(chǎng)內(nèi)的電腦專賣等都是日后的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大部分經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為西何家村凱旋城商業(yè)經(jīng)營(yíng)電子行業(yè)還是有一定的困難，一是租金高，經(jīng)營(yíng)成本高，二是西何家村凱旋城商業(yè)原為家具建材，如做電子行業(yè)在那里不如在雁塔路或者其它地方有知名度，三是只能做零售，較難做到批發(fā)客源，靠零售較難維持生意。投資觀念大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)買斷使用權(quán)心存顧慮，主要原因是覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，且買斷短期經(jīng)營(yíng)權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)或者租用商鋪?zhàn)杂尚暂^強(qiáng)，如經(jīng)營(yíng)不善可及時(shí)退出。機(jī)會(huì)點(diǎn)在問(wèn)到經(jīng)營(yíng)者如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話您會(huì)不會(huì)買或者是會(huì)不會(huì)租時(shí)，答案是會(huì)及了解后定的均在60%以上?？梢姶蟛糠纸?jīng)營(yíng)者對(duì)西何家村凱旋城商業(yè)還是有著很大的期待心理的。因此，我們?nèi)绾斡梦覀兊囊?guī)劃、我們的定位來(lái)吸引眾多的經(jīng)營(yíng)者，以及我們用什么樣的媒體手法來(lái)引導(dǎo)其投資本項(xiàng)目都是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。家電行業(yè)調(diào)查背景：本次問(wèn)卷調(diào)查主要針對(duì)家電及輕工業(yè)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們包括：秦林商業(yè)街（家電、五金一條街）、萬(wàn)年家電市場(chǎng)、和信家電批發(fā)市場(chǎng)、金海市場(chǎng)、輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)五個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，集中分布于長(zhǎng)樂(lè)路北側(cè)。目的在于了解西安市家電及輕工業(yè)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以及了解經(jīng)營(yíng)者對(duì)西何家村凱旋城商業(yè)未來(lái)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的意見及建議。以上五家專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)共有獨(dú)立鋪位2028間，其中，秦林商業(yè)街有152間以批發(fā)家電、五金為主，萬(wàn)年家電市場(chǎng)有210間以批發(fā)家電及燈飾為主，和信家電批發(fā)市場(chǎng)共計(jì)516間，以批發(fā)家電為主，金海市場(chǎng)、輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)以日用品、家電及其他輕工業(yè)品為主，分別有：294、856間。調(diào)查形式：采取抽樣上門訪問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查范圍：秦林商業(yè)街（家電、五金一條街）、萬(wàn)年家電市場(chǎng)、和信家電批發(fā)市場(chǎng)、金海市場(chǎng)、輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)問(wèn)卷數(shù)量：此次問(wèn)卷調(diào)查共成功訪問(wèn)223人次，收回問(wèn)卷223份，其中無(wú)效問(wèn)卷11份，有效問(wèn)卷212份，有效率95%。具體數(shù)據(jù)如下表：項(xiàng)目地點(diǎn)總數(shù)無(wú)效有效比例秦林商業(yè)街40-4019%萬(wàn)年家電市場(chǎng)40-4019%和信家電批發(fā)市場(chǎng)40-4019%輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)81117033%金海市場(chǎng)22-2210%合計(jì)22311212100%

請(qǐng)問(wèn)您滿不滿意現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況呢？單位：人次答案地點(diǎn)非常滿意滿意比較滿意不滿意很不滿意合計(jì)秦林商業(yè)街-41620-40萬(wàn)年家電市場(chǎng)262012-40和信家電批發(fā)市場(chǎng)--1226240輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)-81546270金海市場(chǎng)-4414-22合計(jì)222661184212比例1%10%31%56%2%100%以上數(shù)據(jù)反映，回答滿意及非常滿意的只占11%；回答比較滿意的占31%，回答很不滿意及不滿意的占58%。這五個(gè)市場(chǎng)同屬一個(gè)片區(qū)，緊挨在一塊，雖有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，但必然導(dǎo)致市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。目前從總體情況來(lái)看，幾個(gè)市場(chǎng)屬早期的輕工市場(chǎng)人流量最大，生意最理想，其租金稅收也是最高的，因此導(dǎo)致很多經(jīng)營(yíng)不善的經(jīng)營(yíng)者意見較大。其次是秦林商業(yè)街，因其全為臨街商鋪占了一定的優(yōu)勢(shì)。其它幾個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況均相對(duì)較差。在表格的數(shù)據(jù)中可以看到，和信家電批發(fā)市場(chǎng)、輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)及金海市場(chǎng)回答不滿意的占了較高的比例，生意差、費(fèi)用高是主要的理由，這在下題的答案中有詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析。為什么？經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表1（共有90人回答比較滿意或滿意或非常滿意）地點(diǎn)原因秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比例生意不錯(cuò)、有盈利6841463842%地段好42-6-1213%人流量大42-8-1416%管理好，市場(chǎng)規(guī)范-22--44%租金費(fèi)用低2467%拒絕回答6128623438%由上題數(shù)據(jù)得出，其中回答非常滿意、滿意、比較滿意的共90人次，占總量的42%。收入不錯(cuò)、有盈利占了總量的42%，這一點(diǎn)永遠(yuǎn)是經(jīng)營(yíng)者滿意現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況的最重要的理由，因?yàn)檫@是關(guān)系到其最切身的利益所在；二是地段好，人流量大，各占13%及16%；認(rèn)為租金低的只有6組，認(rèn)為管理好，市場(chǎng)規(guī)范只有4組。經(jīng)營(yíng)狀況原因一覽表2（共有122人回答不滿意或非常不滿意）地點(diǎn)原因秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比例生意差64163446452%房?jī)r(jià)、租價(jià)或稅收高-23243831%人流量小-264-1210%市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈-226-108%消費(fèi)能力低-2214-1815%淡季6-81022621%市場(chǎng)不景氣大環(huán)境差--121483428%管理差，市場(chǎng)不規(guī)范--64-108%拒絕回答1262222420%由第一題答案中顯示回答不滿意、非常不滿意的共122人次，占總量的58%。其主要原因分析如下：一是生意差，超過(guò)一半的不滿受訪者提到了這一點(diǎn)；二是租金及稅收高，占31%，此答案大部分來(lái)自輕工市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；三是市場(chǎng)不景氣，大環(huán)境不好，導(dǎo)致購(gòu)買能力低，占28%；還有21%的人提到由于目前是淡季，主要由于天氣開始炎熱，人流逐漸減少，所以生意差強(qiáng)人意，盈利小?？梢娺@種惡劣的消費(fèi)環(huán)境已經(jīng)逐漸被要求日益提高的消費(fèi)者所排斥。29、請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商鋪的租金是多少？元/平方米面積：平方米面積分布一覽表地點(diǎn)面積范圍秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比率10㎡以下26-122046229%11—20㎡142624461412458%21—30㎡-6-4-105%31—40㎡-42-4105%41—50㎡-42--63%合計(jì)4040407022212100%從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在20平方米以下，占了總量的87%，其余在21—50平方米之間的占了13%。由于該片區(qū)以小家電為主，所以經(jīng)營(yíng)面積都較小，部分電器品牌專賣店面積稍微大一些。租金范圍分布一覽表單位：元/㎡地點(diǎn)租金范圍秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比率100元以下-4016-46028%101—200元14-241085627%201—300元26--28106430%301—400元18-188%401—500元14-147%合計(jì)4040407022212100%秦林商業(yè)街的租金在150—300元/平方米之間萬(wàn)年家電市場(chǎng)位置偏僻，經(jīng)營(yíng)狀況最差，租金屬該片區(qū)最低，一樓租金在75—80元/平方米之間；二樓開店率極低，租金才25元/平方米。和信家電批發(fā)市場(chǎng)一樓租金在100—180元/平方米之間，二樓租金在70—120元之間。輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)由于目前經(jīng)營(yíng)狀況最理想，租金也最高，較差位置的租金在120—200元/平方米之間，中等位置的租金在200—300元/平方米之間，較好位置的租金在300—500元/平方米之間。金海市場(chǎng)較好位置租金在150—300/平方米元之間，較差位置租金在70—150元/平方米之間。

請(qǐng)問(wèn)您知道西何家村凱旋城商業(yè)的規(guī)劃嗎？答案地點(diǎn)知道聽說(shuō)過(guò)不知道合計(jì)秦林商業(yè)街-122840萬(wàn)年家電市場(chǎng)283040和信家電批發(fā)市場(chǎng)283040輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)18322070金海市場(chǎng)410822合計(jì)2670116212比例12%33%55%100%由以上數(shù)據(jù)顯示，知道西何家村凱旋城商業(yè)規(guī)劃的并不多，只占12%，聽說(shuō)過(guò)的占33%，不知道占了55%。可見西何家村凱旋城商業(yè)在家電行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度也不是非常的高，還有超過(guò)一半的人并不知道本項(xiàng)目。主要原因同其它行業(yè)的調(diào)查結(jié)果一樣，因此對(duì)其并不是非常關(guān)注。因此本項(xiàng)目的媒體宣傳還需加強(qiáng)。31、如果西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成良好影響嗎？答案區(qū)域會(huì)可能性很大可能性很小不會(huì)合計(jì)秦林商業(yè)街121071140萬(wàn)年家電市場(chǎng)12841640和信家電批發(fā)市場(chǎng)1898540輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)292118270金海市場(chǎng)984122合計(jì)80564135212比率38%26%19%17%100%數(shù)據(jù)顯示，只有17%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)不會(huì)有影響，回答可能性很小的占19%；38%的人認(rèn)為西何家村改造項(xiàng)目會(huì)對(duì)凱旋城商業(yè)造成影響，26%的人認(rèn)為會(huì)造成影響的可能性很大，兩者之和達(dá)64%。原因與上次調(diào)查結(jié)果一樣。回答不會(huì)或者可能性很小的主要認(rèn)為沒(méi)影響或者影響不大的因素與其他行業(yè)相同。如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)購(gòu)買？如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？（如答會(huì)則跳問(wèn)第8項(xiàng)）答案區(qū)域會(huì)不會(huì)了解后再定合計(jì)秦林商業(yè)街2102840萬(wàn)年家電市場(chǎng)-162440和信家電批發(fā)市場(chǎng)-83240輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)10263470金海市場(chǎng)-14822合計(jì)1274126212比率6%35%59%100%由以上數(shù)據(jù)顯示，回答會(huì)的只有6%，了解后再定的有59%，其余35%的人回答不會(huì)買。處于觀望心態(tài)的經(jīng)營(yíng)者接近六成。從調(diào)查中得知大部分家電行業(yè)經(jīng)營(yíng)者顧慮的是西何家村改造前原為家居建材市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)家電行業(yè)能否經(jīng)營(yíng)得起來(lái)，能否有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力與各大商場(chǎng)一爭(zhēng)高下。他們?nèi)缤郧暗恼{(diào)查一樣會(huì)關(guān)心價(jià)格高低、經(jīng)營(yíng)成本及如何規(guī)劃等問(wèn)題，因此多數(shù)抱著觀望的心態(tài)，表示必須了解詳情后才能定。33、如購(gòu)買是自營(yíng)還是投資？答案區(qū)域自營(yíng)投資兩者都考慮不會(huì)買合計(jì)秦林商業(yè)街20-101040萬(wàn)年家電市場(chǎng)14281640和信家電批發(fā)市場(chǎng)26-6840輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)302122670金海市場(chǎng)6-21422合計(jì)9643874212比率45%2%18%35%100%以上數(shù)據(jù)顯示，用來(lái)自營(yíng)者占了45%，自營(yíng)投資都考慮的占18%，用來(lái)投資只占2%。此答案與以前調(diào)查答案接近，自營(yíng)者占了大部分，投資客占了極小一部分。因?yàn)槟壳按蟛糠纸?jīng)營(yíng)者還沒(méi)有算過(guò)購(gòu)買一個(gè)商鋪及租用一個(gè)商鋪這筆帳，他們對(duì)買斷幾十年的產(chǎn)權(quán)有所顧慮，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，商家會(huì)被綁死，擔(dān)心市場(chǎng)做不起來(lái)不能脫身。因此關(guān)于這方面的投資理財(cái)分析在宣傳中及銷售當(dāng)中都非常的重要。如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話，您會(huì)不會(huì)租？答案區(qū)域會(huì)不會(huì)了解后再定合計(jì)秦林商業(yè)街1062440萬(wàn)年家電市場(chǎng)2102840和信家電批發(fā)市場(chǎng)263240輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)12203870金海市場(chǎng)410822合計(jì)3052130212比率14%25%61%100%其中14%的人表示會(huì)租，61%的人表示了解后再定，表示不會(huì)租的占25%。很多經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者處于一個(gè)觀望心態(tài)，與上一個(gè)問(wèn)題一樣的是他們非常關(guān)心未來(lái)西何家村凱旋城商業(yè)在投入經(jīng)營(yíng)以后能否象改造前那樣旺，以前未能形成商圈，如果做家電行業(yè)能否做得起來(lái)，能否有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力與各大商場(chǎng)一爭(zhēng)高下，他們普遍對(duì)此還缺乏信心，因此回答了解后再定的占了相當(dāng)大的比例。您覺(jué)得多大面積比較合適呢？地點(diǎn)面積范圍秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比率10㎡以下2-46-126%11—20㎡282420461012860%21—30㎡1081016105425%31—40㎡-442-105%41—50㎡-42-284%合計(jì)4040407022212100%60%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為11—20㎡最適合，其次為21—30㎡以下占25%，31—50㎡的占了較小的比例，只有9%，還有6%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為10㎡以下最合適。從第3題的答案中顯示目前家電業(yè)經(jīng)營(yíng)面積在11—20㎡占了58%，與本題答案非常接近，可見經(jīng)營(yíng)者習(xí)慣以目前經(jīng)營(yíng)面積來(lái)做比較，而且本次調(diào)查片區(qū)以經(jīng)營(yíng)小家電為主，需求面積也較小。您覺(jué)得合理的價(jià)格是多少呢？--元/平方米本次調(diào)查中也無(wú)法調(diào)查到經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理價(jià)格是多少。而且經(jīng)營(yíng)者當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，通?；卮饍扇б黄椒矫椎膬r(jià)位根本不具備參考性。合理的價(jià)格應(yīng)該是從市場(chǎng)上來(lái)找答案。您覺(jué)得合理的租金是多少呢？--元/平方米注：調(diào)查中商家均以臨街鋪面作參考值地點(diǎn)租金范圍秦林街萬(wàn)年和信輕工金海合計(jì)比率100元以下2141218-4622%101—200元16201618108038%201—300元18244-2813%301—400元2--104167%401—600元4-42%拒絕回答或不清楚2481683818%合計(jì)4040407022212100%數(shù)據(jù)顯示建議租金在101—200元/平方米的居多，占了38%，其次是100元/平方米以下的占了22%，建議201—300元/平方米的有13%，300元/平方米以上的占了較小的比例。與前面調(diào)查中相同的是他們習(xí)慣以目前所經(jīng)營(yíng)鋪位的租金以及目前所經(jīng)營(yíng)地段的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)成本來(lái)作比較，調(diào)查中經(jīng)營(yíng)者依然關(guān)心西何家村凱旋城商業(yè)以后如何規(guī)劃、如何經(jīng)營(yíng)，依然關(guān)心他們的經(jīng)營(yíng)成本問(wèn)題，更關(guān)心以后西何家村凱旋城商業(yè)能否火暴，能否做好家電行業(yè)。

請(qǐng)問(wèn)您有沒(méi)有興趣繼續(xù)了解西何家村凱旋城商業(yè)的詳細(xì)情況？答案區(qū)域有沒(méi)有看情況再定合計(jì)秦林商業(yè)街842840萬(wàn)年家電市場(chǎng)8122040和信家電批發(fā)市場(chǎng)1242440輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)16183670金海市場(chǎng)461222合計(jì)4844120212比率22%21%57%100%數(shù)據(jù)顯示了沒(méi)有興趣進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的詳細(xì)情況只占21%，而22%的商鋪經(jīng)營(yíng)者表示有興趣進(jìn)一步了解，還有57%的人回答看情況再定，抱著觀望的態(tài)度。經(jīng)營(yíng)者在關(guān)注著本項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目媒體報(bào)道的延續(xù)性亦非常重要。

小結(jié)經(jīng)營(yíng)狀況本次問(wèn)卷調(diào)查的五個(gè)市場(chǎng)同屬一個(gè)片區(qū)，緊挨在一塊，雖有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，但必然導(dǎo)致市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。目前從總體情況來(lái)看，幾個(gè)市場(chǎng)屬早期的輕工市場(chǎng)人流量最大，生意最理想，其租金稅收也是最高的，因此導(dǎo)致很多經(jīng)營(yíng)不善的經(jīng)營(yíng)者意見較大。其次是秦林商業(yè)街，因其全為臨街商鋪占了一定的優(yōu)勢(shì)。其它幾個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況均相對(duì)較差。收入不錯(cuò)、有盈利這一點(diǎn)永遠(yuǎn)是經(jīng)營(yíng)者滿意現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況的最重要的理由，因?yàn)檫@是關(guān)系到其最切身的利益所在。而不滿意的原因當(dāng)然也是生意狀況占了首位，超過(guò)一半的不滿受訪者提到了生意差這一點(diǎn)，其次是租金及稅收高，市場(chǎng)不景氣，大環(huán)境不好，導(dǎo)致購(gòu)買能力低；還有由于目前是淡季，主要由于天氣開始炎熱，人流逐漸減少，所以生意差強(qiáng)人意，盈利小。可見這種惡劣的消費(fèi)環(huán)境已經(jīng)逐漸被要求日益提高的消費(fèi)者所排斥。經(jīng)營(yíng)面積目前家電行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在20平方米以下，占了總量的87%，其余在21—50平方米之間的占了13%。本次調(diào)查片區(qū)均以家電為主，多為批發(fā)兼零售的經(jīng)營(yíng)模式，所以鋪面只是起一個(gè)展示作用，所以經(jīng)營(yíng)面積都較小，部分電器品牌專賣店面積稍微要大一些。租金范圍秦林商業(yè)街的租金在150—300元/平方米之間萬(wàn)年家電市場(chǎng)位置偏僻，經(jīng)營(yíng)狀況最差，租金屬該片區(qū)最低，一樓租金在75—80元/平方米之間；二樓開店率極低，租金才25元/平方米。和信家電批發(fā)市場(chǎng)一樓租金在100—180元/平方米之間，二樓租金在70—120元之間。輕工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)由于目前經(jīng)營(yíng)狀況最理想，租金也最高，較差位置的租金在120—200元/平方米之間，中等位置的租金在200—300元/平方米之間，較好位置的租金在300—500元/平方米之間。金海市場(chǎng)較好位置租金在150—300/平方米元之間，較差位置租金在70—150元/平方米之間。知名度家電業(yè)經(jīng)營(yíng)者知道西何家村凱旋城商業(yè)規(guī)劃的并不多，只占12%，聽說(shuō)過(guò)的占33%，不知道占了55%?？梢娢骱渭掖鍎P旋城商業(yè)在家電行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中的知名度也不是非常的高，還有超過(guò)一半的人并不知道本項(xiàng)目。主要原因同其它行業(yè)的調(diào)查結(jié)果一樣，對(duì)其并不是非常關(guān)注。因此本項(xiàng)目的媒體宣傳還需加強(qiáng)。投資觀念家電行業(yè)經(jīng)營(yíng)者同樣對(duì)買斷產(chǎn)權(quán)心存顧慮，因此關(guān)于投資理財(cái)教育方面的媒體報(bào)道以及日后銷售中的理財(cái)分析一樣不可忽視。機(jī)會(huì)點(diǎn)在問(wèn)到經(jīng)營(yíng)者如果西何家村凱旋城商業(yè)推出的話您會(huì)不會(huì)買時(shí)有65%的受訪者答會(huì)或了解后定，問(wèn)到會(huì)不會(huì)租時(shí)有75%的受訪者答案是會(huì)及了解后定。22%的商鋪經(jīng)營(yíng)者表示有興趣進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的情況，還有57%的人回答看情況再定。調(diào)查中經(jīng)營(yíng)者關(guān)心本項(xiàng)目日后有無(wú)著名經(jīng)營(yíng)管理公司及物業(yè)管理公司，有無(wú)統(tǒng)一的促銷推廣活動(dòng)等，與其它的商場(chǎng)相比有何不同之處，可見家電行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)西何家村凱旋城商業(yè)有著很大的期待心理的。四．百貨零售業(yè)壹西安市消費(fèi)力分析根據(jù)對(duì)《開元商場(chǎng)》消費(fèi)人群購(gòu)買行為蹲點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算，該商場(chǎng)人均日消費(fèi)￥291元，很顯然這是一個(gè)很不合理的數(shù)字，從敝司的消費(fèi)者519份問(wèn)卷的調(diào)查中顯示，消費(fèi)者每月家庭平均購(gòu)物消費(fèi)水平在500元以下的占了75%，由此可見，西安市每年的零售總額中的較大部分來(lái)將自于外地來(lái)陜消費(fèi)者的消費(fèi)；早在2001年，西安市旅游人數(shù)就已達(dá)1685萬(wàn)人次，旅游總收入為113億元，人均每年每次消費(fèi)671元。（注：以下數(shù)據(jù)摘自6月14日《今早報(bào)》）三年來(lái)，西安旅游人數(shù)年增長(zhǎng)率均在12.74％以上?？梢韵胂笸獾貋?lái)陜旅游者將會(huì)帶動(dòng)多大的消費(fèi)量。據(jù)陜西省城市調(diào)查隊(duì)調(diào)查顯示，城市普通居民95%家庭把余錢存入銀行，7%的家庭儲(chǔ)蓄是為了防病。雖然近年國(guó)家一再降低存款利息刺激消費(fèi)，但居民存款依然是快速增長(zhǎng)。省城調(diào)隊(duì)調(diào)查顯示，91%的居民家庭當(dāng)月收入扣除日常開支外有一定節(jié)余，大約四成家庭每月節(jié)余不到200元，節(jié)余1000元以上的家庭只占2.1%。在城市居民收入節(jié)余部分安排上，95.6%的家庭把大部分存入銀行，58%的家庭還留一些備用，36%的家庭買保險(xiǎn)、24%的買股票；另有少數(shù)家庭把節(jié)余部分用于補(bǔ)貼下崗子女的生活；在家庭收入增加時(shí)，增加的收入，53%的家庭選擇繼續(xù)增加儲(chǔ)蓄，31%的家庭選擇消費(fèi)，選擇進(jìn)行投資和用于其他的只占到16%，可見，城市居民儲(chǔ)蓄存款現(xiàn)在不僅是首選，而且預(yù)期勢(shì)頭也很強(qiáng)。在存款項(xiàng)目的調(diào)查上，20—30歲的青年人儲(chǔ)蓄存款的目的較分散，但大多數(shù)比較新潮和理想化，30—50歲的人士主要集中在子女教育和買房及購(gòu)買大件耐用消費(fèi)品上；50歲以上的人士為防老治病。綜合來(lái)看，存款為防病的家庭占到近77%，子女教育占52%，養(yǎng)老占66%，防意外占49%，買房占44%。在調(diào)查中，以購(gòu)車為目地的家庭幾乎沒(méi)有，表明家庭購(gòu)車離現(xiàn)階段收入水平的普通城市居民還有很大距離。貳西安市城市總體規(guī)劃調(diào)查西安市城市總體規(guī)劃由（1995—2010年）于1992年開始編制，于1995年完成，國(guó)務(wù)院1999年批準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)的規(guī)劃重心在于發(fā)展西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)旅游。但由于舊城的一些改建，拆遷了部分具有文化特色的老民宅，因此在不同程度上，也破壞了部分歷史古文化遺跡。隨著98年西部大開發(fā)的帶動(dòng)，西安在總體城市規(guī)劃方面，逐漸做了調(diào)整。在發(fā)展高新技術(shù)和商貿(mào)旅游的同時(shí)，增加了以居住環(huán)境為主的環(huán)境建設(shè)。對(duì)舊城的功能也有所改動(dòng)。主要是考慮把政治中心往外移，而城內(nèi)主要加強(qiáng)商貿(mào)、休閑功能。想通過(guò)2個(gè)或3個(gè)新區(qū)，來(lái)緩解城內(nèi)各個(gè)方面不足的缺陷。在城市規(guī)劃方面主要有三個(gè)：一、城市的形態(tài)；二、城市規(guī)模；三、大遺址的保護(hù)。政府主要想保護(hù)舊城，而在城市南部或東部組成新區(qū)。叁西安市零售業(yè)分布情況。西安商業(yè)經(jīng)營(yíng)有四大模式：專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、臨街商鋪及店中店；兩大商圈：城外商圈及鐘樓商圈。西安零售業(yè)主要集中分布于：城內(nèi)鐘樓商圈及城外小寨商圈；城內(nèi)鐘樓商圈零售業(yè)集中于以鐘樓為中心點(diǎn)，分東、南、北及解放路四條街，由百貨商場(chǎng)、臨街商鋪及店中店三種經(jīng)營(yíng)模式組成，其中以東大街最為集中、繁華。城外小寨商圈零售業(yè)主要集中于小寨十字，同樣由百貨商場(chǎng)、臨界商鋪及店中店組成。肆百貨零售業(yè)調(diào)查各大百貨商場(chǎng)情況一覽表以下數(shù)據(jù)由于是自行測(cè)量之實(shí)際營(yíng)業(yè)面積，因此總面積都為約數(shù)。商場(chǎng)名稱所處位置營(yíng)業(yè)面積約（㎡）規(guī)模（層）開元商城購(gòu)物中心東大街解放市場(chǎng)6號(hào)約500006唐城百貨大廈東大街359號(hào)10970百盛百貨東大街約130004民生百貨解放路103號(hào)約420007西安百貨大廈南大街中段4華僑商店?yáng)|大街約55004世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)西大街1號(hào)鐘鼓樓廣場(chǎng)148002北大街百貨蓮湖路2號(hào)約46002家世界購(gòu)物中心粉巷約83003中大國(guó)際南大街約34003太白商業(yè)大廈邊家村約100005秋林百貨（紡織城大廈）東郊紡織城正街約33002業(yè)種樓層分布一覽表以下業(yè)種分布都為自行調(diào)查搜集之結(jié)果商場(chǎng)名稱業(yè)種分布樓層開元商城購(gòu)物中心1層：超市、工藝品、照相器材、文化用品、副食品、煙酒、醫(yī)藥、中庭2層：珠寶、鞋、箱包、鐘表、眼鏡3層：化妝品、家電、中國(guó)移動(dòng)通訊、4層：服裝、內(nèi)衣、男裝、休閑、5層：女裝、女士?jī)?nèi)衣、6層、家居、布藝、童裝、玩具、體育休閑裝唐城百貨大廈主要經(jīng)營(yíng)：服裝、首飾、皮具、體育休閑用品幾大類（目前正在裝修）百盛百貨1層：化裝品、鞋、珠寶、手表、眼鏡、箱包、男裝、女裝、特價(jià)場(chǎng)、工藝品、美容2層：女裝、內(nèi)衣3層：童裝、床上用品、玩具、圖書、照相器材、小家電、體育休閑裝、男裝、寫真影樓4層：超市、（副食、小百貨、日用洗滌用品、熟食、新鮮蔬菜）煙酒、茶、特產(chǎn)民生百貨地下一層：百貨超市、美容健身廣場(chǎng)1層：化裝品、副食、煙酒、康體、珠寶、茶、超市2層：內(nèi)衣、女裝、童裝、箱包、布藝、床上用品、襪3層：女裝、男裝、休閑4層：鞋、體育用品、男裝5層：文具、健身器材、樂(lè)器、電器6層：家具、工藝品、燈飾西安百貨大廈重新裝修，全部用做娛樂(lè)用途華僑商店1層：門面房以租賃的形式（休閑裝、首飾、銀行）2層：男裝、女裝、童裝、文體用品、文具、絲綢服飾、箱包3層：家私廣場(chǎng)4層：正在招商，用做家居裝飾世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)地下1層：超市、工藝品、小家電、男裝、女裝、體育休閑裝、童裝、內(nèi)衣、西餐廳、特價(jià)區(qū)、床上用品、箱包、書、音響制品、中庭1層：化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、飾品、箱包、鞋、男裝、女裝北大街百貨1層：化妝品、小百貨、小五金、超市、面包房、家電、照相器材、溫記、鞋、文具、音響書籍2層：床上用品、女裝、男裝、內(nèi)衣、休閑裝、童裝、玩具、布藝、箱包、首飾、眼鏡、服飾家世界購(gòu)物中心1層：眼鏡、電信、面包房、新鮮蔬果、熟食、飲料堆頭2層：箱包、小五金、副食、日用洗滌用品、特價(jià)區(qū)、化裝飾品、美容3層：家電、玩具、文具、體育用品、床上用品、服裝