“國六條”房產(chǎn)新政簡要市場分析

“國六條〞房產(chǎn)新政簡要分析目 錄一、“國六條〞出臺背景、根本內(nèi)容及細那么1、“國六條〞出臺背景… 22、“國六條〞根本內(nèi)容… 23、“國六條〞細那么… 3二、各方人士關(guān)于“國六條〞的反映1、政策研究專家… 102、業(yè)內(nèi)人士… 123、銀行反映… 164、購房者… 195、二手房市場… 19三、“國六條〞及細那么影響分析1、政府… 222、開發(fā)商… 273、消費者… 334、二手房中介市場… 37四、四大城市“國六條〞細那么出臺1、成都：出臺?關(guān)于成都市調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的實施意見?…402、北京：力推中低價商品房 443、南京：嚴打“十大〞違規(guī)行為… 444、重慶：第二套房首付最少4成… 45“國六條〞房產(chǎn)新政簡要分析一、“國六條〞出臺背景、根本內(nèi)容及細那么1、“國六條〞出臺背景200320044．278．312005上海等；少數(shù)大城市還存在的房價還是增長過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比擬混亂等情況，房價成為了關(guān)系到國計民生的大問題。為了導致和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康開展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、有利于滿足廣闊群眾的根本住房消費需求、有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，“國六條〞出臺了。2、“國六條〞根本內(nèi)容五月十七日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康開展措施，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針關(guān)于性的措施：(一)切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。各地都要制定和實施住房建設計劃，關(guān)于新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。(四)進一步整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全進程監(jiān)管，制止擅自變更工程、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。即時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。3、“國六條〞細那么根據(jù)國務院的要求，國家建設部、開展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局和銀監(jiān)會九部門于五月二十九日聯(lián)合出臺了“國六條〞的實施細那么——?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見?，具體內(nèi)容如下：一、切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)要重點開展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住20069催促各地予以落實。(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積9070二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅為進一步克制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，關(guān)于購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購置非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。(四)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件為克制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，關(guān)于工程資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。關(guān)于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要依照審慎經(jīng)營原那么，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。關(guān)于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策從2006年6月1款比例不得低于9020%的規(guī)則。(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供給各級城市人民政府要編制年度用地方案，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供給規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供給，其年度供給量不得低于居住用地供給總量的70%；土地的供給應在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停滯別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供給，嚴格限制低密度、大套型住房土地供給。(七)加大關(guān)于閑置土地的處治力度1期開工、竣工；滿21三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度(八)嚴格控制被動性住房需求20062005和填補政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。四、進一步整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序(九)加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全進程監(jiān)管關(guān)于已經(jīng)計劃許可仍未開工的工程，要重新進行計劃審查。關(guān)于不契合計劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)則的工程，不得核發(fā)計劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。關(guān)于擅自改變設計、變更工程、超出規(guī)則建設的住房要依法予以處理直至沒收。(十)切實整頓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，關(guān)于不契合條件擅自預售商品房的，責令停滯并且依法予以處分；關(guān)于捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整頓查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處分，直至撤消營業(yè)執(zhí)照，并且追究有關(guān)負責人的責任。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并且合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級2006開工建設。(十二)標準開展經(jīng)濟適用住房各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完備經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購置、獲取不正當利益的行為。嚴格標準集資合作建房，制止局部單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。(十三)積極開展住房二級市場和房屋租賃市場導致居民經(jīng)過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供給。六、完備房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度(十四)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完備市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、即時、準確地發(fā)布市場供求信息。(十五)堅持正確的輿論導向?qū)е聫V闊群眾確立正確的住房消費觀念。關(guān)于提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。二、各方人士關(guān)于“國六條〞的反映1、政策研究專家中國社會科學院研究員、城市經(jīng)濟專家 劉維新在劉維新可見，一年多來的宏觀調(diào)控可以說是我國針關(guān)于房地產(chǎn)市場力度最大的一次調(diào)控，但只有首當其沖的上海市場“冷卻〞了一段時間，其他許多地方都沒有降，更在今年顯出過熱隱憂。“當前樓市仍過熱說明調(diào)控未到位，根本原因是四不到位。〞劉維新表一是稅收不到位，如果依照七部委、國八條的文件規(guī)則，稅收杠桿到文件等規(guī)則3050％以上的開發(fā)商管理就不到位，模式上、制度上的設計也有缺陷。〞建設部政策研究中心副主任 王玨林王玨林那么表示，調(diào)控是否到位還看在市場方面產(chǎn)生的效果?！耙豢凑{(diào)整結(jié)構(gòu)是否到位。目前就是要增加房源、增加中小戶型，解決更多的城市居民的住房問題。二看是不是全面的住房市場。住房市場主要囊括了新房市場、二手房市場和租賃市場。現(xiàn)在大家搶的全是新房，二手房市場沒有盤活，租賃市場也不興旺，所以需要把整個市場孕育起來。三看市場管理是否標準到位。除了孕育市場，我們在標準市場方面下的工夫也不夠。要標準開發(fā)企業(yè)的行為，囤地、囤房、虛假信息問題都有待解決。四看土地供給是否真實。就是土地售出是不是契合開發(fā)條件，能不能在規(guī)則時間內(nèi)上市。不少地方的土地招拍掛以后，不能按時上市或不夠條件上市，就說明這個土地不真實。五看土地供給方案是否考慮城市人口增長，市民改善住房的需求。這幾個方面都與房價有直接的關(guān)系，如果這些方面都根本調(diào)整到位了，我們的房價還繼續(xù)往上攀升，那就說明一個問題，我國的土地供給實在是缺乏了。〞中國社會科學院金融研究所 尹中立博士尹中立博士認為，中國房地產(chǎn)市場存在制度缺陷，如果不解決的話，價格過快上漲很難得到遏制。第一個是住房制度。“關(guān)于此不同的人有不同的理解，提倡住房制度改革的人要走市場化的道路。實際上全世界的住房制度都是‘兩條腿走路’，就是說一局部人可以經(jīng)過市場化方式解決，另外一局部人甚至是絕大局部的城市市民是經(jīng)過非市場化的手段解決的。〞第二個是稅收制度?！拔覀儑业侥壳盀橹箾]有財產(chǎn)稅，這是重大的制度缺陷。從歷史上看，中國人積淀下來的財富都表現(xiàn)為住房，這個和中國的傳統(tǒng)文化有一定的關(guān)系，但是和我們的稅收制度的不完備有更大的關(guān)系。〞2、業(yè)內(nèi)人士全國工商聯(lián)不動產(chǎn)商會會長 聶梅生“國六條〞是去年宏觀調(diào)控的繼續(xù)，今年的提法比策，契合房地產(chǎn)市場的實際。聶梅生認為，不管有供給和消費需求雙方面的措施，但這次“國六條〞更多是針關(guān)于需求市場，緩解被動需求增長，限制炒房和投資。其中提到“導致合理消費〞，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，標準開展經(jīng)濟適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，就是要經(jīng)過改變住房結(jié)構(gòu)，經(jīng)過稅收或信貸等杠桿關(guān)于房地產(chǎn)市場加以調(diào)節(jié)。華遠地產(chǎn)總裁 任志強任志強關(guān)于此次“國六條〞的出臺給予了較高評判。他認為，政府此次調(diào)控將使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生模式上的改變。此次政府明確了地方政府要承當?shù)褪杖爰彝プ》繂栴}，強調(diào)了廉租房建設。在提法上，將廉租房放在了經(jīng)濟適用房之前。任認為，這次調(diào)控有可能關(guān)于經(jīng)濟適用房采取標準，而非開展的政策，合理導致人們改變消費觀念，讓人們采用租賃經(jīng)濟適用房的方式，接受先租后買的租房模式。在土地招投標時，會明確具體用地的物業(yè)性質(zhì)，提供限價土地，從而從根本上解決低收入者的住房問題。此外，經(jīng)濟適用房是人頭補貼還是磚頭補貼，“補磚頭〞變?yōu)椤把a人頭〞。北京首創(chuàng)集團總經(jīng)理 劉曉光“新六條〞比“國八條〞更嚴格 ，關(guān)于市場的影響會更大“新六遷規(guī)模和進度，克制拆遷所帶來的被動性需求的過快增長，把擅自變更工“國新六條〞越發(fā)細化，越發(fā)全面了。目前克制房價比擬難現(xiàn)在房價確實是漲得有點快。房價應該保持一種常態(tài)的開展，不應該是大起大落。50％，小一點的城市，這個比例也在3040005000元的房價賣出去，他肯定是不干的。地價關(guān)于房價的影響是很厲害的。房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新一輪并且購“房價自然也會高一點；稅收可能限制了投資性需求，關(guān)于于大的品牌企業(yè)來價格就會下來，如果是縮量，價格就會上升。新的政策出來之后，大量并且購的工程會浮出水面?，F(xiàn)在并且購一般情況下有這么幾種模式，一是外商或者是基金進來，買下工程的一局部股權(quán)或者增加投資一局部，二是大企業(yè)拿小企業(yè)的工程，第三就是大企業(yè)把小企業(yè)直接給買過來。但以并且購工程的情況居多，真正一個大企業(yè)吞并且很多很多小企業(yè)的大規(guī)模并且購還沒出現(xiàn)。但以后就會出現(xiàn)了。、成都置信副總經(jīng)理唐名璉90平方米欠可操作性唐名璉認為，關(guān)于于建筑面積的明確規(guī)則將關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生最長遠的9070%的比例是否得當，是否具有可操作性，還有待觀察與研究。他表示現(xiàn)在的很多戶型都在100——120嚴格依照細那么執(zhí)行，那將預見著有一局部購房者會退而求其次，選擇小面積，但是另一局部剛性需求的量，也不排除會刺激大戶型房價的上漲。中小開發(fā)商可能退出市場從戶型設計和面積控制角度的規(guī)則，已經(jīng)給開發(fā)商設置了很多“條條框框〞，在計劃設計上更考驗開發(fā)商的產(chǎn)品設計水平，同時也關(guān)于開發(fā)商的綜合能力，比方本錢控制水平提出了更高的要求。而閑置土地的嚴厲管制，更是從最根本的資金鏈上提出了高要求。如果嚴格執(zhí)行此項細那么，那么成都很多中小開發(fā)商將面臨著土地轉(zhuǎn)讓和融資。他認為，成都本地有局部中小房地產(chǎn)企業(yè)手上還握有閑置地塊，這些地塊都是前幾年低價拿到的。細那么一3、銀行反映““區(qū)別地適度調(diào)30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，關(guān)于購置自住房且套型建9020%的規(guī)則。關(guān)于此，各大商業(yè)銀行大多反響平靜。工行但我們此前有關(guān)監(jiān)管部計這塊業(yè)務不會有大的變化。〞民生銀行民生銀行上海分行住房金融部的一位人士那么表示，關(guān)于于建筑面積9030%，“將會關(guān)于目前銀行住房金為目前要求三成首付按揭的銀行已經(jīng)非常普遍了。近年來建筑面積90平方80~100平方米的住房，才會更多地因財力缺乏而需要按揭，上公積金就根本上可以買下來了。〞華夏銀行“我們早就有心理準備了。〞華夏銀行總行的工作人員稱，在通知出臺之前，他們審批進程中已經(jīng)根本依照三成首付按揭在做，在總行信貸收緊的同時關(guān)于分行的業(yè)務也依照這個趨勢加以導致。北京銀行副行長趙瑞安那么表示：“之前幾個關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果并且不是很好，而這次是有針關(guān)于性地區(qū)分正常的需求和投機性需求，關(guān)于于正常的購房需求給予保護和鼓勵，但是關(guān)于于投機性需求將采取一些限制。〞消息人士透露，細那么同時規(guī)則：關(guān)于工程資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。趙瑞安表示，此舉有利于防止地產(chǎn)商資金不到位，防止出現(xiàn)爛尾樓?！?年以上的商品房，商業(yè)銀行不這個主要還是幫助銀行控制風險，銀行要求抵押物是要具有流動性的，3年賣不出去就相當于沒有流動性，關(guān)于銀行來說就沒價值。〞他社會來說防止了浪費。4、購房者自住人群將持幣觀望投資者作為本次調(diào)控的重點打壓關(guān)于象，近期不會增加購置。相反，他們中的很多人因為資金壓力和關(guān)于未來預期不明朗，會拋售一局部物業(yè)來解決資金問題。同時，自住需求的人也會持幣觀望。因為中央政府的目標就是把房價調(diào)控下來，他們就會看會不會真的降下來，等到看出結(jié)果來，那至少是三五個出臺后，市場成交量迅速萎縮，大約三個月左右才慢慢恢復正常。但是我們也要看到，這些需求雖然在短期內(nèi)受到克制，但因需求真實存在，一旦形勢明朗，這些需求會在未來某個時間段集中釋放出來，從而使該時間段造成供不應求的局面，從而使房價出現(xiàn)可能的短期上升。5、二手房市場6．1前交易火爆滬樓市二手房交易成“最后瘋狂〞303161日房地產(chǎn)政策新老劃斷〞之前依照老政策完成交易。這兩天房地產(chǎn)交易中心的稅務窗口前總是排起等候繳納契稅的購房者隊伍長龍。二手房過戶排長龍30-31日北京市各區(qū)國土房管局效勞大廳里人頭攢動，買房者、賣成手續(xù)。530350余件后，531日成交量再創(chuàng)歷史紀錄，當日成交510交易大廳內(nèi)一時人滿為患，就連房地大廈附近的交通也陷入嚴重堵塞。6．1后市場冷淡市民觀望交易冷清與前幾天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易開始進入“冰凍1日過后，門7位店長告之，以前每天到門市上看房、賣房的人少說也有10人以上，但是613人。日，在房地產(chǎn)交易中心，發(fā)現(xiàn)前幾天還人滿為患的交易大廳，顯得異員透露，53031350件、510件，而到6161件了。六成房源受影響是掛牌時間較久的房源。據(jù)了解，由于5年以內(nèi)的次新房在二手房市場房源40%～50%215年以內(nèi)的房源占到了整個60%以上。富房的有關(guān)負責人說，按成都目前計算房5年起始時間看，指的是從購房合同備案之日起的5年，因此真正2003年～2005年左右的房源。從目前二手房交易房源影響。紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場30多套租賃房源，這一增幅遠高于新政前的水平。不管租賃市場可供選擇的房源增多，但玉林、紫荊、浣花溪等地的租金卻未見下挫跡象，倒還穩(wěn)起不動。業(yè)內(nèi)分析，主要是每年夏季，租賃需求比擬旺盛。但從長遠看，如果房源增幅超過需求增幅，租金遲早還得拉下來。針關(guān)于二手房市場的表現(xiàn)，不少中介負責人認為，新政實施后市場已進入觀望狀態(tài)，賣方惜售，買方等待降價。下一步值得關(guān)切的是，市級職能部門關(guān)于新政的實施細那么，因為新政策中提出了積極鼓勵開展住房二級市場，有區(qū)別關(guān)于待的前提。三、“國六條〞及細那么影響分析1、政府一、切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)〔二〕明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。2006年6月19070方案單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必需報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的工程凡不契合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。9070％以上，配合政策90平米門檻的設定是具有合理依據(jù)的。首先，土地是不可再生資源，為了滿足不斷增多人口的住房需求和生態(tài)1080-100908015686-9970%以90平米以下的戶型供給將會使中國住宅戶型與國際接軌。3-5平米的住房如果除去局部公攤〔20%15-25平米。一份資料關(guān)于不同收入國家居17.629.3平方米?？陀^而言，我國目前仍處在中低等90平米以下戶型的大舉供給，說明了其拉低人均住宅面積、在現(xiàn)實國情下合理控制人均住房面積的意愿。四、進一步整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序〔九〕加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全進程監(jiān)管。關(guān)于已經(jīng)計劃許可仍未開工的工程，要重新進行計劃審查。關(guān)于不契合計劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)則的工程，不得核發(fā)計劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。關(guān)于擅自改變設計、變更工程、超出規(guī)則建設的住房要依法予以處理直至沒收。宏觀調(diào)控政策中首次提出了要關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設進行全進程的監(jiān)管。捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)甚至有可能從此不能再從事地產(chǎn)開發(fā)，這樣嚴格的處分在地產(chǎn)行業(yè)是歷來沒有的。這條措施是針關(guān)于銷售層面，說明政府下了決心、大舉關(guān)于市場交易進程進行標準化監(jiān)督。除此外，意見也關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)管理部門的信息統(tǒng)計制度有了要求。只有在信息透明和信息即時發(fā)布的交易平臺上，我們才能科學的制定各項政策和決策，以正確的導致房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康開展。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難〔十一〕加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并且合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模?！彩硺藴书_展經(jīng)濟適用住房?！彩撤e極開展住房二級市場和房屋租賃市場。關(guān)于于住房需求，政府主要的動作就是導致和調(diào)節(jié)。行為的大舉打壓態(tài)度。將征收住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的時間從25年，大舉的打擊了投機、炒房者的活潑態(tài)勢，提高了置業(yè)者的需求理性。在需求結(jié)構(gòu)上，政府主要采用了導致加調(diào)節(jié)的方式。大舉的調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房，讓消費者能有更大更多的時機面關(guān)于中低價位的房源，理性、充分思考后再作選擇。而廉租房制度的完備和經(jīng)濟適用房制度的繼續(xù)標準執(zhí)行，也是住房保證制度得以落實的有力保證。政府開始有步驟的解決低收入者的住房困難，解決渠道也有所增加。這就意味著最終解決可行性的提高。總結(jié)：仔細閱讀15條措施，我們發(fā)現(xiàn)，此次政府宏觀調(diào)控的關(guān)切關(guān)于象轉(zhuǎn)移到了我國的中低階層，以解決普通居民的居住需要為出發(fā)點，在傳統(tǒng)土地、稅收、信貸措施繼續(xù)深化的前提下，經(jīng)過重點調(diào)整供給結(jié)構(gòu)來滿足我國廣闊中低階層人民的住房需求，從而到達穩(wěn)定房價的目的。15條調(diào)控細那么，內(nèi)容清晰、重點明確，同時調(diào)控手段多元化，加上一些量化要求，相信會關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一系列的正面影響。當然，政策最終的落實還需要地方政府的大舉支持和認真執(zhí)行。在連續(xù)三年宏觀調(diào)控背景下，中國房地產(chǎn)市場的未來開展如何，房價能否穩(wěn)住，我們將拭目以待。成都市政府走在政策之前06年房地產(chǎn)市場開展仍然火爆，前三個月新建商品住房同比漲公布之前，就開始關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)進行積極、科學的導致調(diào)整。2006425?關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀?，以建立完備的房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢機構(gòu)備案監(jiān)管“資質(zhì)備案〞新規(guī)，關(guān)于成都建立完備房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨5152006年度經(jīng)濟適用住房申購預登記工作2006515715濟適用房的建設規(guī)模及選址定點。此項舉措走在了全國前列。2、開發(fā)商“總算解脫了，大不了不做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行吧。〞這是一家開發(fā)商的管理層在焦急地等待了三天后看到“國六條〞細那么后的反響。如果說“國六條〞剛出臺時給開發(fā)商帶來的是憂慮的話，那“國六條〞細那么的公布給開發(fā)商，特別是中、小型開發(fā)商帶來的就是“絕望〞了。20065299156616.1開發(fā)商何去何從？我們從客觀理性的角度來看看這次的“國六條〞細那么中與開發(fā)商關(guān)系最密切的幾條?！捕场白?006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必需到達開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、方案單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必需報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的工程凡不契合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。〞這一條無疑是現(xiàn)在眾多開發(fā)商最頭痛的一條。6.1味著開發(fā)商以前為工程所做的定位和計劃只要不滿足“套型建筑面積90特別是已經(jīng)進行了計劃定位，而尚未拿到施工許可證的那一局部。這些中、小型開發(fā)商或許在這一輪的調(diào)控中就將被淘汰。9070%。這似乎不太適合當前的市場情況，同時也不契合100-130100-130們也了解到成都市目前的消費者關(guān)于住房的需求也多集中在110-120平方米三房戶型這，而且這兩者的需求占到總需求的70%左右。9070%〞的硬性急〞的感覺。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用〔四〕嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為克制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，關(guān)于工程資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。關(guān)于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要依照審慎經(jīng)營原那么，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。關(guān)于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。這條政策最大的“受害者〞就是眾多的中、小型開發(fā)商，他們的資本金較少，這樣一來有可能拿不到土地，一個開發(fā)商一旦拿不到土地那他就只有等著倒閉。另外這些開發(fā)商可能會知名度較小，信譽度不夠等等原因而得不到貸款和授信，也使他們面臨著隨時被清洗掉或者被其他有實力開發(fā)商兼并且掉的危險。雖然這條政策在去年的調(diào)控中已經(jīng)用過了，但是就成都房地產(chǎn)行業(yè)來說，去年受到的影響較小，因此還保存了相當?shù)闹?、小型開發(fā)商。今年政策再次將這條拿出來，可能會加大實施力度，關(guān)于于成都的中、小型開發(fā)商來說，還是必需提高警惕。這條措施關(guān)于那些實力雄厚而且知名度、信譽度高的開發(fā)商來說，影響并且不是太大。因此就這條政策而言，它關(guān)于房地產(chǎn)市場的土地信貸和土地市場有著積極的作用，防止了開發(fā)商囤地、炒地，標準了土地市場，同時也能有效的減少房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融風險。但是從另外一個角度來看，這次的政策可能造成全國大范圍的中、小型開發(fā)商在短期內(nèi)經(jīng)營困難甚至倒閉，這存在一定的爭議，特別是關(guān)于于一些剛成立的中、小型開發(fā)商來說有點不太公平。3是有意針關(guān)于北京等地市場而設的。關(guān)于于成都來說目前不會有太大影響。(六)“土地的供給應在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。〞這條政策也是令開發(fā)商比擬關(guān)懷的一條。它告訴我們，今后的土地市場可能將不再是采用地價高者得的拍賣規(guī)那么，而是采用“房價合理、戶型合理者得〞的招標規(guī)那么。也就是指這些地塊將在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標的方56限價拿地的規(guī)那么進行的。如果是這樣，開發(fā)商就必需在競地之前就要給這塊地做好今后的計劃，換句話說就是先計劃定位，再拿地。這無疑加大了開發(fā)商工程運作的難度。因為目前開發(fā)商根本都是拿地之后才開始針關(guān)于地塊做詳細的計劃和定位，當然在拿地前也要做相關(guān)的一些研究和計劃。而這條政策那么是要求開發(fā)商把以往拿地以后做的工作放到拿地之前就做。如果能順利拿下這塊地，那可以說是事半功倍；那假設沒能拿下地塊，那么前面做的都白做，這相關(guān)于于現(xiàn)在拿地失敗而言，那損失就大很多，無論是人力還是物力都付諸東流。這樣一來，開發(fā)商拿地的本錢也就相關(guān)于提高了。同時留給開發(fā)商的關(guān)于工程的盤旋余地也就少了，要求開發(fā)商在拿地之前就要評估一切風險，必需準確的關(guān)于該地塊今后的開展走勢，升值潛力作全面的評估，并且且制定工程具體的定位方案。從另外一個角度來看，這條政策也限制了一些開發(fā)商拿地的可能，因為經(jīng)過比房價，比戶型設計等等，中、小型的開發(fā)商根本上都不能和有實力的大開發(fā)商相提并且論。如果這樣那么一些中、小型的開發(fā)商將會因為拿不到地而被淘汰。但是有一點我們要注意就是在這條政策中有這么一個細節(jié)“土地的供給應在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。〞注意“土地的供給應在限套型……〞中的第二個“應〞字。也就是說目前這個政策從條款上并且沒有進行強制性的硬性規(guī)則，而是有但最后能否將此類拍賣進行到底，其結(jié)果是憂是喜，可能還需要觀察一段時期，看看市場效應如何。因此關(guān)于于這一條我們可以有所保存，可等待觀望下一步政策的動向?？偨Y(jié)這次的宏觀調(diào)控可以說關(guān)于開發(fā)商特別是一些實力較弱的開發(fā)商是一個“國六條〞關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)健康開展的積極作用是必需肯定的，但是這次的調(diào)控是否能真正到達使房價下降，現(xiàn)在得出結(jié)論還為時尚早。有一點可以肯定的就是，新政過后房地產(chǎn)行業(yè)將會有一輪大的“洗牌〞。也許就象那句話所說的：“總算解脫了，大不了不做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行吧。〞3、消費者“一石激起千層浪〞，用這句話來形容今年房產(chǎn)新政的出臺一點不為過。房產(chǎn)新政一出臺即引起了社會各方的廣泛關(guān)切，從地方各級政府、開發(fā)……那么，廣闊購房者作為房產(chǎn)市場的消費主體，又應該如何看待新政？如何應關(guān)于？此次新政中與廣闊購房者關(guān)系最密切的幾點囊括：二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用〔三〕調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步克制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，關(guān)于購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購置非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免?！啊?55.5%不僅直接表達在經(jīng)濟收入上的減少，更重要的是一種心理上的暗示。其次是資本投入的增加。以前可能會在22年內(nèi)就可以到達的投資回報，現(xiàn)在需要更長的時間才能收回，這就直接增加了投資者資金的投入并且且延長了投年的時間房地產(chǎn)市場會如何開展，關(guān)于于廣闊投資者來說是難以預料得到的，房產(chǎn)投資的風險性大大提高。而關(guān)于于購置自住房屋的消費者，特別是購置普通商品房的消費者，新“““的規(guī)則除在年限延長外沒有變化。關(guān)于于這局品房還是二手房?！参濉秤袇^(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為克制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，關(guān)于購置自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)則。30產(chǎn)市場付款方式看，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本上都要求購房者首付三成。因此30%9020%求，有利于中低收入家庭改善居住條件。關(guān)于于投資者，如果購置多套房屋都執(zhí)行30%首付那么關(guān)于其影響也不大；而根據(jù)目前國家的政策以及各大銀行為躲避房貸風險，購置多套住房首付比例提高勢在必行，這將增加投資者的資金投入，會克制投資者的投資需求。(三)積極開展住房二級市場和房屋租賃市場。導致居民經(jīng)過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供給。這一點主要是針關(guān)于中低收入群眾以及無房或住房困難群眾，表達了國家關(guān)于中低收入人群住房問題的關(guān)切。平方米以上的住房供給占市“200661日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90(含經(jīng)濟適)面積所占比重，必需到達開發(fā)建設總面積的70%門檻，也為中低收入群眾改善居住環(huán)境提供了有利條件?？偨Y(jié)：此次6.1新政的出臺，關(guān)于于地方各級政府、開發(fā)商、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)代理公司以及廣闊消費者都有較大的影響，特別是關(guān)于于局部開發(fā)企業(yè)及房產(chǎn)中介公司的打擊重大，而關(guān)于于廣闊消費者來說，需要正確的關(guān)于待和理解，理性購房。理性消費，從自身實際出發(fā)。根據(jù)新政的規(guī)則，房產(chǎn)市場上中小面積住房的供給量將大大提高，消費者應切實考慮自己的住房需求，購置面積大小適宜的住房?！傲矿w裁衣〞，切忌跟風。消費者應檫亮眼睛，清醒的看待眾多的房產(chǎn)廣告。從自身經(jīng)濟承受能力出發(fā)，量力而行，切忌跟風。關(guān)于于房產(chǎn)投資者以及想購置第二套以上自住房的消費者，首付比例的增加和稅收政策的變化等，必將會受到限制。因此，關(guān)于這局部消費者更需要謹慎。新政剛出臺，雖然社會各方都已在第一時間做出了反響，但就目前形勢還不明朗的情況下，持幣觀望不失為好的應關(guān)于方法，以不變應萬變。關(guān)于于局部短線投資者，也可嘗試變短期為長期，購置商業(yè)類型物業(yè)或是將住房出租，以取得長期穩(wěn)定的投資回報。4、二手房中介市場行業(yè)重洗牌，業(yè)務再轉(zhuǎn)向如何面關(guān)于當前的又一輪調(diào)控政策呢？。為進一步克制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，關(guān)于購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購置非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。這條政策旨在克制投機和投資性購房需求，同時，也給中介公司帶來了影響。目前市場中存在的中介公司，主要提供二手房屋的租賃代理和買賣代理效勞，營業(yè)額也主要來源于這兩種效勞的收費。新政中住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營稅的調(diào)整，將住房二手買賣免征營業(yè)稅的享用時間延遲了3年，即個人購置普通住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售全額征收營業(yè)稅。措施關(guān)于防止房市出現(xiàn)新一輪炒作潮有積極作用，但這導致了房屋轉(zhuǎn) 會本錢的提高，以投資為目的的售房者低買高賣方案受到重創(chuàng)，二手房買賣雙方出手都將越發(fā)慎重中介公司的房屋買賣代理業(yè)務量會出現(xiàn)一定幅度的下滑。另外，該政策的行，也將使一局部囤積房源的中介公司遭受打擊。獲得免稅條件難度的加導致了較高轉(zhuǎn)讓稅款的支付，使得傳統(tǒng)的利用囤積房源賺取差價的盈利渠受阻。3個月內(nèi)倒閉一成，成都小中介在進行調(diào)整后，數(shù)量至少減少了30%?？梢灶A測，2006年的新政又將關(guān)于全國的中介市場進行再一次的清牌，完備效勞才能立足于市場。這也是房地產(chǎn)市場正常健康開展的必備條件。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難(十三)積極開展住房二級市場和房屋租賃市場。導致居民經(jīng)過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供給。總結(jié)：新政的出發(fā)點是穩(wěn)定房價，遏制炒房、控制投資，為了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的開展。隨著市場的逐漸成熟和消費者逐漸理性，小中介得以生存的價格優(yōu)勢逐漸消失，收房賣房，賺取差價的方法將會被排斥。因此，小中介在宏觀調(diào)控下遭到洗牌的趨勢日益鮮明，實力較為強勁的品牌中介將會在這個機遇與挑戰(zhàn)并且存的市場中積極的尋找市場擴張。未來的中介市場將會被一批大型的品牌中介所瓜分。誠信經(jīng)營、標準開展將是中介公司賴以開展的根底；效勞多元化、創(chuàng)新化將是其競爭的優(yōu)勢。四、四大城市“國六條〞細那么出臺1、成都：出臺?關(guān)于成都市調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的實施意見?住房供給□合理提高中低價位、中小套型普通商品住房的供給比例□適當控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設規(guī)模土地供給□優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)的土地供給□嚴格限制低密度、大套型住房的土地供給，堅決停滯別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程記者昨日得悉，為了導致和促進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康開展，