價(jià)格調(diào)整方案

價(jià)格調(diào)整方案價(jià)格調(diào)整方案價(jià)格調(diào)整方案資料僅供參考文件編號：2022年4月價(jià)格調(diào)整方案版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：春漫里庫存房源調(diào)價(jià)方案一、庫存房源統(tǒng)計(jì)1、根據(jù)最新的銷控統(tǒng)計(jì)，目前春漫里庫存房源共97套總戶型占比情況如下：分幢戶型占比情況如下： 目前可售房源單價(jià)情況如下：剩余庫存房源無論是從銷售額還是套數(shù)比例來看，A戶型是占大頭。且這部分房源受前期“好貨先出，好的房源價(jià)格調(diào)低，差的房源價(jià)格調(diào)高”的調(diào)價(jià)影響，剩余房源普遍價(jià)格偏高，是去化難點(diǎn)。2、目前庫存房源的均價(jià)為元/㎡，而歷史成交均價(jià)為16593元/㎡。由于現(xiàn)在市場行情寒冷，杭州樓盤都在大幅度的降價(jià)(保利灣天地、世貿(mào)江濱cosmo、中海紫藤苑、野風(fēng)啟城、龍湖香醍溪岸等)，但很多購房者都在觀望，覺得價(jià)格還是會往下走，為了更好的去化剩余房源，我們將剩余庫存房源在歷史成交均價(jià)16593元/㎡的基礎(chǔ)上做一定的價(jià)格調(diào)整。二、庫存房源價(jià)格調(diào)整1、房源分類1）首銷房源：相對位置好，景觀好，視野度佳的房源，可看到內(nèi)部庭院，沒有太明顯的硬傷。該類房源根據(jù)歷史成交均價(jià)進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，提高房源的性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)快速出貨。2）標(biāo)桿房源:：不太容易被客戶接受的房源，比如：間距太近，私密性差，景觀差，位置處于車庫進(jìn)出口正上方。該類房源價(jià)格不做調(diào)整，作為價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)首銷房源的去化。2、價(jià)格描述1）正常銷售優(yōu)惠根據(jù)正常優(yōu)惠幅度，一般總價(jià)最高優(yōu)惠在10萬左右，最低優(yōu)惠在5萬左右，整體來說每套房源正常優(yōu)惠幅度在6個(gè)點(diǎn)左右。2）歷史成交均價(jià)：16593元/㎡3）標(biāo)桿房源均價(jià)：19318元/㎡4）原首銷房源均價(jià)：18528元/㎡在保持標(biāo)桿房源均價(jià)不變的前提下，拉低首銷房源的均價(jià)，使得整體房源的成交均價(jià)與歷史成交均價(jià)持平。那么調(diào)整后整體房源的表均價(jià)要控制在17652元/㎡【表均價(jià)*=歷史成交均價(jià)】?？梢缘贸稣{(diào)整后首銷房源的均價(jià)要控制在15986元/㎡【（調(diào)后首銷均價(jià)+標(biāo)桿均價(jià)）/2=17652元/㎡】。故調(diào)整后的首銷房源均價(jià)與原首銷房源均價(jià)的比值為：5）調(diào)整后首銷房源價(jià)格=原總價(jià)*在此基礎(chǔ)上，在保持調(diào)整后均價(jià)基本不變的前提下，從首銷房源中挑選幾套性價(jià)比高的房源做特殊調(diào)差。6）最低、最高價(jià)：7）最低、最高差價(jià)：3、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判1）調(diào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)鑒于目前全國范圍內(nèi)大部分大牌房產(chǎn)企業(yè)都在打折的這一情況，他們的前期老業(yè)主都跑到售樓部、活動現(xiàn)場、房交會進(jìn)行維權(quán)活動，甚至有打砸售樓部之類的過激行為。我們的調(diào)價(jià)其實(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，首先我們春漫里很多老業(yè)主都非常關(guān)注我們的價(jià)格，而且媒體的小道消息來源也非常的廣，如果現(xiàn)場銷售出現(xiàn)打折、降價(jià)等字眼，就會撥動老業(yè)主的神經(jīng)，引起降價(jià)風(fēng)波，對于我們的后期銷售以及目前文化村在售的產(chǎn)品產(chǎn)生不利影響。2）應(yīng)對說辭以及策略在實(shí)際操作過程中，盡量避免與客戶談?wù)撐覀冋{(diào)價(jià)過這個(gè)信息，萬一被知曉我們對外的口徑也一定要保持一致：（1）我們現(xiàn)在是尾房，這些房源和您原來買到的房源是不一樣的，無論是從景觀還是居住的舒適度上比，都沒有您原來買的好，所以價(jià)格上面做了細(xì)微的調(diào)整。（2）我們部分房源的報(bào)價(jià)是針對團(tuán)購客戶的，并不是誰買一套都能享受的，因?yàn)槲覀內(nèi)f科最近在外面有很多的活動，有許多外地的看房團(tuán)以及企業(yè)客戶過來，他們都是團(tuán)購的。（3）現(xiàn)在的市場行情的確比較嚴(yán)峻，但是我們?nèi)f科畢竟是中國房產(chǎn)界的老大，和其他小開發(fā)商不一樣，我們的基礎(chǔ)比夯實(shí)，選擇我們的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)的保值還是比其他的開發(fā)商要好的多。三、結(jié)論在目前的市場行情下，降價(jià)促銷已成為眾多開發(fā)商的首選，有部分的樓盤因?yàn)榻祪r(jià)使得業(yè)績在短時(shí)間內(nèi)得到較大的漲幅，也有部分的樓盤因?yàn)榻祪r(jià)，使得老業(yè)主大鬧售樓部，銷售更是一蹶不振，我們的調(diào)價(jià)策略雖然規(guī)避了“打折、降價(jià)”等敏感詞，但是還是存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。故我們的調(diào)價(jià)需要在暗中進(jìn)，讓易出貨的房源性價(jià)比更高，更利于銷售；其次由于有了差別調(diào)價(jià)，部分標(biāo)桿房源的價(jià)格仍維持在原有價(jià)格，從表價(jià)上來看，不易被發(fā)現(xiàn)降價(jià)，且可以作為價(jià)格標(biāo)桿，掩護(hù)性價(jià)比高的房源出貨，這樣既可以降低調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，又能達(dá)到我們的調(diào)價(jià)促銷目的。由于此次整體調(diào)價(jià)屬于溫和型調(diào)價(jià)，在目前的市場中不具備太明顯的價(jià)格