江蘇泰州項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

PAGEword文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯江蘇泰州項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2006年4月

第一部分必要說(shuō)明本部分著重對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時(shí)間進(jìn)行說(shuō)明，并就我司對(duì)此次調(diào)研結(jié)論進(jìn)行闡述。一、調(diào)研目的我司接受北京嘉鴻地產(chǎn)的委托開(kāi)展調(diào)研工作，形成調(diào)研結(jié)論后為委托方進(jìn)入泰州開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體戰(zhàn)略提供參考依據(jù)二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對(duì)江蘇省泰州市的宏觀城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和委托方在泰州的備選地塊情況進(jìn)行全方位調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位。三、調(diào)研時(shí)間實(shí)地調(diào)研時(shí)間：2006年4月9日——2006年17日四、調(diào)研隊(duì)伍組成丁月、韓濤、張坤昱、關(guān)海、張青、趙鉑五、主要調(diào)研方式包括實(shí)地調(diào)研：當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管人員座談、同行業(yè)人員座談、典型業(yè)主訪談、開(kāi)發(fā)商訪談、與當(dāng)?shù)孛襟w溝通、與普通居民溝通等二手資料調(diào)研：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策文件、行業(yè)網(wǎng)站、專業(yè)文獻(xiàn)等主要調(diào)研典型在售項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱主要物業(yè)類(lèi)型所屬板塊1坡子街商業(yè)中心高層住宅+商業(yè)老城區(qū)2鵬欣麗都高層住宅+多層住宅+商業(yè)老城區(qū)3陽(yáng)光新景多層住宅老城區(qū)4東河陽(yáng)光多層住宅老城區(qū)5泰墅園別墅+Townhouse新城區(qū)6杰盛俊園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)7景泰園高層住宅新城區(qū)8泰和名府低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)9西湖翠苑低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)10盛和花園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)深度訪談人員列表序號(hào)被訪人年齡職業(yè)1潘小泉約35泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)副總經(jīng)理2李來(lái)喜約45泰州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局副局長(zhǎng)3華小姐約30報(bào)社記者4施秋菱約40泰州電視臺(tái)房產(chǎn)科主任5高先生約50香江花園業(yè)主6冒峰約40建設(shè)銀行泰州分行住房金融與個(gè)貸部科長(zhǎng)7陳輝約45中國(guó)銀行泰州分行勸業(yè)支行個(gè)貸部經(jīng)理8任先生約30泰州日?qǐng)?bào)社房地產(chǎn)版編輯9熊俊杰約25盛和地產(chǎn)銷(xiāo)售主管六、調(diào)研主要結(jié)論江蘇省泰州市作為一座近年來(lái)快速發(fā)展的城市，既具有濃厚的文化和歷史底蘊(yùn)，同時(shí)在當(dāng)代從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、城市化的進(jìn)程、地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步前行等諸多方面表現(xiàn)出了旺盛的生命力和極具潛力的發(fā)展前景；尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面通過(guò)國(guó)內(nèi)整體地產(chǎn)環(huán)境的影響和泰州政府行業(yè)機(jī)構(gòu)的宏觀調(diào)控，目前泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也存在著個(gè)別物業(yè)產(chǎn)品供需失衡、產(chǎn)品總體品質(zhì)不高、營(yíng)銷(xiāo)手段落后等問(wèn)題，但從總體上講整體市場(chǎng)還是在比較健康有序的發(fā)展，主流產(chǎn)品需求較為旺盛，隨著今后眾多利好因素的影響，目前開(kāi)發(fā)商進(jìn)入泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較小，在具體運(yùn)作中如能注重產(chǎn)品品質(zhì)的適當(dāng)提升、豐富營(yíng)銷(xiāo)手段、加強(qiáng)成本控制，則獲利空間比較大。第二部分投資環(huán)境分析江蘇省泰州市憑借優(yōu)越的地理位置、深厚的文化基礎(chǔ)、不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施以及逐步成熟的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)保持了健康和穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)；在此基礎(chǔ)上當(dāng)?shù)卣塾谖磥?lái)的可持續(xù)發(fā)展制定了未來(lái)城市總體規(guī)劃并有步驟有重點(diǎn)的開(kāi)展工作。

第一章城市概況一、城市概況1、位置泰州地處江蘇省中部，長(zhǎng)江北岸。1996年8月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，組建成為地級(jí)市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)?？偯娣e5793平方公里，其中主城區(qū)70平方公里。主城區(qū)現(xiàn)階段主要是指海陵區(qū)以及政府新區(qū)。泰州市泰州市泰州主城區(qū)泰州主城區(qū)興化市姜堰市靖江市泰興市高港區(qū)2、人文泰州市具有2156年的城市史，從城市發(fā)展史看，可以說(shuō)是：以內(nèi)河航運(yùn)而興起，北宋時(shí)泰州即為淮南地區(qū)以鹽糧集散為主的內(nèi)河港口城市；以鹽稅而著稱，泰州鹽課于唐升元年間曾為“天下鹽賦之半”；以南北文化融通為先，泰州文化具有多源性且以吳楚文化為主流。從城市歷史文化看，泰州具有以平民性、實(shí)用性、兼容性為特征的深刻文化心態(tài)；歷史上以呂夷簡(jiǎn)、晏殊、范仲淹、梅蘭芳、柳敬亭、孔尚任為代表的古代和近現(xiàn)代約一百多位名人均出于此地，可謂文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。尤其值得一提的是，泰州還是現(xiàn)任國(guó)家主席胡錦濤同志的故鄉(xiāng)，這對(duì)于泰州知名度的提高、推動(dòng)泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升泰州在江蘇省甚至長(zhǎng)三角地區(qū)的地位等方面起著重要作用。3、人口截至2005年11月1日零時(shí)，泰州市常住人口為469萬(wàn)人，流動(dòng)人口約34萬(wàn)人。同時(shí)據(jù)從政府有關(guān)部門(mén)了解到的情況，近年來(lái)泰州每年都會(huì)吸納約20000人成為外來(lái)人口。全市人口中，0－14歲人口為70萬(wàn)人，占常住人口的14.93%；15－64歲人口為335萬(wàn)人，占常住人口的71.62%；65歲及以上人口為64萬(wàn)人，占常住人口的13.65%。全市人口中，具有大學(xué)程度人口為20萬(wàn)人，高中程度人口為56萬(wàn)人，初中程度人口為165萬(wàn)人，小學(xué)程度人口為145萬(wàn)人。與2000年第五次人口普查相比，大學(xué)程度人口增加9萬(wàn)人，高中程度人口減少2萬(wàn)人，初中程度人口減少10萬(wàn)人，小學(xué)程度人口減少22萬(wàn)人。（此節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源：《泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）4、城市交通體系泰州水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯，是沿海與長(zhǎng)江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸——泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，泰州引江河集引、排、航等功能于一體。江陰大橋使長(zhǎng)江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。328國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長(zhǎng)（新沂——長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。市區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局采用方格網(wǎng)式，主城區(qū)主干道為9縱9橫共18條。新區(qū)東風(fēng)、鼓樓、海陵、引風(fēng)路繼續(xù)向南延伸至周山河。市區(qū)布置公共線路，將主城區(qū)、港區(qū)以及汽車(chē)站、火車(chē)站、客運(yùn)碼頭和城市主要公共設(shè)施、生活居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等溝通起來(lái)，形成布局合理的公共交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃的公交線路網(wǎng)密度為2.8km/km2，公交營(yíng)運(yùn)車(chē)輛數(shù)應(yīng)達(dá)到480-560輛標(biāo)準(zhǔn)車(chē)。圖片來(lái)源：泰州市規(guī)劃局二、城市性質(zhì)泰州市政府將泰州的城市性質(zhì)歸納為：“長(zhǎng)江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城”。三、城市特點(diǎn)：水親、綠透、文昌、城秀。水親：水是泰州最寶貴的自然資源，也是城市最杰出的景象特征，一是說(shuō)水的規(guī)模：市區(qū)水陸比力爭(zhēng)達(dá)16%，城中一般性河道水面均貼近地表，親水景觀隨處可見(jiàn)。二是說(shuō)水的特征：實(shí)現(xiàn)新的“雙水繞城”。外環(huán)由引江河、新通揚(yáng)運(yùn)河、先鋒河、周山河圍合而成，面積可達(dá)115km2；內(nèi)環(huán)城河全線溝通并加以改造，形成景點(diǎn)密布、歷史人文史跡薈萃、沿岸城市景觀獨(dú)特的環(huán)河景區(qū)；三是說(shuō)水的質(zhì)量：實(shí)現(xiàn)全市區(qū)雨污分流，加強(qiáng)水質(zhì)整治，確保市區(qū)地表水均為高質(zhì)量的可親水源。綠透：一是綠規(guī)模：綠得透徹，城在林中，盡快啟動(dòng)建設(shè)城市生態(tài)森林。二是綠的品味：綠得成熟，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)線面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)，形成點(diǎn)成景、線成蔭、面成林，做到環(huán)路、環(huán)河、環(huán)綠帶精心綠化。三是綠的滲透：充分體現(xiàn)泰州文化兼容性的特征。建筑與綠化相互滲透，樓透綠、綠掩樓，溶“綠色與建筑”為一體，相得益彰。文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市發(fā)展理念的靈魂。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)好五巷涵西街古民居保護(hù)區(qū)，恢復(fù)泰州民居文化；整合文化教育區(qū)，建造大學(xué)城等文化教育支撐區(qū)，再現(xiàn)昔日教育之輝煌；建設(shè)文博場(chǎng)館，名樓、名園，形成文化項(xiàng)目多足鼎立，星羅棋布之勢(shì)，同時(shí)大力建設(shè)社會(huì)教育、再教育基地，形成愛(ài)學(xué)習(xí)之民風(fēng)，創(chuàng)建學(xué)習(xí)型城市，提升名城文化。城秀：主要是體現(xiàn)中華鳳城的精髓：在城市建設(shè)理念上應(yīng)不求最大，但求秀美。在城市空間上，力求創(chuàng)造“小巧，精細(xì)，親切宜人”的空間環(huán)境，凸現(xiàn)“水城一體”的城市格局，加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的研究，新區(qū)應(yīng)力求通過(guò)造型、色彩及高度增強(qiáng)建筑物的韻律感、層次感，多建典雅雋秀之樓，亭亭玉立之樓，富有現(xiàn)代開(kāi)放氣息之樓；老城區(qū)應(yīng)適度恢復(fù)一些古民居，力求黛瓦灰墻、孤彎屋面，以展示秀麗飄逸；寺廟樓閣等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高貴中見(jiàn)清秀；園林建筑體現(xiàn)雋永秀美，典雅中見(jiàn)俊秀。四、城市面貌1.老城區(qū)商業(yè)區(qū)2.老城區(qū)城市道路3.老城區(qū)高檔住宅及傳統(tǒng)建筑4.新城區(qū)鳳凰東路（政府辦公區(qū)）5.新城區(qū)華聯(lián)超市第二章經(jīng)濟(jì)發(fā)展一、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成二、泰州城市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況泰州市經(jīng)濟(jì)在十五期間保持穩(wěn)健良好的上升態(tài)勢(shì)，截至2005年，泰州市總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)加快、效益良好、結(jié)構(gòu)改善、活力較強(qiáng)的格局，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)近年來(lái)的最高水平。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值819.6億元，同比增長(zhǎng)15.0%，為建市以來(lái)最高增幅。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)加快，農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展（1）泰州市各地突出農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定兩大主題，采取一系列有利于化解“三農(nóng)”問(wèn)題的措施，保持了農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（2）全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值323.39億元，同比增長(zhǎng)23.5%。重工業(yè)保持了近年來(lái)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，發(fā)展快于輕工業(yè)，在工業(yè)總量中所占比重不斷提高。重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.91億元，增速達(dá)28.2%，比輕工業(yè)快9.9個(gè)百分點(diǎn)；在工業(yè)增加值中所占比重為55.6%，比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年工業(yè)的快速增長(zhǎng)明顯體現(xiàn)了出口強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。（3）服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值249.6億元，同比增長(zhǎng)13.9%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額233.81億元，同比增長(zhǎng)16.5%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額200.15億元，增長(zhǎng)16.2%；餐飲業(yè)繼續(xù)活躍，實(shí)現(xiàn)零售額30.06億元，增長(zhǎng)18.6%。交通運(yùn)輸業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，完成全社會(huì)客運(yùn)量4670萬(wàn)人，增長(zhǎng)9.3%；旅客周轉(zhuǎn)量34.54億人公里，增長(zhǎng)15.4%；貨運(yùn)量2123萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.5%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量63.55億噸公里。金融形勢(shì)平穩(wěn)運(yùn)行。年末全市金融機(jī)構(gòu)存貸款余額分別為824.90億元和446.95億元，分別比年初增加121.91億元和70.97億元。2、投資需求較快增長(zhǎng)，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資403.13億元，同比增長(zhǎng)31.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.96億元，增長(zhǎng)39.3%；第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資6.97億元、216.80億元和179.36億元，分別增長(zhǎng)30.6%、35.5%和27.3%。消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高，居民消費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨活態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7556元，同比增長(zhǎng)19.6%，提高9.6個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3396元，增長(zhǎng)16.1％，提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。餐飲、汽車(chē)、住房、教育等服務(wù)型消費(fèi)熱點(diǎn)仍是拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的重要因素。餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng)18.6%，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)37.8%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中文化辦公用品類(lèi)、通訊器材類(lèi)、汽車(chē)類(lèi)等商品零售分別增長(zhǎng)60.8%、54.8%和31.6%。3、開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階，外向度進(jìn)一步提高全市進(jìn)出口總額達(dá)到19.28億美元，比上年增長(zhǎng)53.5%。其中出口13.41億美元，增長(zhǎng)40.6%。我市外貿(mào)依存度達(dá)到19.1%，比上年提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著國(guó)際制造業(yè)加快向長(zhǎng)三角地區(qū)的轉(zhuǎn)移，以及我市投資環(huán)境不斷改善、產(chǎn)業(yè)配套程度提高，進(jìn)一步推動(dòng)了我市利用外資的加速增長(zhǎng)。4、財(cái)政收入和企業(yè)效益提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量改善在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快的同時(shí)，2005年泰州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了明顯提高。財(cái)政收入、企業(yè)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市完成財(cái)政總收入113.95億元，比上年同口徑增長(zhǎng)30.2%。其中地方一般預(yù)算收入46.91億元，增長(zhǎng)34.3%。其中，增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)19.5%、26.7%、21.3%和62.2%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅上升。工業(yè)企業(yè)效益呈現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)快于利稅、利稅增長(zhǎng)快于生產(chǎn)的良好格局。5、城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，物價(jià)總水平保持穩(wěn)定隨著工資性收入和經(jīng)營(yíng)性收入的增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)加快。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11122元，比上年增長(zhǎng)14.7%。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度的加快、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展等，對(duì)農(nóng)民收入的增加起到了積極作用。全市農(nóng)民人均純收入為5102元，比上年增長(zhǎng)11.5%。根據(jù)泰州市統(tǒng)計(jì)局2005年底發(fā)布的有關(guān)信息可知，泰州市地區(qū)人均生產(chǎn)總值突破2000美元，達(dá)到16300元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11122元。市場(chǎng)物價(jià)總水平保持穩(wěn)定。全市居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)為101.6，物價(jià)上漲1.6％。第三章城市總體規(guī)劃一、2002-2020總體規(guī)劃目標(biāo)把泰州市建設(shè)成為具有發(fā)達(dá)國(guó)家水平的現(xiàn)代化城市積極開(kāi)拓對(duì)外經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易、信息等系統(tǒng)，與國(guó)際接軌形成具有現(xiàn)代化先進(jìn)水平，國(guó)際水準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施體系形成具有優(yōu)美環(huán)境的良性生態(tài)體系形成具有高度文明的全民素質(zhì)體系全面實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展二、分期規(guī)劃1、城市三期規(guī)劃（1）、近期規(guī)劃主城區(qū)的發(fā)展要在加快新區(qū)發(fā)展的同時(shí)，加大老城改造力度。大力推進(jìn)新區(qū)商貿(mào)中心建設(shè)，完善行政中心區(qū)，推動(dòng)南部住宅區(qū)開(kāi)發(fā)；加快經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，發(fā)展以科技為核心的綜合型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；基本完成老城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的重點(diǎn)街區(qū)改造，初步形成坡子街商業(yè)中心，形成城中古民居保護(hù)區(qū)，啟動(dòng)下壩地區(qū)舊城改造和環(huán)城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)。新區(qū)完成府南街區(qū)一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，基本完成鳳凰河景區(qū)建設(shè)，完成人民廣場(chǎng)建設(shè)。高港區(qū)完善行政中心區(qū)，基本完成府后居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，啟動(dòng)長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)建設(shè)。（2）、中期規(guī)劃：2006-2010年，人口55萬(wàn)，用地60平方公里。其中：主城區(qū)42萬(wàn)人，高港區(qū)13萬(wàn)人。（3）、遠(yuǎn)期規(guī)劃：主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開(kāi)發(fā)已成規(guī)模。2、未來(lái)城市特色隨著泰州市各期規(guī)劃的逐步實(shí)施，城市特色將逐步確認(rèn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）以文化兼容為靈魂的特殊城市。（2）以鳳凰為標(biāo)志的中華名城。（3）以雙水繞城為特征的水景花園城市。（4）以制造業(yè)著稱的濱江工貿(mào)城市。第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從總體來(lái)看作為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控、有效需求和金融扶持等多種因素的帶動(dòng)下，在有序的軌道上高速運(yùn)行。其中城市發(fā)展產(chǎn)生的吸引力拉動(dòng)土地價(jià)格逐步走高，外來(lái)資本和理念的引入正在提升物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將集中在對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的深度挖掘和營(yíng)銷(xiāo)推廣的運(yùn)作上。

第一章泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、概述1、市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展市場(chǎng)處于持續(xù)上升通道爆發(fā)性增長(zhǎng)行情結(jié)束：短期內(nèi)量?jī)r(jià)大幅齊升新一輪行情即將展開(kāi)：量?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度降低，以品質(zhì)為核心提升水平總體上看，泰州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于良好的發(fā)展階段。近年來(lái)總體運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)漸趨合理，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求基本保持平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著健康、理性、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、開(kāi)啟品質(zhì)時(shí)代大門(mén)，未來(lái)發(fā)展空間廣闊市場(chǎng)階段項(xiàng)目分布項(xiàng)目品質(zhì)物業(yè)構(gòu)成營(yíng)銷(xiāo)水平銷(xiāo)售方式開(kāi)發(fā)商來(lái)源客群來(lái)源發(fā)展初期區(qū)域單一，項(xiàng)目數(shù)量少較低，同質(zhì)化嚴(yán)重單一低開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)本地區(qū)域內(nèi)部快速發(fā)展期形成幾個(gè)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目數(shù)量逐步大量增多逐漸走高，出現(xiàn)差異化產(chǎn)品大復(fù)合型逐步提升代理商進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)本地及周邊范圍本地及周邊地區(qū)成熟期全方位分布，項(xiàng)目眾多注重綜合品質(zhì)的提升小復(fù)合或純粹全方位開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)戰(zhàn)略自銷(xiāo)與代理相結(jié)合全國(guó)范圍國(guó)內(nèi)外在泰州市逐步成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品正由市場(chǎng)發(fā)展期的重量輕質(zhì)逐步向?qū)Ｗa(chǎn)品品質(zhì)的成熟期發(fā)展。二、政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析1、房地產(chǎn)投資合理增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷趨于合理近年來(lái)，泰州市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模仍保持增長(zhǎng)，但05年增長(zhǎng)速度有所回落，2003、2004、2005三年的投資增長(zhǎng)速度分別為21.4%、44.9%、23.1%。同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷趨于合理，該比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22.02億元，同比增長(zhǎng)23.1%，增幅比04年下降21.8%，這一方面表明泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地受到宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更加趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加優(yōu)化。另一方面也表明，泰州作為新興城市，房地產(chǎn)投資方興未艾，在未來(lái)幾年仍將會(huì)保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2.商品房建設(shè)規(guī)模有所增加，空置房不斷消化2005年，市區(qū)商品房施工面積累計(jì)為171.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.01%,竣工面積為31.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.23%。與去年相比，施工面積變化幅度不大，而竣工面積上升幅度明顯。此外，商品房空置量不斷消化，截至05年底，商品房空置面積為2.37萬(wàn)平方米，同比下降15.2％。數(shù)據(jù)表明，泰州市近年來(lái)商品房建設(shè)規(guī)模雖逐年增加，而空置面積在政府嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)和積極消化存量土地等政策的作用下，不斷盤(pán)活并持續(xù)得以消化。3.商品房供求基本平衡，非普通住宅所占比例偏高，別墅供大于求2005年，主城區(qū)新批準(zhǔn)上市商品房面積77.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.73%,其中住宅商品房上市52.5萬(wàn)平方米。截至05年底，商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售37.34萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)可售39.21萬(wàn)平方米，供、銷(xiāo)比為1：1.05，供求基本平衡。從合同備案情況看，05年全年銷(xiāo)售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交總量的56.9％，144平方米以上的非普通住宅占成交總量的43.1％，成交住宅均面積達(dá)141平方米。而作為非普通住宅中的別墅，由于近兩年供應(yīng)量過(guò)大，已出現(xiàn)一定的滯銷(xiāo)局面，全年上市各類(lèi)別墅12.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售6.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率僅為51.6％。由上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，近年來(lái)，泰州市商品住宅戶均面積偏大，非普通住宅特別是別墅所占比例過(guò)高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整。4、房?jī)r(jià)總體呈上升勢(shì)頭，價(jià)格結(jié)構(gòu)尚欠合理2005年，主城區(qū)住宅商品房成交均價(jià)為2748元/平方米，同比上漲33.92％。1－4季度住宅成交均價(jià)分別為2475、2923、2465、3045元/平方米。從各季度住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)看，05年一、二季度市區(qū)房?jī)r(jià)隨著國(guó)家整體大環(huán)境成快速上漲之勢(shì)，環(huán)比增幅分別為14.9％和18.1%；三季度隨著國(guó)家及本市穩(wěn)定房?jī)r(jià)系列措施的實(shí)施，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，三季度成交均價(jià)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下降15.7％；四季度受成交區(qū)位的影響，隨著陽(yáng)光新景住宅、鵬新麗都、坡子街泰富華庭等一類(lèi)區(qū)域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，環(huán)比增幅達(dá)23.5％。從住宅成交結(jié)構(gòu)看，單套建筑面積144平方米以內(nèi)的普通商品住宅銷(xiāo)售面積占成交面積的56.9％，成交均價(jià)2542元/平方米，年平均漲幅34％。144平方米以上的非普通商品住宅銷(xiāo)售面積占總成交面積的43.1％，成交均價(jià)3022元/平方米，年平均漲幅20％。普通住宅漲幅高于非普通住宅，對(duì)市區(qū)中低收入者夠房影響較大，價(jià)格結(jié)構(gòu)尚欠合理。5、二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格基本與新房?jī)r(jià)格同步波動(dòng)05年二手房交易面積76.05萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)71.4％。從二手房成交套數(shù)變動(dòng)情況看，一至四季度分別成交1144、1149、655、981套。數(shù)據(jù)表明，一、二季度，市區(qū)二手房市場(chǎng)活躍，隨著房產(chǎn)新政特別是住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)加征營(yíng)業(yè)稅等政策相繼落實(shí)，三季度二手房成交出現(xiàn)大幅下滑，成交量不到一二季度的60％，四季度市場(chǎng)各方對(duì)房產(chǎn)新政逐步接受，市場(chǎng)交易也漸趨回暖，四季度成交量已基本恢復(fù)到年初水平。05年二手房成交均價(jià)2555元/平方米，其中一至四季度成交均價(jià)分別為2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)基本與新房?jī)r(jià)格同步，同期二手房?jī)r(jià)比新房?jī)r(jià)格約低200－300元/平方米。（此節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市房產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)科）三、土地市場(chǎng)1、供給供給形式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌泰州1999年開(kāi)始實(shí)施土地招拍掛制度，2000年成立土地儲(chǔ)備中心。其后，泰州土地基本以招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式出讓。泰州市完善政府管理與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的土地優(yōu)化配置新機(jī)制，使政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的調(diào)控作用加強(qiáng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行，對(duì)城市土地實(shí)行集約、有序和有節(jié)奏的出讓。近幾年土地供應(yīng)情況06年泰州土地供應(yīng)一覽表序號(hào)地塊名稱規(guī)劃用途土地面積（畝）供地方式1新區(qū)人行大樓西側(cè)地塊商業(yè)住宅110凈地2濟(jì)川路商業(yè)中心街區(qū)地塊商業(yè)住宅254凈地3新區(qū)文化藝術(shù)中心南側(cè)地塊商業(yè)住宅120凈地4328國(guó)道南側(cè)地塊商業(yè)住宅170凈地5海陵區(qū)興泰公路西側(cè)地塊商業(yè)住宅165凈地6火車(chē)站街區(qū)地塊商業(yè)住宅100凈地7開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰西路南側(cè)地塊商業(yè)住宅127凈地8高教園區(qū)東風(fēng)路東側(cè)地塊商業(yè)住宅160凈地9東方花園D地塊商業(yè)住宅160凈地10高教園區(qū)泰東安置區(qū)地塊商業(yè)住宅200凈地11盛塘花園地塊商業(yè)住宅200凈地12海陵工業(yè)園區(qū)520部分地塊商業(yè)住宅150凈地13泰東鎮(zhèn)木材市場(chǎng)地塊商業(yè)住宅115凈地14328國(guó)道九龍段北側(cè)二期地塊商業(yè)住宅100凈地15泰東鎮(zhèn)木材市場(chǎng)西側(cè)地塊商業(yè)住宅100凈地16高港區(qū)春港路西側(cè)地塊商業(yè)住宅150凈地17農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光健身園居住區(qū)住宅200凈地18海陵南路東側(cè)、南山寺路南側(cè)地塊商業(yè)住宅30現(xiàn)狀（毛地、凈地結(jié)合）19泰州漁網(wǎng)廠及周邊地塊商業(yè)住宅100凈地20泰州日?qǐng)?bào)社及周邊地塊商業(yè)住宅60現(xiàn)狀（毛地、凈地結(jié)合）21省軍區(qū)教導(dǎo)大隊(duì)南側(cè)地塊商業(yè)住宅80凈地22泰州電子儀器廠及周邊地塊商業(yè)住宅45凈地23東風(fēng)北路街區(qū)改造地塊商業(yè)住宅200凈地24人民東路西側(cè)地塊商業(yè)住宅72凈地25招賢新村改造地塊商業(yè)住宅100凈地備注：此外，根據(jù)市場(chǎng)需求，適時(shí)推出約100畝零星地塊。以上計(jì)劃總面積約3368畝，估計(jì)最終上市面積在2500畝左右數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市土地局2、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：泰州市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分為五級(jí)，具體數(shù)據(jù)如下：土地征用相關(guān)費(fèi)用土地出讓金：根據(jù)用地等級(jí)不同，土地出讓金從290—1200元/平方米不等。土地評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估價(jià)格的0.01%-0.4%不等取費(fèi)。土地交易費(fèi)：按評(píng)估價(jià)格的0.2%-0.35%不等取費(fèi)。土地交易契稅：土地拆遷及有關(guān)費(fèi)用原有建筑物拆除費(fèi)：由雙方協(xié)商決定。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：與有關(guān)主管部門(mén)協(xié)商決定。（包括綠化補(bǔ)償費(fèi)、公廁建設(shè)費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)、人防拆除補(bǔ)償費(fèi)、水電等市政設(shè)施）3、地價(jià)變化4、開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交項(xiàng)目名稱成交時(shí)間成交單價(jià)漲幅規(guī)模西湖翠苑2002年12月30日38萬(wàn)/畝--303畝泰墅園2003年7月26日41.4萬(wàn)/畝8.9%197.8畝江洲小區(qū)2004年3月23日77.5萬(wàn)/畝87.2%105.2畝杰盛俊園2005年4月24日166.3萬(wàn)/畝115%55.8畝土地供應(yīng)控制嚴(yán)格——開(kāi)發(fā)區(qū)政府從2002到2005年，平均一年僅供地一塊，供地形式均為凈地。2006年計(jì)劃供地2塊。2005年杰盛俊園成交價(jià)高達(dá)166.3萬(wàn)/畝,創(chuàng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓之最——其中主要原因?yàn)?005年泰州土地政策的核心為消化存量，控制增量，故年土地供給量?jī)H為534畝，是前幾年土地供給的一半，在存量土地多被持有的情況下，出現(xiàn)了多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)一塊土地的局面，倒致土地價(jià)格的迅速上漲。再由于杰盛俊園位置基本與市區(qū)相接，因此，拍得了開(kāi)發(fā)區(qū)土地價(jià)格之最。土地成交價(jià)格持續(xù)上漲——?dú)v史性和理性的看待開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交價(jià)格，從2004-2006年，扣除杰盛俊園的快速增長(zhǎng)，土地價(jià)格漲幅當(dāng)穩(wěn)定在20-30%左右，與房?jī)r(jià)漲幅基本相當(dāng)。四、住宅市場(chǎng)1、區(qū)位觀念深入人心，城市發(fā)展將逐步引導(dǎo)通過(guò)本次調(diào)研，我司通過(guò)分析和整理發(fā)現(xiàn)，泰州市民對(duì)城市的現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展方向有著十分明確的認(rèn)識(shí)，因?yàn)槠貌煌虼诵纬闪藥追N不同的區(qū)位觀念，其中長(zhǎng)期居住老城區(qū)的習(xí)慣了老城區(qū)的生活氛圍，因此在置業(yè)選擇上更傾向于老城區(qū)，這部分特征的集中體現(xiàn)者是城市被拆遷戶，據(jù)政府有關(guān)部門(mén)人員提供的信息，這部分人群應(yīng)在總數(shù)的50%左右，而另一部分市民對(duì)新區(qū)目前的城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育環(huán)境、物業(yè)產(chǎn)品等方面優(yōu)勢(shì)非常認(rèn)同。綜上我司認(rèn)為市民對(duì)新舊城區(qū)的固有觀念還將長(zhǎng)期存在，但隨著未來(lái)老城區(qū)居住物業(yè)供給量的逐步減少、新區(qū)的商業(yè)配套逐步成熟以及兩區(qū)域房?jī)r(jià)差等多重因素的作用，選擇新區(qū)置業(yè)的市民比例將會(huì)呈上升趨勢(shì)，而未來(lái)進(jìn)入新城區(qū)置業(yè)的者將多集中在對(duì)商業(yè)辦公需求強(qiáng)烈和對(duì)城市高端稀缺產(chǎn)品有偏好的人群。2、政府監(jiān)管得力，市場(chǎng)透明度較高政府的宏觀調(diào)控得力，是市場(chǎng)良性發(fā)展的有力保證此次調(diào)研的另一個(gè)成果是感受到了政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控比較具體和有效，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在土地的市場(chǎng)化供給方面，在老城區(qū)部分，政府嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓的招拍掛制度，在新區(qū)方面，政府對(duì)有意且具備綜合實(shí)力的開(kāi)發(fā)商采取適當(dāng)?shù)姆龀终?，在?guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面都可給予政策傾斜。并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)新理念的引入，以此逐步提高城市物業(yè)開(kāi)發(fā)水平和物業(yè)品質(zhì)；政府要求市內(nèi)所有的在建工程（包括地產(chǎn)項(xiàng)目、公建項(xiàng)目）均須在工地外明顯位置設(shè)置規(guī)格相同的公示牌，內(nèi)容包括規(guī)劃圖、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、工程甲方、承建方等重要信息，因監(jiān)管得力，各項(xiàng)目均能遵照實(shí)施；泰州市所有在售房地產(chǎn)項(xiàng)目的接待中心內(nèi)均在明顯位置公示了關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的有關(guān)證件；泰州市所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格都要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的審批或備案，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展；3、金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展通過(guò)與泰州市建設(shè)銀行與中國(guó)銀行有關(guān)主管人員的座談，了解到泰州的金融機(jī)構(gòu)無(wú)論在對(duì)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者的服務(wù)方面均比較細(xì)致和周到，其中包括：工作周期上，加快銀行內(nèi)部的工作效率，盡量縮短審貸放貸時(shí)間；對(duì)好的項(xiàng)目可以提供銀行工作人員駐場(chǎng)一站式服務(wù)；在遵照?qǐng)?zhí)行7成30年貸款標(biāo)準(zhǔn)的前提下，保持一定的靈活性，對(duì)資信較佳的公務(wù)員群體可以將成數(shù)提高至8成；個(gè)別銀行對(duì)貸款過(guò)程中的保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用可以減免；可以依據(jù)土地價(jià)格的60%——70%提供開(kāi)發(fā)貸款中國(guó)銀行與建設(shè)銀行占據(jù)泰州市個(gè)貸市場(chǎng)80%的份額綜上，一方面我們可以感覺(jué)到金融機(jī)構(gòu)服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，另一方面，泰州的金融機(jī)構(gòu)對(duì)目前地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r也保持著比較樂(lè)觀的態(tài)度。4、客戶需求特征體現(xiàn)地區(qū)特點(diǎn)目前泰州市場(chǎng)上的所有居住物業(yè)項(xiàng)目均是毛坯交房，泰州人對(duì)個(gè)性化裝修的偏好十分強(qiáng)烈；泰州市場(chǎng)上的主力需求面積集中在120-150平方米，這體現(xiàn)了購(gòu)房者對(duì)居住舒適度的追求，特別值得一提的是泰州將144平方米定為普通住宅的面積上限；本地區(qū)市民習(xí)慣以電動(dòng)摩托車(chē)作為代步工具，因此小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)成為小區(qū)內(nèi)的重要設(shè)施；通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京十分流行的小高層住宅在當(dāng)?shù)亟邮艹潭扔邢蕖?、產(chǎn)品特點(diǎn)多以復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，其中老城區(qū)主要為高層、多層和商業(yè)幾種形態(tài)結(jié)合,而新區(qū)多利用小高層、多層住宅、TOWNHOUSE、獨(dú)棟別墅和商業(yè)等物業(yè)產(chǎn)品中的幾種或全部完成復(fù)合；目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品除少量地處城市中心占地少的建筑綜合體外，多為低密度產(chǎn)品老城區(qū)住宅產(chǎn)品除社區(qū)內(nèi)的少量綠化外，多強(qiáng)調(diào)依托外部城市景觀；新城區(qū)住宅產(chǎn)品比較重視社區(qū)內(nèi)部的景觀效果塑造。6、營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)此次調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)，本地住宅產(chǎn)品需求比較旺盛，項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況比較理想，因此開(kāi)發(fā)商并未把更多的資金和經(jīng)歷投入到整合營(yíng)銷(xiāo)方面，這也是市場(chǎng)尚未進(jìn)入成熟期的一種體現(xiàn)。7、銷(xiāo)售銷(xiāo)售周期短，每次推盤(pán)銷(xiāo)售周期約為2-3月推盤(pán)次數(shù)頻繁，推盤(pán)量小，8、開(kāi)發(fā)商以當(dāng)?shù)貫橹鞅镜亻_(kāi)發(fā)商：老城區(qū)，進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)少市場(chǎng)空間越來(lái)越小，未來(lái)幾年面臨被兼并或破產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)有限，不成承擔(dān)起未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重?fù)?dān)。9、與北京房地產(chǎn)的不同之處比較對(duì)象發(fā)展階段產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售方式客群項(xiàng)目運(yùn)作水平開(kāi)發(fā)商一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)本地市場(chǎng)快速發(fā)展期低密度為主，品質(zhì)在提升中關(guān)注較少自銷(xiāo)和代理結(jié)合以本地、周邊人群為主低以本地和周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)商為主好北京市場(chǎng)成熟期多樣且品質(zhì)高項(xiàng)目成功的關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商專業(yè)隊(duì)伍和經(jīng)驗(yàn)豐富的大代理商全球范圍高本地大牌開(kāi)發(fā)商和國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)突出較好四、發(fā)展趨勢(shì)1、發(fā)展仍是主旋律，但速度將放緩，發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)速度，但更注重質(zhì)量而不是數(shù)量，更注重品質(zhì)、項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平提高根據(jù)泰州市人代會(huì)的信息，全市中心城市建設(shè)投資將力爭(zhēng)完成75億元，全市城市化水平將比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是中心城市建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也必將繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。2.房?jī)r(jià)仍保持一定幅度增長(zhǎng)05年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但泰州房?jī)r(jià)上漲有其合理性和必然性，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍將會(huì)保持一定幅度增長(zhǎng)。這主要基于以下幾方面原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體上升行情帶來(lái)的慣性發(fā)展泰州房?jī)r(jià)依然低于同處蘇中的揚(yáng)州和南通兩市，仍有一定的上漲空間；由于拆遷政策調(diào)整，05年市區(qū)拆遷基本處于停頓狀態(tài)，未來(lái)泰州市區(qū)房屋拆遷將全面執(zhí)行市場(chǎng)化評(píng)估政策，大量釋放的被動(dòng)性需求將推動(dòng)新建商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲；建筑節(jié)能已作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)于06年全面執(zhí)行，據(jù)測(cè)算建筑成本將會(huì)增加200元/平方米左右；土地市場(chǎng)進(jìn)行招牌掛，價(jià)高者得隨著社會(huì)各方對(duì)泰州市場(chǎng)的普遍看好，外來(lái)投資熱情不減，預(yù)計(jì)未來(lái)土地競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，土地成本仍將大幅提高。市場(chǎng)需求旺盛：泰州每年新增人口20000人，按其中20%的人購(gòu)房，按泰州目前人均住房面積36.9平米計(jì)算，則一年新增住房需求為14.76萬(wàn)平米，加之拆遷導(dǎo)致的需求，以及人口和收入增加導(dǎo)致的需求等，則未來(lái)幾年泰州住宅市場(chǎng)的需求將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。未來(lái)高質(zhì)高價(jià)房屋的增多也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的部分原因3.住房品質(zhì)進(jìn)一步提高同質(zhì)化開(kāi)發(fā)狀況將會(huì)被打破，開(kāi)發(fā)商在06年將會(huì)更加注重產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位，通過(guò)提升住房品質(zhì)，打造精品工程來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍。政府也將通過(guò)推進(jìn)康居示范工程建設(shè)、住宅性能認(rèn)定等手段積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑，提升住宅開(kāi)發(fā)水平。4.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)將成為使用頻率最多的詞之一如前所述，本地市場(chǎng)正處在一個(gè)由快速發(fā)展階段向成熟階段演變的過(guò)程中，階段的變化會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)入新時(shí)期，在提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念和手段的引入會(huì)成為取得成功的關(guān)鍵。外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)起區(qū)域房地產(chǎn)第二輪發(fā)展的重要任務(wù)面對(duì)泰州這樣一個(gè)方興未艾的市場(chǎng)，在市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及新理念認(rèn)知水平上具備優(yōu)勢(shì)的外地有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將會(huì)更多的進(jìn)入市場(chǎng)，他們會(huì)在本地地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品類(lèi)型、品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣和綜合服務(wù)等層面的發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用6.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息將更加透明公開(kāi)未來(lái)房管局將會(huì)構(gòu)建綜合信息平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，加大市場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供應(yīng)，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等情況。屆時(shí)，市區(qū)所有的涉房信息將會(huì)通過(guò)“泰州市網(wǎng)上房地產(chǎn)”適時(shí)公開(kāi)，徹底改變多年來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱的狀態(tài)，營(yíng)造一個(gè)公開(kāi)、透明的市場(chǎng)環(huán)境。第二章典型項(xiàng)目的借鑒研究案例之一：盛和花園項(xiàng)目基本情況位置：盛和花園位于泰州市鳳凰東路與青年南路交匯路口的東南角。南臨永興路，西至青年南路，北臨鳳凰東路。處于泰州市新城區(qū)的核心地帶，緊鄰中央政務(wù)區(qū)，周邊政府機(jī)關(guān)眾多。社區(qū)規(guī)模：社區(qū)占地30公頃，總建筑面積30萬(wàn)平米，約1900戶，容積率為1，綠化率50.3%。由112棟住宅組成。產(chǎn)品類(lèi)型：多層住宅、小高層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院。工程進(jìn)度：一期2003年8月開(kāi)工，已入住。共分五期，全部工程2007年10月完工。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷(xiāo)售價(jià)格：多層開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)1900元/平方米，現(xiàn)售均價(jià)2900-3000元/平方米，小高層開(kāi)盤(pán)價(jià)2500-2900元/平方米，現(xiàn)售2800-3300元/平方米，Townhouse銷(xiāo)售均價(jià)3600元/平方米，疊拼銷(xiāo)售均價(jià)3100元/平方米，獨(dú)棟銷(xiāo)售價(jià)格280萬(wàn)-308萬(wàn)/套，每套建筑面積約300平方米?？蛻魳?gòu)成：外省市20%，主城區(qū)40%，泰州其他四市一區(qū)40%。2.產(chǎn)品特征分析規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃方面：盛和花園整個(gè)小區(qū)被自然河分為三塊，同時(shí)又被環(huán)形道把三塊有機(jī)地結(jié)合在一起，在一定程度上做到了“人車(chē)分流”。社區(qū)中心規(guī)劃為獨(dú)棟、聯(lián)排等低密度住宅，周邊為多層住宅和小高層。景觀方面：主要表現(xiàn)為三點(diǎn)，第一是小區(qū)中心的湖心島，也是小區(qū)的集中綠化點(diǎn)；第二是貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀綠化帶，并且在景觀綠化帶上建有以“春夏秋冬”、“琴棋書(shū)畫(huà)”為主題的若干景點(diǎn)；第三是在小區(qū)東南角純別墅區(qū)建有一個(gè)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)。評(píng)價(jià)：盛和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是最高水平的，結(jié)合地塊自然資源進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)具有自身突出特點(diǎn)。2）建筑形式評(píng)價(jià)產(chǎn)品由6層的多層住宅，11層的小高層，4層的疊拼，3層的獨(dú)棟構(gòu)成（圖片），社區(qū)產(chǎn)品多元化，是一個(gè)大型復(fù)合社區(qū)。外立面使用泰州市場(chǎng)最常見(jiàn)的立面材質(zhì)，石材、面磚、涂料結(jié)合。多層住宅立面顏色以青灰色為主，顏色穩(wěn)重，品質(zhì)感較強(qiáng)；低密度住宅立面顏色以深紅色系為主，感覺(jué)與別墅