寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

3/3寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

告

寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

上半年北京各商圈新項(xiàng)目及CBD、金融街、商圈望京項(xiàng)目調(diào)查表（詳見附見）

市場(chǎng)回顧

1-5月份，寫字樓入住項(xiàng)目相對(duì)較多，這對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)都將產(chǎn)生較大的影響，對(duì)其同類區(qū)域的寫字樓把握和銷售模式的選擇上起到了明顯的預(yù)警和示范作用。

供應(yīng)量

CBD和長(zhǎng)安街商圈供應(yīng)量近10個(gè)大型項(xiàng)目，使該區(qū)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。

金融街商圈的長(zhǎng)安興融中心和盈泰商務(wù)中心于第一季度正式供應(yīng)市場(chǎng)，新增辦公面積近17.4萬(wàn)平方米；而需求方面，在中國(guó)即將全面開放金融、電信等多個(gè)領(lǐng)域的預(yù)期影響下，外資公司擴(kuò)張明顯，市場(chǎng)整體吸納量約為11.6萬(wàn)平方米，雖較第四季度有所下降，但卻達(dá)到了近年同期的最好水平；兩個(gè)新增樓盤的加入，

使市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)提升，達(dá)到18.3%。長(zhǎng)安興融中心和盈泰商務(wù)中心入伙金融街地區(qū)，提供了近17.4萬(wàn)平方米的辦公面積。

北京中關(guān)村、上地商圈是國(guó)家和地方政府大力扶持的中國(guó)新經(jīng)濟(jì)代表區(qū)域，IT產(chǎn)業(yè)如火如荼，景象萬(wàn)千。但現(xiàn)在IT產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，利潤(rùn)被大大攤??；支柱產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)整體下滑，這大大影響了已在此開發(fā)、立項(xiàng)的眾多寫字樓項(xiàng)目。近兩年約150萬(wàn)平米的市場(chǎng)供應(yīng)量令開發(fā)商們倍感形勢(shì)嚴(yán)峻。

朝外、東二環(huán)、三元橋、望京商圈市場(chǎng)供應(yīng)量呈遞增趨勢(shì)。

需求

北京寫字樓投資市場(chǎng)在1-5月份表現(xiàn)尤為活躍。在經(jīng)過了對(duì)北京市場(chǎng)的謹(jǐn)慎考察之后，一些境外機(jī)構(gòu)投資者于本季度開始有所動(dòng)作。它們購(gòu)買的物業(yè)主要集中于位于核心地段，具有穩(wěn)定收益潛力的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目。例如，一季度，亞洲國(guó)際金融投資有限公司以約2.7億美元的價(jià)格購(gòu)置華普中心總面積為13萬(wàn)平方米的兩幢寫字樓；日本基金Re-plus購(gòu)置華貿(mào)中心兩座尚未完工，總面積12.38萬(wàn)平方米的辦公樓，據(jù)業(yè)界保守估計(jì)，成交價(jià)格在28億元人民幣以上。市場(chǎng)上日趨活躍的國(guó)外投資者，使得北京寫字樓投資市場(chǎng)的巨大潛力再次得以凸顯。另外，一季度投資市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一些國(guó)內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買寫字樓物業(yè)用于自用的案例，浙大網(wǎng)新科技股份有限公司購(gòu)置了位于中關(guān)村地區(qū)北京國(guó)際的一座寫字樓；美林正大投資集團(tuán)購(gòu)置了位于工人體育館一側(cè)的中國(guó)紅街的一座寫字樓；中國(guó)移動(dòng)集團(tuán)以3.65億元簽下海興大廈28000平方米的寫字樓面積；中油國(guó)際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場(chǎng)購(gòu)買了近24000平方米的辦公面積。

空置率

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的北京市一季度甲級(jí)寫字樓報(bào)告顯示，一季度空置率已經(jīng)達(dá)到18。3％，為近年來(lái)最高。

租賃市場(chǎng)

租賃市場(chǎng)方面，相比去年第四季度，1-5月市場(chǎng)活躍程度略有下降。從大單成交來(lái)看，由于今年金融業(yè)和電信業(yè)即將全面開放，很多相關(guān)外資公司進(jìn)一步加速在中國(guó)的擴(kuò)張步伐，紛紛于本季度與發(fā)展商簽訂大面積租賃協(xié)議，成為市場(chǎng)中最明顯的吸納力量。相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)最為集中的金融街地區(qū)也成為本季度吸納面積最多的兩個(gè)區(qū)域之一。在另一個(gè)吸納量較高的中關(guān)村地區(qū)，需求則繼續(xù)來(lái)自科技教育類企業(yè)。其中，去年第四季度入伙的科技大廈成為該區(qū)域吸納的一個(gè)亮點(diǎn)。

本季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格保持穩(wěn)定。

銷售市場(chǎng)

銷售市場(chǎng)方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度，多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心，表現(xiàn)出很強(qiáng)的市場(chǎng)活躍性。另外，作為北京外向型經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，CBD還吸引了許多貿(mào)易公司在此購(gòu)買寫字樓用于自用。預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，該區(qū)域的購(gòu)買力量仍將主要來(lái)自于這兩個(gè)行業(yè)。相比較而言，其它區(qū)域的高檔寫字樓銷售市場(chǎng)表現(xiàn)不如CBD活躍。

市場(chǎng)展望

供應(yīng)方面，繼承過去一年的趨勢(shì)，本年度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京預(yù)計(jì)將有近160萬(wàn)平方米寫字樓面積供應(yīng)市場(chǎng)，約為過去三年供應(yīng)的總和。其中，金融街和CBD是供應(yīng)最多的兩個(gè)區(qū)域。在去年大量入市項(xiàng)目仍沒有被市場(chǎng)完全消化的情況下，市場(chǎng)整體還將承受新增供應(yīng)帶來(lái)的壓力。因此，總體租金預(yù)計(jì)仍將面臨下調(diào)壓力。但值得注意的是，在這些新增樓盤中，能滿足最高端客戶需求的頂級(jí)項(xiàng)目仍是極少數(shù)，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目租金將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)今和未來(lái)租售情況，市場(chǎng)持續(xù)放量，存量寫字樓已為數(shù)不少，這些新增樓盤面臨的市場(chǎng)形式較

為嚴(yán)峻。－寫字樓的租售價(jià)格都會(huì)在原地徘徊。

是中國(guó)加入WTO過渡期的最后一年，市場(chǎng)開放進(jìn)一步提

速，特別在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域，將逐步取消外資進(jìn)入時(shí)在地域、數(shù)

量、股權(quán)方面的空置，北京市國(guó)民生產(chǎn)總值交連續(xù)八年保持兩位

數(shù)的高速發(fā)展，能夠預(yù)見，政策開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，將給北

京寫字樓帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的需求。

人濟(jì)大廈營(yíng)銷中心

5月30日

附件

上半年北京各商圈新項(xiàng)目

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2020年4月19日

92020年4月19日

上半年北京各商圈新項(xiàng)目

注：以上項(xiàng)目入住日期為12月以后（僅供參考）

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2020年4月19日

CBD商圈項(xiàng)目

112020年4月19日

122020年4月19日

CBD商圈項(xiàng)目

132020年4月19日

金融街商圈項(xiàng)目

142020年4月19日

152020年4