北京房地產(chǎn)成本分析

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房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，一般有2至3年時間，其主要的成本包括土地使用權(quán)取得費、前期費、建設(shè)費、市政配套費、稅費、營銷管理費及財務(wù)費用等。

想要把房地產(chǎn)的開發(fā)成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同華遠地產(chǎn)任志強所說，公開房屋成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大。雖然如此，不過，通過仔細研究一些公開的數(shù)據(jù)，我們還是可以了解開發(fā)商的大致利潤率。

本文針對北京房地產(chǎn)市場，抓住其中比較主要的費用部分進行分析，其中的數(shù)據(jù)分別來自國土資源部對外公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，政協(xié)委員的調(diào)查數(shù)據(jù)，研究機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)以及媒體公布的一些數(shù)據(jù)。雖然不能精確定位，不過，開發(fā)商的大致利潤率應(yīng)該相差無幾。

北京房地產(chǎn)成本分析

成本分項平均最低備注

土地成本%%新京報對國土部7-24數(shù)據(jù)發(fā)布分析

各種稅費%%政協(xié)委員（恒大地產(chǎn)）房價成本構(gòu)成分析

建安成本%%北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本實證研究

公關(guān)費%%2006年10月11日的《新華每日電訊》

成本總計%%

利潤率分析

表面利潤率%%不考慮杠桿因素，即開發(fā)商不貸款

實際利潤率%%杠桿因素：最新商品房資本金比例為20%

為了說明實際的利潤率，我們舉個例子加以說明。如果一個項目的總投資需要1億，項目啟動時，開發(fā)商可以自籌2千萬，銀行貸款8千萬，項目結(jié)束后（2到3年），假設(shè)使用最高的利潤率%)來計算，開發(fā)商的收益金額為：1億*%=千萬。實際的利潤率則是：千萬/2千萬*100%=%。以上都是使用簡單的邏輯來計算開發(fā)商的利潤率，實際情況肯定會有出入。以下2類因素會影響開發(fā)商的利潤率。第一類因素，有利于開發(fā)商：1）土地完成拍賣到開發(fā)商實際付款的時間差，時間差越長，越有利于開發(fā)商；2）調(diào)高樓盤容積率。目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，開發(fā)商會通過各種手段，打通關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。

3）聘用資深會計作假賬，避稅。

4）通過合理手段避稅，例如，在銷售新的樓盤前在高新區(qū)、開發(fā)區(qū)注冊新公司，以享受新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。僅這一項就可以省下數(shù)百萬元甚至上千萬元。

5）拍賣成功后，通過和政府談判溝通，折價付款。（后4點參考：新華網(wǎng)分析）

第二類因素，不利于開發(fā)商：

1）銀行貸款利息；

2）房價市場風(fēng)險；

雖然有2類因素或者更多的因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和利潤率，不過，總體看來，這些影響因素都不是主要因素，和上述表格中的成本比起來，都可以忽略不計。

總之，通過以上分析，我們可以大致了解開發(fā)商的利潤率，雖然不是精確值，但可信度應(yīng)該比較高。希望可以對大家有所幫助。

附錄：

北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本實證研究

（摘要）：建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，國際上建安成本一般占房地產(chǎn)成本的70%。北京建安成本費用在普通住宅期房預(yù)售成交均價中，依其開發(fā)區(qū)域，分別占普通住宅期房預(yù)售成交均價的％－％，建安工程費平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價的％，所占比例明顯過低，這也從另一側(cè)面反映出房地產(chǎn)價格畸高問題。