北京房地產(chǎn)成本分析

北京房地產(chǎn)成本分析北京房地產(chǎn)成本分析北京房地產(chǎn)成本分析北京房地產(chǎn)成本分析編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:北京房地產(chǎn)成本分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般有2至3年時(shí)間，其主要的成本包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)、稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

想要把房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)所說(shuō)，公開(kāi)房屋成本，就如同讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)自己老婆的胸部有多大。雖然如此，不過(guò)，通過(guò)仔細(xì)研究一些公開(kāi)的數(shù)據(jù)，我們還是可以了解開(kāi)發(fā)商的大致利潤(rùn)率。

本文針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，抓住其中比較主要的費(fèi)用部分進(jìn)行分析，其中的數(shù)據(jù)分別來(lái)自國(guó)土資源部對(duì)外公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，政協(xié)委員的調(diào)查數(shù)據(jù)，研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)以及媒體公布的一些數(shù)據(jù)。雖然不能精確定位，不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的大致利潤(rùn)率應(yīng)該相差無(wú)幾。

北京房地產(chǎn)成本分析

成本分項(xiàng)平均最低備注

土地成本%%新京報(bào)對(duì)國(guó)土部7-24數(shù)據(jù)發(fā)布分析

各種稅費(fèi)%%政協(xié)委員（恒大地產(chǎn)）房?jī)r(jià)成本構(gòu)成分析

建安成本%%北京地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本實(shí)證研究

公關(guān)費(fèi)%%2006年10月11日的《新華每日電訊》

成本總計(jì)%%

利潤(rùn)率分析

表面利潤(rùn)率%%不考慮杠桿因素，即開(kāi)發(fā)商不貸款

實(shí)際利潤(rùn)率%%杠桿因素：最新商品房資本金比例為20%

為了說(shuō)明實(shí)際的利潤(rùn)率，我們舉個(gè)例子加以說(shuō)明。如果一個(gè)項(xiàng)目的總投資需要1億，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以自籌2千萬(wàn)，銀行貸款8千萬(wàn)，項(xiàng)目結(jié)束后（2到3年），假設(shè)使用最高的利潤(rùn)率%)來(lái)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商的收益金額為：1億*%=千萬(wàn)。實(shí)際的利潤(rùn)率則是：千萬(wàn)/2千萬(wàn)*100%=%。以上都是使用簡(jiǎn)單的邏輯來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，實(shí)際情況肯定會(huì)有出入。以下2類因素會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率。第一類因素，有利于開(kāi)發(fā)商：1）土地完成拍賣到開(kāi)發(fā)商實(shí)際付款的時(shí)間差，時(shí)間差越長(zhǎng)，越有利于開(kāi)發(fā)商；2）調(diào)高樓盤容積率。目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過(guò)2，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)各種手段，打通關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。

3）聘用資深會(huì)計(jì)作假賬，避稅。

4）通過(guò)合理手段避稅，例如，在銷售新的樓盤前在高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)注冊(cè)新公司，以享受新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元。

5）拍賣成功后，通過(guò)和政府談判溝通，折價(jià)付款。（后4點(diǎn)參考：新華網(wǎng)分析）

第二類因素，不利于開(kāi)發(fā)商：

1）銀行貸款利息；

2）房?jī)r(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

雖然有2類因素或者更多的因素會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)率，不過(guò)，總體看來(lái)，這些影響因素都不是主要因素，和上述表格中的成本比起來(lái)，都可以忽略不計(jì)。

總之，通過(guò)以上分析，我們可以大致了解開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，雖然不是精確值，但可信度應(yīng)該比較高。希望可以對(duì)大家有所幫助。

附錄：

北京地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本實(shí)證研究

（摘要）：建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，國(guó)際上建安成本一般占房地產(chǎn)成本的70%。北京建安成本費(fèi)用在普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)中，依其開(kāi)發(fā)區(qū)域，分別占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的％－％，建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的％，所占比例明顯過(guò)低，這也從另一側(cè)面反映出房地產(chǎn)價(jià)格畸高問(wèn)題。