畢業(yè)論文-投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)問題研究

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)問題研究摘要近年來我國市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國上市公司普遍采取的一種投資手段。為使我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我國在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)列報(bào)。為了全面了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用狀況和相關(guān)問題，本文進(jìn)行了規(guī)范性研究，首先對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的相關(guān)理論進(jìn)行論述，分析公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢和基礎(chǔ)；其次通過對企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量對財(cái)務(wù)、納稅、利潤和信息披露等方面的影響分析了我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀以及存在的問題；最后本文結(jié)合投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢和劣勢，有針對性的提出加強(qiáng)對利潤操控行為的控制和與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅制改革等完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的措施。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；信息披露；企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則ABSTRACTWiththedevelopmentofmarketeconomyinourcountry,theinvestmentpropertyhasbecomeanimportantinvestmentmethodinlistedcompanies.Inordertomaintaintheinternationalconvergenceofnewaccountingstandards,Chinahasintroducedthesoundvaluethismethodofmeasurement,forthefirsttimeinvestmentpropertyisrecognizedasaseparateasset.Inordertohavingacomprehensiveunderstandingoftheapplicationstatusandrelatedissuesaboutfairvaluemeasurementmodelofinvestmentproperty,thispaperhasbeenkeptthenormativeresearch.Firstofall,thispaperillustratestheunderlyingconceptofinvestmentpropertyvaluationmodel,analysestheadvantagesandbasics.Furthermore,thispaperstudiestheimplicationsofnewlyimplementedfairvaluemodelonmanyaspects,suchasaccounting,financingandtaxation,andsoastodiscussesthepresentsituationandtheexistingproblemsoftheinvestmentfairvaluemodel.Intheend,bycombiningtheadvantages,disadvantages,thispaperputforwardcountermeasuressuchasstrengtheningtheprofitmanipulationcontrol,andthereformoftaxsystemoftheinvestmentpropertyastoperfectthefairvaluemeasurementmodelofinvestmentproperty.Keywords：investmentproperty;fairvaluemeasurement;informationdisclosure;accountingstandardsforbusinessenterprise目錄TOC\o"1-3"\h\u147721前言 1278782相關(guān)理論概述 1306972.1投資性房地產(chǎn)的定義、范圍及其特征 173652.2公允價(jià)值及其計(jì)量模式的含義 23722.3投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢和基礎(chǔ) 2109603企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀 2299384投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的問題 378324.1投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的內(nèi)容評判各異 3147084.2可能會(huì)加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) 4209024.3可能會(huì)加劇企業(yè)利潤波動(dòng)幅度 4323054.4投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露不完全 5191644.5投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量監(jiān)管不嚴(yán) 663715完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的措施 6209725.1制定適合國情的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則 6163605.2加強(qiáng)與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)的稅制改革 7254395.3加強(qiáng)對操控利潤行為的控制 7180845.4加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露的監(jiān)管 8128075.5加快投資性房地產(chǎn)審計(jì)辦法落實(shí) 8301346結(jié)論 82259參考文獻(xiàn) 109716致謝 1114419附錄 121前言關(guān)于會(huì)計(jì)領(lǐng)域中的投資性房地產(chǎn)，我國頒發(fā)了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，目的是為更好地適應(yīng)市場需求并實(shí)現(xiàn)和加強(qiáng)與世界公認(rèn)準(zhǔn)則的連接。新準(zhǔn)則不但將其進(jìn)行獨(dú)立確認(rèn)，而且在后續(xù)計(jì)量模式中加入了公允價(jià)值。新計(jì)量模式下，會(huì)對企業(yè)的信息質(zhì)量有所影響，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值隨公允價(jià)值的改變而變化，這就增加了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中收益的非確定可能，有可能干擾報(bào)表使用者對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的理解。因此，企業(yè)采用不同的計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)成果不同，對企業(yè)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)影響也大不相同。本文進(jìn)行的研究內(nèi)容有利于企業(yè)及財(cái)務(wù)報(bào)告使用者了解公允價(jià)值的相關(guān)財(cái)務(wù)狀況并提出企業(yè)改進(jìn)決策，為企業(yè)管理層對計(jì)量模式提供明確的判斷依據(jù)以期推進(jìn)并規(guī)范公允計(jì)量模式在企業(yè)中的應(yīng)用。2相關(guān)理論概述2.1投資性房地產(chǎn)的定義、范圍及其特征投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資本的增長或獲得收入，或二者都有而持有的資產(chǎn)。實(shí)質(zhì)上是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，經(jīng)營形式以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑物為主。獲得的房地產(chǎn)出租收益即通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)實(shí)現(xiàn)的；另一種經(jīng)營方式是持有并準(zhǔn)備資本增加后讓渡使用權(quán)，兩種形式都是為了實(shí)現(xiàn)利潤的增長。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則表明該資產(chǎn)的核算內(nèi)容，概括如下:表2投資性房地產(chǎn)分類表資產(chǎn)類型內(nèi)容規(guī)定持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)取得的并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物,包括用于出租的自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的建筑物。已出租的土地使用權(quán)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于獲得租金收入或資本增值的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的三個(gè)主要特征為：一是投資性房地產(chǎn)是以盈利為目的的行為；二是在用途、狀態(tài)、目的等方面不同于生產(chǎn)用房地產(chǎn)和銷售用的房地產(chǎn)；三是有成本模式和公允價(jià)值模式不同的計(jì)量模式。企業(yè)持產(chǎn)該資產(chǎn)是為獲得出租收益或資產(chǎn)增加或兩種都是，具體特點(diǎn)表現(xiàn)為:金額數(shù)量大、會(huì)計(jì)周期長、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大和報(bào)酬率高，一般來講，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流不受企業(yè)持有的其他資產(chǎn)影響。2.2公允價(jià)值及其計(jì)量模式的含義公允價(jià)值定義的內(nèi)涵包括公平交易、持續(xù)經(jīng)營、完全市場、動(dòng)態(tài)時(shí)態(tài)觀和價(jià)格估計(jì)五個(gè)方面。公允價(jià)值計(jì)價(jià)是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。公允價(jià)值計(jì)量模式的含義在資產(chǎn)計(jì)價(jià)究竟是價(jià)值還是價(jià)格的問題上，價(jià)值計(jì)量與價(jià)格反映并不矛盾。從貨幣作為統(tǒng)一的計(jì)量尺度以來，資產(chǎn)計(jì)價(jià)就是價(jià)值計(jì)量，而價(jià)值計(jì)量的結(jié)果是價(jià)格。企業(yè)如果需獲得可靠、可比的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息，需要：投資性房地產(chǎn)所在地有雙方共同認(rèn)可的、公平交易的市場環(huán)境；該房地產(chǎn)市場上的價(jià)格或相當(dāng)市場價(jià)格和重要會(huì)計(jì)內(nèi)容容易被企業(yè)獲得，企業(yè)可對其的公允價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)計(jì)。2.3投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢和基礎(chǔ)通過分析近些年我國房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)狀況，其賬面價(jià)值大都低于獲得的市場價(jià)值，因此其歷史成本不能真實(shí)的反映出資產(chǎn)的狀況。公允價(jià)值計(jì)量不但可以有效提升財(cái)務(wù)信息的可比性及關(guān)聯(lián)性，又能有助于企業(yè)改善資本結(jié)構(gòu)。歷史成本模式反映該資產(chǎn)的實(shí)際成本，是一種靜態(tài)的計(jì)量模式，提供的信息缺乏相關(guān)性。而公允計(jì)量模式是動(dòng)態(tài)的，反映的價(jià)格是其當(dāng)前市場上企業(yè)都承認(rèn)的市場價(jià)值。因此，相對于歷史計(jì)量而言，公允價(jià)值計(jì)量能充分表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)的價(jià)值現(xiàn)狀和獲利情況，公允模式披露的企業(yè)現(xiàn)金流量更加詳盡容易理解。公允價(jià)值計(jì)量模式還有利于企業(yè)改善其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資本結(jié)構(gòu)，符合條件的情況下可選擇公允價(jià)值模式，無需按期計(jì)提折舊與攤銷，如果本會(huì)計(jì)年度公允價(jià)值變動(dòng)不明顯，企業(yè)會(huì)計(jì)年度的損益收入依舊會(huì)增加；如果房地產(chǎn)公允價(jià)值提高，則企業(yè)可以在較短的時(shí)間里完成資產(chǎn)的大規(guī)模增值，進(jìn)一步影響或者優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，在很大程度上幫助企業(yè)完成接下來的籌資融資活動(dòng)。公允價(jià)值的引入能夠使企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值得到及時(shí)、準(zhǔn)確的反映，使資產(chǎn)價(jià)值更貼近市場，反映市場變化的趨勢并可及時(shí)確認(rèn)企業(yè)投資資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的收益和損失，還可幫助企業(yè)管理層及時(shí)了解企業(yè)的資產(chǎn)狀況和盈利能力，從而使企業(yè)管理者更清晰的掌握企業(yè)的動(dòng)態(tài)，結(jié)合自身對未來的市場情況作出預(yù)計(jì)，有利于其作出更加理性、科學(xué)的判斷和投資決策。公允價(jià)值的應(yīng)用有利于管理的實(shí)施，企業(yè)管理者可以通過變更企業(yè)會(huì)計(jì)政策同時(shí)迎合利潤管理的需要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)引起市場關(guān)注、順利上市等目標(biāo)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，還可以幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者充分了解企業(yè)運(yùn)營狀況，做出科學(xué)的投資決策。從整體的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)模前景來看，我國投資性房地產(chǎn)市場正向著更加透明科學(xué)健康的方向發(fā)展。3企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀現(xiàn)行準(zhǔn)則下企業(yè)只有在符合以下條件：該資產(chǎn)身處的市場環(huán)境是有活躍的以保證企業(yè)可以隨時(shí)獲取其公允價(jià)值內(nèi)容，這樣企業(yè)可以運(yùn)用公允價(jià)值對該資產(chǎn)核算處理。采用公允價(jià)值計(jì)量能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價(jià)格的提升轉(zhuǎn)換為企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤，因此增加了公司的業(yè)績。由此推斷，企業(yè)應(yīng)用公允模式進(jìn)行該項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)量的表現(xiàn)應(yīng)該十分積極,以取得良好的企業(yè)盈利形象。在新的企業(yè)準(zhǔn)則頒布后，各界普遍認(rèn)為處于公允價(jià)值模式下持有該資產(chǎn)的企業(yè)勢必很多。那些持有大量該項(xiàng)資產(chǎn)的企業(yè)尤其是可在交易所進(jìn)行交易的企業(yè)受到社會(huì)公眾的關(guān)注度頗高，但在實(shí)際情況中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的企業(yè)屈指可數(shù)。表3投資性房地產(chǎn)運(yùn)用情況表年份20102011201220132014總計(jì)有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)（家）833893974106012024962采用公允價(jià)值模式的企業(yè)（家）2729334247178百分比（%）3.24%3.25%3.38%3.96%3.91%3.58%可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)逐漸增多,但總數(shù)不多比例較小。新準(zhǔn)則實(shí)施以來，上市企業(yè)使用公允價(jià)值模式的積極性并不高，絕大多數(shù)企業(yè)仍舊是成本計(jì)量。為什么大多數(shù)公司依然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，這是由什么原因造成的，其中有哪些問題呢?4投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的問題4.1投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的內(nèi)容評判各異會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要特征之一就是可靠性，新準(zhǔn)則明確了企業(yè)采用公允價(jià)值模式的限制條件但并沒有給出具體嚴(yán)格的規(guī)定例如設(shè)定范圍、計(jì)價(jià)基礎(chǔ)等內(nèi)容。因此，取得具有較高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息很不容易。在切實(shí)應(yīng)用中，企業(yè)確定公允價(jià)值的方法也有很大的區(qū)別。在這些企業(yè)中，有聘請專業(yè)人員進(jìn)行資產(chǎn)的估計(jì)和預(yù)算而出具相關(guān)報(bào)告來確定該資產(chǎn)公允價(jià)值的；有以第三方調(diào)查提供的報(bào)告為依據(jù)的；有比較同條件或相同條件下房地產(chǎn)交易數(shù)量金額的。盡管這幾種方法都考慮到了市場因素，但受人為因素的影響無法避免,尤其是參考類似市場價(jià)格以確定公允價(jià)值的方法，主觀性較強(qiáng)，因此公允價(jià)值的真實(shí)可靠性值得商榷。我國目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值的細(xì)則還未健全，加之紛繁錯(cuò)綜的會(huì)計(jì)實(shí)際狀況和很多未解決的疑亂點(diǎn)，限制了其運(yùn)用和發(fā)展，導(dǎo)致相當(dāng)多的企業(yè)未使用這種模式對該資產(chǎn)進(jìn)行核算。另外準(zhǔn)則規(guī)定,兩種模式間的轉(zhuǎn)變是單方面的，企業(yè)在成本模式下可以轉(zhuǎn)變，而一旦處于公允計(jì)量下則不得變更，而且還有相關(guān)審計(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。因此公允價(jià)值模式的大力推廣需依靠一個(gè)科學(xué)、成熟、客觀的會(huì)計(jì)理論的支持，保證各企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息是可比的。4.2可能會(huì)加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)成本模式下會(huì)計(jì)上和稅法的處理基本一致，企業(yè)不但可直接根據(jù)會(huì)計(jì)上核算的利潤計(jì)算所得稅，而且投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或攤銷計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，這樣在計(jì)算會(huì)計(jì)利潤時(shí)由于成本的增加而使利潤總額數(shù)額降低，另一方面以利潤總額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅數(shù)額也相應(yīng)降低因此成本模式抵減了企業(yè)所得稅稅額和資金支出。而采用公允價(jià)值計(jì)量，則需考慮到稅法上和實(shí)務(wù)存在不同之處。實(shí)務(wù)上，期末企業(yè)依據(jù)市場取得的公允價(jià)格確認(rèn)該資產(chǎn)的價(jià)值，不提折舊；稅法角度，依據(jù)歷史成本核算該資產(chǎn)的價(jià)值，按期提折舊，不受收益的影響。這樣，通過分析兩種不同計(jì)量的成果：增加利潤或減少稅額，考慮到稅收政策不明朗和成本計(jì)量操作簡單，大都更傾向于成本計(jì)量。具體來說，投資性房地產(chǎn)公允計(jì)量實(shí)現(xiàn)的收益增額部分會(huì)表述在本會(huì)計(jì)年度財(cái)務(wù)報(bào)表中。在計(jì)提折舊的減少和公允價(jià)值變動(dòng)損益的增加兩方面因素的影響下，上市公司的凈利潤得到了提高，而在公司處置這部分資產(chǎn)的會(huì)計(jì)年度，由于增值部分損益的實(shí)現(xiàn)，稅法對這部分增加的凈利潤是要征收企業(yè)所得稅的，這樣就會(huì)無形之中加重上市公司的稅收負(fù)擔(dān)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)只是賬面數(shù)額的變動(dòng)，只有當(dāng)企業(yè)進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才會(huì)產(chǎn)生真實(shí)的利潤增加額。因此企業(yè)基于謹(jǐn)慎性大部分會(huì)選擇維持成本模式。4.3可能會(huì)加劇企業(yè)利潤波動(dòng)幅度企業(yè)公允價(jià)值模式下，當(dāng)期會(huì)計(jì)年度的損益受公允價(jià)值的變化而影響。期末，企業(yè)將取得的交易市場的公允價(jià)格與歷史成本的相差數(shù)額在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。查閱一些上市企業(yè)提供的的財(cái)務(wù)信息之后，公允模式對損益影響的表述如下：從三木集團(tuán)“由虧轉(zhuǎn)盈”可知公允價(jià)值的采用對利潤的影響不僅是一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司首次將用于出售或其他用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，把其歷史成本與市場取得的公允價(jià)格的差額直接調(diào)整資本公積，會(huì)使企業(yè)凈資產(chǎn)額提高，因此導(dǎo)致粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的問題出現(xiàn)。但房價(jià)的下跌則會(huì)導(dǎo)致公允價(jià)值的損失，深圳怡亞通證明了這點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率升高業(yè)績波動(dòng)幅度增加。而龐大汽貿(mào)則向我們充分說明了公允市場房價(jià)升高的情況下企業(yè)在不進(jìn)行任何生產(chǎn)活動(dòng)的情況下當(dāng)期會(huì)計(jì)期間都會(huì)產(chǎn)生一定的收益，造成企業(yè)收益的變化幅度加劇。成本模式下，企業(yè)能夠累計(jì)持有期間實(shí)現(xiàn)的增值，以備公司有財(cái)務(wù)業(yè)績等需要時(shí)，可將其轉(zhuǎn)為公允計(jì)量或者轉(zhuǎn)出所有權(quán)，這樣以前年度實(shí)現(xiàn)的累積增值都會(huì)調(diào)整為本會(huì)計(jì)年度的收益或凈資產(chǎn)。公允計(jì)量下，企業(yè)不能改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)來提高收益額。公允模式下，價(jià)格的提高使收益額提升迅猛；相反如果房價(jià)沒有顯著變動(dòng)或回落，則會(huì)使業(yè)績下滑。近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速加上國家的宏觀調(diào)控，市場價(jià)格浮動(dòng)程度頗高，如果以后發(fā)生損失情況，可能會(huì)因前期累積的收入致使下半年加倍損失，加劇企業(yè)的利潤波動(dòng)。表4上市公司公允價(jià)值計(jì)量表公司名稱(2013年）產(chǎn)生的影響原因深圳怡亞通資產(chǎn)負(fù)債率79.92%增加為84.72%，企業(yè)業(yè)績波動(dòng)大影響償債能力。2013年12月1日，轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，未來房價(jià)下降導(dǎo)致資產(chǎn)損失。三木集團(tuán)合計(jì)成本為5.88億的投資性房地產(chǎn)經(jīng)過公允價(jià)值計(jì)量，賬面價(jià)值暴漲16.21億，比購建成本翻了2.76倍“扭虧為盈”。2012年10月企業(yè)轉(zhuǎn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并對有關(guān)賬目追溯調(diào)整。公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益貢獻(xiàn)的利潤粉飾了財(cái)務(wù)狀況形成浮盈。龐大汽貿(mào)2014年公允價(jià)值變動(dòng)收益為8200萬元，比2013年同期增加100%。公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益增加了企業(yè)收益。4.4投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露不完全企業(yè)關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面提供的財(cái)務(wù)狀況的情況不盡人意，主要是提供不充分不及時(shí)，這與我國相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未健全有關(guān)。雖然準(zhǔn)則對該資產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露有明確規(guī)定，采用公允價(jià)值必須批注其判斷方法及依據(jù)等信息。但對報(bào)表使用者來說，披露的信息不夠充分還需完善。查閱一些上市公司披露的財(cái)務(wù)狀況后我們發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有公司可以嚴(yán)格遵循披露原則充分提供其公允價(jià)值計(jì)量信息，多數(shù)公司詳細(xì)披露了信息來源，包括評估公司名稱和評估報(bào)告編號等，相當(dāng)一部分公司信息披露不完整。存在的問題包括：公允性和客觀性。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未健全的背景下，一些上市公司對于變更該項(xiàng)資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)并未表述應(yīng)用的原則和根據(jù)，附注中也沒有相關(guān)信息。報(bào)表使用者需要了解對于公允價(jià)值的確定方法及其依據(jù)才能準(zhǔn)確地衡量其公允價(jià)值的取得是否公允和科學(xué)客觀。會(huì)計(jì)信息披露不充分使得報(bào)表使用者判斷其公允價(jià)值確定的科學(xué)性和客觀性時(shí)無從下手，也沒有辦法橫向比較各公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；財(cái)務(wù)信息的不全面和不詳盡，對于擁有該資產(chǎn)的企業(yè)來說，如一些企業(yè)報(bào)表中只顯示了投資性房地產(chǎn)總數(shù)，并表明其具體的項(xiàng)目，所在的位置，租金收入，租金確定方法，租約的可靠性等相關(guān)信息沒有進(jìn)行披露，投資者無法根據(jù)這些不充分的會(huì)計(jì)信息判斷這些投資性房地產(chǎn)的真實(shí)性也了解投資性房地產(chǎn)獲力能力的持續(xù)性。成本模式下的企業(yè)，需要提供投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格和變動(dòng)情況，公允價(jià)值模式下的企業(yè)，需要提供判斷公允價(jià)值時(shí)的信息依據(jù)及原則等信息；實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)提供公允價(jià)值信息的范圍及具體細(xì)節(jié)由公司自己決定，給了會(huì)計(jì)工作者職業(yè)判斷選擇的余地。在披露原則不健全且公司不嚴(yán)格遵循的背景下，企業(yè)尋求操縱利潤工具的目光投向了公允價(jià)值，因此會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的財(cái)務(wù)報(bào)告中沒有披露對公允價(jià)值的審計(jì)情況很多。對于報(bào)表使用者來說說，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，屬于重要的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)信息，需要注冊會(huì)計(jì)師進(jìn)行專門的審計(jì)。注冊會(huì)計(jì)師將所審計(jì)依據(jù)過程和標(biāo)準(zhǔn)等意見進(jìn)行披露，有利于讓報(bào)表使用者更加了解數(shù)據(jù)的可信賴程度，同時(shí)也明確會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)責(zé)任，進(jìn)一步確保公允價(jià)值的公允性和客觀性。這些問題出現(xiàn)的原因在于我國對運(yùn)用公允價(jià)值模式的信息披露未進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，企業(yè)擁有較多自主權(quán)，披露程度自己決定。信息不夠公開透明的情況下，可比性不高，容易導(dǎo)致本來就對公允價(jià)值不甚了解的報(bào)表使用者更加無法清晰把握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，降低公允價(jià)值模式的公信度。傳統(tǒng)的業(yè)績評價(jià)模式不再適用，亟需改革創(chuàng)新。4.5投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量監(jiān)管不嚴(yán)目前我國公允價(jià)值的運(yùn)用尚屬初級階段，法律法規(guī)和會(huì)計(jì)監(jiān)督體系尚不健全，而相對的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)相當(dāng)復(fù)雜，在眾多類型的企業(yè)中，內(nèi)部控制監(jiān)管相對嚴(yán)格的只有上市公司和外商投資，其他企業(yè)都是表面上接受工商、稅務(wù)、國家審計(jì)部門等檢查，但由于這些監(jiān)督規(guī)范性和全面性不夠且存在很多問題，執(zhí)行中造成了多數(shù)企業(yè)的漏檢，甚至完全處于監(jiān)督體系之外的企業(yè)也很多。即使有些企業(yè)的監(jiān)督較為規(guī)范，但由于懲罰力度小、企業(yè)違規(guī)成本低以及地方保護(hù)主義，現(xiàn)有的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系很大程度上無法發(fā)揮其應(yīng)有的監(jiān)管作用。另外，由于尚未建立新的適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的誠信體系導(dǎo)致誠信缺失的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的企業(yè)年度報(bào)表前面給出是公允價(jià)值及其對利潤的變動(dòng)額，但在附注中提供的卻是成本模式計(jì)量。這種問題的出現(xiàn)跟它們的監(jiān)管不力不無關(guān)系可見會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)監(jiān)管作用對這家公司來說只是擺設(shè)。從審計(jì)工作的內(nèi)外兩部分來看，內(nèi)部審計(jì)是該企業(yè)的員工，會(huì)計(jì)工作的獨(dú)立性值得商榷，因此監(jiān)管虛假會(huì)計(jì)信息、審核公允價(jià)值計(jì)量的可比客觀性的作用有限。企業(yè)外部監(jiān)管機(jī)關(guān)未能配合執(zhí)行各自的職能。法律法規(guī)監(jiān)督體系不夠完善，法律賦予注冊會(huì)計(jì)師的審查范圍有限其審計(jì)服務(wù)功能無法實(shí)現(xiàn)。很多注會(huì)師在執(zhí)業(yè)時(shí)，由于受經(jīng)濟(jì)利益、業(yè)務(wù)素質(zhì)、市場競爭等條件的影響，很難獨(dú)立于被審計(jì)單位保持獨(dú)立，無法發(fā)揮社會(huì)其監(jiān)督作用。5完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的措施5.1制定適合國情的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則如今全球化的經(jīng)濟(jì)體系要求財(cái)務(wù)報(bào)告的可比行和透明性越來越高，為了更好地推行公允價(jià)值的應(yīng)用，我國急需進(jìn)行公允價(jià)值相關(guān)改進(jìn)工作，嚴(yán)格詳盡其確認(rèn)、依據(jù)等內(nèi)容，保證各企業(yè)應(yīng)用并所提供的信息具有可比性。已頒布新準(zhǔn)則中提出了公允價(jià)值、規(guī)定了相關(guān)內(nèi)容,但詳細(xì)的要求屈指可數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)政部相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合全球最新的公允價(jià)值準(zhǔn)則，考慮到實(shí)際國內(nèi)狀況頒布執(zhí)行性強(qiáng)的細(xì)則，確保公允價(jià)值模式在實(shí)際中的合理使用。企業(yè)主體、中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門等都對公允價(jià)值計(jì)量的推進(jìn)積累了經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)則還提出了如何處理公允價(jià)值計(jì)量項(xiàng)目與其他具體準(zhǔn)則的關(guān)系，如何把發(fā)達(dá)國家成熟市場的方法轉(zhuǎn)為解決我國的特殊問題，這些經(jīng)驗(yàn)將對完善或制定適應(yīng)國內(nèi)狀況的公允價(jià)值體系起到很大的作用。體系建設(shè)過程要科學(xué)進(jìn)行:完善理論框架，明確公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)涵；修訂現(xiàn)行相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，同時(shí)出臺實(shí)施細(xì)則；制定嚴(yán)格詳盡的計(jì)量準(zhǔn)則。為了保證其計(jì)量的可靠可比性，首先要確保期末取得的公允價(jià)值的可靠和客觀，從取得方式出發(fā)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。同時(shí)，完善和規(guī)范相關(guān)準(zhǔn)則細(xì)則，為公允價(jià)值模式的使用提供準(zhǔn)確的方向，適應(yīng)對不同市場形勢的運(yùn)用能力，提高公允價(jià)值體系的可靠性和客觀性。最后，合理協(xié)調(diào)準(zhǔn)則與稅法，明確稅收和利潤分配等企業(yè)關(guān)注的問題。我國公允價(jià)值計(jì)量體系很不健全，公允價(jià)值計(jì)量紛繁錯(cuò)綜。當(dāng)前背景下，健全公允計(jì)量體系，加快相關(guān)知識探索亟不可待。更重要的是我國應(yīng)專門進(jìn)行研究相關(guān)內(nèi)容，頒布適應(yīng)國情的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，同時(shí)參考國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，不斷提升可比性和可操作性，減少成本，指導(dǎo)企業(yè)在實(shí)際中對公允價(jià)值的正確運(yùn)用。5.2加強(qiáng)與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)的稅制改革現(xiàn)在企業(yè)大都未使用公允價(jià)值對其持有的該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，一大因素是考慮到我國對此部分的現(xiàn)行稅收法律法規(guī)尚不明確。從稅法角度來看，公允價(jià)值模式下企業(yè)不進(jìn)行計(jì)提折舊和攤銷，攤銷部分的支出得到降低。而目前新準(zhǔn)則折舊不可稅前抵扣，提高了會(huì)計(jì)利潤的同時(shí)相應(yīng)的提高了所得稅支出。對于成本模式計(jì)量下的企業(yè)，稅收則不會(huì)受到影響。因此，對企業(yè)來說，為了避免增加成本，對公允計(jì)量模式的態(tài)度十分謹(jǐn)慎，對公允價(jià)值推廣有一定影響。以投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)稅制改革為契機(jī)，修改完善投資性房地產(chǎn)涉及的各個(gè)稅種，合并投資性房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅種。投資性房地產(chǎn)公允模式下，最突出的問題就是遞延所得稅數(shù)值不準(zhǔn)確，甚至出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤的情況也存在。持有期間公允價(jià)值產(chǎn)生的損益不作為計(jì)稅依據(jù)的組成部分，出售或轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí),實(shí)際收入減去賬面價(jià)值的余額作為計(jì)稅依據(jù)的組成部分。這種問題加大了上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的波動(dòng)性，必須進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管指導(dǎo)，規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式遞延所得稅負(fù)債的計(jì)提。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)價(jià)格升高企業(yè)在改用公允價(jià)值計(jì)量的起初變化幅度最大，鑒于房地產(chǎn)市場的不斷成熟完善、價(jià)格浮動(dòng)的平緩，極好的促進(jìn)了公允模式實(shí)際生活中的使用，防止企業(yè)因考慮稅負(fù)因素仍選擇歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量。5.3加強(qiáng)對操控利潤行為的控制對于利用公允價(jià)值操控改變企業(yè)利潤，誤導(dǎo)報(bào)表使用者的公司和責(zé)任人，我們要依法嚴(yán)厲處置。此外，要通過建立相關(guān)規(guī)章制度大幅提高操控利潤行為的違法成本，例如一次的處罰力度達(dá)到企業(yè)當(dāng)年盈利金額的較高比例。制定細(xì)則規(guī)范投資性房地產(chǎn)對外公布的相關(guān)信息要詳細(xì)充分披露，規(guī)定企業(yè)的報(bào)表附注中包含所處市場環(huán)境和評估機(jī)構(gòu)等詳細(xì)信息。不僅要提供活躍市場的公允價(jià)格數(shù)額，還應(yīng)披露報(bào)表使用者應(yīng)當(dāng)知道的其他重大財(cái)務(wù)狀況，使報(bào)表使用者更容易理解和分析該資產(chǎn)的狀況，不能被表面數(shù)字誤導(dǎo)不了解真相。建議相關(guān)部門提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督和處罰力度，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好的環(huán)境。5.4加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露的監(jiān)管嚴(yán)格貫徹執(zhí)行監(jiān)管，緊密聯(lián)系審計(jì)、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)對公允價(jià)值的監(jiān)督，以及對人為操作財(cái)務(wù)信息行為的披露。國家相關(guān)部門應(yīng)充分發(fā)揮政府監(jiān)管職能；證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格要求企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值的運(yùn)用，使企業(yè)提供的公允價(jià)值財(cái)務(wù)信息更加公開透明；完善公允價(jià)值審計(jì)制度尤其是具體準(zhǔn)則，規(guī)范相關(guān)程序。企業(yè)期末應(yīng)披露公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)控，及主要信息；公允價(jià)值進(jìn)行評估的應(yīng)披露評估時(shí)所聘請的評估機(jī)構(gòu)、評估方法、估計(jì)假設(shè)等相關(guān)信息，使披露更加科學(xué)規(guī)范，使投資者的利益得到有效監(jiān)管。還要表現(xiàn)出公允價(jià)格的變動(dòng)對本年度會(huì)計(jì)利潤的影響。要求企業(yè)詳盡且規(guī)范地提供公允價(jià)值相關(guān)財(cái)務(wù)狀況可以在很大程度上預(yù)防人為操縱的行為。采用公允價(jià)值模式的公司不僅要提供財(cái)務(wù)報(bào)表，還要單獨(dú)披露更詳細(xì)的信息，這樣可以得到市場的監(jiān)督。如果企業(yè)沒有按規(guī)定進(jìn)披露財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，相關(guān)部門要進(jìn)行懲罰，追究企業(yè)因相關(guān)重要信息未披露或披露不明給投資者造成的損失。綜上所述,國家應(yīng)盡快制定公允價(jià)值信息披露的相關(guān)具體準(zhǔn)則使會(huì)計(jì)信息披露更加規(guī)范。企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇的公開化，能夠很大的預(yù)防其他人員的利益受到侵犯，使會(huì)計(jì)信息更加公開透明化。5.5加快投資性房地產(chǎn)審計(jì)辦法落實(shí)要加強(qiáng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立審計(jì)，會(huì)計(jì)執(zhí)行好壞有賴于審計(jì)的完善與發(fā)展，審計(jì)師在審計(jì)過程中恪守職業(yè)道德，揭露企業(yè)不正當(dāng)?shù)男袨?；由于公允價(jià)值信息的取得受到人為因素影響較大，財(cái)務(wù)相關(guān)人員很可能會(huì)私自篡改財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露非實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況，因此必須嚴(yán)格執(zhí)行審計(jì)工作。完善的審計(jì)系統(tǒng)直接影響企業(yè)公允計(jì)量的使用狀況，健全嚴(yán)格審計(jì)制度并貫徹執(zhí)行能夠很大的防范評估過程中的人為操作現(xiàn)象。審計(jì)報(bào)表中公允價(jià)值變動(dòng)是其重要組成部分，應(yīng)當(dāng)健全公允價(jià)值審計(jì)體系完善審計(jì)程序。總結(jié)公允價(jià)值審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立一套科學(xué)有效的公允價(jià)值審計(jì)方法，制訂詳細(xì)的審計(jì)流程，明確注冊會(huì)計(jì)師的審計(jì)責(zé)任，規(guī)范公允價(jià)值審計(jì)的有效性。為了讓公允價(jià)值更好地體現(xiàn)活躍市場的交易狀況和交易價(jià)格，一系列相關(guān)審計(jì)辦法也已經(jīng)出臺，加快我國投資性房地產(chǎn)審計(jì)辦法的落實(shí)，為公允價(jià)值運(yùn)用的可靠性提供了保障。6結(jié)論本文通過對企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公允價(jià)值理論的認(rèn)知和探索，從企業(yè)選擇計(jì)量模式考慮的因素出發(fā)，分析目前使用狀況，提出一些觀點(diǎn)和看法：我國引入公允價(jià)值模式不僅與緊跟國際還考慮到我國的國情。我國企業(yè)對公允價(jià)值模式持謹(jǐn)慎態(tài)度，相關(guān)政策法規(guī)和監(jiān)管還需逐步完善。針對文章研究發(fā)現(xiàn)的問題提出了：使會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于公允價(jià)值方面更加符合國情；加強(qiáng)與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅制改革；加強(qiáng)對操控利潤行為的控制；加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息披露的監(jiān)管；加快投資性房地產(chǎn)審計(jì)辦法落實(shí)的措施。希望通過對投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的研究,能夠使企業(yè)更為清晰地認(rèn)識公允價(jià)值計(jì)量模式能給企業(yè)帶來的優(yōu)勢,更積極的研究自身財(cái)務(wù)狀況、面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)發(fā)展階段從而科學(xué)選用。文章提出的建議和觀點(diǎn)，可以使財(cái)務(wù)報(bào)告外部使用者對投資性房地產(chǎn)企業(yè)更容易進(jìn)行解讀，對這類企業(yè)在新準(zhǔn)則運(yùn)用和實(shí)施上所碰到的問題有借鑒意義，但由于研究時(shí)間短條件有限且上市公司內(nèi)部資料的難以獲得，不可避免存在著一些盲點(diǎn)和缺陷。隨著我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，公允價(jià)值體系會(huì)越來越健全成為會(huì)計(jì)領(lǐng)域中不可小覷的計(jì)量模式。參考文獻(xiàn)[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006:70-90.[2]黃世忠.公允價(jià)值會(huì)計(jì)-面向21世紀(jì)的計(jì)量模式[J].北京:會(huì)計(jì)研究,1997,(12):10-11.[3]葛家澍.關(guān)于會(huì)計(jì)計(jì)量的新屬性一公允價(jià)值[J].上海:上海會(huì)計(jì),2001,(1):3-6.[4]中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編.會(huì)計(jì)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2013:90-200.[5]劉琳,徐偉.關(guān)于我國公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量應(yīng)用的研究綜述[J].北京:中國連鎖,2014,(7):23-25.[6]王曉國.對我國公允價(jià)值運(yùn)用若干問題的思考[J].武漢:當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2014,(11):18-20[7]劉文歡.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式分析[J].武漢:財(cái)會(huì)通訊(學(xué)術(shù)版),2007,(11):43-45.[8]吳正奎.公允價(jià)值計(jì)量對我國上市公司影響初探[D].復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008:13-23[9]侯曉紅,郭雅.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響因素分析,武漢,財(cái)會(huì)月刊[J,]2013,(1):8-13.[10]楊傳先.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量及其影響,北京,中國科技信息[J],2008,(5):34-51.[11]施穎.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析,北京,中國管理信息化[M],2007:25-34.[12]付麗.公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入對企業(yè)財(cái)務(wù)信息的影響,北京,商業(yè)研究[J],2007,(12):5-12.[13]郭鵬麗,程克群.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究,長沙,長沙大學(xué)學(xué)報(bào)[N],2013,(11):3-5.[14]ReliabilityofinvestmentpropertyfairvaluesunderIFRS.ThomasNellessen,

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