上海國際公寓項目定位方案105P

xx公寓方案第一部分市場分析一、上海嘉定區(qū)

行政社會概況嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。嘉定區(qū)現(xiàn)轄八個鎮(zhèn)、三個街道、一個市級工業(yè)區(qū)及菊園新區(qū)。嘉定區(qū)現(xiàn)有在冊總戶數(shù)

16

萬戶，戶籍總?cè)丝?/p>

50.5

萬，其中非農(nóng)業(yè)人口

20.85

萬，人口密度為每平方公里

1060

人。

總?cè)丝跀?shù)量以每年10%左右的速度增長。嘉定區(qū)人口中外來流動人口占有很大比例。嘉定建縣歷史近八百年，素有江南歷史文化名城之美譽。嘉定是科技之城、汽車之城，商貿(mào)、物流之城，嘉定正在建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達(dá)、文明開放、人文生態(tài)和諧、適宜人居的新城。2006年，嘉定全區(qū)完成增加值478.3億元，可比增長16.1%。全年實現(xiàn)財政總收入146.8億元，比上年增長11.8%。2007年嘉定區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1860.4億元,同比增加18.8%。實現(xiàn)社會消費品零售總額165.3億元，同比增長15.7%；全年完成工業(yè)增加值360億元，可比增長15.6%；三產(chǎn)增加值176.4億元，可比增長15.9%，實現(xiàn)了二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。2008年上半年主要區(qū)縣工業(yè)生產(chǎn)與效益增幅均高于全市水平。依照屬地統(tǒng)計口徑，上半年，區(qū)縣工業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7332.15億元，同比增長18.2%，快于全市生產(chǎn)增速1.4個百分點；1-5月份，區(qū)縣工業(yè)實現(xiàn)利潤249.04億元，同比增長17.9%，快于全市利潤增速13.9個百分點。經(jīng)濟概況

2008年上半年工商業(yè)經(jīng)濟運行走勢圖

從圖表中可以看出2008年比去年工業(yè)總產(chǎn)值明顯提高，每月份同比高達(dá)15%---16.5%。社會消費品零售總額也與去年同比提高16.5%。二、江橋鎮(zhèn)上海江橋，嘉定重鎮(zhèn)之一，位于嘉定、普陀、長寧三區(qū)交匯處，其西接安亭鎮(zhèn)上海國際汽車城，北沿旅游勝地南翔，東與普陀區(qū)交接，南連虹橋航空經(jīng)濟園，是上海首批“億元鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）”之一。是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、上海文明鎮(zhèn)、嘉定區(qū)明星鎮(zhèn)。正日益崛起并將成為上海西部未來生活新鎮(zhèn)。江橋是上海陸上交通的咽喉要道，享有“西堂門戶”之美譽。距人民廣場僅15公里，距外環(huán)線僅8公里，去虹橋機場8分鐘車程。滬寧高速公路、滬寧鐵路、滬杭鐵路、312國道等從鎮(zhèn)區(qū)穿越而過，外環(huán)線、蘇州河和規(guī)劃建設(shè)中的嘉金高速公路由此一路逶迤，構(gòu)成了江橋四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。江橋下轄18個村，12個社區(qū)占地42.8平方公里。江橋現(xiàn)有人口約30萬，本地居民在冊的有5萬、市區(qū)遷來的約有5萬與原住居民比例達(dá)到1：1，而外地來滬在江橋居住者近20萬。這就是江橋人口結(jié)構(gòu)的一重要特征。行政和社會發(fā)展概況經(jīng)濟概況今年以來，江橋鎮(zhèn)各項經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步攀升，預(yù)計全鎮(zhèn)全年可完成工業(yè)總產(chǎn)值186.2億元，同比增長11.8%。江橋產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，綜合實力不斷增強，城市功能不斷完善，文明形象顯著提升。隨著西郊商務(wù)園區(qū)公共服務(wù)平臺建成投入使用，25家知名企業(yè)的相繼入駐，知名度不斷擴大，已被定為上海市工業(yè)旅游考察接待點，并成為上海16家重點扶持的總部經(jīng)濟基地之一。上海西郊商務(wù)區(qū)位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)東南部，北靠滬寧高速，南臨蘇州河，其定位是知識化、生態(tài)型、樞紐級、生產(chǎn)型、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。將成為長三角總部經(jīng)濟基地首席。上海西郊商務(wù)區(qū)是經(jīng)上海市經(jīng)濟委員會批準(zhǔn)成立，上海首個啟動的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，也是上海市重點扶持的16個總部經(jīng)濟基地之一。三、西郊商務(wù)區(qū)概況規(guī)劃概概況商務(wù)區(qū)區(qū)緊貼貼外環(huán)環(huán)線與與滬寧寧高速速公路路，控控制規(guī)規(guī)劃面面積4.5平方公公里。。商務(wù)區(qū)區(qū)按照照”統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一開發(fā)發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一配配套、、統(tǒng)一一招商商、統(tǒng)統(tǒng)一管管理、、統(tǒng)一一推廣廣”的的經(jīng)營營管理理模式式運作作。商務(wù)區(qū)區(qū)總建建筑面面積420平方米米，由由總部部經(jīng)濟濟區(qū)、、第三三方服服務(wù)區(qū)區(qū)、濱濱江生生態(tài)綠綠化區(qū)區(qū)與生生活配配套服服務(wù)區(qū)區(qū)組成成。其其中，，120萬平方方米規(guī)規(guī)劃為為住宅宅。上海西西郊生生產(chǎn)性性服務(wù)務(wù)業(yè)集集聚區(qū)區(qū)地處處金沙沙江西西路，，東臨臨真如如城市市副中中心及及商貿(mào)貿(mào)、酒酒店、、專業(yè)業(yè)市場場云集集、日日客商商流量量超過過10萬人次次的上上海曹曹安全全球采采購中中心；；西接接上海海西北北物流流園區(qū)區(qū)和上上海國國際汽汽車城城；集集聚區(qū)區(qū)同時時位于于在建建中的的虹橋橋綜合合交通通樞紐紐港內(nèi)內(nèi)、坐坐擁上上海與與江蘇蘇、浙浙江兩兩大經(jīng)經(jīng)濟圈圈的鏈鏈接樞樞紐。。集聚聚區(qū)距距市中中心人人民廣廣場17公里，，至虹虹橋國國際機機場僅僅需8分鐘車車程。。根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃，軌軌道交交通13號、14號、17號線將將先后后落地地集聚聚區(qū)，，其中中2012年通車車的軌軌道交交通13號線將將貫穿穿整個個園區(qū)區(qū)。規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢1、區(qū)位位優(yōu)勢勢—依托虹虹橋綜綜合交交通樞樞紐2、規(guī)模模優(yōu)勢勢—超大規(guī)規(guī)模企企業(yè)綜綜合商商務(wù)區(qū)區(qū)作為目目前全全國面面積最最大的的生產(chǎn)產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)業(yè)集聚聚區(qū)，，超大大規(guī)模模為集集聚區(qū)區(qū)內(nèi)的的企業(yè)業(yè)帶來來全方方位的的服務(wù)務(wù)支持持。在在規(guī)劃劃建筑筑總面面積達(dá)達(dá)420萬平方方米的的上海海西郊郊生產(chǎn)產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)業(yè)集聚聚區(qū)內(nèi)內(nèi)，企企業(yè)總總部基基地、、研發(fā)發(fā)中心心、行行業(yè)服服務(wù)中中心、、文化化核心心區(qū)、、金融融服務(wù)務(wù)平臺臺、核核心商商業(yè)等等多功功能現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)應(yīng)有有盡有有。多多形態(tài)態(tài)、齊齊配套套、高高品質(zhì)質(zhì)，構(gòu)構(gòu)建起起上海海現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)業(yè)的的示范范性集集聚區(qū)區(qū)。通通過企企業(yè)總總部的的積聚聚，帶帶來資資金流流、物物流、、技術(shù)術(shù)流、、人才才流、、信息息流等等的密密集，，以總總部基基地為為核心心，體體現(xiàn)積積聚相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、輻射射周邊邊地區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)模效效應(yīng)。。3、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢——2.7公里濱江江生態(tài)綠綠化與市中心心CBD商務(wù)樓單單純的樓樓宇綠化化不同，，上海西西郊生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)集聚聚區(qū)采用用大規(guī)模模生態(tài)綠綠化體系系，并依依就園區(qū)區(qū)南部吳吳淞江天天然水系系，打造造了長達(dá)達(dá)2.7公里的濱濱江生態(tài)態(tài)綠化區(qū)區(qū)。不僅僅在植被被面積上上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超越市中中心，多多樣化的的綠化體體系與建建筑結(jié)合合，更打打造出市市中心難難得一見見的景觀觀視野。。同時在在建筑過過程中采采用生態(tài)態(tài)科技與與環(huán)保材材料，體體現(xiàn)綠色色生態(tài)辦辦公理念念。4、配套優(yōu)優(yōu)勢——第三方服服務(wù)積聚聚、配套套齊全園區(qū)公共共服務(wù)中中心已投投入運行行，除了了為入駐駐企業(yè)提提供政策策咨詢和和稅收服服務(wù)外，，還提供供餐飲和和休閑運運動等服服務(wù)。西郊商務(wù)務(wù)區(qū)擁有有完備的的金融、、法律、、咨詢、、賓館、、會展、、培訓(xùn)等等產(chǎn)業(yè)配配套，為為入駐企企業(yè)提供供專業(yè)、、前瞻、、科學(xué)、、完善的的一條龍龍配套服服務(wù)。目前開發(fā)發(fā)狀況商務(wù)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)已初步步建成的的住宅有有泰宸沙可可名苑、、泰宸沙沙可名苑苑二期、、金華新新村、豐豐華苑、、豐盛雅雅苑、加加州花園園。另已建成成總部經(jīng)經(jīng)濟區(qū)有有：商務(wù)務(wù)區(qū)公共共服務(wù)中中心（A區(qū)）、總總部辦公公大樓（（B區(qū)、C1區(qū)）。規(guī)劃中擬擬建設(shè)的的有：C-2區(qū)二期總總部辦公公樓、D區(qū)總部辦辦公樓等等商務(wù)辦辦公物業(yè)業(yè)。現(xiàn)已入駐駐的企業(yè)業(yè)有：香港上市市公司常常荗生化化以及華華馳投資資、鵬城城王酒業(yè)業(yè)、太太太樂、遠(yuǎn)遠(yuǎn)州集團(tuán)團(tuán)等數(shù)十十家規(guī)模模優(yōu)質(zhì)企企業(yè)。即將開發(fā)發(fā)的還有有：南航培訓(xùn)訓(xùn)基地、、綠地會會展及集集團(tuán)總部部辦公、、萬達(dá)商商業(yè)廣場場項目。。規(guī)劃示意意圖四、上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場月月度度趨勢觀觀察一、全市市商品房房月度走走勢觀察察1、全市商商品住宅宅月度供供求及價價格走勢勢簡析從全市成成交情況況看，從從2007年過度到到2008年后，整整體供求求出現(xiàn)明明顯轉(zhuǎn)變變，既從從供小于于求轉(zhuǎn)變變成為供供大于求求，同時時成交量量明顯下下滑，與與去年同同期比較較，下滑滑幅度較較大。從11月開始，，在國家家全面拉拉升，出出具各項項新政開開始，市市場有明明顯回暖暖，成交交量回升升。但整整體市場場表現(xiàn)仍仍為供大大于求，，至少短短期內(nèi)該該結(jié)構(gòu)難難以完全全改善。。近期更更多的為為恢復(fù)人人氣，提提高房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)信心。。從近期國國家出臺臺的政策策看，政政府正不不遺余力力的拉升升經(jīng)濟及及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2、全市公公寓月度度供求及及價格走走勢簡析析從整體供供求結(jié)構(gòu)構(gòu)看，與與大房產(chǎn)產(chǎn)市場吻吻合，供供大于求求是目前前商品住住宅的現(xiàn)現(xiàn)狀。從實際市市場需求求表現(xiàn)看看，雖然然11、12月成交與與去年同同期無法法比擬，，但實際際成交相相對2008年6-10月以有明明顯好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，說明明政策對對恢復(fù)人人氣仍是是有效果果，具體體全面恢恢復(fù)仍需需市場的的信心和和政策消消化。從整體價價格看，，2008年價格從從上半年年的上漲漲表現(xiàn)到到下半年年的適當(dāng)當(dāng)調(diào)整下下滑，側(cè)側(cè)面表明明在市場場環(huán)境弱弱勢的情情況下，，開發(fā)商商被迫做做營銷調(diào)調(diào)整，來來緩解其其面臨壓壓力。由由于供需需矛盾的的存在，，仍會有有部分開開發(fā)商會會自我調(diào)調(diào)整以度度過難關(guān)關(guān)。房產(chǎn)產(chǎn)市場的的全面調(diào)調(diào)整將出出現(xiàn)，而而后市場場將會進(jìn)進(jìn)入相對對穩(wěn)定的的恢復(fù)期期。3、全市辦辦公樓月月度供求求及價格格簡析上海大辦辦公市場場表現(xiàn)更更加明顯顯，在2007、2008年兩年內(nèi)內(nèi)，除去去2008年上半年年全市供供應(yīng)下滑滑表現(xiàn)出出供不應(yīng)應(yīng)求外，，其他時時間段均均為明顯顯的供大大于求，，特別在在2008年下半年年至今，，需求整整體變化化不大，，但隨著著供應(yīng)量量的急劇劇增加，，增大了了消化壓壓力。辦公物業(yè)業(yè)屬性與與住宅差差異較大大，住宅宅乃老百百姓民生生之需求求，市場場較為廣廣闊。但但辦公物物業(yè)受制制于經(jīng)濟濟發(fā)展、、政策聯(lián)聯(lián)動。而而今，面面臨國際際金融危危機，辦辦公行業(yè)業(yè)自然陷陷入弱勢勢，成交交量下滑滑在所難難免。與與成交下下滑的同同時還有有價格的的滑坡。。辦公市場場的轉(zhuǎn)好好信賴于于經(jīng)濟環(huán)環(huán)境穩(wěn)定定，政治治環(huán)境良良好。此此時自用用、辦公公、投資資客源才才會有更更大信心心入市，，至少近近期不是是良好時時機，市市場表現(xiàn)現(xiàn)也證明明此點。。4、全市商商業(yè)物業(yè)業(yè)月度供供求及價價格簡析析商業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)更為突突出，明明顯供大大于求，，從去年年至今，，月月有有存量，，這主要要受商業(yè)業(yè)產(chǎn)品購購買客源源的屬性性限制，，一方面面商業(yè)主主力客源源既經(jīng)營營者，另另方面既既投資者者，投資資者的購購買信心心是附加加在經(jīng)營營狀況良良好與否否，前景景良好與與否的基基礎(chǔ)上，，經(jīng)營者者所關(guān)注注的既經(jīng)經(jīng)營是否否有空間間、如何何在經(jīng)營營過程中中獲利，，無論那那種，在在關(guān)注到到商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的時時候均牽牽扯到商商業(yè)的發(fā)發(fā)展、商商業(yè)的前前景、利利潤的空空間等，，在大環(huán)環(huán)境不是是非常良良好的條條件下，，商業(yè)是是受影響響最明顯顯的產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，，交易匱匱乏商業(yè)業(yè)自然不不景氣，，商業(yè)不不景氣投投資者、、經(jīng)營者者獲利空空間自然然有限，，如此，，進(jìn)場動動力就匱匱乏。所以導(dǎo)致致整體2008年上海商商業(yè)成交交量基本本逐月下下滑。該該結(jié)構(gòu)想想明顯好好轉(zhuǎn)需要要大環(huán)境境的全面面轉(zhuǎn)好，，消費有有良好的的表現(xiàn)，，才會更更多的刺刺激自用用、投資資群體的的入市。。二、全市市商品房房可售體體量觀察察1、全市商商品房存存量簡析析物業(yè)存量（萬㎡）套數(shù)（套）比例公寓693.95923942%別墅169.0605210%辦公258.32092416%商業(yè)544.84400433%合計1666.0130219100%從全市商商品房可可售面積積表格看看，截止止2008年12月6日，公寓寓存量居居全市各各物業(yè)存存量首位位，達(dá)到到693.9萬㎡，占占到總量量的四成成以上，，成為市市場后續(xù)續(xù)消化的的主力；；商業(yè)物物業(yè)可售售體量544.8萬㎡，占占總量的的33%；辦公樓樓可售體體量258.3萬㎡，占占總量的的16%；作為稀稀缺資源源的別墅墅物業(yè)存存量169.0萬㎡，占占總量的的10%。從此表能能明顯看看出，商商業(yè)、辦辦公組合合存量占占總量一一半，在在上海這這個代表表中國經(jīng)經(jīng)濟的大大都市，，此倆部部分仍有有如此多多存量，，也側(cè)面面表明大大環(huán)境不不好對房房產(chǎn)行業(yè)業(yè)乃至上上海這樣樣的都市市同樣有有影響。。2全市公寓寓存量簡簡析截止2008年12月6日，全市市公寓存存量693.9萬㎡，59239套房源，，其中浦浦東、松松江、寶寶山等是是公寓物物業(yè)存量量的主要要區(qū)域，，黃浦、、虹口、、盧灣以以及遠(yuǎn)郊郊崇明存存量不足足10萬㎡，供供應(yīng)持續(xù)續(xù)偏緊。。嘉定公寓寓存量51.2萬㎡，4861套，排名名第五位位。中心城區(qū)區(qū)存量不不足只會會使有限限的住宅宅價格更更加堅挺挺，但從從上表可可以看出出，住宅宅目前主主要集中中區(qū)域為為城市中中外圍，，該區(qū)域域存量多多，價格格相對適適中，是是主力購購買人群群即有一一定積蓄蓄或收入入的老百百姓置業(yè)業(yè)群體選選擇范圍圍，存量量多即面面臨著可可選擇空空間多，，所以同同類型產(chǎn)產(chǎn)品更應(yīng)應(yīng)注重自自身打造造和總價價控制，，防止區(qū)區(qū)域與區(qū)區(qū)域之間間的同類類產(chǎn)品強強勢競爭爭。3全市辦公公樓存量量簡析截止2008年12月6日，全市市辦公樓樓存量258.3萬㎡，20924套房源，，浦東以以48.4萬㎡的絕絕對量排排名首位位，占總總存量的的19%。新興商商務(wù)區(qū)普普陀存量量30.8萬㎡排名名次席。。嘉定辦公公樓存量量17.3萬㎡，1822套，排名名第五位位。從上數(shù)據(jù)據(jù)明顯看看出，嘉嘉定的辦辦公存量量很多，，主要分分布在嘉嘉定新城城區(qū)和江江橋曹安安板快，，原因有有二，嘉嘉定新城城區(qū)作為為嘉定主主發(fā)展區(qū)區(qū)，政府府形象、、辦公氛氛圍、支支持力度度是嘉定定其他區(qū)區(qū)域無法法比擬的的，二是是曹安板板快，該該區(qū)域辦辦公主要要針對的的是曹安安大型商商貿(mào)區(qū)，，集合的的辦公業(yè)業(yè)泰主要要為小型型物流辦辦公為主主，存活活的主要要原因曹曹即安板板快的大大型商業(yè)業(yè)中心衍衍生出的的客源。。4全市商業(yè)業(yè)物業(yè)存存量簡析析截止2008年12月6日，全市市商業(yè)物物業(yè)存量量544.8萬㎡，44004套，南匯匯、金山山等遠(yuǎn)郊郊區(qū)域由由于普遍遍以專業(yè)業(yè)市場、、社區(qū)商商鋪居多多，且以以銷售類類為主，，所以存存量較多多。表格格顯示，，存量30萬㎡的區(qū)區(qū)域有7個，除浦浦東外，，其他均均為遠(yuǎn)郊郊區(qū)域，，而黃浦浦、盧灣灣、靜安安等市中中心區(qū)域域存量都都不足10萬㎡。嘉嘉定商業(yè)業(yè)物業(yè)存存量39.3萬㎡，4075套，排名名第六位位。嘉定商業(yè)業(yè)存量多多主要由由于嘉定定定位成成上海西西郊商業(yè)業(yè)中心，，大型商商業(yè)中心心在該區(qū)區(qū)域不斷斷建設(shè)，，但從實實際市調(diào)調(diào)得知，，特別是是曹安集集中商業(yè)業(yè)區(qū)大部部分商業(yè)業(yè)面臨新新開業(yè)無無人接手手經(jīng)營差差的局面面。三、嘉定定商品房房市場月月度觀察察1、嘉定公公寓月度度供求及及價格簡簡析從整體嘉嘉定住宅宅市場明明顯能看看出，供供應(yīng)和需需求除2008年7月、9月之外，，基本穩(wěn)穩(wěn)定，主主要原因因還是由由于區(qū)域域產(chǎn)品更更多為安安居型產(chǎn)產(chǎn)品，該該類產(chǎn)品品的明顯顯特點即即地段相相對偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)、產(chǎn)品品面積相相對略小小、總價價能得到到合理控控制；客客源更多多為區(qū)域域客結(jié)合合導(dǎo)入客客源。由于嘉定定整體房房價一直直處于上上海整體體市場中中下結(jié)構(gòu)構(gòu)，剛性性成交占占主體，，受大環(huán)環(huán)境影響響力度稍稍弱。從價格表表現(xiàn)明顯顯能看出出，整體體價格在在跌蕩的的過程中中小幅上上漲，更更多原因因還是整整體價格格在大上上海環(huán)境境中偏低低所至。。2、嘉定辦辦公樓月月度供求求及價格格簡析嘉定辦公公市場從從此表明明顯能看看出供應(yīng)應(yīng)除1月分集中中放量，，基本供供應(yīng)不大大，但從從需求角角度更能能明顯看看出，嘉嘉定辦公公成交更更加萎靡靡，主要要原因與與上文描描述全上上海辦公公成交偏偏低原因因相似，，同時嘉嘉定還存存在辦公公使用的的支撐力力度無法法與市區(qū)區(qū)中心辦辦公產(chǎn)業(yè)業(yè)比擬，，既區(qū)域域內(nèi)只有有產(chǎn)業(yè)園園區(qū)及曹曹安板快快，以其其支撐整整體嘉定定排行全全市第5的辦公存量量，明顯力力不從心。。至少短期期內(nèi)嘉定辦辦公市場無無法改變現(xiàn)現(xiàn)狀。3、嘉定商業(yè)業(yè)物業(yè)月度度供求及價價格簡析商業(yè)能明顯顯看出供應(yīng)應(yīng)嚴(yán)重大于于需求，同同時價格下下跌明顯，，主要原因因一方面供供應(yīng)過多，，另方面即即與上文提提到的全市市商業(yè)成交交下滑原因因相似。四、嘉定區(qū)區(qū)重點樓盤盤觀察項目月度供供求及價格格簡析[南翔]——金地格林世世界1、公寓項目目11月8日，金地格格林世界公公寓新增供供應(yīng)2.97萬㎡，264套。本月成成交1.81萬㎡，環(huán)比比10月增加19%，是項目近近一年來單單月公寓成成交最多的的一月，成成交結(jié)構(gòu)中中以81-86兩房為主力力消化房源源。項目的高品品質(zhì)是其熱熱銷的保證證，其中1500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)物物有所值，，包括圣象象地板，科科勒衛(wèi)浴，，方太廚具具等。且加加之周邊為為別墅組團(tuán)團(tuán)，使得公公寓房源連連底層區(qū)的的視野也一一覽無遺，，所有一樓樓大堂均采采用挑空設(shè)設(shè)計，房型型布局緊湊湊，南向90度大陽臺，，視野景觀觀較好。項項目單月成成交均價為為11729元/㎡，環(huán)比10月上漲9.89%。項目月度供供求及價格格簡析11月，保利五五月花公寓寓無新增供供應(yīng)。單月月成交0.61萬㎡，環(huán)比比10月增加30%。單月成交交價格為8540元/㎡，環(huán)比10月下跌8%。[嘉定菊園新新區(qū)]——保利·五月花項目月度供供求及價格格簡析11月，水岸上上品無新增增供應(yīng)，持持續(xù)消化今今年初推出出的房源，，當(dāng)月成交交0.21萬㎡，環(huán)比比10月減少27%，單月成交交價格為8177元/㎡，環(huán)比10月微升0.4%。[嘉定老城區(qū)區(qū)]——水岸上品（（清水頤園園）項目月度供供求及價格格簡析11月，嘉城無無新增供應(yīng)應(yīng)，繼續(xù)消消化9月推出的408套房源，單單月成交0.40萬㎡，環(huán)比比10月減少47%，成交結(jié)構(gòu)構(gòu)中以82-88㎡兩房房源為為主。單月月成交均價價為7919元/㎡，環(huán)比10月微跌2.2%。[江橋]——嘉城項目月度供供求及價格格簡析[江橋]——華江景城11月，華江景景城無新增增供應(yīng)，繼繼續(xù)消化10月所推出臨臨建豐河的的3號、東眺景景觀綠地的的6號、以及北北面臨海波波路的7號三幢房源源共246套新房源，，其中90-115㎡兩房180套，147-160㎡三房38套，175-240㎡復(fù)式8套，報均價價9000元/㎡。單月成交交16套房源，成成交面積1641㎡㎡，成交均價價8804元/㎡，環(huán)比10月下跌3.4%。項目月度供供求及價格格簡析11月，曹安國國際商城辦辦公房源無無新增供應(yīng)應(yīng)。單月有有1套47㎡的辦公成交交，成交價價格為16396元/㎡。2、辦公項目目[真新板塊]——曹安國際商商城項目月度供供求及價格格簡析11月，上海國國際鞋城辦辦公房源；；連續(xù)兩月月無新增供供應(yīng)及成交交記錄。[真新板塊]——上海國際鞋鞋城項目月度供供求及價格格簡析11月，嘉正國國際大廈無無新增供應(yīng)應(yīng)量，單月月成交74套單套面積積為61-109㎡的辦公房源源，成交量量為5626㎡㎡，單月成交交均價為10174元/㎡，環(huán)比10月上漲18.4%。[安亭]——嘉正國際大大廈項目月度供供求及價格格簡析11月，世昶生生活廣場辦辦公物業(yè)無無新增供應(yīng)應(yīng)，在成交交量方面，，單月成交交1套房源，成成交面積為為53㎡，成交均價價為8027元/㎡，環(huán)比10月上漲0.7%。[安亭]——世昶生活廣廣場11月，上海兆兆地生活廣廣場商鋪無無新增供應(yīng)應(yīng)，單月成成交2套面積為15㎡左右的小面面積商鋪，，成交均價價35025元/㎡。[真新]——上海兆地生生活廣場(曹安商貿(mào)城城B4地塊)項目月度供供求及價格格簡析項目月度供供求及價格格簡析11月，曹安國國際商城僅僅成交1套單套面積積為25㎡的位于1層的商鋪，，成交均價價為36059元/㎡，為今年來來的最高價價。[真新]——曹安國際商商城項目月度供供求及價格格簡析11月，永和生生活廣場商商鋪無新增增供應(yīng)，主主要消化10月新增207套單套面積積為30-100㎡的商鋪，共共1.14萬㎡。單月月成交4套單套面積積為30-68㎡的商鋪，成成交量為197㎡，成交均價價為21174元/㎡，環(huán)比10月上漲1.1%。[江橋]——永和生活廣廣場綜述述（一）嘉定市場表表現(xiàn)嘉定住宅市市場雖然存存量相對較較多，但在在近幾個月月大環(huán)境不不好的情況況下，住宅宅市場仍每每月表現(xiàn)較較為穩(wěn)定。。價格沒有有出現(xiàn)明顯顯松動。辦公市場及及商業(yè)項目目明顯出現(xiàn)現(xiàn)成交下滑滑甚至零成成交，同時時價格震蕩蕩下滑，辦公市場由由于支撐力力單一，成成交明顯動動力不足。。從此表現(xiàn)即即能看出嘉嘉定整體市市場住宅依依托為剛性性需求，該該結(jié)構(gòu)消費費受大環(huán)境境影響存在在，影響更更多的是入入市的時機機和入市的的多少。但但辦公更多多取決于經(jīng)經(jīng)濟背景、、辦公行業(yè)業(yè)的支撐、、綜合的商商務(wù)發(fā)展，，在嘉定的的今年辦公公表現(xiàn)既可可以看出，，并不理想想。從實際供求求數(shù)據(jù)能看看出，嘉定定住宅市場場依托安居居、價格優(yōu)優(yōu)勢，在大大環(huán)境差的的情況下需需求相對穩(wěn)穩(wěn)定，而整整體平均價價格比上海海市平均價價格低25%左右。上海住宅市市場供應(yīng)熱熱點從市區(qū)區(qū)中心向外外圍轉(zhuǎn)移，，在今后的的房產(chǎn)主力力發(fā)展區(qū)域域為上上海外圍，，如浦東、、松江、寶寶山、嘉定定等。從需求看，，城市中心心區(qū)域一供供應(yīng)少二提提供的大多多為高總價價住宅，對對大部分置置業(yè)者難以以承受，在在今后的需需求市場中中大部分仍仍會以普通通住宅需求求為主導(dǎo)，，外圍供應(yīng)應(yīng)成為其首首選。從配配套套看看，，一一交交通通配配套套逐逐漸漸完完善善，，軌軌道道交交通通的的建建設(shè)設(shè)使使上上海海內(nèi)內(nèi)外外聯(lián)聯(lián)系系更更加加緊緊密密，，外外圍圍居居住住、、市市區(qū)區(qū)上上班班更更便便利利，，也也為為人人口口外外圍圍導(dǎo)導(dǎo)出出奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；二二生生活活配配套套的的完完善善，，各各類類生生活活配配套套、、大大型型生生活活中中心心正正逐逐漸漸崛崛起起，，使使居居民民在在新新的的居居住住空空間間享享受受新新的的居居住住含含義義。。即住住宅宅外外圍圍導(dǎo)導(dǎo)出出成成為為上上海海房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展的的必必然然現(xiàn)現(xiàn)象象?。∽≌椒矫婷婢C述述（（二二））辦公公方方面面從供應(yīng)應(yīng)看看，，浦浦東東、、虹虹口口、、楊浦浦、、普普陀陀、、嘉嘉定定為為主主要要供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)，，前前四四個個區(qū)區(qū)域域共共同同點點即即屬屬于于上上海海主主城城區(qū)區(qū)、、大大上上海海辦辦公公重重點點發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，，同同時時是是主主城城辦辦公公衍衍生生區(qū)區(qū)域域，，嘉嘉定定相相對對位位置置偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。從需需求求看看，，辦辦公公主主要要有有三三大大類類需需求求群群體體，，即即常常規(guī)規(guī)辦辦公公需需求求、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)辦辦公公需需求求、、投投資資需需求求，，作作為為嘉嘉定定區(qū)區(qū)目目前前能能賦賦予予的的更更多多為為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)辦辦公公需需求求，，常常規(guī)規(guī)辦辦公公需需求求及及投投資資需需求求更更多多嫁嫁接接在在需需求求更更旺旺盛盛的的辦辦公公區(qū)區(qū)域域。。且且從從2008年大大上上海海辦辦公公市市場場也也能能看看出出，，辦辦公公明明顯顯供供大大于于求求，，需需求求弱弱勢勢。。從發(fā)發(fā)展展看看，，浦浦東東、、虹虹口口屬屬于于主主城城區(qū)區(qū)之之一一、、楊楊浦浦為為上上海海新新辦辦公公基基地地之之一一、、普陀陀有有長長風(fēng)風(fēng)公公園園大大型型商商務(wù)務(wù)版版塊塊規(guī)規(guī)劃劃支支撐撐，，最最為為嘉嘉定定辦辦公公更更多多為為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支撐撐為為主主。。上海海辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)目目前前仍仍以以市市區(qū)區(qū)主主中中心心為為發(fā)發(fā)展展重重點點，，外外圍圍支支撐撐力力薄薄弱弱??！綜述述（（三三））五、、西西郊郊商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)慧慧創(chuàng)創(chuàng)國國際際銷銷售售觀觀察察項目目C1區(qū)12月份份銷銷售售及及價價格格情情況況月成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）新增體量（㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（㎡）可售套數(shù)（套）00報價100000059384.8198C1區(qū)12月份銷售為零零，銷售價格格為10000-11000元/平方米，優(yōu)惠惠浮動為20%西郊商務(wù)區(qū)慧慧創(chuàng)國際銷售售觀察項目C1區(qū)2008年銷售及價格格情況08年1月份開始銷售售，銷售率按按總套數(shù)計算算為：28.7%。C1區(qū)累積合同均均價為：7490元/平方米（網(wǎng)上房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計）慧創(chuàng)國際06年—08年底逐月供求求及價格分析析慧創(chuàng)國際自05開發(fā)至今已逾逾五個年頭，，現(xiàn)已建成的的項目是A區(qū)公共服務(wù)中中心，主要是是政府管理職職能部門進(jìn)駐駐使用，建筑筑面積23181.32平方米。B區(qū)總部辦公樓樓總建筑面積積為49671.27平方米，辦公公用房已全部部銷售完畢，，部分地下車車庫在售中，，銷售均價在5000元/平方米左右，，。C1區(qū)總部辦公樓樓總建筑面積積為59384.86平方米，已售售12421.65平方米，未售售45163.21平方米，銷售售率為28.7%，銷售均價為為8500元/平方米。B區(qū)加C區(qū)總建筑面積積：101961.19平方米，已售售56797.98平方米，未售售45163.21平方米，銷售售率為55.71%（不含車位））。綜合上述數(shù)據(jù)據(jù)可看出1、慧創(chuàng)國際除除A區(qū)由政府安排排使用外，面面向市場的B區(qū)、C1區(qū)銷售進(jìn)度是是緩慢的，價價格也是不高高的。如考慮慮按土地市場場價格計算是是難以形成開開發(fā)利潤的，，企業(yè)開發(fā)若若不能獲取利利潤這種開發(fā)發(fā)也是難以為為續(xù)。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（一）2、銷售的困難難一是宏觀層層面的，如政政策導(dǎo)向、經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境等因因素。二是項項目的定位、、產(chǎn)品的定位位、產(chǎn)品的品品質(zhì)等因素構(gòu)構(gòu)成。從C1區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看看，目前開發(fā)發(fā)的產(chǎn)品同層層平面面積較較小且裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較低，其其客戶群體主主要為中小型型、創(chuàng)業(yè)型的的企業(yè)，而此此類企業(yè)恰恰恰又因資金能能力有限購買買不起?？鐕鴩尽⑸鲜惺泄救暨M(jìn)駐駐但無合適產(chǎn)產(chǎn)品提供。3、產(chǎn)品供應(yīng)存存在結(jié)構(gòu)性的的缺陷，進(jìn)區(qū)區(qū)的大型公司司、行政服務(wù)務(wù)單位無法向向其中高級管管理人員提供供適合的高品品質(zhì)的居住、、購物、休閑閑、娛樂等服服務(wù)環(huán)境。使使得已進(jìn)駐商商務(wù)區(qū)的此類類客群不得不不往返于市區(qū)區(qū)及嘉定城區(qū)區(qū)，造成原本本想進(jìn)區(qū)的人人士不能順利利進(jìn)入。原本本想購買西郊郊商務(wù)區(qū)辦公公用房的企業(yè)業(yè)望而卻步。。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（二）4、慧創(chuàng)國際在在銷售策略也也應(yīng)有所調(diào)整整，一是要加加大推廣力度度，在市區(qū)內(nèi)內(nèi)或經(jīng)濟發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)域內(nèi)應(yīng)考考慮布點建設(shè)設(shè)銷售終端。。二是應(yīng)將坐坐銷與行銷并并舉，租售并并重聚集人氣氣。5、慧創(chuàng)國際在在西郊商務(wù)園園區(qū)中已開發(fā)發(fā)量占總開發(fā)發(fā)量不足10%，用近兩年的的時間只完成成了56%的銷售率，此此進(jìn)度是極其其緩慢的，如如要全面完成成西郊商務(wù)園園總體規(guī)劃建建設(shè)，按此進(jìn)進(jìn)度計算仍需需10年以上方可完完成。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（三）第二部分項項目定位位項目概況（原規(guī)劃）本項目位于上上海嘉定江橋橋鎮(zhèn)，上海西西郊商務(wù)區(qū)F-3、F-4地塊，該地塊塊南臨金沙江江西路，北靠靠華江公路，，東接臨洮路路，西依金華華支路是上海海西郊商務(wù)區(qū)區(qū)核心地段。。項目總占地面面積約158.6畝（105789平方米），規(guī)規(guī)化容積率分分別為F3-2為1.0；F4地塊為2.82。規(guī)化建設(shè)面面積24.4余萬方。項目以商業(yè)開開發(fā)為主，商商業(yè)配套為主主約占總建筑筑面積60%，居住與服務(wù)務(wù)約占總建設(shè)設(shè)面積40%。優(yōu)勢位于上海西郊郊商務(wù)區(qū)核心心地段，緊臨臨金沙江路。。交通出行便捷捷，緊靠A11、A20快速公路，虹虹橋機場、蘇蘇州河水陸空空全方位通達(dá)達(dá)高效的交通通環(huán)境。商務(wù)區(qū)未來的的發(fā)展將使項項目未來價值值上升提供一一定空間。地勢平坦、道道路網(wǎng)格初步步建成。項目優(yōu)劣勢分分析劣勢項目位于城郊郊結(jié)合部公共共交通線路及及站點稀少，，出行不便。。由于A20的快速道路分分隔形成明顯顯城外的概念念。位于虹橋機場場的航空走廊廊。項目周邊目前前均是小型加加工企業(yè)，無無商業(yè)氛圍。。生活設(shè)施配套套不完善，就就學(xué)、就醫(yī)等等設(shè)施基本沒沒有商業(yè)、商務(wù)、、辦公體量比比重較大。如按現(xiàn)有規(guī)劃劃要點開發(fā)建建設(shè)，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)量過過大，無法順順利銷售機會房地產(chǎn)市場大大環(huán)境的企穩(wěn)穩(wěn)與國家政策策的導(dǎo)給市場場蘊藏的機會會。西郊商務(wù)區(qū)的的建設(shè)發(fā)展完完善帶來的機機遇。軌道13號線投入運行行也將會給本本項目帶來發(fā)發(fā)展機會。萬達(dá)購物商業(yè)業(yè)中心的建成成及綠地會展展中心等項目目的投入運行行、慧創(chuàng)國際際的招商、企企業(yè)的引進(jìn)將將有利本項目目周邊配套的的環(huán)境提升。。企業(yè)的進(jìn)入帶帶來消費群的的成長?？v觀西郊商務(wù)務(wù)區(qū)的開發(fā)和和目前狀況，，若能將本項項目所在地塊塊規(guī)劃調(diào)整為為以高端居住住為主的綜合合型物業(yè)。既既能填補園區(qū)區(qū)目前開發(fā)中中稀缺的高端端居住物業(yè)，，又能提升園園區(qū)的整體形形象與滿足市市場需求。威脅目前市場的觀觀望后氣氛仍仍很濃大環(huán)境境欠佳。所處地理位置置為三區(qū)交匯匯地發(fā)展滯后后，市場認(rèn)知知度較低，形形象較差?；蹌?chuàng)、萬達(dá)、、綠地等項目目的大量商務(wù)務(wù)辦公用房開開發(fā)上市將使使得西郊商務(wù)務(wù)區(qū)的同質(zhì)化化產(chǎn)品供應(yīng)量量巨增，將導(dǎo)導(dǎo)致市場競爭爭的白熾化。。項目定位分析析綜述透過對上海市市、嘉定區(qū)、、西郊商務(wù)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場的研究分析析，我們認(rèn)為為：1、西郊商務(wù)區(qū)區(qū)定位是正確確的，但在功功能與產(chǎn)品的的結(jié)構(gòu)量上應(yīng)應(yīng)考慮市場的的狀況與需求求，并考慮政政策環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)區(qū)域環(huán)境的影影響。2、規(guī)劃建設(shè)的的產(chǎn)品應(yīng)有不不同的層級差差異，如規(guī)劃劃建設(shè)的慧創(chuàng)創(chuàng)國際商務(wù)辦辦公用房產(chǎn)品品定位多為中中小型、創(chuàng)業(yè)業(yè)型企業(yè)，而而此類企業(yè)承承受能力有限限無力購買，，跨國企業(yè)