2005年張家港某商貿(mào)城招商定位報告（PPT）

張家港****商貿(mào)城

招商定位報告上海////置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

****商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀(jì)汽車城現(xiàn)有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚(yáng)子江國際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就****商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。****商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：****商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費。中期規(guī)劃：****商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)****商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，****商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，****商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分市場篇****商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場狀況****商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機(jī)會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場場存在的的前提和和依據(jù)政府強(qiáng)力力打造專業(yè)市場場的形成成與政府府對產(chǎn)業(yè)業(yè)的導(dǎo)向向和支持持有著密密不可分分的關(guān)系系；交通便捷捷市場的成成功必須須依賴于于人氣的的聚集，，而人氣氣的聚集集離不開開四通八八達(dá)的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)需求拉動動聚集效應(yīng)應(yīng)慧眼識天天機(jī)，發(fā)發(fā)現(xiàn)市場場潛力，，順勢而而動，擴(kuò)擴(kuò)大知名名度和品品牌而形形成專業(yè)業(yè)市場；；產(chǎn)業(yè)鏈完完整半成品加加工及成成品制造造廠家、、流通代代理等中中間商、、市場終終端商家家能夠形形成完成成的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，是是專業(yè)市市場存在在的基本本前提；；張家港經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展各項指指標(biāo)張家港的經(jīng)濟(jì)近近年來持持續(xù)快速速發(fā)展，，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值呈現(xiàn)出出良性增增長的態(tài)態(tài)勢，2004年人均GDP達(dá)到6.67萬元張家港整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃劃圍繞加速轉(zhuǎn)型型提升水平，，努力實現(xiàn)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快快更好發(fā)展；；圍繞打造現(xiàn)代代制造業(yè)基地地，推動二、、三產(chǎn)業(yè)互動動并進(jìn)圍繞擴(kuò)大開放放，進(jìn)一步促促進(jìn)外資民資資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，，切實改善人人民群眾生活活圍繞城市未來來發(fā)展定位，，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)進(jìn)城市建設(shè)按照“一城四四片區(qū)”的總總體構(gòu)架，堅堅持以規(guī)劃為為先導(dǎo)，進(jìn)一一步完善功能能、優(yōu)化環(huán)境境，全面提升升城市建設(shè)整整體水平，切切實增強(qiáng)城市市的集聚力、、競爭力和可可持續(xù)發(fā)展能能力。加加快完善規(guī)劃劃體系。按照規(guī)劃全覆覆蓋的目標(biāo)，，加快推進(jìn)各各類規(guī)劃編制制進(jìn)程，形成成包括市區(qū)和和片區(qū)總體規(guī)規(guī)劃、控制性性詳規(guī)、專業(yè)業(yè)規(guī)劃、城市市設(shè)計在內(nèi)的的完整的城市市規(guī)劃體系。。年內(nèi)，完成成市區(qū)5項分區(qū)規(guī)劃、、城西新區(qū)控控制性詳規(guī)和和楊舍城區(qū)整整體城市設(shè)計計，抓好塘橋橋片區(qū)、常陰陰沙總體規(guī)劃劃，以及金港港、錦豐、塘塘橋、樂余新新城的控制性性詳規(guī)，將各各項建設(shè)全面面納入規(guī)劃指指導(dǎo)的軌道。。圍繞構(gòu)建和諧諧社會，大力力發(fā)展各項社社會事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)態(tài)良好的新港港城，積極實實施可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政政能力的要求求，不斷加強(qiáng)強(qiáng)政府自身建建設(shè)張家港整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打打造新港城：：****商貿(mào)貿(mào)城位于東北北角的居住、、商業(yè)、貿(mào)易易、金融區(qū)內(nèi)內(nèi)，屬于東部部物流、生產(chǎn)產(chǎn)、加工功能能區(qū)北延。注：本規(guī)劃方方案目前尚未未報批固定資產(chǎn)投資資情況張家港固定資資產(chǎn)投資額在在2003年有一個較大大幅度的上升升，而在2004年，這個漲幅幅有所回落，，從某種意義義上來說，估估計與宏觀調(diào)調(diào)控的影響有有一定的關(guān)系系。而這個宏觀調(diào)調(diào)控也將影響響后期的專業(yè)業(yè)市場的投資資建設(shè)，從這這個意義上來來講，對****商貿(mào)城城是比較有利利的,在一定時期內(nèi)內(nèi)，在張家港港的專業(yè)市場場領(lǐng)域不會遇遇到太大的競競爭。房地產(chǎn)市場狀狀況目前張家港房房地產(chǎn)市場供供需兩旺，房房地產(chǎn)業(yè)成為為了張家港市市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展支柱產(chǎn)業(yè)。。2004年張家港房地地產(chǎn)投資完成成情況良好，，各項指標(biāo)均均有較大幅度度的增長，2004年累計完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資33.38億元，同比增增長44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積116.71萬平方米，同同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬平方米，同同期下降了30.36%周邊專業(yè)市場場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理公公司or外聘經(jīng)營管理理公司or自己組建經(jīng)營營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市市場的分析主主要從以下幾幾個方面著手手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式式or獨立式上海九星批發(fā)發(fā)市場租售模式只租不售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)經(jīng)營商，負(fù)責(zé)責(zé)部分鋪面的的招商，自己己也負(fù)責(zé)其他他鋪面的招商商工作；市場定位剛開始定位為為建材和裝飾飾類產(chǎn)品，隨隨著市場不斷斷擴(kuò)張，目前前已經(jīng)形成九九個區(qū)，包含含五金、建材材、化工等產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨立式式鋪面為主，，少量開放式式的鋪面上海國際五金金城租售模式租售并舉，以以租帶售經(jīng)營模式以“機(jī)電五金金城”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機(jī)電電五金項目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展，，整合大品牌牌經(jīng)營商，負(fù)負(fù)責(zé)部分鋪面面的招商，自自己也負(fù)責(zé)部部分鋪面的招招商；市場定位以"機(jī)電五金金城"為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機(jī)電電五金項目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣幣，規(guī)劃用地地1100余畝，總建筑筑面積50萬平方米，可可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨立式鋪面為為主，少量開開放式的鋪面面蘇州國際服裝裝城租售模式前期租售并舉舉，現(xiàn)已將銷銷售停止，只只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑筑總面積60萬平方米，，將建成集國內(nèi)外名牌牌名品演示展展銷、名模大大賽、原輔材材料展銷、機(jī)機(jī)械設(shè)備及配配件展銷、信信息會展、電電子商務(wù)、科科研設(shè)計、教教育培訓(xùn)、管管理服務(wù)、娛娛樂休閑等功功能為一體的的平臺產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富富，街鋪,開開放式店鋪和和獨立式的店店中店均有。。經(jīng)營目標(biāo)整合社會資源源,打造世界界時尚之都常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市市場，租售模模式不固定，，以只租不售售的形式為主主；經(jīng)營模式招商城管委會會進(jìn)行管理；；市場定位招商場、紡交交市場、西片片市場、布匹匹市場、五金金市場5個管管理片區(qū)，下下轄服裝、針針織品、布匹匹、裝飾面料料、床上用品品、小商品、、鞋業(yè)、五金金、電器等28個專業(yè)批批發(fā)市場。市市場營業(yè)面積積2.5平方方公里，商業(yè)業(yè)用房112萬平方米，，店鋪、攤位位2萬多只，，旺季日均人人流量15萬萬人次，日均均貨運量2000多噸，，招商城的發(fā)發(fā)展帶動了周周邊交通、旅旅游、服務(wù)業(yè)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺，提提供了20多多萬人口就業(yè)業(yè)，市場年社社會綜合效益益達(dá)30多億億元。產(chǎn)品形態(tài)獨立式的鋪面面。無錫招商城租售模式一期只租不售售，租賃期限限為五年，二二期將出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位占地500畝，總建筑面面積60萬平米，投資資20億元，一期業(yè)業(yè)態(tài)有家電、、機(jī)電、五金金、衛(wèi)浴、燈燈飾、服裝、、床上用品、、針織、鞋帽帽、化妝品、、工藝品、旅旅游用品、紀(jì)紀(jì)念品、文化化用品、小百百貨產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)產(chǎn)品品為為兩兩層層，，店店中中店店的的形形式式。。海門門疊疊石石橋橋家家紡紡市市場場租售售模模式式租售售并并舉舉，，以以租租帶帶售售；；經(jīng)營營模模式式自己己組組建建經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理；；市場場定定位位占地地77150平方方米米，，擁擁有有8000多個個營營業(yè)業(yè)門門面面及及攤攤位位，，生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營床床罩罩、、枕枕套套、、被被套套、、棉棉被被等等床床上上用用品品及及各各類類家家用用電電器器套套、、窗窗簾簾、、靠靠墊墊、、玩玩具具等等300多個個繡繡品品系系列列品品種種產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)產(chǎn)品品為為兩兩層層，，獨獨立立鋪鋪面面形形式式；；張家家港港九九州州家家具具城城張家家港港九九州州家家具具城城租售售模模式式只租租不不售售經(jīng)營營模模式式自己己組組建建經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理；；市場場定定位位一、、二二期期工工程程總總投投資資2.5億元元人人民民幣幣，，占占地地600畝；；三三期期工工程程總總建建筑筑面面積積26萬平平方方米米，，招招商商3000戶。。業(yè)業(yè)種種有有家家具具及及布布藝藝、、工工藝藝品品、、床床上上用用品品、、窗窗簾簾等等家家居居用用品品產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)產(chǎn)品品為為一一層層，，有有店店中中店店和和獨獨立立鋪鋪面面兩兩種種形形式式；；各地地市市場場租租金金情情況況圖圖單位位：：元元/日日··平方方米米各地地市市場場租租金金情情況況圖圖單位位：：元元/日日··平方方米米各地地市市場場租租金金情情況況從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)來來看看，，床床上上用用品品的的租租金金水水平平最最高高，，其其次次是是婦婦女女用用品品，，然然后后才才是是兒兒童童用用品品；；從面面積積段段來來看看，，面面積積為為60平方方米米左左右右的的戶戶型型最最受受市市場場歡歡迎迎；；****商商貿(mào)貿(mào)城城狀狀況況工程程狀狀況況一期期已已經(jīng)經(jīng)交交付付使使用用；；二期期接接近近結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂；；出租租狀狀況況已經(jīng)經(jīng)出出租租了了60多套套銷售售狀狀況況華燕燕公公司司于于2004年九九月月接接手手****商商貿(mào)貿(mào)城城銷銷售售工工作作；；華燕燕公公司司接接手手前前，，共共銷銷售售148套，，接接手手后后共共銷銷售售62套；；業(yè)態(tài)態(tài)定定位位成衣衣棉棉紡紡、、五五金金機(jī)機(jī)電電、、日日用用百百貨貨、、餐餐飲飲休休閑閑和和步步行行街街綜綜合合，，五五位位一一體體的的綜綜合合性性市市場場****商商貿(mào)貿(mào)城城SWOT分析析優(yōu)勢勢張家家港港有有五五大大支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，而而目目前前就就專專業(yè)業(yè)市市場場而而言言，，只只有有九九州州家家具具城城和和世世紀(jì)紀(jì)星星汽汽車車城城兩兩個個項項目目，，就就張張家家港港市市而而言言，，專專業(yè)業(yè)市市場場仍仍屬屬于于空空白白；；劣勢勢地理理位位置置較較為為偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)；；倉儲儲物物流流用用地地缺缺乏乏，，配配套套不不齊齊備備；；沒有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；；不能能辦辦理理按按揭揭貸貸款款，，只只能能采采取取分分期期付付款款的的方方法法；；部分分店店鋪鋪無無法法打打通通，，對對于于經(jīng)經(jīng)營營大大面面積積商商鋪鋪的的客客戶戶無無法法滿滿足足要要求求；；機(jī)會會張家家港港后后期期的的專專業(yè)業(yè)市市場場基基本本上上沒沒有有，，因因此此，，****商商貿(mào)貿(mào)城城從從這這個個意意義義上上來來說說還還是是比比較較稀稀缺缺的的；；威脅脅業(yè)態(tài)態(tài)定定位位過過于于分分散散，，不不能能形形成成集集約約效效應(yīng)應(yīng)；；產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)有有很很多多硬硬傷傷，，如如層層數(shù)數(shù)、、道道路路等等問問題題，，對對于于招招商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位有有很很多多限限制制；；周邊有有各主主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都都有較較大的的專業(yè)業(yè)市場場，對對本案案形成成了相相當(dāng)大大的競競爭威威脅；；沒有較較為強(qiáng)強(qiáng)有力力的政政策保保證和和相關(guān)關(guān)措施施建立立經(jīng)營營戶的的信心心；****商商貿(mào)城城SWOT分析SWOT分析得出的啟示本案在在銷售售和招招商上上遇到到的阻阻滯，，主要要來源源于劣劣勢未未能盡盡可能能的規(guī)規(guī)避，，而不不在于于優(yōu)勢勢是否否完全全發(fā)揮揮；因因此，，本案案的操操作應(yīng)應(yīng)該從從盡量量規(guī)避避本案案的劣劣勢，，避免免威脅脅為主主，而而以發(fā)發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，抓住住機(jī)會會為輔輔。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機(jī)會向政府要優(yōu)惠第四部部分定定位及及細(xì)化化篇****商商貿(mào)城城做專專業(yè)市市場的的理由由****商商貿(mào)城城招商商定位位原則則****商貿(mào)城招商方向及最終定位****商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234****商商貿(mào)城城做專專業(yè)市市場的的理由由交通便便捷位于楊楊錦公公路和和張揚(yáng)揚(yáng)公路路旁，，沿江江高速速直接接接入入長三三角交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，便于于向整整個長長三角角輻射射，能能夠降降低銷銷售產(chǎn)產(chǎn)品的的物流流成本本；支持****商商貿(mào)城城做專專業(yè)市市場的的理由由地段偏偏遠(yuǎn)****商商貿(mào)城城地段段較為為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，短短時間間內(nèi)難難以吸吸引客客戶前前往零零售消消費，，而專專業(yè)市市場針針對性性較強(qiáng)強(qiáng)，能能夠較較快的的形成成聚集集效應(yīng)應(yīng)；****商商貿(mào)城城不得得不做做專業(yè)業(yè)市場場的理理由體量及及建筑筑形態(tài)態(tài)支持持****商商貿(mào)城城建筑筑面積積約11萬萬方，，建筑筑形態(tài)態(tài)主體體兩層層，部部分三三層，，適合合做專專業(yè)市市場；；配套欠欠缺****商商貿(mào)城城周邊邊配套套較差差，普普通消消費者者難以以在****商商貿(mào)城城周邊邊滿足足購物物所產(chǎn)產(chǎn)生的的相關(guān)關(guān)需求求，而而對于于專業(yè)業(yè)市場場的客客戶，，這方方面的的因素素的影影響就就要小小得多多；****商商貿(mào)城城招商商定位位方向向的選選擇原原則市場空空白原原則不僅要要立足足在張張家港港，而而且要要立足足于長長三角角區(qū)域域，至至少要要在蘇蘇南地地區(qū)尋尋找到到市場場的空空白點點，規(guī)規(guī)避與與成熟熟的大大規(guī)模模專業(yè)業(yè)市場場形成成同質(zhì)質(zhì)競爭爭可行性性原則則招商定定位方方向必必須具具有可可行性性，可可操作作性要要強(qiáng)可操作作性原原則產(chǎn)品的的定位位必須須滿足足易招招商、、易成成市、、易產(chǎn)產(chǎn)生人人流、、物流流、現(xiàn)現(xiàn)金流流的條條件成本導(dǎo)導(dǎo)向原原則必須在在保證證在****商商貿(mào)城城拿到到的貨貨物價價格到到周邊邊類似似市場場便宜宜，解解決購購買客客戶的的成本本問題題，這這樣才才能讓讓****商貿(mào)貿(mào)城真真正興興旺起起來1234****商商貿(mào)城城招商商的方方向兒童用用品類類女性用用品類類成衣棉棉紡類類日用百百貨類類小商品品類****商商貿(mào)城城可選選擇的的招商定定位方方向綜合考考慮上上述招招商原原則，，****商貿(mào)貿(mào)城的的招商商定位位方向向主要要有以以下幾幾類：：定位婦婦女兒兒童用用品交交易市市場的的依據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)有有支持持能夠在在長三三角范范圍內(nèi)內(nèi)尋找找到比比較有有力的的產(chǎn)業(yè)業(yè)支持持女性用用品、、兒童童用品品和床床上用用品的的商業(yè)業(yè)定位位，既既可以以滿足足單個個消費費者對對其的的零散散需求求，同同樣可可以滿滿足團(tuán)團(tuán)購和和向下下層經(jīng)經(jīng)銷商商批發(fā)發(fā)的特特征商業(yè)有有特色色特色商商業(yè)定定位吸吸引兩兩大消消費主主體——女性與與兒童童零批易易共存存招商易成功功此商業(yè)定位位在長三角角能夠找到到大量生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和流流通商入駐駐本案定位婦女兒兒童用品交交易市場的的理由市場有空白白蘇南地區(qū)目目前還沒有有較大規(guī)模模的專業(yè)化化的婦女和和兒童的專專業(yè)市場，，以專取勝勝，是本項項目的重要要法寶****商商貿(mào)城目前前的一層門門店，二三三層倉庫的的倉儲條件件能夠滿足足經(jīng)營戶的的倉儲要求求倉儲要求低低調(diào)研顯示，，以中青年年為主的工工人階層，，對于女性性用品、兒兒童用品具具有較大數(shù)數(shù)量的需求求，且其消消費具有較較強(qiáng)的沖動動性和隨機(jī)機(jī)性。而高高收入階層層亦經(jīng)常驅(qū)驅(qū)車前往杭杭州、常熟熟、上海等等地購買女女性用品、、兒童用品品和床上用用品，三種種產(chǎn)品在張張家港具有有較強(qiáng)的市市場需求。。產(chǎn)品有市場場定位婦女兒兒童用品交交易市場的的理由人流易聚集集此商業(yè)定位位符合各年年齡層次，，而且具有有群購、沖沖動性、隨隨機(jī)性消費費傾向，人人流易聚集集，并形成成滯留整改要求少少****商商貿(mào)城目前前的產(chǎn)品形形態(tài)等各方方面均比較較適合做此此定位市場場，定位變變動后發(fā)生生的相應(yīng)整整改較少，，也能節(jié)約約部分成本本易生現(xiàn)金流流現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)定位屬于于日用消費費品，季節(jié)節(jié)性消費不不明顯，且且多數(shù)不屬屬于耐用品品，易產(chǎn)生生現(xiàn)金流對對于本新興興市場至關(guān)關(guān)重要政府必支持持現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)定位一旦旦成形，不不但解決大大量社會就就業(yè)問題，，而且能為為政府提供供大量財稅稅收入，并并且有可能能成為張家家港商業(yè)歷歷史上的一一座豐碑第五部分招招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施招商原則招商朋友化化長三角品牌牌化特色街區(qū)化化時尚潮流化化批零兼營化化效益最大化化作為招商工作作的指導(dǎo)方方法和今后后張家港婦婦女兒童用用品交易廣廣場工作開開展方向，，始終圍繞繞、貫穿本本‘案的經(jīng)經(jīng)營理念和和戰(zhàn)略定位位并組織實實施招商朋朋友化、特特色街區(qū)化化、長三角角品牌化、、時尚潮流流化、批零零兼營化、、效益最大大化的招商商原則，符符合了本案案的經(jīng)營理理念、戰(zhàn)略略發(fā)展規(guī)劃劃和定位要要求招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支持支持五政府批準(zhǔn)的的各項地方方性收費（（不含有償償服務(wù)性收收費）2年內(nèi)免收；；支持四在“廣場內(nèi)內(nèi)”成立的的從事餐飲飲、浴場、、娛樂等配配套性的行行業(yè)和商家家，經(jīng)營部部門認(rèn)定3年內(nèi)免征營營業(yè)稅留成成部分及個個人所得稅稅；支持三進(jìn)入“廣場場”的合法法經(jīng)營戶，，凡符合規(guī)規(guī)定條件的的，按規(guī)定定程序可以以認(rèn)定為增增值稅一般般納稅人并并按規(guī)定使使用增值稅稅專用發(fā)票票。對實行行定期定額額稅的經(jīng)營營戶，經(jīng)稅稅務(wù)部門批批準(zhǔn)，可采采取按年核核定稅額；；支持二進(jìn)入“廣場場”的合法法經(jīng)營戶，，所得稅實實行地方留留成部分第第一年免征征，后兩年年減半征收收，安置失失業(yè)、下崗崗職工按國國家規(guī)定比比例的另外外享受勞動動就業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)有關(guān)關(guān)稅收優(yōu)惠惠政策；支持一凡進(jìn)入“廣廣場”的經(jīng)經(jīng)營單位和和個人，開開業(yè)前工商商、稅務(wù)直直接幫助辦辦理注冊登登記，自廣廣場開業(yè)之之日起第一一年免征營營業(yè)稅地方方留成部分分，免征工工商管理費費，第二三三年減半征征收；核心支持對市區(qū)內(nèi)老老市場如跳跳蚤小商品品市場、步步行街小商商品市場等等進(jìn)行關(guān)、、停、并、、轉(zhuǎn)，并歸歸口到本案案乃上上之之策；政府支持支持十政府不能隨隨時、隨地地、隨意來來打假，要要極力維護(hù)護(hù)****商貿(mào)城的的聲譽(yù)，而而不能隨時時打假或者者檢查；支持九必須盡量把把物流、倉倉儲、郵政政、電信、、銀行等城城市配套和和生活配套套向本案傾傾斜并給出出相應(yīng)的政政策支持；；支持八對市內(nèi)各小小商品市場場和不符合合消防要求求的場所進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)制性性關(guān)停并由由主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)帶頭和本本案進(jìn)行對對接，實際際操作人員員和主要掛掛帥領(lǐng)導(dǎo)一一定要把他他們套住，，尤其是市市里一二把把手及其手手下重要愛愛將；支持七對進(jìn)入“廣廣場”的所所有管理費費用可實行行統(tǒng)一扎口口收取的方方法，工商商、稅務(wù)部部門應(yīng)征收收的稅費可可分別委托托市場管理理委員會按按時代收代代繳。有關(guān)關(guān)部門必須須主動為經(jīng)經(jīng)營戶提供供優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六“廣場內(nèi)””有關(guān)服務(wù)務(wù)性收費項項目和收費費標(biāo)準(zhǔn)由市市場管理委委員會申報報物價部門門批準(zhǔn)后實實施，禁止止各種攤派派和強(qiáng)制性性征收費用用；開發(fā)商搭臺臺搭臺六開發(fā)商鄭重重承諾，租租賃一年后后有權(quán)無理理由退房并并返還開業(yè)業(yè)保證金；；搭臺五進(jìn)入市場的的合法經(jīng)營營戶，在試試營業(yè)期間間除各商鋪鋪的水電費費自理外，，其余費用用一律免除除，并免費費享受半年年倉儲服務(wù)務(wù)；搭臺四租賃廣場商商鋪的合法法經(jīng)營戶，，承租為三三年，在經(jīng)經(jīng)營過程中中享受“第第一年免半半年租金，，第二年返返還三個月月租金，第第三年返還還一個月租租金”的優(yōu)優(yōu)惠政策；；搭臺三對前50名進(jìn)駐的家家紡、婦女女兒童用品品商家，可可享受一定定的租金優(yōu)優(yōu)惠；搭臺二進(jìn)入廣場內(nèi)內(nèi)的婦女兒兒童用品行行業(yè)，由開開發(fā)商免費費安裝統(tǒng)一一規(guī)格的店店面招牌；；搭臺一重組經(jīng)營營管理公公司進(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一一管理；；整合社會會資源公司放權(quán)權(quán)制定招招商租金金炒作方方案，使使參與招招商的各各方面人人員都能能從中獲獲益招商目標(biāo)標(biāo)近期目標(biāo)標(biāo)工作重點點一年半內(nèi)內(nèi)，附近近一小時時能達(dá)到到縣級市市的中低低檔婦女女兒童用用品、床床上用品品的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、、經(jīng)銷商商和個體體工商戶戶，尤其其是張家家港市區(qū)區(qū)及所轄轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)商商、零售售商、經(jīng)經(jīng)銷商和和個體工工商戶為為招商重重點，而而且高層層的工作作重點應(yīng)應(yīng)該集中中精力在在中低檔檔婦女兒兒童用品品中經(jīng)營營較好的的生產(chǎn)企企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和和個體工工商戶搞搞好關(guān)系系，使他他們能盡盡早的入入住本案案，并在在每年每每季每周周舉辦婦婦女兒童童用品的的展覽、、拍賣和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組組織貿(mào)易易活動，，為提升升本案的的人氣和和商家的的營業(yè)額額提供基基礎(chǔ)；經(jīng)營公司司的發(fā)展展規(guī)劃及及工作思思路：更高層次次上重建建和重塑塑經(jīng)營公公司的形形象和管管理團(tuán)隊隊，建立立精致高高效的企企業(yè)組織織，為本本案將來來打下基基礎(chǔ)推廣和招招商：制定招商商文件、、物業(yè)管管理，建建立一整整套完善善的招商商業(yè)務(wù)流流程、招招商管理理文件、、工作績績效評估估體系招商目標(biāo)標(biāo)中期目標(biāo)標(biāo)工作重點點利用一年年半到三三年的時時間，通通過零售售批發(fā)互互為帶動動，逐步步調(diào)整零零售和批批發(fā)之比比重，淘淘汰部分分商家，，引入更更好更多多的婦女女兒童用用品、床床上用品品批發(fā)商商，達(dá)到到批發(fā)和和零售的的均衡比比例，從從而形成成較有特特色的婦婦女兒童童用品、、床上用用品交易易市場；；策劃并制制定本案案的經(jīng)營營策略，，提供更更多的增增值服務(wù)務(wù)，同時時建立完完善的客客戶服務(wù)務(wù)管理體體系，穩(wěn)穩(wěn)定進(jìn)場場的企業(yè)業(yè)和商家家，幫助助他們提提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益；；對經(jīng)營管管理公司司的業(yè)務(wù)務(wù)、服務(wù)務(wù)和管理理進(jìn)行細(xì)細(xì)分、整整合和重重組，組組建各類類相關(guān)商商業(yè)中心心機(jī)構(gòu)，，對各種種業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌籌和管理理，為各各種商業(yè)業(yè)類型的的經(jīng)營奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。招商目標(biāo)標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)標(biāo)工作重點點通過三到到五年時時間，逐逐步調(diào)整整、不斷斷提高入入住品牌牌和商家家的檔次次，把中中低檔品品牌過渡渡到長三三角地區(qū)區(qū)乃至全全國的品品牌，雄雄踞蘇南南，面向向長三角角，影響響全國，，從而形形成長三三角較有有特色的的婦女兒兒童用品品市場的的定位要要求提高經(jīng)營營管理公公司的經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略，重視視公司的的組織架架構(gòu)和人人才團(tuán)隊隊；對公司的的業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行重組組，進(jìn)行行有條件件的管理理輸出、、業(yè)務(wù)輸輸出和技技術(shù)輸出出。招商對象象國內(nèi)中低低檔家紡紡、婦女女兒童用用品生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)中低低檔家紡紡、婦女女兒童用用品經(jīng)銷銷商國內(nèi)中低低檔家紡紡、婦女女兒童用用品個體體工商戶戶其他入住住企業(yè)如如大中小小型餐飲飲、超市市、休閑閑娛樂業(yè)業(yè)物流運輸輸?shù)绕渌涮灼笃髽I(yè)招商品類類兒童用品品●嬰兒用用品（奶奶瓶、奶奶嘴、濕濕紙巾、、紙尿褲褲、理發(fā)發(fā)器等））●玩具(奇智奇思思、兒樂樂寶等)●服裝、、鞋帽嬰幼童帽帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、、童鞋/美國卡拉拉尤娜Croyola嬰、童鞋鞋●★好孩孩子★童童車童床床木餐椅椅、★寶寶貝第一一★汽車車安全座座椅●★奶粉粉★美國國雅培,美贊臣,德國美素素,雀巢,惠氏，羊羊奶粉等等美贊臣/美國雅培培/德國美素素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特特羊奶粉粉●食品（（嬰兒輔輔食）亨氏一段段輔食(4-24個月)/亨氏二段段輔食(6-24個月)/亨氏三段段輔食(8-24個月)圖書、音音像、嬰嬰兒卡片片、嬰幼幼兒圖書書、育兒兒圖書嬰兒卡片/嬰幼兒圖書書/育