知名地產(chǎn)大型住宅項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案功能定位產(chǎn)品優(yōu)化

xx項(xiàng)目

商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案2022/11/17我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)15000元/平方米；商鋪實(shí)現(xiàn)100%銷售?？蛻綦[性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動，提升整體商鋪推售的時(shí)機(jī)要與住宅、公寓及寫字樓產(chǎn)品合理結(jié)合項(xiàng)目背景與限制條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目獲評2005“中國名盤”，住宅銷售情況較好，整體形象好；商業(yè)街局部已開工，其中1、2、3號樓商業(yè)2006年4月可以取得預(yù)售證；整體商業(yè)街須到2007年底方能交付使用，施工期較長；項(xiàng)目要到2007年底交付使用，為期鋪銷售帶來一定的難度；只有3號樓區(qū)域外街部分可以較早完工，可利用其做出包裝展示。項(xiàng)目背景限制條件項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在售項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)市場研究政府人士訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談投資客訪談消費(fèi)者訪談項(xiàng)目屬性研判與界定問題結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議2005/12/07第二階段營銷戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2005/12/112005/12/22第一階段市場調(diào)研2006/01/06問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市屬性問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w市場分析城市屬性界定合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項(xiàng)目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)二環(huán)一環(huán)01-05年合肥城市規(guī)劃城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”；規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能。北區(qū)——建設(shè)廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃西南、東北區(qū)域成為合肥未來商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心市級商業(yè)中心業(yè)態(tài)：購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店為主建面80萬平米以上東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心南七里商業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)中心蜀山商業(yè)中心新站商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心政務(wù)區(qū)商業(yè)中心周谷堆商業(yè)中心九華山商業(yè)中心曙光商業(yè)中心姚公廟商業(yè)中心馬鞍山南路商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心市級商業(yè)中心區(qū)級商業(yè)中心居住區(qū)級商業(yè)中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃合肥全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長沙GDP（億元）19101618.91375589.777019561109較上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%合肥市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他省會城市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低與其他直轄市和中原5省省會城市相比，合肥經(jīng)濟(jì)水平仍然偏低，未來還有很大的發(fā)展空間；從2000年開始合肥GDP連年保持兩位數(shù)的增長率，高于全國同期平均水平3個(gè)百分點(diǎn),但與周邊城市比較，并無優(yōu)勢；合肥2004年GDP增長速度為16.2%；合肥固定資產(chǎn)投資增幅波動比較大。資料來源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》城市南京杭州武漢南昌濟(jì)南鄭州長沙合肥到位外資（億美元）

25.714.115.27.303.172.85.013.16增長速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%2004年，合肥市引進(jìn)外資3.16億美元，比上年增長21.3%家樂福、易初聯(lián)華、百安居、沃爾瑪相繼進(jìn)入合肥零售市場合肥市外資利用較弱，但最近18個(gè)月，外資零售巨頭集中進(jìn)入，對市場沖擊很大資料來源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》合肥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)：：第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主，工工業(yè)比比重較較高，，城市市化水水平低低于中中原省省會平平均水水平第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主工工業(yè)比比重高高；家用電電器、、汽車車、工工程機(jī)機(jī)械、、化工工是合合肥市市支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相對發(fā)發(fā)達(dá)，，但以以傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)業(yè)為主主，新新興行行業(yè)發(fā)發(fā)展較較快；；交通運(yùn)運(yùn)輸、、倉儲儲、郵郵電通通訊業(yè)業(yè)、批批零貿(mào)貿(mào)易、、餐飲飲業(yè)等等行業(yè)業(yè)，占占第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比比重在在46%左右；；金融保保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、社社會服服務(wù)業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、科研研和綜綜合技技術(shù)服服務(wù)業(yè)業(yè)增長長勢頭頭明顯顯好于于傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)業(yè)。城市南京杭州武漢濟(jì)南鄭州長沙合肥城市化水平

68%

51%

59%以上

55%以上58%

51.19%38%城市化化水平平資料來來源：：《2005年合肥肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》社會消消費(fèi)品品零售售總額額南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長沙2004零售總額711621559240235966525較上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%資料來來源：：《2005年合肥肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》零售總總額較較小，，市場場總量量并未未體現(xiàn)現(xiàn)出省省會城城市應(yīng)應(yīng)有的的水平平；2000年以來來持續(xù)續(xù)保持持高速速增長長；購買力力逐步步增長長2003年居民民儲蓄蓄存款款為359.25億元，，人均均存款款7942元；2004年居民民儲蓄蓄存款款為429.14億元，，人均均存款款9734元。2003年居民人人均可可支配配收入入為7785元；2004年居民民人均均可支支配收收入為為8610元。資料來來源：：《2005年合肥肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》城市居居民家家庭消消費(fèi)支支出比比例29%的醫(yī)療療消費(fèi)費(fèi)表明明居民民對于于生活活的保保障意意識越越來越越濃厚厚；次之居居民在在衣著著方面面的消消費(fèi)較較大，，達(dá)到到26%，顯示示居民民整體體的消消費(fèi)實(shí)實(shí)力已已經(jīng)提提高；；食品方方面的的支出出比例例較低低（16%），說說明居居民的的生活活水平平已經(jīng)經(jīng)明顯顯的改改善與與提高高；居住、、娛樂樂等方方面的的支出出比例例總計(jì)計(jì)23%2004年合肥市城城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數(shù)數(shù)為0.43資料來源：：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》城市居民消消費(fèi)特征受訪者經(jīng)常常去的消費(fèi)費(fèi)場所選擇消費(fèi)地地點(diǎn)時(shí)的考考慮因素每人平均每每月購物、、餐飲及娛娛樂的總花花費(fèi)希望到達(dá)購購物地點(diǎn)的的時(shí)間資料來源：：世聯(lián)調(diào)查查問卷合肥現(xiàn)有商商圈分布格格局廬陽區(qū)區(qū)蜀山區(qū)區(qū)包河區(qū)區(qū)瑤海區(qū)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)政務(wù)文化新新區(qū)蜀山經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)圖例：區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心區(qū)區(qū)居居住住區(qū)級商業(yè)業(yè)中心市市級級商業(yè)中心心區(qū)西區(qū)商業(yè)中中心大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心南七里商業(yè)業(yè)中心淮河路步行行街新站圈國購商圈城市商業(yè)市市場12345761234商之都百貨大樓鼓樓淮河路步行行街5百盛6瑞景7古井賽特合肥市級商商圈主要分分布在市中中心(市政府以東東片區(qū))至本項(xiàng)目合肥市老城城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有集中商業(yè)業(yè)多為傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)經(jīng)營規(guī)模、、布局、檔檔次基本雷雷同，缺乏乏個(gè)性化商場名稱規(guī)模檔次經(jīng)營面積業(yè)態(tài)百盛（PARKSON)四層中高約16000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、古井賽特五層中高約5000㎡珠寶、化妝品、鞋業(yè)、服飾瑞景國際購物中心五層中高約10000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、、床上用品、體育用品安徽.商之都五層中檔約30000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、餐飲、床上用品、公用電話、體育、鼓樓商廈七層中檔約30000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、地下是超市、體育用品合肥百貨大樓五層中低約15000㎡珠寶、通訊、服飾、自行車、電器、煙酒百貨安徽國際購物中心四層中低約70000㎡地下建材超市、一層時(shí)尚廣場（主服飾）二層家樂福、三樓（空）、頂層車庫淮河路商業(yè)步行街長1千米綜合約30萬㎡

服裝、餐飲、珠寶、娛樂、禮品、裝飾、電子產(chǎn)品等幾個(gè)主要的的區(qū)域性商商業(yè)中心華聯(lián)商廈商業(yè)大廈新曙光百貨貨大學(xué)城招待待所大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心大學(xué)城街鋪鋪南七里商業(yè)中心：該區(qū)人流量比較大，商業(yè)氛圍比較濃，但設(shè)施陳舊，檔次不高，居民消費(fèi)以食品支出為主。目前該中心沒有出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。大學(xué)城商業(yè)中心：該商業(yè)中心主要服務(wù)于大學(xué)城內(nèi)學(xué)生，中檔偏低，總體規(guī)模在8萬平米左右。屬起步階段，商業(yè)氛圍還未形成，平均售價(jià)在5000～6000元/平方米，整體銷售率在70％左右；出租情況不是太樂觀，少量店面開始營業(yè)。西區(qū)商業(yè)中心：該區(qū)域周圍是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，規(guī)劃有城市副商業(yè)中心，但尚沒有大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。除傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心外，，合肥大型型商業(yè)主要要分布在一一環(huán)線與主主干道交匯匯處，以及及金寨路兩兩側(cè)213457811121314101—金興苑·財(cái)富時(shí)代廣廣場，國色色天資2—元一時(shí)代廣廣場3—古井賽特4—新都會環(huán)球球廣場5—瑞景廣場（（古井百花花大廈）6—淮海路步行行街（百盛盛、、鼓樓商廈廈）7—樂普生、百百貨大樓8—桐山國際購購物廣場(易初蓮花)9—安徽國際購購物廣場（（家樂福））、金色巴巴黎（旺城城國際）10—大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心11—圣大國際（（易初蓮花花）、新東東方商城12—瑞格·上海時(shí)代廣廣場13—北京華聯(lián)（（國美電器器）14—商之都69合肥整體市市場分析結(jié)結(jié)論合肥整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增增長，人口口總量、人人均收入消消費(fèi)能力穩(wěn)穩(wěn)步上升，，并在新一一輪的城市市規(guī)劃下城城市未來發(fā)發(fā)展能力得得到提升，，為城市商商業(yè)的發(fā)展展奠定了良良好的宏觀觀市場背景景；合肥商業(yè)市市場已經(jīng)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)變，，各種商業(yè)業(yè)形式、超超前形態(tài)已已經(jīng)進(jìn)入，，零售業(yè)競競爭日趨激激烈，以家家樂福、易易初蓮花、、北京華聯(lián)聯(lián)為代表的的大賣場業(yè)業(yè)態(tài)集中進(jìn)進(jìn)入，沃爾爾瑪也已經(jīng)經(jīng)在北一環(huán)環(huán)完成選址址；；市場投資主主體與方向向已經(jīng)轉(zhuǎn)向向商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，資金與與市場關(guān)注注度傾向商商業(yè)地產(chǎn)；；城市商業(yè)市市場近兩年年發(fā)展迅速速，市場放放量比較大大；開發(fā)熱點(diǎn)集集中在老市市區(qū)、一環(huán)環(huán)線與主干干道的交匯匯處；單體規(guī)模越越來越大，，商業(yè)營業(yè)業(yè)面積在五五萬平方米米以上的項(xiàng)項(xiàng)目層出不不窮；新建集中商商業(yè)向Mall的形式發(fā)展展，集餐飲飲、娛樂、、購物、休休閑于一體體；定位上走中中高、高端端路線，在在此基礎(chǔ)上上細(xì)分市場場。項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定項(xiàng)目解析城市屬性問題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性界界定城市整體市市場分析城市屬性界界定合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程判判斷發(fā)展階段市場表現(xiàn)銷售贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步發(fā)展期期動蕩低潮期期復(fù)蘇發(fā)展期期休整期快速增長期期各個(gè)居住區(qū)區(qū)、交通匯匯聚點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)少量，且且底檔次商商業(yè)配套受土地?zé)狳c(diǎn)點(diǎn)效應(yīng)影響響，商業(yè)始始終停滯不不前土地“地震震”之后，，城市進(jìn)入入修養(yǎng)生息息期，商業(yè)業(yè)逐漸萌芽芽發(fā)展規(guī)?；纳躺虡I(yè)形態(tài)出出現(xiàn)規(guī)模化商業(yè)業(yè)、大型購購物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場城市發(fā)展較較為落后，，各種社會會配套設(shè)施施處在規(guī)劃劃中土地大批批量放出出，土地地成為熱熱點(diǎn)各區(qū)域住住宅逐漸漸推出，，市政配配套開始始大批興興建本土商家家發(fā)展迅迅猛，或或外來知知名商家家進(jìn)駐家樂福、、百盛、、易初蓮蓮花、北北京華聯(lián)聯(lián)等外來來一線商商業(yè)巨頭頭進(jìn)入（（沃爾瑪瑪待進(jìn)））自有住宅宅底商經(jīng)經(jīng)營或出出租為主主自有住宅宅底商經(jīng)經(jīng)營或出出租為主主，略有有少量商商鋪銷售售商鋪基本本市場化化，銷售售成為核核心贏利利手段規(guī)?；躺虡I(yè)、大大型購物物形態(tài)商商業(yè)中心心浮出市市場營業(yè)收入入+租金收入營業(yè)收入入+租金收入入+銷售收入入銷售收入入+租金收入銷售收入入+租金收入合肥商業(yè)業(yè)發(fā)展階階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種種的業(yè)態(tài)態(tài)綜合性商商業(yè)形式式轉(zhuǎn)型商業(yè)業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)價(jià)格敏感感多選擇，，自由購購物空間間多種需求求個(gè)性消費(fèi)費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的經(jīng)驗(yàn)證證明，當(dāng)當(dāng)城市的的人均GDP達(dá)到4000美金以上上時(shí)，人人們單純純購物的的時(shí)間會會明顯縮縮短，此此時(shí)融合合休閑、、娛樂與與購物的的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展與與商業(yè)形形式發(fā)展展的關(guān)系系界定模模型人均GDP城市化率率25%45%70%85%95%商業(yè)處于于與農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的的原始狀狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下下；城市市化水平平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城城市化水水平在45%以下商業(yè)形態(tài)態(tài)出現(xiàn)第第一次升升級，取代代了農(nóng)業(yè)業(yè)時(shí)代的的地?cái)偂⒓Q(mào)市市場，商商品為城市生生活提提供基本本保障人均GDP位于2000~4500美金；城城市化水水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)態(tài)出現(xiàn)飛飛躍，，多樣化、、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出出現(xiàn)，如如超市、、專賣店、、精品店店等人均GDP位于4500~8000美金；城城市化水水平在70%以上90%以下超越商業(yè)業(yè)范疇的的廣義商商業(yè)形態(tài)態(tài)出現(xiàn)，，SHOPPINGMALL、大型購物物中心、、旅游商業(yè)地地產(chǎn)、物物流等綜綜合型商商業(yè)形形態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城城市化水平在90%以上廣義性商商業(yè)的升升華轉(zhuǎn)型型，主主題性的的購物公公園等極具具個(gè)性消消費(fèi)的場所出現(xiàn)現(xiàn)+800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種種的業(yè)態(tài)態(tài)綜合性商商業(yè)形式式轉(zhuǎn)型商業(yè)業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)價(jià)格敏感感多選擇，，自由購購物空間間多種需求求個(gè)性消費(fèi)費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的經(jīng)驗(yàn)證證明，當(dāng)當(dāng)城市的的人均GDP達(dá)到4000美金以上上時(shí)，人人們單純純購物的的時(shí)間會會明顯縮縮短，此此時(shí)融合合休閑、、娛樂與與購物的的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)發(fā)展。25%45%70%85%95%2000—2001——2002—2003—2004~4743—5174——5536—6510—7162~專業(yè)賣場場、大型型購物廣廣場、MALL及個(gè)性化化商業(yè)形形態(tài)城市化率率92.46%GDP外因：國國家政策策扶持、、深港一一體化、、珠三三角合合作發(fā)展展戰(zhàn)略、、泛珠三三角聯(lián)盟盟內(nèi)因：外資涌涌進(jìn)注入，本本地企業(yè)蓬勃勃發(fā)展，外來來中高端人才才，商業(yè)需求求急劇上漲KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多業(yè)態(tài)的組合合、自由的購購物空間將出出現(xiàn)企業(yè)指數(shù)：海海爾、美菱、、江淮、可口口可樂等房地產(chǎn)指數(shù)：：“大開發(fā)””時(shí)期人口指數(shù)：依依托城市發(fā)展展的支撐，外外來中高人才才不斷進(jìn)入商業(yè)指數(shù)：經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展前提下，城城市居民生活活水平的提高高，促成對商商業(yè)的需求在在質(zhì)與量上均均急劇提升KPI合肥人均GDP城市化率+城市屬性界定定商業(yè)前景看好好的省會城市市商業(yè)基礎(chǔ)薄弱弱但處于快速速發(fā)展期部分領(lǐng)先業(yè)態(tài)態(tài)已超前進(jìn)入入多種商業(yè)形態(tài)態(tài)并存項(xiàng)目研究工作作步驟項(xiàng)目屬性研判判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目整體致勝勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場分析析區(qū)域?qū)傩越缍ǘū緟^(qū)域非城市市商業(yè)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域，附附近規(guī)劃的馬馬鞍山南路居居住區(qū)級商業(yè)業(yè)中心，已基基本形成區(qū)域商業(yè)規(guī)劃劃市級商業(yè)中心心業(yè)態(tài)：購物中中心、百貨店店、專業(yè)店、、專賣店為主主建面80萬平米以上東區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)中心北區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)中心南七里商業(yè)中中心包河區(qū)商業(yè)中中心蜀山商業(yè)中心心新站商業(yè)中心心大學(xué)城商業(yè)中中心政務(wù)區(qū)商業(yè)中中心周谷堆商業(yè)中中心九華山商業(yè)中中心曙光商業(yè)中心心姚公廟商業(yè)中中心馬鞍山南路商商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心心本區(qū)域位于城城市一環(huán)路外外沿，屬于城城市自然擴(kuò)建建發(fā)展的區(qū)域域，商業(yè)氛圍圍剛剛顯露區(qū)域市場分析析馬鞍山南路屯溪溪路路太湖湖路路合家福逍遙苑文景雅居聯(lián)邦花園國貿(mào)公寓環(huán)球廣場百貨超市，臨臨街商鋪主要要經(jīng)營有藥店店、地鋪、快快餐店等，租租金在50元/平米。街鋪空置率較較高，一般一一二層聯(lián)體出出租，且二樓樓實(shí)用率較低低，主要經(jīng)營營有煙酒店、、茶店、五金金等，租金20~25元/平米剛售完，從05年初開售，售售價(jià)7000~9000元/平米，已交付付使用，但未未有經(jīng)營。街鋪空置率較較高，一般一一二層聯(lián)體出出租，且二樓樓實(shí)用率較低低，主要經(jīng)營營有裝飾、煙煙酒店等，租租金30~40元/平米在建中主要依靠家樂樂福主力店的的帶動，是目目前該區(qū)域經(jīng)經(jīng)營較好的集集中商業(yè)，主主要經(jīng)營有KFC等世紀(jì)陽光蘇寧銷售較好，售售價(jià)不高，個(gè)個(gè)別價(jià)格較高高鋪位未售，，目前經(jīng)營有有裝飾、便利利店、小吃店店等，租金在在15~30元/平米目前經(jīng)營較好好商家，依靠靠其品牌影響響力，人流量量一般，周末末經(jīng)常舉辦各各種促銷活動動區(qū)域內(nèi)街鋪主主要以一二層層聯(lián)體復(fù)式商商鋪布置，局局部一層底商商形式，大型型集中式商業(yè)業(yè)較少；多種種業(yè)態(tài)形式自自然聚集，檔檔次普遍較低低；環(huán)球廣場、蘇蘇寧、合家福福為代表的集集中商業(yè)，完完成本區(qū)域大大部分的零售售商業(yè)功能。。往北規(guī)劃的安徽政務(wù)服務(wù)中心項(xiàng)目研究工作作步驟項(xiàng)目屬性研判判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目整體致勝勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場分析析區(qū)域?qū)傩越缍ǘ▍^(qū)域當(dāng)前入住住人口不多，，商業(yè)氛圍剛剛剛顯露，但但仍主要集中中在幾個(gè)大賣賣場及專業(yè)店店中，鄰里型型社區(qū)商業(yè)氛氛圍未形成。。城市自然發(fā)展展影響區(qū)域，，具有形成時(shí)時(shí)間短，受政政策影響小的的特點(diǎn)，對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等各個(gè)方方面經(jīng)濟(jì)的依依賴低，區(qū)域域成熟指日可可待。主動拓展區(qū)域域氛圍尚待成熟熟區(qū)域?qū)傩越缍ǘǎ嚎焖侔l(fā)展展中的城市主主動拓展區(qū)域域，但并非城城市重點(diǎn)商業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)域區(qū)域今后3年內(nèi)將建成總總量約400萬平方米的中中高檔商品住住宅，大量消消費(fèi)力較強(qiáng)的的人群入住，，為區(qū)域提供供了更多的商商業(yè)機(jī)會。尚有大量開發(fā)發(fā)項(xiàng)目研究工作作步驟項(xiàng)目屬性研判判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目整體致勝勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定定項(xiàng)目位于城市市東南方向（（南大門），，馬鞍山南路路居住區(qū)級商商業(yè)中心項(xiàng)目緊鄰馬鞍鞍山南路；項(xiàng)目南北各約約500米分別相鄰區(qū)區(qū)域兩大商業(yè)業(yè)中心（環(huán)球球、合家福））。500m合家福500m二環(huán)路一環(huán)路金寨路經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市府廣場高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)美菱大道馬鞍山南路環(huán)球廣場合家福312國道包河區(qū)環(huán)球廣場馬鞍山南路項(xiàng)目一環(huán)環(huán)路路太湖湖路路項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目緊鄰馬鞍鞍山南路，交交通便利快捷捷南淝河馬鞍山南路包河大道一環(huán)路二環(huán)路312國道距市府廣場3公里距巢湖15公里市府廣場本項(xiàng)目位于包包河區(qū)馬鞍山山南路88號，介于一環(huán)環(huán)路與二環(huán)路路之間；與市區(qū)主要由由馬鞍山路連連接，距合肥肥市級商業(yè)中中心約3公里；馬鞍山南路現(xiàn)現(xiàn)狀為雙向4車道，未來規(guī)規(guī)劃為連接市市區(qū)與環(huán)巢湖湖發(fā)展帶的主主要景觀大道道。項(xiàng)目地段從屬于35.2萬平方米“xx”大規(guī)模社區(qū)，，商業(yè)街17000平方米商業(yè)建面：17000平方米；規(guī)劃：三條商商業(yè)街，臨馬馬鞍山南路二二條商業(yè)街以以二層商鋪建建筑為主；項(xiàng)目依托與35萬平方米xx大社區(qū)，緊鄰馬馬鞍山南路，，乃馬鞍山南南路沿線較成成規(guī)模的商業(yè)業(yè)街。商業(yè)街項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃：三條街、、以一、二層層聯(lián)體復(fù)式商商鋪為主要形形式，步行街街為分層獨(dú)立立鋪馬鞍山南路路復(fù)式鋪步行街分層獨(dú)立鋪鋪規(guī)劃路復(fù)式鋪1、馬鞍山南南路復(fù)式鋪鋪共約5000平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為70-1002、步行街分分層獨(dú)立鋪鋪共5500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為35-503、規(guī)劃路復(fù)復(fù)式鋪共6500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為80-100項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目資源：：所處區(qū)域域內(nèi)大型住住宅和學(xué)校校等機(jī)構(gòu)分分布，為未未來商業(yè)消消費(fèi)囤積大大量人流1、環(huán)球廣場場2、國貿(mào)公寓寓3、聯(lián)邦花園園4、文景雅居居6、逍遙苑7、碧湖云溪溪8、世紀(jì)陽光光9、柏林春天天10、溫馨家園園11、一環(huán)親家家12、濱湖特區(qū)區(qū)13、元一柏莊莊14、都市田園園別墅15、遠(yuǎn)大家園園16、貴都花園園17、星辰花園園18、濱水華城城19、上風(fēng)尚城城20、綠城待建建項(xiàng)目123467891011121314151617181920社區(qū)分布：：1學(xué)校機(jī)構(gòu)等等分布：AA、合肥工業(yè)業(yè)大學(xué)B、安徽城市市建設(shè)學(xué)校校C、華夏旅游游學(xué)校D、安徽交通通職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院E、安徽國際際商務(wù)學(xué)院院F、安徽電氣工程職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院G、安徽公路技校H、安徽審計(jì)職業(yè)學(xué)學(xué)院I、安徽經(jīng)濟(jì)管理學(xué)學(xué)院J、安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院K、待建政府府行政中心心L、駱崗政府府M、安徽人武學(xué)校N、安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院O、新華電腦腦學(xué)校P、安徽機(jī)電技工學(xué)學(xué)校BCDEFGHIJKLMNNOPA項(xiàng)目資源項(xiàng)目周邊人人流量分析析：地塊周周邊道路人人流量并不不是較大，，作商業(yè)面面臨較大的的難度馬鞍山南路人流量調(diào)查查地段：一環(huán)路、馬馬鞍山南路路；調(diào)查人流量量統(tǒng)計(jì)：一環(huán)路人流流高峰期為為：上午10：00下午13:00、16：00、18:00全天估計(jì)4.5萬人馬鞍山南路路人流高峰峰期:早上9:00中午12:00下午16:00–18:00全天估計(jì)0.8萬人屯溪路環(huán)球廣場周邊人流分分析項(xiàng)目各部分分商業(yè)價(jià)值值比較：外外街>步行街一層層>步行街二層層>內(nèi)街（由高到低低）從街區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃圖中中各部分的的比較可以以看出，沿沿馬鞍山南南路的外街街鋪的商業(yè)業(yè)價(jià)值目前前較被認(rèn)可可；內(nèi)部的街區(qū)區(qū)商鋪如果果缺乏必要要的主題規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)品品特色，商商業(yè)價(jià)值將將難以顯現(xiàn)現(xiàn)，從而被被投資者低低估；隨著片區(qū)的的成熟及本本項(xiàng)目的入入伙，馬鞍鞍山南路的的商業(yè)價(jià)值值會越來越越高。各部分價(jià)值值分析前提提：地塊各部分商業(yè)價(jià)值評價(jià)表道路名稱租金指標(biāo)人流量指標(biāo)城市規(guī)劃影響交通條件商業(yè)氣氛總體評價(jià)馬鞍山路51.5111.12.36步行街一層30.810.81.51.15步行街二層1.60.60.70.51.30.99內(nèi)街20.50.50.60.60.98評價(jià)方式以10元/M2。月為1分，權(quán)重為0.3以1萬人為1分，權(quán)重為0.3按重要程度及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評分,權(quán)重0.1按現(xiàn)有交通條件評分，權(quán)重為0.2按現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營環(huán)境評價(jià),權(quán)重為0.1內(nèi)部商業(yè)價(jià)價(jià)值判斷項(xiàng)目解析歸歸納項(xiàng)目優(yōu)勢地段優(yōu)勢本項(xiàng)目地處處城市主動動拓展區(qū)域域繁華地段段，商業(yè)氣氣氛較濃；；交通便利項(xiàng)目地處合合肥市城市市南北向交交通主干道道馬鞍山南南路中段東東側(cè)，公交交網(wǎng)絡(luò)較成成熟，交通通方便，滿滿足項(xiàng)目商商業(yè)的可達(dá)達(dá)性要求；；規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目總建面面達(dá)到352000平方米，包包含了高檔檔住宅、公公寓及寫字字樓等綜合合物業(yè)類型型，其中17000平方米的街街區(qū)式商業(yè)業(yè)，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢，，其規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)在周邊邊社區(qū)單一一的臨街商商業(yè)形態(tài)中中獨(dú)樹一幟幟；項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢勢合肥肥現(xiàn)現(xiàn)有有的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)基基本本以以集集中中超超市市及及沿沿街街二二層層復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪為為主主，，形形式式單單一一且且落落后后，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的街街區(qū)區(qū)式式排排布布及及良良好好的的開開間間進(jìn)進(jìn)深深比比設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，將將在在市市場場競競爭爭中中體體現(xiàn)現(xiàn)出出優(yōu)優(yōu)勢勢；；項(xiàng)目目整整體體品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢xx獲評2005年安安徽徽地地區(qū)區(qū)唯唯一一““中中國國名名盤盤””，，并并且且已已經(jīng)經(jīng)得得到到了了合合肥肥市市民民的的廣廣泛泛贊贊譽(yù)譽(yù)，，獨(dú)獨(dú)特特的的品品牌牌形形象象，，將將帶帶動動商商業(yè)業(yè)宣宣傳傳的的啟啟動動。。項(xiàng)目目解解析析歸歸納納項(xiàng)目目劣勢勢地塊塊周周邊邊商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍淡淡薄薄項(xiàng)目目距距南南北北兩兩個(gè)個(gè)集集中中商商業(yè)業(yè)均均有有超超過過500米的的距距離離，，與與人人流流集集中中點(diǎn)點(diǎn)的的關(guān)關(guān)系系不不是是很很密密切切，，連連接接的的距距離離范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，各各臨臨街街商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營檔檔次次不不高高，，業(yè)業(yè)種種混混雜雜，，零零售售、、辦辦公公、、展展示示均均有有，，且且開開業(yè)業(yè)率率只只有有60％左左右右，，商商業(yè)業(yè)缺缺乏乏整整體體考考慮慮，，嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)與與兩兩個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)中中心心人人流流的的互互動動及及商商機(jī)機(jī)的的溝溝通通；；缺乏乏主主題題商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及及相相關(guān)關(guān)資資源源金大大地地公公司司系系傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，并并無無主主題題式式商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，更更加加缺缺乏乏商商業(yè)業(yè)招招商商、、經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和能能力力，，為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行主主題題式式商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的運(yùn)運(yùn)營營帶帶來來較較多多的的限限制制；；停車車問問題題不不易易解解決決本項(xiàng)項(xiàng)目目停停車車位位配配備備不不足足，，商商業(yè)業(yè)部部分分更更是是捉捉襟襟見見肘肘，，可可能能會會間間接接降降低低本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商鋪鋪在在市市場場上上投投資資者者及及經(jīng)經(jīng)營營者者中中的的接接受受度度。。項(xiàng)目目解解析析歸歸納納項(xiàng)目目機(jī)會會經(jīng)濟(jì)濟(jì)前前景景提提供供動動力力源源泉泉合肥肥市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長穩(wěn)穩(wěn)定定，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)前前景景看看好好，，商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，城城區(qū)區(qū)人人口口總總量量和和平平均均收收入入水水平平都都在在不不斷斷增增長長，，這這些些為為商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展提提供供了了動動力力源源泉泉；；商業(yè)業(yè)競競爭爭上上升升到到商商鋪鋪資資源源競競爭爭外資資零零售售企企業(yè)業(yè)紛紛紛紛搶搶灘灘合合肥肥，，激激活活合合肥肥商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境，，中中外外商商業(yè)業(yè)資資本本在在市市場場上上的的競競爭爭使使優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商商鋪鋪成成為為稀稀缺缺資資源源，，為為有有特特色色的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商商業(yè)業(yè)提提供供了了新新的的空空間間；；城市市規(guī)規(guī)劃劃推推動動商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展在合合肥肥城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的影影響響下下，，合合肥肥商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展空空間間放放大大，，盡盡管管本本區(qū)區(qū)域域未未能能規(guī)規(guī)劃劃成成為為城城市市副副商商業(yè)業(yè)中中心心，，但但馬馬鞍鞍山山南南路路景景觀觀大大道道規(guī)規(guī)劃劃方方案案出出臺臺，，對對于于促促進(jìn)進(jìn)地地塊塊商商業(yè)業(yè)差差異異化化發(fā)發(fā)展展極極為為有有利利，，可可與與政政府府洽洽談?wù)勸R馬鞍鞍山山南南路路改改造造中中的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，爭爭取取優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，盡盡力力改改善善交交通通條條件件及及景景觀觀條條件件，，從從而而推推動動商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展；；政策策誘誘導(dǎo)導(dǎo)商商業(yè)業(yè)趨趨向向從合合肥肥市市政政府府最最近近出出臺臺的的商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃方方案案及及與與商商務(wù)務(wù)局局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的的訪訪談?wù)勚兄锌纯闯龀觯?，政政府府對對合合肥肥市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的考考慮慮更更加加成成熟熟和和細(xì)細(xì)致致，，這這個(gè)個(gè)信信息息具具有有重重要要的的指指導(dǎo)導(dǎo)意意義義，，使使把把本本項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造成成為為引引導(dǎo)導(dǎo)合合肥肥社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)、、運(yùn)運(yùn)營營的的標(biāo)標(biāo)竿竿成成為為可可能能周邊商業(yè)業(yè)經(jīng)營環(huán)環(huán)境漸好好目前項(xiàng)目目周邊經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境快速向向好，包包括家樂樂福、合合家福、、蘇寧電電器等商商家集中中開業(yè)，，商業(yè)氛氛圍漸濃濃，為項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展打打下了基基礎(chǔ)。項(xiàng)目解析析歸納項(xiàng)目威脅市場競爭爭威脅嚴(yán)嚴(yán)重項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過需求求量，未未來幾年年內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)之之間競爭爭非常激激烈，尤尤其表現(xiàn)現(xiàn)在租賃賃市場，，而這也也將間接接影響到到商鋪投投資購買買客群的的積極性性，因此此存在的的威脅不不可避免免。市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)變變化莫莫測項(xiàng)目要要在2006年推出出，而而合肥肥大開開發(fā)的的背景景下，，房地地產(chǎn)市市場快快速發(fā)發(fā)展，，商業(yè)業(yè)推出出量大大，產(chǎn)產(chǎn)品類類型豐豐富，，概念念層出出不窮窮。項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售期期內(nèi)，，市場場競爭爭環(huán)境境變化化，項(xiàng)項(xiàng)目商商鋪銷銷售面面臨一一定的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和壓壓力。。項(xiàng)目屬屬性界界定新建大大型社社區(qū)配配建商商業(yè)街街交通便便利，，昭示示性較較好街區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)有有特色色臨近基基本成成型的的區(qū)域域商業(yè)業(yè)中心心問題界界定與與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析市場競競爭環(huán)環(huán)境分分析項(xiàng)目整整體致致勝策策略項(xiàng)目商商業(yè)定定位項(xiàng)目研研究工工作步步驟項(xiàng)目屬屬性研研判與與界定定我們采采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化化分析析方法法我們應(yīng)應(yīng)該怎怎么辦辦情境（Situation）（公認(rèn)認(rèn)事實(shí)實(shí)）沖突（Complication）（推動動情境境發(fā)展展并引引發(fā)矛矛盾的的因素素）疑問（Question）(分析存存在的的問題題)需要完完成某某項(xiàng)任任務(wù)發(fā)生了了防礙礙我們們完成成任務(wù)務(wù)的事事情資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)模型型存在某某個(gè)問問題存在某某個(gè)問問題采取了了某項(xiàng)項(xiàng)行動動知道解解決的的方法法有人提提出一一項(xiàng)解解決方方案行動未未能奏奏效我們?nèi)缛绾螌?shí)實(shí)施解解決方方案該方案案是否否正確確為什么么沒能能奏效效通過S-C-Q基本結(jié)結(jié)構(gòu)的的分析析我們們確定定了界界定問問題的的分析析模型型資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)模型型？R1非期望望結(jié)果果——由特定定情境境導(dǎo)致致的特特定結(jié)結(jié)果R2期望結(jié)結(jié)果——不喜歡歡某一一結(jié)果果，想想得到到其它它結(jié)果果S=情境C=R1,R2Q=如何從從R1到R2S：情境境（situation）——項(xiàng)目背背景事事實(shí)（（規(guī)模模、交交通、、市場場等））從屬于xx352，000平方米米的大大型綜綜合建建筑群群；商業(yè)總總建筑筑面積積1.7萬平方方米，，規(guī)劃劃有三三條商商業(yè)街街；項(xiàng)目緊緊鄰馬馬鞍山山南路路，交交通十十分便便利快快捷；；項(xiàng)目位位于城城市東東南方方向（（南大大門）），相相關(guān)政政策的的牽引引性不不強(qiáng)，，也無無產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展帶帶動，，形成成的一一環(huán)路路與二二環(huán)路路之間間的馬馬鞍山山南路路居住住區(qū)級級商業(yè)業(yè)中心心；項(xiàng)目2007年年底底方可可交付付使用用；周邊聚聚集總總量超超過400萬平方方米已已建、、在建建及待待建的的住宅宅項(xiàng)目目，為為項(xiàng)目目帶來來大量量的消消費(fèi)群群體；；周邊已已售和和準(zhǔn)售售商鋪鋪售價(jià)價(jià)偏高高，銷銷售情情況一一般；；區(qū)域成成熟度度較低低，商商業(yè)氛氛圍不不太成成熟；；商鋪出出租率率較低低，租租金也也偏低低，經(jīng)經(jīng)營品品種混混雜，，檔次次不高高，經(jīng)經(jīng)營狀狀況一一般；；整體市市場06年待售售同類類項(xiàng)目目較多多，未未來面面臨殘殘酷的的競爭爭。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀市場現(xiàn)現(xiàn)狀工程進(jìn)進(jìn)度R1：非期期望結(jié)結(jié)果——由特定定情境境導(dǎo)致致的特特定結(jié)結(jié)果環(huán)球購購物廣廣場成成為區(qū)區(qū)域購購物中中心，，會分分散項(xiàng)項(xiàng)目日日常消消費(fèi)人人流；；待社區(qū)區(qū)入伙伙二年年后，，居住住環(huán)境境成熟熟，商商業(yè)消消費(fèi)需需求方方可被被引發(fā)發(fā)，但但也將將僅限限于社社區(qū)商商業(yè)；；為社區(qū)區(qū)配套套而建建的街街鋪，，普遍遍售價(jià)價(jià)不高高，一一般以以現(xiàn)鋪鋪銷售售為主主；項(xiàng)目建建設(shè)周周期較較長，，影響響投資資者信信心，，難以以支撐撐商業(yè)業(yè)高售售價(jià)；；06年市場場商鋪鋪供應(yīng)應(yīng)量的的增加加，競競爭的的加劇劇將對對本項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售構(gòu)構(gòu)成較較大沖沖擊力力。R2：期望望結(jié)果果——我們的的期望望目標(biāo)標(biāo)（實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶目目標(biāo)））本項(xiàng)目目整體體銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)15000元/平方米米；本項(xiàng)目目在保保證均均價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)的的前提提下，，完成成100%銷售；；依附于于“環(huán)環(huán)球—合家福?！鄙躺倘Πl(fā)發(fā)展帶帶動效效應(yīng)，，使其其發(fā)展展成為為區(qū)域域、乃乃至全全市有有影響響力的的主題題商業(yè)業(yè)街；；超常規(guī)規(guī)的營營銷策策略，，提前前銷售售期鋪鋪，超超越以以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)鋪銷銷售為為主要要形式式的常常規(guī)市市場，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)；C：矛盾盾或沖沖突（（complication）——R1與R2之間存存在著著的矛矛盾或或沖突突R1R2矛盾沖沖突市場臨臨街商商鋪銷銷售價(jià)價(jià)格偏偏低，，均價(jià)價(jià)7000-12000；商鋪鋪?zhàn)饨鸾鸬停?，出租租率較較差；；經(jīng)營營狀況況并不不理想想實(shí)現(xiàn)15000元/平方米銷售售均價(jià)項(xiàng)目工期長長；商業(yè)氛氛圍清淡；；市場供應(yīng)應(yīng)量增加，，同質(zhì)化競競爭；保證均價(jià)前前提下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100%銷售住宅所帶來來的人潮僅僅停留于規(guī)規(guī)劃引導(dǎo)中中，區(qū)域成成熟度尚需需時(shí)間依附商圈效效應(yīng)，使其其發(fā)展成為為區(qū)域、乃乃至市級商商業(yè)街市場容量，，同質(zhì)化競競爭超越市場VSVSVSVSQ：提出問題題（question）——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須面臨的的核心問題題如何重新樹樹立本項(xiàng)目目的價(jià)值體體系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售目標(biāo)標(biāo)均價(jià)上的的突破項(xiàng)目需要怎怎樣的定位位，提高商商業(yè)內(nèi)涵，，突破合肥肥投資者心心理界限，，將本項(xiàng)目目與其他街街區(qū)商鋪產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)別開開項(xiàng)目如何在在激烈的市市場競爭中中脫穎而出出，營銷上上吸引更多多投資者關(guān)關(guān)注，銷售售產(chǎn)品上給給到投資者者更多的信信心？？？問題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定競爭關(guān)系界界定：商鋪鋪銷售面臨臨三大戰(zhàn)役役內(nèi)部競爭區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目的競爭項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域競爭爭西南區(qū)西區(qū)新站戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三政商中心區(qū)區(qū)政務(wù)文化新新區(qū)新站綜合開開發(fā)試驗(yàn)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域競爭爭外部競爭區(qū)域競爭項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域的競競爭項(xiàng)目區(qū)域仁和大廈政商中心區(qū)區(qū)裙樓4層，0.6萬m2

長江中路1～2層1.6萬，3~4層0.6萬1~2層，3~4層打包銷售2004年3月開盤，未售出規(guī)模區(qū)位價(jià)格營銷模式銷售情況仁和大廈核心區(qū)域主主要以較大大型集中商商業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)，依靠靠其地段優(yōu)優(yōu)勢，售賣賣模式單單一；仁和大廈、、富通時(shí)代代以2層聯(lián)體出售售，售價(jià)較較高，且銷銷售一般；；地段因子人流因子交通因子規(guī)模因子產(chǎn)品因子成熟度因子子裙樓2層，0.2萬m2紅星路1~2層2萬1~2層聯(lián)體出售，最小面積120m22004年6月發(fā)售，銷售70%富通時(shí)代核心區(qū)域KPI評價(jià)體系核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目與本本項(xiàng)目將不不構(gòu)成直接接競爭，但但存在商鋪鋪投資客戶戶爭奪的間間接競爭項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域（西區(qū)、西西南區(qū)、新新站區(qū)）競爭高新技術(shù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域元一時(shí)代廣場大學(xué)城商業(yè)中心規(guī)模裙樓4層，8萬m23～4層，4.2萬m2區(qū)位當(dāng)涂路翡翠大道價(jià)格一樓2萬1層0.8萬，2層0.45萬，3層0.35～0.38萬，4層0.31萬營銷模式12年返租，前3年10%，每3年上調(diào)3%3年返租18%，內(nèi)部劃鋪，100～120m2銷售情況2004年5月開賣，已賣90%2004年9月開盤，現(xiàn)樓80%銷售率。桐山國際購購物廣場政務(wù)文化新新區(qū)桐山國際購物廣場規(guī)模4層，4萬m2

區(qū)位桐山路價(jià)格（元/m2

）1～2層0.8～1.3萬，3、4層0.4萬營銷模式易初蓮花入駐，街鋪、內(nèi)部劃鋪銷售銷售情況2004年8月開盤，80%銷售率。元一時(shí)代新站綜合開開發(fā)試驗(yàn)區(qū)區(qū)大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域主主要受政策策扶持，西西區(qū)、西南南區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在商商鋪硬件、、軟件上與項(xiàng)目無直直接競競爭；新站區(qū)依靠靠已經(jīng)成熟熟的綜合市市場、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場等走走向?qū)I(yè)化化市場方向向，所開發(fā)的項(xiàng)目主主要以該區(qū)區(qū)的定位方方向發(fā)展，，可預(yù)見與項(xiàng)目無直直接競爭；與城市重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域的競競爭將體現(xiàn)現(xiàn)在商鋪購購買客戶群群爭奪的間間接競爭區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目競爭1234651、環(huán)球廣場場2、國貿(mào)公寓寓3、聯(lián)邦花園園4、文景雅居居6、逍逍遙遙苑苑5、世世紀(jì)紀(jì)陽陽光光市場場競競爭爭結(jié)結(jié)論論：：商商鋪鋪購購買買客客戶戶群群的的爭爭奪奪成成為為未未來來競競爭爭核核心心與城城市市重重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域的的競競爭爭將將體體現(xiàn)現(xiàn)在在商商鋪鋪購購買買客客戶戶群群爭爭奪奪的的間間接接競競爭爭核心心區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目與與項(xiàng)項(xiàng)目目將將不不構(gòu)構(gòu)成成直直接接競競爭爭，，但但存存在在商商鋪鋪購購買買客客戶戶群群爭爭奪奪的的間間接接競競爭爭無直直接接競競爭爭的的項(xiàng)項(xiàng)目目核心心屬屬性性（（地地段段、、交交通通、、產(chǎn)產(chǎn)品品力力、、售售價(jià)價(jià)））外圍圍屬屬性性（（升升值值潛潛力力、、營營銷銷狀狀況況））外延屬性（主主題概念、主主題形象、租租金、綜合服服務(wù)）直接競爭界定KPI戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三戰(zhàn)役結(jié)果：商鋪購買客戶戶群資源的爭爭奪成為核心心競爭問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目整體致勝勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位位項(xiàng)目研究工作作步驟項(xiàng)目屬性研判判與界定商業(yè)項(xiàng)目營銷銷模式總結(jié)與與案例佐證項(xiàng)目整體致勝勝策略合肥在售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目市場表表現(xiàn)在售集中商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，定位位在購物中心心的居多，體體量大，同質(zhì)質(zhì)化競爭明顯顯項(xiàng)目地址營業(yè)面積經(jīng)營范圍售價(jià)（元/平方米）銷售政策安徽國際購物廣場長江西路77000㎡家樂福、家福特、KFC、百貨一層：25000-30000三層：7000-9000一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購“金色巴黎”旺城國際裙樓國購家樂福對面9839㎡服飾為主婚慶、體育一層：25000二層：15000三層：9000四層：6000簽三年，稅后8%的年回報(bào)率，234層基本售完，首層總價(jià)高，約50％環(huán)球購物廣場馬鞍山路與一環(huán)交匯處48000（有1.2萬平方米的夾層綜合、家樂福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨首層街鋪：37000一層：19000-25000夾層：11000-15000四層：5000-9000返租三年，稅后8％，三年后承諾原價(jià)的130％回購，業(yè)可續(xù)約，保10％以上的年收益元一時(shí)代廣場勝利路157000㎡綜合、引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、百貨、一層：19000-25000返租10年，稅前10％，到期后必須續(xù)約金太陽時(shí)尚購物廣場宿州路與步行街交匯處10000㎡時(shí)尚服飾為主一層：35000二層：25000三層：150008%投資回報(bào)前60位三年24％租金一次支付金都商廈宿州路與步行街交匯處共5000㎡綜合一層：38000二層：24000三層：18000四層：11000五層：8800獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，8%投資回報(bào)在售街鋪產(chǎn)品品多為小區(qū)住住宅底商形式式，銷售模式式單一，市場場表現(xiàn)不溫不不火項(xiàng)目名稱區(qū)位產(chǎn)品銷售模式售價(jià)或租金銷售情況面積特點(diǎn)聯(lián)邦花園馬鞍山南路中段（合工大斜對面）80~150m2二層聯(lián)體商鋪直接以現(xiàn)鋪銷售15~25元/m2售完文景雅居馬鞍山南路120~300m2二層聯(lián)體街鋪銷售1~2層0.7~0.8萬元/m204年6月開始銷售，售完逍遙苑馬鞍山南路與太湖路交叉口70~130m2二層聯(lián)體直接以現(xiàn)鋪一二層聯(lián)體銷售15~20元/m2售完香江世紀(jì)名城長江東路150~250m2左右二層聯(lián)體商鋪現(xiàn)鋪銷售0.8萬元/平方米04年下半年開始銷售，銷售90%合家福商業(yè)街位于安徽大市場東側(cè)500米90~120m2左右外街二層聯(lián)體，內(nèi)街一層鋪先推出60％左右外街部分復(fù)式鋪，現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街端頭鋪王9000元/m2，均價(jià)11000元/m205年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)上城國際一環(huán)路與二環(huán)路之間，距離市府廣場2公里100~200m2二層聯(lián)體商鋪開盤前認(rèn)購優(yōu)惠十萬，圖紙認(rèn)購、圖紙與期鋪結(jié)合銷售0.7萬/元/m205年12月15日開盤銷售，推出41間商鋪漢嘉都市森林潛山路西側(cè)，北距長江西路不遠(yuǎn)80~150m2左右首層商鋪分次推售，準(zhǔn)現(xiàn)鋪銷售10000元/m2第一次推出12間商鋪已經(jīng)全部賣完在售街鋪產(chǎn)品品項(xiàng)目名稱區(qū)位產(chǎn)品銷售模式售價(jià)或租金銷售情況單位面積特點(diǎn)江晨園臨泉路與當(dāng)涂路交匯處100~220m2二層聯(lián)體商鋪?zhàn)≌弁?，銷售期鋪0.6萬元/m22005年4月銷售，剩余5個(gè)鋪國際花都東流路，潛山路口100~250m290%二層聯(lián)體商鋪銷售現(xiàn)鋪銷售0.6萬元/m2銷售二期商鋪廣利花園合肥梅山路103號（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)）200m2左右二層聯(lián)體鋪現(xiàn)鋪銷售0.8萬元/m205年中旬推售世紀(jì)陽光馬鞍山南路60m2左右單層商鋪推出標(biāo)桿商鋪價(jià)，提升知名度標(biāo)桿商鋪價(jià)格3.6萬元/m205年開始銷售金色池塘長江西路與蜀鑫路交界處80~100多m2二層聯(lián)體鋪直接銷售0.5~0.7萬元/m2銷售情況一般幸福人家界首路西側(cè)70~120m2左右單層商鋪期鋪銷售0.6~0.7萬元/m205年下半年推出銷售，已銷售70%受訪者選擇投投資的房地產(chǎn)產(chǎn)類型愿意購買的商商鋪建筑面積積愿意購買的商商鋪類型商鋪投資者特特征分析受訪者目前主主要的投資渠渠道資料來源：世世聯(lián)調(diào)查問卷卷商鋪投資者特特征分析受訪者購買商商鋪愿意投資資的金額(元)購買商鋪的付付款方式購買商鋪時(shí)最最看重的要素素銀行按揭愿意意承擔(dān)的月供供款（以十年年期計(jì)）資料來源：世世聯(lián)調(diào)查問卷卷合肥商鋪銷售售市場總結(jié)1、集中商業(yè)業(yè)一般進(jìn)行主主題定位包裝裝，來提高整整個(gè)項(xiàng)目形象象；并力爭成成功引入主力力店，來加強(qiáng)強(qiáng)投資者的信信心，進(jìn)行帶帶租約銷售，，一般返租10年，年均回報(bào)報(bào)率稅后8%左右；銷售情情況普遍較好好，一般都在在期鋪條件下下完成銷售。。2、街鋪產(chǎn)品以以住宅底商為為主要形式，，個(gè)別為專業(yè)業(yè)街區(qū)規(guī)劃；；一般在準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)鋪階段銷售售，銷售速度度較好，但單單價(jià)不高，普普遍在6000-12000之間，且以6000-8000為主。3、商鋪主要購購買群體為投投資者，對總總價(jià)的承受能能力有限，且且傾向采用按按揭付款，月月供能力受當(dāng)當(dāng)?shù)厥杖胨狡街萍s。問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目整體致勝勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議項(xiàng)目研究工作作步驟項(xiàng)目屬性研判判與界定商業(yè)項(xiàng)目營銷銷模式重點(diǎn)案案例分析項(xiàng)目整體致勝勝策略合肥商業(yè)項(xiàng)目目市場表現(xiàn)元一·時(shí)代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂主題購物公園經(jīng)營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無經(jīng)營權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點(diǎn)評中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時(shí)尚仕女館、國美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂美食廣場、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其實(shí)實(shí)的Mall“購物中心””類樓層分布元一·時(shí)代廣場營銷銷關(guān)鍵模式分分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素規(guī)模推廣運(yùn)營定位投資性80000平方米安徽首席復(fù)合合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂主題題購物公園大量投放廣告告、活動營銷起到到實(shí)效引進(jìn)華聯(lián)、國國美，KFC、自營百貨貨、影院無經(jīng)營權(quán)，返返租10年，年回報(bào)10％（稅前），，安徽國際購物物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂福、家福特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購點(diǎn)評單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價(jià)20000樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車站

——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場停車率較低地塊有高差，，從東西兩個(gè)個(gè)入口可以到到不同的平層層——家樂福合肥首首家店安徽國際購物物廣場營銷關(guān)關(guān)鍵模式分析析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位運(yùn)營規(guī)模合肥市長江西西路，核心商圈輻射射地帶74000平方米集購物、休閑閑、餐飲、娛樂等為一體體的廣場引入家樂福、、家福特建材材超市、KFC桐山國際購物物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷售，均價(jià)10000。商鋪銷售率70％左右，購買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點(diǎn)評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費(fèi)定位國際化大型生活購物廣場周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館明珠酒店五星級歐洲風(fēng)情街錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東?；▓@、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情街租售情況街鋪均價(jià)10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂、餐餐飲、酒店配配套齊全“類購物中心心”類桐山國際購物物廣場營銷關(guān)關(guān)鍵模式分析析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點(diǎn)新拓拓區(qū)域核心地帶，緊城城城市主干道40000平方米國際化大型生生活購物廣場新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂福定位合肥首個(gè)國際化現(xiàn)代購物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè)時(shí)尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動天地時(shí)尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹；二層家樂福三層四層城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個(gè)人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。家樂福合肥第第二家店新都會·環(huán)球廣場營銷銷關(guān)鍵模式分分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交通通主干道40000平方米合肥首個(gè)國際際化現(xiàn)代購物中心運(yùn)營引入家樂福、、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥第第二家店旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價(jià)30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價(jià)150