內(nèi)蒙古大型住宅項目前期策劃報告(圖文并茂 141P)

xx項目前期策劃報告2010-3-20一、xx投資環(huán)境分析1、城市基本概況分析2、城市發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃分析二、xx經(jīng)濟(jì)背景分析1、國民經(jīng)濟(jì)增長分析2、固定資產(chǎn)投資分析3、城市人均收入分析4、城市人均消費(fèi)與儲蓄對比分析三、xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)宏觀市場特點(diǎn)、特性分析2、房地產(chǎn)微觀市場特點(diǎn)分析四、項目本體分析1、項目基本概況2、項目SWOT分析目錄五、產(chǎn)品定位分析1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品概念解析3、目標(biāo)客群定位4、價格建議5、建筑風(fēng)格建議6、戶型建議7、配套建議8、其他建議六、企劃策略與目標(biāo)七、推廣定位與策略八、項目案名、LOGO與VI視覺示意九、廣告調(diào)性示意一、xx投資環(huán)境分析1.1城市“中心”定位，凸顯發(fā)展空間

xx區(qū)是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區(qū)南北長約40公里，東西長約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區(qū)的物資集散地和交通樞紐。全區(qū)總?cè)丝诩s30余萬人，漢族約占85%，由城區(qū)和郊區(qū)兩大部分構(gòu)成，城區(qū)設(shè)有6個街道辦事處，55個社區(qū)居民委員會，郊區(qū)設(shè)有3個鎮(zhèn)，17個行政村，城市中心的功能定位，提升發(fā)展空間，彰顯無限發(fā)展?jié)摿Α?、城市基本概況分析1.2“煤、水、電、石油”等資源豐富

xx區(qū)煤炭、水、電等資源豐富，xx盆地及其周圍地區(qū)分布大量煤炭資源，探明儲量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區(qū)南部伊敏河由南向北匯入?yún)^(qū)域最大河流xx河，并由東向西橫貫全境，庫容達(dá)5.7億立方米，扎羅木德水庫開發(fā)建設(shè)，總儲量為17億立方米，總補(bǔ)給量為9328萬立方米的地下水資源儲備，可以滿足未來電廠和煤化工企業(yè)用水要求，區(qū)域發(fā)展電力工業(yè)的資源條件極為充分，全市電力總裝機(jī)量達(dá)上萬千瓦，為城市工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾支持。

xx盆地成為大慶外圍的主要接替區(qū)。據(jù)了解，此次石油會戰(zhàn)是大慶油田繼1960年石油大會戰(zhàn)以來，又一次大規(guī)模的石油勘探開發(fā)會戰(zhàn)，對于創(chuàng)建百年油田、實(shí)現(xiàn)大慶油田的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義。1.3公路、鐵路、航空全覆蓋，構(gòu)筑便捷交通網(wǎng)絡(luò)

xx區(qū)作為重要資源輸出地，區(qū)域內(nèi)有301、311兩條國道及若干條省道等，公路總里程達(dá)9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運(yùn)營能力達(dá)到6500萬噸以上，航空運(yùn)輸主要有xx至北京、xx至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區(qū)域的運(yùn)輸需求。1.4商貿(mào)流通遞增，帶動城區(qū)經(jīng)濟(jì)提升

xx東靠東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，西臨俄、蒙邊界，六個口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，xx區(qū)已發(fā)展成為連接國內(nèi)與俄、蒙及東歐貿(mào)易的樞紐城市，對外貿(mào)易活躍，隨著區(qū)域商貿(mào)氛圍的不斷發(fā)展，眾多知名企業(yè)逐步落戶到xx區(qū)，重點(diǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從而帶動了城市經(jīng)濟(jì)的快速提升。1.5旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展，品牌效應(yīng)功不可沒

xx區(qū)素有“草原之都”之稱，是呼倫貝爾市旅游集散中心，已被自治區(qū)確定為內(nèi)蒙古東部旅游中心城市。xx區(qū)及周邊地區(qū)旅游資源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪為自然主題和以民俗歷史文化為人文主題的特色品牌。市內(nèi)景區(qū)主要有以樟子松林為主體的西山國家森林公園、侵華日軍xx要塞北山遺址、東山樂園滑雪場等。這里夏季氣候清新涼爽，是避暑的勝地；冬季銀裝素裹，是開展冰雪活動的極佳場所。目前，xx區(qū)有旅行社44家，其中國際社3家；有國家AAA級和AA級景區(qū)各1處；有星級飯店8家。xx民航、鐵路、公路運(yùn)輸便捷，通訊和旅游綜合服務(wù)等條件日趨完善。2005年，xx共接待國內(nèi)外旅游者97.4萬人次，旅游收入達(dá)7.29億元。2、發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃2.1城區(qū)定位-呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)

xx城市發(fā)展定位為打造呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，正處于面臨經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展較長周期過程中的重要階段，將樹立市區(qū)一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整體戰(zhàn)略框架，通過市區(qū)共建推進(jìn)以xx為中心，輻射周邊、帶動周邊的“大xx”戰(zhàn)略，構(gòu)建工農(nóng)互動、商貿(mào)活躍、城市發(fā)達(dá)、民族團(tuán)結(jié)、社會進(jìn)步的和諧發(fā)展局面。2.2、xx城區(qū)現(xiàn)狀

伊敏河把xx區(qū)區(qū)分為河?xùn)|、河西兩部分。xx市的商業(yè)以河西區(qū)中央大街三角地區(qū)域商場市場步行街為主、步行街和臨街門市為輔，商業(yè)較集中；河?xùn)|區(qū)商業(yè)較少；相對來說河?xùn)|區(qū)主體功能主要體現(xiàn)在居住和行政。

xx新區(qū)建設(shè)

2001年呼倫貝爾撤盟為市，給城市帶來了新契機(jī)，呼倫貝爾在拉大城市發(fā)展空間的同時，構(gòu)筑大城市框架，建設(shè)新區(qū)，以推動城市建設(shè)的迅速發(fā)展。近年來隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長和城市化進(jìn)程加快，新城區(qū)將成為行政辦公、文化、信息、商業(yè)、金融、體育會展、居住等城市功能為一體的新區(qū)，重新整合城市職能。2.3城市功能布局

“十一五”期間，按照呼倫貝爾市總體規(guī)劃要求，重點(diǎn)建設(shè)7.5萬平方公里的城市新區(qū)。發(fā)展方向以第三產(chǎn)業(yè)和生活居住功能為主，著重發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)。大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展市政建設(shè)：市級體育館、新城區(qū)文化中心、市行政辦公中心等；地產(chǎn)開發(fā)：楓林佳苑、卓達(dá)花園、金鼎上城、中鼎半島等等；新區(qū)政治：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)：1、將成為呼倫倫貝爾政治文文化中心1、共享商業(yè)平平臺2、xx城市的新坐標(biāo)標(biāo)2、國際化、科科技化3、帶動區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增長生活：新新區(qū)：1、新城市中心心的中央生活活區(qū)1、呼倫貝爾區(qū)區(qū)文化中心2、新城市中心心城市形態(tài)豐豐富2、實(shí)現(xiàn)高階層層的人口吸納納3、區(qū)域共享生生活平臺人文：商商業(yè)：1、新人文居住住生活領(lǐng)地1、生活居住與與商業(yè)投資熱熱點(diǎn)2、傳統(tǒng)開放與與融合城市新新文明2、未來新城區(qū)區(qū)的商業(yè)中心心3、商貿(mào)共享平平臺與消費(fèi)通通道2.4、新區(qū)將成為為生活、人文文、投資、商商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的的新城市坐標(biāo)標(biāo)和城市中心心人文政治生活商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)城市概況總結(jié)結(jié)：目前xx區(qū)是呼倫貝爾爾市的政治、、經(jīng)濟(jì)、文化化中心。新區(qū)區(qū)發(fā)展現(xiàn)在處處于起步階段段，短期內(nèi)商商業(yè)中心不會會發(fā)生改變；；目前新區(qū)在在建項目銷售售良好，旅游游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良良好，帶動經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平和人人民收入大幅幅度地提升，，從而為帶來來足夠的消費(fèi)費(fèi)支撐。xx是擁有石油、、煤、電、水水等資源的資資源型城市，，加之近年來來旅游業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展，該該城市未來發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆Ｊ晃逵媱澰僭俅未_定并規(guī)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展展核心商業(yè)區(qū)區(qū)域——三角地商圈的的總體商業(yè)，，調(diào)整區(qū)域商商業(yè)組合、大大力支持和鼓鼓勵發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)項目、、提升商業(yè)物物業(yè)檔次；逐逐步形成“中中心突出、多多層次展開””的布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。二、xx經(jīng)濟(jì)背景分析析1、國民經(jīng)濟(jì)增增長分析在近八年，xx的生產(chǎn)總值總總量穩(wěn)步增加加，尤其是08、09兩年的生產(chǎn)總總值增長速度度飛速提升，，表明城區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)取得了良良好的發(fā)展，，綜合實(shí)力的的提升，有利利于促進(jìn)商貿(mào)貿(mào)流通，營造造濃厚的商業(yè)業(yè)環(huán)境，進(jìn)一一步帶動區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)增長長快速發(fā)展2、固定資產(chǎn)投投資分析xx區(qū)固定資產(chǎn)投投資主要包括括基本建設(shè)、、更新改造及及房地產(chǎn)投資資，其中基本本建設(shè)投資占占據(jù)較大比重重，上表顯示示近九年城區(qū)區(qū)固定資產(chǎn)投投資波動幅度度較大，說明明城市投資結(jié)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，，需要進(jìn)一步步調(diào)整，其中中房地產(chǎn)投資資額逐年增加加，從客觀上上表明xx的房地產(chǎn)市場場具有較大的的發(fā)展空間。。固定資產(chǎn)投資資呈現(xiàn)多元化化增長3、人均收入分析析在近五年，xx區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)民民的人均收入入逐年穩(wěn)步增增加，但兩者者之間的差距距日益拉大，，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，再到2009年的7564元，城鎮(zhèn)居民民的消費(fèi)能力力不斷提升，，成為城市的的主流消費(fèi)群群，消費(fèi)形式式呈現(xiàn)多樣化化趨勢，一部部分農(nóng)村居民民隨著收入增增加，消費(fèi)理理念逐漸改善善，極大地增增強(qiáng)了消費(fèi)需需求，發(fā)展成成為穩(wěn)定的消消費(fèi)群體，從從而促進(jìn)了城城市商業(yè)環(huán)境境的發(fā)展，有有利于刺激區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮榮發(fā)展。4、十五期間消消費(fèi)和儲蓄對對比分析人均收入逐年年增加，生活活水平不斷提提高儲蓄存款余額額的不斷增加加，一方面說說明城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，，居民收入有有效增加，另另一方面表明明具有較大的的消費(fèi)空間，，通過對居民民消費(fèi)觀念的的合理引導(dǎo)，，增強(qiáng)其消費(fèi)費(fèi)欲望，從而而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會的快快速發(fā)展。xx市近幾年發(fā)展展飛速，在3、4線能源型城市市中發(fā)展迅猛猛，百姓收入入與政府收益益雙雙增長，，整體城市居居民有了投資資置業(yè)的概念念，外來城市市人口規(guī)模呈呈現(xiàn)穩(wěn)定快速速增長，電力力、石油企業(yè)業(yè)當(dāng)?shù)貑T工的的安家落戶，，為城市提供供新的人群，，為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供堅實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。近近些年，市民民可支配收入入逐年穩(wěn)定、、中速攀升，，未來購買力力將逐步釋放放。城市經(jīng)濟(jì)力結(jié)結(jié)論：三、xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀分分析1、房地產(chǎn)宏觀觀市場特點(diǎn)、、特性分析北國經(jīng)典中鼎半島

金鼎上城卓達(dá)花園

國貿(mào)花園天驕嘉園項目名稱項目地址建筑類別銷售價格建筑面積周邊環(huán)境綠化北國經(jīng)典xx伊敏大街獨(dú)棟別墅、多層、小高層、高層均價300033.2萬平方米幼兒園、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、沿伊敏河景觀帶31%中鼎半島呼倫貝爾中心城新區(qū)別墅均價400017.2萬平方米西鄰市政府、東沿伊敏河洋房均價2700金鼎上城呼倫貝爾中心城新區(qū)多層1900—240055萬平方米市政府辦公大樓38.4%高層均價2800電梯洋房未定國貿(mào)花園xx中央橋伊敏河畔國貿(mào)住宅108000平方高層400022萬平方米卓達(dá)花園花園洋房、多層、小高層2500354700平方米北鄰市體育館，西臨教育用地，南側(cè)為會展中心和市政府辦公用地，東側(cè)為旅游商務(wù)區(qū)。38%xx區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅迅猛發(fā)展，從從1990年到2009年，年均遞增增達(dá)27.5%，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)由4家增加到21家，在近19年間房地產(chǎn)開開發(fā)將累計完完成投資近40億元，占同期期全社會固定定資產(chǎn)投資的的24.1%，商品房竣工工建筑面積達(dá)達(dá)323萬㎡，其中住住宅竣工累計計達(dá)266萬㎡,通過多年的發(fā)發(fā)展，xx的房地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)以上特點(diǎn)。。1.1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資成成為為拉拉動動投投資資增增長長的的主主要要力力量量xx區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，投投資資規(guī)規(guī)模模日日益益擴(kuò)擴(kuò)大大，，尤尤其其從從2006年開開始始，，城城建建規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)大大，，基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資加加快快，，舊舊城城改改造造力力度度加加大大，，市市場場容容量量大大幅幅增增長長，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)取取得得了了跳跳躍躍式式發(fā)發(fā)展展。。2009年預(yù)預(yù)計計完完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額20億元元，，比比上上年年同同期期增增長長2.89倍。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資占占全全社社會會投投資資的的比比重重不不斷斷增增大大，，2004年為為12.3%，2005年占占9.5%，2006年則則達(dá)達(dá)到到20億元元，，占占42.5%，成成為為拉拉動動投投資資增增長長的的主主要要力力量量。。1.2、商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)投投資資增增幅幅日日益益增增大大在““九九五五””期期間間，，xx的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)主主要要以以普普通通住住宅宅開開發(fā)發(fā)為為主主，，獲獲得得了了長長足足地地發(fā)發(fā)展展，，““十十五五””時時期期，，住住宅宅建建設(shè)設(shè)投投資資呈呈下下降降趨趨勢勢，，但但依依然然占占據(jù)據(jù)主主體體地地位位，，而而商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的投投資資額額增增幅幅呈呈遞遞增增趨趨勢勢，，表表明明商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展空空間間不不斷斷增增大大。。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建設(shè)投資57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商業(yè)物業(yè)投資20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%年份份所占占比比重重投資資項項目目1.3、商商品品住住宅宅的的主主體體地地位位日日益益顯顯著著隨著著居居民民生生活活水水平平的的不不斷斷提提高高，，改改善善居居住住條條件件已已成成為為提提升升生生活活品品質(zhì)質(zhì)的的首首選選。。啟啟動動住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)對對擴(kuò)擴(kuò)大大國國內(nèi)內(nèi)需需求求，，促促進(jìn)進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長具具有有重重要要的的作作用用。。近近年年來來xx區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)根根據(jù)據(jù)市市場場的的需需求求，，加加大大了了對對投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的調(diào)調(diào)整整，，商商品品房房投投資資開開發(fā)發(fā)以以住住宅宅建建設(shè)設(shè)為為主主體體地地位位日日益益顯顯現(xiàn)現(xiàn)。。2005年人人均均居居住住面面積積達(dá)達(dá)到到24.6㎡㎡，比比2000年增增加加15.2㎡㎡?！啊笆逦濉薄逼谄陂g間，，累累計計完完成成住住宅宅投投資資9.35億元，占占同期房房地產(chǎn)投投資的61.9%。2006年，xx區(qū)住宅預(yù)預(yù)計完成成投資6.32億元，比比上年同同期增長長3.12倍，占房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額的61.9%。2010年，市區(qū)區(qū)繁華地地段臨街街商業(yè)已已達(dá)到均均價3萬元/㎡。1.4、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面面積逐步步擴(kuò)大，，房價日日益攀升升近年來，，xx區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)快速速增長，，使供給給結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生了很很大變化化。2005年以來，，房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積、新新開工面面積、竣竣工面積積都出現(xiàn)現(xiàn)了快速速增長勢勢頭。施施工面積積比上年年同期增增長42.4%，其中新新開工面面積比上上年同期期增長44.7%。2009年,房屋施工工面積93.9萬平方米米，比上上年同期期增長2.05倍，新開開工面積積82.7萬平方米米，比上上年同期期增長1.6倍。2008年商品房房空置面面積為1.8萬㎡，比比上年同同期下降降77.4%。1.6、旅游行行業(yè)拉動動經(jīng)濟(jì)增增長,促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)xx區(qū)素有““草原之之都”之之稱，是是呼倫貝貝爾市旅旅游集散散中心，，已被自自治區(qū)確確定為內(nèi)內(nèi)蒙古東東部旅游游中心城城市。旅旅游季節(jié)節(jié)，賓館館、餐飲飲爆滿，，為房地地產(chǎn)業(yè)的的投資開開發(fā)奠定定了良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。1.7、市中心心土地稀稀缺xx市區(qū)土地地資源稀稀缺，未未來開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)將轉(zhuǎn)移移到新區(qū)區(qū)和棚戶戶區(qū)的改改造，這這是進(jìn)入入xx市場開發(fā)發(fā)的機(jī)會會點(diǎn)。1.8、開發(fā)重重點(diǎn)轉(zhuǎn)移移新區(qū)新區(qū)處在在伊敏河河高河漫漫灘階地地，坡度度適宜，，地質(zhì)條條件良好好，地勢勢平坦，，伊敏河河從中流流過，生生態(tài)環(huán)境境好，周周圍無污污染源，，符合人人居環(huán)境境要求，，基本滿滿足城市市總體規(guī)規(guī)劃及土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃要求求，符合合規(guī)劃發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)方向，，現(xiàn)有城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公益設(shè)設(shè)施，建建設(shè)速度度快。1.5、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資高速速增長，，百姓居居住水平平顯著提提高“十五五”以以來，，在““擴(kuò)大大內(nèi)需需、啟啟動消消費(fèi)、、拉動動經(jīng)濟(jì)濟(jì)”的的積極極政策策引導(dǎo)導(dǎo)下，，xx區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資、銷銷售等等各項項指標(biāo)標(biāo)呈全全面增增長態(tài)態(tài)勢，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)正成成為拉拉動xx經(jīng)濟(jì)增增長的的重要要動力力?！啊笆逦濉睍r時期房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資12.46億元，，是““九五五”時時期的的1.37倍，占占全社社會固固定資資產(chǎn)投投資比比重的的17.1%。竣工工房屋屋面積積74.80萬平方方米。。住宅宅建設(shè)設(shè)已成成為新新的消消費(fèi)熱熱點(diǎn)和和國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)新的的增長長點(diǎn)，，商品品房投投資開開發(fā)以以住宅宅建設(shè)設(shè)為主主體地地位日日益顯顯現(xiàn)，，“十十五””時期期住宅宅投資資7.89億元，，占房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資的比比重為為63.2%；同期期商品品住宅宅銷售售面積積68.32萬平方方米，，占商商品房房銷售售面積積的79.1%；住宅宅銷售售面積積是““九五五”時時期的的1.9倍。xx區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民人均均住房房建筑筑面積積已由由2000年的9.4平方米米，上上升到到2009年的28.6平方米米。2、微觀觀市場場特點(diǎn)點(diǎn)分析析2.1、供銷銷分析析2008年起，，市場場供應(yīng)應(yīng)逐年年遞增增，年年度新新建項項目在在8個以上上，年年度新新開工工量在在80萬平米米以上上。目目前xx絕大部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目處于于自然然銷售售狀態(tài)態(tài)，沒沒有專專業(yè)的的代銷銷公司司,許多項項目銷銷售至至今已已經(jīng)有有5-6年的銷銷售周周期，，每年年的自自然去去化量量在3-5萬平米米左右右。相相信本本案專專業(yè)的的營銷銷代理理團(tuán)隊隊可以以領(lǐng)先先對手手，更更好地地了解解并駕駕馭市市場，，取得得更好好的銷銷售業(yè)業(yè)績。。2.2、產(chǎn)品品分析析全市住住宅市市場的的產(chǎn)品品，多多數(shù)不不注重重產(chǎn)品品的研研發(fā)，，無論論外立立面、、戶型型的設(shè)設(shè)計既既不美美觀也也不科科學(xué)，，整體體社區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計與與景觀觀設(shè)計計也很很簡單單。只只有09年新開開發(fā)的的市中中心少少數(shù)項項目在在意產(chǎn)產(chǎn)品的的細(xì)節(jié)節(jié)追求求，戶戶型面面積以以80平米兩房和和110平米三房極極受市場追追捧。每個個項目車位位都較少，，整體市場場車位價格格較高。2.3、價格分析析目前xx市區(qū)項目銷銷售價格在在2800至4500元/平方米，新新區(qū)銷售價價格在3100至3500元/平方米。相相對07、08年每平米上上漲800元左右，全全市河?xùn)|均均價3200元/平米左右，，河西均價價在3450元/平米左右。。2.4、客群分析析今年隨著城城市的發(fā)展展，外地人人口越來越越多，主要要以旅游置置業(yè)者為主主，人群在在擴(kuò)大，購購買力在增增強(qiáng)，本地地人置業(yè)投投資的觀念念在增強(qiáng)，，當(dāng)?shù)乜诒^好的北北國經(jīng)典項項目，北京京、廣州外外地的投資資客已經(jīng)達(dá)達(dá)到10%左右。其次次，近年來來油田、電電力新工廠廠的建立，，也增加了了新的購買買力量。而而當(dāng)?shù)氐闹髦髁徺I者者主要是政政府公務(wù)員員和私營業(yè)業(yè)者。2.5、營銷分析析當(dāng)?shù)貥潜P的的推案手段段中，以戶戶外路牌、、樓體廣告告牌效果最最好，其次次是DM直投，再次次為電臺、、活動、電電視、短信信。2.6、其他分析析品牌---經(jīng)過多年的的開發(fā)積累累，個別開開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)樹立了良良好的品牌牌知名度與與美譽(yù)度，，例如蒙西西集團(tuán)等，，當(dāng)?shù)厝巳阂岩呀?jīng)達(dá)到由由認(rèn)可到追追捧的地步步，故本案案在全案營營銷中，開開發(fā)商品牌牌形象的培培養(yǎng)與傳播播不可輕視。。物業(yè)---當(dāng)?shù)氐捻椖磕课飿I(yè)水平平均較差，，業(yè)主和物物業(yè)公司的的物業(yè)概念念還停留在在維修與看看門階段，，業(yè)主并不不知道好的物物業(yè)服務(wù)是是什么狀態(tài)態(tài)，建議本本案物業(yè)賣賣點(diǎn)的傳播播是可以吸吸引市場的的手段。付款---在所有項目目付款方式式調(diào)查中，，一次性比比例平均在在40%，貸款占到到60%左右，個別別項目一次次性付款比例可達(dá)到到50%。車位---xx冬季嚴(yán)寒，，每個社區(qū)區(qū)的車位都都是供不應(yīng)應(yīng)求且價格格很高，20余平地下車車位總價在在16萬以上，高出大大慶市車位位價格。進(jìn)度---全市多年來來延期交房房成為所有有項目的慣慣性，冬季季較長，全全年施工時時間過短，，建議本案案將整體工工程進(jìn)度核算算準(zhǔn)確并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。。☆在區(qū)域競爭爭個案的調(diào)調(diào)研中，城城市相對較較好的產(chǎn)品品已經(jīng)獲得得廣大客群群的認(rèn)可，，例如河景景房，越來來越富裕的游牧牧民族已經(jīng)經(jīng)開始在中中心地段置置業(yè)。整體體市場，““量”“價價”齊升，，市場正處處于爆發(fā)前前的階段，類似似2005-2008年的大慶市市?！畹钦w住住宅地產(chǎn)的的產(chǎn)品規(guī)劃劃還處于相相對較落后后的階段，，開發(fā)商并并沒有與國國內(nèi)較好設(shè)設(shè)計院合作作的先例和習(xí)慣慣，所有產(chǎn)產(chǎn)品的外立立面視覺效效果都很差差，戶型也也不追求合合理性、科科學(xué)性?！钚滦彤a(chǎn)品例例如小公寓寓、酒店式式公寓、情情景花園洋洋房等更是是市場的空空白點(diǎn)?！钏许椖烤鶎儆谳^小小體量的類類型，沒有有品牌開發(fā)發(fā)商落戶該該市，整體體項目銷售售周期較短短，均能取取得良好的銷售售業(yè)績。市場特點(diǎn)結(jié)結(jié)論：基于以上分分析，我司司認(rèn)為在該該市核心地地段，開發(fā)發(fā)新類型產(chǎn)產(chǎn)品，以較較小體量和和全新的營營銷推廣模模式打入市市場，在最最短的銷售售周期獲得得最終受益益是極有可可能實(shí)現(xiàn)的的，整個市市場已經(jīng)具具備“天時時”“地利利”“人和和”多重條條件，是小小型地產(chǎn)開開發(fā)絕佳的的歷史機(jī)會會點(diǎn)。四、項目目本體分分析1、項目基基本概況況1.1項目區(qū)位位本項目地地塊位于于xx城市核心心繁華區(qū)區(qū)域，位位于學(xué)府府路東側(cè)側(cè)。本項項目位置置優(yōu)越，，交通便便捷，距距離火車車站15分鐘車程程，飛機(jī)機(jī)場10分鐘車程程。1.2宗地性質(zhì)質(zhì)與規(guī)劃劃指標(biāo)1.3項目周邊邊交通條條件項目北側(cè)側(cè)緊鄰學(xué)學(xué)府路，，呼倫貝貝爾大學(xué)學(xué)等多家家高校云云集，與與城市河河?xùn)|區(qū)域域及機(jī)場場直接貫貫通，交交通可達(dá)達(dá)性良好；；項目毗毗鄰xx市國際機(jī)機(jī)場，項項目西側(cè)側(cè)為城市市核心商商圈——三角地商商圈及城城市文化化公園—成吉思汗汗廣場。。項目位位置優(yōu)越越，交通通便捷，，距離三三角地商商圈5分鐘車程程，距離離火車站站15分鐘車程程，飛機(jī)機(jī)場10分鐘車程程，距正正在建設(shè)設(shè)的xx新行政中中心及商商業(yè)中心心CBD3公里，具具備良好好的硬件件基礎(chǔ)。。序號項目內(nèi)容1用地性質(zhì)居住用地及商業(yè)用地2地塊面積32485平方米3建筑面積109700平方米（一期）4容積率3.25

5綠化率35%1.3．1項目地塊塊宏觀區(qū)區(qū)位圖示示意市核心商商圈三角地商商圈城市廣場場成吉思汗汗廣場市規(guī)劃商商圈CBD圈周邊項目目國貿(mào)花園園（售罄罄）單價3800-4300元區(qū)域項目目北國經(jīng)典典單價3500-3800元周邊項目目天驕花園園單價3200-4300元本案地塊城市地塊塊區(qū)位圖圖1.3．2項目地塊塊衛(wèi)星圖圖項目位置置地塊衛(wèi)星星圖1.3．3項目平面面規(guī)劃圖圖1.4項目地塊塊現(xiàn)狀條條件●項目位于于呼倫貝貝爾市學(xué)學(xué)府路東東側(cè)，西西至范圍圍如下：：奮斗鎮(zhèn)鎮(zhèn)學(xué)府路路東側(cè)、、擁軍小小區(qū)南側(cè)側(cè)；●地塊現(xiàn)狀狀為拆遷遷已經(jīng)完完畢，場場地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)平整。。地形平平整，無無高差變變化，地地塊開發(fā)發(fā)條件好好?！裨摰貕K一一期現(xiàn)場場已經(jīng)拆拆遷完畢畢?！窆嵬饩W(wǎng)網(wǎng)已經(jīng)接接至規(guī)劃劃紅線處處，排水水及給水水、電電力供應(yīng)應(yīng)該宗地地塊原城城市管網(wǎng)網(wǎng)滿足使使用要求求?！粼擁椖恳岩呀?jīng)辦理理完成如如下手續(xù)續(xù)：（1）項項目建議議書批復(fù)復(fù)；（（2）可行性性研究報報告批復(fù)復(fù)；（3）《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》；（4）《建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書》；（5）《建設(shè)項目目選址意意見書》（編號：：呼規(guī)2007字第31號）；（6）《建筑工程程規(guī)劃許許可證》（編號：：【2008】呼規(guī)副003號）。用地范圍圍項目地塊塊及周邊邊環(huán)境實(shí)實(shí)景照片片示意地塊現(xiàn)狀狀1.5項目周邊邊生活配配套該項目用用地位于于老城區(qū)區(qū)，緊鄰鄰xx高校及最最大的城城市公園園—成吉思汗汗廣場，，中心醫(yī)醫(yī)院（三三甲）與與大型商商業(yè)，生生活配套套極其完完善。2、項目SWOT分析

優(yōu)勢Strength

劣勢WeaknessS1：項目所處區(qū)域?yàn)槌鞘蟹比A區(qū)域，交通硬件條件齊備，方便快捷。S2：項目周邊生活配套相對全面，依托重點(diǎn)學(xué)區(qū)且醫(yī)療、銀行、超市等配套一應(yīng)俱全。S3：地塊內(nèi)外部條件良好，可塑性極強(qiáng)。S4：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)住宅對市場需求的有效刺激。W1：項目偏于市核心商圈，商業(yè)氛圍不夠熱烈。W2：項目臨交通干道，住區(qū)將面臨噪聲、廢氣都污染問題。W3：項目建筑規(guī)劃走勢呈”L”型，導(dǎo)致部分房間不規(guī)則。機(jī)會Opportunity威脅ThreatO1：整體市場發(fā)展迅猛，自主購房對高性價比，高品質(zhì)住宅需求日益旺盛。O2：城市缺乏品質(zhì)升級，價格合理的高檔住宅產(chǎn)品。O3：引入全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。O4：專業(yè)營銷理念介入，先發(fā)制人，攔截客戶。O5：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)。T1：項目高端形象與客戶的保守思想可能會產(chǎn)生抵觸矛盾。T2：將面臨高品質(zhì)大盤小體量戶型競爭。T3：09年房地產(chǎn)市場的震蕩，可能會給客戶購買造成一定的壓力，持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，不利于項目快速去化。SWOT分析五、產(chǎn)品品定位分分析綜合對項項目的全全方面分分析，產(chǎn)產(chǎn)品定位位的策略略應(yīng)力求求“超越越市場””，在區(qū)區(qū)域的版版塊中做做到：人人無我有有，更勝勝一籌。。1、產(chǎn)品定定位塑造現(xiàn)代代主題房房產(chǎn)，多多元概念念融合的的酒店式式公寓▼將本案的的地段特特征進(jìn)行行整合，，在整體體概念上上進(jìn)一步步提升，，使本案案產(chǎn)品特特性、價價格提升及開發(fā)發(fā)商品牌牌建設(shè)上上做到精細(xì)化。。▼目前xx市大力發(fā)發(fā)展旅游游業(yè)，市市場上酒酒店住宿宿嚴(yán)重不不足。以上特點(diǎn)決定定此產(chǎn)品市場場上的稀缺性性一期開發(fā)建議議酒店式公寓寓結(jié)論2、產(chǎn)品概念解解析什么是小戶型型?一居室建筑面面積在60平平方米以下下，二居室建建筑面積在80平方米米以下，房屋屋設(shè)計合理，，功能齊全，，還具備會客客、洗浴、做做飯等功能，，一般都只有有一個衛(wèi)生間間。良好的區(qū)位、、便捷的交通通、方便的購購物和娛樂環(huán)環(huán)境等因素是是消費(fèi)者選擇擇小戶型時的的重要考察因因素。概念代表：SOLO概念代表：SOHO概念代表：STUDIO概念代表：LOFT差異化產(chǎn)品1、特色產(chǎn)品定制化產(chǎn)品，滿滿足細(xì)分市場場下的目標(biāo)客客戶的實(shí)際需需要。2、特色概念面向特定人群，形成成“同類“聚聚集效應(yīng)。3、特色景觀在有限景觀的營造上，，融合前衛(wèi)的的美學(xué)概念。戶型設(shè)計外形不一定方正正，但要與其內(nèi)部靈活開敞敞的居住空間間相吻合，同同時可以利用用錯層做到面面積不變，但但格局更立體體，更富有視視覺效果。內(nèi)內(nèi)部空間因其其獨(dú)特性而成成為設(shè)計創(chuàng)新新的重要切入入點(diǎn)。由于小小戶型產(chǎn)品具具有過渡性，，所以在空間間上并非追求求永恒、固定定而長久，而而是呈動態(tài)的的、可變遷狀狀態(tài)，這樣它它就可以根據(jù)據(jù)人們需要的的改變而有成成長與變化的的可能。個性多用空間間多用間設(shè)計，使使居室使用增添靈活性，提提供多種實(shí)用用可能，讀書、家務(wù)務(wù)、健身、臨臨時居住……可變的空間體體現(xiàn)居住的個性。結(jié)構(gòu)合理，開開創(chuàng)私人空間間一房一廳一廚廚一衛(wèi)組合的的自由空間經(jīng)典結(jié)構(gòu)，小小戶型典型享享受三度空間（1）樓層結(jié)構(gòu)示意意圖3.9米3.9米2.8米2.15米2.8米三度空間（2）提供一種空間間上的變化，，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公公共區(qū)域與私私密空間的區(qū)區(qū)分，提供給給住戶一種更更富趣味的居居住情景，較較受年輕消費(fèi)費(fèi)者的歡迎。通常所說的““躍廊式”產(chǎn)產(chǎn)品。戶戶南南北通透、空間感強(qiáng)強(qiáng)。xx市大力發(fā)展旅旅游業(yè)，帶動動地方經(jīng)濟(jì)增增長，目前市市場上酒店式式公寓處于空空缺狀態(tài)，房房地產(chǎn)還處于于初級水平，，產(chǎn)品單一，，缺乏自己的的特點(diǎn)和個性性，本地塊位位于市中心，，是最后一塊塊緊鄰伊敏河河的土地。位位于重點(diǎn)學(xué)區(qū)區(qū)，未來銷售售將快速去化化，將給開發(fā)發(fā)商帶來豐厚厚的回報。將將提高本地塊塊的市場價值值，提高開發(fā)發(fā)商的知名度度，為后期的的開發(fā)打下很很好的基礎(chǔ)。。本案有自身獨(dú)獨(dú)特的優(yōu)勢，，交通、地段段優(yōu)勢極大吸吸引購房者、、但是怎么樣樣才能做到利潤最大化，，是最重要的的問題。因而而建議本案準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位，，細(xì)分市場，，填補(bǔ)空白，，盡快入市，，快速消化，，實(shí)現(xiàn)完美操操盤。目前居住狀況況及住房需求求：市場調(diào)查顯示示，目前xx區(qū)城市居民幾幾乎都有自己己的居住用房房，他們對現(xiàn)現(xiàn)有居住環(huán)境境及居住品質(zhì)質(zhì)有強(qiáng)烈的改改善欲望，此此部分客戶為為改善型客戶戶。其次，近年來來xx區(qū)大力發(fā)展旅旅游產(chǎn)業(yè)，大大批外來人口口沖擊住宅市市場，以投資資為主的目標(biāo)標(biāo)客群占相當(dāng)當(dāng)大比重。再次，本城自自用客也不容容忽視，安居居、婚房、養(yǎng)養(yǎng)老、一次置置業(yè)等需求住住房也占一定定市場份額。。目標(biāo)購房者定定位：品質(zhì)提升型居居住人群3、目標(biāo)客戶戶群定位購房者的職業(yè)業(yè)描述：公務(wù)員工資待遇穩(wěn)定定，月工資在在2000—2800元左右。他們年輕，個個性、自信，，主張獨(dú)立，，需要屬于自自己的住房，，或急需結(jié)婚婚的婚房。企事業(yè)單位或或機(jī)關(guān)中層人人士事業(yè)蒸蒸日上上，他們月平平均收入在1500－1600元。他們成熟穩(wěn)重重，對生活有有著自己的獨(dú)獨(dú)到見解，對對優(yōu)越的品質(zhì)質(zhì)生活有更高高層次的追求求。生意人或私營營業(yè)主不管是大型私私營企業(yè)主還還是小生意人人，經(jīng)過自己己的打拼，改改善生活方式式以越升上層層，是對自己己人生目標(biāo)的的肯定，也是是身份的象征征。他們聰思敏捷捷，踏實(shí)勤奮奮，大多數(shù)家家庭年收入在在4－7萬，甚至更多多。購房者的心理理空間：他們——尋求相對的私私密空間，更更加舒適的生生活空間和開開闊的視覺享享受。他們——看重十分可靠靠的居住安全全性，需要高高品質(zhì)的服務(wù)務(wù)。他們——非常注重產(chǎn)品品的個性，特特別是在同區(qū)區(qū)內(nèi)的不可比比較性，崇尚尚獨(dú)樹一幟的的心理個性。。他們——喜歡接受有品品位的信息。。大氣的表現(xiàn)現(xiàn)形式，具有有時尚文化內(nèi)內(nèi)涵的表現(xiàn)，，更能觸動他他們的內(nèi)心，更能讓讓他們認(rèn)可。。綜合項目周邊邊個案價格及及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場銷售價價格的整體趨趨勢，建議本本案一期均價價為：3500元/㎡，這是通過努努力可以在市市場上實(shí)現(xiàn)的的價格。項目目如追求更高高的價格，則則需著重突出出產(chǎn)品特色，，以此來提高高項目品質(zhì)，，爭取更高價價格。4、價格建議價格策策略：：1、低開開高走走2、在樓樓盤開開售之之初定定以較較低的的價格格，然然后再再逐步步漸進(jìn)進(jìn)提高高理由：：◆開盤初初可以以先聲聲奪人人地氣氣勢吸吸引市市場視視線，，引起起置業(yè)業(yè)者關(guān)關(guān)注，，從而而迅速速地聚聚集人人氣。?！舻烷_意意味著著價格格線路路會逐逐步走走高，，使已已購買買的客客戶感感到物物業(yè)升升值，，繼而而在市市場上上形成良好好口碑碑，這這將是是物業(yè)業(yè)宣傳傳的最最好途途徑。?！舻烷_使使發(fā)展展商在在物業(yè)業(yè)的推推廣過過程中中占據(jù)據(jù)主動動，有有較大大策略略調(diào)整整空間間。價格定定位：：5、建筑筑風(fēng)格格建議議1＞從建筑本本身來來說，，是通通過建建筑風(fēng)風(fēng)格來來取得兩種效果：：一是是美觀觀，二二是識識別（（如同同CI設(shè)計）從市場的的角度度來講講，良良好的的建筑風(fēng)格對對樓盤銷售是有有積極極意義義的，，也是是樓盤盤推廣廣的賣點(diǎn)之一。對對目標(biāo)標(biāo)客戶戶來說說，有有風(fēng)格格的建建筑能獲得他們的的認(rèn)同同，引至精精神上的愉愉悅。。特別是是針對特特定定消消費(fèi)費(fèi)對對象象的的樓樓盤盤，，更更要要在在風(fēng)風(fēng)格格上與與目標(biāo)客客戶戶的的心心理理特特征征相相符符。。參考考圖一一2＞小戶型型樓樓盤盤設(shè)設(shè)計計都都比比較較追追求求時時尚尚、、新新穎穎的的外外形形和和立立面，這這是是一一個個潮流流；；與與此同同時時，，實(shí)實(shí)用用、、環(huán)環(huán)保保也也受到到越來來越多多的的關(guān)關(guān)注注。。在在目目前前的的技技術(shù)術(shù)條條件件下下什什么么樣樣的外外形都都能能設(shè)計計，，關(guān)關(guān)鍵鍵是是如如何何滿滿足足房房子子的的實(shí)實(shí)用用性性要要求，，即使使是是一一些帶帶弧弧形形、、帶帶邊邊角角的的地地方方也也可可以以通通過過設(shè)計計創(chuàng)新來增增加加小戶戶型型的的舒舒適適度度；；而而在在立立面面上上則則更更注重重新材料料的使使用用或材材料料的的創(chuàng)創(chuàng)新新用用法法。。參考考圖圖二二參考考圖圖三三參考考圖圖四四3＞外立面面的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)處處理理上上一一定定要要有有創(chuàng)創(chuàng)新新的的手手法，，達(dá)到時時尚尚、、高高雅雅、、精精致致的的定定位位。。通通過過立立面的的再設(shè)計計將將原原來來裸裸露露的的空空調(diào)調(diào)機(jī)機(jī)位位全全部部用用金金屬打打孔鋼板板整整體體屏屏蔽蔽，，外外立立面面看看不不到到任任何何一一部空空調(diào)室外外機(jī)機(jī)，，金金屬屬鋼鋼板板經(jīng)經(jīng)過過打打孔孔處處理理，，成成為半半透明、、可可呼呼吸吸的的立立面面材材料料，，使使建建筑筑立立面既既年年輕又極極富富個個性性。。參考考圖五五參考考圖六六參考考圖七七6、戶戶型型建建議議（（借借鑒鑒案案例例））重慶御城城華府樓樓盤—戶型1重慶御城城華府樓樓盤—戶型2重慶御城城華府樓樓盤—戶型3重慶金科科十年城城—戶型1重慶金科科十年城城—戶型2重慶金科科十年城城—戶型3金科陽光光小鎮(zhèn)順義順鑫鑫花語通過花架架、大陽陽臺、飄飄窗等辦辦法偷面面積的辦辦法值得得借鑒，，望結(jié)合合我項目目的具體體實(shí)際予予以再創(chuàng)創(chuàng)新。以以下戶型型供設(shè)計計團(tuán)隊參參考。以上戶型型望項目目設(shè)計團(tuán)團(tuán)隊予以以認(rèn)真研研究，結(jié)結(jié)合xx當(dāng)?shù)貧夂蚝蚯闆r及及我項目目的實(shí)際際情況，，對戶型型進(jìn)行認(rèn)認(rèn)真研究究，對戶戶型予以以消化再再創(chuàng)新??！并建議議設(shè)計團(tuán)團(tuán)隊成員員充分發(fā)發(fā)揮才智智，提高高性價比比，給消消費(fèi)者實(shí)實(shí)惠，打打造項目目核心賣賣點(diǎn)。區(qū)別于普普通零售售業(yè)，直直接服務(wù)務(wù)于普通通中檔客客源，兩兩者互動動、互補(bǔ)補(bǔ)，填補(bǔ)補(bǔ)了市場場空白，，給各階階層消費(fèi)費(fèi)者帶來來更多更更好的實(shí)實(shí)惠。美食、時時尚服飾飾、嬰兒兒用品、、智力玩玩具、文文具用品品、小飾飾物、化化妝品專專營、花花藝館、、家居館館……特色零售售街區(qū)7、配套建建議考慮到現(xiàn)現(xiàn)代生活活節(jié)奏快快，工作作壓力大大，尤其其是中高高收入人人群對消消費(fèi)之余余的更高高要求：：養(yǎng)生保保健、交交友聯(lián)誼誼、提升升生活品品質(zhì)、定定期了解解各類品品牌的信信息等。。經(jīng)營以提提供會所所、健身身、SPA、美容、、美發(fā)等等服務(wù)設(shè)設(shè)施為主主。社區(qū)會所所生活館館8、其他建議景觀建議：根據(jù)項目目地塊及及建筑布布局情況況，建議議景觀布布局注重重景與景景、棟與與棟之間間的銜接接，可通通過綠化化帶、水水系、小小品、雕雕塑等為為項目進(jìn)進(jìn)行全方方位景觀觀包裝，，點(diǎn)綴社社區(qū)休閑閑、養(yǎng)生生等文化化氣息。。物業(yè)建議議：安全系統(tǒng)統(tǒng)：社區(qū)區(qū)采用24小時現(xiàn)代代安全保保障系統(tǒng)統(tǒng)、紅外外線周界界報警警、閉路路監(jiān)控、、入門登登記等安全系系統(tǒng)，確確保業(yè)主主的安全全。細(xì)致服務(wù)務(wù)：24小時全天天候值班班，電話話保修、、維修隨隨叫隨到到，全方方位物業(yè)業(yè)服務(wù)，，增強(qiáng)業(yè)業(yè)主居住的優(yōu)越越感和尊尊貴感。。其他服務(wù)務(wù)：提提供代購購票務(wù)服服務(wù)/提供代客客預(yù)訂和和安排出出租汽車車服務(wù)/提供全方方位保潔潔、保姆姆等家政套套餐服務(wù)務(wù)等。酒店式公公寓意為為“酒店店式服務(wù)務(wù)，公寓寓式管理理”，是是既提供供酒店的的專業(yè)服服務(wù)又擁擁有私人人公寓的的秘密性性和生活活風(fēng)格的的綜合物物業(yè),因此，我我司建議議如下：：車庫建議議：根據(jù)建筑筑體量、、住戶數(shù)數(shù)匹配車車庫，也也可適當(dāng)當(dāng)設(shè)置地地上車位位和私家家車庫，，最大限限度滿足足社區(qū)業(yè)業(yè)主停車車需求。。六、企劃劃策略與與目標(biāo)1、企劃策策略：以項目成成熟住區(qū)區(qū)環(huán)境底底蘊(yùn)為背背書，塑塑造產(chǎn)品品集菁大大成的現(xiàn)現(xiàn)代高端端居住形形象，升升級開發(fā)發(fā)商品牌牌品質(zhì)，，引發(fā)搶搶購熱潮潮！精準(zhǔn)出擊1】入市期目標(biāo)：：迅速打響知名名度，樹立初初步品牌形象象，建立口碑碑，造成城市市小眾傳播的的聲勢，迅速速引起市場關(guān)關(guān)注和興趣，，儲備意向客客源，短期內(nèi)內(nèi)制造出城市市熱門消費(fèi)話話題。2】營銷期目標(biāo)：：持續(xù)力造并鞏鞏固、維護(hù)品品牌形象，創(chuàng)創(chuàng)造無窮軟性性附加值，達(dá)達(dá)到良好的銷銷售效果，實(shí)實(shí)現(xiàn)長期品牌牌效果，建立立城市地產(chǎn)首首席品牌的形形象，借項目目品牌，延伸伸企業(yè)的品牌牌形象，同時時借項目的宣宣傳，創(chuàng)造房房地產(chǎn)開發(fā)的的新觀念、城城市生活新概概念，為項目目品牌和公司司品牌增加厚厚度。塑造xx酒店式生活高高位形象盡展現(xiàn)代城市市人居品質(zhì)巔巔峰2、企劃總目標(biāo)標(biāo)：3、階段性目標(biāo)標(biāo)：七、推廣定位位與策略1、推廣定位位大氣獨(dú)到推廣的目的在在于向潛在消消費(fèi)者展示樓樓盤高端住區(qū)區(qū)的品牌形象象，從而引發(fā)發(fā)市場的關(guān)注注，增強(qiáng)目標(biāo)標(biāo)客群的認(rèn)同同感。這絕不不是口若懸河河的推銷詞令令，而是樓盤盤與市場雙方方心與心的溝溝通。在天鵝灣，我我們突破傳統(tǒng)統(tǒng)居住模式的的桎梏，傳承承一種最美好好、最時尚、、最高端的生生活愿景。推廣定位：自由派公館酒酒店式人生生2、推廣策略步步為營以項目總體定定位為不變宗宗旨，以市場場隨時變化的的信息為指導(dǎo)導(dǎo)，緊跟市場場反應(yīng)，步步步為營。不不放松任何一一步，才能使使銷售戰(zhàn)績最最大化。讓本本案的酒店式式貴族生活與與本土傳統(tǒng)居居住模式形成成鮮明對比，，訴求一種全全新的居住理理念，力求成成為城市文化化的新亮點(diǎn)。。推廣宗旨》》營銷導(dǎo)向(“4V”組合論)VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴建筑形象、特特色宣傳、靈靈活的活動營營銷建筑均好性，，景觀、高端端建筑、品位位生活區(qū)位價值、學(xué)學(xué)校人文環(huán)境境、特色化文文體活動---生活文化附加（（我們的重點(diǎn)點(diǎn)）使消費(fèi)者更深深切體驗(yàn)到產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的的實(shí)際價值效效用---同時實(shí)現(xiàn)銷售售與樹立品牌牌的雙贏戰(zhàn)略略。包裝、推廣與與銷售的策略略主線。通過對項目推推廣背景的深深度挖掘，以以及對以往推推廣經(jīng)驗(yàn)多向向度的統(tǒng)籌分分析，我們擬擬定出2010年的整體推廣廣策略——以報紙、戶戶外等主流流媒介作為為強(qiáng)勢推廣廣渠道；活動及銷售售道具輔助助配合2010，成功在握握！2.1、媒體策略略以報紙平面面媒體為主主要投放陣陣地，宣傳傳項目形象象及活動告告知，可以以將宣傳作作用最大化化。通過電視臺臺主流頻道道、廣播電電臺強(qiáng)檔欄欄目在黃金金時段對社社區(qū)環(huán)境、、居住文化化等進(jìn)行全全方位展示示，進(jìn)一步步提升項目目形象與知知名度，凸凸顯其貴族族禮遇式生生活無與倫倫比的便利利性與品質(zhì)質(zhì)性?！岸滔⑷喝喊l(fā)”活動動，分批次次重復(fù)進(jìn)行行，產(chǎn)生信信息覆蓋式式效果，將將賣點(diǎn)信息息有效傳播播。以DM直投、樓體體廣告進(jìn)行行鞏固宣傳傳，持續(xù)造造勢，為項項目順利銷銷售保駕護(hù)護(hù)航。2.2、戶外策略略由于戶外高高炮對項目目形象樹立立起到至關(guān)關(guān)重要作用用，是項目目目標(biāo)及潛潛在客群出出行首要場場所，應(yīng)給給予高度重重視，高速速公路也應(yīng)應(yīng)同等對待待。高炮：機(jī)場場路、城市市主干線及及高速公路路全面覆蓋蓋報紙展架及及POP：xx市區(qū)內(nèi)全面面覆蓋建議將報紙紙展架展示示項目部分分面積放大大，使之更更加醒目。。配合其它它形式POP在xx區(qū)內(nèi)全面覆覆蓋，包括括飯店、洗洗浴中心、、商場、酒酒吧、KTV等娛樂場所所，進(jìn)行項項目形象展展示及活動動告知。2.3、活動策略略活動主題：：“VIP客戶”優(yōu)惠惠購房活動動切入時間：：項目集中中認(rèn)購前、、持續(xù)銷售售期活動方式：：各階段““VIP”客戶，享受受不同階段段的折扣優(yōu)優(yōu)惠。同時時，為對外外體現(xiàn)社區(qū)區(qū)業(yè)主屬于于高質(zhì)素人群，增增強(qiáng)賣點(diǎn)。。通過此次活活動，一方方面可為項項目積聚人人氣，在不不同時期截截留客戶；；另一方面面也容易獲獲得廣泛的的市場凡響響，有利于于大范圍提提高項目的的知名度，，造成持續(xù)續(xù)記憶，同同時也為新新聞媒體和和廣告宣傳傳提供很好好的素材和和訴求點(diǎn)。?；顒又黝}:仲夏狂歡夜夜購房送送大禮活動時間：：集中強(qiáng)銷銷期活動內(nèi)容：：以大型露露天歌舞演演出、篝火火晚會、時時尚秀、啤啤酒派對等等表現(xiàn)形式式配合樓盤盤銷售，并并配合現(xiàn)場氣氣氛，以抽抽取購房大大獎、派發(fā)發(fā)小禮品等等支撐點(diǎn)，，向目標(biāo)客客戶群傳遞遞樓盤特色，以增強(qiáng)強(qiáng)客戶對樓樓盤的購買買信心。通過此類型型活動的烘烘托渲染，，達(dá)到在短短時間內(nèi)，，以最快速速積聚樓盤盤人氣，形形成市場焦焦點(diǎn)的強(qiáng)勢勢效應(yīng)，同同時也讓目目標(biāo)客戶深深刻感受到到社區(qū)文化化生活的活活力和氛圍圍，對樓盤盤產(chǎn)生良好好的信任度度，以期實(shí)實(shí)現(xiàn)房源的的迅速去化化。2.4、品牌策略略品牌塑造—包括理念塑塑造（如：：口號）、、視覺塑造造（視覺形形象系統(tǒng)））、行為塑塑造（如：：廣告行為、媒體行行為、銷售售服務(wù)、物物業(yè)服務(wù)等等）。品牌牌塑造的關(guān)關(guān)鍵在于““識別性、、獨(dú)占性、、排他性”的的創(chuàng)造。品牌內(nèi)涵—項目倡導(dǎo)的的理念、項項目內(nèi)容、、項目意義義等，具社社會影響力力的品牌力力度和內(nèi)容容。品牌牌積積累累—不斷斷以以媒媒體體的的手手段段、、以以項項目目的的社社會會行行為為，，對對品品牌牌進(jìn)進(jìn)行行強(qiáng)強(qiáng)化化和和鞏鞏固固。xx項目目營營銷銷排排期期審批批立立項項準(zhǔn)準(zhǔn)備備6月底底售售樓樓處處開開放放7月底底現(xiàn)現(xiàn)場場樣樣板板房房交交付付強(qiáng)勢勢推推廣廣期期2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5-6月推推廣廣預(yù)預(yù)