產(chǎn)權式酒店研究理論研究

產(chǎn)權式酒店研究XX理論研究關鍵字：產(chǎn)權式酒店，condohotel，timeshare簡介：本研究首先大致介紹了產(chǎn)權式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對國內(nèi)市場中出現(xiàn)的產(chǎn)權式酒店和約模式做了歸納總結(jié)，并為每一種模式輔以案例，最后提出了產(chǎn)權式酒店的權益分析圖，并陳述了產(chǎn)權式酒店優(yōu)劣勢。2起源及發(fā)展發(fā)展現(xiàn)狀：全球產(chǎn)權酒店1986-1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。時權酒店產(chǎn)權酒店買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售

發(fā)展共同特點：建于具有強勢景觀資源和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間3產(chǎn)權酒店概述地域特征強勢景觀資源或經(jīng)濟活躍區(qū)域交通的易達性客戶定位城市的高收入階層經(jīng)營特點產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主專業(yè)第三方管理管理方經(jīng)營，不保證業(yè)主的收益快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力開發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營帶來的風險開發(fā)商可以獲得酒店使用權以及未出售產(chǎn)權部分（如配套設施）的長期性收益。開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權而獲得長期收益投資客為主4經(jīng)營模式詳解模式產(chǎn)權管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權利開發(fā)商權益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構月收益用于支付月供款無分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤分配模式四獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配承擔保證業(yè)主月固定收益的義務風險由業(yè)主承擔，可能出現(xiàn)虧損主要風險由開發(fā)商擔承5案例展示——XXXX（模式1）投資商：深圳市XX房地產(chǎn)（集團）有限公司酒店管理：深圳市XX物業(yè)管理有限公司地址：深圳市XX區(qū)深南東路1001號占地面積：0.48萬平方米建筑面積：6.28萬平方米客房：共有294間典雅寬敞的套房，面積從60平方米到205平方米不等開盤時間：2001年8月29日入住時間：2002年12月31日均價：10800元/平方米銷售狀況：2001年底銷售突破60％。目前已售磬經(jīng)營狀況：平均月開房率達85％～90％，投資方式實景展示15年租賃的按揭供款方式5年租賃的按揭供款方式0年租賃的按揭供款方式

首付30％，其中5％發(fā)展商不收取，實際首付25％

與XX酒店公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔保）經(jīng)營收入用于代為支付按揭供款無分紅和其他收益業(yè)主自行負擔月供（房款的95％）與XX酒店公司簽定認購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商作擔保）投資者在租賃期內(nèi)可獲得每月4100元人民幣的回報5％的剩余樓款五年內(nèi)免息分期支付投資者不與XX酒店公司簽定租賃合約自行支付按揭供款5％的剩余樓款入伙前補齊經(jīng)營模式產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主，由XX集團統(tǒng)一對酒店進行管理，XX方僅支付酒店營運成本，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。6案例展示——XXXX大酒店（模式2）發(fā)展商：深圳XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：深圳市XX投資發(fā)展有限公司酒店管理：深圳XXXX旅行社有限公司地址：深圳市XXXX大道9號區(qū)客房：擁有各類客房共117套。一期開售日期：2001年底一期開業(yè)日期：2002年底二期現(xiàn)正銷售中該酒店所占地塊為居住用地，產(chǎn)權年限為70年。銷售狀況:一期117套現(xiàn)已售罄。二期正售投資方式實景展示投資方式總述一期投資方式 二期投資方式付清全款后，獲得該物業(yè)70年的產(chǎn)權有效期內(nèi)，可以進行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承。業(yè)主每月享有酒店免費入住權，該入住權可以轉(zhuǎn)贈親友業(yè)主在每個財務年度，獲得當年利潤分紅。首期款9.8萬元永不供樓，并每月獲得固定的投資回報（月供）每月享有3天的免費入住權總價57萬元/套，首期8萬元投資商每月按時支付業(yè)主固定收益每年48天的酒店公寓免費入住權經(jīng)營模式酒店保證月供款部分的收益，對年度分紅數(shù)額不做保證（但購房時對客戶許以良好的收益預期）。7案例展示——XX酒店（模式3）投資商：香港XX集團發(fā)展商：XX置業(yè)（深圳）有限公司酒店管理：XX酒店管理（深圳）有限公司，XX酒店管理有限公司地址：深圳XX區(qū)XXXXX路8號占地面積：11750平方米建筑面積：21900平方米客房：總統(tǒng)套房、豪華商務套房和標準雙人客房共196間，面積為39～40.5平方米。開盤時間：2000年6月1日入住時間：2001年4月23日均價：53萬元/套銷售狀況：自發(fā)售起至2001年11月，銷售已超過60％。現(xiàn)在已停止銷售。投資方式實景展示休閑投資型投資回報型完全自用型享受100％利潤分配委托期為一年可隨時入住，并承擔基本運行費，年底從業(yè)主應分配利潤中扣除，不足部分從下一年財務年度中續(xù)扣。委托期不少于六年業(yè)主每年入住簽分限為80分，超過部分按散客房價的優(yōu)惠價付費基本運行費及可能的虧損由發(fā)展商承擔酒店提供基本管理服務業(yè)主只須承擔基本運行費和客房服務費不參與酒店的經(jīng)營算例演示假定：休閑投資（A方式）：客房80套，價值4000萬投資回報（B方式）：客房50套，價值2500萬發(fā)展商自留物業(yè)：價值7500萬酒店聯(lián)營物業(yè)總價值：14000萬本年度酒店可分配利潤：800萬業(yè)主自住積分系數(shù)：0.92A方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤×A方式業(yè)主物業(yè)價值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值＝800×4000/14000＝228.57萬A方式業(yè)主年度收益＝全體A方式業(yè)主可分配利潤×業(yè)主物業(yè)價值/A方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝228.57×50/4000×0.92＝2.63萬B方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤×B方式業(yè)主物業(yè)價值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71萬B方式業(yè)主年度收益＝全體B方式業(yè)主可分配利潤×業(yè)主物業(yè)價值/B方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝85.71×50/2500×0.92＝1.58萬8案例展示——XXXXX酒店（模式4）發(fā)展商：深圳市XX實業(yè)發(fā)展有限公司投資商：XX度假俱樂部（深圳）有限公司酒店管理：XX度假俱樂部（深圳）有限公司地址：深圳市XX區(qū)大梅沙占地面積：11596.3平方米建筑面積：14088平方米客房：312間各式高檔客房開盤時間：2000-09-01入住時間：2001-08-31均價：海景房約60萬元/套；

山景房約50萬元/套銷售狀況：基本售磬投資方式實景展示方式一獲40年的產(chǎn)權，這個產(chǎn)權是可以自由買賣的每年能享受60天的休閑度假生活酒店承諾每年給客戶相當于總購房款5％的固定回報和經(jīng)營利潤30％的分成算例演示當投資者以30％的首付購買一套價值50萬的酒店產(chǎn)權時，他只需投入首期款15萬元，每年就能得到固定回報25000元。若客房部平均年純利潤只計500萬元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達到13016元?？鄢龖蹨p的服務費6528元，權益轉(zhuǎn)讓可得6488元，考慮到資金的時間價值，投資的動態(tài)回報率能達到14.67％。即使扣除每個月2317.59元的供樓款，其投資回報率也可達到11.66％9案例總結(jié)深圳產(chǎn)權式酒店建于兩類地方：強勢自然資源的地方（海景），客流量較大的中心商務區(qū)深圳產(chǎn)權酒店的經(jīng)營狀況除XXXX尚可外，其余均不盡人意。而XXXX主要是靠其開發(fā)商XX集團內(nèi)部的商務客流支撐，以旅游客為主的產(chǎn)權酒店，淡旺季區(qū)分十分明顯，旺季供不應求，淡季僅能維持經(jīng)營。10產(chǎn)權權酒酒店店權權益益關關系系———投資資合合同同期期間間開發(fā)發(fā)商商利利潤潤－－投投資資合合同同期期內(nèi)內(nèi)，，開開發(fā)發(fā)商商占占有有使用用權權因此此獲獲得得收收益益分分配配投資資收收益益－－業(yè)主主擁擁有有的的產(chǎn)產(chǎn)權權部部分分獲得得的的收收益益分分配配傭金金－－由由于于開開發(fā)發(fā)商商擁擁有有使使用用權權，，因因此此通通過過合合同同將將使用用權權衍衍生生的的經(jīng)經(jīng)營營權權委托托于于第第三三方方，，第第三三方方因因此此獲獲得得傭傭金金。。合同同到到期期后后，，若若業(yè)業(yè)主主愿愿意意，，仍仍可可繼繼續(xù)續(xù)簽簽訂訂類類似似投投資資合合同同。。產(chǎn)權權酒酒店店所有有權權使用用權權專業(yè)業(yè)第第三三方方開發(fā)發(fā)商商投資資客客戶戶酒店店住住客客經(jīng)營營權權圖例：合同關系：權利素：現(xiàn)金流：投資資回回報報開發(fā)發(fā)商商收收益益?zhèn)蚪鸾?1產(chǎn)權權酒酒店店經(jīng)經(jīng)營營模模式式優(yōu)優(yōu)劣劣分分析析優(yōu)點點快速速脫脫手手，，快快速速回回現(xiàn)現(xiàn)，，減減小小資資金金壓壓力力。?？梢砸蚤L長期期擁擁有有使用用權權，以以及及酒酒店店配配套套設設施施產(chǎn)權權從而而獲獲得得長長期期收收益益。。通過過客客房房部部分分產(chǎn)產(chǎn)權權的的出出售售將將部部分分或或全全部部經(jīng)經(jīng)營營風風險險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁嫁給給投投資資客客戶戶缺點點通常常要要承承諾諾較較高高的的投投資資匯匯報報率率，，國國內(nèi)內(nèi)常常見見為為5％－10％若向投資資客戶承承諾固定定回報，，則需承承擔較大大市場風風險，甚甚至虧損損當前新政政重點打打擊就是是投資類類行為，，產(chǎn)權酒酒店正屬屬于此范范圍從國內(nèi)地地產(chǎn)投資資來看，，更多的的投資客客戶屬于于傳統(tǒng)的的短線投資資類型，投資物物業(yè)持有有期超過過5