北京某項目市場研究報告

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市場研究報告演示市場研究整體思路第一部分宏觀市場第二部分區(qū)域市場城市研究政策環(huán)境總體價格走勢供應(yīng)分析產(chǎn)品分析價格分析客戶分析

第三部分個案分析海晟名苑工體3號銀鉆公寓第四部分項目解析項目基礎(chǔ)資料區(qū)位核心價值戶型配比

第一部分宏觀市場分析北京城市經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展北京市2004年國民生產(chǎn)總值增長率達到歷史最高水平13.5%。資料來源：北京市統(tǒng)計局GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長2005年達到了歷史人均可支配收入變化率的最高水平17.33%

刺激高價值產(chǎn)品的消費和投資欲望，使房地產(chǎn)市場更加活躍

資料來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（1996-2003）和2004年北京市統(tǒng)計公報商品房銷售前景樂觀自2000年以后，北京市場整體需求量持續(xù)攀升。2004年商品房銷售額1249.10億元，銷售面積2472.03萬平米。

資料來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》(2000)、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)奧運經(jīng)濟效應(yīng)2008年以前，北京市將創(chuàng)記錄地對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元人民幣，重點建設(shè)142個項目。２００８年以前，北京市奧運設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達到２８００億元，奧運對于北京房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要包括交通環(huán)境的改善一個新城市中心的出現(xiàn)房地產(chǎn)投資將高速增長建設(shè)用地的增加政策對樓市的規(guī)范和促進作用土地政策“18號文”——首次確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。四號令——將土地市場引向規(guī)范軌道“國八條”、“新八條”及七部委《意見》——平抑房價金融政策121號文件——加強信貸管理上調(diào)基準利率和房貸利率，采取金融手段進行調(diào)控交易管理政策《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》——商品房銷售按套內(nèi)面積銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅——抑止炒房

本次政策調(diào)整旨在打壓房地產(chǎn)的投機行為，促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，成效明顯！對房地產(chǎn)的長期投資需求并未有明顯抑制！市政交通對高端公寓的支撐道路交通北京機場軌道6月開工[2005-3-28]北京第二條機場高速路動工[2005-1-6]地鐵10號線已開工（工體北路站）[2005-5]

綠化北京今年城市綠化將達500公頃[2005-2-3]……帶動了周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展改變著北京市房地產(chǎn)市場的格局總體價格情況況2005年，北京市公公寓的整體均均價為10900元/平方米，各個個地區(qū)的均價價也都有區(qū)別別，價格都分分布在8000元到1.4萬元/平方米。其中中，朝陽公園園、燕莎、東東長安街、CBD和朝外、東直直門這6個區(qū)域是價位位最高的區(qū)域域，均價基本本上都在1.2萬元到1.5萬元/平方米。據(jù)中原統(tǒng)計從從目前面市的的酒店式公寓寓市場銷售價價格來看，基基本都在10000元/平米以上，部部分項目甚至至超過20000元/平米。其中10000-15000元/平米的項目所所占比例為58.3%。北京市的城市市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長和城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入入提高為北京京市商品房銷銷售提供了經(jīng)經(jīng)濟保障；政府出出臺相關(guān)政策策在客觀上進進一步規(guī)范了了房地產(chǎn)市場并使使之健康有序序發(fā)展，奧運運經(jīng)濟的帶動動效應(yīng)促使北京市市道路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進進一步完善。。在良好的宏觀觀背景下，北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展前前景樂觀。第二部分區(qū)區(qū)域市場分分析燕莎商圈國貿(mào)商圈東直門商圈朝外商圈東直門交通樞樞紐、地鐵10號線總占地面積14.3萬平方米，規(guī)規(guī)劃建設(shè)總規(guī)規(guī)模約80萬平方米，其其中地上部分分約53萬平方米。亞洲最大交通通樞紐，現(xiàn)代代化立體綜合合交通樞紐；；交通樞紐內(nèi)設(shè)設(shè)立海關(guān)；第二使館區(qū)—地段優(yōu)勢區(qū)內(nèi)設(shè)立有77個發(fā)達國家的的外使館。作作為市區(qū)中最最為成熟的國國際化地帶，，這里集中著著500多家規(guī)模不等等的外資企業(yè)業(yè)和外國商社社，近50000名外籍人士在在此出沒，每每年在此產(chǎn)生生不計其數(shù)的的國際性商業(yè)業(yè)合作機會。。商務(wù)環(huán)境一批中國龍頭頭企業(yè)的總部部大廈正沿東東二環(huán)內(nèi)側(cè)南南北延展：（（新）保利、、中國石油、、中海石油、、中國人保、、中國電信、、北京移動、、國華電力、、中青旅等總總部大廈已進進入工程建設(shè)設(shè)期，預(yù)計2007年底之前全部部進駐。加上上原有的華潤潤大廈、富華華大廈、豐聯(lián)聯(lián)廣場等，東東二環(huán)將成為為北京名副其其實的巨頭經(jīng)經(jīng)濟中心。與與已成熟的CBD商務(wù)區(qū)相連接接，為項目今今后的價值提提升奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。區(qū)域市場研究究-酒店式公寓區(qū)域界定：由于目前項目目所處區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售服務(wù)式式酒店公寓項項目不多，因因此我司將調(diào)調(diào)研范圍輻射射到周邊區(qū)域域的在售產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店公寓寓。主要分布在賽賽特、燕莎、、東直門、望望京、中關(guān)村村及金融街六六個商圈,主要競爭項目目集中賽特、、三里屯、東東直門區(qū)域在在售酒店式公公寓項目。區(qū)域界定的原原則：同質(zhì)原則同價原則等位原則區(qū)域市場供給給量分析市場供應(yīng)量統(tǒng)統(tǒng)計項目名稱地理位置占地面積社區(qū)規(guī)模酒店式公寓規(guī)模銀鉆公寓朝陽建國南路1500011000090600晶都國際朝陽區(qū)酒仙橋1930010927196271豐僑公寓西城太平街大橋1504710984780000文津國際海淀中關(guān)村東路16646.86000047000博雅國際望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)130009710340000美華世紀朝陽建華南路17號37983980039800紐約客海淀南路36號10966.587128035000遠中悅?cè)R海淀黃莊路口向西91018223541000東方太平洋貢院西街9號60524820035800瑞安國際十里河橋東側(cè)53823767037670海晟國際東直門大街乙36號7040921280354763工體3號朝外工體西路3號70006300023000港灣庭東直門外大街28號12001490012730合計192902.31056109516814市場在售面積積及價格項目名稱所屬商圈開盤時間入住時間已銷售面積未銷售面積價格（RBM）銀鉆公寓賽特商圈預(yù)計12月底開盤預(yù)計2007年年底入住09060018000元晶都國際燕莎商圈2004-9-192006-3-3041491388239000豐僑公寓金融商圈2005-8-212006-8-31144026559813000文津國際中關(guān)村商圈2005-1-182006-12-31102953753415000元博雅國際望京商圈2005-3-202006-12-3117631223699000美華世紀賽特商圈2004-6-262005-9-3020000150015500元紐約客中關(guān)村商圈2004-62005-1014984138113500遠中悅?cè)R中關(guān)村商圈2004-10-232005-12-3137447400012000合計162857327637戶型比例分析析投資類產(chǎn)品的的主力戶型在在45-60㎡之間泰悅豪庭戶型居型建筑面積（平米）㎡/月租金報價A戶型一居室4512B戶型一居室7212C、D戶型一居室6212E、F戶型一居室5512G戶型二居室10011金橋國際公寓寓戶型面積比例單價（$）月/㎡一居室55-75平米80%13二居室90平米10%11躍層兩居室123-137平米5%11三居室200平米5%10麗舍公寓戶型面積租金單價（$）月/㎡一居（含夾層）80平米左右6500RMB9.78一居（平層）80平米7000RMB10.54二居（含夾層）105平米8500RMB9.7酒店式公寓的的租金水平目前已經(jīng)入住住的小戶型酒酒店式公寓的的租金水平為為9.7-13$每月/平米！租金狀況分析析酒店式公寓調(diào)調(diào)查結(jié)論戶型面積在40-80平米為主力戶戶型；酒店式公寓的的普遍租金目目前停留在10-13美金左右；小戶型的酒店店式公寓，可可吸納市場的的小型投資客客，且市場接接受程度較高高；服務(wù)式公寓東湖別墅一居93—120㎡11%30-36美金二居150—210㎡35%三居235—290㎡36%四居314—326㎡18%共194套東湖別墅客群群分析使館工作人員員；外國駐華企業(yè)業(yè)中高層管理理人員；萬國公寓二居213平方米20%30-36美金三居268—314平方米44%四居374—434平方米36%共有172套單元套間萬國公寓客戶戶分析使館工作人員員可口可樂、波波音、通用電電氣等公司高高層雅詩閣一居76—125平方米20%32-40美金二居156—170平方米32%三居199—388平方米33%四居325—340平方米15%共170余套雅詩閣公寓客客戶分析國貿(mào)周邊外企企高層；雅詩閣酒店集集團客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)成員；服務(wù)式公寓戶戶型面積分析析戶型面積（㎡）比例一居76-12610%二居118-21330%三居145-38840%四居238-43420%服務(wù)式公寓客客戶特征分析析使館和外企高高層人員；多位已婚人士士并有子女；；追求居住的舒舒適性；對戶型面積要要求較大；對配套要求齊齊全；要求較高水準準的服務(wù)和管管理；服務(wù)式公寓分分析總結(jié)戶型面積普遍遍偏大；租金水平在30-40美金之間；平均體量200套以內(nèi)；項目解解析析幸福村項目總總占地面積約約9.8萬㎡，規(guī)劃布局上上分為一、二二、三村三部部分。項目總總建筑面積為為55.1萬㎡，其中地上建建筑面積37.09㎡。一村占地3萬㎡，總建筑面積積20萬㎡；二村占地2.6萬㎡，總建筑面積積15.3萬㎡。三村占地4.2萬㎡，總建筑面積積19.8萬㎡；項目基本資料料幸福二、三村村現(xiàn)狀及規(guī)劃劃①城市別墅型辦辦公樓D區(qū)（已封頂））②城市別墅型辦辦公樓E區(qū)（已封頂））③現(xiàn)代藝術(shù)中心心（已封頂））④鴻城國際中心心（已封頂））⑤俱樂部（已封封頂）⑥總部型辦公樓樓（已封頂））⑦***規(guī)規(guī)劃示意⑧幸福村藝術(shù)中中心⑨城市賓館⑩新東路幸福二村－－－俱樂部一個建筑面積積約六千㎡的俱樂部，不不僅可直接服服務(wù)于幸福村村近六十萬㎡大型綜合項目目中的成功人人士，同時可可輻射至周邊邊使館和CBD眾多的公司。。該俱樂部設(shè)設(shè)有有氧健身身、無氧健身身、形體訓練練、壁球、羽羽毛球、游泳泳池、桑拿、、美容、按摩摩、西餐、酒酒吧等，功能能齊全。除了了日常的健身身、美食，該該俱樂部的建建筑空間更可可為舉辦大型型活動提供最最佳場所，進進一步拓展今今后該物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的市場廣廣度。幸福二村－－－俱樂部一個建筑面積積約六千平米米的俱樂部，，不僅可直接接服務(wù)于幸福福村近六十萬萬平米大型綜綜合項目中的的成功人士，，同時可輻射射至周邊使館館和CBD眾多的公司。。該俱樂部設(shè)設(shè)有有氧健身身、無氧健身身、形體訓練練、壁球、羽羽毛球、游泳泳池、桑拿、、美容、按摩摩、西餐、酒酒吧等，功能能齊全。除了了日常的健身身、美食，該該俱樂部的建建筑空間更可可為舉辦大型型活動提供最最佳場所，進進一步拓展今今后該物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的市場廣廣度。俱樂部首層－－－大堂二層－－西餐廳廳三層－－健身區(qū)區(qū)四層－－游泳區(qū)區(qū)（女士專用））五層－－男士專專區(qū)六層－－多功能能區(qū)七層－－多功能能區(qū)鴻城國際中心幸福二村－－現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)中心總部型辦公樓總建筑面積：2829.54㎡空中四合院辦公公/居住辦公四合院在世世界上可能僅有有六套。遵從中國天人合合一的哲學，所所有的辦公空間間和四合院的內(nèi)內(nèi)庭、水景、樹樹、植物花草、、空氣相互環(huán)抱抱，再加上國外外建筑師在濃烈烈的中國情懷基基礎(chǔ)上將中西文文化碰撞、融合合、升華而創(chuàng)造造出的優(yōu)美建筑筑空間，將你公公司的形象、品品位和榮譽推向向了極至。整體分為１＃樓樓，27層，建筑面積約約36000平方米；和2＃樓，21層，建筑面積約約28000平方米，均為整整體框架結(jié)構(gòu)，，可根據(jù)客戶需需求拆分組合。。城市別墅辦公/居住我們的城市別墅墅型辦公樓毗鄰鄰中央使館區(qū)，，與加拿大、澳澳大利亞、德國國使館近在咫尺尺；依托建設(shè)中中的亞洲最大的的東直門交通樞樞紐與首都國際際機場最便捷的的交通聯(lián)系,使幸福村不管是是過去、現(xiàn)在和和將來都是北京京最具國際化魅魅力的地區(qū)。區(qū)域項目名稱項目地點價格水平（美元/月/平米）價格水平（元/天/米）幸福村周邊東環(huán)廣場東四十條東中街9號和29號22.56.1東方銀座東直門立交橋東南角205.4保利大廈東四十條369.7盈科中心長虹橋28.57.7富華大廈東四十條17.64.8天和大廈北京市朝陽區(qū)工體西路甲7號154.1建國門朝陽門區(qū)域泛利大廈朝外大街豐聯(lián)廣場后174.6豐聯(lián)廣場朝外大街18號246.5華潤大廈建國門橋西北角40.811.0聯(lián)合大廈豐聯(lián)廣場后205.4昆泰大廈朝外大街朝外商務(wù)中心154.1華普國際大廈朝外大街174.6凱威大廈朝陽區(qū)雅寶路10號225.9賽特大廈建國門外大街22號32.58.8國際大廈北京建國門外大街十九號369.7華彬大廈永安里東里8號25.56.9新族大廈建國門外大街22.56.1東海中心建國門外大街236.2京泰大廈建國門大街24號20.65.6競爭項目租金水水平區(qū)域項目名稱項目地點價格水平（美元/月/平米）價格水平（元/天/米）燕莎區(qū)域京城大廈朝陽區(qū)新源南路328.7大通大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路霄云路21號19.95.4國航大廈朝陽區(qū)霄云路36號359.5通廣大廈東三環(huán)長虹橋畔20.35.5CBD區(qū)域數(shù)碼01大廈國貿(mào)與嘉里中心之間18.44.97招商局大廈建國路118號27.07.3和喬大廈光華路225.9嘉里中心國貿(mào)光華路1號359.5漢威大廈朝陽區(qū)光華路15.5-22.24.2-6.0華貿(mào)中心朝陽區(qū)西大望路4010.8長安街街沿線及其他王府世紀東安門大街55號16.64.5米陽大廈東長安街永安里商業(yè)區(qū)16.64.5中紡大廈北京建國門內(nèi)大街19號20.3-245.5-6.5恒基中心東城區(qū)建國門內(nèi)大街18號樓205.4靜安中心國展中心18.55金倫大廈崇文門外大街40號11.13項目區(qū)位核心價價值商務(wù)價值地段價值客群價值文化價值商務(wù)價值北京市總體規(guī)劃劃將北京城東三三環(huán)一線建設(shè)成成具有國際水準準的經(jīng)濟文化走走廊。黃金三角區(qū)的核核心該區(qū)域由首都國國際機場、大北北窯立交橋以及及建國門立交橋橋地理上的三點點圍合而成。北京70%左右的高檔寫字字樓、星級賓館館、高檔公寓、、商業(yè)服務(wù)設(shè)施施，幾乎世界各各國的駐華使領(lǐng)領(lǐng)館等外交機構(gòu)構(gòu)，聯(lián)合國與各各國的政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化組織織連同國際著名名大企業(yè)、跨國國公司分支機構(gòu)構(gòu)都匯集于這個個三角形的區(qū)域域。幸福村地處東二二三環(huán)之間，臨臨近使館區(qū)和中中央商務(wù)區(qū)。地段價值使館區(qū)——擁有77個使領(lǐng)館；交通——亞洲最大的現(xiàn)代代化立體綜合交交通樞紐，實現(xiàn)現(xiàn)不出站“零換換乘”輕松完成成市內(nèi)公交、郊郊區(qū)公交、地鐵鐵、城市輕軌、、機場高速鐵路路、出租車等七七種交通形式的的轉(zhuǎn)換，這使幸幸福村成為在國國際機場到城市市各中心區(qū)之間間最具商業(yè)發(fā)展展空間和增值潛潛力的區(qū)域。三里屯酒吧街在在北京的地位類