貴州商業(yè)寫字樓項(xiàng)目定位策劃研究報(bào)告(大量附圖)

項(xiàng)目思考123本項(xiàng)目作為鐘山區(qū)規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目之一，對(duì)整個(gè)中心城區(qū)功能升級(jí)、城市形象，以及商業(yè)格局起著深遠(yuǎn)的影響；本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金要求高。需按照開發(fā)商的運(yùn)作述求，結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和營(yíng)銷操作。對(duì)項(xiàng)目的理解本項(xiàng)目由寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅四種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為中心區(qū)唯一的大型復(fù)合型的都市綜合體項(xiàng)目；1我們的思考1、項(xiàng)目概況分析2、項(xiàng)目定位建議3、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目概況分析1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目交通條件分析3、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)4、項(xiàng)目地塊條件分析5、項(xiàng)目四至6、項(xiàng)目環(huán)境條件分析7、項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展前景分析8、項(xiàng)目商圈界定9、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地處六盤水核心商業(yè)內(nèi)，周邊具有成熟的配套設(shè)施。鐘山大道人民路紅巖路川心路水城汽車站六盤水麗人醫(yī)院人民廣場(chǎng)大世界百貨國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)時(shí)代假日酒店麒麟公園項(xiàng)目概況本案富康路項(xiàng)目交通條件分析鐘山大道本案人民路紅巖路川心路水城汽車站六盤水麗人醫(yī)院人民廣場(chǎng)大世界百貨國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)時(shí)代假日酒店麒麟公園現(xiàn)可通過人民路、紅巖路、川心路和通往朱家寨的之路這四條路到達(dá)項(xiàng)目，交通非常便利。目前項(xiàng)目周邊兩條路暫沒修好。富康路項(xiàng)目概況二期三期一期項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊條件分析1、項(xiàng)目地塊有高差。2、項(xiàng)目2期為拆遷換房。拆遷換房面積過大。項(xiàng)目概況項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)人口戶數(shù)項(xiàng)目概況小區(qū)名字戶數(shù)佳佳實(shí)業(yè)樓上117大世界百貨160大世界旁502騰龍576騰龍背后48半島60城市先鋒旁694皇廷1號(hào)樓上364皇廷1號(hào)背后204皇宮國(guó)際旁及背后320惠美水會(huì)42泰豐樓538國(guó)匯288泰瑞酒樓旁316天海網(wǎng)絡(luò)旁80米樂迪樓上198陽(yáng)光錢柜樓上324樂客會(huì)樓上230合計(jì)6940板塊戶數(shù)1340248039604980536061087410815692488合計(jì)6282小區(qū)名字戶數(shù)麒麟小區(qū)260龍城廣場(chǎng)338城中灣畔1021石化小區(qū)200工商局小區(qū)84派華新港1400農(nóng)委小區(qū)56廣場(chǎng)社區(qū)35紅鼎28茅臺(tái)名匠樓上88煤炭局小區(qū)68煤炭局小區(qū)背后184市委小區(qū)132市委小區(qū)左側(cè)60龍井路雅戈?duì)柵?02康欣國(guó)際美容店旁156水泥新苑760水泥新苑對(duì)面194佳慧超市背后1075.3、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目概況5.4、項(xiàng)目地地塊條條件分分析1、地塊塊東北北邊直直接臨臨街人人民路路，商商業(yè)價(jià)價(jià)值巨巨大。。2、地塊塊內(nèi)部部交通通流線線模糊糊，需需另行行規(guī)劃劃與打打造。。3、項(xiàng)目目地塊塊有高高差，，可借借助高高差實(shí)實(shí)現(xiàn)多多首層層商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)，價(jià)價(jià)值更更大化化。項(xiàng)目概概況5.5、項(xiàng)目四四至東北西南西北東南項(xiàng)目西西北方方向是是現(xiàn)在在六盤盤水最最為繁繁華地地段，，六盤盤水的的大型型百貨貨超市市等都都在這這個(gè)方方向。。項(xiàng)目東東北方方向臨臨街人人民路路沿線線項(xiàng)目東東南方方向直直接臨臨街貫貫穿人人民路路和鐘鐘山大大道的的富康康路人民路路川心路路鐘山大大道項(xiàng)目西西南方方向直直接對(duì)對(duì)接安安泰花花園、、齊心心西路路餐飲飲娛樂樂一條條街，，是本本地塊塊周邊邊較為為集中中的餐餐娛集集中地地富康路路項(xiàng)目概概況5.6、項(xiàng)目環(huán)環(huán)境條條件分分析項(xiàng)目西西方是是現(xiàn)在在六盤盤水最最為繁繁華地地段，，六盤盤水的的大型型百貨貨超市市等都都在這這個(gè)方方向。。項(xiàng)目西西北方方向是是現(xiàn)在在六盤盤水將將來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿ψ钭畲蟮牡牡貕K塊，火火車站站、汽汽車站站都在在這個(gè)個(gè)方向向。項(xiàng)目西西南方方向是是政府府規(guī)劃劃的柏柏楊坡坡片區(qū)區(qū)未來來以以以居住住、研研發(fā)、、輕工工、高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、物流流、機(jī)機(jī)械制制造為為主。。項(xiàng)目目東東南南方方向向是是政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的雙雙水水片片區(qū)區(qū)未未來來以以居居住住生生活活、、商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、文文化化娛娛樂樂、、行行政政辦辦公公、、大大型型綜綜合合市市場(chǎng)場(chǎng)為為主主要要功功能能。。項(xiàng)目目概概況況鐘山山大大道道本案案人民民路路紅巖巖路路川心心路路水城城汽汽車車站站六盤盤水水麗麗人人醫(yī)醫(yī)院院人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)大世世界界百百貨貨國(guó)貿(mào)貿(mào)廣廣場(chǎng)場(chǎng)時(shí)代代假假日日酒酒店店麒麟麟公公園園富康康路路二期期三期期一期期5.7、項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域未未來來發(fā)發(fā)展展前前景景分分析析城市市核核心心項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域位位于于城城市市核核心心，，通通常常來來講講，，城城市市核核心心都都是是由由眾眾多多商商業(yè)業(yè)、、商商務(wù)務(wù)聚聚集集而而構(gòu)構(gòu)成成，，隨隨著著城城市市綜綜合合改改造造的的進(jìn)進(jìn)行行，，大大型型商商業(yè)業(yè)的的進(jìn)進(jìn)駐駐更更能能體體現(xiàn)現(xiàn)城城市市核核心心的的核核心心價(jià)價(jià)值值，，大大型型城城市市綜綜合合體體的的出出現(xiàn)現(xiàn)迫迫在在眉眉睫睫。。城市市核核心心需需要要規(guī)規(guī)劃劃富富有有極極強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)代代表表現(xiàn)現(xiàn)力力的的，，以以休休閑閑、、娛娛樂樂、、購(gòu)購(gòu)物物、、居居住住為為一一體體的的城城市市綜綜合合體體，，成成為為今今后后六六盤盤水水市市的的核核心心商商業(yè)業(yè)中中心心，，引引領(lǐng)領(lǐng)本本地地時(shí)時(shí)尚尚生生活活潮潮流流，，其其商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)領(lǐng)領(lǐng)先先其其它它周周邊邊在在建建商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目5-10年。。項(xiàng)目目概概況況5.8、項(xiàng)目目商商圈圈界界定定核心心輻輻射射區(qū)區(qū)域域項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)總總體體量量28萬(wàn)方方（（包包括括沿沿街街商商業(yè)業(yè)、、集集中中商商業(yè)業(yè)、、寫寫字字樓樓、、商商住住公公寓寓）），，是是目目前前六六盤盤水水最最具具規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)宗宗合合體體。。項(xiàng)目目地地處處六六盤盤水水地地理理核核心心位位置置，，有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)脈脈絡(luò)絡(luò)。。項(xiàng)目目交交通通扼扼守守六六盤盤水水老老城城區(qū)區(qū)，，通通多多個(gè)個(gè)六六盤盤水水區(qū)區(qū)域域連連接接咽咽喉喉。。本地地商商業(yè)業(yè)理理念念，，商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施滯滯后后發(fā)發(fā)展展，，有有整整體體拔拔升升與與更更新新?lián)Q換代代的的需需求求。。項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃領(lǐng)領(lǐng)先先本本地地其其它它項(xiàng)項(xiàng)目目10以上上。。據(jù)以以上上推推論論--項(xiàng)目目能能充充分分有有效效打打擊擊到到六六盤盤水水老老城城區(qū)區(qū)，，未未來來幾幾個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的消消費(fèi)費(fèi)人人群群。。能能定定義義為為本本輻輻射射全全市市的的未未來來核核心心商商業(yè)業(yè)中中心心。。次級(jí)級(jí)輻輻射射區(qū)區(qū)域域核心心商商業(yè)業(yè)中中心心的的定定位位，，除除最最能能有有效效吸吸納納中中區(qū)區(qū)城城區(qū)區(qū)消消費(fèi)費(fèi)人人群群。。也也能能輻輻射射周周邊邊工工廠廠、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)消消費(fèi)費(fèi)人人群群，，及及以以““進(jìn)進(jìn)城城””消消費(fèi)費(fèi)概概念念的的周周邊邊農(nóng)農(nóng)村村消消費(fèi)費(fèi)人人群群。。項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目威脅脅項(xiàng)目目機(jī)會(huì)會(huì)SWOT分析析WSOT商業(yè)業(yè)部部分分5.9、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分析析地段段：：六六盤盤水水市市核核心心區(qū)區(qū)位位；；交通通：：人人民民路路、、鐘鐘山山大大道道、、川川心心路路等等城城市市核核心心干干道道，，交交通通極極為為便便利利，，昭昭示示性性強(qiáng)強(qiáng)。。配套：城城市核心心，配套套完善，，生活便便利；商業(yè)：開開發(fā)區(qū)商商圈，商商業(yè)成熟熟，呈核核心趨勢(shì)勢(shì)；規(guī)模：項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)體量有有打造城城市商業(yè)業(yè)核心的的潛質(zhì)；；人氣：成成熟區(qū)域域，人流流暢旺。。六盤水缺缺乏大型型的綜合合性商業(yè)業(yè)，存在在市場(chǎng)空空白依托成熟熟區(qū)域，，拓展項(xiàng)項(xiàng)目自身身功能；；抓住城市市建設(shè)機(jī)機(jī)遇，以以打造最最具影響響力和商商業(yè)價(jià)值值的城市市綜合體體來引起起市場(chǎng)高高度關(guān)注注；借助城市市核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)，帶帶動(dòng)商務(wù)務(wù)發(fā)展；；借助現(xiàn)有有商業(yè)氛氛圍，提提升項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值。項(xiàng)目進(jìn)度度緩慢，，貽誤戰(zhàn)戰(zhàn)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目商業(yè)打打造，影影響我項(xiàng)項(xiàng)目主力力商家招招商。拆遷難度度大，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目開發(fā)周周期長(zhǎng)，，商業(yè)很很難一次次性打造造成型，，為后期期的運(yùn)營(yíng)營(yíng)帶來很很多不可可預(yù)知的的影響。。資金要求求高，除除了拆遷遷資金以以外，特特別是商商業(yè)部分分打造的的資金投投入量大大，對(duì)開開發(fā)商的的資金壓壓力極大大。項(xiàng)目概況況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目威脅項(xiàng)目機(jī)會(huì)SWOT分析WSOT住宅部分分5.9、項(xiàng)目SWOT分析具備打造造城市標(biāo)標(biāo)志性建建筑條件件；城市核心心，地理理位置優(yōu)優(yōu)越；城市綜合合體能極極大的提提升項(xiàng)目目的價(jià)值值；專業(yè)商業(yè)業(yè)公司配配合進(jìn)行行商業(yè)打打造。高容積率率下的居居住品質(zhì)質(zhì)有限高還建帶帶來的整整體形象象下滑拆遷成本本和進(jìn)度度對(duì)項(xiàng)目目的影響響巨大有機(jī)會(huì)打打造地標(biāo)標(biāo)性商業(yè)業(yè)、地標(biāo)標(biāo)性商務(wù)務(wù)空間，，六盤水水城市名名片；借助項(xiàng)目目本身商商業(yè)功能能和商務(wù)務(wù)功能提提升項(xiàng)目目品質(zhì)及及價(jià)值；；項(xiàng)目的商商業(yè)特性性大于項(xiàng)項(xiàng)目的居居住特性性，住宅宅也有商商務(wù)的賣賣點(diǎn)。同期舊城城改造項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)打造造，勢(shì)必必影響項(xiàng)項(xiàng)目的商商家進(jìn)駐駐和商業(yè)業(yè)打造；；進(jìn)度，必必須走在在其他舊舊城改造造項(xiàng)目前前面；拆遷進(jìn)度度的滯后后，是本本項(xiàng)目順順利進(jìn)行行的最大大威脅。。項(xiàng)目概況況小結(jié)5.9、項(xiàng)目SWOT分析1、本項(xiàng)目目在區(qū)位位上具備備極大的的優(yōu)勢(shì)，，同時(shí)地地段的優(yōu)勢(shì)也是劣劣勢(shì)。優(yōu)秀的的地段所帶來來的拆遷體量量過大，是本項(xiàng)項(xiàng)目所面臨的的最大威脅。。2、本項(xiàng)目的盈盈利點(diǎn)在于商商業(yè)的打造，，而商業(yè)的打打造離不了主主力店的進(jìn)駐駐，開發(fā)商在在主力店的進(jìn)進(jìn)駐上很難快快速的收回資資金，這對(duì)開開發(fā)商的資金金提出了更大大的要求。3、開發(fā)周期過過長(zhǎng)會(huì)給商業(yè)業(yè)的打造帶來來非常不利的的影響，影響響商業(yè)給整個(gè)個(gè)項(xiàng)目帶來附附加值的增加加，同時(shí)減緩緩商業(yè)的成熟熟速度，增加加了培育期。。一旦前期經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳佳，直接影響響到后期的銷銷售價(jià)格及去去化速度。4、項(xiàng)目具備非非常高的商業(yè)業(yè)價(jià)值以及可可塑性，打造造地標(biāo)建筑并并最大化其價(jià)價(jià)值必將對(duì)建建筑設(shè)計(jì)、商商業(yè)設(shè)計(jì)、招招商運(yùn)營(yíng)提出出非常高的要要求，團(tuán)隊(duì)專專業(yè)化程度要要求高，而且且前期額外投投入的費(fèi)用很很大。項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位分析析1、項(xiàng)目整體定定位建議2、項(xiàng)目商業(yè)定定位建議3、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議4、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)建議5、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（（商業(yè)）6、項(xiàng)目寫字樓樓定位建議7、項(xiàng)目公寓定定位建議8、項(xiàng)目住宅定定位建議1、項(xiàng)目整體定定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位位項(xiàng)目功能定位位產(chǎn)品組合建議議在以項(xiàng)目為中中心，方圓3公里范圍內(nèi)有有20萬(wàn)常駐居民，，那么商業(yè)可可做為城市大大型的集中商商業(yè)1.5公里20萬(wàn)常駐居民1.5公里10萬(wàn)常駐居民在以項(xiàng)目為中中心，方圓3公里范圍內(nèi)有有10萬(wàn)常駐居民，，那么商業(yè)可可做為區(qū)域型型的中心商業(yè)業(yè)，即社區(qū)鄰鄰里中心本項(xiàng)目方圓3公里人口數(shù)量量達(dá)30萬(wàn)人以上，具具備打造城市市大型集中商商業(yè)的基本條條件項(xiàng)目整體定位位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品定定位建議模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線

區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛

一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式二酒店核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場(chǎng)、公寓等配套完善廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、合肥財(cái)富廣場(chǎng)模式四住宅核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會(huì)開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國(guó)際、合肥金地國(guó)際城、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)模式五均衡發(fā)展模式未來城市中的CBD/城市中心，建筑面積20萬(wàn)㎡以上；

商業(yè)地標(biāo)，具備強(qiáng)大的商業(yè)輻射能力開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理香港太古廣場(chǎng)

北京華貿(mào)中心大型集中商業(yè)業(yè)的五種發(fā)展展模式項(xiàng)目整體定位位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品定定位建議從商業(yè)打造、、開發(fā)資金限限制、銷售目目標(biāo)三方面綜綜合判斷本項(xiàng)目不適合合發(fā)展僅以商商業(yè)為核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)的集中商商業(yè)模式商業(yè)打造限制制開發(fā)資金限制制銷售目標(biāo)限制制本項(xiàng)目有成為為城市商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的基礎(chǔ)礎(chǔ)——作為六盤水首首個(gè)真正意義義上的大型集集中商業(yè)，城城市商業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，需要要在建筑設(shè)計(jì)計(jì)、商業(yè)空間間設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)定位規(guī)劃、、運(yùn)營(yíng)管理等等總舵專業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域投入極大大的成本，大型集中商業(yè)業(yè)的開發(fā)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)需要大量量資金投入——約五萬(wàn)平米的的大型商業(yè)總總投資將超過過2億元（未計(jì)地地下），且培培育期往往需需要3~5年，對(duì)于資金金的要求非常常高，運(yùn)營(yíng)的的能力要求非非常高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非常大商業(yè)銷售比例例不能超過50%———商業(yè)核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)模式有大量量的主力店存存在，需要開開發(fā)商自己持持有出租，且且租金回報(bào)率率很低，這與與本項(xiàng)目“少少量持有”的的目標(biāo)相違背背項(xiàng)目整體定位位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品定定位建議從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、、開發(fā)資金限限制、銷售目目標(biāo)三方面綜綜合判斷本項(xiàng)目不適合合發(fā)展以酒店店為核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)的集中商業(yè)業(yè)模式市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈開發(fā)資金限制制銷售目標(biāo)限制制本項(xiàng)目很難成成為城市酒店店的領(lǐng)導(dǎo)者——現(xiàn)在市面上在在建五星級(jí)酒酒店體量大（（比如:紅橋區(qū)的領(lǐng)翔翔國(guó)際五星級(jí)級(jí)酒店、恒宇宇地產(chǎn)五星級(jí)級(jí)—錦江大酒店）），以及鐘山山區(qū)已呈現(xiàn)的的準(zhǔn)五星酒店店，未來城市市將面臨眾多多高端酒店競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。五星級(jí)酒店(包括準(zhǔn)五星））的開發(fā)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)需要大量量資金投入——一個(gè)五星級(jí)酒酒店需要投入入的資金是2個(gè)億左右，且且投資需要在在5年后才能收回回，經(jīng)營(yíng)狀況況一般的甚至至可以達(dá)到10年以上，對(duì)于于資金的要求求非常高，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)非常大五星級(jí)酒店通通常自行持有有——非熱門旅游城城市的產(chǎn)權(quán)式式酒店銷售一一般去化較慢慢，通常會(huì)有有一定的培育育期，在3年左右培育期期后才能銷售售出較好的價(jià)價(jià)格，同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是酒店的的銷售有可能能與地方政策策相抵觸，對(duì)對(duì)開發(fā)公司壓壓力較大項(xiàng)目整體定定位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議外因內(nèi)因視覺沖擊——以超高層建建筑/建筑群成為為區(qū)域地標(biāo)標(biāo)甚至城市地標(biāo)功能化體系系——寫字樓帶動(dòng)動(dòng)其他功能能，并定位位其他功能能的的規(guī)規(guī)模與檔次次客戶（產(chǎn)業(yè)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)業(yè)簇群/引入核心客客戶帶來相關(guān)簇群群/未來商務(wù)核核心區(qū)高形象——公建化外立立面、氣派派大堂配套完善——商業(yè)配套、、公寓城市主干道道——便利的交通通系統(tǒng)六盤水真正正意義上的的寫字樓欠欠缺，存在在極大的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)；；但以我項(xiàng)項(xiàng)目的體量量與六盤水水的市場(chǎng)容容量而言，，純粹以寫寫字樓為核核心帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目整體無(wú)無(wú)法發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目的最大大價(jià)值，并并有可能造造成供應(yīng)過過量，去化化緩慢。寫字樓核心心驅(qū)動(dòng)模式式項(xiàng)目整體定定位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議住宅核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)模式各物業(yè)只是是在形象、、品牌上達(dá)達(dá)到統(tǒng)一，，物業(yè)之間間的相互作作用性比較較小住宅開發(fā)可可能只是一一個(gè)“緩沖沖劑”，同同時(shí)起到樹樹立形象的的功能住宅核心模模式的基本本認(rèn)識(shí)：住宅+集中商業(yè)住宅+商業(yè)街高容積率下下的商業(yè)裙裙房持有經(jīng)營(yíng)，，引進(jìn)單一一百貨/超市/家具家電專專業(yè)店等大大規(guī)模商業(yè)業(yè)長(zhǎng)臨街面，，以銷售為為目的依托住宅的的高品質(zhì)形形象，打造造風(fēng)情概念念無(wú)主力店的的銷售型商商業(yè)，培育育期會(huì)非常常長(zhǎng)，且經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很很大純粹住宅核核心模式也也并不適合合本項(xiàng)目，，但其中的的商業(yè)模式式，可用作作借鑒項(xiàng)目整體定定位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議Hotel酒店Office辦公Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜上：本項(xiàng)目界定為——均衡式城市集中商業(yè)體，即：綜合性城市商業(yè)綜合體綜合體是將將城市中商商業(yè)/辦公/居住/酒店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城市市生活空間間的三項(xiàng)以以上進(jìn)行組組合項(xiàng)目整體定定位建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位建議議三大功能板板塊構(gòu)成功能板塊綜合商業(yè)商務(wù)居住業(yè)態(tài)業(yè)種大型百貨大型超市時(shí)尚餐飲、文化休閑綜合商業(yè)街寫字樓商務(wù)公寓高層主題特征先進(jìn)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式注入時(shí)尚休閑理念，打造城市時(shí)尚生活核心提升六盤水商務(wù)服務(wù)功能中端、中高端的生活品質(zhì)項(xiàng)目整體定定位建議2、項(xiàng)目功能能定位建議議集“特色商業(yè)、、商務(wù)樓（（寫字樓））、精品公公寓、住宅宅”為一體的多功能城市市綜合體特色商業(yè)：：項(xiàng)目位置具具有高度的的稀缺性和和不可比擬擬性，周邊邊開發(fā)區(qū)的的密集人口口和成熟的的商業(yè)氛圍圍將為項(xiàng)目目帶來巨大大商機(jī)，并并將與周邊邊繁華的鐘鐘山大道共共同打造六六盤水市區(qū)區(qū)最具人氣氣的都市商商圈；商務(wù)樓（寫寫字樓）：：中高檔商務(wù)務(wù)樓不僅進(jìn)進(jìn)一步提升升項(xiàng)目的品品質(zhì)感，同同時(shí)更好的的提升建筑筑形象和商商業(yè)價(jià)值；；精品公寓、、住宅：打造精品公公寓、住宅宅群，進(jìn)一一步提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)感感，投資自自住兩相宜宜；多功能與建建筑形象力力的提升：：該項(xiàng)目將全全面提升六六盤水現(xiàn)有有的建筑形形象，現(xiàn)代代簡(jiǎn)潔的建建筑外立面面及富有變變化的內(nèi)部部空間，將將營(yíng)造出六六盤水最具具特色的地地標(biāo)性商住住建筑，這這里不僅是是一個(gè)靚麗麗的建筑綜綜合體，更更是一個(gè)有有著高品質(zhì)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境境、集各種種休閑娛樂樂功能為一一體的優(yōu)勢(shì)勢(shì)空間。項(xiàng)目整體定定位建議2、項(xiàng)目功能能定位建議議寫字樓SOHO公寓住宅商業(yè)地塊性質(zhì)以以及還遷體體量決定著著住宅仍然然是項(xiàng)目開開發(fā)的主體體之一，占占據(jù)著項(xiàng)目目開發(fā)的主主要規(guī)模項(xiàng)目的地段段決定了住住宅也被賦賦予了一定定的商業(yè)價(jià)價(jià)值。項(xiàng)目具備極極好的商業(yè)業(yè)開發(fā)條件件，商業(yè)不不僅滿足自自身社區(qū)居居民的生活活需求，且且具備成為為六盤水商商業(yè)龍頭的的潛在基礎(chǔ)礎(chǔ)。商業(yè)售價(jià)是是住宅的2—3倍，規(guī)劃適適度的商業(yè)業(yè)能最大化化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值；商業(yè)對(duì)其它它物業(yè)的提提升作用較較大，是增增值快銷的的關(guān)鍵。本項(xiàng)目位處處“城市商商業(yè)中心””地段，且且六盤水作作為礦產(chǎn)資資源型城市市，有大量量的企業(yè)存存在，必然有較多多的企業(yè)總總部對(duì)高等等級(jí)寫字樓樓存在著一一定的需求求。與項(xiàng)目整體體關(guān)聯(lián)度：：由于甲級(jí)級(jí)（5A)寫字樓對(duì)整整體定位的的支持度較高。規(guī)模：本項(xiàng)項(xiàng)目寫字樓樓規(guī)劃約為3.9萬(wàn)㎡，合理理的規(guī)模體體量對(duì)寫字字樓的高定定位給予了了支持。第三產(chǎn)業(yè)增增長(zhǎng)迅速，，中小成長(zhǎng)長(zhǎng)型企業(yè)的的需求增加加，辦公習(xí)習(xí)慣逐步受受到引導(dǎo)，，未來對(duì)檔檔次高于商商住樓，租租金低于寫寫字樓的商商務(wù)公寓有有較大的需需求；SOHO可商可住可可投資，面面積小，靈靈活度高，，較切合六六盤水實(shí)際際；公寓產(chǎn)品售售價(jià)高于普普通住宅，，可增加項(xiàng)項(xiàng)目收益并并豐富產(chǎn)品品線。產(chǎn)品組合理由項(xiàng)目整體定定位建議3、項(xiàng)目產(chǎn)品品組合建議議2、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建議議全面打破單單一購(gòu)物的的概念，搭搭建全方位位滿足現(xiàn)代代人多元化化需求的生生活平臺(tái)：：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位是：：精品購(gòu)物廣廣場(chǎng)，時(shí)尚尚動(dòng)感街區(qū)區(qū)它打破傳統(tǒng)統(tǒng)購(gòu)物中心心的模式，，以“娛樂樂休閑”帶帶動(dòng)消費(fèi)，，將傳統(tǒng)購(gòu)購(gòu)物中心的的經(jīng)營(yíng)理論論提升到了了新的更高高層次：服服務(wù)功能無(wú)無(wú)限延伸，，娛樂、購(gòu)購(gòu)物、文化化、觀光等等各功能融融于一體。。一站站式式滿滿足足體體驗(yàn)驗(yàn)消消費(fèi)費(fèi)的的全全方方位位需需求求。。結(jié)合合城城市市公公共共服服務(wù)務(wù)功功能能與與現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)最最高高形形態(tài)態(tài)““時(shí)尚尚動(dòng)動(dòng)感感街街區(qū)區(qū)”，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目以以““時(shí)尚尚動(dòng)動(dòng)感感街街區(qū)區(qū)”為為核核心心理理念念，，為為六六盤盤水水的的中中端端及及中中高高層層消消費(fèi)費(fèi)人人群群提提供供現(xiàn)現(xiàn)代代生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)的的諸諸多多元元素素與與商商業(yè)業(yè)文文化化。。在這這里里，，聚聚集集最最時(shí)時(shí)尚尚的的購(gòu)購(gòu)物物元元素素、、最最繽繽紛紛的的主主題題性性游游樂樂項(xiàng)項(xiàng)目目、、最最精精彩彩的的休休閑閑娛娛樂樂資資源源、、最最豐豐富富的的餐餐飲飲場(chǎng)場(chǎng)所所、、最最優(yōu)優(yōu)越越的的居居住住空空間間、、最最純純粹粹的的商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)，，融融““吃吃喝喝、、玩玩樂樂、、購(gòu)購(gòu)物物、、商商務(wù)務(wù)””等等眾眾多多消消費(fèi)費(fèi)于于一一體體，，讓讓六六盤盤水水人人在在家家門門口口就就能能享享受受到到如如同同香香港港太太古古城城、、廣廣州州天天河河城城、、北北京京東東方方廣廣場(chǎng)場(chǎng)般般的的““快快樂樂消消費(fèi)費(fèi)””享享受受。。項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)定定位位建建議議1、項(xiàng)目目整整體體商商業(yè)業(yè)定定位位建建議議商業(yè)業(yè)主主題題精品品購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，時(shí)時(shí)尚尚動(dòng)動(dòng)感感街街區(qū)區(qū)關(guān)鍵鍵詞詞：：精品品突顯顯項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次，，營(yíng)營(yíng)造造六六盤盤水水地地標(biāo)標(biāo)，，建建筑筑的的精精品品和和環(huán)環(huán)境境的的精精品品時(shí)尚項(xiàng)目定位位于六盤盤水的中中高端人人群，品品質(zhì)時(shí)尚尚，迎合合區(qū)域主主力中青青年消費(fèi)費(fèi)客群的的需求特特色。活力項(xiàng)目特色色化地引引入了動(dòng)動(dòng)感、時(shí)時(shí)尚的活活力無(wú)素素，展示示項(xiàng)目商商業(yè)特色色，營(yíng)造造競(jìng)爭(zhēng)差差異化優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議2、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主題定定位建議議6、構(gòu)建環(huán)境提升消費(fèi)層次。2、在集中式商場(chǎng)引入主力店吸引基礎(chǔ)人流；確保購(gòu)物中心的基礎(chǔ)人群和核心人群消費(fèi)的不流失。3、引入有效業(yè)態(tài)組合，擴(kuò)大輻射力，增加消費(fèi)頻次；形成人流互補(bǔ)。4、以主題與情景式商業(yè)來建筑高尚消費(fèi)氛圍；吸引特色人群。5、以動(dòng)靜結(jié)合利用地塊進(jìn)行區(qū)塊分割，合理分區(qū)，形成功能互補(bǔ)，中高端消費(fèi)相結(jié)合。1、開放式空間的建筑形態(tài)；可提升項(xiàng)目商鋪價(jià)值，形成步行街的形式，同時(shí)便于項(xiàng)目的銷售。精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)在本項(xiàng)目中的應(yīng)用商業(yè)主題題的應(yīng)用用項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議2、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主題定定位建議議城市新地地標(biāo)——六盤水最最具特色色的建筑筑集群——六盤水最最具影響響力的城城市綜合合體——六盤水時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)的聚集集地項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議3、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)形象定定位建議議總體形象象定位建建議時(shí)尚生活活街區(qū)，，品質(zhì)生生活中心心LIFEHUB（品質(zhì)生生活中心心）領(lǐng)航六盤水發(fā)展型企業(yè)商務(wù)空間SOHO形象定位5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

寫字樓形象定位城市時(shí)尚消費(fèi)匯聚點(diǎn)

商業(yè)形象定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議3、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)形象定定位建議議一站式的的便利和和滿足“新都市市主義””強(qiáng)調(diào)以以都市中中心為工工作生活活的核心心，重視視在都市市區(qū)域內(nèi)內(nèi)進(jìn)行有有效的合合理的填填補(bǔ)性開開發(fā)利用用，整合合現(xiàn)代生生活諸多多要素，，使“居居住、工工作、購(gòu)購(gòu)物、休休閑”等等鏈接起起來，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)個(gè)十分完完善、便便利、現(xiàn)現(xiàn)代的生生活空間間，確保保日?！啊肮ぷ鳌ⅰ⑸?、、商務(wù)、、飲食、、休閑、、娛樂””在此范范圍內(nèi)迅迅速得以以解決，，使現(xiàn)代代人的生生活需求求和心理理感受得得到最大大的保證證和滿足足?！皞€(gè)性、、時(shí)代、、效率””生活主主張占據(jù)城市市資源交交匯的核核心地帶帶，縮短短時(shí)間、、交通成成本，提提升“機(jī)機(jī)遇、情情感”等等概率。。高標(biāo)準(zhǔn)生生活，崇崇尚自然然與城市市的迅速速融合“新都市市主義””對(duì)自然然的重視視，對(duì)各各個(gè)生活活層面的的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)追求，，使得生生活具備備了自然然與城市市共同融融合的特特征，使使人們可可能同時(shí)時(shí)實(shí)現(xiàn)社社會(huì)和自自然的回回歸。追求成就就感、時(shí)時(shí)代進(jìn)步步毗鄰都市市而居，，把握社社會(huì)進(jìn)步步節(jié)奏，，進(jìn)而引引發(fā)自我我奮斗和和追求的的成就感感，這是是當(dāng)代人人的主要要精神和和目標(biāo)所所在。創(chuàng)造出親親切宜人人的空間間和品質(zhì)質(zhì)生活環(huán)環(huán)境項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)形象推推廣主線線建議住宅SOHO寫字樓商業(yè)提升社區(qū)形象消費(fèi)客源配套功能服務(wù)社區(qū)居民主力客群企業(yè)人事配套功能商務(wù)高度融合，相互帶動(dòng)提升社區(qū)形象六盤水商商業(yè)核心心區(qū)域的的時(shí)尚匯匯聚中心心，唯一一商業(yè)步步行街區(qū)區(qū)，唯一一的綜合合性商業(yè)業(yè)集群，，住宅、、商務(wù)公公寓（SOHO）、寫字字樓和大大型商業(yè)業(yè)產(chǎn)生聚聚變效應(yīng)應(yīng)，同時(shí)時(shí)賦予產(chǎn)產(chǎn)品更為為豐富的的價(jià)值，，共同提提高項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)力力，確立立市場(chǎng)形形象，成成就開發(fā)發(fā)商品牌牌。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議5、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)物業(yè)功功能展示示建議3、項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)劃劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃方方向建議議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃原原則建議議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃前前景項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)目標(biāo)客客戶群定定位建議議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)商家定定位建議議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議類別特征舉例常規(guī)銷售比全封閉室內(nèi)購(gòu)物中心一個(gè)或多個(gè)主力店，以室內(nèi)街區(qū)或動(dòng)線引導(dǎo)人流，吃喝玩樂，一站式購(gòu)足。塔樓特點(diǎn)：商業(yè)大都會(huì)廣場(chǎng)、星光時(shí)代、煌華新紀(jì)元自持半封閉購(gòu)物中心獨(dú)立主力店與獨(dú)立主力店或品牌店鋪互動(dòng)并形成室外商業(yè)街區(qū)。塔樓特點(diǎn)：商業(yè)或無(wú)北城天街、3代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店除外開放式購(gòu)物中心（公園）多業(yè)態(tài)多品牌獨(dú)立店共同構(gòu)成購(gòu)物街區(qū)，無(wú)塔樓紅星美凱龍第8代店、西部奧特萊斯、4代萬(wàn)達(dá)

60%百貨公司統(tǒng)一管理統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，無(wú)塔樓或商業(yè)塔樓重百、新世紀(jì)百貨、百盛自持商業(yè)步行街多主力店，多品牌店，多業(yè)態(tài)，共同形成的開放式商業(yè)街區(qū)。商業(yè)塔樓、住宅塔樓混搭北碚嘉陵步行街、長(zhǎng)壽協(xié)信步行街、萬(wàn)州福斯特步行街、合川步行街大于80%常見集中中型商業(yè)業(yè)分類開發(fā)述求求決定了了本項(xiàng)目目商業(yè)部部分以銷銷售為主主導(dǎo)，自自行持有有運(yùn)營(yíng)為為輔。根根據(jù)前期期與開發(fā)發(fā)商和設(shè)設(shè)計(jì)方的的溝通，，本定位位報(bào)告將將按照商商業(yè)步行行街方向向進(jìn)行深深入。一、商業(yè)業(yè)規(guī)劃方方向項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃方方向建議議六盤水一一站式購(gòu)購(gòu)物的商商業(yè)中心心：項(xiàng)目不宜宜定位于于純粹大大而全的的商業(yè)中中心；項(xiàng)目能在在其經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍內(nèi)內(nèi)成為六六盤水的的領(lǐng)袖地地位。六盤水地地區(qū)有特特色的消消費(fèi)中心心：項(xiàng)目的商商業(yè)體量量注定項(xiàng)項(xiàng)目需要要向整個(gè)個(gè)六盤水水地區(qū)輻輻射；項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位在開開發(fā)區(qū)商商圈邊緣緣，很難難借力，，周邊城城市多個(gè)個(gè)現(xiàn)代化化購(gòu)物中中心的業(yè)業(yè)態(tài)組合合可以讓讓我我們們嘗試去去尋找輻輻射六盤盤水地區(qū)區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)組合切切入點(diǎn)；；從某一個(gè)個(gè)消費(fèi)點(diǎn)點(diǎn)上（如如餐飲、、娛樂））形成凝凝合力，，以點(diǎn)帶帶線突破破市場(chǎng)大大幕，是是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目站得得最高的的方向之之一。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議2、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃原原則建議議1、大型時(shí)時(shí)尚百貨貨帶動(dòng)時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)，做六六盤水時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)跑者者2、大型家家電專業(yè)業(yè)店在六六盤水的的旗艦店店3、超大型型兒童購(gòu)購(gòu)物娛樂樂專區(qū)4、六盤水水時(shí)尚餐餐飲的聚聚集地5、六盤水水最大、、最好的的電影城城6、六盤水水最好的的的美發(fā)發(fā)沙龍7、讓人耳耳目一新新的休閑閑娛樂組組合項(xiàng)目遠(yuǎn)景景項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議3、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃前前景建議議類型業(yè)態(tài)效用主力店綜合性百貨、大型超市、家居、建材、電器賣場(chǎng)等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約不利影響：租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店黃金珠寶、名表、服飾、皮件、化妝品等購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合合：集購(gòu)購(gòu)物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、旅旅游、游游樂于一一體。一一些大型型的商業(yè)業(yè)街里通通常還包包含了眾眾多的酒酒店和辦辦公的功功能。黃金比例例：最佳佳功能比比例是零零售、餐餐飲、娛娛樂為52：28：20業(yè)態(tài)組合合：主力力店、次次主力店店、獨(dú)立立店。““主力店店是恒星星，圍繞繞主力店店周邊運(yùn)運(yùn)行是小小行星般般的次主主力店、、品牌店店”。商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)功能能組合理理論項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議議業(yè)態(tài)百貨公司超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義經(jīng)營(yíng)日用百貨為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在15000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品主要零售售業(yè)態(tài)解解析(1)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議議百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店客戶中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購(gòu)物方式柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷售和開架面售定價(jià)銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣場(chǎng)租賃制、種類齊全、高毛利平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購(gòu)全同類商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷。由賣場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)主要零售售業(yè)態(tài)解解析(2)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議議零售購(gòu)物版塊購(gòu)物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)店百貨商店餐飲娛樂版塊麥當(dāng)勞下一站咖啡銀樂迪必勝客鄉(xiāng)村基豪客來肯德基文化衍生版塊新華書店健身場(chǎng)館電影院線兒童娛樂汽車展示教育培訓(xùn)回響唱片三大業(yè)態(tài)態(tài)版塊項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議議1、新世紀(jì)紀(jì)（重慶慶百貨/星力百貨貨）時(shí)尚尚百貨；；2、華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家（人人人樂/步步高））超級(jí)市市場(chǎng)；3、六盤盤水最最大的的電影影城——嘉裕影影城；；4、第一一家超超大型型兒童童購(gòu)物物娛樂樂區(qū)；；5、蘇寧寧（國(guó)國(guó)美））電器器商場(chǎng)場(chǎng)。五大主主力商商家項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議4、項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合建建議業(yè)態(tài)立立體解解剖分分布建建議設(shè)備房美食廣場(chǎng)快餐主力超市兒童天地車庫(kù)2F1FB1B2主力百貨主力百貨車庫(kù)

娛樂主力百貨主力百貨電器賣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑館名品街電器賣場(chǎng)西餐咖啡少淑女流行館3F4F主力百貨5F時(shí)尚餐飲美容美發(fā)主題餐飲影院影院主題餐飲健身中心項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議5、項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議目標(biāo)消消費(fèi)群群體定定位的的依據(jù)據(jù)目標(biāo)消消費(fèi)群群的定定位在在于，，項(xiàng)目目不是是針對(duì)對(duì)所有有消費(fèi)費(fèi)者，，而是是針對(duì)對(duì)項(xiàng)目目需要要的消消費(fèi)者者。目標(biāo)消消費(fèi)群群的需需求特特色是是項(xiàng)目目所應(yīng)應(yīng)具備備的主主要特特色，，而不不是所所有的的業(yè)態(tài)態(tài)和風(fēng)風(fēng)情都都是針針對(duì)目目標(biāo)消消費(fèi)群群體。。本項(xiàng)目目的目目標(biāo)消消費(fèi)群群體主主要指指向兩兩個(gè)層層面，，一個(gè)個(gè)是特特色消消費(fèi)群群體，，一個(gè)個(gè)是輻輻射的的消費(fèi)費(fèi)群體體。項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議6、項(xiàng)目商商業(yè)目目標(biāo)客客群定定位建建議消費(fèi)者者劃分分：分分為兩兩個(gè)層層次檔次群體特征中高檔收入穩(wěn)定的中產(chǎn)階級(jí)；如商務(wù)人士、壟斷國(guó)企、政府部門、大型私營(yíng)企業(yè)的一般干部，小型企業(yè)主；特征：具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，激情、時(shí)尚、個(gè)性是其生活中最活躍的元素，容易接受新興事物；餐飲消費(fèi)中品味與情調(diào)是注重因素；消費(fèi)狀態(tài)：頻次性消費(fèi)交通工具：私家車，一般為自駕車中檔追求生活品質(zhì)的城市中薪階層、家庭條件好的追求時(shí)尚的在校學(xué)生、尋求享受和前期積累一定財(cái)力的普通市民。特征：雖然在收入水平與消費(fèi)能力上不如前兩類人群，但為了實(shí)現(xiàn)其對(duì)高品質(zhì)生活的追求，甚至不惜調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)與支出比例。消費(fèi)狀態(tài)：偶然性消費(fèi)交通工具：的士、摩托車等本項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體體定位位及特特征需需求項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議6、項(xiàng)目商商業(yè)目目標(biāo)客客群定定位建建議主要商商家類類型劃劃分：：餐飲：：大型型餐飲飲、西西餐、、快餐餐、咖咖啡廳廳、、酒吧吧、特特色色小吃吃；娛樂康康體：：大型型娛樂樂、康康體休休閑；；品牌類類：主主流品品牌商商家；；其它：：生活活用品品、個(gè)個(gè)性用用品等等。經(jīng)營(yíng)商商家需需求分分析：：大型商商家主主要集集中在在主力力店、、餐飲飲娛樂樂業(yè)，，他們們需要要消費(fèi)費(fèi)人群群有較較強(qiáng)的的消費(fèi)費(fèi)能力力，一一定的的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣；餐飲、、娛樂樂商家家對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面面積要要求較較大，，同時(shí)時(shí)餐飲飲對(duì)于于環(huán)境境景觀觀有一一定偏偏好；；中高型型和中中型商商業(yè)對(duì)對(duì)面積積需求求較小小，其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)區(qū)域域主要要集中中在內(nèi)內(nèi)街，，較關(guān)關(guān)注其其商鋪鋪的位位置，，以及及商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃定位位能否否與其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目目相符符。經(jīng)營(yíng)群體定定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議大型商家：：在市場(chǎng)上上有較強(qiáng)影影響力，對(duì)對(duì)于其商業(yè)業(yè)選址有自自己的一套套嚴(yán)格要求求，對(duì)項(xiàng)目目的商業(yè)價(jià)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)判斷有較較專業(yè)的評(píng)評(píng)估或經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；同時(shí)其其價(jià)格談判判能力較強(qiáng)強(qiáng)；中型商家：：需求面積積不是特別別大，但是是品牌知名名度較高，，開店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較嚴(yán)格，，但更靈活活，將視項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力與誠(chéng)誠(chéng)意而調(diào)整整；需要與與品牌商家家和代理商商一同協(xié)商商才能達(dá)到到高標(biāo)準(zhǔn)的的開店要求求；其它商家品品牌號(hào)召力力不強(qiáng)，獨(dú)獨(dú)立生存能能力較弱，，比較注重重項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃定位位，考慮是是否有足夠夠的商業(yè)氛氛圍烘托，，喜歡跟隨隨主力店進(jìn)進(jìn)駐。經(jīng)營(yíng)商家特特征分析項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議目標(biāo)商家示示例目標(biāo)商家示示例1項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議RESOURCES目標(biāo)商家示示例2項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議目標(biāo)商家示示例3項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議目標(biāo)商家示示例4項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議7、項(xiàng)目商業(yè)商商家群體定定位建議1、百貨業(yè)態(tài)形式示示意百貨布局建建議：1、百貨是我我項(xiàng)目的定定海針，其其品牌形象象和檔次奠奠定了我項(xiàng)項(xiàng)目整體的的形象檔次次的基礎(chǔ)；；2、本項(xiàng)目必必須選擇連連鎖性，有有極強(qiáng)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力的的大型時(shí)尚尚百貨；3、百貨業(yè)態(tài)態(tài)因?yàn)槠涮靥厥庑?，需需要極富表表現(xiàn)力的外外圍視覺表表現(xiàn)以及具具備廣告形形象的門頭頭位置；4、布局方正正，柱距8米以上，4-6層，單層面面積4000-6000平米為宜，，總體量約約3萬(wàn)方左右。。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主主力業(yè)態(tài)建建議本項(xiàng)目超市市規(guī)模確定定原則一：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位的原原則之一是是侵略型商商業(yè)，因六六盤水市場(chǎng)場(chǎng)超市在局局部區(qū)域已已經(jīng)具有很很高的飽和和度，且本本項(xiàng)目距競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)超市（（沃爾瑪，，永輝）皆皆不足1公里，所以以本項(xiàng)目超超市也同樣樣帶有侵略略市場(chǎng)、搶搶占市場(chǎng)主主力客群的的性質(zhì)，打打造現(xiàn)有超超市的升級(jí)級(jí)版。因此此，要在六六盤水現(xiàn)有有超市規(guī)模模上適當(dāng)增增加，以入入駐超市的的品牌和超超市競(jìng)爭(zhēng)的的關(guān)鍵要素素規(guī)模效應(yīng)應(yīng)增強(qiáng)自身身的競(jìng)爭(zhēng)力力。原則二：知名品牌連連鎖超市的的選址要求求和面積要要求；原則三：建筑內(nèi)部空空間結(jié)構(gòu)的的條件限制制，本項(xiàng)目目最適合地地下一層做做超市，而而單層面積積也是影響響超市規(guī)模模的重要因因素。綜上所述，，本項(xiàng)目超超市建筑面面積建議為為：8000-12000平方米2、超市項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主主力業(yè)態(tài)建建議2、超市業(yè)態(tài)形式示示意超市布局建建議：超市主要以以品牌、規(guī)規(guī)模和價(jià)格格取勝，并并要求具備備良好的便便利可達(dá)性性，因而地地下一層可可有效的滿滿足這一需需求；超市因其頻頻繁而大量量的進(jìn)出貨貨需求，必必然要求具具備相對(duì)便便利的商品品進(jìn)出通道道，因而普普遍要求與與地面之間間具備最便便捷的商業(yè)業(yè)通道，所所以地下一一層既可有有效滿足這這一需求，，又可有效效規(guī)避一層層商業(yè)空間間商業(yè)價(jià)值值的缺失，，通過地下下一層超市市的人流吸吸引和帶動(dòng)動(dòng)作用強(qiáng)化化最有價(jià)值值的地上一一二層的商商業(yè)價(jià)值的的提升和實(shí)實(shí)現(xiàn)；品牌超市對(duì)對(duì)布點(diǎn)選擇擇的要求。。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主主力業(yè)態(tài)建建議原則一：商業(yè)街位于于商業(yè)價(jià)值值最高的地地上1、2層，同時(shí)也也是項(xiàng)目快快速回收資資金的重要要渠道，因因此商業(yè)街街的規(guī)模可可以適當(dāng)增增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與與商業(yè)街形形成良性互互動(dòng)，超市市、美食廣廣場(chǎng)、數(shù)碼碼娛樂城、、影院和健健身中心都都可以為商商業(yè)街帶來來很高的人人氣和商業(yè)業(yè)氛圍，因因此適當(dāng)增增大商業(yè)街街的規(guī)模，，可以形成成強(qiáng)有力的的核心磁場(chǎng)場(chǎng)；原則三：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位的原原則之一是是侵略型商商業(yè)，因此此商業(yè)街部部分也具有有侵略市場(chǎng)場(chǎng)、搶占市市場(chǎng)主力客客群的性質(zhì)質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空空間結(jié)構(gòu)的的條件限制制，本項(xiàng)目目最適合地地上一二層層做商業(yè)街街，因此可可建設(shè)面積積也是影響響商業(yè)街規(guī)規(guī)模的重要要因素。原則五：建筑受高差差影響，可可營(yíng)造多首首層概念，，增加更多多平街層和和2樓商鋪以促促進(jìn)銷售，，在打造多多首層步行行街的前提提下，可適適當(dāng)放大商商業(yè)街的規(guī)規(guī)模。綜上所述，，根據(jù)項(xiàng)目目周邊1.5公里范圍常常住人口、、城市核心心區(qū)域百貨貨類地鋪調(diào)調(diào)查，結(jié)合合項(xiàng)目功能能業(yè)態(tài)的選選擇和商業(yè)業(yè)空間的結(jié)結(jié)構(gòu)要求，，本項(xiàng)目商商業(yè)街建筑筑面積建議議為：4-5萬(wàn)平方米3、商業(yè)步行行街1）規(guī)模確定定項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主主力業(yè)態(tài)建建議2）空間多適適性建議——商業(yè)街的建建筑靈活性性本項(xiàng)目借助助高差進(jìn)行行多首層設(shè)設(shè)計(jì)，所以以商業(yè)價(jià)值值最高的地地下-1層和地上1、2層按照商業(yè)業(yè)街形式來來考慮，即即商業(yè)街以以臨街店鋪鋪形式出售售，檔次控控制在六盤盤水目前所所能接受的的檔次范圍圍內(nèi)，抓住住六盤水主主力消費(fèi)客客群。無(wú)論論從資金回回收、商業(yè)業(yè)氛圍營(yíng)造造等角度考考慮，這都都將是一個(gè)個(gè)合理的方方案。另外，考慮慮業(yè)主招商商的靈活性性，建議建建筑內(nèi)部空空間采用靈靈活的設(shè)計(jì)計(jì)手法，不不僅可以通通過內(nèi)部分分割形成商商業(yè)街店鋪鋪對(duì)外租售售，也可以以直接利用用大面積的的通透空間間，考慮一一拖二的復(fù)復(fù)式店鋪，，為招商次次主力店、、餐飲休閑閑等業(yè)態(tài)留留出靈活空空間。3、商業(yè)街街項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議3）業(yè)態(tài)形形式示意意中庭空間間是項(xiàng)目目商業(yè)街街內(nèi)部空空間最大大的特色色和亮點(diǎn)點(diǎn)，使顧顧客能夠夠自由的的上下，，豐富購(gòu)購(gòu)物流線線；利用中庭庭形成的的內(nèi)部空空間，即即可以分分割成特特色獨(dú)立立店鋪，，也可以以通透開開敞，為為百貨、、大賣場(chǎng)場(chǎng)等進(jìn)駐駐留足建建筑空間間的靈活活性。3、商業(yè)步步行街項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議利用中庭庭設(shè)置商商業(yè)攤點(diǎn)點(diǎn)及休憩憩設(shè)施，，給人親親切隨意意的購(gòu)物物感覺，，并且有有效增加加商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議特色餐廳廳：不同同風(fēng)格的的美食集集合，連連鎖時(shí)尚尚餐廳集集合。原則：時(shí)尚美美食匯需需要達(dá)到到一定的的規(guī)模才才能更好好的起到到聚集作作用，通通常5家400平米以上上時(shí)尚餐餐廳集合合即可形形成合力力；六盤水餐餐飲市場(chǎng)場(chǎng)極為發(fā)發(fā)達(dá)，但但時(shí)尚餐餐飲尚處處于萌芽芽狀態(tài)，，按照城城市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的普遍規(guī)規(guī)律，時(shí)時(shí)尚餐飲飲逐漸會(huì)會(huì)在商業(yè)業(yè)中心占占據(jù)主要要位置，，其體量量通常占占整體商商業(yè)量的的10%-15%左右綜上所述述，結(jié)合合區(qū)域市市場(chǎng)主力力商家時(shí)時(shí)尚美食食匯的普普遍選擇擇和項(xiàng)目目建筑空空間的布布局特點(diǎn)點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)尚尚美食匯匯建筑面面積建議議為：1-1.5萬(wàn)平方米米4、時(shí)尚美美食匯1）規(guī)模確確定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議本項(xiàng)目的的時(shí)尚美美食匯，，一定要要在內(nèi)部部環(huán)境及及規(guī)模品品種上營(yíng)營(yíng)造自己己的特色色競(jìng)爭(zhēng)力力，與市市場(chǎng)現(xiàn)有有水平拉拉開差距距，同時(shí)時(shí)依然遵遵循中高高價(jià)位的的原則，，抓住六六盤水主主力時(shí)尚尚消費(fèi)群群。2）業(yè)態(tài)形形式示意意4、時(shí)尚美美食匯項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議功能：數(shù)碼娛樂樂城包含含電子游游戲、互互動(dòng)游戲戲、網(wǎng)吧吧等功能能，提供供游戲、、音樂、、網(wǎng)絡(luò)、、飲料和和簡(jiǎn)單食食物等，，面向的的客戶群群年齡跨跨度較大大，既有有中小學(xué)學(xué)生、高高校學(xué)生生，也有有工薪一一族的成成年人。。供應(yīng)：六盤水目目前還沒沒有成規(guī)規(guī)模的數(shù)數(shù)碼娛樂樂城，多多是小面面積的網(wǎng)網(wǎng)吧、游游戲廳等等，主要要針對(duì)的的是學(xué)生生客群，，經(jīng)營(yíng)狀狀況較好好，因此此此功能能業(yè)態(tài)是是本項(xiàng)目目的一個(gè)個(gè)典型特特色商業(yè)業(yè)功能業(yè)業(yè)態(tài)的引引入，符符合區(qū)域域市場(chǎng)主主力可群群的需求求特征，，可有效效強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)年年輕客群群的吸引引力。需求：六盤水在在校學(xué)生生（中學(xué)學(xué)及以上上）接近近4萬(wàn)人，不不僅為六六盤水的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展積聚聚了人氣氣，同時(shí)時(shí)也刺激激了學(xué)校校周邊餐餐飲服務(wù)務(wù)、文化化娛樂、、購(gòu)物休休閑等行行業(yè)的迅迅速發(fā)展展。再加加上年輕輕工薪族族等消費(fèi)費(fèi)，這一一業(yè)態(tài)存存在著相相當(dāng)大的的市場(chǎng)發(fā)發(fā)展空間間。結(jié)合行業(yè)業(yè)典型商商家的普普遍規(guī)模模選擇和和項(xiàng)目商商業(yè)空間間結(jié)構(gòu)的的特征，，本項(xiàng)目目數(shù)碼娛娛樂城規(guī)規(guī)模建議議為：3000平方米5、數(shù)碼娛娛樂城1）功能及及規(guī)模確確定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議數(shù)碼娛樂樂城既是是本項(xiàng)目目的特色色業(yè)態(tài)，，強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目的形形象特質(zhì)質(zhì)和差異異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)，同時(shí)時(shí)也非常常迎合區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)以年輕輕人為主主的消費(fèi)費(fèi)群體的的特征，，凸現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)尚尚動(dòng)感的的主題特特色。此此外，在在目前的的區(qū)域商商圈中，，這一業(yè)業(yè)態(tài)屬于于相對(duì)空空缺，市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)空間相相對(duì)較好好。2）業(yè)態(tài)形形式示意意5、數(shù)碼娛娛樂城項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議2）業(yè)態(tài)形形式示意意各種交互互式游戲戲是其主主要的娛娛樂形式式5、數(shù)碼娛娛樂城項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議6、影院1）規(guī)模確確定2）業(yè)態(tài)形形式示意意影劇院面面積為：：3000-4000平方米（（6-10個(gè)廳）項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議8、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主力業(yè)業(yè)態(tài)建議議7、兒童樂園1、兒童樂園：：為小朋友提供供游玩的場(chǎng)所所，同時(shí)附帶帶兒童服飾、、用品銷售，，以及兒童教教育文化等衍衍生。2、以兒童帶動(dòng)動(dòng)家庭消費(fèi)兒童無(wú)法單獨(dú)獨(dú)到達(dá)，兒童童無(wú)法單獨(dú)消消費(fèi)，兒童停停留時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)等特點(diǎn)，拉拉動(dòng)以兒童為為基礎(chǔ)的家庭庭消費(fèi)。3、做足家庭為為基礎(chǔ)的主題題消費(fèi)游、購(gòu)、娛涉涉及較多較廣廣泛的以1+1或1+N的家庭消費(fèi)形形式。滿足家家長(zhǎng)和家長(zhǎng)帶帶領(lǐng)兒童的消消費(fèi)與服務(wù)。。1）功能及規(guī)模模確定結(jié)合行業(yè)典型型商家的普遍遍規(guī)模選擇和和項(xiàng)目商業(yè)空空間結(jié)構(gòu)的特特征，本項(xiàng)目目?jī)和瘶穲@規(guī)規(guī)模建議為：：2000-3000平方米項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主力力業(yè)態(tài)建議2）業(yè)態(tài)形式示示意7、兒童樂園項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主力力業(yè)態(tài)建議按照以上業(yè)態(tài)態(tài)及業(yè)種大致致分布，可得得出大致各業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種比比例如下：（（按各業(yè)態(tài)所所占建筑面積積估算）序號(hào)業(yè)態(tài)主要業(yè)種面積（平米）比例1休閑娛樂業(yè)態(tài)兒童城、電玩城、網(wǎng)吧、電影院、KTV等0.8萬(wàn)7%2餐飲業(yè)態(tài)中外快餐、時(shí)尚餐飲、咖啡西餐等1.5萬(wàn)14%3零售百貨服飾等4萬(wàn)33%4主力店百貨、超市、電器5萬(wàn)42%5社區(qū)配套美容美發(fā)、銀行、洗衣、鮮花、家用等0.5萬(wàn)4%合計(jì)約12萬(wàn)100%主力業(yè)態(tài)面積積比例項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃建議8、項(xiàng)目商業(yè)主力力業(yè)態(tài)建議4、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力營(yíng)造建議議項(xiàng)目商業(yè)工程技術(shù)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)主力商家常規(guī)規(guī)建筑要求商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議一、土建部分分1）地面：地面面已完成了5CM厚陶粒砼墊層層，并預(yù)留5cm地面做法高度度。2）隔墻：輕鋼鋼龍骨石膏板板或砌體隔墻墻，表面膩?zhàn)幼庸纹健?）朝向公共通通道的隔斷：：玻璃隔斷。。4）商鋪門：：玻璃門。5）天花：不不做吊頂。6）柱子：結(jié)結(jié)構(gòu)柱面。7）預(yù)留空調(diào)外外機(jī)安裝位置置。二、機(jī)電部分分1）強(qiáng)電：配配電箱安裝到到位，照明按按照單位間距距安裝白熾燈燈。2）弱電：按按照套內(nèi)面積積50㎡左右的商鋪2對(duì)語(yǔ)音及數(shù)據(jù)據(jù)點(diǎn)來預(yù)留容容量。80-90㎡㎡的商鋪按照3對(duì)語(yǔ)音及數(shù)據(jù)據(jù)點(diǎn)來預(yù)留容容量。線纜預(yù)預(yù)留到天花頂頂，不安裝末末端面板。250㎡以上的大鋪位位僅把線纜預(yù)預(yù)留在弱電箱箱內(nèi)。4）消防：煙煙感、噴淋、、消防水、消消防報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、應(yīng)急照明明、出口指示示燈都按照粗粗裝修一次消消防報(bào)批的要要求做至鋪內(nèi)內(nèi)。二次裝修修引起的消防防需消防送審審，改動(dòng)由客客戶負(fù)責(zé)完成成。項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議外立面設(shè)計(jì)建議選用玻璃璃外墻的設(shè)計(jì)計(jì)，通透的效效果可以讓購(gòu)購(gòu)物中心外立立面的人看到到內(nèi)部的購(gòu)物物環(huán)境和氣氛氛，有助于吸吸引客流并具具有一定的展展示作用，使使得經(jīng)過此處處的路人產(chǎn)生生進(jìn)入購(gòu)物中中心的愿望。。同時(shí)玻璃外墻墻的設(shè)計(jì)也可可以使在購(gòu)物物中心內(nèi)購(gòu)物物，用餐和休休閑的人看到到外面的景色色。建議外立面設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)主主題特色，主主墻體應(yīng)該體體現(xiàn)時(shí)尚現(xiàn)代代的氣息，材材質(zhì)可選用玻玻璃墻和石材材搭配。特別是菩提南南路一側(cè)，利利用延展面長(zhǎng)長(zhǎng)的特點(diǎn)，建建議重點(diǎn)進(jìn)行行營(yíng)造，特別別是夜間的聲聲光效果；創(chuàng)創(chuàng)造第一印象象的獨(dú)特性。。外立面設(shè)計(jì)參參考建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議外部廣告位考慮到商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的展示性性，一般都會(huì)會(huì)充分利用建建筑的外立面面設(shè)立廣告位位，從而擴(kuò)大大項(xiàng)目的展示示性，并提升升項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)價(jià)值。因此此，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)在外立面設(shè)設(shè)置較多的廣廣告位。廣告位設(shè)計(jì)參參考建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議外部廣告位廣告位設(shè)立位位置建議。建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議中庭建議商業(yè)的中庭對(duì)對(duì)物業(yè)的環(huán)境境影響極大，，欲引入知名名的百貨主力力店，中庭必必不可少。好的中庭設(shè)計(jì)計(jì)既能實(shí)現(xiàn)商商業(yè)展示的最最大化，也能能對(duì)顧客的購(gòu)購(gòu)物心理起到到積極的影響響。提升項(xiàng)目目形象。從可視性以及及環(huán)境營(yíng)造角角度，建議一一層對(duì)環(huán)境充充分營(yíng)造，增增加舒適感。。二層的中庭庭采取逐步退退臺(tái)的處理，，形成階梯感感，使樓上顧顧客的向下視視野更加開闊闊。建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議中庭利用建筑主體設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議1、項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建議公共空間設(shè)計(jì)計(jì)建議商業(yè)建筑的社社會(huì)化公共開開放空間專門門用于滿足消消費(fèi)者的休息息、娛樂、開開展促銷活動(dòng)動(dòng)或者其他社社會(huì)活動(dòng)，其其類型包括廣廣場(chǎng)、步行街街、廊柱、樓樓頂花園等。。舒適的環(huán)境境和便利的設(shè)設(shè)施不僅能延延長(zhǎng)顧客的停停留時(shí)間，還還能以良好的的購(gòu)物體驗(yàn)吸吸引人們?cè)俅未喂馀R。建筑筑小小品品的的表表現(xiàn)現(xiàn)力力：：建建筑筑小小品品作作為為藝藝術(shù)術(shù)手手段段在在創(chuàng)創(chuàng)造造豐豐富富