中山市城市更新管理辦法

中山市城市更新管理辦法（征求意見稿）總則第一條【制定目的】為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，拓展，完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，以及國(guó)家低效用地再開發(fā)和省“三舊”改造等政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新（含“三舊”改造）活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本辦法。城市更新是指由政府及其部門、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體，對(duì)特定城鄉(xiāng)建成區(qū)范圍內(nèi)的舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)實(shí)施拆除重建、綜合整治、局部拆建、局部加建、生態(tài)修復(fù)、歷史文化保護(hù)等活動(dòng)。第三條【指導(dǎo)思想】城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“以人民為中心”的發(fā)展思想，遵循政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、社會(huì)參與、公開透明原則，充分聽取群眾意見、保障權(quán)利人合法權(quán)益，推動(dòng)連片成片更新改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提升城市建設(shè)水平。第四條【工作原則】城市更新應(yīng)當(dāng)有利于提高土地節(jié)約集約利用水平；有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和培育產(chǎn)城融合新業(yè)態(tài)；有利于為創(chuàng)新發(fā)展提供動(dòng)力；有利于提升城市形象和改善人居環(huán)境；有利于加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、完善公共服務(wù)體系和滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的精神需求；有利于傳承和保護(hù)歷史文化；有利于發(fā)展和壯大集體經(jīng)濟(jì)；有利于全面提升社會(huì)服務(wù)和管理水平。第五條【規(guī)劃管理】城市更新應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、城市更新及歷史文化保護(hù)等專項(xiàng)規(guī)劃，因地制宜制定改造策略和管控標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化城市空間發(fā)展格局。城市更新專項(xiàng)規(guī)劃依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制，作為指導(dǎo)單元計(jì)劃、單元規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃制定的依據(jù)。第六條【計(jì)劃管理】城市更新實(shí)行年度實(shí)施計(jì)劃管理，包括項(xiàng)目實(shí)施及資金使用計(jì)劃。城市更新涉及供應(yīng)住宅、商服用地的，應(yīng)當(dāng)納入年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。第七條【改造分類】城市更新分為全面改造、微改造和局部改造三種類型。（一）全面改造，是指以拆除重建方式進(jìn)行再開發(fā)，或?qū)嵤┥鷳B(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾等改造活動(dòng)。（二）微改造，是指維持現(xiàn)狀建筑物主體結(jié)構(gòu)基本不變，對(duì)附著于現(xiàn)狀建筑物進(jìn)行加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕、保護(hù)活化，完善公益性設(shè)施等改造活動(dòng)。（三）局部改造，是指在宗地范圍內(nèi)，保留符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和安全標(biāo)準(zhǔn)的建筑物為前提，另行加建、改擴(kuò)建等改造活動(dòng)。第八條【實(shí)施方式】城市更新分為政府整備改造、合作改造、權(quán)利人自主改造三種方式：（一）政府整備改造，是指由政府通過征收土地、收回土地使用權(quán)等方式對(duì)擬改造范圍內(nèi)用地進(jìn)行整備，并通過公開方式確定土地使用權(quán)人實(shí)施改造，包括由土地權(quán)利人將土地交政府主導(dǎo)改造情形。（二）合作改造，包括以下情形：1.村集體經(jīng)批準(zhǔn)通過公開方式選定市場(chǎng)主體進(jìn)行合作改造；2.經(jīng)批準(zhǔn)由全部權(quán)利人通過簽訂搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議、房地產(chǎn)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)、收購(gòu)歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實(shí)施改造。（三）權(quán)利人自主改造，是指單一權(quán)利人經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)其用地自主實(shí)施改造。第九條【職責(zé)分工】市政府成立城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審議城市更新重大政策措施、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃以及重點(diǎn)項(xiàng)目改造方案、招商方案等，統(tǒng)籌市城市更新主管部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新相關(guān)政策制定、規(guī)劃編制、項(xiàng)目審批等工作。市自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務(wù)、城市管理和綜合執(zhí)法、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)監(jiān)督管理工作。各鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)、辦事處（簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)街政府）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作和落實(shí)歷史文化名城保護(hù)要求，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)村集體開展城市更新相關(guān)工作。市、鎮(zhèn)街財(cái)政按照各自事權(quán)安排工作經(jīng)費(fèi)，用于組織開展城市更新的前期工作。第二章片區(qū)策劃第十條【標(biāo)圖建庫(kù)】對(duì)符合2009年12月31日前上蓋建筑物占地比例、土地利用總體規(guī)劃（或國(guó)土空間總體規(guī)劃），以及第二次全國(guó)土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地等條件的，由鎮(zhèn)街政府申請(qǐng)或依據(jù)原權(quán)利人申請(qǐng)納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。第十一條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查及單元?jiǎng)澏ā扛鶕?jù)改造潛力和初步意愿情況，初步劃定擬改造范圍，調(diào)查清楚土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公益性設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)狀情況。調(diào)查結(jié)果報(bào)市城市更新主管部門統(tǒng)一入庫(kù)管理。城市更新單元根據(jù)擬改造范圍的現(xiàn)狀情況，綜合考慮行政邊界、產(chǎn)權(quán)界線、道路、河流、山體以及國(guó)土空間相關(guān)規(guī)劃范圍等因素劃定，作為基本管控單位。城市更新單元應(yīng)當(dāng)以連片街區(qū)范圍為標(biāo)準(zhǔn)，用地面積原則上不小于6.67公頃（折100畝）。一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或多個(gè)改造項(xiàng)目。第十二條【單元計(jì)劃編制】單元計(jì)劃以城市更新單元為基本單位，指導(dǎo)單元規(guī)劃編制和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃制定。單元計(jì)劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合國(guó)土空間總體規(guī)劃管控要求，與周邊區(qū)域的城市功能銜接，主要內(nèi)容包括發(fā)展定位、項(xiàng)目劃定、規(guī)劃優(yōu)化、土地整備、專題評(píng)估、經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算、效益分析等。單元計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，作為該單元內(nèi)改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)的依據(jù)。編制單元計(jì)劃應(yīng)同步編制城市設(shè)計(jì)方案，同時(shí)由屬地鎮(zhèn)街政府負(fù)責(zé)編制社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng)估報(bào)告。第十四條【單元規(guī)劃編制】單元規(guī)劃依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、單元計(jì)劃進(jìn)行編制，對(duì)更新單元的發(fā)展定位、空間布局、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)等方面做出具體規(guī)劃和管控要求。單元規(guī)劃按程序經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，直接覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃。第十五條【用地貢獻(xiàn)】全面改造項(xiàng)目要結(jié)合項(xiàng)目用地情況，須無償移交政府建設(shè)用地或建筑面積：“工改工”項(xiàng)目和改造為非經(jīng)營(yíng)性用途的項(xiàng)目無需向政府無償移交建設(shè)用地或建筑面積；第十六條【改造方案編制與審批】城市更新項(xiàng)目應(yīng)編制項(xiàng)目改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后方可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目改造方案依據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃（或單元規(guī)劃）編制，明確改造地塊基本情況、改造目標(biāo)與功能業(yè)態(tài)、改造主體、補(bǔ)償安置、供地方式、時(shí)序安排、監(jiān)管保障、預(yù)期效益等基本內(nèi)容。涉及不同權(quán)利主體多宗用地整合連片改造的項(xiàng)目，改造方案還應(yīng)增加土地整備、地價(jià)評(píng)估、利益分配、經(jīng)濟(jì)平衡與資金安排等內(nèi)容。涉及歷史文化遺存保護(hù)的，改造方案應(yīng)當(dāng)提出相應(yīng)的保護(hù)管理措施。經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案原則不得調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按程序重新報(bào)批。第十八條【辦理?xiàng)l件】城市更新項(xiàng)目完善用地手續(xù)應(yīng)符合下列條件：（一）項(xiàng)目用地需符合國(guó)土空間規(guī)劃、標(biāo)圖建庫(kù)要求；（二）項(xiàng)目用地2009年12月31日前已建設(shè)使用，上蓋建筑物基底面積（2009年或以前年度影像圖投影面積）占地塊面積比例達(dá)到30%以上；村集體為改造主體、用地面積達(dá)2公頃（折30畝）以上的村集體工業(yè)項(xiàng)目，允許按照項(xiàng)目整體核算上蓋物建筑物占比；（三）項(xiàng)目用地面積不小于0.667公頃（折10畝）；（四）涉及違法用地的，已按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處罰（處理）；（五）改造類型為全面改造或“工改工”局部改造。第十九條【適用范圍】城市更新項(xiàng)目完善用地手續(xù)的情形：（一）村集體對(duì)集體建設(shè)用地自主改造、村企合作改造、自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地交政府的，申請(qǐng)完善建設(shè)用地手續(xù)及集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)；（二）相關(guān)權(quán)利人利用其國(guó)有建設(shè)用地實(shí)施改造的，申請(qǐng)完善國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)；（三）相關(guān)權(quán)利人利用其無合法征地手續(xù)或手續(xù)不完善、實(shí)際已實(shí)施征地（2009年12月31日前已簽訂協(xié)議）的集體用地實(shí)施改造的，申請(qǐng)完善土地征收手續(xù)；（四）改造范圍內(nèi)的邊角地、插花地、夾心地（簡(jiǎn)稱“三地”），單個(gè)地塊面積小于0.2公頃且累計(jì)不超過項(xiàng)目主體地塊面積10%的，申請(qǐng)辦理“三地”農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)審批；涉及單個(gè)地塊面積大于0.2公頃或累計(jì)面積超過項(xiàng)目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，需出具申報(bào)地塊的相關(guān)說明一并報(bào)市政府進(jìn)行審批。（五）符合省政策要求的舊村莊改造項(xiàng)目中僅用于復(fù)建安置和公益設(shè)施建設(shè)的其他用地。第二十條【支持土地整理】對(duì)單元規(guī)劃范圍內(nèi)土地，可以采用以下方式實(shí)施整理：改造范圍內(nèi)多宗用地將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。（二）在符合規(guī)劃、、土地證載面積不增加的前提下，經(jīng)相關(guān)土地權(quán)利人同意，允許對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地界線進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但調(diào)整前后界線范圍重合度應(yīng)達(dá)到97%以上。（三）第二十一條【土地供應(yīng)】（三）符合劃撥目錄的，可以劃撥方式供地。第二十二條【地價(jià)款計(jì)收及分配】舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目，以公開競(jìng)價(jià)的成交價(jià)確定。舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造以外的項(xiàng)目，其地價(jià)款計(jì)收與分配按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。城市更新土地出讓收益市級(jí)留成部分全額、鎮(zhèn)街留成部分不少于30%比例，按各自事權(quán)納入市、鎮(zhèn)街專項(xiàng)資金管理，用于扶持低效工業(yè)園區(qū)連片改造，支持歷史文化遺存和老舊小區(qū)等微改造，以及城市更新涉及的公益性設(shè)施等建設(shè)。第二十三條【規(guī)范“工改商、住”】對(duì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、工業(yè)用地保護(hù)線劃定規(guī)劃范圍外的工業(yè)用地，規(guī)劃為住宅、商服用途，土地權(quán)利人自行搬（拆）遷整理土地后交政府收回（收儲(chǔ)）的，可享受相應(yīng)的土地收益補(bǔ)償政策。其中，規(guī)劃為住宅用途的，須交政府收回（收儲(chǔ)）后以公開出讓方式確定使用權(quán)人實(shí)施改造；規(guī)劃為商服用途的，可由權(quán)利人自行改造，按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款。第二十四條【行政裁決】城市更新項(xiàng)目多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理。法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且已批準(zhǔn)改造方案的全面改造項(xiàng)目，特別是原有建（構(gòu)）筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、公共安全、公共交通等情況的，若原權(quán)利人對(duì)搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見的，可以申請(qǐng)政府裁決。對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且已批準(zhǔn)改造方案的全面改造項(xiàng)目，經(jīng)市政府啟動(dòng)征收與補(bǔ)償程序并完成拆遷的土地，如單個(gè)地塊面積小于0.2公頃（折3畝）、累計(jì)不超過項(xiàng)目主體地塊面積10%的，可作為“三地”供地給該市場(chǎng)主體實(shí)施改造。第四章監(jiān)督管理第二十五條【信息公開】城市更新項(xiàng)目中具有經(jīng)濟(jì)初步可行性項(xiàng)目的改造意愿調(diào)查結(jié)果、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果、已批準(zhǔn)的單元計(jì)劃、單元規(guī)劃、改造方案、招商方案、項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，公開交易的結(jié)果及確認(rèn)的改造主體結(jié)果信息應(yīng)按規(guī)定公開。第二十六條【改造主體責(zé)任】對(duì)納入城市更新范圍、享受相關(guān)優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，除政府整備改造的項(xiàng)目外，改造主體應(yīng)當(dāng)與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，明確項(xiàng)目動(dòng)工、竣工時(shí)限和相應(yīng)違約責(zé)任等。改造主體未依約依規(guī)實(shí)施改造的，由鎮(zhèn)街政府責(zé)令改造主體限期整改，拒不整改的，鎮(zhèn)街政府可提請(qǐng)市政府撤銷對(duì)改造方案的批復(fù)