《房地產(chǎn)法》課程講義

第十五章房地產(chǎn)中介服務制度

第一節(jié)房地產(chǎn)中介服務概述一、房地產(chǎn)中介服務的概念

房地產(chǎn)中介服務廣義上是指在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動中起中間媒介和輔助作用的服務和管理活動。1．房地產(chǎn)中介服務發(fā)生于房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動過程中

2．房地產(chǎn)中介服務包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)行業(yè)管理、房地產(chǎn)公證、房地產(chǎn)律師服務等內(nèi)容

3．房地產(chǎn)中介服務的作用是促成房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動的順利進行

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。二、房地產(chǎn)中介服務的意義首先，房地產(chǎn)中介服務有助于我國房地產(chǎn)市場的完善。房地產(chǎn)市場是我國社會主義市場體系中的一個重要組成部分。

其次，房地產(chǎn)中介服務有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。無序的房地產(chǎn)業(yè)是難以持久、健康發(fā)展的。通過房地產(chǎn)中介服務和管理，各種房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為更趨于規(guī)范化，當事人的合法權益也可以及時得到保護。房地產(chǎn)公證、律師服務的宗旨就在于保障房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動的合法化，維護當事人的合法權益。房地產(chǎn)行業(yè)管理機構也可以發(fā)揮行業(yè)自我管理的作用，維護房地產(chǎn)業(yè)的正常秩序。最后，房地產(chǎn)中介服務是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，有助于解決就業(yè)問題。房地產(chǎn)價格評估的功能

1．測算現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為房地產(chǎn)宏觀管理提供科學依據(jù)；2．為土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓提供基礎價格，如基準地價、標定地價、底價；3．確定抵押房地產(chǎn)的價格，作為進行房地產(chǎn)抵押業(yè)務的依據(jù)；4．確定課稅對象的房地產(chǎn)價值，適應房地產(chǎn)稅收需要；5．評定被拆遷的房地產(chǎn)價格，作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)；6．確定爭議房地產(chǎn)價格，作為解決房地產(chǎn)糾紛的依據(jù)；7．確定作為投資資本的房地產(chǎn)價格，作為合資、合作、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)兼并等經(jīng)濟活動的依據(jù)；8．為破產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)進行清產(chǎn)提供依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)中介服務人員資格管理一、房地產(chǎn)中介服務人員資格管理的必要性

對房地產(chǎn)中介服務人員進行資格管理，是為了保證房地產(chǎn)中介服務人員的基本素質(zhì)和服務質(zhì)量，維護房地產(chǎn)中介服務市場的秩序，有利于提高房地產(chǎn)中介服務的水平，更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的資格管理

房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的人員。房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

三、房地產(chǎn)價格評估人員的資格認證

房地產(chǎn)價格評估人員，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的人員。

國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考試和注冊辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。五、律師的資格管理

律師執(zhí)業(yè)，應當取得《法律職業(yè)資格證書》和執(zhí)業(yè)證書。我國實行國家司法考試制度。六、公公證員員的資資格管管理符合《《公證證暫行行條例例》規(guī)規(guī)定條條件的的，可可以被被任命命為公公證員員和助助理公公證員員。非公證證人員員，不不得從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)公證證業(yè)務務。第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)中中介服服務機機構管管理一、房地產(chǎn)中中介服務機構構的設立（一）有自己己的名稱和組組織機構房地產(chǎn)中介服服務機構應當當有自己的名名稱，并以自自己的名義從從事房地產(chǎn)中中介服務，享享受權利，承承擔義務。房地產(chǎn)中介服服務機構應當當設立自己的的組織機構，，如設立房地地產(chǎn)中介服務務有限責任公公司，應當具具有股東會、、董事會、監(jiān)監(jiān)事會等機構構。（二）有固定定的服務場所所服務場所是指指房地產(chǎn)中介介服務機構進進行業(yè)務活動動的所在地。。沒有固定的的服務場所，，既不利于房房地產(chǎn)中介服服務機構開展展業(yè)務活動，，也不利于服服務對象的監(jiān)監(jiān)督和房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務主主管部門的管管理。（三）有必要要的財產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)費房地產(chǎn)中介服服務機構在從從事業(yè)務活動動時，應有其其必要的設施施（如辦公用用房、辦公用用品、交通工工具、專業(yè)設設備等）和經(jīng)經(jīng)費。此外，，房地產(chǎn)中介介服務機構的的自有財產(chǎn)也也是其對外承承擔民事責任任的基礎。（四）有足夠夠數(shù)量的專業(yè)業(yè)人員房地產(chǎn)中介服服務是一種專專業(yè)性的服務務和管理工作作，沒有相應應的專業(yè)人員員是無法勝任任的。這些專專業(yè)人員包括括工程技術人人員（建筑、、土木工程師師等）、財務務會計人員（（會計師）、、價格評估人人員（房地產(chǎn)產(chǎn)估價師）、、經(jīng)濟管理人人員（經(jīng)濟師師）等。（五）法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他條條件設立房地產(chǎn)中中介服務機構構的程序設立房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構，除除應符合上上述五項條條例外，還還應符合法法定程序。。《城市房房地產(chǎn)管理理法》第五五十七條第第二款規(guī)定定：“設立立房地產(chǎn)中中介服務機機構，應當當向工商行行政管理部部門申請設設立登記，，領取營業(yè)業(yè)執(zhí)照后，，方可開業(yè)業(yè)?！狈康禺a(chǎn)中介介服務機構構在領取營營業(yè)執(zhí)照后后的一個月月內(nèi)，應當當?shù)降怯洐C機關所在地地的縣級以以上人民政政府房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門備案。房地產(chǎn)管理理部門應當當每年對房房地產(chǎn)中介介服務機構構的專業(yè)人人員進行一一次檢查，，并于每年年年初公布布檢查合格格的房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構名單單。檢查不不合格的，，不得從事事房地產(chǎn)中中介業(yè)務。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構的義義務1．遵守有有關的法律律、法規(guī)和和政策；2．遵守自自愿、公平平、誠實信信用的原則則；3．按照核核準的業(yè)務務范圍從事事經(jīng)營活動動；4．按規(guī)定定標準收取取費用；5．依法交交納稅費；；6．接受行行業(yè)主管部部門及其他他有關部門門的指導、、監(jiān)督和檢檢查。未取得房地地產(chǎn)中介資資格擅自從從事房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)務務的，房地地產(chǎn)管理部部門會同有有關部門，，責令其停停止房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)務務，沒收非非法所得，，并可處以以罰款。偽偽造、涂改改、轉(zhuǎn)讓《《房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)業(yè)資格證書書》、《房房地產(chǎn)估價價師注冊證證》、《房房地產(chǎn)估價價員崗位合合格證》、、《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人資資格證》的的，吊銷營營業(yè)執(zhí)照，，并可處以以罰款。超超過營業(yè)范范圍從事房房地產(chǎn)中介介活動的，，沒收非法法所得，并并可處以罰罰款。第四節(jié)房房地產(chǎn)中中介業(yè)務管管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)務務管理一般般要求（一）簽訂訂書面中介介服務合同同房地產(chǎn)中介介服務人員員承辦業(yè)務務，由所在在中介機構構統(tǒng)一受理理并與委托托人簽訂書書面中介服服務合同。。房地產(chǎn)中介介服務合同同應當包括括以下內(nèi)容容：1．當事人人姓名或者者名稱、住住所；2．中介服服務項目的的名稱、內(nèi)內(nèi)容、要求求和標準；；3．合同履履行期限；；4．收費金金額和支付付方式、時時間；5．違約責任任和糾紛解決決方式；6．當事人約約定的其他內(nèi)內(nèi)容。（二）統(tǒng)一收收費，依法納納稅房地產(chǎn)中介服服務費用由房房地產(chǎn)中介服服務機構統(tǒng)一一收取，房地地產(chǎn)中介服務務機構收取費費用應當開具具發(fā)票，依法法納稅。（三）建立業(yè)業(yè)務記錄房地產(chǎn)中介服服務機構開展展業(yè)務應當建建立業(yè)務記錄錄，設立業(yè)務務臺帳。業(yè)務務記錄和業(yè)務務臺帳應當載載明業(yè)務活動動中的收入、、支出等費用用，以及省、、自治區(qū)人民民政府建設行行政主管部門門和直轄市房房地產(chǎn)管理部部門要求的其其他內(nèi)容。（四）不得進進行違法違規(guī)規(guī)行為房地產(chǎn)中介服服務人員在房房地產(chǎn)中介活活動中不得有有下列行為：：1．索取、收收受委托合同同以外的酬金金或者其他財財物，或者利利用工作之便便，牟取其他他不正當?shù)睦妫?．允許他人人以自己的名名義從事房地地產(chǎn)中介業(yè)務務；3．同時在兩兩個或者兩個個以上中介服服務機構執(zhí)行行業(yè)務；4．與一方當當事人串通損損害另一方當當事人利益；；5．法律、法法規(guī)禁止的其其他行為。有上述行為之之一的，房地地產(chǎn)管理部門門會同其他有有關部門對責責任者沒收非非法所得，并并可處以罰款款。（五）承擔損損失賠償責任任因房地產(chǎn)中介介服務人員過過失，給當事事人造成經(jīng)濟濟損失的，由由所在中介服服務機構承擔擔賠償責任。。所在中介服服務機構可以以對有關人員員追償。二、房地產(chǎn)咨咨詢業(yè)務管理理房地產(chǎn)咨詢詢，是指為房房地產(chǎn)活動的的參與者收集集、加工整理理、分析市場場信息，為房房地產(chǎn)開發(fā)、、交易出謀劃劃策的行為。。三、房地產(chǎn)價價格評估業(yè)務務管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估程程序1．申請估價價2．估價受理理委托的房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估，，委托人應與與估價機構簽簽訂房地產(chǎn)估估價委托協(xié)議議書（房地產(chǎn)產(chǎn)估價合同））。3．現(xiàn)場勘估估4．綜合作業(yè)業(yè)承辦人員以《《估價結(jié)果書書》的形式記記述估價成果果。《估價結(jié)結(jié)果書》應由由承辦人員簽簽名，由承辦辦估價業(yè)務的的估價機構簽簽署意見并加加蓋公章后，，書面通知當當事人。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估方方法收益還原法收益還原法的的基本原理是是：購買一宗宗一定使用年年限（或只有有一定年限的的純收益）的的房地產(chǎn)，則則可期待在這這個年限內(nèi)源源源不斷地獲獲得年純收益益。將此項隨隨時間經(jīng)過而而不斷獲得的的收益，以一一定的適當還還原利率折算算為現(xiàn)值總額額，則該現(xiàn)值值總額即為該該項房地產(chǎn)的的價格。市場比較法市場比較法，，是一種將所所評估的房地地產(chǎn)與近期市市場類似房地地產(chǎn)的交易實實例進行比較較，測算評估估房地產(chǎn)價格格的方法。成本法成本法，是一一種以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)所花費費的各項費用用之和為主要要依據(jù)，再加加一定的利潤潤和應納稅金金來確定房地地產(chǎn)價格的方方法。路線價法路線價法，是是指對面臨特特定街道、接接近性相等的的市街地，設設定標準深度度，求取該深深度上數(shù)塊土土地的平均單單價作為路線線價，然后據(jù)據(jù)此路線價，，配合深度指指數(shù)表和其他他修正率表，，用數(shù)學方法法算出臨接同同一街道各宗宗土地價格的的一種方法。。四、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀業(yè)務管理理房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構和房地地產(chǎn)經(jīng)紀人應應當合法、公公開地開展服服務，并依法法納稅。房地地產(chǎn)經(jīng)紀人與與委托人應當當訂立《房地地產(chǎn)經(jīng)紀合同同》，明確雙雙方的權利義義務關系。五、房地產(chǎn)律律師業(yè)務管理理律師事務所的的主要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務1．接受房地地產(chǎn)行政機關關、房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)的聘請，擔擔任常年法律律顧問，參與與聘請單位的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、管管理、服務活活動中的法律律決策和內(nèi)部部規(guī)章制度管管理；2．接受房地地產(chǎn)民事案件件當事人的委委托，擔任代代理人參加訴訴訟；3．接受房地地產(chǎn)行政案件件當事人的委委托，擔任代代理人參加訴訴訟；4．接受非訴訴訟事件當事事人的委托，，提供法律幫幫助，或者擔擔任代理人，，參加調(diào)解、、仲裁活動；；5．解答房地地產(chǎn)法律咨詢詢，代寫房地地產(chǎn)訴訟文書書和其他有關關房地產(chǎn)法律律事務的文書書；6．為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目提提供綜合性的的法律服務。。六、房地產(chǎn)公公證業(yè)務管理理公證機關的主主要房地產(chǎn)公公證業(yè)務1．國有土地地使用權出讓讓公證，包括括拍賣、招標標出讓的現(xiàn)場場監(jiān)督公證和和出讓合同公公證；2．房地產(chǎn)開開發(fā)公證，包包括房地產(chǎn)開開發(fā)項目勘察察設計合同公公證、建筑安安裝工程承包包合同公證；；3．房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓公證證，包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣合同同公證證、房房地產(chǎn)產(chǎn)贈與與合同同公證證（或或贈與與書公公證、、受贈贈書公公證））、房房地產(chǎn)產(chǎn)互換換合同同公證證、商商品房房預售售合同同公證證；4．房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押合同同公證證；5．房房屋租租賃合合同公公證；；6．房房地產(chǎn)產(chǎn)繼承承權公公證，，包括括法定定繼承承權公公證、、遺囑囑公證證、遺遺囑繼繼承權權公證證、遺遺贈扶扶養(yǎng)協(xié)協(xié)議公公證。。第十六六章物物業(yè)管管理制制度第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理概述述一、物物業(yè)概概念物業(yè)是是指具具體的的有價價土地地和已已建成成可投投入使使用的的各類類房屋屋及其其附屬屬設備備、配配套設設施以以及相相關場場地。。二、物物業(yè)管管理概概念物業(yè)管管理，，是指指業(yè)主主通過過選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)，由由業(yè)主主和物物業(yè)管管理企企業(yè)按按照物物業(yè)服服務合合同約約定，，對房房屋及及配套套的設設施設設備和和相關關場地地進行行維修修、養(yǎng)養(yǎng)護、、管理理，維維護相相關區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和和秩序序的活活動。。三、物物業(yè)管管理沿沿革物業(yè)管管理起起源于于19世紀紀60年代代的英英國。。一位位叫奧奧克維維婭··希爾爾（OctaviaHill））的女士士首先先修建建、完完善了了其自自有房房屋的的配套套設備備設施施，改改善了了居住住環(huán)境境，然然后制制定了了一套套行之之有效效的管管理辦辦法，，要求求用戶戶嚴格格遵守守，否否則收收回房房屋。。四、、物物業(yè)業(yè)管管理理基基本本原原則則（一一））理理順順體體制制，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理原原則則房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門負負責責物物業(yè)業(yè)管管理理的的歸歸口口管管理理工工作作。。其其他他相相關關管管理理部部門門按按職職責責分分工工，，負負責責監(jiān)監(jiān)督督、、指指導導和和配配合合本本地地段段物物業(yè)業(yè)管管理理的的有有關關工工作作，，但但不不從從事事具具體體的的操操作作。。物業(yè)管管理的的一切切具體體操作作由物物業(yè)管管理公公司統(tǒng)統(tǒng)一實實施。。（二））合理理分擔擔，自自求發(fā)發(fā)展原原則物業(yè)管管理的的經(jīng)費費應采采取誰誰享用用、誰誰受益益、誰誰負擔擔的原原則，，實行行有償償服務務，由由物業(yè)業(yè)主及及使用用人合合理分分擔物物業(yè)管管理服服務費費用。。物業(yè)管理理公司還還可利用用住宅小小區(qū)內(nèi)的的營業(yè)用用房、其其他公益益設施開開展多種種經(jīng)營服服務，增增加物業(yè)業(yè)管理收收益，提提高物業(yè)業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量。（三）雙雙向選擇擇，競爭爭促進原原則引進競爭爭機制發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)管理，，就是要要發(fā)展和和完善物物業(yè)管理理市場，，推行““雙向選選擇”。五、物業(yè)業(yè)管理法法律制度度國務院于于2003年6月8日日公布了了《物業(yè)業(yè)管理條條例》，，規(guī)定自自2003年9月1日日起施行行。第二節(jié)業(yè)業(yè)主主及業(yè)主主大會一、業(yè)主主的權利利義務（一）業(yè)業(yè)主的權權利1．按照照物業(yè)服服務合同同的約定定，接受受物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供的的服務；；2．提議議召開業(yè)業(yè)主大會會會議，，并就物物業(yè)管理理的有關關事項提提出建議議；3．提出出制定和和修改業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會議議事規(guī)則則的建議議；4．參加加業(yè)主大大會會議議，行使使投票權權；5．選舉舉業(yè)主委委員會委委員，并并享有被被選舉權權；6．監(jiān)督督業(yè)主委委員會的的工作；；7．監(jiān)督督物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)履行物物業(yè)服務務合同；；8．對物物業(yè)共用用部位、、共用設設施設備備和相關關場地使使用情況況享有知知情權和和監(jiān)督權權；9．監(jiān)督督物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備專項項維修資資金（以以下簡稱稱專項維維修資金金）的管管理和使使用；10．法律、、法規(guī)規(guī)定的的其他權利。。（二）業(yè)主的的義務1．遵守業(yè)主主公約、業(yè)主主大會議事規(guī)規(guī)則；2．遵守物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)共用部部位和共用設設施設備的使使用、公共秩秩序和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維護等等方面的規(guī)章章制度；3．執(zhí)行業(yè)主主大會的決定定和業(yè)主大會會授權業(yè)主委委員會作出的的決定；4．按照國國家有關規(guī)規(guī)定交納專專項維修資資金；5．按時時交納物物業(yè)服務務費用；；6．法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他義義務。二、業(yè)主主大會（一）業(yè)業(yè)主大會會的組成成物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主組成成業(yè)主大大會。業(yè)業(yè)主大會會應當代代表和維維護物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動中的的合法權權益。一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域成立立一個業(yè)業(yè)主大會會。物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的劃劃分應當當考慮物物業(yè)的共共用設施施設備、、建筑物物規(guī)模、、社區(qū)建建設等因因素。具具體辦法法由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市制定定。（二）業(yè)業(yè)主大會會的職責責1．制定定、修改改業(yè)主公公約和業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則；2．選舉舉、更換換業(yè)主委委員會委委員，監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主委員會會的工作作；3．選聘聘、解聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)；4．決定定專項維維修資金金使用、、續(xù)籌方方案，并并監(jiān)督實實施；5．制定定、修改改物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)共用部部位和共共用設施施設備的的使用、、公共秩秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生的維護護等方面面的規(guī)章章制度；；6．法律律、法規(guī)規(guī)或者業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則規(guī)定定的其他他有關物物業(yè)管理理的職責責。（三））業(yè)主主大會會會議議業(yè)主大大會會會議可可以采采用集集體討討論的的形式式，也也可以以采用用書面面征求求意見見的形形式；；但應應當有有物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)持持有1／2以上上投票票權的的業(yè)主主參加加。業(yè)業(yè)主可可以委委托代代理人人參加加業(yè)主主大會會會議議。業(yè)主大大會作作出決決定，，必須須經(jīng)與與會業(yè)業(yè)主所所持投投票權權1／／2以以上通通過。。業(yè)主主大會會作出出制定定和修修改業(yè)業(yè)主公公約、、業(yè)主主大會會議事事規(guī)則則，選選聘和和解聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)，專專項維維修資資金使使用和和續(xù)籌籌方案案的決決定，，必須須經(jīng)物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體體業(yè)主主所持持投票票權2／3以上上通過過。業(yè)主大大會的的決定定對物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全全體業(yè)業(yè)主具具有約約束力力。業(yè)主大會會會議分分為定期期會議和和臨時會會議。業(yè)業(yè)主大會會定期會會議應當當按照業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則的規(guī)規(guī)定召開開。經(jīng)20％以以上的業(yè)業(yè)主提議議，業(yè)主主委員會會應當組組織召開開業(yè)主大大會臨時時會議。。（四）業(yè)業(yè)主委員員會業(yè)主委員員會是業(yè)業(yè)主大會會的執(zhí)行行機構，，履行下下列職責責：1．召集集業(yè)主大大會會議議，報告告物業(yè)管管理的實實施情況況；2．代表表業(yè)主與與業(yè)主大大會選聘聘的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)簽訂訂物業(yè)服服務合同同；3．及時時了解業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人的意意見和建建議，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)履行行物業(yè)服服務合同同；4．監(jiān)督督業(yè)主公公約的實實施；5．業(yè)主主大會賦賦予的其其他職責責。第三節(jié)前前期期物業(yè)管管理一、前期期物業(yè)服服務合同同1．在業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會會選聘物物業(yè)管理理企業(yè)之之前，建建設單位位選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的，應當當簽訂書書面的前前期物業(yè)業(yè)服務合合同。2．國家家提倡建建設單位位按照房房地產(chǎn)開開發(fā)與物物業(yè)管理理相分離離的原則則，通過過招投標標的方式式選聘具具有相應應資質(zhì)的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。住宅宅物業(yè)的的建設單單位，應應當通過過招投標標的方式式選聘具具有相應應資質(zhì)的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)；投標標人少于于3個或或者住宅宅規(guī)模較較小的，，經(jīng)物業(yè)業(yè)所在地地的區(qū)、、縣人民民政府房房地產(chǎn)行行政主管管部門批批準，可可以采用用協(xié)議方方式選聘聘具有相相應資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。3．建設設單位與與物業(yè)買買受人簽簽訂的買買賣合同同應當包包含前期期物業(yè)服服務合同同約定的的內(nèi)容。。4．前期期物業(yè)服服務合同同可以約約定期限限；但是是，期限限未滿、、業(yè)主委委員會與與物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)簽訂的的物業(yè)服服務合同同生效的的，前期期物業(yè)服服務合同同終止。。二、業(yè)主主臨時公公約1．建設設單位應應當在銷銷售物業(yè)業(yè)之前，，制定業(yè)業(yè)主臨時時公約，，對有關關物業(yè)的的使用、、維護、、管理，，業(yè)主的的共同利利益，業(yè)業(yè)主應當當履行的的義務，，違反公公約應當當承擔的的責任等等事項依依法作出出約定。。建設單單位制定定的業(yè)主主臨時公公約，不不得侵害害物業(yè)買買受人的的合法權權益。2．建設設單位應應當在物物業(yè)銷售售前將業(yè)業(yè)主臨時時公約向向物業(yè)買買受人明明示，并并予以說說明。物物業(yè)買受受人在與與建設單單位簽訂訂物業(yè)買買賣合同同時，應應當對遵遵守業(yè)主主臨時公公約予以以書面承承諾。第四節(jié)物物業(yè)管管理服務務一、物業(yè)業(yè)管理資資格（一）物物業(yè)管理理企業(yè)的的資格從事物業(yè)業(yè)管理活活動的企企業(yè)應當當具有獨獨立的法法人資格格。國家對從從事物業(yè)業(yè)管理活活動的企企業(yè)實行行資質(zhì)管管理制度度。（二）物物業(yè)管理理人員的的資格從事物業(yè)管理理的人員應當當按照國家有有關規(guī)定，取取得職業(yè)資格格證書。二、物業(yè)服務務合同1．業(yè)主委員員會應當與業(yè)業(yè)主大會選聘聘的物業(yè)管理理企業(yè)訂立書書面的物業(yè)服服務合同。2．物業(yè)服務務合同應當對對物業(yè)管理事事項、服務質(zhì)質(zhì)量、服務費費用、雙方的的權利義務、、專項維修資資金的管理與與使用、物業(yè)業(yè)管理用房、、合同期限、、違約責任等等內(nèi)容進行約約定。3．物業(yè)管理理企業(yè)應當按按照物業(yè)服務務合同的約定定，提供相應應的服務。物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)未能履行物物業(yè)服務合同同的約定，導導致業(yè)主人身身、財產(chǎn)安全全受到損害的的，應當依法法承擔相應的的法律責任。。4．物業(yè)管理理企業(yè)可以將將物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的專項項服務業(yè)務委委托給專業(yè)性性服務企業(yè)，，但不得將該該區(qū)域內(nèi)的全全部物業(yè)管理理一并委托給給他人。三、物業(yè)服務務收費1．物業(yè)服務務收費應當遵遵循合理、公公開以及費用用與服務水平平相適應的原原則，區(qū)別不不同物業(yè)的性性質(zhì)和特點，，由業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)按照國務院院價格主管部部門會同國務務院建設行政政主管部門制制定的物業(yè)服服務收費辦法法，在物業(yè)服服務合同中約約定。2．業(yè)主應當當根據(jù)物業(yè)服服務合同的約約定交納物業(yè)業(yè)服務費用。。業(yè)主與物業(yè)業(yè)使用人約定定由物業(yè)使用用人交納物業(yè)業(yè)服務費用的的，從其約定定，業(yè)主負連連帶交納責任任。3．已竣工但但尚未出售或或者尚未交給給物業(yè)買受人人的物業(yè)，物物業(yè)服務費用用由建設單位位交納。4．物業(yè)管理理企業(yè)可以根根據(jù)業(yè)主的委委托提供物業(yè)業(yè)服務合同約約定以外的服服務項目，服服務報酬由雙雙方約定。5．物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)，供供水、供電、、供氣、供熱熱、通訊、有有線電視等單單位應當向最最終用戶收取取有關費用。。物業(yè)管理企企業(yè)接受委托托代收前款費費用的，不得得向業(yè)主收取取手續(xù)費等額額外費用。第五節(jié)物業(yè)業(yè)的使用與維維護一、物業(yè)的使使用1．物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)按照照規(guī)劃建設的的公共建筑和和共用設施，，不得改變用用途。業(yè)主依法確需需改變公共建建筑和共用設設施用途的，，應當在依法法辦理有關手手續(xù)后告知物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)；物業(yè)管理理企業(yè)確需改改變公共建筑筑和共用設施施用途的，應應當提請業(yè)主主大會討論決決定同意后，，由業(yè)主依法法辦理有關手手續(xù)。2．業(yè)主、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)不得擅自占占用、挖掘物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的道路、、場地，損害害業(yè)主的共同同利益。因維修物業(yè)或或者公共利益益，業(yè)主確需需臨時占用、、挖掘道路、、場地的，應應當征得業(yè)主主委員會和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的同意；物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)確需臨時占占用、挖掘道道路、場地的的，應當征得得業(yè)主委員會會的同意。業(yè)主、物業(yè)管管理企業(yè)應當當將臨時占用用、挖掘的道道路、場地，，在約定期限限內(nèi)恢復原狀狀。二、物業(yè)的維維護1．供水、供供電、供氣、、供熱、通訊訊、有線電視視等單位，應應當依法承擔擔物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)相關管管線和設施設設備維修、養(yǎng)養(yǎng)護的責任。。上述單位因因維修、養(yǎng)護護等需要，臨臨時占用、挖挖掘道路、場場地的，應當當及時恢復原原狀。2．．業(yè)業(yè)主主需需要要裝裝飾飾裝裝修修房房屋屋的的，，應應當當事事先先告告知知物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)。。物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)應應當當將將房房屋屋裝裝飾飾裝裝修修中中的的禁禁止止行行為為和和注注意意事事項項告告知知業(yè)業(yè)主主。。3．．住住宅宅物物業(yè)業(yè)、、住住宅宅小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的非非住住宅宅物物業(yè)業(yè)或或者者與與單單幢幢住住宅宅樓樓結(jié)結(jié)構構相相連連的的非非住住宅宅物物業(yè)業(yè)的的業(yè)業(yè)主主，，應應當當按按照照國國家家有有關關規(guī)規(guī)定定交交納納專專項項維維修修資資金金。。專專項項維維修修資資金金屬屬業(yè)業(yè)主主所所有有，，專專項項用用于于物物業(yè)業(yè)保保修修期期滿滿后后物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備的的維維修修和和更更新新、、改改造造，，不不得得挪挪作作他他用。。4．．利利用用物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備進進行行經(jīng)經(jīng)營營的的，，應應當當在在征征得得相相關關業(yè)業(yè)主主、、業(yè)業(yè)主主大大會會、、物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的同同意意后后，，按按照照規(guī)規(guī)定定辦辦理理有有關關手手續(xù)續(xù)。。業(yè)業(yè)主主所所得得收收益益應應當當主主要要用用于于補補充充專專項項維維修修資資金金，，也也可可以以按按照照業(yè)業(yè)主主大大會會的的決決定定使使用用。。5．．物物業(yè)業(yè)存存在在安安全全隱隱患患，，危危及及公公共共利利益益及及他他人人合合法法權權益益時時，，責責任任人人應應當當及及時時維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護，，有有關關業(yè)業(yè)主主應應當當給給予予配配合合。。責責任任人人不不履履行行維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護義義務務的的，，經(jīng)經(jīng)業(yè)業(yè)主主大大會會同同意意，，可可以以由由物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護，，費費用用由由責責任任人人承承擔擔。第六節(jié)法律律責任一、行政責任任1．違反本條條例的規(guī)定，，住宅物業(yè)的的建設單位未未通過招投標標的方式選聘聘物業(yè)管理企企業(yè)或者未經(jīng)經(jīng)批準，擅自自采用協(xié)議方方式選聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門責令限期期改正，給予予警告，可以以并處10萬萬元以下的罰罰款。2．違反本條條例的規(guī)定，，建設單位擅擅自處分屬于于業(yè)主的物業(yè)業(yè)共用部位、、共用設施設設備的所有權權或者使用權權的，由縣級級以上地方人人民政府房地地產(chǎn)行政主管管部門處5萬萬元以上23．違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。4．違反本條條例的規(guī)定，，未取得資質(zhì)質(zhì)證書從事物物業(yè)管理的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門沒收違法所所得，并處5萬元以上20萬元以下下的罰款。以以欺騙手段取取得資質(zhì)證書書的，依照本本條第一款規(guī)規(guī)定處罰，并并由頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的部門門吊銷資質(zhì)證證書。5．違反本條條例的規(guī)定，，物業(yè)管理企企業(yè)聘用未取取得物業(yè)管理理職業(yè)資格證證書的人員從從事物業(yè)管理理活動的，由由縣級以上地地方人民政府府房地產(chǎn)行政政主管部門責責令停止違法法行為，處5萬元以上20萬元以下下的罰款。6．．違違反反本本條條例例的的規(guī)規(guī)定定，，物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)將將一一個個物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的全全部部物物業(yè)業(yè)管管理理一一并并委委托托給給他他人人的的，，由由縣縣級級以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門責責令令限限期期改改正正，，處處委委托托合合同同價價款款30％％以以上上50％％以以下下的的罰罰款款；；情情節(jié)節(jié)嚴嚴重重的的，，由由頒頒發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)證證書書的的部部門門吊吊銷銷資資質(zhì)質(zhì)證證書書。。委委托托所所得得收收益益，，用用于于物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共7．違反本條條例的規(guī)定，，挪用專項維維修資金的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門追回挪用的的專項維修資資金，給予警警告，沒收違違法所得，可可以并處挪用用數(shù)額2倍以以下的罰款；；物業(yè)管理企企業(yè)挪用專項項維修資金，，情節(jié)嚴重的的，并由頒發(fā)發(fā)資質(zhì)證書的的部門吊銷資資質(zhì)證書；構構成犯罪的，，依法追究直直接負責的主主管人員和其其他直接責任任人員的刑事事責任。8．違反本條條例的規(guī)定，，建設單位在在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)不按照照規(guī)定配置必必要的物業(yè)管管理用房的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責令限期改改正，給予警警告，沒收違違法所得，并并處10萬元元以上50萬萬元以下的罰罰款。9．違反本條條例的規(guī)定，，未經(jīng)業(yè)主大大會同意，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)擅自改變物物業(yè)管理用房房的用途的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責令限期改改正，給予警警告，并處1萬元以上10萬元以下下的罰款；有有收益的，所所得收益用于于物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共用部位、共共用設施設備備的維修、養(yǎng)養(yǎng)護，剩余部部分按照業(yè)主主大會的決定定使用。10．違反本本條例的規(guī)定定，有下列行行為之一的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責令限期改改正，給予警警告，并按照照本條第二款款的規(guī)定處以以罰款；所得得收益，用于于物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共用部位、共共用設施設備備的維修、養(yǎng)養(yǎng)護，剩余部部分按照業(yè)主主大會的決定定使用：（一一）擅自改變變物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)規(guī)劃建設的公公共建筑和共共用設施用途途的；（二））擅自占用、、挖掘物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)道道路、場地，，損害業(yè)主共共同利益的；；（三）擅自自利用物業(yè)共共用部位、共共用設施設備備進行經(jīng)營的的。個人有前前款規(guī)定行為為之一的，處處1000元元以上1萬元元以下的罰款款；單位有前前款規(guī)定行為為之一的，處處5萬元以上上20萬元以以下的罰款。。二、民事責任任1．違反本條條例的規(guī)定，，建設單位擅擅自處分屬于于業(yè)主的物業(yè)業(yè)共用部位、、共用設施設設備的所有權權或者使用權權，給業(yè)主造造成損失的，，依法承擔賠賠償責任。2．違反本條條例的規(guī)定，，未取得資質(zhì)質(zhì)證書從事物物業(yè)管理，給給業(yè)主造成損損失的，依法法承擔賠償責責任。3．違反本條條例的規(guī)定，，物業(yè)管理企企業(yè)聘用未取取得物業(yè)管理理職業(yè)資格證證書的人員從從事物業(yè)管理理活動，給業(yè)業(yè)主造成損失失的，依法承承擔賠償責任任。4．違反本條條例的規(guī)定，，物業(yè)管理企企業(yè)將一個物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的全部物物業(yè)管理一并并委托給他人人，給業(yè)主造造成損失的，，依法承擔賠賠償責任。5．違反物業(yè)業(yè)服務合同約約定，業(yè)主逾逾期不交納物物業(yè)服務費用用的，業(yè)主委委員會應當督督促其限期交交納；逾期仍仍不交納的，，物業(yè)管理企企業(yè)可以向人人民法院起訴訴。三、刑事責任任1．業(yè)主以業(yè)業(yè)主大會或者者業(yè)主委員會會的名義，從從事違反法律律、法規(guī)的活活動，構成犯犯罪的，依法法追究刑事責責任；尚不構構成犯罪的，，依法給予治治安管理處罰罰。2．違反本條條例的規(guī)定，，國務院建設設行政主管部部門、縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門或者其他他有關行政管管理部門的工工作人員利用用職務上的便便利，收受他他人財物或者者其他好處，，不依法履行行監(jiān)督管理職職責，或者發(fā)發(fā)現(xiàn)違法行為為不予查處，，構成犯罪的的，依法追究究刑事責任；；尚不構成犯犯罪的，依法法給予行政處處分。第十七章落落實房地產(chǎn)政政策第一節(jié)落落實土改房地地產(chǎn)政策一、政策法律律依據(jù)（一）《中華華人民共和國國土地改革法法》（二）《土地地改革法實施施辦法的若干干規(guī)定》二、具體處理理（一））處理理土改改遺留留房產(chǎn)產(chǎn)糾紛紛應堅堅持一一般以以土改改確權權為準準的原原則。。（二））根據(jù)據(jù)土改改政策策規(guī)定定，一一戶不不能在在兩地地參加加土改改，不不能在在兩地地都得得到土土地房房產(chǎn)，，更不不允許許賣掉掉甲地地分得得的一一份土土地房房產(chǎn)后后再到到乙地地去分分得第第二份份土改改果實實。（三））土改改確權權一般般以登登記為為準，，因此此一般般應確確認土土改時時頒發(fā)發(fā)的土土地房房產(chǎn)所所有證證有效效。（四））土改改前已已分家家析產(chǎn)產(chǎn)的房房屋，，土改改時分分別確確權領領取了了土地地房產(chǎn)產(chǎn)所有有證，，土改改后家家庭內(nèi)內(nèi)又立立“分分書””重新新分割割，當當時均均無異異議，，且按按重新新分割割后的的房屋屋管理理使用用多年年的，，現(xiàn)在在一方方又以以土地地房產(chǎn)產(chǎn)所有有證為為據(jù)主主張重重新分分割產(chǎn)產(chǎn)權的的，不不予支支持。。第二二節(jié)節(jié)落落實實代代管管房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策一、、政政策策法法律律依依據(jù)據(jù)（一一））《《修修正正中中南南區(qū)區(qū)關關于于城城市市房房產(chǎn)產(chǎn)權權的的幾幾項項原原則則決決定定》》（二二））《《關關于于對對國國民民黨黨軍軍政政人人員員出出走走棄棄留留的的代代管管房房產(chǎn)產(chǎn)的的處處理理意意見見》》（（1983年年）二、具體處理理（一）審理房房屋代管糾紛紛案件的原則則。審理房屋屋代管糾紛案案件應遵循的的原則是：既既要考慮歷史史情況、尊重重歷史事實，，保持政策連連續(xù)性；又要要強調(diào)保護代代管房屋產(chǎn)權權人的合法權權益，便于住住房的管理和和使用，充分分發(fā)揮代管房房屋的效益、、作用，有利利于住房秩序序的穩(wěn)定，有有利于祖國和和平統(tǒng)一大業(yè)業(yè)和安定團結(jié)結(jié)，從現(xiàn)實出出發(fā)，區(qū)別情情況，妥善處處理。（二）應注意意國家代管與與委托代管的的異同。國家家代管和委托托代管雖然都都具有代管的的某些法律特特征，但兩者者之間有較大大的差別：（（1）代管的的發(fā)生根據(jù)不不同；（2））代管的房屋屋情況不同；；（3）代管管的法律后果果不同。（三）應慎重重處理原去臺臺人員的代管管房產(chǎn)。（四）合理處處理代管房產(chǎn)產(chǎn)糾紛中的補補償問題。第三節(jié)落落實公私合營營和私房改造造政策一、政策法律律依據(jù)（一）《關于于全面改造城城市私營商業(yè)業(yè)的初步規(guī)劃劃的報告》（二）《關于于對私營工商商業(yè)、手工業(yè)業(yè)、私營運輸輸業(yè)的社會主主義改造若干干問題的指示示》（三）《關于于目前城市私私有房產(chǎn)基本本情況及進行行社會主義改改造的意見》》（四）《關于于私有出租房房屋社會主義義改造問題的的報告》（1964年））（五）《關于于私房改造后后留給房主的的自住房產(chǎn)權權歸誰所有問問題的批復》》二、、具具體體處處理理（一一））公公私私合合營營遺遺留留房房產(chǎn)產(chǎn)問問題題的的具具體體處處理理處理理公公私私合合營營遺遺留留房房產(chǎn)產(chǎn)糾糾紛紛的的一一般般原原則則是是：：公公私私合合營營入入股股的的房房屋屋已已屬屬國國家家所所有有，，原原則則上上不不應應退退還還給給本本人人。。（二）私房房改造遺留留房產(chǎn)問題題的具體處處理應堅持維護護和鞏固城城市私房改改造成果的的原則。凡凡是符合私私房社會主主義改造規(guī)規(guī)定的城市市私有房屋屋，已由國國家經(jīng)租的的，其產(chǎn)權權已歸國家家所有，由由房管部門門統(tǒng)一經(jīng)營營管理。應堅持實事事求是的原原則，妥善善處理私改改遺留的房房產(chǎn)糾紛，，實行改對對的不動，，但對當時時予以改造造確有不當當，或由人人民法院作作了錯誤處處理的，應應依不同程程序予以糾糾正。第四節(jié)落落實“文文革”房地地產(chǎn)政策一、政策策法律依據(jù)據(jù)（一）《關關于處理機機關部隊擠擠占私房進進一步落實實私房政策策的通知》》（二）《《關于文文化大革革命期間間錯接、、錯管城城鎮(zhèn)私房房處理意意見的報報告》二、具體處處理（一）堅持持保護私房房主合法權權益的原則則“文革”期間間擠占、沒沒收的私人人房屋，應應根據(jù)憲法法規(guī)定，一一律確認私私人房主的的所有權，，把房屋歸歸還給原房房主。（二）堅持持“誰占用用誰騰退的的原則”（三）采取取多種辦法法妥善解決決第五節(jié)落落實宗教教房地產(chǎn)政政策一、政策法法律依據(jù)（一）《《關于漢民民族中佛教教問題的指指示》（二）《《關于漢族族地區(qū)佛教教道教寺觀觀管理試行行辦法》（三）《《關于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋所有有權登記中中幾個涉及及政策性問問題的原則則意見》二、具體處處理（一）重視視處理宗教教房地產(chǎn)案案件在政治治和民族關關系上的意意義（二）應堅堅持貫徹黨黨和國家的的宗教信仰仰自由政策策，依法保保護宗教團團體的房屋屋產(chǎn)權和合合法的土地地使用權（三）在審審理宗教房房地產(chǎn)案件件的實踐中中應注意保保護歷史文文物第六節(jié)落落實華僑僑房地產(chǎn)政政策一、政策法法律依據(jù)（一）《關關于落實““文革”期期間被擠占占的華僑私私房政策的的若干規(guī)定定（二）《關關于加快落落實華僑私私房政策的的意見》（三）《中中華人民共共和國歸僑僑僑眷權益益保護法》》二、具體處處理（一）堅持持保護華僑僑私有房屋屋的所有權權原則（二）認識識落實華僑僑私房政策策的重大意意義，采取取堅決措施施妥善處理理第十八章章城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革第一節(jié)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革概述一、房改改的進程程與重要要政策文文件1987年7月、、1987年10月、、1988年1月，國國務院先先后批復復同意煙煙臺、蚌蚌埠、唐唐山的城城鎮(zhèn)住房房制度改改革試行行方案。。1988年2月25日，，國務院院印發(fā)了了國務院院住房制制度改革革領導小小組《關關于在全全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)分期分分批推行行住房制制度改革革的實施施方案》》。1991年6月7日，國國務院發(fā)發(fā)出《關關于繼續(xù)續(xù)積極穩(wěn)穩(wěn)妥地進進行城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革的通知知》。1991年10月月17日日，國務務院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國務院院住房制制度改革革領導小小組《關關于全面面推進城城鎮(zhèn)住房房制度改改革的意意見》。。1994年7月18日日，國務院發(fā)發(fā)布了《關于于深化城鎮(zhèn)住住房制度改革革的決定》。。1998年7月3日，，國務院發(fā)出出《關于進一一步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革，加快住住房建設的通通知》。二、房改的制制度化（一）住房公公積金制度。?！蹲》抗e積金管理條例例》（國務院院1999年年4月3日發(fā)發(fā)布，2002年3月24日修訂））。（二）住房貸貸款制度。中中國人民銀行行先后發(fā)布的的《個人住房房貸款管理辦辦法》（1998年5月月9日）和《《經(jīng)濟適用住住房開發(fā)貸款款管理暫行規(guī)規(guī)定》（1999年4月月6日）。（三）廉租住住房制度。建建設部于1999年4月月22日發(fā)布布了《城鎮(zhèn)廉廉租住房管理理辦法》。（四）經(jīng)濟適適用住房制度度。建設部、、國務院房改改領導小組、、財政部于1994年12月15日日發(fā)布了《城城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用用住房建設管管理辦法》。《住宅保障法法》的初步構構想《住宅保障法》》的性質(zhì)是社社會保障法，，其立法宗旨旨是確保城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民（隨著著社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展擴展到農(nóng)農(nóng)村居民）的的基本居住條條件，奠定城城鎮(zhèn)住房制度度的法律基礎礎。該法應當規(guī)定定城鎮(zhèn)居民的的居住權利，，政府、單位位和職工個人人的在保障居居民居住條件件方面的共同同義務，住房房保障的管理理體制，以及及符合社會主主義市場經(jīng)濟濟體制和社會會保障原則要要求的住房貨貨幣化分配制制度、住房公公積金制度、、住房建設投投資制度、住住房金融制度度、經(jīng)濟適用用住房建設制制度、住房供供應制度、物物業(yè)管理制度度等具體制度度。第二二節(jié)節(jié)推推行行住住房房公公積積金金制制度度一、、住住房房公公積積金金概概念念住房房公公積積金金，，是是指指國國家家機機關關、、國國有有企企業(yè)業(yè)、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集集體體企企業(yè)業(yè)、、外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私私營營企企業(yè)業(yè)及及其其他他城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)企企業(yè)業(yè)事事業(yè)業(yè)單單位位、、民民辦辦非非企企業(yè)業(yè)單單位位、、社社會會團團體體及及其其在在職職職職工工繳繳存存的的長長期期住住房房儲儲金金。。職工個人繳存存的住房公積積金和職工所所在單位為職職工繳存的住住房公積金，，屬于職工個個人所有。二、管理原則則住房公積金的的管理實行住住房公積金管管理委員會決決策、住房公公積金管理中中心運作、銀銀行專戶存儲儲、財政監(jiān)督督的原則。三、機構及其其職責1．住房公積積金管理委員員會住房公積金管管理委員會是是住房公積金金管理的決策策機構，在直直轄市和省、、自治區(qū)人民民政府所在地地以及其他設設區(qū)的市設立立。2．住房公積積金管理中心心住房公積金管管理中心是住住房公積金的的運作機構，，是直屬城市市人民政府的的不以營利為為目的的獨立立的事業(yè)單位位。住房公積金管管理中心應當當委托受委托托銀行辦理住住房公積金貸貸款、結(jié)算等等金融業(yè)務和和住房公積金金帳戶的設立立、繳存、歸歸還等手續(xù)，，并與受委托托銀行簽訂委委托合同。四、繳存五、提取和使使用第三節(jié)改改革住房租金金制度一、積極推進進租金改革二、建立城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租住房制制度所謂城鎮(zhèn)廉租租住房，是指指政府和單位位在住房領域域?qū)嵤┥鐣１Ｕ瞎δ?，向向具有城?zhèn)常常住居民戶口口的最低收入入家庭提供的的租金相對低低廉的普通住住宅。（一）廉租住住房的來源（二）承租廉廉租住房的申申請、審批申請人持最低低收入家庭證證明、住房情情況證明以及及規(guī)定的其他他證明文件，，向市、縣人人民政府房地地產(chǎn)行政主管管部門提出承承租廉租住房房的申請。房房地產(chǎn)行政主主管部門對申申請人的證明明文件進行審審核，并在適適當?shù)姆秶鷥?nèi)內(nèi)公告，無異異議的，予以以登記。已登登記者按照住住房困難程度度和登記順序序等條件，經(jīng)經(jīng)綜合平衡后后輪候配租。第四節(jié)出出售公有住房房一、出售公有有住房的意義義二、售房價格格及產(chǎn)權性質(zhì)質(zhì)向高收入職工工家庭出售公公有住房實行行市場價，向向中低收入職職工家庭出售售公有住房實實行成本價或或標準價。1．職工以以市場價購購買的住房房，產(chǎn)權歸歸個人所有有，可以依依法進入市市場，按規(guī)規(guī)定交納有有關稅費后后，收入歸歸個人所有有。2．職工以以成本價購購買的住房房，產(chǎn)權歸歸個人所有有，一般住住用5年后后可以依法法進入市場場，在補交交土地使用用權出讓金金或所含土土地收益和和按規(guī)定交交納有關稅稅費后，收收入歸個人人所有。3．職工以以標準價購購買的住房房，擁有部部分產(chǎn)權，，即占有權權、使用權權、有限的的收益權和和處分權，，可以繼承承。第五節(jié)建建設經(jīng)濟濟適用住房房一、建設經(jīng)經(jīng)濟適用住住房的目的的經(jīng)濟適用住住房是指以以中低收入入家庭住房房困難戶為為供應對象象，并按國國家住宅建建設標準（（不含別墅墅、高級公公寓、外銷銷住宅）建建設的普通通住宅。建設經(jīng)濟適適用住房的的目的，是是為了建立立適應社會會主義市場場經(jīng)濟體制制和我國國國情的住房房供應體系系，加快住住房建設，，促使住宅宅業(yè)成為新新的經(jīng)濟增增長點，不不斷滿足中中低收入家家庭日益增增長的住房房需求。國國務院及各各部委多次次發(fā)文，要要求各地大大力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟適用住住房。二、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房的的開開發(fā)發(fā)1．．資資金金籌籌集集。。經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房的的建建設設資資金金通通過過以以下下途途徑徑籌籌集集：：地地方方政政府府用用于于住住宅宅建建設設的的資資金金；；政政策策性性貸貸款款；；其其他他資資金金。。2．．建建設設計計劃劃。。3．扶持持政策。。經(jīng)濟適適用住房房建設用用地應在在建設用用地年度度計劃中中統(tǒng)籌安安排，并并采取行行政劃撥撥方式供供應。地地方人民民政府要要在計劃劃、規(guī)劃劃、拆遷遷、稅費費等方面面指定政政策措施施，予以以扶持。。三、經(jīng)濟濟適用住住房的銷銷售1．銷售售價格。。新建的的經(jīng)濟適適用住房房價格應應當包括括以下8項因素素：建設設用地的的征地和和拆遷補補償、安安置費；；勘察設設計和前前期工程程費；建建安工程程費；住住宅小區(qū)區(qū)基礎設設施建設設費（含含小區(qū)級級非營業(yè)業(yè)性配套套公建費費）；以以上4項項之和為為基數(shù)的的1-3%的管管理費；；貸款利利息；稅稅金；3%以下下的利潤潤。2．申請請、審批批。中低低收入家家庭購買買新建的的經(jīng)濟適適用住房房實行申申請、審審批制度度。第六節(jié)發(fā)發(fā)展展住房金金融一、發(fā)展展住房金金融的意意義發(fā)展住房房金融，，一方面面是為城城鎮(zhèn)住房房制度改改革提供供金融支支持，促促進住房房建設需需要大量量資金，，多層次次住房供供應體系系的形成成；另一一方面是是為了金金融業(yè)自自身的發(fā)發(fā)展，因因為包括括住宅業(yè)業(yè)在內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我我國國民民經(jīng)濟的的新的增增長點，，也應當當成為金金融業(yè)的的新的增增長點。。二、個人住住房貸款個人住房貸貸款，是指指貸款人向向借款人發(fā)發(fā)放的用于于購買自用用普通住房房的貸款。。三、經(jīng)濟適適用住房開開發(fā)貸款經(jīng)濟適用住住房開發(fā)貸貸款，是指