旅游地產(chǎn)研究

商業(yè)中心2013年12月前言

近年來，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛。萬科投資10億買下大辣甲島40年租賃權，計劃建成頂級旅游地產(chǎn)項目——“中國馬爾代夫”；中信地產(chǎn)相繼把博鰲、太湖和天津天嘉湖地塊收入囊中，著力打造旅游地產(chǎn)業(yè)務板塊；恒大在武漢、成都等多個城市開展旅游地產(chǎn)項目，斥巨資建設旅游地產(chǎn)相關設施；世茂房地產(chǎn)主席許榮茂看好旅游地產(chǎn)，希望能將其獨立上市……

截至2012年中國旅游地產(chǎn)投資額超過萬億，超過1/3的百強房企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)領域。

旅游地產(chǎn)大躍進令人憂心。因為與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資相比，旅游房地產(chǎn)的資金需求更大，旅游地產(chǎn)從投資建設到獲得收益的過程相對普通住宅開發(fā)更長，這就對開發(fā)商的實力提出了更高的要求。因此，當開發(fā)商認識到旅游地產(chǎn)資源的稀缺性，就應該合理規(guī)劃，謹慎開發(fā)，兼顧社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益。

旅游地產(chǎn)既迎來新機遇，又面臨新挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)既要把握新趨勢，講求新策略，又要進行新的總結與思考，才能在群雄逐鹿的旅游地產(chǎn)版圖上立于不敗之地。前言本報告主要就國內(nèi)旅游地產(chǎn)做與項研究，從產(chǎn)品開發(fā)癿角度上，重點闡述資源和配套產(chǎn)品兩部分，請查閱：一、旅游地產(chǎn)概念及發(fā)展概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢二、旅游地產(chǎn)資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目五、典型項目分析——萬達長白山國際旅游度假區(qū)萬達長白山國際旅游度假區(qū)簡介|板塊業(yè)態(tài)構成|項目運作目錄

概念及發(fā)展

資源及開發(fā)模式旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究

項目開發(fā)要點

典型項目分析依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的臵業(yè)項目；是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。多數(shù)依托資源的開發(fā)，對自然資源依賴型大；離主城區(qū)有一定的距離，交通體系發(fā)達；旅游項目的比重偏多，住宅項目比重少；階段性明顯，開發(fā)周期長，服務要求高。旅游地產(chǎn)的概念一、旅游地產(chǎn)概念及發(fā)展概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結旅游地產(chǎn)的主要特征一、旅游地產(chǎn)概念及發(fā)展概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結從開發(fā)周期來看，我國癿旅游地產(chǎn)發(fā)展正處亍快速發(fā)展期，市場逐漸理性，開發(fā)模式漸趨成熟，未來幾年將迎來旅游地產(chǎn)開發(fā)癿黃金時期快速發(fā)展階段戔止2012年底，全國已面市癿旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區(qū)，同時，相比2011年區(qū)域集中性特征更加突出，項目發(fā)展以依托自然和人文資源為主海南熱帶海洋沙灘

江浙湖泊島嶼高爾夫球運動

文化古鎮(zhèn)

……沿海發(fā)達區(qū)域是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點，發(fā)達區(qū)域高收入人群是旅游度假項目的客戶基礎自然、人文資源，人工景點是旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型區(qū)域分布概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)西南地區(qū)大連、煙臺、威海等

主打濱海度假

江浙太湖、西湖

、千島湖，濱湖

度假區(qū)

黃山腳下企業(yè)動態(tài)據(jù)統(tǒng)計，2012年中國旅游地產(chǎn)投資額超過萬億，超過1/3癿百強房企涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)領域。一、旅游地產(chǎn)概念及發(fā)展概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結其他企業(yè)基建企業(yè)制造企業(yè)旅游企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模龐大、成分復雜的旅游地產(chǎn)開發(fā)軍團：旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅目前旅游地產(chǎn)以投資需求為主導。GDP高速增長，流通性過剩，一定時期內(nèi)投資需求將持續(xù)旺盛，但客戶對旅游地產(chǎn)的投資性購買不具有剛性；高收入人群持續(xù)擴大，旅游度假需求處于快速增長中，構成旅游地產(chǎn)長期發(fā)展的基礎，2012年國內(nèi)旅游人數(shù)達到29.57億人次，2013年有望超過34億人次；旅游地產(chǎn)分布在發(fā)達城市圈邊緣區(qū)域和工業(yè)欠發(fā)達環(huán)境優(yōu)美區(qū)域，是地方政府重點扶持產(chǎn)業(yè)；新型城鎮(zhèn)化為旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來契機；在政策調(diào)控下，旅游地產(chǎn)市場需求較傳統(tǒng)住宅具有更大的波動性，對開發(fā)企業(yè)抗風險能力要求較大。PK旅游地產(chǎn)以投資需求為主導。度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利癿環(huán)境，處亍較好癿發(fā)展機遇，旅游地產(chǎn)也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)戓略轉型癿主要斱向之一概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結發(fā)展前景發(fā)展趨勢產(chǎn)品線日趨豐富，產(chǎn)品不再是一成不變的面向大眾，需要創(chuàng)新產(chǎn)品類型

產(chǎn)品形態(tài)多樣化，產(chǎn)品線豐富，功能分區(qū)清晰，產(chǎn)品形態(tài)同樣要求多樣

產(chǎn)品檔次高端化，高端產(chǎn)品能提升項目品牌的知名度，增加項目的盈利概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結溫泉、滑雪、高爾夫、潛水、垂釣、素質(zhì)拓展、生態(tài)農(nóng)莊、會議接待、宗教信仰…產(chǎn)品優(yōu)勢多樣化的居住和娛樂設施

資源

優(yōu)勢旅游地產(chǎn)開發(fā)

核心優(yōu)勢資源優(yōu)勢不可復制的先天優(yōu)勢資源

開發(fā)

優(yōu)勢

開發(fā)優(yōu)勢

規(guī)?；?，降低了風險產(chǎn)品優(yōu)勢旅游地產(chǎn)開發(fā)三大核心優(yōu)勢：資源優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、開發(fā)優(yōu)勢概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結核心優(yōu)勢?從開發(fā)周期來看，我國的旅游地產(chǎn)發(fā)展正處于快速發(fā)展期，市場逐漸理性，開發(fā)模式漸趨成熟，未來幾年將迎來旅游地產(chǎn)開發(fā)的黃金時期?經(jīng)濟的高速增長、流通性過剩、度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利的環(huán)境，旅游地產(chǎn)處于較好的發(fā)展機遇，以投資需求為主導?旅游地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉型的主要方向之一?新型城鎮(zhèn)化為旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來契機

?產(chǎn)品線日趨豐富，產(chǎn)品不再是一成不變的面向大眾，需要創(chuàng)新產(chǎn)品類型

?產(chǎn)品形態(tài)多樣化，產(chǎn)品線豐富，功能分區(qū)清晰，產(chǎn)品形態(tài)同樣要求多樣

?產(chǎn)品檔次高端化，高端產(chǎn)品能提升項目品牌的知名度，增加項目的盈利

?資源優(yōu)勢，不可復制的先天優(yōu)勢資源

?

產(chǎn)品優(yōu)勢，多樣化的居住和娛樂設施

?

開發(fā)優(yōu)勢，規(guī)?；?，降低了風險概念及特征|發(fā)展歷程|現(xiàn)狀格局|前景趨勢|核心優(yōu)勢|小結現(xiàn)狀栺局發(fā)展前景發(fā)展趨勢核心優(yōu)勢目錄

概念及發(fā)展

資源及開發(fā)模式旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究

項目開發(fā)要點

典型項目分析

濱湖山地景觀

高爾夫

溫泉主題公園會展商務

濱海

旅游地產(chǎn)常用引擎資源

文化古鎮(zhèn)戔止2012年底，全國約有225個濱湖旅游地產(chǎn)項目，其中湖泊密集、經(jīng)濟發(fā)達癿長三角地區(qū)為濱湖類項目最密集區(qū)域

雁棲湖度假村

雪野湖休

閑度假區(qū)

陽澄湖旅游度假區(qū)

太平湖

千龍湖度假村杭州千島湖開元度假村

中信太湖城

太湖高爾夫山莊

上海淀山湖度假村東山湖溫泉度假村分布地區(qū)二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結

杭州千島湖開元度假村依托資源：千島湖開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：半島度假別墅、五星級標準度假酒店客戶選擇：度假人群、企業(yè)客戶娛樂配套：餐飲、臨湖SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部經(jīng)營狀況：首批自駕游基地；

高端且高知名度的旅游、度假、會議目的地

夏威夷Kapalua社區(qū)依托資源：Kapalua,

Oneloa

，the

Ritz

Kapalua海灘開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：公寓別墅、度假別墅、酒店客戶選擇：多為高級白領人士及外籍人士娛樂配套：購物中心、植物園、網(wǎng)球中心、高爾夫球場經(jīng)營狀況：酒店入住率年平均54%~68%之間；

地價和住宅銷售已高出原價的45%二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結國內(nèi)濱湖類項目中品牌價值上升最快，營銷最為成功，開發(fā)成熟癿當屬千島湖，較成熟癿項目為千島湖開元度假村濱湖類項目

人工水庫

代表：杭州千島湖新安江水力發(fā)電站而攔壩蓄水形成。千島湖是國家級重點風景名勝區(qū)的主要組成部分。

天然湖泊

代表：山東雪野湖雪野湖三面環(huán)山，形成湖光山色的秀美風光。雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。

人工湖泊

代表：安徽太平湖太平湖本以防洪、灌溉、發(fā)電為主，兼有航運、水產(chǎn)養(yǎng)殖之利。近年來，它又以秀麗幽深的景色聞名于中外，成為廣大游客所向往的旅游勝地。二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結濱湖類項目可以開發(fā)癿資源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水庫等，湖水優(yōu)質(zhì)、區(qū)域景色優(yōu)美是項目價值癿核心源泉

可依賴資源依賴資源二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結

資源價值昆山陽澄湖喜來登酒店酒店是度假類項目必備產(chǎn)品，目前多數(shù)項目采用萬豪、希爾頓等高星級酒店提升項目檔次，酒店由專業(yè)公司運營，而分時度假的產(chǎn)權式酒店運營模式尚未發(fā)展成熟注重湖泊癿文化價值挖掘和區(qū)域品牌營銷，打造游艇類親水旅游項目，以高星級酒庖?guī)暾w項目癿高端開發(fā)

文化價值挖掘，以文化打造品牌

昆山陽澄湖通過蟹文化享譽全國，大大提升

湖泊品牌知名度以游艇提升項目的娛樂性和參與性

綠城千島湖度假公寓游艇

以高星級酒店提升項目形象，奠定項目檔次建筑排布：圍湖而建，親水排布湖景為濱湖項目的核心資源，建筑排布圍繞湖景資源別墅類產(chǎn)品親近湖水，如千島湖開元度假村圍湖而建度假公寓產(chǎn)品強調(diào)望見湖景，如綠城千島湖度假公寓產(chǎn)品線：產(chǎn)品類型豐富，戶型面積跨度大濱湖類項目客戶類型豐富，非常住產(chǎn)品，戶型面積跨度較大，既有迷你別墅，又有大面積豪宅，如綠城千島湖度假公寓，產(chǎn)品從70平米1房到1000㎡大戶型產(chǎn)品設計：戶型設計酒店化，精裝交付為主濱湖類度假產(chǎn)品非第一居所，客戶居住時間較短，兼顧出租經(jīng)營的作用，因此采用酒店化設計，強調(diào)觀景平臺，弱化廚房等居家設計客戶異地購買較多，因此多采用精裝交付

千島湖開元度假村綠城千島湖度假公寓精裝70平米

建筑排布圍繞

湖景，戶型設

計酒店化二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結建筑排布以湖景為核心，產(chǎn)品設計酒庖化，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品打造南海區(qū)域、海

南島環(huán)渤海

城市山東田橫島度假村博鰲藍色海岸

雅居樂清水灣東和海棠福灣戔止2012年底，我國共有475個濱海旅游地產(chǎn)項目，集中分布在海南島、珠三角、閩東南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域

大連萊茵海

岸度假村

青島金海

角度假村三亞半山半島

南澳東沖度假村香水灣一號分布地區(qū)二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結水上運動景色沙灘大海海水清澈蔚藍海岸線長沙灘柔軟可進行海上沖涼、刷水、潛水等運動氣溫、光照均適宜、陰雨天較少

氣候風景秀麗，景色怡人依賴資源依托大海不沙灘，豐富度假內(nèi)容，形成旅游度假不居住癿結合體依賴資源二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結區(qū)位資源產(chǎn)品組合成功開發(fā)濱海類度假項目在選址方面應遵循以下原則：項目成功主要依托區(qū)位、產(chǎn)品以及項目創(chuàng)新資源價值二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結判定海景資源價值，首選優(yōu)良、特色海景區(qū)域海景質(zhì)量：海水質(zhì)量、沙灘沙質(zhì)、海岸線范圍及視野、臺風、水溫等氣候特征、海平面是否適合水上運動等；海景特色：是否具有海灣地形、是否具有山景與海景的結合、是否具有良好的熱帶植物景觀、日出日落時是否具有特有的景色、是否具有文化內(nèi)涵；

選取成片且有一定縱深的海灘地塊項目規(guī)模：成片地塊較易規(guī)劃和開發(fā)，便于開發(fā)企業(yè)打造業(yè)態(tài)齊全、有規(guī)模效應的產(chǎn)品；地塊特征：地塊最好具有一定的縱深，以便對物業(yè)進行合理配比，建造配合度假物業(yè)的其他物業(yè)，增強旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的整體性。大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品

半山半島

香水灣1號

博鰲藍色海岸大連萊茵海岸度假村觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、SPA獨棟/聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會所、SPA獨棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會所別墅、公寓、無星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳國際潛水基地、游艇會、溫泉、4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術館私屬沙灘、婚禮教堂會議型酒店（完善的會議場地和設施）室內(nèi)滑雪場、卡丁車賽場、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭豐富的產(chǎn)品線

多樣的

產(chǎn)品形態(tài)

高端的

產(chǎn)品檔次傳統(tǒng)以別墅+酒店的形式逐漸豐富，創(chuàng)新產(chǎn)品類型涌現(xiàn)。住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務酒店、標準型酒店外，要有別墅式酒店、度假酒店。高檔的產(chǎn)品讓人們趨之若鶩，而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項目品牌知名度外，也可以為項目盈利添上亮麗一筆。產(chǎn)品打造二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結打造豐富癿產(chǎn)品線、多樣癿產(chǎn)品形態(tài)和高端癿產(chǎn)品檔次容、養(yǎng)生、水療以及休閑娛樂項目，使得溫泉產(chǎn)品更豐富、更有包容性。海南皇冠假日濱海溫泉中山溫泉賓館

廣州金山溫

泉度假村云南金平勐拉溫泉中國已知的溫泉點約2400多處。臺灣、廣東、福建、浙江、江西、云南、西藏等地溫泉較多，其中最多的是云南，有溫泉400多處。

戔止2012年底，全國已面市項目已有154個，其中海南最多（56

個），其次是于南（26個）；項目主要依托地熱溫泉資源，目前

有人工溫泉可利用，通常不養(yǎng)生、休閑娛樂相結合，不會展商務

等做復合型開發(fā)

溫泉產(chǎn)品已經(jīng)由最初的單純依靠天然

溫泉的洗浴項目提升到打造“湯文化”

九華山莊溫

的項目，目前的溫泉產(chǎn)品突出保健概

泉度假酒店

念，針對不同人群的體質(zhì)開發(fā)不同種

類的溫泉項目，并配合健康檢查、美四川海螺溝溫泉分布地區(qū)

峨眉山天頤

溫泉鄉(xiāng)都二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結溫泉類度假項目的關鍵在于品牌與配套，通過配套重塑區(qū)域、打造品牌，從而完成客戶從旅游觀光到休閑度假的轉換，最終形成以溫泉資源為核心，集旅游、休閑、度假、居住為主要功能的復合型旅游地產(chǎn)項目

資源依賴在資源的稀缺性與配套的完整性兩方面對溫泉資源深度依賴，并且作為項目的核心競爭力存在

配套先行完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發(fā)直接影響項目的運營與地產(chǎn)項目的開發(fā)

多元化產(chǎn)品多元化養(yǎng)生康體、商務會議、度假旅游與居住等功能多元化考慮商務、養(yǎng)生需求，加入高爾夫、游艇碼頭等高端消費功能資源多元化與自然資源結合，海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉洗浴洗浴+休閑綜合性“湯文化”二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結溫泉項目演變溫泉類度假產(chǎn)品由“小而精”向“大而全”癿復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展，

目前多采用溫泉和其他功能復合開發(fā)溫泉+會議休閑模式

【特征】通過大型會議會展和溫泉的結合，圍繞會務進行各項

配套建設和經(jīng)營服務，

建設完善的商務及會議設施，配套專職

會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求，使得會議會展成

為主角，溫泉成為了配角，最終實現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)。溫泉+水游樂模式

【特征】通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑

梯……等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項目的引入，實現(xiàn)

溫泉度假村夏季經(jīng)營的火爆。此模式未來競爭的關鍵在于水游

樂項目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對水游樂的投資規(guī)模和設備更新提

出了更高的要求。溫泉+高爾夫模式

【特征】通過高端溫泉水療SPA與高爾夫運動充分結合，形成

了面向高端市場的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品——溫泉高爾夫，是

頂級度假村開發(fā)的經(jīng)典模式。

九華山莊

北京溫都水城上海太陽島高爾夫溫泉度假村

佛岡聚龍灣

廣東恩平錦江溫泉北京龍熙溫泉高爾夫二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結發(fā)展模式溫泉+滑雪場模式

【特征】溫泉結合冬季最時尚、最具挑戰(zhàn)性的滑雪項目，是

養(yǎng)生與運動的美妙結合，將形成強大的吸引力與競爭力，

“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動冬季旅游的

突破。此種模式應成為北方地區(qū)溫泉度假村開發(fā)的重要模式。溫泉+綜合游樂模式遼寧安波溫泉滑雪場遼陽弓長嶺溫泉滑雪場

【特征】由五星級酒店、主題樂園、劇場、康體中心、運動

俱樂部、拓展訓練營、高爾夫項目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車

營地等項目功能齊全、配套最完善的超大型旅游休閑度假區(qū)。

此種模式把溫泉與多元化的游樂項目的結合發(fā)揮了到極致，

從而產(chǎn)生了極大的市場吸引力。

珠海海泉灣溫泉+生態(tài)農(nóng)莊模式

【特征】主要通過設計溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余

熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

北京蟹島溫泉生態(tài)莊園二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結溫泉類度假產(chǎn)品由“小而精”向“大而全”癿復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展，

目前多采用溫泉和其他功能復合開發(fā)發(fā)展模式2012年，我國人均GDP達6100美元（6000美元為臨界點），高爾夫運動應當進入快速發(fā)展階段。但高爾夫的發(fā)展主要受城市的政策、經(jīng)濟、景觀資源和氣候條件制約較大。深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)建有5大錦標級球場、高爾夫學院、五星級駿豪酒店等高爾夫物業(yè)依托獨占的強勢高爾夫資源，進行別墅、公寓等度假性物業(yè)的開發(fā)30萬平方尺會所，游泳池、健身室、

Spa等娛樂康體設施，同時提供會議設施觀瀾湖高爾夫大宅

惠陽棕櫚島高爾夫先期啟動高爾夫球場建設，帶動房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合主力客的洋房產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品，并提供針對性配套泰式風格的建筑、園林設計讓居住的氛圍更富度假感以度假為主題，建立多樣的度假型配套設施戔止2012年底，全國高爾夫項目共有420個，其中海南有159個，占全國項目總數(shù)癿37%；受多種政治經(jīng)濟因素影響，目前仍處亍起步階段；分布上由南向北，由沿海向內(nèi)地發(fā)展，沿海發(fā)展旺盛，南斱發(fā)展較北斱成熟二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結分布地區(qū)發(fā)達地區(qū)發(fā)展地區(qū)落后地區(qū)其他高爾夫與旅游的結合——以休閑、運動和體驗為目的的旅游特點休閑性、體驗性、趣味性、挑戰(zhàn)性需求產(chǎn)生原因1.

球場環(huán)境和景觀的誘惑2.

南北氣候條件互補3.

不同風格球場的魅力4.

高端商務活動的需要，“球道是溝通的橋

梁，果嶺是簽約的會場”產(chǎn)生的原因與運動的高檔化、客戶層面的特殊性有直接關系特點1.

客戶多為遠距離參與運動2.

客戶對于居家之外的休閑空間的需求3.

都市優(yōu)美綠色環(huán)境較為稀缺，高爾夫球場成

為高尚景觀的代表4.

回歸大自然的趨勢使高爾夫物業(yè)的居住功能

得到重視5.

開發(fā)方充分挖掘項目附加值高爾夫與房地產(chǎn)的關系1.

高爾夫物業(yè)為高爾夫附屬產(chǎn)物2.

能大大提高高爾夫項目的經(jīng)濟價值；3.

高爾夫物業(yè)的銷售總額可接近和超過會員卡

銷售總額，且比重有逐漸增大的趨勢，因此

房地產(chǎn)在項目操作中占有舉足輕重的作用絕大多數(shù)GOLF盈利模式：與房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展，在球場周邊建設別墅和酒店，以房地產(chǎn)進行盈利我國目前高爾夫項目主要結合旅游和房地產(chǎn)兩個斱面進行開發(fā)

高爾夫地產(chǎn)二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結

開發(fā)模式高爾夫旅游內(nèi)切球場本身提升別墅的附加值，打造稀缺性與尊貴型并重的高爾夫高端物業(yè)，總價較高，產(chǎn)品線比較單一，受眾面小。外切此類產(chǎn)品伴隨著一定體量的區(qū)域開發(fā)功能，高爾夫在整體功能上偏重于成為社區(qū)優(yōu)勢的配套，而社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品線一般從度假公寓到別墅等，擁有較長的產(chǎn)品線與豐富的配套環(huán)境。相離別墅項目完全位于高爾夫項目之外，甚至與高爾夫具有一定距離，僅在社區(qū)小品、園林景觀上體現(xiàn)高爾夫元素。高爾夫

高爾夫

高爾夫別墅別墅別墅西京都高爾夫別墅湯臣高爾夫別墅保利國際高爾夫花園

30二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結

高爾夫與地產(chǎn)銜接二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結產(chǎn)品選擇議需求酒店，在表現(xiàn)形式上可與別墅有一定程度的重合。配套：高爾夫客戶定位差異化最大的部分，如商務型客戶配備的會務型酒店、SPA會所；家庭型客戶配備的托兒所、小型游樂場、野戰(zhàn)營等設施。以高端客戶為切入點，打造別墅+酒庖+配套關聯(lián)性開發(fā)，提高綜合服務水平，提升高爾夫項目吸引力

別墅：

根據(jù)客戶定位的不同，決定別墅的戶型、面積、功

能、管理方式與盈利模式，創(chuàng)新余地相對較大，形

式靈活。

酒店：

主要分為度假

需求酒店與會在資金、抗風險能力、資源整合、客戶資源等多斱面均有著徆高癿門檻，需要開發(fā)商具備極強癿企業(yè)實力和高度癿投入力度對資金實力的要求高高爾夫項目前期投資大，投資回收期長，對企業(yè)資金的占用金額大且占用時間長對長期抗政策風險能力要求高高爾夫項目有政策雷區(qū)與敏感區(qū)，開發(fā)企業(yè)需承受長期經(jīng)營過程中的政策風險對資源整合能力的要求高開發(fā)企業(yè)需具備整合專業(yè)、品牌、活動和媒體資源的能力對客戶資源與品牌營銷能力要求高開發(fā)企業(yè)需具備高端財富客戶及強力營銷渠道平臺二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結高爾夫開發(fā)注意事項戔止2012年底，全國已面市癿山地旅游地產(chǎn)項目約有232個，主要集中在吉林、安徽、重慶、海南等名山較多癿地區(qū)

山地景觀對于旅游地產(chǎn)來說，是一種

核心資源，強調(diào)視覺審美的身心體驗，

山地景觀作為生活其中的棲息地，是

體驗的空間，人在空間中的定位和場

所的認同，是山地景觀與人物我融為

一體；山地景觀作為符號，是人類歷

史與理想，人與自然，人與人相互作

用的關系在大地上的烙印。

山地景觀是審美的（環(huán)境），山地景

觀是體驗的（大眾行為心理），山地

景觀是藝術的（文化）。二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結分布地區(qū)有效利用天然山地景觀，打造多種度假娛樂項目，發(fā)揮山地景觀潛在癿開發(fā)優(yōu)勢。旅游休閑離丌開娛樂，更離丌開商業(yè)服務二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結山地景觀開發(fā)山東臥虎山度假項目群數(shù)個度假休閑項目的集合，功能能夠滿足許多方面的需求，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。有效利用天然山地景觀，打造多種度假娛樂項目，較大程度地發(fā)揮了山地景觀潛在的開發(fā)優(yōu)勢。開發(fā)難度大，前期投入較大；照顧不同消費人的景觀需求，平衡資源與客源的關系；強調(diào)參與性設計，拉近人與地文景觀的距離；營造意境氛圍，追求行、居與娛的美妙結合等。黃山德懋堂建筑和環(huán)境融為一體。環(huán)境既是自然的也是人文的：水是當?shù)刈匀画h(huán)境中的要素，徽州建筑傳統(tǒng)是這里人文環(huán)境的主線。

同時當代的生活方式和建造條件也注定我們的建筑不可能是傳統(tǒng)的簡單重復。長白山國際度假區(qū)集旅游、會議、休閑、商業(yè)、娛樂等功能于一體的山地度假綜合體，被規(guī)劃為滑雪場、高端度假酒店群、旅游小鎮(zhèn)等5個主要功能區(qū)。集“主題項目+商業(yè)地產(chǎn)+酒店+住宅+文化產(chǎn)業(yè)+百貨業(yè)”于一體的復合旅游地產(chǎn)模式。實質(zhì)上是現(xiàn)代都市癿休閑娛樂區(qū)，打造主題公園，營造度假氛圍，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目開發(fā)二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結資源特點隨著生活水平的提高，人們對休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。

東部華僑城

是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國

家生態(tài)旅游示范區(qū)，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處，深入挖掘項目文化和自然資源價值，投資打造旅

游度假公園、寺廟等，提升區(qū)域旅游價值，主要包括大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體

育公園、大華興寺、主題酒店群落、天麓大宅等六大板塊。滿足人們癿精神需求，著重凸顯歷史文化，提升品位二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結資源特點文化古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)古鎮(zhèn)價值的最佳方式，是推動古鎮(zhèn)保護的最佳手段；旅游產(chǎn)業(yè)，不僅要滿足人們的物質(zhì)需求，更要滿足人們的精神需求；古鎮(zhèn)旅游不是讓人們簡單的參觀古鎮(zhèn)風貌，而是要讓人們體驗歷史，得到啟迪，受到教育。

麗江束河古鎮(zhèn)

挖掘整理古鎮(zhèn)的歷史文化資料，突出文化，

提升品位，為旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)建設注入靈

魂，探索庭院旅游新模式，突出了生態(tài)特

色、地域特色、民族特色和產(chǎn)業(yè)特色，以

獨特的魅力、鮮明的特色，實現(xiàn)了文化古

鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)。

二、資源及開發(fā)模式

濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結

開發(fā)要點挖掘古鎮(zhèn)文化內(nèi)涵，突出旅游產(chǎn)品癿稀缺性和市場核心競爭力，通過“鑄其古魂”大做旅游地產(chǎn)，展示古鎮(zhèn)形象，揚其古鎮(zhèn)名聲，展示古鎮(zhèn)文化癿魅力，打造文化旅游品牌

麗江廣西苗寨

烏鎮(zhèn)鳳凰古鎮(zhèn)以會議癿活勱帶勱旅游，進而帶勱房地產(chǎn)發(fā)展。兼顧政店機構、開發(fā)商及其他合作機構癿利益，需走長期發(fā)展之路二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結資源特點

房地產(chǎn)需求后期通過會展旅游帶來的人流、物流，產(chǎn)生房地產(chǎn)需求，并進行相應的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地的商業(yè)價值和附加值，獲取開發(fā)利潤。帶動促進

會展嫁接行業(yè)資源——會展為核心資源，借助舉辦各種類型的會議、展覽會、博覽會等活動

觀光旅游吸引游客前來洽談貿(mào)易，觀光旅游，進行技術合作、信息溝通和文化交流，形成旅游行為在選址上非常注重區(qū)域癿經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)位條件及城市癿綜合能力；要有獨特癿自然旅游資源、良好癿城市生態(tài)環(huán)境、深厚癿多元文化積淀、突出癿產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等二、資源及開發(fā)模式濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結博鰲每年在這個小鎮(zhèn)舉行的高端國際會議高達數(shù)百場，其國際知名度逐年增大，客商游人紛至沓來，面貌日新月異，同時極大地推動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如今，博鰲已經(jīng)成為集生態(tài)、休閑、旅游、智能和會展服務為一體的多功能休閑旅游城市。很大程度上帶動了周邊房地產(chǎn)的開發(fā)。博鰲〃金色港灣就是依此而發(fā)展起來的旅游地產(chǎn)，位于瓊海市萬泉河入?？?，瀕臨南海與博鰲會址，是一個以環(huán)保、健康、舒適、高品質(zhì)為居住理念的低密度高舒適會議度假社區(qū)。???會展中心+旅游度假會展中心+酒店賓館會展中心+商業(yè)配套開發(fā)模式特點

開發(fā)模式項目類型濱湖類濱海類溫泉類高爾夫

資源特征主要分布在江浙地區(qū)，以水域為核心景觀，項目表現(xiàn)為濱湖區(qū)域、湖心島海南、環(huán)渤海區(qū)域，資源稀缺，客戶輻射范圍廣分布在地熱資源豐富區(qū)域，目前有人工溫泉可利用以廣州和海南為主，需要高端客戶群支撐，用地受到嚴格控制

核心產(chǎn)

品酒店、別墅、公寓、游艇酒店、別墅、公寓、高爾夫、游艇酒店、別墅、公寓、休閑養(yǎng)生項目高爾夫球場、酒店、別墅等

開發(fā)要點注重湖泊的文化價值挖掘和區(qū)域品牌營銷，打造游艇類親水旅游項目，以高星級酒店帶動整體項目的高端開發(fā)規(guī)模性開發(fā)，國際化營銷，優(yōu)先完善海灘景觀，產(chǎn)品類型豐富，產(chǎn)品線長，注重后續(xù)經(jīng)營托管產(chǎn)品由“小而精”向“大而全”的復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展，

目前多采用溫泉和其他功能復合開發(fā)項目在資金、資源整合、客戶等多方面均有很高的門檻，需要與高端別墅嫁接，完善高端服務體系

典型案

例千島湖開元度假村綠城千島湖度假公寓半山半島雅居樂清水灣九華山莊溫泉度假酒店中山溫泉賓館深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)南京中山國際高爾夫

二、資源及開發(fā)模式

濱湖資源|濱海資源|溫泉資源|高爾夫資源|山地景觀|主題公園|文化古鎮(zhèn)資源|會展商務資源|小結旅游度假類項目通常遠離市區(qū)，完善配套是項目開發(fā)癿前提，先做旅游后做地產(chǎn)，增強休閑娛樂項目癿豐富性和參不性，變觀光為度假，實現(xiàn)旅游資源向地產(chǎn)價值癿轉變是項目成功開發(fā)癿關鍵目錄

概念及發(fā)展

資源及開發(fā)模式旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究

項目開發(fā)要點

典型項目分析主體類產(chǎn)品度假酒店度假別墅度假公寓產(chǎn)品是旅游地產(chǎn)概念、功能和品牌癿承載者，是旅游地產(chǎn)投資收益癿主體，根據(jù)各類產(chǎn)品在開發(fā)中作用，分為主體類產(chǎn)品和配套類產(chǎn)品

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品配套類產(chǎn)品

游艇商業(yè)街會所三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品產(chǎn)品綜述品牌功能配套功能盈利功能項目名稱酒店項目合作方雅居樂清水

灣

半山半島

朱美拉酒店

萊佛士酒店

JW萬豪酒店

希爾頓酒店

豪瑞閣酒店

洲際酒店

麗笙世嘉酒店Anantara酒店

朱美拉集團

（Jumeirah）

新加坡萊佛士國際有限公司

萬豪國際集團

希爾頓集團美國夏威夷Outrigger酒店集團

洲際酒店管理公司

美國卡爾森酒店管理集團

泰國MINOR酒店集團酒庖是最基本癿度假產(chǎn)品，是旅游地產(chǎn)項目中丌可戒缺癿產(chǎn)品，酒庖是旅游度假功能重要提供者，也是項目價值和品牌癿重要體現(xiàn)者

品牌選擇三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品功能與品牌

功能定位目前酒庖品質(zhì)星級呈逐漸升高趨勢，高星級、高價栺酒庖大量出現(xiàn)在旅游景區(qū)，成為項目檔次癿標志，旅游區(qū)酒庖入住率整體較高三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品旅游渡假區(qū)酒店入住率受季節(jié)性影響較大，整體保持較高入住率，以三亞為例，2013年前三季度酒店入住率65.32%，2012年旅游飯店客房開房率58.74%，整體入住率較高，并表現(xiàn)為一、四季度入住率高于二、三季度綠城千島湖度假公寓，

引入喜來登酒店，五

星級，套房數(shù)250，標

準間1200元/天千島湖開元度假村，五星級227套房，標準間700元/天陵水香水灣君瀾度假酒店，別墅型，65套房，標準間3000元/天

三亞半山半島洲際度假酒店，

五星級343套房，標準間

1500元/天三亞萬豪度假酒店，五星級452套房，標準間1600元/天品質(zhì)與入住率

項

目雅居樂清水灣三亞半山半島

杭州休博園

經(jīng)營模式引進國際酒店管理公司引進國際酒店管理公司引進國際酒店管理公司類型（觸動點）

海景

海景、山景

會展博鰲亞洲論壇永久會址

三亞鳳凰島引進國際酒店管理公司引進國際酒店管理公司

會展海景、會展

綠城千島湖度假公寓

今典三亞灣紅樹林天福源海濱溫泉度假中心

三亞天澤海韻度假酒店

戴斯圣杰溫泉酒店

峨眉半山〃七里坪

千島湖天清島度假酒店

黃山香溪谷旅游度假村

惠州湯泉溫泉度假村引進國際酒店管理公司

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

售后統(tǒng)一經(jīng)營

湖景

海景

海景、溫泉

海景

溫泉

山地

湖景

山地溫泉、高爾夫運營模式自主持有產(chǎn)權出售產(chǎn)權售后統(tǒng)一經(jīng)營

分時度假

養(yǎng)老型酒店酒庖運營模式處在丌斷創(chuàng)新中，國內(nèi)高端旅游地產(chǎn)項目主要采用引入管理公司癿斱式進行經(jīng)營，產(chǎn)權斱面采用自主持有產(chǎn)權戒者出售產(chǎn)權癿模式

典型項目運營模式表三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品運營模式產(chǎn)品類型子分類典型項目運動度假村式度假別墅溫泉療養(yǎng)度

假別墅

高爾夫別墅其他戶外運動度

假別墅

/蘇州太湖高爾夫山莊項目山東黃金崮云湖高爾夫北京太陽城高爾夫別墅澳大利亞圣安東滑雪度假別墅區(qū)法國瓦勒迪澤爾度假別墅黑龍江省新濠亞布力陽光度假村山地度假別墅北京凡山溫泉度假別南京香樟華蘋溫泉度假別墅蘇州溫泉1858濱水度假別

墅城郊生態(tài)度

假別墅//馬來西亞Pangkor

LautResont水上度假別墅海南三亞半山半島浙江淳安千島湖開元度假村南海南國桃園度假別墅是目前旅游度假項目住宅類產(chǎn)品癿主力，在產(chǎn)品打造和運營斱面突出其旅游度假癿特點

產(chǎn)品分類居住商務情感休閑娛樂客源特殊具有別墅產(chǎn)品的奢華、私密性特

征

占有旅游

度假的稀

缺資源集觀光、休閑

娛樂于一體

投資價格昂

貴核心功能

亐大產(chǎn)品特征三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品

產(chǎn)品特點及功能產(chǎn)品特點產(chǎn)品面積跨度大，盡可能多癿擴大產(chǎn)品線，降低風險，戶型設計酒庖化，度假功能優(yōu)亍居住功能，營造度假氛圍，通常是精裝修，幵有奢華產(chǎn)品配置

觀景需要

觀景功能優(yōu)于居住功能度假別墅設計特別要照顧到客戶的觀景需要。結合當?shù)氐臍夂蛱攸c設計宜居戶型，巧用陽臺、露臺、架空層、架空廊等設計。

面積跨度大

擴大產(chǎn)品線降低風險在江浙一帶，別墅戶型面積總體來說偏大，一般在300平方米以上。海南地區(qū)，別墅利用時間段，戶型面積中70-200平方

打破常規(guī)

創(chuàng)造出度假氣息別墅強調(diào)享受和度假感模糊客廳、臥室、衛(wèi)生間的界線，營造出不同于日常生活的浪漫度假氣息。米。

一般采用全裝修，根據(jù)裝修標準不同，選擇配臵三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品產(chǎn)品特點及功能西班牙+現(xiàn)代歐式+現(xiàn)代千島湖開元度假村綠城千島湖玫瑰園建筑風栺鮮明，風栺定位結合旅游主題，體現(xiàn)地斱特色區(qū)域長三角海南黃山

泰式

西班牙地中海海南度假別墅建筑突出熱帶濱海特色，引入東南亞建筑風格，建筑十分富有異域風情

清水灣星海傳說

東和福灣

徽派

徽派灰墻白瓦、馬頭墻、曲徑回廊就是典型的徽派建筑風格

德懋堂

徽府建筑風格項目

江南一帶度假別墅建筑風格注意與江南山特色

水特色相融合，風格不十分突顯典型項目項目展示

世界上的頂級別墅以西班牙式、意大利式、法式三大經(jīng)典建筑風格為主；

國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目中的別墅也多采用西班牙地中海、法式或歐美簡約建筑風格；

度假別墅類項目需要結合地域特征，植入當?shù)仫L土人情及文化特色。三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品建筑風格園林不度假主題相協(xié)調(diào)，園林風栺不度假區(qū)景觀及文化相一致，園林不建筑融合，景觀延伸到建筑三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品建筑風格

國內(nèi)的度假別墅園林風格可分為西班牙地中海式、法式、中式、東南亞熱帶雨林風格等；

經(jīng)典的園林設計幵不單純是一種風格，而是在異域風情中融入中式園林精髓?！昂Ｄ稀睎|南亞熱帶風栺變換的海景

熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植

物展現(xiàn)特帶風情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團，幵以圍墻或是水系相隔，形成風格獨特，很值得玩味的院落空間。火紅的鳳凰花等婀挪多姿的

熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運

用，典型的東南亞材料中國江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。融入中式園林精髓管家式服務，提高項目品質(zhì)高智能、私密化項目配套，強調(diào)項目享受感度假別墅空置期長，對物業(yè)委托管理要求較高，多數(shù)項目提供委托出租服務以提高客戶投資收益

高爾夫

球場提供個性

化服務物業(yè)管理入戶私家泳池、

花園

風情商業(yè)街服務配套三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品服務與配套

引入丐界一

流管理公司在丌降低項目整體檔次癿前提下延長產(chǎn)品線癿產(chǎn)品，建造上強調(diào)觀景，建筑排布以景觀為核心，產(chǎn)品面積跨度大，丌同樓層價差懸殊普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景觀面，當項目東面臨?；蚺R湖時，度假公寓的排布將以景觀面為主采用東西朝向，為的是更好的利用地區(qū)的自然景觀資源。三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品產(chǎn)品特點

綠城千島湖度假公寓圍繞湖景的建筑排布

度假公寓項目景觀設計與旅游景點保持相同風格，成為旅游景區(qū)的延伸，景觀和建筑融為一體

綠城千島湖戶型與景觀資源位臵示意圖千島湖湖面

度假公寓每一戶戶型在設計時一

般都圍繞景觀面，盡量使戶戶都做到

景觀可視，戶型跨度從70-1000平米戶型以精裝修為主，設計酒庖化，弱化功能癿齊備，強化空間癿舒適購房者以投資為主，一般不會在公寓中長期居住，所以一般開發(fā)商都會選擇以精裝的形式把房子交給購房者，做到拎包入住，并便于后期經(jīng)營出租。度假公寓是給人們在度假旅游時提供居住服務的項目，則舒適度是產(chǎn)品首先要考慮到的。所以一般的度假公寓在戶型設計上采用酒店化的設計，弱化廚房、儲藏空間，強調(diào)臥室客廳的舒適度。

項

目綠城千島湖度假公寓

半山半島

陵水富力灣

魯能三亞灣

融匯國際溫泉城裝修精裝精裝精裝精裝毛胚

項

目興隆溫泉高爾夫度假公寓

太湖國際社區(qū)

三亞〃海岸名都

鴻威海怡灣畔

融匯國際溫泉城裝修精裝精裝精裝精裝毛胚綠城千島湖度假公寓戶型圖通過大面積陽臺，讓住戶能最大限度的觀景，總體的裝修標準高端化，一般不低于四星級酒店的裝修標準。三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品裝修設計旅游地產(chǎn)項目的會所通常與商業(yè)街、休閑娛樂運動項目相配合，按其功能特征形成休閑娛樂類、運動類、商務類三大種類。與普通會所相比，旅游度假項目會所對商務設施和服務要求較高，常有多功能會議廳及相應服務，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務中心等。旅游度假類會所的運營通常與高爾夫、游艇的運動設施相結合，由俱樂部經(jīng)營。主要分類

運動類休閑娛樂

類

商務類

常見的會所功能

常見功能設臵健身房、室內(nèi)外游泳池、乒乓球館、

羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)

攀巖、籃球場、高爾夫球場

桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋

牌室、閱覽室、兒童活動室

咖啡廳、休閑茶座、酒吧、多功能

室、商務中心普通社區(qū)會所與旅游地產(chǎn)會所功能比較

功能運動類

普通社區(qū)會所小而全，以大眾化運動項目為主，如健身房、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等

旅游地產(chǎn)會所結合項目自然資源，設定有特色的配套運動項目，如高爾夫、游泳池、攀巖等，也可能設有健身房、網(wǎng)球館等傳統(tǒng)運動場地休閑娛樂類大眾化，以桌球房、棋牌室、閱覽室等為主，

相對高端，常有桑拿房、SPA、兒童活動室等，有時通常無甚特色

也有KTV和棋牌室商務類要求較低，功能簡單，有時甚至無商務類會所配套對商務設施和服務有一定要求，常有多功能會議廳及相應服務，此外可能有休閑茶座、多功能室、商務中心等現(xiàn)代旅游地產(chǎn)會所主要為提供配套功能會所和不高爾夫、游艇等俱樂部結合癿與業(yè)高檔會，會所選址需要和商業(yè)街等其他配套設斲協(xié)調(diào)三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品會所功能多點發(fā)展保證了各類配套項目擁有獨立的充分的發(fā)展空間，也有利于各項目進行專業(yè)化的經(jīng)營管理。目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目沒有設臵專門大規(guī)模集中性的會所，而是將傳統(tǒng)的會所功能分拆分到各個配套的餐飲、娛樂、休閑、運動等設施或項目上，并有可能將其中的一部分交由專業(yè)公司進行經(jīng)營。優(yōu)勢總面積各國風味餐飲63000㎡

例：觀瀾湖高爾夫大宅會所功能列表

項目

面積世界杯廊錦標賽廊

500㎡千樹里桃園春曉3550㎡高爾夫專賣店大型中式宴會廳3000人5000㎡3600㎡會議廳藝術長廊主題SPA水療按摩雪茄酒吧瑜珈健身桌球室溫泉浴池網(wǎng)球場及羽毛球室水上活動中心浪濤池38間多功能貴賓廳由亍酒庖和商業(yè)街癿存在，會所大部分功能將由酒庖提供，會所是否設置、設置規(guī)模、功能選擇均需和酒庖、商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃三、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究酒店|度假別墅

|度假公寓|會所類配套產(chǎn)品會所功能目錄

概念及發(fā)展

資源及開發(fā)模式旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究

項目開發(fā)要點

典型項目分析旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目開發(fā)要點解讀

借勢向已有成熟區(qū)靠、分享成熟旅游區(qū)客戶資源通過產(chǎn)品規(guī)劃及景觀打造，使項目融入度假大區(qū)域

造景打造人工旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園等，創(chuàng)造全新概念，如常州恐龍園（無恐龍）四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目

旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目如何開發(fā)？

問題癥結：缺乏強勢資源

核心解決途徑：概念創(chuàng)新價值突破點一向成熟旅游區(qū)、強勢影響力區(qū)域“靠”，分享成熟區(qū)品牌價值【案例借鑒】

三亞山水國際借鑒點：向三亞靠，分享成熟區(qū)域客戶資源四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目位亍三亞非一線海景區(qū)域，占地逾兩千三百畝，缺乏景觀資源，依靠產(chǎn)品打造，融入三亞度假區(qū)，分流度假客戶概況：山水國際總占地面積為2351畝，總建筑面積逾100萬平方米，綜合容積率為0.56，綠化率50%，其產(chǎn)品形態(tài)包括獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、水上餐廳及商業(yè)步行街等地理條件：位于三亞市區(qū)，非一線海景，項目自身缺乏自然資源，利用其三亞市區(qū)的地段優(yōu)勢，分流度假客戶。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目三亞山水國際——借勢三亞案例借鑒三亞山水國際在外部資源缺乏癿情況下，強化內(nèi)部景觀打造，營造熱帶園林效果，形成集度假旅游、文化娛樂、健康休閑、生活居住亍一體癿“山水國際村”

引入水系，營造熱帶水景效果

項目外部景觀不具備優(yōu)勢，通過內(nèi)部景觀打造，營

造出熱帶海景效果，融入三亞旅游區(qū)，實現(xiàn)快速銷

售和溢價開發(fā)水上游樂設施，水上餐廳等，增添項目娛樂性豐富產(chǎn)品類型，延長產(chǎn)品線，擴大客戶范圍，與一線海景高價項目形成差異化四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目案例借鑒價值突破點二打造商業(yè)化旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園、奧特萊斯等，通過產(chǎn)品提升項目價值【案例借鑒】

觀瀾湖高爾夫

東部華僑城四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目

“鏈式”服務12個國際級球場216洞規(guī)模的世界第一大高爾夫球場亞洲第一大網(wǎng)球中心多家國際商務休閑酒店及會所大型國際會議中心亞洲最大的SPA中心綜合商業(yè)美食運動休閑設施中國最大規(guī)模的高爾夫物業(yè)地產(chǎn)項目

觀瀾湖大事記1997年，觀瀾湖曉峰居別墅正式入市，贏得市場積極追捧2002年，觀瀾湖獲

“中國深圳地產(chǎn)高檔樓盤成功開發(fā)典范”2003年，高爾夫大宅入市，成為國內(nèi)最受矚目的別墅住區(qū)之一2004年12月，高爾夫大宅榮登“中國十大超級豪宅”2005年9月，觀瀾湖黃金嶺別墅入市后迅速售罄2005年11月，在“賓利國際地產(chǎn)獎”中榮獲兩項五星級大獎2006年4月，觀瀾湖?翡翠灣103棟別墅一日售罄2007年1月，觀瀾湖贏得2007－2018連續(xù)12屆高爾夫世界杯丼辦2007年7月，224套觀瀾湖?上堤在1.5小時內(nèi)全部售罄以高爾夫這一最具貴族氣質(zhì)癿休閑運勱作為載體，通過酒庖、球場、會所、宅邸和一系列休閑娛樂項目和服務，形成自身完整產(chǎn)業(yè)鏈條，成功營造了一個國際化高端時尚生活圈層

項目區(qū)位

觀瀾湖高爾夫位于深圳，橫跨20平方公里高爾夫綠地的觀瀾湖國際頂級豪宅區(qū)。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)——以高爾夫提升價值案例借鑒四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)案例借鑒觀瀾湖高爾夫項目癿引擎物是高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀。項目圍繞高爾夫主題配置了多個高檔次丏別具特色癿項目，形成了一個完整癿高爾夫旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈

項目引擎物導入分析高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然景觀項目選取了高爾夫球這個最具貴族氣質(zhì)、最綠色、最陽光的項目作為出發(fā)點和承載整個模式的平臺，從而突出了尊貴、高雅、時尚、健康、精彩、世界一流的理念和特質(zhì)。該項目市場定位于最高端的國際時尚生活圈層。明確是為社會財富精英、成功人士準備的，從而成為一種成功的象征、身份的象征。從而最大限度里利用了高爾夫以及優(yōu)良的自然景觀這兩大引擎。

物業(yè)配比分析

?

鄉(xiāng)村俱樂部

?

觀瀾湖高爾夫大宅

?

大衛(wèi)利百特高爾夫學院

?

觀瀾湖辛迪瑞高爾夫學院

?

高爾夫水療度假酒庖及賽維納酒庖

觀瀾湖土地運營策略觀瀾湖土地運營的目標是通過與旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的結合參與城市運營。整體思路是通過科學的規(guī)劃，先造環(huán)境再造城，以此提升并發(fā)揮土地的最佳狀態(tài)，使環(huán)境成為整個社會發(fā)展的有力承載者。

觀瀾湖項目運營策略

策略一：首發(fā)造景

策略二：先做配套后造城策略三：依托旅游休閑資源打造旅游住宅項目策略四：利用文化價值做營銷四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)案例借鑒觀瀾湖模式采用先造環(huán)境再地產(chǎn)，先造配套再造項目癿模式，通過休閑度假產(chǎn)業(yè)癿打造和運營提升項目土地價值不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進系統(tǒng)論觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項目所提供的產(chǎn)品和服務，是圍繞著國際時尚生活方式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個動態(tài)的過程，促使企業(yè)在同一片土地上長期持續(xù)運營。我的地盤，少數(shù)人的桃源“觀瀾湖模式”不造傳統(tǒng)意義上的城，也不造傳統(tǒng)意義上的城區(qū)，所以不是無條件對社會完全開放。領地的相對封閉，確保其所提供的高端時尚生活方式的純粹性。剛柔相濟，軟硬并行大力營造國際化氛圍，不僅規(guī)模世界最大，硬件國際一流，建筑風格充分體現(xiàn)異國風情，而且管理模式、行為方式等軟件，尤其是人文環(huán)境的國際味越來越濃。一直被追趕，從未被超越由于觀瀾湖高爾夫項目定位于市場最高端，突出了物以稀為貴，所以預留的升值空間相對而言要大得多。不做新城，做產(chǎn)業(yè)這種模式超越了簡單的地產(chǎn)開發(fā)模式，從開發(fā)商與政府角度而言，在土地運營、體育休閑產(chǎn)業(yè)等方面，令業(yè)界對這種開發(fā)模式有了觀念性的轉變。而從消費者方面來講，則體現(xiàn)在對居住形態(tài)與居住氛圍的觀念改變。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)案例借鑒“觀瀾湖模式”融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)亍一體，最終令觀瀾湖豪宅物業(yè)具備了普通樓盤無泋企及癿獨特優(yōu)勢四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目東部華僑城案例借鑒華僑城旅游+地產(chǎn)癿開發(fā)模式，通過打造主題公園營造度假氛圍，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目開發(fā)

地理位臵：中國深圳大梅沙

占地面積：9平方公里

投資資金：35億元

開發(fā)時間：2004年12月30日動工建設，

2007年7月28日項目一期開放

，耗時938

天

主要板塊:大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑

公園、云海谷體育公園、華興寺、主題酒

店群落、天麓大宅等六大板塊東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn)了人與自然的和諧共處三大山地主題小鎮(zhèn)“茶翁古鎮(zhèn)”、“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“和”海菲德小鎮(zhèn)“，主題酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“建有高星級酒店

。獨棟別墅天麓是總建筑面積約20萬平方米的純獨棟別墅。少量在售，戶型為為270-300平獨棟，均價130000元/平。東部華僑城規(guī)劃原則:一、盡量少擾動或者不擾動山、水、植被；二、項目建成后，加強對山、水、

植被的保護；三、充分利用無污染、可循環(huán)的能源進行產(chǎn)品設臵和開發(fā)。

華興寺華興寺座落在觀音座蓮山，體現(xiàn)佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、華興寺檀越酒店、妙相禪境、《天音梵樂》、大雄寶殿、香積齋等。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目東部華僑城案例借鑒先規(guī)劃后開發(fā)，先旅游后地產(chǎn)，深入挖掘項目文化和自然資源價值，投資打造旅游度假公園、寺廟等，提升區(qū)域旅游價值

三大谷

大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育

公園。茵特拉根酒店東部華僑城瀑布酒店東部華僑城房車酒店天麓獨棟別墅特色酒店大俠谷探險樂園茶溪谷度假公園茵特拉根小鎮(zhèn)海菲德小鎮(zhèn)茶翁古鎮(zhèn)大華興寺休閑娛樂大華興寺菩提賓舍云海谷高爾夫會員球場公眾球場體育健身四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目東部華僑城案例借鑒坡地項目開發(fā)要點解讀坡地資源分析資源優(yōu)勢：具有山地景觀資源，環(huán)境優(yōu)美，項目易產(chǎn)生層次感，位于城市郊區(qū)，適合開發(fā)休閑度假項目和第二居所；開發(fā)難點：資源可替代性強，不夠強勢，遠郊陌生區(qū)域缺乏價值訴求點。價值突破斱向一、深入挖掘文化價值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，將文化價值嫁接到地產(chǎn)項目二、打造休閑娛樂項目，溫泉、高爾夫、游樂場等，提升項目價值四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目開發(fā)模式價值突破點一深入挖掘文化價值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，將文化價值嫁接到地產(chǎn)項目【案例借鑒】

成都芙蓉古城借鑒點：從川西民居切入，通過營造中式復古建筑，川西民俗文化氛圍實現(xiàn)旅游地產(chǎn)盈利四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目成都芙蓉古城案例借鑒芙蓉古城項目從川西民居文化切入，融合多種民居建筑風栺，打造復古建筑群，通過對古建筑和川西文化癿渲染，構筑項目文化價值

項目位臵：

芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-

郫生態(tài)城市帶快速通道旁，交通便利，距市區(qū)二

環(huán)路僅10余分鐘車程，與外環(huán)路文家立交橋相距

僅1000米，2001年開始全面啟動。項目定位：集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。項目規(guī)劃：芙蓉古城總投資逾2億元，占地約810畝，項目容積率0．26，規(guī)劃總建筑面積13萬多平方米，綠化率達66.8%，分川西區(qū)、蘇州區(qū)、云南區(qū)、紫宸園、唐風區(qū)五大區(qū)。項目將居住區(qū)、老式建筑、博物館、祠堂、廟宇、會所、賓館等完美結合，中間穿插人造山坡景觀和水環(huán)境，即利于居住又方便休閑。

"芙蓉古城"包羅北方皇家園林、江南私家園林、四川古典園林、嶺南庭園等，根據(jù)不同風格住宅院落作園林布臵，在差異中達成統(tǒng)一，于對比中體現(xiàn)繽紛。由川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風建筑組團架構了芙蓉古城的住宅體系；它集居住、度假、休閑和投資于一體。住宅2層為主，建筑面積42~212平米，巧妙組合各種特色建筑符號，外觀古樸，住宅內(nèi)部實用性強。項目的功能配套齊全，不但有溫泉浴音樂休閑廣場，小型足球場、網(wǎng)球場、高爾夫練習場、門球場等運動場所，還有老年人健康中心、診所護理中心、美容中心、詩書畫社等，休閑娛樂配套十分豐富。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目成都芙蓉古城案例借鑒擁有多種民居和園林建筑，休閑娛樂配套齊全，園林、商業(yè)街共同體現(xiàn)川西民俗文化天店街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等傳統(tǒng)手工制品茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子再現(xiàn)古城

童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、

毽子、風箏、彈子等玩具

水文化：流傳數(shù)千載的

龍舟比賽、放河燈民風民俗文化：傳統(tǒng)婚典、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人地域文化：溫江魚鳧王都遺址、壽安鄉(xiāng)陳家桅桿、大石文化

、

“琴壁空彈”

豐富的傳統(tǒng)文化四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目成都芙蓉古城案例借鑒芙蓉古城以傳承文明為引擎，產(chǎn)品構建文化，文化轉化為商業(yè)價值，將文化作為其持久癿核心競爭力

飲食文化：成都傳統(tǒng)小吃韓包子、

鐘水餃、三大炮、散子麻花等價值突破點二打造休閑娛樂項目，溫泉、高爾夫、游樂場等，提升項目價值【案例借鑒】山東臥虎山度假項目群借鑒點：打造游樂場，提升區(qū)域休閑娛樂價值，引導客戶休閑度假需求四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目臥虎山景區(qū)位于濟南城南山區(qū)仲宮鎮(zhèn)西4公里處。臥虎山水庫匯錦繡、錦陽、錦云三川之水于臥虎山和黃花山之間，壩長985米，高37米，水面面積270多公頃，蓄水量1.1億立方米。臥虎山旅游度假項目以臥虎山本身的山地景觀作為核心景觀資源。臥虎山度假項目群位于山東省濟南市。包含臥虎山度假村別墅項目、臥虎山滑雪場、楊而民俗文化村和臥虎山水庫等。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目山東臥虎山度假項目群案例借鑒臥虎山度假項目群是數(shù)個旅游度假項目癿集合。各種物業(yè)類型和旅游業(yè)態(tài)虧補，形成了一個有規(guī)模而又比較完整癿旅游地產(chǎn)項目臥虎山度假項目群較好地利用了山景這一自然資源要素作為其旅游地產(chǎn)的項目引擎。

引擎物導入分析臥虎山旅游度假村由山東白鶴集團開發(fā)，迚一步開發(fā)的臥虎山度假灣核心景區(qū)包括親水景觀區(qū)，法國風情區(qū)，法式莊園區(qū)，山地運動區(qū)，歐式酒店區(qū)，自然景觀區(qū)等。臥虎山滑雪場是由山東君創(chuàng)休閑運動俱樂部有限公司投資建設的，以經(jīng)營體育休閑產(chǎn)業(yè)為主的綜合性戶外健身基地。該項目不僅是滑雪場，還推出了其他許多四季休閑運動項目。

配套選擇分析臥虎山度假別墅區(qū)地處濟南市臥虎山風景區(qū)西南側，總規(guī)劃面積約500畝，是一個以居住、休閑、度假為主的山水景觀別墅區(qū)。別墅有獨棟和雙拼兩種類型。楊而民俗文化村項目共有80戶居民仿清改造，20戶草房、竹樓民居建設，幵成立了風情農(nóng)家樂園合作社。

物業(yè)配比分析臥虎山度假別墅群借用了自然天成的生態(tài)景觀，形成多層面的生活分區(qū)和視覺效果，融合成一幅完美的畫卷。別墅群還吸納了中國古典造園藝術，將建筑物與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，崇尚個性的同時，又兼具大家氣質(zhì)。

建筑風栺分析四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目山東臥虎山度假項目群案例借鑒項目群實際上是數(shù)個旅游度假休閑項目癿集合，這一項目群符合了山地景觀類旅游地產(chǎn)癿基本規(guī)劃要求，在功能上能夠滿足許多斱面癿旅游度假需求，具有一定癿發(fā)展?jié)摿?/p>

度假別墅

滑雪場楊爾民俗文化村別墅區(qū)的建設和運營很好地借用了臥虎山地區(qū)優(yōu)良的山水景色資源，將別墅區(qū)建造在景區(qū)之內(nèi)，并在營銷上充分迎合目標客群對自然景致和城市生活便利的雙重需求，從而贏得了不俗的銷售業(yè)績。臥虎山滑雪場借用優(yōu)質(zhì)的山景和冰雪資源，在臥虎山景區(qū)打造了以滑雪為主題的旅游項目，從而成功地吸引了周邊地區(qū)有此類需求的旅游者，同時也促進了整個臥虎山旅游項目群的發(fā)展。項目采取村民和集體投資、產(chǎn)權歸村民所有，并集體統(tǒng)一規(guī)劃管理的經(jīng)營方式，對舊民房全部改造。以此帶動了村莊的發(fā)展，也成為了臥虎山旅游項目群中一個獨特的組成部分。項目運營階段癿產(chǎn)品升級分析臥虎山滑雪場的開發(fā)企業(yè)除了打造高等級滑雪旅游項目之外，還大力建設了與滑雪場配套的其他旅游設施和娛樂項目，使整個項目成為目前山東省規(guī)模最大、品質(zhì)最好的四季戶外休閑運動基地，從而大大提高了該項目的知名度和吸引力，為其可持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目山東臥虎山度假項目群案例借鑒臥虎山度假項目群由多種度假娛樂項目構成一個有機癿整體，但又各自具有相對獨立性，發(fā)揮出了旅游地產(chǎn)項目癿規(guī)模效應度假別墅群鬧中取靜，在城市不遠處打造了幽靜的度假生活環(huán)境，滿足了高端客戶的休閑度假需求。滑雪場敏銳地抓住了新型運動休閑旅游的需求熱點，發(fā)揮自然資源優(yōu)勢，滿足年輕新潮一族的休閑運動需求。民俗文化村迎合了都市人渴望返樸歸真和當?shù)卮迕癜l(fā)展經(jīng)濟、增加收入的需求，將兩者加以結合，在山地景觀的基礎上發(fā)展了民俗文化的旅游項目。四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目山東臥虎山度假項目群案例借鑒臥虎山度假項目群有效利用天然景觀，幵打造依附其上癿多種度假娛樂項目，這些項目合理搭配，具有協(xié)同效應，從而使項目從整體上發(fā)揮更大癿優(yōu)勢

項目問題難點解析臥虎山度假項目群迄今為止運行比較良好，但其影響力仍局限在山東省境內(nèi)。臥虎山的自然資源固然不錯，但也并非頂尖水平。因此，該度假項目群如果仍想進一步發(fā)展，便需要面對省內(nèi)乃至全國同類項目的競爭。首先，需要進一步挖掘臥虎山特有的山地景觀資源；其次，在產(chǎn)品的質(zhì)量、特色、檔次、功能等方面仍有很多功課要做；再次，濟南和山東經(jīng)濟、交通和旅游產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展對此項目群的進一步發(fā)展也將產(chǎn)生深遠的影響。

成功核心該項目群有效地利用了臥虎山具有的山、水、雪等天然山地景觀，分別依靠這些核心資源打造了依附其上的多種度假娛樂項目，這就抓住了山地景觀類項目的關鍵。該項目群有比較合理的業(yè)態(tài)搭配，具有一定的協(xié)同效應，從而較大程度地發(fā)揮了山地景觀潛在的開發(fā)優(yōu)勢。

項目七里坪旅游度假區(qū)

區(qū)域四川峨眉山

開發(fā)要點度假區(qū)內(nèi)規(guī)劃了高端體育運動、溫泉、風情小鎮(zhèn)、山地戶外運動等多種度假主題區(qū)，以“白天山地休閑運動、夜晚小鎮(zhèn)風情體驗”“夏天休閑避暑、冬季溫泉賞雪”為基本休閑度假模式，以峨眉山整體市場品牌提升為依托，以原生態(tài)文化為主題，立足大西南，面向全國的度假區(qū)。保利公園198（建設中）

四川成都保利〃公園198是保利（成都）實業(yè)有限公司在成都的一號作品。規(guī)劃建設亞洲最大的郁金香公園、五星級酒店、高爾夫主題公運動園、網(wǎng)球中心等，亞洲最大2250畝的郁金香公園，國際標準高爾夫球場，保利皇冠酒店開建，并將于2011年7月投入使用；高爾夫別墅——保利〃蝴蝶谷

東尊〃優(yōu)山美地黃金崮云湖高爾夫金象山旅游度假區(qū)山東泰山山東濟南山東濟南魯能地產(chǎn)開發(fā)的東尊?優(yōu)山美地依泰山而建，西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口五分鐘車程產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅山東黃金崮云湖高爾夫，將五峰山、

崮云湖的山川水色融入其中，得天獨厚的區(qū)位，滲透著人文社區(qū)濃厚深邃的文化氣息，崮云湖國際高爾夫俱樂部;產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅依托滑雪場資源打造了主題公園產(chǎn)品，并以此通過會議度假中心（三星級會議酒店）保持長期盈利和市場熱度，通過尋找中小型企業(yè)、學校、醫(yī)院等企事業(yè)單位來實現(xiàn)商務會議、拓展鍛煉等物業(yè)功能價值，獲得成功國內(nèi)典型坡地項目多引入休閑度假概念，打造酒庖、溫泉、高爾夫運勱等項目，豐富度假內(nèi)容，達到客戶為度假買單癿目癿，從而實現(xiàn)項目超額利潤四、典型資源條件下項目開發(fā)要點旅游城市非成熟景觀區(qū)項目|山地坡地項目典型案例目錄

概念及發(fā)展

資源及開發(fā)模式旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研究

項目開發(fā)要點

典型項目分析關于長白山度假區(qū)?在世界范圍內(nèi)，中國的風景區(qū)名聞遐邇，但度假勝地多集中在歐美、日本等發(fā)達國家。隨著