2022年一季度貨幣寬松對(duì)城市地段的影響分析

一季度貨幣寬松對(duì)城市地段的影響分析昨日，2022年一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告發(fā)布，本季度全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積達(dá)到近年同期高值。供應(yīng)總量達(dá)5.65萬公頃，同比增加8.98%；與上季度相比，環(huán)比削減40.90%，屬季節(jié)性回落。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)約1.89萬公頃，同比增加45.53%，達(dá)到2022年3季度以來新高。據(jù)以往保障性住房用地供應(yīng)規(guī)律，每年一季度是此類用地供應(yīng)低谷期，一季度保障性住房用地供應(yīng)略有收縮，供應(yīng)面積約0.17萬公頃，環(huán)比較上個(gè)季度削減64.23%，同比微降2.60%。

此次，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，住宅用地供應(yīng)占比較去年同期提高幅度最大。一季度，商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為10.94%、22.46%、32.12%和34.49%，分別較上一季度占比提高3.27、4.05、6.68個(gè)百分點(diǎn)和降低14個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的33.39%，較上一季度增加7.32個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加8.38個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房用地供應(yīng)占比3.05%，環(huán)比和同比分別略降1.99和0.36個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)占比提高，有助于保證將來住宅市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

今年以來，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)溫柔回暖、流淌性充裕，城市地價(jià)上漲有支撐，一線城市住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。在“末班車”效應(yīng)推動(dòng)多地二手房市場(chǎng)交易井噴之際，中央房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)不變，形成遏制商住地價(jià)“冒頂”的外部壓力。因此，對(duì)于住宅地價(jià)“升勁足、壓力大”狀態(tài)，必需保持足夠糊涂。

國土資源部全國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組18日公布2022年一季度全國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)溫柔復(fù)蘇，流淌性仍處高位，成為地價(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景。3月選購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.9%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)6個(gè)月保持在50%以上，表明中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)漸漸明朗。盡管2月CPI漲幅略超預(yù)期，但總體來看經(jīng)濟(jì)仍在溫柔復(fù)蘇軌道，通脹壓力可控，政策支持經(jīng)濟(jì)回暖態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，是地價(jià)上漲的內(nèi)在支撐。

貨幣供應(yīng)較為寬松和流淌性釋放，成為地價(jià)增速上漲的主要?jiǎng)恿?。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在發(fā)布會(huì)上說，今年以來，面對(duì)國際資本流入導(dǎo)致外匯占款明顯上升、通脹預(yù)期抬頭與房價(jià)過快上漲的簡單環(huán)境，中央主動(dòng)平衡整體流淌性，央行重啟正回購與巨量資金凈回籠，但2月末社會(huì)M2余額仍達(dá)99.86萬億元，同比增長15.2%。社會(huì)流淌性增加，高資產(chǎn)居民數(shù)量持續(xù)上升，投資渠道匱乏使房屋投資需求有內(nèi)在上升動(dòng)力，資產(chǎn)保值需求推動(dòng)投資商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售，帶動(dòng)地價(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)上升明顯，商住地價(jià)帶動(dòng)式上漲壓力增加。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)的同比均呈跳動(dòng)式增長；2月新建住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)已達(dá)66個(gè)，成為2022年“限購、限貸”政策實(shí)施以來上漲城市個(gè)數(shù)最多的月份。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)變化，隨時(shí)可能直接影響土地市場(chǎng)，掉進(jìn)“面包漲、面粉漲”怪圈。

當(dāng)前，住宅地價(jià)上升動(dòng)力足，但調(diào)控施加的壓力也不小。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)不變，中央及相關(guān)部委相繼表態(tài)，從多方面著手，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。3月27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要連續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康進(jìn)展的長效機(jī)制。地方層面間續(xù)跟進(jìn)，3月底，廣東省及北京、上海、重慶、合肥、深圳、濟(jì)南、天津、南京等城市相繼公布落實(shí)國五條的細(xì)則。

從短期看，目前尚處于政策窗口期，“國五條”諸多措施作用于房屋市場(chǎng)、傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)尚需肯定時(shí)間。從長遠(yuǎn)看，防止住宅地價(jià)突破“天花板”，就要科學(xué)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，以土地、戶籍、公共資源配