物業(yè)管理企業(yè)虧損問題的探討

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)虧損問題的探討物業(yè)管理企業(yè)虧損問題的探討作者：佚名時間：2008-10-3瀏覽量：物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑,對加快城市經(jīng)濟文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽”產(chǎn)業(yè),在迎合城市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面,顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而物業(yè)管理作為一種勞動密集型企業(yè),屬于微利行業(yè),當前,在銀川市尚無一家物業(yè)管理企業(yè)盈利,同時西部地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)基本上處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。無法建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制,物業(yè)管理企業(yè)不能實現(xiàn)“自主經(jīng)營,獨立核算,自負盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式,在住宅區(qū)的物業(yè)管理中,虧損現(xiàn)象更為嚴重。物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營違背了市場經(jīng)濟條件下企業(yè)運行規(guī)律,這種狀態(tài)長期持續(xù)下去將嚴重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展,將物業(yè)管理作為“朝陽”產(chǎn)業(yè)來培育,必須解決企業(yè)經(jīng)營虧損問題。一、物業(yè)管理虧損的原因物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化新體制雖然已初步確立,但發(fā)展緩慢,企業(yè)規(guī)模小、效益差、管理水平低。在銀川市絕大部分物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建,物業(yè)管理企業(yè)仍屬于開發(fā)企業(yè)的子公司,停留在誰開發(fā)誰管理的舊有管理模式上。同時,各物業(yè)管理企業(yè)出于其母公司的制約或觀念的守舊,沒有擴大自己管理規(guī)模的意識。這樣物業(yè)管理市場就難以形成,物業(yè)管理企業(yè)形不成規(guī)模效益,人員、設備等企業(yè)資源存在浪費現(xiàn)象,企業(yè)效益較低,形成經(jīng)營性虧損。受傳統(tǒng)觀念的影響,物業(yè)管理企業(yè)或單位所配備的人員素質(zhì)較低,缺乏掌握現(xiàn)代管理科學的管理人員和專業(yè)技術人員,致使物業(yè)管理企業(yè)不能拓寬市場,發(fā)揮不出人的優(yōu)勢,企業(yè)只能停留在就物業(yè)管物業(yè)的基礎上,不能發(fā)揮業(yè)主這個潛在的商業(yè)市場和“客戶資源”。同時企業(yè)內(nèi)部管理上也存在問題,服務不到位,影響了服務費用的收繳,造成人力、物力資源的浪費,加大了物業(yè)管理成本。銀川市共有物業(yè)管理單位102家,有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)75家,真正實行“獨立核算,自主經(jīng)營,自負盈虧”的物業(yè)管理企業(yè)屈指可數(shù),其余均為房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司或內(nèi)設科室。根據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)的財務報表顯示,集中管理面積在30萬平方米左右的普通住宅物業(yè)才能持平或?qū)崿F(xiàn)微利。目前銀川市共有住宅近1400萬平方米,其中管理面積在30萬平方米以上的只有10家,也就是說有條件實現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。政府及社會各界沒有為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個良性發(fā)展空間。物業(yè)管理收費價格機制不合理。物業(yè)管理是一種特殊的服務行業(yè),受傳統(tǒng)體制的影響其服務收費標準仍實行政府定價或指導價,而政府價格主管部門在制訂價格時考慮物業(yè)管理基本情況、物業(yè)管理的服務水平并不多,往往出于穩(wěn)定社會秩序或其他考慮,一般對住宅小區(qū)物業(yè)管理收費標準定的很低,物業(yè)管理服務的付出與收費標準存在差異,企業(yè)利益得不到保證,各企業(yè)為了使盈虧平衡就只能降低服務標準,形成一個費用收支的惡性循環(huán)。而大部分有關物業(yè)管理的媒體報道只關心的是企業(yè)服務質(zhì)量如何、投訴解決如何等問題,很少從服務價值和收費標準的角度去關心物業(yè)管理,這樣片面引導的結(jié)果就是給物業(yè)管理造成不良的社會氛圍,制約了行業(yè)的健康有序發(fā)展。從業(yè)主角度講,表面上一時期內(nèi)減少了開支負擔,實際影響了業(yè)主的長遠利益。其他行業(yè)管理部門在對物業(yè)管理企業(yè)進行行業(yè)管理時支持太少,物業(yè)管理企業(yè)承擔的責任過多。在物業(yè)發(fā)展過程中,很多業(yè)主和媒體工作者及行政管理工作者認為物業(yè)管理應該對住宅區(qū)的公共事務全權負責,不切實際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵,把社會治安、環(huán)境治理、鄰里糾紛等全部加到物業(yè)管理企業(yè)頭上。住宅區(qū)業(yè)主動輒就以拒交物業(yè)管理費或向行政管理部門投訴來施加壓力,而部分行政管理部門由于對物業(yè)管理行業(yè)不了解或為了息事寧人,將責任全部推向物業(yè)管理企業(yè)一方。行業(yè)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的制約關系也無法得到根本改變,多家、多頭、多口管理的現(xiàn)象十分普遍,這就勢必導致物業(yè)管理企業(yè)不合理地承擔過多責任。物業(yè)管理企業(yè),它不是公安、民政、街道居委會,而是一個從事物業(yè)相關服務的企業(yè),認為物業(yè)管理企業(yè)只要收了錢,就應對業(yè)主或使用人的一切損失承擔責任的觀點是不正確的。但物業(yè)管理的母公司為了維護企業(yè)形象,提高銷售率便要求其委曲求全、息事寧人。這樣完全違背了企業(yè)的運作方式,致使企業(yè)形成政策性虧損。物業(yè)管理服務費收繳率低物業(yè)管理企業(yè)虧損問題的探討作者：佚名時間：2008-10-3瀏覽量：>住宅小區(qū)居民和業(yè)主的思想還停留在計劃經(jīng)濟時代,在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來,有些業(yè)主不清楚物業(yè)運行的全貌、管理工作負荷和費用開支范圍,日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作,于是憑直覺作出簡單判斷,認為物值不符。還有物業(yè)管理企業(yè)服務不到位,房地產(chǎn)開發(fā)階段遺留問題未解決等因素,再加上物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊關系,使得業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上;這些因素造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務費的現(xiàn)象比較普遍,而現(xiàn)行的有關物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)章對于欠繳物業(yè)管理服務的行為沒有一定的約束力,物業(yè)管理的特殊性使物業(yè)管理企業(yè)不能采取停止服務等方式解決欠費問題,給企業(yè)經(jīng)營帶來進一步的虧損。住宅區(qū)公共設施與市政公共設施界線不清沒有統(tǒng)一的關于市政公共設施與住宅公共設施界線區(qū)分的規(guī)定和標準,由于管理界線不清,物業(yè)管理企業(yè)承擔著過多的市政公共設施的維護、管理和壟斷行業(yè)的部分維護責任,如樓內(nèi)供暖管道、上水管道等維護,在某種程度上物業(yè)管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色。其次物業(yè)管理企業(yè)承擔了部分公用部門的收費任務,基于目前公用事業(yè)的壟斷性,物業(yè)管理企業(yè)代收代繳電、垃圾等費用并毫無代價地承擔了收費責任,不僅如此,拒交、欠交現(xiàn)象普遍存在,物業(yè)管理企業(yè)不得不為住戶付大量的費用,由于傳統(tǒng)觀念的影響和現(xiàn)實利益的驅(qū)動,長期以來,物業(yè)管理一直被視為行政管理的延伸,開發(fā)建設的輔助,錯誤的社會定位必然導致物業(yè)管理企業(yè)無法實現(xiàn)以追求利益最大化為目標的企業(yè)化經(jīng)營。二、物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展應以經(jīng)濟效益為目標,結(jié)合“以人為本,服務至上”的物業(yè)服務理念,建立合理的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營機制,實現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展,解決物業(yè)管理企業(yè)虧損問題。政府要促進物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化的進程充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置,加強政府引導作用,使物業(yè)管理收費在政府指導下,實現(xiàn)由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價,真正體現(xiàn)商品價值規(guī)律,實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的收費標準,給物業(yè)管理企業(yè)留下微利的空間。完善物業(yè)管理的法規(guī)體系,推向競爭市場。把物業(yè)管理服務費用放在一個合理的水平,政府、企業(yè)、業(yè)主必須站在三者利益的結(jié)合點上共同努力。加強物業(yè)管理知識、物業(yè)管理法規(guī)的宣傳、報道,通過各種媒介引導居民形成一個正確的物業(yè)管理消費觀念。物業(yè)管理是新生事物,要取得社會和業(yè)主的理解,必須加強物業(yè)管理相關知識宣傳,要使各級政府和廣大業(yè)主認識到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于穩(wěn)定社會秩序、改善居民居住生活的重要性。為物業(yè)管理企業(yè)營造良好的社會氛圍,理順各行業(yè)管理部門、公共事業(yè)部門與物業(yè)管理企業(yè)的關系,劃分管理界線,明確管理責任。給予物業(yè)管理企業(yè)應享受的第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,減免相應的物業(yè)管理方面的稅費,將物業(yè)管理做為一種產(chǎn)業(yè)進行培育。物業(yè)管理企業(yè)自身要強化管理,提高管理水平,建立企業(yè)成本分析制度分析物業(yè)管理企業(yè)的支出結(jié)構(gòu),可以看出其最重要的成本是人力的支出,許多企業(yè)管理人員常常會不自覺的忽視人力成本,物業(yè)管理企業(yè)的人力成本高達戰(zhàn)占總成本的35-50%左右。強化對物業(yè)自身的科學管理,通過人力的合理利用進一步降低管理成本,提高經(jīng)濟效益,要特別注意經(jīng)營管理和技術人才的合理配置,充分發(fā)揮管理人才和技術人才優(yōu)勢,確保管理環(huán)節(jié)的通暢;物業(yè)管理企業(yè)應大力提倡開源節(jié)流、崇尚節(jié)約的思想觀念,如應對水、電進行測算,防止公共設施設備的跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生,更換聲光控開關、改進線路等辦法節(jié)約水、電;對一線員工進行培訓,建立企業(yè)職工節(jié)約意識。提高物業(yè)服務水平,加大物業(yè)服務費用收繳力度,倡導使用高科技管理手段,降低成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理,管理層次低,智能化水平低,基本處于簡單的手工操作階段,需要耗大量的人力、物力,因此應用現(xiàn)代化的手段,如在小區(qū)內(nèi)設立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設施,增加物業(yè)管理的科技含量,提高物業(yè)管理質(zhì)量,節(jié)約人力、物力資源。物業(yè)管理企業(yè)虧損問題的探討作者：佚名時間：2008-10-3瀏覽量：通過物業(yè)管理的早期介入,全程控制管理成本。物業(yè)管理成本常常要受到先天因素和社會因素的制約,這是物業(yè)管理公司很難左右的,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計階段就充分考慮物業(yè)管理的經(jīng)濟性,從物業(yè)管理用房、住宅區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用房角度考慮物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營運作,多進行設備、設施數(shù)量、型號、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、位置等因素所產(chǎn)生的不同運行成本進行比較,甚至對交通組織、出口設置等精心考慮就可對以后的物業(yè)管理費用支出的降低產(chǎn)生影響,從而有效減輕業(yè)主的負擔。以業(yè)主需求為導向,深挖以業(yè)主為主的客戶資源,不斷提高服務水平,向服務要效益在IS09001:2000版標準的八項原則的第一條就是“以顧客為關注焦點”。在企業(yè)的服務過程中,不管以前業(yè)主滿意如何,業(yè)主的需求都是不斷變化的,因此要始終使顧客滿意度達到較高水平,就得不斷調(diào)整服務的內(nèi)容,提高服務水平,這樣才能確保業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的認可,最終使費用回收率達到較高水平。同時物業(yè)管理是一種綜合性服務行業(yè),除開展常規(guī)的管理服務項目外,可以開展深挖以業(yè)主為主的客戶資源,將這一資源充分利用起來,培育以物業(yè)管理為基礎的專項、特約、中介等多種經(jīng)營,實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的利益最大化。物業(yè)管理企業(yè)面對的是成百上千戶的大住宅區(qū),用一個簡單的數(shù)學方法就能測算出每個物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主資源有多大,業(yè)主所需要的服務和商品有多少,能給各物業(yè)管理企業(yè)帶來多大的利益。結(jié)合物業(yè)管理服務塑造物業(yè)管理企業(yè)的消費品牌,以提高投資收入比。21世紀社會經(jīng)濟飛速發(fā)展,人民生活水平顯著提高,人們的消費觀念也與以前產(chǎn)生了很大差異。購買名牌不僅成為了一種時尚,而且也是社會發(fā)展的必然趨勢和客觀要求。品牌已在人們的思想觀念中打下了深深的烙印。物業(yè)管理僅靠服務質(zhì)量的提高已不能吸引消費者,因為大家的質(zhì)量都一樣,所提供的服務也不會有太大的差別。因此從拓寬服務范圍,圍繞“業(yè)主需求”這一消費目標,通過塑造物業(yè)企業(yè)品牌,實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。依法劃片經(jīng)營,實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模效益按照國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)管理行政管理部門通過宏觀干預,將住宅物業(yè)劃分為若干區(qū)域,每個區(qū)域只容許一個物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營運作,其它企業(yè)可通過招標、協(xié)議等市場競爭方式獲得該區(qū)域的管理、服務權,這樣就可避免物業(yè)管理企業(yè)因管理規(guī)模小造成的高投入低產(chǎn)出,從而實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的雙盈利。明晰物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權,保證物業(yè)管理資產(chǎn)的獨立運作,通過行業(yè)監(jiān)管手段,給予各物業(yè)管理企業(yè)獨立的人、財、物權,讓物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場主體,獨立運作,實現(xiàn)自我